房地产投资中遇到的基本问题

房地产投资分析中的基本问题房地产投资概述房地产投资分析概述房地产投资分析中常用的基本概念1．1房地产投资概述

1．1．1房地产投资的含义

投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。.（.....）专业提供企管培训资料1．1房地产投资概述在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。

房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。

.（.....）专业提供企管培训资料1．1房地产投资概述1．1．2房地产投资的类型1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。1）直接投资

房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。.（.....）专业提供企管培训资料.（.....）专业提供企管培训资料1．1房地产投资概述（1）房地产开发投资

房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。1．1房地产投资概述（2）房地产置业投资

房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货。置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。.（.....）专业提供企管培训资料1．1房地产投资概述2）间接投资

房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。.（.....）专业提供企管培训资料1．1房地产投资概述2．从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。1）地产投资

即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。.（.....）专业提供企管培训资料1．1房地产投资概述2）住宅房地产投资住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。

1．1房地产投资概述3）商业房地产投资这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。4）工业房地产投资我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。.（.....）专业提供企管培训资料1．1房地地产投投资概概述3．从从房地地产投投资经经营方方式来来说，，房地地产投投资分分为出出售型型房地地产项项目投投资、、出租租型房房地产产项目目投资资和混混合型型房地地产项项目投投资。。1）出出售型型房地地产项项目投投资这类房房地产产项目目以预预售或或开发发完成成后出出售的的方式式得到到收入入、回回收开开发资资金、、获取取开发发收益益，以以达到到盈利利的目目的。。1．1房地地产投投资概概述2）出出租型型房地地产项项目这类房房地产产项目目以预预租或或开发发完成成后出出租的的方式式得到到收入入、回回收开开发资资金、、获取取开发发收益益，以以达到到盈利利的目目的。。1．1房地地产投投资概概述3）混混合型型房地地产项项目这类房房地产产项目目以预预售、、预租租或开开发完完成后后出售售、出出租、、自营营的各各种组组合方方式得得到收收入，，回收收开发发资金金、获获取开开发收收益，，以达达到盈盈利的的目的的。本书在讲讲述房地地产投资资分析时时，经常常会使用用到上述述各类划划分。具具体使用用哪一种种划分方方法，要要看研究究内容的的需要。。.（.....）专业业提供企企管培训训资料1．1房房地产投投资概述述1．1．．3房地地产投资资的目的的房地产投投资的目目的，就就是为了了通过开开发和经经营等过过程获取取未来收收益。这这些未来来的收益益具体包包括：现现金流量量收益、、避税收收入、销销售收益益等。1．1房房地产投投资概述述1．现金金流量收收益现金流量量收益一一般是拥拥有房地地产的投投资者因因为经营营房地产产而获取取的经营营、租金金收入中中扣除各各种支出出后的余余额。房地产投投资现金金流量的的大小主主要取决决于以下下的三个个因素。。其一，房房地产租租金总额额。其二，房房地产的的总营运运费用。。其三，投投资借款款的偿还还方式和和数额。。.（.....）专业业提供企企管培训训资料1．1房房地产投投资概述述2．避税税收入拥有房地地产时的的避税收收入，是是指因提提取房地地产折旧旧而降低低纳税基基数，给给投资者者带来的的收益。。它是房房地产投投资者因因拥有房房地产而而间接获获得的收收益。在有关政政策和法法规允许许的范围围内，加加速折旧旧是扩大大税收好好处的基基本途径径之一。。1．1房房地产投投资概述述3．销售售收益在所有房房地产投投资收益益中，销销售收益益是最大大的。销销售收益益既可以以来自于于房地产产开发投投资，也也可以来来自房地地产置业业投资。。对于房地地产开发发投资者者来说，，其投资资的主要要目的是是获取销销售开发发利润，，此时，，销售收收益就变变成了销销售利润润。.（.....）专业业提供企企管培训训资料1．1房房地产投投资概述述对于房地地产置业业投资者者来说，，投资的的主要目目的是为为了获取取现金流流量收益益，也就就是将投投资购入入的物业业出租给给最终的的使用者者，获取取较为稳稳定的经经常性收收入。这这种投资资具有的的另一个个特点是是，在投投资者不不愿意继继续持有有该项置置业投资资时，可可以将其其转售给给另外的的置业投投资者，，转售价价格扣除除相应的的销售税税和交易易成本后后就是销销售收益益。两种情况况下的销销售收益益都是卖卖掉房地地产所获获得的收收入，减减除纳税税和有关关成本后后的余额额。1．1房房地产投投资概述述1．1．．4房地地产投资资的特性性房地产投投资，由由于其商商品的特特殊性，，存在着着不同于于其它投投资类型型的特点点。认识识和掌握握这些特特点，对对我们进进行房地地产投资资决策分分析是十十分重要要的。.（.....）专业业提供企企管培训训资料1．1房房地产投投资概述述1．位置置的固定定性房地产的的位置固固定性也也叫不可可移动性性。这一一点决定定了房地地产不能能脱离周周围的环环境而单单独存在在。这使使得房地地产投资资者在选选择房地地产项目目的区位位时，应应注意以以下几点点：1）选择择的房地地产区位位，在当当前必须须对开发发投资者者、置业业投资者者以及未未来的租租客都具具有吸引引力。1．1房房地产投投资概述述2）选择择的房地地产区位位，在未未来必须须具有增增值潜力力。房地地产投资资价值的的高低，，在很大大程度上上取决于于其所处处地区物物业的整整体升值值潜力，，而不仅仅仅是看看当前净净租金水水平的高高低。3）投资资者还必必须重视视房地产产项目所所处区位位的变化化情况。。.（.....）专业业提供企企管培训训资料1．1房房地产投投资概述述2．寿命命周期长长房地产商商品跟其其他商品品相比，，其生产产周期和和使用周周期都很很长。如果房地地产的维维护状况况较好，，其较长长的自然然寿命可可以使投投资者从从一项置置业投资资中获取取几个经经济寿命命（经济济寿命是是指在正正常市场场和运营营状态下下，房地地产产生生的收益益大于其其运营成成本，即即净收益益大于零零的持续续时间））。1．1房房地产投投资概述述3．适应应性所谓适应应性，是是指房地地产投资资者能够够根据市市场的变变化和需需要，及及时地调调整房地地产的使使用功能能，使之之既适合合房地产产市场的的需求，，又能增增加置业业投资的的收益。。.（.....）专业业提供企企管培训训资料1．1房房地产投投资概述述4．个别别性房地产的的位置固固定性，，决定了了此地与与彼地（（或此处处与彼处处）的房房地产不不可能完完全相同同。即使使是紧邻邻的两宗宗房地产产，也由由于此时时投资与与彼时投投资而不不一样。。房地产市市场上的的产品不不可能做做到标准准化。这这种差异异往往最最终反映映在两宗宗物业的的租金水水平和出出租率等等方面。。从这种种意义上上讲，每每一宗物物业在房房地产市市场中的的地位和和价值都都是不一一样的。。1．1房房地产投投资概述述5．政策策影响性性政策影响响性是指指房地产产投资容容易受到到政府政政策的影影响。由于房地地产在社社会经济济活动中中的重要要性，政政府对房房地产市市场十分分关注，，经常会会有新的的政策措措施出台台，以调调整房地地产商品品在生产产、交易易、使用用过程中中的法律律关系和和经济利利益关系系。.（.....）专业提供供企管培训资资料1．1房地产产投资概述6．对专业管管理的依赖性性对房地产直接接投资而言，，房地产投资资对专业管理理的依赖性较较强。房地产产开发投资需需要投资者在在获取土地使使用权、规划划设计、融资资贷款、施工工管理、市场场营销等方面面具有管理经经验和能力；；即使是置业业投资也需要要投资者考虑虑租客、租约约、维修、保保安等问题。。1．1房地产产投资概述7．相互影响响性房地产投资的的相互影响性性是指在一个个区域范围内内，房地产的的投资价值往往往与周边情情况的好坏有有关。如果政府在道道路、公园、、学校等公共共设施方面加加大投资，往往往能显著提提高附近房地地产的价值。。反之，一个个地区的衰落落和冷清，也也会导致附近近房地产价值值的降低。.（.....）专业提供供企管培训资资料1．1房地产产投资概述8．房地产投投资的巨额性性房地产投资需需要大量资金金垫付，没有有雄厚的资金金实力或一定定的筹资能力力，就不能投投资于房地产产。1．1房地产产投资概述9．房地产投投资的风险性性房地产投资开开发的每一个个过程均存在在着不确定性性因素，因而而也存在着风风险。由于市场上各各种不确定因因素的作用，，使投资可能能会朝着与投投资者愿望相相反的方向发发展。.（.....）专业提供供企管培训资资料1．1房地产产投资概述10．房地产产投资的保值值与增值性众所周知，通通货膨胀能使使货币贬值。。人们为了在在今后相当长长的时间内避避免由于通货货膨胀给自己己带来的损失失，必须寻求求某种保值的的方法。随着社会的发发展、人口的的增多、经济济的繁荣、人人们对土地的的需求日益增增长，房地产产的价格总体体呈不断上升升趋势。所以以从长远来看看，最能保值值而又最重要要的实物就是是房地产。另一方面，由由于土地资源源的不可再生生性和稀缺性性及房地产的的耐用性和使使用价值上的的广泛性，并并且，随着经经济的发展和和人民生活水水平的提高，，人们对房地地产需求的迫迫切性也日益益增长，使房房地产在相当当时期内成为为供不应求的的商品，房地地产价格根据据市场经济规规律不断上升升。从长远利益看看，投资于房房地产，是一一种比较可靠靠的增值手段段。1．2房地产产投资分析概概述1．2．1为为什么要进行行房地产投资资分析房地产投资的的形式多种多多样。比如一一个普通的个个人投资者，，可以用4万万元的首付款款运作一个20万元的置置业投资项目目；一个不愿愿意参与房地地产直接管理理的投资者，，可以用1万万元购买房地地产公司的股股票、债券；；一个房地产产开发公司可可以投资数百百万或数千万万元建造一幢幢写字楼；而而一个政府可可以花费数亿亿元新建一个个车站和交通通系统。所有有这些都牵涉涉到房地产投投资决策问题题。尽管它们们表现形式各各异，但它们们都有一个共共同的特点，，即通过牺牲牲现在的某些些利益换取预预期收益。。.（.....）专业提供供企管培训资资料1．2房地产产投资分析概概述因为多种投资资机会往往同同时存在，其其中诱人的投投资机会又往往往不只一个个，而投资者者可以利用的的资源却是有有限的，所以以投资者必须须在确定的即即期支出与不不确定的未来来收益之间做做出慎重的选选择。这时，，就需要有一一种方法能够够对各种投资资方案进行评评估，帮助投投资者在各种种限制条件下下，如可承受受的风险、所所要求的投资资收益率以及及城市规划的的约束等，使使投资获得最最大的效益。。1．2房地产产投资分析概概述投资的收益需需要预测；收收益获得的时时间不同需要要校正；收益益的置信程度度即风险需要要考虑；面临临多种投资机机会但资源有有限。上述原原因要求我们们必须通过房房地产投资分分析才能做出出正确决策。。.（.....）专业提供供企管培训资资料1．2房地产产投资分析概概述1．2．2房房地产投资分分析的任务房地产投资分分析要完成的的基本任务是是：1．为投资者者提供投资方方向投资者在准备备投资前，往往往面临投资资方向问题，，诸如地域、、地址选择，，物业种类选选择，规模、、期限选择，，合作伙伴选选择等等。因因此，要求一一个良好的分分析报告，对对投资方向诸诸问题做出全全面、可信的的论证。1．2房地产产投资分析概概述2．为投资者者提供运作方方式一项投资活动动的运作包括括许多方面，，如投资者欲欲选择地块兴兴建商业设施施出租经营。。他将面临如如何取得土地地使用权、如如何取得建筑筑开工许可证证、如何筹集集资金、如何何保证开发建建设工期、如如何选择合作作伙伴等问题题。1．2房地产产投资分析概概述3．为投资者者预测投资效效益投资收益是投投资者关心的的根本问题，，是投资者的的投资目的所所在。也有一一些投资者更更关心投资的的社会效益问问题。.（.....）专业提供供企管培训资资料1．2房地产产投资分析概概述4．为投资者者描述风险及及提供避险方方法分析人员仅仅仅为投资者预预测投资收益益是不够的，，还要告诉投投资者投资风风险；仅仅告告之有风险还还是不够的，，还要告之如如何躲避风险险。除上述任务外外，分析人员员还须就投资资项目可能引引发的社会问问题、环境问问题加以阐述述。房地产投投资的主要目目标是获取高高额利润，但但并不意味着着不考虑投资资的社会效益益和环境效益益。因为一项项社会效益和和环境效益不不好的房地产产投资项目，，不可能获得得政府的批准准。1．2房地产产投资分析概概述房地产投资分分析的实质是是为投资者出出谋划策。一一份好的分析析报告可为投投资者节省资资金和谋取利利益。而一份份不好的分析析报告可能导导致投资者误误入歧途。房地产投资分分析的最终目目的，是使房房地产投资项项目在既定的的目标和既定定的资源条件件下，选择最最佳方案以获获取最好的经经济效益。.（.....）专业提供供企管培训资资料1．2房地产产投资分析概概述1．2．3房房地产投资分分析的内容1．市场分析析房地产投资项项目在投资决决策确定之前前，调查市场场情况、项目目背景资料，，辨识投资风风险，选择投投资机会的过过程，称为房房地产投资项项目的市场分分析。市场分析包括括对房地产市市场的调查与与预测。1．2房地产产投资分析概概述2．区位条件件分析在很多情况下下，房地产销销售价格和租租金水平主要要是由其区位位因素决定的的，对某一区区位的需求越越大，该区位位单位面积的的租金和价格格水平就越高高。所以区位位条件的好坏坏对房地产投投资项目的利利润和收益有有着重要的影影响。某一具体的城城市地块常在在很大程度上上受这一城市市区域内的经经济、社会和和政治力量的的影响。对投资项目构构成影响的区区位条件还包包括该项目具具体地点的自自然和法律特特征。.（.....）专业提供供企管培训资资料1．2房地产产投资分析概概述3．基础数据据估算分析包括许多定量量的调查或预预测结果，如如项目的投资资、成本与费费用、各项税税金和利润、、租售价格、、资金的筹措措、可获得的的融资额以及及进度的安排排等，这些数数据如果不够够准确（当然然是相对的）），那么后面面据此分析所所得出的结论论就是可商榷榷的。1．2房地产产投资分析概概述4．财务分析析财务分析是对对项目的盈利利能力、清偿偿能力、资金金平衡能力等等进行的分析析，从而得出出财务上是否否可行的结论论。.（.....）专业提供供企管培训资资料1．2房地产产投资分析概概述5．不确定性性分析在房地产投资资项目的经济济分析中，运运用了大量的的技术经济数数据，如销售售单价、成本本、收益、贷贷款、利率、、工期等。由由于这些数据据都是投资分分析人员根据据资料对未来来的可能性作作出的某种估估计，所以分分析中必然带带有某种不确确定性。通过临界点分分析、敏感性性分析对这些些不确定性因因素进行分析析，以揭示项项目所能达到到的盈利水平平和面临的风风险。1．2房地产产投资分析概概述6．风险分析析前述的不确定定性分析无法法对投资者所所承担的风险险做定量估计计，它只能起起到定性说明明的作用。而而风险分析可可以根据各种种变量的概率率分布，来推推求一个项目目在风险条件件下获利的可可能性大小。。这种可能性性描述了房地地产项目在特特定收益状态态下的风险程程度，进而为为投资者决策策提供可靠依依据。.（.....）专业提供供企管培训资资料1．2房地产产投资分析概概述7．决策分析析（即方案比比选分析）某些时候，投投资者需要从从各种投资方方案中选择一一个或几个投投资方案，用用于投资活动动。当投资者者资源有限的的时候，就需需要对投资方方案再进行比比选。至此，一项完完整的房地产产投资分析过过程才算完结结。1．2房地产产投资分析概概述1．2．4房房地产投资项项目的可行性性分析与投资资分析、项目目评估的不同同1．可行性分分析与投资分分析的不同房地产投资分分析，是指在在房地产投资资活动的前期期，投资者运运用自己及投投资分析人员员的知识与能能力，全面地地调查投资项项目的各方制制约因素，对对所有可能的的投资方案进进行比较论证证，从中选择择最佳方案并并保证投资有有较高收益水水平的分析活活动。1．2房地产产投资分析概概述可行性分析也也叫可行性研研究，它是在在投资决策前前，对项目在在技术上、经经济上、工程程上的可行性性进行论证、、研究、评价价的分析过程程。我们说一个方方案可行，并并不是说这一一方案就一定定是合适的。。有时几个方方案可能都是是可行的，甚甚至都很具有有吸引力。可可行性分析仅仅仅是投资分分析的一个起起点。回答的的只是投资者者能做什么，，而不是应该该做什么的问问题。后者应应该由投资分分析来解决。。.（.....）专业提供供企管培训资资料1．．2房房地地产产投投资资分分析析概概述述面对对市市场场上上众众多多的的投投资资机机会会，，通通过过可可行行性性分分析析，，可可能能会会找找出出多多个个可可行行方方案案。。而而由由于于资资源源有有限限，，投投资资分分析析将将帮帮助助投投资资者者在在多多个个可可行行方方案案中中，，通通过过收收益益、、时时间间、、风风险险的的排排序序找找出出一一个个方方案案作作为为投投资资者者的的最最后后选选择择。。也也就就是是说说，，房房地地产产投投资资分分析析关关心心的的是是从从多多个个预预选选方方案案中中选选择择一一个个最最适适合合投投资资者者目目的的的的一一个个方方案案。。可可见见，，可可行行性性分分析析是是投投资资分分析析中中的的一一个个重重要要阶阶段段。。1．．2房房地地产产投投资资分分析析概概述述2．．可可行行性性分分析析的的内内容容可行行性性分分析析也也是是投投资资前前期期所所做做的的工工作作，，它它一一般般分分为为投投资资机机会会研研究究、、初初步步可可行行性性研研究究和和详详细细可可行行性性研研究究。。1）投资机机会研究该阶段的主主要任务是是对投资项项目或投资资方向提出出建议，即即在一定的的地区和部部门内，以以自然资源源和市场的的调查预测测为基础，，寻找最有有利的投资资机会。如果机会认认为是可行行的，就可可以进行下下一阶段的的工作。1．2房地地产投资分分析概述2）初步可可行性研究究大型投资项项目的可行行性研究往往往需要相相当多的人人力和资金金，耗费较较长的时间间。为了避免不不必要的时时间、金钱钱和人力方方面的浪费费，有些投投资者对一一些需要耗耗费较多资资源的项目目，在进行行正式可行行性研究之之间，先进进行一轮初初步的分析析，这就是是所谓的初初步可行性性研究。初步可行性性研究的主主要目的在在于分析机机会研究的的结论，初初步判明项项目投资是是否可行，，决定是否否进行下一一步的可行行性研究。。.（.....）专业提提供企管培培训资料1．2房地地产投资分分析概述3）详细可可行性研究究详细可行性性研究是开开发项目投投资决策的的基础，是是在分析项项目技术、、经济是否否可行后做做出投资决决策的关键键步骤。详细可行性性研究是项项目投资可可行性研究究全过程中中最重要的的一个组成成部分。项目的可行行性研究应应在尚未签签署任何正正式协议之之前进行，，以便开发发商有充分分的时间和和自由度来来考虑有关关问题。1．2房地地产投资分分析概述3．可行性性分析与项项目评估的的不同项目评估是是在可行性性研究的基基础上，根根据国家有有关部门颁颁布的政策策、法规、、方法、参参数和条例例等，从项项目（或企企业）、国国民经济和和社会的角角度出发，，由有关部部门（包括括银行、中中介咨询机机构等）对对拟建投资资项目建设设的必要性性、建设条条件、生产产条件、项项目的市场场需求、工工程技术、、财务效益益、经济效效益和社会会效益等进进行全面分分析论证，，并就该项项目是否可可行提出相相应职业判判断的一项项工作。1．2房地地产投资分分析概述可行性分析析与项目评评估的不同同之处在于于四个方面面：1）行为的的主体不同同。2）立足点点不同。3）所起的的作用不同同。4）所处的的阶段不同同。.（.....）专业提提供企管培培训资料1．2房地地产投资分分析概述4．可行性性分析应该该注意的问问题1）防止先先入为主的的可行性研研究2）选好可可行性分析析的主角3）投资决决策的结论论首先取决决于市场分分析的结果果1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念1．3．1关于投资资价值一个开发项项目的投资资价值在于于开发完成成后的价值值大于其投投入的成本本费用，并并在一定的的利润水平平之上；一一个置业项项目的投资资价值在于于其持有期期内各年净净现金流量量的现值大大于其投入入的初始现现金支出。。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念1．交易价价格通常交易价价格是指实实际交易过过程中发生生的历史价价格，即实实际发生的的成交价，，是由买卖卖双方通过过议价过程程决定的。。.（.....）专业提提供企管培培训资料1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念2．最可能能销售价格格最可能销售售价格是对对未来交易易中成交价价的一种可可能性估计计。它是指指现行的市市场条件下下，按照目目前某一物物业的销售售条件，在在合理的时时间范围内内，对该类类物业未来来交易价格格所作的预预测。但由于房地地产的买方方与卖方各各自掌握的的信息不同同，因此对对同一房地地产的最可可能销售价价格的预测测结果可能能是不一致致的。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念3．市场价价格市场价格是是指在一个个具备公平平销售所需需要的一切切条件下的的竞争开放放市场中，，某一物业业公开销售售时的最可可能价格。。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念4．交易区区间卖方在出售售物业时将将为该物业业的交易价价格设置一一个较低的的价格下限限，而买方方则将为此此设置一个个较高的价价格上限。。实际成交交价格将总总是落在这这两个极限限之间，这这就是交易易区间。如果一个交交易要成功功，买方所所认为的投投资价值必必须大于卖卖方。.（.....）专业提提供企管培培训资料1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念5．投资价价值投资价值是是预期的未未来收益的的价值，该该价值是根根据项目所所能产生的的税后现金金流量和投投资者所能能接受的最最低收益率率，计算所所得到的投投资者购置置该资产所所支付的最最大款额。。但某一特定定物业的投投资价值对对于不同的的投资者而而言，结论论不是唯一一的。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念6．投资价价值与市场场价值的不不同市场价值是是客观的、、非个人的的价值，而而投资价值值是建立在在主观的、、个人的因因素基础上上的价值。。在某一时时点，市场场价值是唯唯一的，而而投资价值值因投资者者不同而不不同。投资价值与与市场价值值的评估方方法可能相相同，但其其中参数选选取的立场场可能不同同。投资者评估估的物业的的投资价值值，或者说说消费者对对物业的评评价，大于于或等于该该物业的市市场价格，，是其投资资行为或交交易能够实实现的基本本条件。就投资价值值与市场价价值相对而而言，投资资价值常为为房地产投投资分析人人员使用；；市场价值值（或市场场价格）常常为房地产产评估人员员使用。.（.....）专业提提供企管培培训资料1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念1．3．2关于现金金流量在房地产投投资分析中中，把某一一项投资活活动作为一一个独立的的系统，把把各个时间间点上实际际发生的资资金流出或或流入叫做做现金流量量。流出系统的的资金叫现现金流出，，流入系统统的资金叫叫现金流入入，现金流流入与流出出之差叫净净现金流量量。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念1．开发后后出售房地地产项目时时的现金流流量对于一个房房地产开发发项目，项项目的净现现金流量（（即税前现现金流量或或利润总额额）是项目目销售收入入扣除总投投资（或总总成本费用用）及偿还还贷款本息息之后的余余额。.（.....）专业提提供企管培培训资料1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念2．开发后后持有房地地产项目时时的现金流流量这种时候的的净现金流流量主要与与净租金收收入或净经经营收入有有关，同时时考虑每年年还本付息息因素。在在持有期或或经营期结结束后，可可能会有转转售收益或或固定资产产余值回收收，这些也也构成了其其现金流量量的一部分分。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念3．置业投投资项目的的现金流量量置业投资的的现金流量量通常是由由两部分构构成：一部部分是持有有期间内物物业每年的的净经营收收益；另一一部分是持持有期末物物业的净转转售收益。。当对项目进进行投资分分析以判断断其投资价价值的时候候，有些动动态指标需需要考虑折折现因素，，即把上述述的净现金金流量折现现到项目投投资的起始始点，然后后与项目的的投入或支支出进行比比较，从而而判断项目目在财务上上的可行性性。.（.....）专业提提供企管培培训资料1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念1．3．3关于投资资与成本1．广义投投资与成本本的概念1）投资广义的投资资是指人们们的一种有有目的的经经济行为，，即以一定定的资源投投入某项计计划，以获获取所期望望的报酬。。2）成本成本是指人人们为达成成一事或取取得一物所所必须付出出或已经付付出的代价价。房地产投资资分析中使使用的成本本概念与企企业财务会会计中使用用的成本概概念不完全全相同。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念2．房地产产投资分析析中的投资资与成本房地产开发发经营活动动中的投资资与成本，，与一般工工业生产活活动有较大大的差异。。对于开发出出售模式下下的房地产产开发项目目而言，基基本上所有有的投资均均一次性地地转移到房房地产产品品的开发成成本中去了了。房地产置业业投资或开开发建设完完成后出租租楼宇或自自行经营，，则与一般般的工业生生产项目投投资和成本本的概念较较为相似。。.（.....）专业提提供企管培培训资料1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念1．3．4关于财务务杠杆1．抵押贷贷款尽管各种房房地产抵押押贷款方式式差别较大大，但是关关于房地产产抵押贷款款的研究，，主要从两两个方面展展开，一个个是抵押贷贷款还本付付息额，一一个是贷款款余额。要要想了解这这两个重要要因素，首首先要计算算的就是抵抵押贷款常常数。这里仅以固固定利率抵抵押贷款为为例，介绍绍抵押常数数和贷款余余额的计算算方法。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念1）抵押常常数银行在贷款款给投资者者时，对于于贷款条件件的设定通通常有两种种情况，一一种是给定定年利率，，要求按年年等额偿还还；另一种种是给定年年利率，要要求按月等等额偿还。。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念按年等额还还本付息时时，抵押常常数（有的的书中也叫叫还款系数数）为：式中：M：抵押常数数（年）；；r：年利率；；n：贷款年数数。.（.....）专业提提供企管培培训资料1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念按月等额还还本付息时时，抵押常常数M为：式中：M：抵押常数数（月）；；r/12：月月利率；nX12：：贷款月数数。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念它的意思是是，年利率率为r,贷款年限限为n,贷款额度度为1元的的每月还款款额。其经济含义义是，在给给定的n年内，为回回收1元贷贷款，每月月应收回的的数额。实实际上抵押押常数等于于1元贷款款年金现值值因素的倒倒数。1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念2）抵押贷贷款还本付付息额在较为常见见的固定利利率抵押贷贷款偿还方方式下，世世界各地均均普遍采用用等额还本本付息法，，也叫本息息均摊法。。我们仍以以按月等额额偿还本息息为例来说说明。假定贷款总总额为P，每月付款款额为M0，贷款年数数为n，年利率为为r，复利次数数为12，，则月还本本付息额的的计算公式式为：.（.....）专业提提供企管培培训资料1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念3）抵押贷贷款余额假设一笔贷贷款按月等等额还本付付息，则有有：1．3房地地产投资分分析中常用用的基本概概念有时为了计计算的需要要，我们必必须把每月月或每年的的本金和利利息分开，，那么根据据上述讨论论，我们可可以归纳出出本息分开开的计算步步骤：1、已知贷贷款年限、、贷款利率率、贷款额额度，可求求出抵押常常数；2、、已已知知了了抵抵押押常常数数（（或或通通过过查查表表））和和贷贷款款额额度度，，可可求求出出每每月月付付款款额额进进而而求求出出每每年年付付款款额额；；3、、已已知知了了每每年年(月月)付付款款额额，，可可求求出出要要求求的的某某年年(月月)贷贷款款余余额额；；4、、某某年年(月月)偿偿还还本本金金=上上一一年年(月月)贷贷款款余余额额––该该年年(月月)贷贷款款余余额额5、、某某年年(月月)偿偿还还利利息息=每每年年(月月)付付款款额额––该该年年(月月)偿偿还还本本金金实际际上上，，只只要要已已知知贷贷款款利利率率、、贷贷款款期期限限、、贷贷款款本本金金、、抵抵押押常常数数和和每每月月付付款款额额这这5个个因因素素中中的的任任何何4个个，，即即可可求求出出剩剩下下的的一一个个，，其其它它的的指指标标也也就就计计算算出出来来了了。。1．．3房房地地产产投投资资分分析析中中常常用用的的基基本本概概念念2．．财财务务杠杠杆杆利用用借借贷贷资资金金扩扩大大自自有有投投资资产产出出通通常常被被称称为为财财务务杠杠杆杆。。资产产回回报报率率与与贷贷款款利利率率（（或或借借贷贷成成本本））之之间间的的差差价价称称之之为为利利差差。。高杠杠杆杆投投资资中中，，即即使使较较小小的的有有利利利利差差也也可可能能急急剧剧扩扩大大自自有有资资本本的的收收益益率率；；一一个个小小小小的的不不利利利利差差，，也也会会带带来来自自有有资资本本的的负负收收益益率率。。这这使使我我们们认认识识到到财财务务杠杠杆杆不不是是在在所所有有情情况况下下都都可可以以为为投投资资者者带带来来收收益益。。.（.....）专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料1．．3房房地地产产投投资资分分析析中中常常用用的的基基本本概概念念3．．财财务务杠杠杆杆的的作作用用借贷贷资资本本与与自自有有资资本本的的比比例例越越大大，，财财务务杠杠杆杆的的作作用用程程度度越越深深。。其其作作用用有有正正向向与与负负向向两两种种。。1））财财务务杠杠杆杆的的正正向向作作用用。。当当资资产产总总回回报报率率大大过过借借贷贷成成本本时时，，财财务务杠杠杆杆就就是是有有利利的的。。此此时时借借款款越越多多自自有有资资本本的的收收益益率率越越大大。。2））财财务务杠杠杆杆的的负负向向作作用用。。当当资资产产总