房地产投资概述4

张海兰房地产投资分析概述1.1房地产的价值与价格1.2房地产投资概述1.3房地产投资分析概述CompanyLogo1.1房地产的价值与价格

1.1.1投资价值

投资价值就是投资对象预期的未来收益的价值。

房地产投资价值则是指某一物业预期未来收益的价值。CompanyLogo1.1.2市场价值

市场价值是指在完全竞争开放的市场中，买卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可能交易价格。市场价值的要素包括：买方自愿、卖方自愿、公平交易、资产在市场上有足够的展示时间、当事人双方各自精明，谨慎行事。CompanyLogo1.1.3投资价值与市场价值的关系CompanyLogo1.1.4交易价格

交易价格是指在房地产市场中买卖双方通过交易行为所形成的价格。交易价格是实际发生过的数值，一般认为是历史价格。CompanyLogoCompanyLogo图1-1价值关系：交易区间1.2房地产投资概述

1.2.1投资概述1．投资及投资要素

投资是经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项资产的经济行为。投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目标和投资方式。CompanyLogo2．投资的分类（1）按投资与获得收益的方式不同，投资可分为直接投资和间接投资。（2）按照投资期的长短不同，投资可分为固定资产投资和流动资金投资。CompanyLogo1.2.2房地产投资的内涵1．房地产投资的概念

房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的经济行为。CompanyLogo2．房地地产投投资的的三要要素CompanyLogo时机区位质量3．房地地产投投资的的特点点投资金金额巨巨大，，回收收期长长投资不不确定定因素素多，，风险险较大大依赖金金融部部门的的支持持具有专专业性性具有相相互影影响性性具有保保值、、增值值性CompanyLogo1.2.3房地产产投资资的分分类1．按房房地产产投资资形式式划分分CompanyLogo（1）房房地地产产直直接接投投资资（2）房房地地产产间间接接投投资资2．按按房房地地产产投投资资的的用用途途划划分分CompanyLogo（1）住住宅宅房房地地产产投投资资（2）商商业业房房地地产产投投资资（3）工工业业房房地地产产投投资资（4）特特殊殊用用途途房房地地产产投投资资3．按按房房地地产产投投资资经经营营方方式式划划分分CompanyLogo（1）出出售售型型房房地地产产投投资资（2）出出租租型型房房地地产产投投资资（3）混混合合型型房房地地产产投投资资1.2.4房地地产产投投资资的的作作用用1．房房地地产产投投资资的的宏宏观观作作用用CompanyLogo（1）房房地地产产投投资资有有利利于于国国民民经经济济的的发发展展（2）房房地地产产投投资资能能够够协协调调优优化化社社会会资资源源配配置置（3）房房地地产产投投资资可可以以有有效效地地改改善善城城市市投投资资环环境境2．房房地地产产投投资资的的微微观观作作用用CompanyLogo（1）房房地地产产投投资资是是一一种种增增值值手手段段（2）房房地地产产投投资资的的风风险险与与收收益益适适当当（3）房房地地产产投投资资可可以以获获得得避避税税收收入入（4）房房地地产产投投资资可可以以提提升升投投资资者者资资信信等等级级3.房地地产产投投资资的的影影响响因因素素CompanyLogo1．经经济济因因素素2．社社会会因因素素3．政政治治和和行行政政因因素素4．政政策策法法规规因因素素5．技技术术因因素素1.3房地地产产投投资资分分析析概概述述1.3.1房地地产产投投资资分分析析的的任任务务CompanyLogo1．为为投投资资者者提提供供投投资资方方向向2．为为投投资资者者提提供供运运作作方方式式3．为为投投资资者者预预测测投投资资收收益益4．为为投投资资者者分分析析风风险险并并提提供供避避险险策策略略1.3.2房地地产产投投资资分分析析的的内内容容CompanyLogo1．房房地地产产投投资资的的环环境境与与市市场场分分析析2．房房地地产产项项目目成成本本估估算算与与融融资资方方案案择择优优3．房房地地产产项项目目投投资资的的财财务务分分析析4．房房地地产产项项目目投投资资的的不不确确定定性性分分析析5．房房地地产产投投资资项项目目的的风风险险分分析析6．房房地地产产投投资资项项目目的的社社会会影影响响评评价价和和环环境境影影响响评评价价7．房房地地产产投投资资决决策策分分析析1.3.3房地地产产投投资资分分析析的的方方法法CompanyLogo1．理理论论联联系系实实际际的的方方法法2．定定量量分分析析与与定定性性分分析析相相结结合合3．静静态态分分析析与与动动态态分分析析相相结结合合4．宏宏观观分分析析与与微微观观分分析析相相结结合合2.3.4现金金流流量量图图图2-3某房房地地产产开开发发公公司司现现金金流流量量图图2．．资资金金等等值值的的计计算算（1））一一次次支支付付的的现现值值系系数数与与终终值值系系数数在现现金金流流量量图图的的时时间间点点t=0时时的的资资金金现现值值为为P，利利率率i已定定，，则则复复利利计计息息的的n个计计息息周周期期后后的的终终值值F为F=P(1+i)n式中中，，“(1+i)n””称为为““一一次次支支付付终终值值系系数数””。。根据据上上述述公公式式，，在在已已知知F和i时，，就就可可以以计计算算复复利利计计息息条条件件下下的的P为：：P=F/(1+i)n式中中，，“1/(1+i)n””称为为““一一次次支支付付现现值值系系数数””。。（3））等等额额序序列列支支付付的的终终值值系系数数和和存存储储基基金金系系数数等额额序序列列支支付付的的终终值值系系数数和和存存储储基基金金系系数数就就是是在在已已知知A的情情况况下下求求F和已已知知F的情情况况下下求求A。在在前前面面已已讲讲解解了了等等额额序序列列支支付付的的现现值值系系数数和和资资金金回回收收系系数数，，根根据据P与F的关关系系公公式式，，可可以以推推导导出出：：A=Fi/[(1+i)n-1]式中中，，“i/[(1+i)n-1]””称为为““等额额序序列列支支付付存存储储基基金金系系数数”。。F=A[(1+i)n-1]/i式中中，，“[(1+i)n-1]/i”称为“等额序列支支付终值系系数”。（5）等比比序列的现现值系数和和年费用系系数等比序列是是指资金的的流出或流流入在每个个计息期之之间以固定定的比例递递增或递减减。这种等等比递增或或递减在房房地产市场场的租金和和折旧中也也有所体现现。将递增增或递减比比例记作g，第n年的资金流流出或流入入为A1(1+g)n，则计算等等比序列的的现值为P=[A1/(i-g)]{1-[(1+g)/(1-i)]n}（（当i≠g时）P=A1n/(1+i)（（当当i＝g时）如果将等比比序列的现现金流量变变换为等额额序列的现现金流量A，则A=A1i/(i-g){1-[(1+g)n-1]/[(1+i)n-1]}3.房房地产产市场场分析析3.1房地地产市市场概概述3.2房地地产市市场分分析概概述3.3房地地产市市场调调查3.4房地地产市市场预预测3.1房地产产市场场概述述3.1.1房房地地产市市场的的特征1．房房地产产市场场是信息不不充分分的市场场2．房房地产产市场场的区域性性强3．房房地产产市场场的垄断性性4．房房地产产市场场是房房地产产权益的的交易易市场5．房房地产产市场场存在在时滞6．房房地产产市场场的反经济济周期期性7．房房地产产市场场服务务的专业性性3.1.2房房地地产市市场的的功能1．调节供供求的功能能2．优化资资源配配置的功能能3．政府府宏观管管理的基础础3.1.3房房地地产市市场的的结构1．房地地产一级市场场2．房地地产二级市场场3．房地地产三级市场场3.1.4房房地地产市市场的的分类1.按按照区区域划划分如北京京房地地产市市场、、安徽徽房地地产市市场、、华北北房地地产市市场、、华东东房地地产市市场等等。2．按按照用用途划划分如可以以将房房地产产市场场划分分为住住宅市市场、、商业业房地地产市市场、、工业业房地地产市市场及及特殊殊用途途房地地产市市场等等。3．按按照功功能划划分如可以以将房房地产产市场场划分分为房房产市市场、、土地地市场场、房房地产产金融融市场场、房房地产产信息息技术术市场场等。。4．按按照交交易方方式划划分如可以以将房房地产产市场场划分分为房房地产产销售售市场场、租租赁市市场、、担保保市场场和保保险市市场等等。3.1.5房房地地产市市场供供求的的影响因因素1．房房地产产市场场供给给的影影响因因素（1）房地地产价价格。。（2）开发发商目目标收收益率率。（3）开发发成本本。（4）建筑筑技术术。（5）房地地产开开发能能力。。（6）融资资难度度。（7）国家家宏观观调控控。312．房房地产产市场场需求求的影影响因因素图3-1供给大大于需需求的的情况况下的的需求求层次次结构构图图3-2需求大大于供供给的的情况况下的的需求求层次次结构构图影响房房地产产市场场需求求的主主要因因素有有以下下几个个方面面:（1）人口口数量量和结结构的的变化化。（2）房地地产价价格。。（3）家庭庭收入入。（4）城市市化进进程。。（5）宏观观调控控。（6）消费费者预预期。。3.2房地产产市场场分析析概述述3.2.1房房地地产市市场分分析的的必要性性1．房房地产产投资资决策策需要要市场场分析析2．房房地产产经营营管理理需要要市场场分析析3．房房地产产价格格策略略的制制定需需要市市场分分析3.2.2房房地地产市市场分分析的的限制1．成本限制2．时间限制3．技能限制4．偏好限制3.2.3房房地地产市市场分分析的的内容房地产产市场场分析析的内内容概概括起起来主主要包包括市场调调查与市场预预测。进一一步细细化，，可以以将其其归纳纳为以以下四四个方方面。。1．地区区经济济分析析2．市场场概况况分析析3．专业业市场场供求求分析析4．项目目竞争争分析析3.3房地产产市场场调查查3.3.1房房地地产市市场调调查的的内容1．房房地产产市场环环境调查（1））政治治法律律环境境调查查（2））经济济环境境调查查（3））社会会文化化环境境调查查（4））社区区环境境调查查2．房房地产产市场需需求调查（1））房地地产消消费者者调查查（2））房地地产消消费动动机调调查（3））房地地产消消费行行为调调查3．房房地产产市场供供给调查（1））行情情调查查。（2））现有有房地地产租租售客客户和和业主主对房房地产产的环环境、、功能能、格格局、、售后后服务务的意意见及及对某某种房房地产产产品品的接接受程程度。。（3））新技技术、、新产产品、、新工工艺、、新材材料的的出现现及其其在房房地产产产品品上的的应用用情况况。（4）建建筑设计计及施工工企业的的有关情情况。4．房地地产市场营销销活动调查（1）房房地产市市场竞争争情况调调查（2）房房地产价价格调查查（3）房房地产促促销调查查（4）房房地产营营销渠道道调查3.3.2房房地产产市场调调查的方法1．普查查法2．抽样样调查法法随机抽样法非随机抽样法简单随机抽样法分层随机抽样法分群随机抽样法配额抽样法任意抽样法判断抽样法3.3.3房房地产产市场调调查的程序图3-3房地产市市场调查查程序图图市场分析析应用举举例——某房地产产市场分分析报告告大纲摘要1．市场场分析的的目的。。2．分析析方法、、主要假假设条件件和风险险因素。。3．建议议——做做/放弃弃/推迟迟/改进进以后可可以做。。市场分析析应用举举例——某房地产产市场分分析报告告大纲概述1．国家家或整体体社会经经济状况况和主要要的增长长领域（（确认有有吸引力力的物业业投资类类型———可选择择的投资资方向，，分析当当前所处处的经济济周期或或房地产产周期中中的位置置）。2．地区区经济概概况（可可与国家家进行对对比分析析）。市场分析析应用举举例——某房地产产市场分分析报告告大纲3．城市市经济状状况（与与国家和和地区相相比城市市的就业业状况及及趋势，，本城市市就业情情况短期期预测，，确认和和介绍当当地主要要产业、、企业和和产品））。4．市场场环境与与场地分分析（市市场区域域的划分分、土地地面积、、土地利利用情况况、场地地描述，，场地周周围交通通环境及及可及性性分析，，场地周周围土地地利用情情况和竞竞争情况况）。市场分析析应用举举例——某房地产产市场分分析报告告大纲需求分析析1．预计计的总需需求（详详细分析析项目所所在市场场区域内内就业、、人口、、家庭规规模与结结构、家家庭收入入等，以以预测拟拟开发房房地产类类型的市市场需求求）。（1）就就业分析析；（2）人人口和家家庭分析析；（3）收收入分析析。市场分析析应用举举例——某房地产产市场分分析报告告大纲2．吸纳纳率分析析（就每每一个相相关的细细分市场场进行需需求预测测，以估估计市场场吸纳的的价格和和数量））。（1）市市场吸纳纳和空置置的现状状与趋势势；（2）预预估市场场吸纳计计划（相相应时间间周期内内的需求求）。市场分析析应用举举例——某房地产产市场分分析报告告大纲供给分析析1．调查查房地产产当前的的存量、、过去的的走势和和未来可可能的供供给。（1）相相关房地地产类型型的存量量、在建建数量、、计划开开工数量量、已获获规划许许可的数数量、改改变用途途数量和和拆除量量等；（2）估估计短期期的新增增供给数数量。市场分析析应用举举例——某房地产产市场分分析报告告大纲2．分析析当前城城市规划划及其可可能的变变化和土土地利用用、交通通、基本本建设投投资等计计划。3．分析析房地产产市场的的商业周周期和建建造周期期循环运运动情况况，分析析未来相相关市场场区域内内供求之之间的数数量差异异。市场分析析应用举举例——某房地产产市场分分析报告告大纲竞争分析析1．列出出竞争项项目的功功能和特特点（价价格、数数量、设设计形式式、功能能、装修修标准））。（1）描描述已建建成或正正在建设设中的竞竞争性项项目（价价格、数数量、建建造年代代、空置置、竞争争特点））；（2）描描述计划划建设中中的竞争争性项目目。市场分析析应用举举例——某房地产产市场分分析报告告大纲2．市场场细分，，明确拟拟建项目目的目标标使用者者。（1）目目标使用用者的状状态（年年龄、性性别、职职业、收收入）、、行为（（生活方方式、消消费模式式）、地地理分布布、需求求的区位位分布及及流动性性；（2）了了解每一一细分市市场下使使用者的的愿望和和需要；；（3）按按各细分分市场结结果，分分析对竞竞争项目目功能和和特点的的需求状状况，指指出拟建建项目应应具备的的特色。。市场分析析应用举举例——某房地产产市场分分析报告告大纲市场占有有率分析析1．基于于竞争分分析的结结果，按按各细分分市场估估算市场场供给总总吸纳量量、吸纳纳速度和和拟开发发项目的的市场份份额，明明确拟开开发项目目吸引顾顾客或使使用者的的竞争优优势。（1）估估计项目目的市场场占有率率；（2）在在充分考考虑拟开开发项目目优势的的条件下下，进一一步确认认其市场场占有率率；（3））简述述主要要的市市场特特征。。市场分分析应应用举举例——某房地地产市市场分分析报报告大大纲2．市市场分分析结结果（（市场场占有有率、、拟建建项目目销售售或出出租进进度、、价格格、销销售期期）。。（1））在一一定时时间内内以某某一价价格出出售或或出租租的面面积或或单元元数量量；（2））有利利于增增加市市场占占有率率的建建议。。3.4房地产产市场场预测测3.4.1房房地地产市市场预预测的的种类1．定定性预预测2．定定量预预测3.4.2房房地地产市市场预预测的的方法1．指指标法法：指标法法又称称朴素预预测法法，是通通过一一些通通俗的的统计计指标标，利利用最最简单单的统统计处处理方方法和和有限限的数数据资资料来来进行行预测测的一一种方方法。。2．德德尔菲菲法3．销销售人人员意意见综综合预预测法法4．购购买意意向预预测法法以问卷形形式征询潜潜在购购买者者未来来的购购买量量，由由此预预测出出市场场未来来的需需求。。5．移移动平平均法法移动平平均法法可以以分为为简单移移动平平均法法和加权移移动平平均法法。（2））加权权移动动平均均法加权移移动平平均给给固定定跨越越期限限内的的每个个变量量值以以不同同的权权重。。加加权移移动平平均法法的计计算公公式为为Ft=w1+w2+w3+…+wn式中：：w1———第t-1期实实际销销售额额的权权重；；w2———第第t-2期期实际际销售售额的的权重重；wn———第第t-n期期实际际销售售额的的权重重；n———预测测的时时w1+w2+…+wn=1（1））简单单移动动平均均法简单移移动平平均的的各元元素的的权重重都相相等。。简单单移动动平均均法的的计算算公式式为：：6．指指数平平滑法法指数平平滑法法是在在移动动平均均法的的基础础上发发展起起来的的，是是取预预测对对象全全部历历史数数据的的加权权平均均值作作为预预测值值的一一种预预测方方法。。注：在在实际际工作作中，，平滑滑常数数一般般是根根据原原预测测数与与实际际数的的差异异大小小来确确定。。如果果差异异较大大，a应适适当取取较大大值；；如果果差异异较小小，a应适适当取取较小小值。。为了了计算算方便便，一一般根根据经经验估估计，，当差差异较较大时时，a取0.7～0.8为宜宜；当当差异异较小小时，，a取取0.2～～0.3为为宜。。7．回回归分分析法法回归分分析法法是在在分析析市场场现象象自变量量和因变量量之间相相关关关系的的基础