房地产开发经营的税费概述

1第三章房地产开发经营的税费1、所得税2、流转税3、行为、目的税4、资源、财产税5、个人所得税6、房地产开发经营中的行政性收费7、税收政策对房地产市场的干预2税的基本知识

税收是国家（政府）为了满足一般社会公共需要，按照法律规定，参与社会成员的财富分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种形式。

本质国家凭借政治权力强制、无偿参与社会产品分配而形成的特殊分配关系。税收是取得财政收入的一种分配形式税收分配的目的是为了满足一般的社会公共需要税收分配的主体是国家（政府）税收分配的对象是社会产品税收分配的结果引起了部分社会产品的转移3税的基本知识税收的特征（一）强制性税收的强制性是指税收分配是国家通过颁布法律、法令而实施的一种强制的课征。（二）无偿性税收的无偿性是指国家征税时，从纳税人手中取得一部分剩余产品，不需要直接向纳税人支付任何代价或报酬；同时，国家征税以后，税款归国家所有，不再直接归还给纳税人。（三）规范性税收的规范性是指国家在征税之前，就通过法律形式规定了对什么征税，征多少税，由谁缴税，以及缴纳的环节、期限和地点，等等。税务机关和纳税人都必须遵守，都无权改变。

三个形式特征是税收区别于其他分配形式的根本标志，也是鉴别一种财政收入形式是不是税收的基本尺度。4税的基本知识税收分类税收根据征税客体（对象）性质不同划分为流转税、所得税、资源税、特定目的税、财产税、行为税、农业税、关税5税的基本知识1、流转税类：包括增值税、消费税、营业税。

2、所得税类：包括企业所得税、个人所得税。

3、资源税类：包括资源税、城镇土地使用税。

4、财产税类：包括房产税、城市房地产税(已取消2008年）、遗产税（未征收）

5、特定目的税：城市维护建设税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税（已取消）、土地增值税。

6、行为税：车船使用税、车船使用牌照税、契税、印花税、证券交易税、屠宰税、筵席税。

7、农业税：农业税、牧业税。6税的基本知识税与费的区别：

税收具有无偿性，而费则具有有偿性。费是向受益者收取的代价，是提供某种服务或准许某种作用权力而获得的补偿。

征收的主体不同。税收的征收主体是代表国家的各级税务机关和海关，而费的收取主体有的是政府部门，有的是事业机关，有的是经济部门。

税收具有稳定性，而费则具有灵活性。税法一经制订对全国有统一效力，相对具有稳定性，而费的收取一般由不同部门、不同地区根据实际情况灵活确定，具有灵活性。

两者的使用方向不一。税收收入是由国家预算统一安排使用，用于固定资产投资、物资储备、文教、行政、国防、援外等支出，而费一般有专门的用途，专款专用。7房地产税收

房地产税收的纳税人分为个人、企业、行政事业单位、社会团体、其他纳税人等不同类型。而且，房地产涉及多个环节、多个领域。在纳税环节上，房地产税收涉及房地产的取得、保有和流转3个环节的税收。在征税目标上，房地产税收分为房地产一级市场、二级市场和租赁市场的税收。

目前，直接与房地产相关的税种就有12个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税。其中，固定资产投资方向调节税已暂停征收。8第一节所得税

第四条企业所得税的税率为25%。

——《中华人民共和国企业所得税法》十届人大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2008年1月1日起施行。9第一节所得税一、房地产开发企业收入的确认

1、开发产品销售收入的确认

(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。

(2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。10第一节所得税(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现。②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。③采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。11第一节节所所得得税(5)将开发发产品品先出租租再出出售的，应应按以以下原原则确确认收收入的的实现现：①将待待售开开发产产品转转作经经营性性资产产，先先以经经营性性租赁赁方式式租出出或以以融资资租赁赁方式式租出出以后后再出出售的的，租租赁期期间取取得的的价款款应按按租金金确认认收入入的实实现，，出售售时再再按销销售确确认收收入的的实现现。②将待待售开开发产产品以以临时时租赁赁方式式租出出的，，租赁赁期间间取得得的价价款应应按租租金确确认收收入的的实现现，出出售时时再按按销售售开发发产品品确认认收入入的实实现。。(6)以非货币币性资资产分分成形形式取取得收收入的，应应于分分得开开发产产品时时确认认收入入的实实现。。12第一节节所所得得税一、房房地产产开发发企业业收入入的确确认2、开发发产品品预售售收入入的确确认房地产产开发发企业业采取取预售方方式销销售开发产产品的的，其其当期期取得得的预预售收收入先按规规定的的利润润率计计算出出预计计营业业利润润额，再并并入当当期应应纳税税所得得额统统一计计算缴缴纳企企业所所得税税，待待开发发产品完完工时时再进进行结结算调调整。预计营营业利利润额额=预售开开发产产品收收入×利润率率预售收收入的的利润润率不不得低低于15％(含15％)。13第一节节所所得得税一、房房地产产开发发企业业收入入的确确认3、开发发产品品视同同销售售行为为的收收入确确认(1)下列行行为应应视同销销售确确认收收入①将开开发产产品用用于本本企业业自用用、捐捐赠、、赞助助、广广告、、样品品、职职工福福利、、奖励励等；；②将开开发产产品转转作经经营性性资产产；③将开开发产产品用用作对对外投投资以以及分分配给给股东东或投投资者者；④以开开发产产品抵抵偿债债务；；⑤以开开发产产品换换取其其他企企事业业单位位、个个人的的非货货币性性资产产。(2)视同销销售行行为的的收入确确认时时限视同销销售行行为应应于开开发产产品所所有权权或使使用权权转移移，或或于实实际取取得利利润权权利时时确认认收入入的实实现。。14第一节节所所得得税二、成成本和和费用用的扣扣除1、销售售成本本房地产产开发发企业业发生生的当当期准准予扣扣除的的开发发产品品销售售成本本，是是指已已实现现销售售的开开发产产品的的成本本，按按当期期已实实现销销售的的可售售面积积和可可售面面积单单位工工程成成本确确认。。可售面面积单单位工工程成成本和和销售售成本本按下下列公公式计计算确确定：：可售面面积单单位工工程成成本＝＝成本本对象象总成成本÷总可售售面积积销售成成本＝＝已实实现销销售的的可售售面积积×可售面面积单单位工工程成成本2、土地地征用用及拆拆迁补补偿费费、公公共设设施配配套费费；开开发产产品共共用部部位、、共用用设施施设备备维修修费；；土地地闲置置费和和折旧旧等15第一节节所所得得税二、成成本和和费用用的扣扣除3、销售售费用用、管管理费费用、、财务务费用用。其中，，房地地产开开发企企业为为建造造开发发产品品借入入资金金而发发生的的借款费费用，如属属于成成本对对象完完工前前发生生的，，应按按其实实际发发生的的费用用配比比计入入成本本对象象中；；如属属于成成本对对象完完工后后发生生的，，应作作为财财务费费用直直接在在税前前扣除除。广告费费用按营业业收入入的8%据实扣扣除，，超过过部分分可无无限期期结转转以后后年度度，按按规定定的标标准扣扣除。。16第一节节所所得得税按现行行税收收政策策规定定，企企业所所得税税的征征收有有两种种征收收方式式：查账征征收方方式和核定征征收方方式。1、采取取查账账征收收方式式：真真实地地反映映企业业收入入、成成本、、费用用和盈盈亏，，能准准确地地核算算应交交各项项税金金。2、采取取核定定征收收方式式：(1)、依照照税收收法律律法规规规定定可以以不设设帐簿簿的或或按照照税收收法律律法规规规定定应设设置但但未设设置帐帐簿的的；(2)、只能能准确确核算算收入入总额额，或或收入入总额额能够够查实实，但但其成成本费费用支支出不不能准准确核核算的的；(3)、只能能准确确核算算成本本费用用支出出，或或成本本费用用能够够查实实，但但其收收入总总额不不能准准确核核算的的；(4)、收入入总额额及成成本费费用支支出均均不能能正确确核算算，不不能向向主管管税务务机关关提供供真实实、准准确、、完整整纳税税资料料，难难以查查实的的；(5)、帐目目设置置和核核算虽虽然符符合规规定，，但并并未按按规定定保存存有关关帐簿簿、凭凭证及及有关关纳税税资料料的；；(6)、发生生纳税税义务务，未未按照照税收收法律律法规规规定定的期期限办办理纳纳税申申报，，经税税务机机关责责令限限期申申报，，逾期期仍不不申报报的。。17第一节节所所得得税《国家税税务总总局关关于印印发<核定征征收企企业所所得税税暂行行办法法)的通知知》(国税发发[2000]38号)文件规规定，，房地地产开开发企企业的的销售售盈利利率为为10％～20％。1、对实实行核核定征征收方方式的的房地地产开开发行行业企企业所所得税税征收收采取取定率率征收收，即即：应纳企企业所所得税税=(销售收收入+预售收收入+其他收收入)×核定销销售盈盈利率率×企业所所得税税税率率2、纳税税人发发生年年度亏亏损的的，可可以用用下一一年度度的所所得弥弥补，，下一一年度度所得得不足足弥补补的，，可以以逐年年延续续弥补补，弥弥补其其最长长不超超过5年。(仅对查查帐征征收的的企业业)3、纳税税人在在一个个纳税税年度度内生生产经经营过过程中中发生生的财财产损损失，，经税税务部部门审审核或或审批批同意意后，，准予予在缴缴纳企企业所所得税税前扣扣除。。(仅对查帐征征收的企业业)18第二节流流转税税现行营业税税的基本规规范《中国人民共共和国营业业税暂行条条例》——1993年12月13日，国务院院《中国人民共共和国营业业税暂行条条例实施细细则》——1993年12月25日，财政部部19第二节流流转税税一、营业税税房地产开发发企业、个个人等有偿偿提供应税税劳务、销销售不动产产、转让无无形资产，，应按规定定缴纳营业业税。计算公式为为：应纳营业税税税额＝营营业额×适用税率收入的确认认与所得税销售售收入相同20第二节流流转税税一、营业税税——可以利用的的税收政策策“单位和个个人销售或转让购置的不动动产和受让让的土地使使用权，以全全部收入减减去不动产产或土地使使用权的购购置或受让让原价后的的余额为营营业额。””——《财政部国家家税务总局局关于营业业税若干政政策问题的的通知》(财税字[2003]016号)注：土地使用用权销售或或转让收入入－土地使使用权购置置或受让原原价，可按按转让无形形资产税目目征收营业业税不动产建成成项目或不不动产在建建项目－不不动产购置置或受让原原价，可按按销售不动动产税目征征收营业税税21第二节流流转税税一、营业税税（对个人）从2006年6月1日起，个人人将购买不足5年的住房对外外销售的，，按售房收收入全额缴缴纳营业税税；个人将将购买超过过5年（含5年）的普通通住房对外外销售的，，免征营业业税；个人人将购买超超过5年（含5年）的非普通住房房对外销售的的，按其售售房收入减减去购买房房屋的价款款后的差额额缴纳营业业税，税率率为5%。个人将购买买超过5年（含5年）的符合合当地公布布的普通住住房标准的的住房对外外销售，应应持该住房房的坐落、、容积率、、房屋面积积、成交价价格等证明明材料及地地方税务部部门要求的的其他材料料，向地方方税务部门门申请办理理免征营业业税手续。。个人转让购购买5年以内的房房屋，应纳税额额＝售房收收入×税率；转让让购买5年以上的普通房屋屋，免征营营业税；转让购买5年以上的非非普通房屋屋，应纳税额额＝（售房房收入－购购房价格））×税率。22第二节流流转税税二、城市维维护建设税税城市维护建建设税随营营业税征收收，计税依依据为纳税税人实际缴缴纳的营业业税，税率率分别为1%、5%、7%。外籍个人暂暂不征收城城市维护建建设税、教教育费附加加。外商投资企企业和外国国企业暂不不征收城市市维护建设设税.三、教育费费附加根据国务院院的规定，，在征收营营业税的同同时，应当当按照营业业税总额的的3%征收教育费费附加，因因此，在征征收的营业业税中，应应当缴纳的的教育费附附加按照营营业税的3%缴纳。自2010年12月1日起，1985年及1986年以来国务务院及国务务院财税主主管部门发发布的有关关城市维护护建设税和和教育费附附加的法规规、规章、、政策同时时适用于外外商投资企企业、外国国企业及外外籍个人。。国务院二二○一○年年十月十八八日2324第三节行行为、、目的税一、契税中华人民共共和国契税税暂行条例例——1997年7月7日，国务院院中华人民共共和国契税税暂行条例例细则——1997年10月28日，财政部部25第三节行行为、、目的税一、契税第一条在在中华人民民共和国境境内转移土土地、房屋屋权属，承承受的单位位和个人为为契税的纳纳税人，应应当依照本本条例的规规定缴纳契契税。第二条涉及征收契契税的主要要登记类型型如下：1.初始登记：：出让土地地使用权初初始登记；；作价出资资土地使用用权初始登登记（仅指指国家批准准的以土地地使用权作作价出资））；划拨土土地使用权权转出让土土地使用权权初始登记记。2.转移登记：：国有土地地使用权转转移；土地地使用权互互换；房地地产转移登登记.3.变更登记：：土地房屋屋分割权属属登记。第三条契契税税税率为3—5%26第三节行行为、、目的税一、契税2004年8月11日，为激活活二手房市市场，促进进房地产业业快速发展展，武汉市市将二手房房契税由原原来的2%降低到1%。调低后，，二手房交交易量上升升了不少。。2006年3月1日，契税恢恢复到以前前的标准，，按房屋评评估价的2%收取。2008年11月1日，对个人人首次购买买的90平方米及以以下普通住住房的契税税率下下调，按房房屋评估价价的1%收取。2010-2-11契税按房屋屋评估价的的3%收取。对个个人首次购购买的90平方米及以以下普通住住房,按房屋评估估价的1.5%收取。27第三节行行为、、目的税关于减免政政策执行问问题（一）房屋拆迁安置置（二）农村村居民购买买住房（三）职工工购买公有有住房（四）购置置标准厂房房28第三节行行为、、目的税二、印花税税第二条下下列凭证为为应纳税凭凭证：（（一一）购销、、加工承揽揽、建设工工程承包、、财产租赁赁、货物运运输、仓储储保管、借借款、财产产保险、技技术合同或或者具有合合同性质的的凭证；（（二）产权权转移书据据；（（三））营业帐薄薄；（（四））权利、许许可证照；；（（五）经经财政部确确定征税的的其他凭证证。——中华人民共共和国印花花税暂行条条例1988年6月24日，国务院院29第三节行行为、、目的税二、印花税税税率：分为为比例税率率和定额税税率。房地产销售售合同的税率为3‰。房屋租赁合合同为1‰，税额不足足1元，按照1元纳税。银行借款合合同为0.05‰‰。房屋保险合合同为保险费的的1‰。房屋产权证证、土地使使用证每件5元。产权转移按照所载金金额的0.5‰‰纳税。30第三节行行为、、目的税三、耕地占占用税耕地，是指指用于种植植农作物的的土地。占用菜地、、鱼塘、园园地（包括括苗圃、花花圃、茶园园、果园、、桑园）和和其他种植植经济林木木的土地和和其他农业业用地建房房和从事其其他非农业业建设，应应视为占用用耕地。占占用的土地地在被占用用前三年内内曾用于种种植农作物物，亦视为为占用耕地地。占用耕地建建房或从事事其他非农农业建设的的单位和个个人，都是是耕地占用用税的纳税税义务人（（以下简称称纳税人）），应按本本办法的规规定缴纳耕耕占用税。。31第三节行行为、、目的税耕地占用税税按下列标标准征收：：我市各区县县耕地占用用税适用税税额分别调调整为：江北区、沙沙坪坝区、、九龙坡区区、大渡口口、南岸区区、渝北区区、巴南区区、北碚区区、高新区区、经开区区适用税额额为每平方方米35元；江津区、合合川区、永永川区、万万州区、涪涪陵区、长长寿区适用用税额为每每平方米25元；黔江区、双双桥区、万万盛区、南南川区、壁壁山县、綦綦江县、铜铜梁县、潼潼南县、大大足县、荣荣昌县、丰丰都县、垫垫江县、忠忠县、开县县、云阳县县、奉节县县、巫山县县、秀山县县适用税额额为每平方方米20元；武隆县、梁梁平县、城城口县、巫巫溪县、石石柱县、酉酉阳县、彭彭水县适用用税额为每每平方米15元。凡2008年1月1日以后办理理征占地手手续的，缴缴纳耕地占占用税按新新调整税额额标准执行行；从2008年6月1日起，我市市耕地占用用税由地税税部门征收收。《重庆市耕地地占用税实实施办法》渝府发[2008]47号32第三节行行为、、目的税四、土地增增值税第二条转转让国有土土地使用权权、地上的的建筑物及及其附着物物（以下简简称转让房房地产）并并取得收入入的单位和和个人，为为土地增值值税的纳税税义务人（（以下简称称纳税人）），应当依依照本条例例缴纳土地地增值税（（LandAppreciationTax）。——中华人民共共和国土地地增值税暂暂行条例1993年12月13日，国务院院33第三节行行为、、目的税四、土地增增值税1、增值额增值额＝转转让房地产产所取得的的收入－规规定扣除项项目金额2、计算增值值额的扣除除项目(一)取得土地使使用权所支支付的金额额；(二)开发土地的的成本、费费用；(三)新建房及配配套设施的的成本、费费用，或者者旧房及建建筑物的评评估价格；；(四)与转让房地地产有关的的税金；(五)财政部规定定的其他扣扣除项目。。34第三节行行为、、目的税四、土地增增值税3、土地增值值税实行四四级超率累累进税率增值额未超过扣除项目金金额50%的部分，税税率为30%。增增值额超过扣除项目金金额50%、未超过扣扣除项目金金额100%的部分，税税率为40%。增增值额超过扣除项目金金额100%、未超过扣扣除项目金金额200%的部分，税税率为50%。增增值额超过扣除项目金金额200%的部分，税税率为60%。35第三节行行为、、目的税四、土地增增值税4、免征有下列情形形之一的，，免征土地地增值税：：(一)纳税人建造造普通标准住宅出售，，增值额未未超过扣除除项目金额额20%的；(二)因国家建设设需要依法法征用、收收回的房地地产。武汉市普通通标准住宅宅单套建筑面面积售价低低于5500元/平方米或单单套销售总总价低于70万元的商品品住房。高高级公寓、、别墅、联联体别墅、、度假村村村等不属于于普通标准准住宅。2004年3月1日起执行，，每2年一定。36第三节行行为、、目的税四、土地增增值税5、征收方式式一般采取两两种征收方方式：（1）对旧房及及建筑物，，采取在转转让环节征征收土地增增值税的方方式。（2）对房地产产开发项目目，实行先先预征，后后结算税款款，多退少少补的征收收方式。37第三节行行为、、目的税对从事房地地产开发一一律实行预预征土地增增值税，纳纳税人取得得预售房款款收入的，，按月申报报缴纳税款款，等项目目完工决算算后，到主主管税务机机关申请结结算，由主主管税务机机关进行清清算应缴税税款，多退退少补。具具体预征比比例为：(1)纳税人预售售普通标准准住宅，预预征率为0.5％；(2)纳税人预售售其他商品品房，包括括宾馆、饭饭店、办公公写字楼及及非预售普普通标准住住宅、别墅墅、高级公公寓等，预预征率为2％；(3)单纯土地转让让的，预征率率为3％；(4)对非房地产开开发企业和单单位转让房地地产或房地产产开发企业转转让存量房的的，预征率为为2％。预征土地增值值税=预售收入×适用预征率38第三节行行为、目的的税五、固定资产产投资方向调调节税目前未征39第四节资资源、财产产税一、城镇土地地使用税中华人民共和和国城镇土地地使用税暂行行条例（1988年9月27日中华人民共共和国国务院院令第17号发布，根据据2006年12月31日《国务院关于修修改<中华人民共和和国城镇土地地使用税暂行行条例>的决定》修订）40第四节资资源、财产产税一、城镇土地地使用税目的为了合理利用用城镇土地，，调节土地级级差收入，提提高土地使用用效益，加强强土地管理。。范围在城市、县城城、建制镇、、工矿区范围围内使用土地地的单位和个个人，为城镇镇土地使用税税（以下简称称土地使用税税）的纳税人人，应当依照照本条例的规规定缴纳土地地使用税。计税依据土地使用税以以纳税人实际际占用的土地地面积为计税税依据，依照照规定税额计计算征收。41第四节资资源、财产产税一、城镇土地地使用税征收标准土地使用税每每平方米年税税额如下：（一）大城市市1.5元至30元；（二）中等城城市1.2元至24元；（三）小城市市0.9元至18元；（四）县城、、建制镇、工工矿区0.6元至12元。42第四节资资源、财产产税一、城镇土地地使用税下列土地免缴缴土地使用税税：（一）国家机机关、人民团团体、军队自自用的土地；；

（二二）由国家财财政部门拨付付事业经费的的单位自用的的土地；（（三）宗宗教寺庙、公公园、名胜古古迹自用的土土地；（（四）市政政街道、广场场、绿化地带带等公共用地地；（（五）直接用用于农、林、、牧、渔业的的生产用地；；

（六六）经批准开开山填海整治治的土地和改改造的废弃土土地，从使用用的月份起免免缴土地使用用税5年至10年；（（七）由财政政部另行规定定免税的能源源、交通、水水利设施用地地和其他用地地。43第四节资资源、财产产税二、房产税中华人民共和和国房产税暂暂行条例1986.10.1实施国国务院房产税按照依依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算算缴纳。具体体减除幅度，，由省、自治治区、直辖市市人民政府规规定。没有房产原值值作为依据的的，由房产所所在地税务机机关参考同类类房产核定。。房产出租的，，以房产租金收入入为房产税的计计税依据。房产税的税率率，依照房产余值计算缴纳的，，税率为1.2%；依照房产租金收入入计算缴纳的，，税率为12%。44二、房产税下列房产免纳纳房产税：国家机关、人人民团体、军军队自用的房房产；由国家财政部部门拨付事业业经费的单位位自用的房产产；宗教寺庙、公公园、名胜古古迹自用的房房产；个人所有非营营业用的房产产；经财政部批准准免税的其他他房产。45房产税改革?国家发展和改改革委员会财财政金融司司司长徐林2010年8月24日说，我国计计划实施一系系列税收体制制改革，包括括优化增值税税和营业税税税收制度，扩扩大增值税征征收范围；统统筹企业税费费负担，实施施资源税改革革；推进房产产税改革；继继续实施个人人所得税改革革。在谈到房产税税改革时，徐徐林说，我国国将推进房产产税改革。““这个税种我我们一直在进进行研究，它它的开征也可可以为地方政政府带来一个个稳定的主体体税种。”上海、重庆从从2011年开始征收房房产税48第五节个个人所得税税一、个人所得得税《中华人民共和和国个人所得得税法》及其实施条例例规定，个人转让住房房，以其转让让收入额减除除财产原值和和合理费用后后的余额为应应纳税所得额额，按照“财产产转让所得””项目缴纳个个人所得税。。《国家税务总局局关于个人住住房转让所得得征收个人所所得税有关问问题的通知》（国税发[2006]108号）49第五节个人所所得税一、个人所得得税个人住房转让让所得个人所所得税的征收方式分为查账征收和核定征收两种。“个人转让住住房，以其转转让收入额减减除财产原值值和合理费用用后的余额为为应纳税所得得额，缴纳个个人所得税，，税率为20%。”应纳个人所得得税额＝应纳纳税所得额×20％应纳税所得额额＝计税价格格－房产原值值－税金－合合理费用50第五节个人所所得税一、个人所得得税1、计税价格对住房转让所所得征收个人人所得税时，，以实际成交交价格为转让让收入。纳税税人申报的住住房成交价格格明显低于市市场价格且无无正当理由的的，征收机关关依法有权根根据有关信息息核定其转让让收入，但必必须保证各税税种计税价格格一致。51第五节个个人所得税2、房屋原值1）商品房：购置该房屋屋时实际支付付的房价款及及交纳的相关关税费。2）自建住房：实际发生的的建造费用及及建造和取得得产权时实际际交纳的相关关税费。3）经济适用房（（含集资合作作建房、安居居工程住房））：原购房人实实际支付的房房价款及相关关税费，以及及按规定交纳纳的土地出让让金。4）已购公有住房房：原购公有住住房标准面积积按当地经济济适用房价格格计算的房价价款，加上原原购公有住房房超标准面积积实际支付的的房价款以及及按规定向财财政部门（或或原产权单位位）交纳的所所得收益及相相关税费。已购公有住房房是指城镇职职工根据国家家和县级（含含县级）以上上人民政府有有关城镇住房房制度改革政政策规定，按按照成本价（（或标准价））购买的公有有住房。经济适用房价价格按县级(含县级)以上地方人民民政府规定的的标准确定。。52例：市民王某有一一套面积为100平米的公有住住房，其中90平米的标准面面积，每平米米为2000元，超过公有住房房标准面积的的10平米，价格为为平方米5000元，其向财政部门门缴纳的相关关税费为2万元，那么王某的住住房原值为：：90×2000＋10×5000＋20000＝250000元。53第五节个个人所得税税2、房屋原值5）城镇拆迁安置置住房：根据《城市房屋拆迁迁管理条例》（国务院令第第305号）和《建设部关于印印发〈城市房屋拆迁迁估价指导意意见〉的通知》（建住房〔2003〕〕234号）等有关规规定，其原值值分别为：（1）房屋拆迁取取得货币补偿后购购置房屋的，为购置该该房屋实际支支付的房价款款及交纳的相相关税费；（2）房屋拆迁采采取产权调换方式的，所调调换房屋原值值为《房屋拆迁补偿偿安置协议》注明的价款及及交纳的相关关税费；（3）房屋拆迁采采取产权调换换方式，被拆拆迁人除取得得所调换房屋屋，又取得部分货币补偿偿的，所调换房房屋原值为《房屋拆迁补偿偿安置协议》注明的价款和和交纳的相关关税费，减去去货币补偿后后的余额；（4）房屋拆迁采采取产权调换换方式，被拆拆迁人取得所所调换房屋，，又支付部分分货币的，所所调换房屋原原值为《房屋拆迁补偿偿安置协议》注明的价款，，加上所支付付的货币及交交纳的相关税税费。54第五节个人所所得税一、个人所得得税3、税金转让住房过程程中缴纳的税税金是指：纳纳税人在转让让住房时实际际缴纳的营业税、城市市维护建设税税、教育费附附加、土地增增值税、印花花税等税金。55第五节个个人所得税税4、合理费用是指：纳税人人按照规定实实际支付的住房装修费用用、住房贷款利息息、手续费、公证证费等费用。1）支付的住房装装修费用。纳税人能提提供实际支付付装修费用的的税务统一发发票，并且发发票上所列付付款人姓名与与转让房屋产产权人一致的的，经税务机机关审核，其其转让的住房房在转让前实实际发生的装装修费用，可可在以下规定定比例内扣除除：（1）已购公有住房房、经济适用用房：最高扣除限限额为房屋原原值的15%；（2）商品房及其他他住房：最高扣除限限额为房屋原原值的10%。纳税人原购房房为装修房，，即合同注明明房价款中含含有装修费（（铺装了地板板，装配了洁洁具、厨具等等）的,不得再重复扣扣除装修费用用。56第五节个人所所得税一、个人所得得税2）支付的住房贷贷款利息。纳税人出售售以按揭贷款款方式购置的的住房的，其其向贷款银行行实际支付的的住房贷款利利息，凭贷款款银行出具的的有效证明据据实扣除。3）纳税人按照有有关规定实际际支付的手续续费、公证费费等，凭有关部门门出具的有效效证明据实扣扣除。本条规定自2006年8月1日起执行。57王先生于2004年7月1日在上海购买买了一套建筑筑面积为80平方米的二手手商品房，共共支付价款72万元，王先生生是贷款买房房，他当年首首付32万元，其余40万元是以20年等额本息的的商业贷款支支付。当年利利率为6.12%，从2004年7月1日到今年7月31日所付利息为为48960元。另外，购购置商品房时时缴纳印花税税360元，契税21600元(假定契税税率率为3%)，产权证书费费5元，2004年公证费200元，评估费600元。房产装修修费用为9万元，且有装装修费用的税税务统一发票票。假设2006年8月2日王先生决定定将房屋以92万元的总价卖卖掉，那么王王先生该缴纳纳多少个人所所得税呢？这里需要注意意的是，王先先生装修费用用为9万元，根据规规定，商品房房转让前实际际发生的装修修费用，最高高扣除限额为为房屋原值的的10%。王女士的装装修费用9万元大于7.2万元(720000×10%)，故按7.2万元装修费用用计算个人所所得税。交易易过程中涉及及的印花税为为920000×0.05%＝460；营业税及其其附加共计：：920000×5.5%＝50600。58计算应缴纳的的个人所得税税，过程如下下：1）个人所得税税应纳税所得得额＝转让收收入－房屋原原值－转让住住房过程中缴缴纳的税金－－有关合理费费用。2）房屋原值＝＝原房价＋印印花税＋契税税＋产权证印印花＝720000＋360＋21600＋5＝741965元3）转让住房过过程中缴纳的的税金＝印花花税＋营业税税＝460＋50600＝51060元4）合理费用＝＝住房装修费费用＋住房贷贷款利息＋手手续费＋公证证费等＝72000＋48960＋200＋600＝121760元5）应缴纳的个个人所得税＝＝(920000－741965－51060－121760)×20%＝1043元59第五节个个人所得税税一、个人所得得税5、核定征收纳税人申请采采用核定征收收或未提供完完整、准确的的房屋原值凭凭证，不能正正确计算房屋屋原值和应纳纳税额的，应应采用核定征征收方式征收收个人所得税税。计算方式：应纳个人所得得税额＝评估价格×核定征收率1%-3%的幅度内确定定（重庆核定定征收率暂定定为1%）60第五节个个人所得税税一、个人所得得税6、退税及减免对出售自有住住房并拟在现现住房出售1年内按市场价重新新购房的纳税税人，其出售售现住房所缴缴纳的个人所所得税，先以以纳税保证金金形式缴纳，，再视其重新新购房的金额额与原住房销销售额的关系系，全部或部部分退还纳税税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是是家庭唯一生活活用房取得的所得，，免征个人所所得税。要不不折不扣地执执行上述优惠惠政策，确保保维护纳税人人的合法权益益。《财政部国家家税务总局建建设部关于于个人出售住住房所得征收收个人所得税税有关问题的的通知》（财税字〔1999〕〕278号）61房地产税收小小结个人：个人转让房屋屋营业税、个人人所得税、契契税、城市维维护建设税、、印花税、土土地增值税等等6个税种，其中中契税由买房房者缴纳，印印花税由买卖卖双方缴纳。。个人出租房屋屋营业税、城市市维护建设税税、房产税（（或城市房地地产税）、个个人所得税、、印花税。62房地产税收小小结企业：企业拥有房屋屋、土地（也含个人））自用房屋房产产税应纳税额额＝（房产原原价值一次减减除1