房地产开发与经营小组讨论定价策划报告

定价策划报告东港花园报告总体说明一、项目概况二、定价目标三、基本定价策略四、定价过程五、定价结果东港花园一、项目概况项目名称：东港花园位

置：广州黄埔区文船路占地面积：23470平方米建筑面积：A区：22800平方米，B区：约5万平方米项目现状：目前正在进行A区建筑物的地下室施工，预计今年12月封顶。B区尚未办理建设工程规划和施工许可证招商方向：A区预计今年底封顶；B区建成时间待定，拟引进超市、百货等商业项目。地理位置东港花园文船路具位位置二、定价目标1、2009全市十区九、十月销量对比表2、2009全市十区住宅交易累计表3、2009年黄埔区新开楼盘对比表09全市十区销量对比定价目标结论1：黄埔区的新住宅开发量小,增量也小,其市场开发属较为初步。09全市十区住宅交易对比表定价目标结论2：天河区的购房人群向郊区扩张,黄埔区将有能力吸引这一部分人群。09年黄黄埔区楼楼盘对比比定价目标标结论3：黄埔埔区新开开发楼盘盘较少,而本案案为其中中一项切切占有一一定的份份额.而而下半年年的新开开楼盘只只有本案案。三、定价价策略1总体定定价策略略2全过程程定价策策略3不同单单元定价价策略1、总体定定价策略略本项目采采用高价价策略原因：2009年在广州州黄浦区区新开盘盘的楼盘盘不多。。产品比比较适合合该区域域和现在在市场的的要求2、全过程程定价策策略采用稳定定价格策策略原因：在黄浦区区这个区区域中，，房地产产市场没没有其他他各区成成熟和发发达，新新开发楼楼盘不多多，而且且邻近的的天河区区楼盘多多，价格格高，且且市场趋趋于饱和和状态。。3、不同单单元定价价策略采用RP值作楼层层调整原因：根据不同同单元存存在的差差异，可可以采用用垂直价价差和水水平价差差的定价价策略来来制定每每一单元元的价格格四、定价价过程1、项目目价格要要素分析析2、竞争争楼盘要要素对照照表3、目标标楼盘单单元定价价（RP值）1、项目价价格要素素分析舒适要素素便利要素素健康卫生生要素景观要素素物业业管管理理要要素素品牌牌要要素素户型型图图A区2栋A区5栋4栋04单元元2栋02单元元2、竞竞争争楼楼盘盘要要素素对对照照表表楼盘东港花园黄埔花园东城国际天伦东时区类型普通住宅,高层洋房普通住宅,小高层洋房,多层洋房(带电梯高层商住住宅、普通住宅基本介绍东港花园位于黄埔区文冲机械市场以东，四海酒家以西。项目分A、B两区开放，首推A区217套单位，主推80—90㎡的单位，同时还有40、60、110㎡单位。黄埔花园项目由十栋12-23层高楼宇组成焦点装修家居网，是黄埔中心区域规模最大的生态水景园林社区。最后一期即四期的新货F1、F2两栋将于11月30日左右推出，约200套货量。项目为单体楼，总建筑层数为地上30层，地下三层，共396户。本项目用地为商住性质，1-4层为摩登百货，高层为商住公寓，户型以中小户型为主，有单身公寓、一房一厅、二房一厅。项目总共有396户，地下车库车位140个。

总共分为A、B、C三个组团，均由18层高层洋房所组成项目位置文船路363号大院黄埔东路南侧，丰东路东侧黄埔区大沙地黄埔东路1号黄埔区中山大道以东荔香路38号大院均价均价9000元/㎡，带1500元/平方米的装修。均价8500元/㎡价格说明：以上为现大户型均价，带装修

三期二房和三房单位均价7200元/平米，带装修9000元/平方米参考历史价格8400元/平方米占地面积23470平方米160000平方米6120平方米45000平方米建筑面积72800平方米420000平方米53690平方米130000平方米容积率2.92.487.352.89开盘时间2009-10，2009年11月月底新一期：2009年年底

2008-092007-12-22

物业费1.5元/平方/月1.50元/平方米*月2.50元/平方米·月物业管理费:洋房1.95

元/平方/月开发商广州市东润房地产开发有限公司广州黄埔花园房产开发公司广州亿方房地产开发有限公司

广州黄埔金成房产开发有限公司

交通公交车：文冲村委站，途经线路包括433路、506路517路、566路、569路、570路、883路、夜46路●车站：黄埔公共汽车总站，黄埔长途汽车站

●地铁：规划中的地铁五号线大沙东站，近在咫尺

●公共交通线路：505、506、507、50、240、43、227、292、233、245、516A、517路车等。位处黄埔东路与港湾路交汇处，是地铁五、七号线大沙地站的交汇点，大沙地地铁站地铁5号线,公交线路有50路、240路、883路等多个公交线路绿化绿化率：33.4%绿化率：31.00％单体楼绿化率:32%2、竞竞争争楼楼盘盘要要素素对对照照表表（（续续））3、目目标标楼楼盘盘单单元元定定价价表表采用RP值计算方法整个楼盘均价价楼栋价格调整整楼层价格调整整同层价格调整整各单元价格A2栋楼层调整表楼盘整体均价9000楼栋均价8820楼层差160楼层010203040538580858085808580858048640864086408640864058700870087008700870068760876087608760876078820882088208820882088880888088808880888098940894089408940894010900090009000900090001190609060906090609060以A2栋为例例同层调整表朝向南北东东南同层调差0-100-5050100楼层1234538580848085308630868048640854085908690874058700860086508750880068760866087108810886078820872087708870892088880878088308930898098940884088908990904010900089008950905091001190608960901091109160RP值表楼层0102030405395.33%94.22%94.78%100.58%96.44%496.00%94.89%95.44%100.58%97.11%596.67%95.56%96.11%100.57%97.78%697.33%96.22%96.78%100.57%98.44%798.00%96.89%97.44%100.57%99.11%898.67%97.56%98.11%100.56%99.78%999.33%98.22%98.78%100.56%100.44%10100.00%98.89%99.44%100.56%101.11%11100.67%99.56%100.11%100.55%101.78%五、定价结果果整个楼盘均价价各栋均价各单元RP值值表endTheA1栋楼层调整表楼盘整体均价9000楼栋均价8730楼层差160楼层01020304050638490849084908490849084904855085508550855085508550586108610861086108610861068670867086708670867086707873087308730873087308730887908790879087908790879098850885088508850885088501089108910891089108910891011897089708970897089708970同层调整表朝向西西东东东东同层调差-50-100-505050100楼层12345638440839084408540854085904850084508500860086008650585608510856086608660871068620857086208720872087707868086308680878087808830887408690874088408840889098800875088008900890089501088608810886089608960901011892088708920902090209070RP值表楼层010203040506100.00%93.78%93.22%93.78%100.59%94.89%95.44%200.00%94.44%93.89%94.44%100.58%95.56%96.11%300.00%95.11%94.56%95.11%100.58%96.22%96.78%400.00%95.78%95.22%95.78%100.58%96.89%97.44%500.00%96.44%95.89%96.44%100.57%97.56%98.11%600.00%97.11%96.56%97.11%100.57%98.22%98.78%700.00%97.78%97.22%97.78%100.56%98.89%99.44%800.00%98.44%97.89%98.44%100.56%99.56%100.11%900.00%99.11%98.56%99.11%100.56%100.22%100.78%A2栋楼层调整表楼盘整体均价9000楼栋均价8820楼层差160楼层010203040538580858085808580858048640864086408640864058700870087008700870068760876087608760876078820882088208820882088880888088808880888098940894089408940894010900090009000900090001190609060906090609060同层调整表朝向南北东东南同层调差0-100-5050100楼层1234538580848085308630868048640854085908690874058700860086508750880068760866087108810886078820872087708870892088880878088308930898098940884088908990904010900089008950905091001190608960901091109160RP值表楼层0102030405100.00%95.33%94.22%94.78%100.58%96.44%200.00%96.00%94.89%95.44%100.58%97.11%300.00%96.67%95.56%96.11%100.57%97.78%400.00%97.33%96.22%96.78%100.57%98.44%500.00%98.00%96.89%97.44%100.57%99.11%600.00%98.67%97.56%98.11%100.56%99.78%700.00%99.33%98.22%98.78%100.56%100.44%800.00%100.00%98.89%99.44%100.56%101.11%900.00%100.67%99.56%100.11%100.55%101.78%A3栋楼层调整表楼盘整体均价9000楼栋均价8820楼层差1楼层0102030438580858085808580486408640864086405870087008700870068760876087608760788208820882088208888088808880888098940894089408940109000900090