房地产投资基本问题

房地产投资基本问题房地产投资：一种理想的投资工具？存款、债券、股票、基金、保险、收藏、外汇、实业、风投、期货期权等主要内容：投资的概念与一般原理；房地产投资的概念、分类、特点；房地产投资一般程序；房地产投资决策的关键因素与基本分析内容。一、投资概述1.投资的含义垫支资金或实物以增加未来收入的资金支付活动，包括实物投资和金融投资两种形式，不同于经济学和统计学上的投资（一般是指实物投资）。其中，实物投资是指固定资产投资和存货投资；金融投资是指购买股票、债券等金融资产的投资。2.投资的特性经济行为的目的性、时间性、收益性和风险性。3.投资的作用国民经济增长的基本推动力；与企业发展密切相关；促进人民生活水平的提高；有利于国家的社会稳定和国际交往。为什么需要投资？为获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。（威廉·夏普）4.投资的分类固定资产投资基本建设投资更新改造投资房地产开发投资国有其他固定资产投资城镇集体固定资产投资农村集体固定资产投资城镇和工矿区私人建房投资农村个人固定资产投资流动资产投资按投资主体的分类国有经济主体集体经济主体个体经济主体联营经济主体股份制经济主体外商投资经济主体港澳台投资经济主体其他按资金来源的分类国家预算内资金国内贷款利用外资自筹资金其他投资5.投资收益与风险（1）投资收益的含义、形态、类型和测度投资收益是投资活动中产出和投入的对比关系，可以有实物投资中的经营收入和利润等，金融投资中的债息或股息收益、资本利得收益等。这些收益可以采用绝对指标和相对指标加以衡量（2）投资风险的含义、形态、类型和测度投资风险是投资活动带来损失的可能性，可以分为系统风险和非系统风险、外生风险和内生风险等，可采取规避、抑制、自留、分散、转移等措施来处理风险。风险可用标准差、变异系数等指标加以衡量（3）投资收益与风险的匹配投资收益与风险始终相伴相随且同向递增的，投资决策和管理的本质并非消除风险，而是遵循主宰法则：特定风险下选择预期收益最大的方案；特定预期收益下选择风险最小的方案。6.投资组合理论思想对于相同的宏观经济环境的变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。如果将适当的投资项目组合起来，就可以达成一个最终和最理想的长远投资策略。因此，组合资产的风险总是低于单项投资的风险。风险时间投资项目甲投资项目乙项目组合不同投资项项目对市场场的反应预期收益率E（r）风险率XYRQPrprqO绝对的正协方差绝对的负协方差投资组合设设计与资金金分配注：有效组组合为RY部分；同时时可以引入入更多的投投资项目风险率预期收益率QPM资产市场线rf国债或存款收益可行的投资资组合策略略注：可行的选择择M；若减小风风险，可选选rfM部分。投资项目的数量风险系统风险或市场风险个别风险或非市场风险投资组合的的风险降低低效应注：组合抵抵消的是个个别风险，，补偿的主主要为系统统风险。其表达式如下：二、房地产产投资1.房地产投资资的概念经济主体以以获得未来来的房地产产资产增值值或收益为为目的，预预先垫付一一定数量的的货币或实实物，直接接或间接从从事或参与与房地产开开发与经营营活动的经经济行为。。相关说明——投资主体；；效益目的的；垫付资资金；房地地产资本形形态2.房地产投资资的分类（1）按投资者对对实物房地地产的经营营控制程度度划分房地产直接接投资：投入资金用于房房地产开发发建造或购购买房地产产，或用于于购买房地地产企业相相当数量的的股份并对对房地产企企业具有经经营控制权权的投资。。特征：实物物房地产的的所有权和和生产经营营权是统一一的，投资资者对投资资所形成的的实物房地地产拥有所所有权，同同时具有直直接的经营营控制权。。房地产间接接投资：投入资金金用于购买买房地产证证券而不直直接参与实实物房地产产的开发经经营与管理理活动的投投资。投资资者对投资资所形成的的实物房地地产只拥有有最终所有有权而无直直接经营权权。特征：实物物房地产的的所有权和和生产经营营权是相对对分离的。。对投资所所形成的实实物房地产产只拥有最最终所有权权，没有直直接经营权权，投资者者不直接参参与实物房房地产的生生产建设和和经营管理理，而是凭凭持有的有有价证券取取得收益。。房地产开发投资房地产置业投资房地产实物投资房地产金融投资（2）按投资所形形成的资本本或资产形形态划分房地产实物物资产投资资：投资者将投投资资金用用于开发建建造或直接接购买实物物房地产的的房地产投投资。房地产金融融资产投资资：投资者购买买房地产企企业债券或或股票、房房地产抵押押贷款证券券和房地产产投资信托托等金融形形态的房地地产资产的的行为。思考：房地地产金融资资产投资与与房地产实实物资产投投资之间的的关系？房地产开发发投资通过购买土土地使用权权并在土地地上投入资资金，进行行规划设计计和工程建建设等投资资活动，建建成可以满满足某种入入住需要的的房地产产产品，然后后推向市场场进行经营营，达到收收回投资、、获得利润润的过程，，如土地开开发、新房房开发、旧旧房装修改改造、在建建工程接手手后续建开开发等。——形成增量供供给；通常常为短期投投资，但当当建成后的的房地产被被开发商用生地毛地熟地X通一平出让转让租赁获取土地土地再改造房地产产品规划设计工程建设出售出租自营房地产置业业投资投资者面向向现有运行行中的房地地产，以获获取物业所所有权或使使用权为目目的所进行行的投资，，具体经营营方式有购购屋后自用用（营）或或出租、购购屋后自用用（营）或或出租一段段时间后再再转让、购购屋后等待待一段时间间再转让等等。土地房地产拥有权益购买自营出租转让所有权包租使用权自住其他经营置业消费投投资置业买卖投投资置业租赁投投资房地产经营投资思考：住房购买自住也是一种置业投资有时投资者购置房地产后，供自己使用（生活、生产、经营以及商务处理），主要目的是自己消费。但由于房地产的特殊性，就有：物业具有保值增值的功能；存在适时以售租或抵押等变现的可能性；购而非租房，即意味居住开支节省等利益，如隐性租金收入(imputedrentalincome)。“包括用作住户主要住所的船舶、驳船、活动房屋和大蓬车在内的一切住宅、以及汽车库等任何与住宅有关的构筑物都是固定资产。自有住房者作为从事他们自己最终消费的住房服务生产的企业主处理，所以住房不是耐用消费品。”（联合国1993年《国民经济核算体系SNA》）现代的“包包租公”一位徐姓先先生在武昌昌幸福里社社区租赁一一间120平方米门面面房，在未未申办营业业执照，违违背武汉市市《房屋租赁管管理办法》（2011）相关规定定（房东出出租房屋，，应当以原原设计的房房间为最小小出租单位位，不得分分拆、隔断断、“化整整为零”出出租），准准备开办““胶囊旅馆馆”。4.8米高的房子子被钢板隔隔成两层，，楼上楼下下密布18间“胶囊房房”。下层层有10间，上层有有8间。每层高高度2米，伸手就就能摸到房房顶。没有有窗户，密密不透风，，大的有8平方米，小小的不到6平方米。每每个“胶囊囊”都安有有分体式空空调，内设设仅容一个个人的微型型卫生间。。房地产企业业债券和股股票投资房地产开发发与经营企企业通过资资本市场发发行债券或或股票，解解决开发经营所所需的资本本金投入问问题；投资资者则通过过购买股票票或债券，分享房房地产投资资的部分收收益。投资于房地地产投资信信托基金房地产投资资信托基金金（REITs）是购买、、开发、管管理和出售售房地产资产产的机构；；投资者通通过购买这这类机构所所发行的股股票或受益凭证，，分享房地地产投资的的部分收益益。购买住房抵抵押支持证证券金融机构通通过将所持持有的个人人住房抵押押贷款债权权转化为可可供投资者持有有的住房抵抵押支持证证券，达到到筹措资金金、分散房房地产金融风险等等目的，投投资者则间间接获取房房地产投资资的收益。。（3）其他划分的标准按照投资对象的物业类型居住物业、商业物业、工业物业、旅游物业、特殊物业按照投资收益的实现形式售、租、自营、混合经营按照投资主体房地产私人（企业和个人）投资和房地产公共投资按照投资区域境内房地产投资和境外房地产投资按照投资策略进攻性投资和防御性投资债权权益主动建设贷款、长期贷款在二级市场购买贷款出租的物业的所有权购买或开发被动转付证券抵押房地产投资信托房地产企业股份有限合伙企业股份房地产投资信托权益主动投资人（Activeinvestors）：对其投资的房地产享有直接产权，或者亲自管理，或者负责雇佣专业资产管理公司，其决策直接影响到经营结果。被动投资人（Passiveinvestors）：对房地产经营活动不作任何决策，或其决策不直接影响到经营结果。房地产投资的形式式或品种是是无限的，，受限于投资资人的想象象与创造！！【例】某公司以300万元投资购购买了一个个250m2的写字楼，，将其中100m2用作本公司司办公室，，另外150m2租给另外一个个单位使用，，每年扣除维维修管理费用用后的净租金金收入为50万元。10年后，该公司司因财务安排排的需要，将将写字楼出售售，扣除销售售税费后的净净转售收入为为450万元。思考：投资抑抑或融资？可可获哪些利益益？可在此基基础上创造更更多形式吗？？3.房地产投资与与房地产投机机房地产投机：主要通过房地产价格变动而获取高额利润的房地产短期买卖行为。与典型房地产投资形式的联系——一种房地产投资，与其他形式之间会相互转化。

与典型房地产投资形式的区别——比较明显的短期性；期望利润和承担的风险通常远大于投资者；在市场景气时比较容易出现；成败关键在于对价格走势判断的正误。如何看待房地产投机房地产投机的积极性房地产投机的消极性活跃市场稳定市场帮助形成价格分散风险引发市场混乱导致多重无效率现象的发生拉大贫富差距4.房地产投资的特点：以实物投资为例投资对象不可位移投资数额较大且开发经营周期较长投资的流动性较差投资的不确定性较大保值增值性较好具有较高的财务杠杆性对专业知识和经验具有依赖性思考：房地产金融资资产投资具有有哪些特点呢呢？说明：关于房地产投投资绩效的观观点（1）房地产投资资是许多人梦梦寐以求的，，世界上90%的百百万万富富翁翁是是由由于于拥拥有有房房地地产产或或从从而而拥拥有有房房地地产产。。（2）在在房房地地产产开开发发投投资资中中，，大大多多数数房房地地产产投投资资的的股股本本收收益益率率能能达达到到20%的水平平；在在有效效使用用信贷贷资金金、充充分利利用财财务杠杠杆的的情况况下，，该收收益率率会超超过100%。（3）在房房地产产置业业投资资中，，在持持有期期内获获得15~20%的股本本收益益率是是非常常普遍遍的。。（4）国外外的研研究表表明，，房地地产投投资（（基金金）回回报率率与普普通股股票的的回报报率之之间不不存在在显著著差异异；但但通胀胀时期期，前前者优优于后后者。。银行存款；传统寿险国债；债券基金；分红、万能保险保本型收入型成长型/投资型房地产；投资连结保险；股票；基金投机型收藏品、彩票；期货期权收益风险从收益、风险、流动性、投资期限等方面考察，房地产，最理想的投资工具之一！当房地地产被被视为为一种种商业业机会会时，，其吸引引力会会进一一步增增大。。思考：：世界各各国都都有一一个被被称为为“白白领地地主””的群群体，，只不不过在在发展展时间间和规规模上上存在在差异异。请请搜集集相关关资料料，了了解这这个群群体的的所作作所为为，并并从中中总结结一些些有意意思的的信息息。房地产产投资资：如如何运运用该该投资资工具具？5.房地产产投资资的一一般程程序资金筹集投资分配投资实施投资回收与增值货币资金在建品建成品货币资金获得目标房地产房地产金融资产投资者自我积累补偿生产消耗投入产出房地产开发投资的一般程序机会选择与决策分析前期工作建设阶段租售阶段根据公司战略，由投资规划（拓展）部进行初步和详细可行性研究；相关专家评估与论证（风险等级、资源测算等），提出项目建议书获取土地使用权；规划设计并通过审查；落实资金、制定项目开发经营计划；工程、采购、监理、物业招标；开工申请质量、进度、成本、安全管理以及全面协调；竣工验收备案，物业接管验收选择物业销售形式；制定租售方案；制定宣传与推广策略；实施租售工作；交付使用和物业服务与公司决策层充分沟通并请相关专家对项目进行评估与论证以确定项目的可行性开工前人财物及一切软硬件准备按计划组织并完成工程施工工作

经营并向业主交房，项目后评价国有土地使用权证；建设用地规划许可证；开发资质证书；立项批文（固定资产投资许可证）建设工程规划许可证；施工许可证；预售许可证；竣工验收备案证明现销备案证；房地产证美国房地产开发投资流程提出投资设想投资设想细化可行性研究合同谈判寻找可选择的投资机会；快速判断可行性选择实现设想的用地；探讨技术可行性；与潜在租客、银行、合作伙伴、专业人士接触；初步方案；探讨获取用地的可行性市场研究，估算吸纳率；预估成本、价格；向政府报送计划；探讨法律、技术和经济可行性确定设计方案；贷款承诺；确定总承包商；租售方案；获得政府的用地规划许可签署正式委托协议工程建设竣工入伙资产管理合作开发协议；建设贷款协议和长期融资协议；土地转让合同；施工合同；保险合同；预租（售）合同物业管理、更新改造、市场推广；延长物业经济寿命、提高资产运行质量；作为非房地产企业的固定资产，进入其投资组合房地产产置业业投资资的一一般程程序设定投投资目目标；；市场分分析；；选择购购置目目标；；实施购购买；；房地产产经营营或运运作。。房地产产证券券投资资程序序6.房地产投资决策关键因素美国区位，区位，区位香港区位，质量，时机台湾区位，时机，类型区位——时机——物业管管理——产品——价格——文化？？（1）区位城市土地利用规划功能分区自然合意性地形、地貌环境合意性自然风光经济和社会文化发展的适应性关联性，属于区位中的非自然条件的范畴，即区位优劣，是由其在社会交流的往来网络中的相对位置决定的。关联性越好，占据的（人流、物流、资金流、信息流）网络通道越多，与社会交流越方便，给项目的使用者越多的便利。如何正确认识区位动态性自然地理以外的其他因子的变化，重视现在的区位，也重视未来的变化趋势相对性区位的优劣均相对于特定人类活动类型、不同用途物业而言层次性宏观区位如国际或国家内区位；中微观区位如区域或城市中的区位等级性相同用途下表现出的优劣稀缺性相对于某种特定需要而言可设计性通过规划手段来改善区位质量、提高区位效益如何选择区位区域优先先区域、后地段注重潜力超出地段当前的因素和条件进行趋势判断适应投资特征地块应与投资计划和投资特性相适应综合评价采取多因素方法进行比选例如，住宅区位的选择影响因素优质劣质自然条件位置接近市中心远离市中心地基承载力大承载力小地形、地势、形状和大小起伏、低洼

通风采光优良较差交通条件较好的通达性不方便市政配套齐全完善不齐全完善环境条件无污染噪音、绿化率高污染噪音、绿化率低经济条件投资活跃、居民收入水平高不活跃、收入水平不高人口因素人口密度适中、素质高过大或过小，素质低城市规划控制较宽松过严市场供求需求量大需求量小（2）产品与服务产品与服务是开发、投资、经营的基础和载体；企业在投资经营上回归价值成长，即不能过于依赖行业高速增长而水涨船高，而自身运营效率与盈利能力并未明显改善；强调价值成长，就是在平衡规模和质量过程中，坚持获取最大化土地红利，但绝不仅仅是土地红利，而应不断用更好的产品和服务满足客户需求，持续提升开发与运营效率，降低财务风险，实现企业综合竞争力的提升。需求回升空置率下降供给不变租金不变需求增加空置率下降供给回升租金上升需求稳定空置率上升供给增加租金不变需求稳定空置率上升供给不变租金下降资本流入增量市场资本流入存量市场（3）时机：何时投资何种类型、持有何种利润预期房地产产投资资价值值＝区位位＋适适合市市场的的地上上的物物业7.投资价价值、、市场场交易易与投投资分分析投资价价值：特定投投资主主体对对某一一物业业未来来产生生收入入能力力的一一种主主观假假定。。投资的的实质质：是投资资者基基于具具体物物业投投资价价值与与市场场价值值的预预期和和比较较而作作出的的购买买该物物业未未来产产生收收入能能力的的权利利。投资行行为：往往起起始于于一种种购买买行为为，终终于一一种出出售行行为；；即交交易决决定了了投资资行为为的可可操作作性，，同时时以收收益实实现环环节来来对预预期价价值或或投资资行为为进行行验证证。交易达达成的的条件件：交易双双方对对同一一物业业所形形成的的投资资价值值存在在差异异，由由投资资价值值所形形成的的出售售价格格区间间和购购买价价格区区间存存在交交集，，且足足以消消化交交易成成本。。投资决策的的条件：卖方所得不不会低于其其投资价值值，买方所所付出不会会高于其投投资价值。。投资价值＞所需支付付的价格，，购置以增增加财富净净值；所需需支付的价价格影响投投资成本以以及相应的的回报率水水平。投资价值＜可出售价价格，出售售以增加财财富净值；；可能的出出售价格影影响到预期期收益以及及利润水平平。最可能出售售价格与投投资价值相相差越大，，买/卖的潜在利利润也越大。说明：投资价值与与投资决策策不同经济主主体对同一一物业的投投资价值的的看法极容容易出现不不一致，因因而会产生生不同的交交易；导致这种不不一致的原原因可能有有多种，如如各自融资资策略，依依据各自经经验处理信信息的结果果，各自的的税率等级级，风险偏偏好和风险险承受能力力，各自的的机会成本本不一样，，等等；双方都不会会了解物