房地产泰裕杰晶演示文稿

“裕泰。杰晶”营销策划

(补充草案)

海开纪元企划在市场竞争形势进一步白热化的情况下，我们如何定义我们的产品我们的产品到底卖给谁我们如何挖掘产品的附加价值，使目标消费群产生“物有所值”的感觉我们如何采用适宜的价格、吸引客源？我们如何突破强劲对手的包围，在市场上独树一帜。我们如何适应“个人置业时代”的新趋势，借助“裕泰。杰晶”新产品的特性，而成为消费者的“心仪”楼盘？本次提案在前次策划的基础上，对于产品的各项定性提出建议，对销售前期的策划实施工作具体提出方案。内容实用，可操作性强。买我们楼的人是谁第一章客户群定位

一、客户群体基本描述

1、年龄：30—55岁之间，主力人群为30—45岁

2、家庭结构：三口之家及儿女带老人住3、面积需求：三房130—160平方米，二房80—100平方米

4、客户阶层：私营企业主阶层、经理阶层（外资、内资的职业白领）

5、客户群体组成Ø

中关村、亚运村从事IT、金融、贸易、商务、高新技术产业等行业的中高层管理人员Ø

中资、外资、合资企业的中高层管理人员，高级银领、白领Ø

中关村、亚运村私营企业主、个体老板Ø

海外归来的创业人员Ø

长期生活在北城，对地域环境适应熟悉的阶层。Ø

炒股票的赢家Ø

外地来京为家人购置房产。二、目标客户群定位---“新中产阶级”

1、就中国国情现状而言"新中产阶级"的产生有着重要的局限性。它的主要行业大致有：部分私营企业主，流通公司，非金融机构，三资企业，还有证券经营者，特种行业主，以及策划公司，文化产业等。这些行业经营起来主要运用的是知识与头脑，所以知识经济时代的特征就由此体现出来。2、“新中产阶级”特征描述

他们代表是当今社会中的精英，他们事业有成，游历甚广，大部分是靠自己的努力而积累起财富。从表面上看，除了平时的住所外，还会有别的的房产，他们拥有私家车。

他们与那种乍富起来的暴发户有着明显的区别，那是因为他们很高的教育程度和广泛游历背景而拥有良好的文化气质，他们会经常组织家庭聚会，结识各种公众人物，懂得一定的艺术鉴赏并使之成为自己的爱好。他们并不过分迷恋财富，也不势利。

他们的居家消费完全是个人行为，是为了发掘合适自己的生活方式，所以他们识得品牌，欣赏经典，但排斥奢华，而且也不十分关注流行，他们以适合于自己的方式生活，这种方式往往使他们看上去更为独特。他们是整个社会的中流砥柱，他们的家居态度是：舒适、稳定，要能显示自己的实力与品位。他们通常把家看作是生活中的一个可靠归宿，他们在社会中磨练已久，在他们看来，外面的世界虽然充满刺激，但却复杂多变，远不如在家中来得安稳自在。而家居又是一个能够完全尽显自己审美情趣与品位爱好的地方，关于这些，并不是着装与汽车所能完全体现的，况且，家中也是要与朋友经常相聚的地方，家中的一切可以向朋友们展示无余。他们更看重家的意义，因为在家中可以完成自己在外面不能释放的梦想，他们把家当作是一个自己可以实现的梦想，而且从他们的家中往往就能将这个人看出个端倪。这一部分消费群体中的“意见领袖”既注重生活的品质又追求生活的品位；他们是社会中的成功人士；在他们中间同样涌动着追求新生活的思潮；他们更加崇尚居住在最佳的地段，能够享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。所以，单一硬性地诉求住宅所带来的功能性利益是不会吸引到目标消费者的注意与兴趣的。正是基于目标消费者这样的心理特征

“会生活的人选择会养人的房子”的主题定位。他们心目中的理想居住环境园林设计好，有较大的休闲活动空间间隔合理、实用率高、采光好、空气流通楼距较大，有开敞的空间和视野完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理交通、购物方便他们的向往回到家，可以暂时抛开一切，在舒适的沙发上躺下来，人就马上变得轻松起来”“每天最开心的时候，就是下班回到家里，看着自己那胖乎乎的儿子在沙发上蹦来蹦去”“每个周末，我都会约上几个朋友去郊外呼吸一下新鲜的空气，如果在市内也能呼吸到清新的空气那就好了”

启示抓住目标消消费者的心心态，务求求直指人心心，在销售售策略、广广告策略投投其所好，，促成他们们购买“裕裕泰。杰晶晶”根据目标消消费群的特特性，配合合产品的特特点，使广广告投入针针对性更强强更直接我们的生意意机会在哪哪里第二章产品卖点诉诉求卖点一：园园林特色A、京城首创创社区园林林“鸟语林林”。鸟类，是人人类的朋友友，是天空空的精灵，，它为七彩彩的天空带带来无限生生机，对生生机勃勃的的大自然来来说可谓是是画龙点睛睛。本案以以“鸟语林林”为卖点点，意旨创创造人与自自然的无间间沟通，实实现人文生生态的社区区空间，倡倡导爱护动动物、实现现生态和平平的人文理理念，此卖卖点也可弥弥补本案的的社区小环环境的不足足，不是紧紧邻奥运公公园，视线线不能及达达万亩森林林公园。B、设置“热热带雨林馆馆”，养殖热带花花木的玻璃璃温室，可可与自然零零接触，让让业主更多多了解丰富富的植物树树种，增长长见识，陶陶冶情操。。卖点二：小小区居住文文化园区内设有有各种盆景景、雕塑、、名言牌文文再配以优优雅的背景景音乐，楼楼间绿地除除以园林小小品、绿植植、树木、、水系的营营造，同时时也为儿童童、老年人人提供相应应的娱乐健健身活动设设施，使人人一步入花花园即可感感受到浓烈烈的生活氛氛围，加上上由物业管管理公司组组织丰富多多彩的社区区活动。例例如：以““爱护鸟类类，养护鸟鸟类”为题题组织定期期的知识讲讲座，业主主可领养自自己喜爱的的鸟类，以以饲养鸟为为乐，可极极大增强生生活的趣味味性。诸多多形式多样样的社区活活动能够加加强业主与与业主、业业主与开发发商之间的的沟通，丰丰富业主的的业余生活活，形成良良好的居住住文化。卖点三：户户型特色A、室内精装装修设计在在同区域产产品有极大大竞争力，，同区域除除风林绿洲洲项目热销销售磐外，，无精装修修在售项目目。B、由于地块的的原因，所所有楼座位位置东南朝朝向，户型型不是正南南正北，消消费者往往往认为是户户型的缺限限，但相反反这是一个个户型的特特色，可作作为强势卖卖点推介。。由于受阳阳光的照射射，上午南南向房间可可采光，在在午后北向向房间也可可享受到充充裕的阳光光，避免冬冬天北侧阴阴冷，无阳阳光照射。。C、户型设计计上做到户户户有景可可观、每户户客厅设有有宽敞明亮亮的落地窗窗，可将园园林绿化景景观尽收眼眼底。户内内动静彻底底分离，保保障业主的的私密，使使居住功能能更加细化化。D、复式坡屋屋顶安装维维鲁克斯窗窗是非常独独到的户型型设计，可可成为有力力的卖点。。卖点四：会会所配套屋顶游泳池池：京城首创屋屋顶游泳池池，在会所所的顶层设设置生态阳阳光游泳池池，实现与与自然的共共融，可直直接享受阳阳光，有如如在南国海海滨渡假。。卖点五：赠赠送户式空空调系统冬冬天供暖，，夏天制冷冷全由自己己掌控。卖点六：物物业管理聘请专业物物业管理公公司管理，，除防火、、防盗、清清洁、垃圾圾清运等一一般性管理理外，将首首次试用家家政管理、、物业及电电器维修、、汽车美容容等项目服服务，最大大限度减少少业主的烦烦恼，提高高生活品质质。（具体体由物业管管理公司出出方案）卖点七：外外立面设计计新颖独特特，材质档档次高，可可直接吸引引消费者的的眼球，视视觉冲击感感强。第三章产品建议第一部分装修标准设设置建议一、外墙装装修标准：：结构：主结构采采用现浇剪剪力墙结构构，无论承承重、抗压压、防风、、抗震、耐耐火特性，，均符合规规定之标准准。外墙需做外外墙外保温温。外立面：外立面风风格、色彩彩、材质的的设计与价价格需匹配配，在后期期销售中以以此点可做做为产品的的有力卖点点诉求，主主要以区别别于周边同同质项目，，技高拔筹筹。(以设计院院与开发商商最终商定定的方案为为主)二、公共部部分装修标标准：首层装修：：拼花磨光花花岗岩地面面，大理石石及部分木木饰面墙面面，艺术造造型吊顶，，华贵灯饰饰，单元门门高档不锈锈钢防盗门门。电梯间：首层为大理石电电梯门套，，豪华花纹纹不锈钢电电梯门。标准层装修修：公共走廊：：优质地砖砖、高级环环保乳胶漆漆墙面，配配以柔和灯灯光（延时时开关）；；矿棉吸声声板吊顶；；金属栏杆杆，木扶手手。电梯间间：不锈钢钢电梯门套套和不锈钢钢电梯门电梯：每单元均采采用一台合资奥的斯斯、上海三三菱或同档档次电梯，配远程监监控系统。。轿厢装修高高雅、平稳稳快速，24小时服服务。三、室内装装修标准：：1.各入户户大门采用用高档四防子子母门（防火、防防盗、隔音音、隔热）），进口五五金配件，，配监视镜镜，选用德国霍霍曼或同档档次；内门高档档木门，门门套与门同同材质2.各房间间外窗采用用铝合金断桥桥木质窗；双层中空玻玻璃大大提高了了铝合金门门窗的隔音音、隔热效效果，落地或低窗窗台（离地地面60公公分）玻璃璃窗，使住户充充分享受阳阳光。3、阳台：：铝合金断断桥落地玻玻璃窗封阳阳台4、客厅及及卧室：高高档复合木木地板，墙墙面、天花花板为环保保立邦漆5、厨房：：高档厨房房用具，进进口五金配配件，高档档防滑地砖砖、墙砖，，铝扣板吊吊顶，吸顶顶灯，设置置充足电器器插座，预预留抽油烟烟机位置及及标准排烟烟管道。6、卫生间：：高档洁具具。主卫配配浴缸，洗洗手盆台面面为高级大大理石；次次卫配高档档淋浴屏及及柱盆，进进口五金件件，高档防防滑地砖、、墙砖，铝铝扣板吊顶顶，预留足足够的插座座，预留卫卫生洁具给给排水口。。7、照明明开关和和插座：：高档品品牌四、智能能化配套套装修标标准：通讯系统统：1.每户预留留两部直直线电话话并于客客厅和卧卧室及卫卫生间设设插座预预埋。2.每户预留留两条INTERNET接口口，客厅厅及各卧卧室均有有。能满满足宽带带入户（（10--100兆）有线电视视接收系系统：客厅及及各卧室室全部配配有线电电视接口口。水、电、、气、暖暖等配套套设施：：1.供电电系统：：双回路路供电，，每户设设独立电电表10（40）A-15（60）A；2.供水系系统：冷冷水:市市政管网网热水：：24小小时热水水3.中水水系统:社区配配有中水系统统4.空调系统统：每户采用用单元式式空调机机组，冬季供供暖，夏夏季供冷冷，室内内温度可可自行设设定。利利用厨房房外挂室室外机，，避免影影响建筑筑外立面面；合理理布置室室内各处处空调风风管及出出风口，，以配合合各户室室内装修修需要，，避免空空调机组组破坏室室内美观观。5.燃气气系统：：供城市市天燃气气。智能系统统：1.周界界防范：：在小区区的围墙墙和出入入口等地地方，设设置红外外线对射射和电视视监控系系统。2.24小时电电子巡更更：为了了确保小小区的每每一个角角落都处处于保安安人员的的监控之之中，保保安人员员必须定定时到巡巡更点用用遥控器器报到。。3.楼宇宇可视对对讲：每每户均设设有可与与单元门门口访客客对讲的的电话，，方便辨辨别访客客的身份份。4.室内内安防：：由报警警器主机机、门磁磁开关、、火警探探测器、、煤气探探测器、、楼宇对对讲主机机、设/撤防键键盘以及及各类探探头组成成。各类类探头检检测不同同警报信信息并传传给主机机，主机机再将其其传至小小区的安安防控制制中心，，在控制制中心的的主显示示屏的电电子地图图上将显显示报警警的方位位和警报报类型，，从而采采取相应应的处理理措施。。5.车库库管理系系统：选选用高档档图象型型感应式式IC卡卡停车场场电脑管管理系统统。小区区的每辆辆车都配配有一张张卡，在在车辆进进出小区区时驾驶驶人员只只须坐在在驾驶位位将卡在在小区门门口的读读卡机前前轻轻一一晃，在在阻拦杆杆开启的的同时，，该车的的相关资资料同步步出现在在旁边的的监控计计算机上上，实现现了小区区车辆的的智能化化管理。。停车管管理也用用IC卡卡管理，，一卡一一车位。。并预留留访客车车位，以以区别于于业主车车位的管管理。6.远程程抄计系系统：小小区对水水、电、、气、暖暖等均进进行远程程抄计，，每户装装设采集集器，通通过数据据接口连连接到分分控制器器，并接接到控制制中心的的控制计计算机。。7.背景景音乐/紧急广广播系统统：在小小区出入入口、主主通道、、车库内内、会所所等场地地分别装装户外扬扬声器及及音箱，，平时广广播中心心播放背背景或自自办节目目，并可可和紧急急广播系系统结合合在一起起，进行行紧急播播音传呼呼。第二部分分装修设备备品牌建建议一、电梯：合资上海海三菱、、日本富富士达、、东芝、、奥的斯斯二、洁具：中日合资资TOTO、合成卫卫浴、澳澳大利亚亚科马、、美国科科勒、英英国英陶陶、西班班牙乐家家、德国国威宝、、瑞士劳劳芬、德德国杜拉拉维特、、美国美美标、德德国卡西西奥洁具具三、厨具：澳大利亚亚优娜、、德国威威尔曼、、德国杰杰士堡、、意大利利赛珂、、韩国汉汉森、韩韩国美亚亚、德国国柏丽、、德国阿阿尔诺，，海尔整整体厨柜柜，意大大利法尼尼尼组合合厨柜四、磁砖：台湾冠军军，罗马马磁砖，，现代磁磁砖，上上海亚细细亚，德德国诺贝贝尔磁砖砖五、涂料：意大利澳澳可斯、、多乐士士、荷兰兰来威漆漆，瑞典典福尔阁阁漆，力力邦漆六、户门：德国霍曼曼以上品牌牌可作为为开发商商选材参参考，因因各种品品牌分高高、中、、低三档档，可根根据成本本核算后后，决定定适于本本案的品品牌标准准。第四章销售价格格建议我司针对对本案特特性及市市场研究究，提出出以下三三种市场场开拓的的类型，，基本型型、舒适适型、豪豪华型。。销售价价格的制制定采用用加价系系数的方方式，科科学而有有效地制制定出最最终销售售价格。。此方案案我司认认为，采采用豪华华型方案案与本区区域的市市场有产产品竞争争力，避避免同质质化产品品所带来来的竞争争。望开开发商引引以为用用。（一）基基本型市市场开拓拓：二期期开发成成本+地块的升升值优势势+开发商合合理利润润二期开发发成本计计算包括括土地成成本、前前期工程程费、基基础设施施费、建建安工程程及设备备费用、、管理费费、销售售费、两两税一费费、不可可预见费费用等，，其中建建安造价价不仅包包括基本本建安工工程及设设备，还还包括局局部外挂挂贴砖、、电梯、、室内空空调系统统、公共共部分高高档装修修、二期期会所、、公建配配套等，，计算出出本地块块的综合合开发成成本为：：4300—4800元地块的升升值优势势：因本本案地处处亚奥商商圈，紧紧邻奥运运公园及及京昌高高速，地地理位置置和环境境得天独独厚，市市政交通通路网正正加紧建建设，在在奥运会会之前将将会有极极大改善善，另外外，在清清河京昌昌高速西西侧将建建设15万平米的的大型商商业设施施，极大大提高本本地区的的商业配配套功能能。诸多多利好因因素，与与前几年年的地价价相比，，目前已已突显其其升值空空间，据据市场考考证及周周边项目目的价格格调查，，目前地地块升值值在1000-1500元。开发商利利润实现现为10%--15%(正常利润润)成本加价价法(取以上中中间数值值为计算算依据)：二期开发发成本4550地块升值值系数：：加价1250元开发商合合理利润润：15%，加价870元最终可实实现价格格：二期期开发成成本+地块升值值系数+开发商合合理利润润=6670元/平米（二）舒舒适型市市场开拓拓：二期期开发成成本+舒适型室室内精装装修+地块的升升值优势势+开发商合合理利润润舒适型的的室内精精装修(加价系数数500--600元)。其它加价价项目同同基本型型成本加价价法(取以上中中间数值值为计算算依据)：二期开发发成本4550舒适型精精装修：：加价550元地块升值值系数：：加价1250元开发商合合理利润润：15%，加价953元最终可实实现价格格：二期期开发成成本+舒适型室室内精装装修+地块升值值系数+开发商合合理利润润=7303元/平米（三）豪豪华型市市场开拓拓：二期期开发成成本+豪华型室室内精装装修+地块的升升值优势势+开发商合合理利润润豪华型的的室内精精装修(加价系数数700-900元)。其它加价价项目同同基本型型成本加价价法(取以上中中间数值值为计算算依据)：二期开发发成本4550豪华型的的室内精精装修：：800元地块升值值系数：：加价1250元开发商合合理利润润：15%，加价990元最终可实实现价格格：二期期开发成成本+豪华型室室内精装装修+地块的升升值系数数+开发商合合理利润润=7590价格最终终定价：：通过对对本案卖卖点的细细致挖掘掘，可作作为产品品的附加加值体现现，以基基本型的的价格制制定，最最终两者者构成可可实现的的销售均均价。产品附加加值：社社区鸟语语林，屋屋顶游泳泳池，户户型特色色、外立立面，可可实现200元的利润润附加最终实现现均价6670+200=6870元。价格建议议：1、与周边项项目进行行比较之之后，建建议毛坯坯房价格格开盘，，开盘均均价定在在6900元/平米与周周边项目目毛坯房房价格相相当，但但卖点丰丰富存在在竞争力力。最终终可实现现整体均均价7100元/平米以上上。2、选择菜单单式装修修方案（（舒适型型，豪华华型，550元和800元两种价价位）。。风林绿绿洲就是是采取（（毛坯房房价格+精装修价价格）方方式，取取得骄人人销售业业绩。3、与东易日日盛、元元周装饰饰、等有有实力品品牌的装装修公司司合作，，强强联联手，为为项目增增加卖点点，实现现品牌化化营销。。第五章园园林规划划建议一、园林林设计主主题风格格“鸟语林林”，以以各种珍珍奇鸟类类为主，，创造与与鸟而居居的生活活环境。。虎皮鹦鹉鹉（俗名名姣凤）），它的的羽色艳艳丽多样样，很容容易饲养养，管理理也方便便。还有有白腰（（俗名十十姐妹））、黄雀雀、金翅翅、蜡嘴嘴、燕雀雀、鹦鹉鹉等，这这些鸟的的姿态优优美，鸣鸣声婉转转动听。。百灵、、画眉、、乌鸫鸣鸣声清晰晰悠扬，，激昂流流畅，八八哥、鹩鹩哥智商商较高，，能学人人语，深深受养鸟鸟老人们们的喜爱爱。这些些种类的的鸟都是是容易饲饲养的鸟鸟类，以以吃谷类类杂含食食为主。。二、园林林布局：：Ø小区环境境即要有有大面积积草坪，，同时要要有一定定高度的的花草树树木及喷喷泉系统统，形成成有层次次的四季季常青绿绿色小区区，在小小区入口口处两侧侧建造引引入式绿绿化，直直接引入入中心花花园鸟语语林。中中心花园园为社区区“鸟语语林”，，设置以以各类鸟鸟种区分分的大型型鸟笼。。Ø在7号楼的东东侧设置置热带雨雨林馆，，养殖热热带花木木的玻璃璃温室，，同时也也为鸟类类提供冬冬季过冬冬的场所所。Ø同时在小小区内步步行道上上设置草草坪灯，，并配合合若有若若无的背背景音乐乐及亭台台、名言言牌文及及盆景、、雕塑，，形成有有静有动动，富有有文化气气氛的小小区氛围围，楼间间绿地除除以园林林小品、、绿植、、树木、、水系的的营造，，同时也也为儿童童、老年年人提供供相应的的娱乐健健身活动动设施，，增加园园林的实实用性。。环境设设计上处处处体现现对人的的尊重，，为残疾疾人设计计的园路路应尽量量考虑出出行的方方便与安安全。三、车位位规划Ø人车分流流，车走走车行道道，停车车全部在在社区的的北侧集集中停放放。机动动车交通通在居住住区内被被限制到到最低程程度，不不允许进进入景观观区、休休闲区。。中心花花园及楼楼间绿地地设置人人行道，，在平时时被用作作步行的的交通系系统，行行人主出出入口等等区域。。充足满满足人的的自由活活动空间间，保持持步行的的完整性性。上述述区域中中，机动动车在遇遇紧急事事故或服服务需要要时（如如消防、、急救等等）才可可通行车车辆。Ø北侧停车车位与建建筑物之之间设置置绿化屏屏障，以以树木或或四季常常绿植物物遮挡，，提高整整体的私私密性和和美观性性，提高高社区绿绿化率。。第六章会所及底底商功能能设置一、社区区会所设设置：为符合小小区高品品质标准准，设立立以健身和艺艺术为主题的的独立会会所以供供小区住住户使用用。健身主题题包括有屋屋顶阳光光温水游游泳池、、桑拿淋淋浴室，，美容美美发，健健身室、、韵律教教室、棋棋牌室、、桌球室室、乒乓乓球、台台球等球球类活动动室。艺术主题题包括有创创造者乐乐园（陶陶艺吧、、插花艺艺术、根根雕艺术术室、凡凡高画室室等）；；互动俱俱乐部，，创作者者可以互互相展示示或交换换自己的的作品，，形成独独特的邻邻里交流流方式；；茶吧、、音乐酒酒廊、高高档休闲闲餐厅、、小型超超市等休休闲娱乐乐设施。。二、底商商设置：：本项目商商业服务务配套，，如果单单纯为小小区业主主服务，，根据小小区规模模，会出出现购买买力资源源不足，，而造成成商铺经经营者““无利可可图”，，影响经经营者放放弃经营营或经营营质量下下降的负负面结果果。唯一一的办法法就是要要把商业业纳入小小区整体体规划，，从根本本上解决决由于商商业经营营带来的的小区管管理混乱乱的局面面。达到到“以服服务小区区业主为为主”的的原则，，并将服服务面向向社会。。本项目目商业配配套，由由于地段段位置和和小区规规模等因因素，不不宜做大大百货，，而适合合小开间间商铺。。可由买买主出租租或自行行经营。。根据结结构，建建成复式式商铺，，供储藏藏货物或或居住，，是商铺铺的卖点点。复式式商铺的的售价也也会高于于一般商商铺。商铺的经经营范围围尽可能能满足小小区内业业主的生生活规划划时尚精精品店，，经营服服装、服服饰、百百货、运运动休闲闲类物品品；小型型超市；；糕饼店店；美容容美发等等。布局规划划：商铺部分分规划150--200M2中小小铺位，，容易为为小商户户接受。。三、物业业管理办办公室设设置物业管理理办公室室的位置置可设在在距会所所较近的的2#紧紧靠小区区出入口口边单元元。本套套单元由由于在小小区入口口，居住住受干扰扰不好销销售，作作为物业业用房既既方便业业主，也也方便物物业管理理人员的的出勤。。第七章售楼处设设置建议议第一部分分售售楼处选选址建议议根据我公公司现场场实地调调查，对对于售楼楼处设置置地提出出以下建建议：由于本案案的销售售期拟定定于明年年3月中旬，，为了能能够按照照计划时时间销售售，抢占占新一年年的销售售高峰，，我公司建建议在短短期采用用租用临临时售楼楼处的方方式进行行销售，，正式售售楼处建建议发展展商在项项目施工工期间，，先加大大对本案案配套公公建即会会所的施施工力度度，提高高进度，，在所租租售楼处处地点租租约到期期时，将将售楼处处移至会会所的一一层。原原因因有有三三点点：：一一可可节节省省建建设设成成本本，，减减少少另另建建设设售售楼楼处处的的建建设设费费用用；；二二为为会会所所的的装装修修及及面面积积适适于于售售楼楼处处的的整整体体包包装装，，有有利利于于楼楼盘盘整整体体形形象象的的宣宣传传；；三三会会所所内内的的高高档档舒舒适适的的环环境境有有利利于于营营造造客客户户的的愉愉悦悦心心情情，，利利于于双双方方洽洽谈谈沟沟通通成成交交。。临时时售售楼楼处处的的选选址址：：位置置：：中中科科电电大大厦厦一一层层（（即即大大屯屯路路与与北北沙沙滩滩桥桥的的交交汇汇处处，，劳劳动动大大厦厦北北面面））有利利面面：：1、处处于于主主干干道道旁旁，，人人流流车车流流密密集集，，交交通通方方便便，，位位置置醒醒目目，，便便于于识识别别。。2、处处于于主主干干道道旁旁，，售售楼楼处处的的外外包包装装能能够够强强化化人人的的视视觉觉冲冲击击，，可可起起到到良良性性的的宣宣传传效效果果，，对对销销售售推推广广十十分分有有利利。。3、大大厦厦的的五五层层为为天天和和人人家家的的售售楼楼处处，，将将本本案案售售楼楼处处设设置置于于此此，，可可对对本本案案竞竞争争对对手手的的客客户户进进行行一一部部分分截截流流，，削削弱弱对对手手的的竞竞争争力力。。4、租租用用此此大大厦厦作作为为售售楼楼处处可可大大大大降降低低本本案案的的建建设设成成本本。。普普通通售售楼楼处处的的建建造造费费用用至至少少100万元元以以上上，，而而很很多多大大盘盘的的售售楼楼处处做做为为形形象象的的宣宣传传口口，，耗耗资资近近千千万万的的也也为为数数较较多多，，而而这这些些售售楼楼处处多多数数做做为为临临建建报报批批，，在在项项目目售售馨馨后后就就将将拆拆除除，，加加大大了了成成本本损损耗耗。。而而采采取取租租用用的的方方式式，，不不仅仅费费用用可可大大幅幅度度降降低低，，还还可可将将预预算算的的剩剩余余费费用用用用于于其其他他形形式式的的推推广广宣宣传传中中。。图一一：：中中科科电电大大厦厦外外观观实实景景图二二：：中中科科电电大大厦厦位位置置图图图三三：：中中科科电电大大厦厦首首层层平平面面图图1、该该大大厦厦现现剩剩余余面面积积为为：：一一层层500㎡、、200㎡两两块块面面积积，，七七层层130㎡、、170㎡、、183㎡三三块块面面积积。。2、我我公公司司建建议议售售楼楼处处设设置置在在大大厦厦一一层层。。500㎡面面积积不不仅仅面面积积上上浪浪费费过过大大而而且且租租金金成成本本也也较较高高。。面面积积位位于于一一层层的的200㎡面面积积对对于于本本案案来来说说作作为为临临时时售售楼楼处处比比较较理理想想，，此此面面积积对对于于售售楼楼处处的的功功能能分分区区及及布布置置比比较较便便利利。。3、大大厦厦一一层层现现租租金金报报价价为为8元/㎡/天，，实实际际成成交交价价预预计计在在7元/㎡/天左左右右，，按按200平方方米米计计算算，，租租金金为为42000元/月。。建建议议发发展展商商租租用用时时间间在在6个月月左左右右，，总总计计费费用用为为252000元。。可可大大量量节节省省售售楼楼处处的的建建造造预预算算。。（（一一般般400㎡左左右右的的售售楼楼处处建建造造成成本本约约在在100～120万元元之之间间））第二二部部分分临时时售售楼楼处处的的设设置置一、、售楼楼处处分分区区：：售楼楼处处共共分分为为七七个个区区：：接接待待区区、、模模型型区区、、产产品品展展示示区区、、洽洽谈谈区区、、办办公公区区、、休休闲闲区区（（阅阅览览角角、、茶茶水水间间、、沙沙发发））二、、设设备备配配置置1、、销售售部部：：业务务办办公公区区：：热热线线电电话话：：2部（（设设ISDN分配配式式设设计计））销售售经经理理办办公公室室：：电电话话1部，，电电脑脑1台企划划办办公公室室：：电电话话1部、、电电脑脑1台、、打打印印机机1台行政政办办公公室室：：电电话话1部，，传传真真1部，，电电脑脑1台，，打打印印机机1台，，复复印印机机1台2、、客户户服服务务部部：：电话话1部、、电电脑脑1台、、打打印印机机1台、、档档案案柜柜3、、财务务部部：：电话话1部、、电电脑脑1台、、打打印印机机1台、、档档案案柜柜、、保保险险柜柜4、、业务务员员休休息息区区：：回访访电电话话：：2部公共共区区域域配配置置：：1、、视听听设设备备（（DVD、电电视视））2、谈判桌椅、、公共区域域饮水机三、人员配置1、销售部：销售经理1人销售主管2人业务员8人，分成两组组销售，每组组4人。企划专案1人行政助理1名司机1人共计14人。2、客户服务部：：客服经理1人，下设工作作人员2人（负责签约约、合同档案案管理、银行行按揭、公积积金贷款、预预售登记、外外地人购房登登记）共计3人3、财务部：出纳1人，会计1人第八章物物业服务内容容建议一、物业基本本服务：1.房屋建筑筑及其公共服服务设施的日日常使用管理理、维修养护护、巡视检查查。2.园林绿地地的管理养护护。3.热带雨林林馆及鸟语林林的专人管理理及维护4.环境卫生生的管理服务务。5.公共秩序序的维护。6.物业装饰饰、装修、施施工、监督管管理。7.入住管理理8.车辆行驶驶、停放、管管理及其场地地的维修养护护。9.消防管理理10.会所的的经营与管理理11.物业档档案资料的管管理12.节日期期间装饰社区区的入口及外外墙，包括灯灯光及其他饰饰物。13.组织社社区文化活动动，定期为客客户组织丰富富多彩、健康康向上的社区区文化活动。。14.代收代代缴服务，提提供住户水、、电、气、有有线电视等代代收代缴费服服务。二、物业特色色服务：u提供居室内设设施、设备的的维修及咨询询服务。u提供居室内的的清洁服务。。为住户提供供室内清洁、、厨房大清、、地毯清洗、、地板打蜡、、沙发清洗以以及房屋装修修完工后的清清洁开荒等项项服务u送货服务。用用电话预约送送货上门。u饮用水送水服服务。用电话话预约送水上上门。u洗衣及干衣服服务传真、打打字、复印、、国内长途、、国际长途；；u室内花卉租摆摆服务，社区区设有花房，，当住户的居居室内需要摆摆放鲜花时，，花房可为住住户提供鲜花花，并提供养养护服务u出租汽车预约约服务；u提供旅游活动动安排服务；；u航空机票、火火车票定购服服务；u提供小时工服服务；u接送儿童服务务u汽车保养保洁洁服务u房屋租赁服务务，为产权人人代理出租房房屋业务及日日常租务管理理服务第九章销销售计划一、工程进度度配合建议(1)由于7#目前已到到地上二层，，明年6，7月份完成外外装，进行内内部装修。其其他楼座明年年开春出地面面，(2)在1#-6#主体体施工到三层层时，即将重重点放在该会会所的施工上上。(3)争取在在6，7月份份完成会所内内外装修，并并完成会所周周边环境布置置，7月份把把售楼处搬至至会所进行销销售。临时租租用售楼处取取消。7月份份完成7#交交房样板间开开放。(4)明年6，7月份1#-6#结结构封顶，10月左右完完成外装，进进行内部装修修。(5)争取在在8，9底前前完成主题园园林布置。(6)10月月份左右，7#交房入住住。(7)后年3，4月份1#--6#整体交房入入住。二、畅春园二二期价格制定定及销售回款款计划共计可销售套套数约546套以下销售面积积以（建筑面面积计算）1#每套平均均面积=6900/52=132.69户型建面建面+半阳台面积套数合计面积二居110.97139.68101396.8二居110.29114.76101147.6三居128.44133.24102664.8三居133.64139.68101396.8二居1472294合计5269002#每套平均均面积=9186.24/75=122.48户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积二居143.71146.34121753.44一居70.3574.1412889.68三居127.7132.25121587二居111.25114.95121379.4三居133.06136.54243276.96一居96.699.923299.76合计759186.243#每套平均均面积=10714/77=139.14户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积一居96.1699.925499.6三居133.06136.54608192.4四居160.39164.44111808.84五居213.471213.47合计7710714.314每套平均面面积=20611.4/140=147.22户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积三居137.56141.03131833.39三居137.28141.87811060.4三居138.6143.12263721.12三居139.44142.89131857.57五居212.881212.88五居213.5661281.36五居214.972429.94五居214.741214.74合计14020611.45#每套平均均面积=8158.86/66=123.62户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积一居88.6691.316547.86三居130.01135.15101351.5三居120.79125.19101251.9三居122.96125.19405007.6合计668158.866#每套平均均面积=9456/76=124.42户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积三居116.52118.75404750三居126.66129.8681038.88二居97.57100.831100.83三居121.32124.678997.36四居149.19172.5561035.3四居141.63146.066876.36一居

85.154340.6一居94.2697.52197.52二居100.31103.571103.57二居112.01116.391116.39合计

769456.817#每套平均均面积=8264.22/60=137.74户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积三居130.87135.366812.16三居125.7129.82364673.52三居129.26134.026804.12四居165.12172.5561035.3四居149.12156.526939.12合计

608264.22项目配比指标标户型一居二居三居四居五居套数合计平均面积1#

2230

52132.692#152436

75122.483#5

6011177139.144#

130

10140147.225#6

60

66123.626#625612

76124.427#

4812

60137.74合计套数32484203511546所占比例5.9%8.8%77%6.4%2%100%三、销售计划划7号楼由于已已出地面二层层最先开盘,依次是推广广顺序7#、、6#、1#、4#、2#、3#、、5#7#位于小区区中心花园东东侧,位置较较好，六层带带电梯，最先先开盘，意图图造成开盘热热销。6#位于7#东北边，因因2，3，4居户型多样样，能补充7#的户型不不多的问题。。促进销售，，但北面有停停车干扰问题题。1#位与小区区西南侧，一一二层有底商商，居住有干干扰问题，低低价格吸引客客户。4#小区南侧侧临路，北面面可看到花园园，景观好，，户型好。2#户型从一一居到三居品品种丰富，解解决6#，7#全是大户户型问题，扩扩大销售业绩绩，位置优越越可看到中心心花园。单元元位于整个社社区的中心，，视野景观好好，三面可见见景，但西边边有行车道。。5#位于3#东侧，北侧侧为停车场，，面积适中。。3#位置最好好，南北视野野开阔，可看看到中心花园园，此时推出出实现利润最最大化，最后后推出。毛坯房价格以以开盘顺序7＃均价7400元/平平米,6＃均价7000元/平平米,1＃均价6600元/平平米，4＃均价6800元/平平米,2＃均价7200元/平平米,5＃均价7300元/平平米,3＃均价7700元/平平米为计算依据畅春园二期最最终实现总体体均价7143元/平米米。截止至年底，，共销售453套，总销销售额42492万元，，销售率83%,销售回回款考虑到楼楼体封顶银行行才开始放贷贷，除7#以以外其他楼座座在7月底前前封顶，销售售回款按80%计算，共共计回款额33994万万元。此推广思路未未包括媒体宣宣传策略、主主题活动、单单位推售策略略、价格策略略、促销措施施策略。阶段

楼号均价时间面积7#6#1#4#2#5#3#合计7400700066006800720073007700137．74124.42132.69147.22122.48123.62139.14合计销售率第一阶段认购期2.20--3.1710

255%开盘期3.18—3．3115

签约额(万元)2548