房地产经济学房地产经济周期

房地产经济周期一、经济周期概述二、房地产经济周期概述三、房地产经济周期实证分析补充阅读：房地产泡沫经济思考：我国目前是否出现房地产泡沫现象经济周期概述（一）经济周期的概念及其运动过程（二）西方经济周期理论流派概述（三）经济周期的类型经济周期的概念指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，又称国民经济周期。各具特色的经济波动表现出相似的周期性涨落、重复性再现特点。萨谬尔森：“没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族”。注意区分：经济波动与经济周期经济波动与经济周期经济波动：世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，由此导致经济总量在时间序列上总是呈现波浪式上升或波浪式下降的波动现象。从统计意义上来看，因影响因素的不同作用，任一经济现象的总波动可以分解为长期趋势、季节波动、周期波动（或循环波动）和不规则波动四类。经济波动不等于经济周期，严格地讲，我们所要研究的房地产经济周期是指上述第三种波动。

长期趋势指客观现象按一定的方向，以自动或被动方式不断进行的长时期变动方向，前期活动状况影响后期的产业兴衰走向。一般来说，长期趋势对波动的影响较为稳定而且也较易掌握。季节波动是在自然和人为季节因素作用下随季节更替而出现的规律性摆动。周期波动又称为循环波动，是在总波动中扣除方向明确的长期趋势、规律性较强的季节波动和不规则的随机波动后的余额。表现为波动间隔、长度及影响并不完全相同，但波动模式基本相似的特点，即以扩张和收缩交替运行方式构成的循环往复、起伏波动。不规则波动是因各种意外事件影响而产生的随机波动。与前三种因素对波动的正常影响不同，不规则波动无法计算和预测，也难以消除或抗拒其影响，有可能导致房地产波动的剧烈振动、反常运行，或者产生结构性变化。经济周期运动过程经济周期一般可以划分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段。其中复苏与繁荣两个阶段构成扩张过程（也即书中的高涨阶段，有的书中称为繁荣期或景气期），衰退与萧条两个阶段构成收缩过程（也即教材中的低落阶段，有的书中称为衰退期或不景气期）在从扩张转为收缩的过程时，宏观经济达到繁荣期最高点即波峰；当从收缩转为扩张时，宏观经济达到萧条期最低点即波谷。注意：经济运行所出现的“微波化”趋势西方经济周期理论流派综述1、有效需求不足论2、纯货币理论3、投资过渡论4、消费不足理论5、技术创新决定论6、心理预期论经济周周期的的类型型（1））从周周期波波动性性质来来看，，可分分为古典型型与增增长型型。（2））从周周期持持续时时间角角度来来看，，可分分为短周期期（基基钦周周期或或存货货周期期）、中周期期（朱朱格拉拉周期期或投投资周周期））、中长周周期（（库兹兹涅茨茨周期期或建建筑周周期））、长周期期（康康德拉拉季耶耶夫周周期）。古典型型与增增长型型经济济周期期古典型型：在经经济收收缩阶阶段，，经济济运行行总量量呈现现出绝对水水平的的减少少，或者者经济增增长速速度为为负的周期期类型型。主主要存存在于于20世纪30年代以以前的的工业业化国国家，，当时时在经经济衰衰退时时期投投资或或社会会生产产往往往出现现绝对对量的的下降降。增长型型：在经经济收收缩阶阶段经经济运运行总总量并并未出出现绝绝对量量的下下降，，只是是经济济增长长速度度相对对降低低，增增长率率仍然然为正正值的的经济济周期期。表表现为为经济济增长长率上上升和和下降降交替替出现现。古典型型周期期已经经逐渐渐让位位于增增长型型周期期。基钦周周期美国经经济学学家基基钦以以1890－1923年的英英国与与美国国之间间的票票据结结算额额、批批发物物价、、利率率为资资料，，发现现在经经济活活动中中存在在一种种持续时时间40个月的的短期期波动动，主要要与商商业库库存的的变化化有关关，受受企业业库存存投资资的循循环影影响。。企业存存货增增减引引起投投资数数量的的变动动。因而而又称称存货货周期期。当经济济摆脱脱萧条条而出出现复复苏时时，订订购开开始增增加，，企业业销售售量上上升，，但由由于商商品的的生产产需要要时间间，所所以企企业主主要是是清仓仓向外外发货货。如如果库库存不不断减减少，，企业业为恢恢复合合适的的库存存量，，就必必须扩扩大生生产，，由此此推动动经济济进一一步复复苏。。当经经济步步入繁繁荣期期，一一般收收入会会随之之增加加，合合理的的库存存水平平也随随之上上升，，于是是再度度进行行库存存投资资。只只要销销售量量有所所增加加，经经济扩扩张的的压力力就会会不断断存在在。当当繁荣荣期达达到顶顶峰后后，企企业继继续进进行库库存投投资，，但实实际发发货量量已经经开始始减少少，于于是出出现预预料之之外的的库存存增量量，企企业的的库存存投资资速度度随之之相应应下降降。如如果这这一趋趋势持持续出出现，，那么么经济济就进进入衰衰退期期。随随着库库存投投资减减少，，库存存量也也下降降。当当库存存调整整结束束，重重新进进行库库存投投资，，那么么就进进入新新一轮轮以库存存循环环为标标志的短期期经济济波动动。朱格拉拉周期期法国经经济学学家朱格拉拉对工业设设备投投资变变动进行研研究后后发现现，经经济活活动中中存在在一种种持续约约9－10年的经济济周期期，因因其主主要与与工业业设备备投资资有关关，一一般又又称为为设备投投资周周期、、中周周期。西方经经济学学家主主要利利用加加速原原理和和投资资乘数数理论论来解解释该该周期期现象象。也也有人人认为为，构构成设设备投投资起起因的的技术术革新新的规规律性性及推推广技技术革革新成成果所所需要要的时时间大大约为为10年左右右，由由此引引发10年左右右的朱朱格拉拉周期期。还还有人人认为为，一一般机机械设设备的的使用用寿命命大约约为10年，这这样由由于机机械设设备更更新而而导致致新的的设备备投资资循环环，其其结果果便会会产生生设备备投资资循环环，并并进而而引发发中期期经济济波动动。马马克思思对资资本主主义经经济危危机的的研究究，也也主要要是针针对中中周期期而展展开的的。库兹涅涅茨周周期最先由由美国国经济济学家家西蒙.库兹涅涅茨在1930年出版版的《生产和和价格格的长长期运运动》中提出出，并并界定定了它它与建建筑活活动的的短期期商务务波动动、以以及康康德拉拉季耶耶夫长长期波波动的的区别别，因因此通通常又又称为为库兹兹涅茨茨周期期。他他指出出,在经济济活动动中存存在一一种持续时时间为为15-25年的中长期期循环环，主要要由于于建筑活活动的的循环环变动动引发，，因而而又称称为建筑周周期、、中长长期周周期。在建筑筑业中中住房房建筑筑是其其重要要组成成部分分，住住房建建筑的的波动动期一一般说说是较较长的的。住住房建建筑波波动所所以会会长些些，与与人口口的增增长周周期有有联系系。结结婚和和生育育率的的增加加，对对住房房需求求的影影响要要在20年之之后后；；同同时时，，人人口口净净增增长长率率的的不不同同，，对对住住房房需需求求也也就就不不同同，，人人口口净净增增长长率率高高对对住住房房的的需需求求就就大大，，这这就就促促使使住住房房建建筑筑的的高高速速发发展展，，若若人人口口净净增增长长率率低低，，对对住住房房的的需需求求就就低低，，这这样样住住房房建建筑筑的的发发展展速速度度就就会会慢慢下下来来。。康德德拉拉季季耶耶夫夫周周期期俄罗罗斯斯经经济济学学家家康德德拉拉季季耶耶夫夫(N．D．Kondratieff)根据据美美国国、、英英国国、、法法国国100多年年内内的的批批发发物物价价指指数数、、利利息息率率、、工工资资率率、、对对外外贸贸易易量量以以及及铁铁、、煤煤炭炭、、棉棉花花等等产产量量的的变变化化推推算算出出50——60年周周期期的长期期波波动动，即即““康德德拉拉季季耶耶夫夫周周期期””，，又又称称为为““长长周周期期””。西方方经经济济学学家家对对影影响响康康德德拉拉季季耶耶夫夫周周期期的的因因素素有有不不同同的的解解释释，，包包括括人人口口的的增增加加、、居居民民生生活活环环境境、、生生活活方方式式、、生生活活习习惯惯以以及及与与此此相相关关的的一一系系列列观观念念的的变变化化所所引引起起的的投投资资结结构构和和投投资资数数额额的的变变化化、、地地理理上上的的新新发发现现、、战战争争等等因因素素等等。。认认为为各各时时期期的的主主要要发发明明、、新新资资源源的的开开发发利利用用等等所所引引起起的的技术术进进步步和和革革新新是康康德德拉拉季季耶耶夫夫周周期期产产生生的的原原因因的的说说法法被被普普遍遍接接受受。。康德德拉拉季季耶耶夫夫指指出出的的第第一一次次长长期期波波动动的的1780年时时期期正正逢逢产产业业革革命命；；第第二二次次长长期期波波动动的的1850年时时期期正正逢逢广广泛泛进进行行铁铁路路建建设设；；第第三三次次周周期期的的1890年时时期期是是电电力力普普及及、、汽汽车车工工业业发发达达的的阶阶段段。。这这三三个个周周期期各各自自与与技技术术革革新新的的浪浪潮潮相相适适应应。。房地地产产经经济济周周期期概概述述（一一））房地地产产经经济济周周期期的的概概念念（二二））房地地产产经经济济周周期期的的阶阶段段及及表表现现（三三））房地地产产经经济济周周期期与与宏宏观观经经济济周周期期的的关关系系（四四））房地地产产经经济济周周期期的的影影响响因因素素（五五））房地地产产经经济济周周期期的的形形成成机机制制房地地产产经经济济周周期期的的概概念念(1)何谓谓房房地地产产周周期期？？就是是房房地地产产业业在在发发展展过过程程中中，，随随着着时时间间的的变变化化而而出出现现的的扩扩张张和和收收缩缩交交替替反反复复运运动动的的过过程程。。表表现现为为房房地地产产业业在在经经济济运运行行过过程程中中扩扩张张与与收收缩缩两两大大阶阶段段交交替替出出现现、、复复苏苏－－繁繁荣荣－－衰衰退退－－萧萧条条四四个个环环节节循循环环往往复复。。(2)注意意区区别别：：房地地产产波波动动与与房房地地产产周周期期：：房地地产产周周期期可可以以称称为为房房地地产产周周期期波波动动，，但但房房地地产产波波动动并并不不一一定定都都表表现现为为房房地地产产周周期期。。房地地产产周周期期与与建建筑筑周周期期：不不同同产产业业周周期期房地地产产周周期期与与房房地地产产市市场场周周期期：前前者者是是从从房房地地产产业业的的整体体宏宏观观角角度度来分分析析其其循循环环变变动动的的，，一一般般可可以以用用投投资资量量的的增增减减、、产产业业的的增增长长率率、、价价格格的的涨涨落落和和交交易易的的旺旺衰衰等等经经济济指指标标来来测测度度，，并并可可以以据据此此来来衡衡量量当当前前房房地地产产业业所所处处的的时时期期；；而而后后者者则则侧重重于于市市场场、、微微观观角角度度对房房地地产产业业发发展展进进行行度度量量，，对对其其测测度度常常常常采采用用价价格格指指标标。。房地地产产经经济济周周期期的的运运行行过过程程复苏苏-繁繁荣荣-衰衰退退-萧萧条条复苏苏繁荣荣衰退退萧条条房地地产产经经济济周周期期与与宏宏观观经经济济周周期期的的关关系系一般般来来说说，，房房地地产产经经济济周周期期是是宏宏观观经经济济周周期期的的组组成成部部分分之之一一，，其其周周期期波波动动与与宏宏观观经经济济周周期期相相协协调调，，二二者者是是一一种种正相相关关的关关系系。。区别别体体现现在在：：（1）周周期期波波动动次次序序的的差差别别房地地产产经经济济周周期期与与宏宏观观经经济济周周期期的的复复苏苏、、繁繁荣荣、、衰衰退退、、萧萧条条四四个个阶阶段段在在时时间间上上并并不不一一致致。。一一般般来来说说，，房房地地产产经经济济周周期期的的复复苏苏、、萧萧条条期期滞滞后后，，而而繁繁荣荣、、衰衰退退期期超超前前（2）波波幅幅与与波波长长不不同同一般般地地讲讲，，房房地地产产经经济济周周期期波波动动的的幅幅度度要要大大于于宏宏观观经经济济周周期期，，即即波波峰峰要要高高于于宏宏观观经经济济周周期期，，波波谷谷要要低低于于宏宏观观经经济济周周期期。。从从波波长长来来看看，，房房地地产产经经济济周周期期的的波波长长与与宏宏观观经经济济周周期期不不一一定定相相同同。。例例如如，，英英国国宏宏观观经经济济周周期期平平均均波波长长为为20年，而房房地产经经济周期期的平均均波长为为9年。但是是，我国国房地产产经济周周期的波波长与宏宏观经济济周期的的波长基基本一致致，均为为4～5年（3）房地产产经济周周期的长长期趋势势显著与宏观经经济周期期相比，，房地产产经济周周期的长长期趋势势显著，，即由于于土地资资源的短短缺和房房地产的的不可替替代性，，在政府府采取反反周期政政策的干干预下，，房地产产经济周周期以螺旋式上上升的方式形形成增长趋势势。房地产经经济周期期影响因因素内生因素素和外生因素素。所谓内生生因素即即房地产产经济体体系本身身的内部部因素，，如预期期收益率率、投资资、利率率和通货货膨胀率率等；所谓外生生因素是是指房地地产经济济体系以以外的，，对房地地产经济济活动产产生外部部冲击和和作用的的影响因因素。外生因素素通过内内生因素素起作用用，房地地产经济济周期波波动是内内生因素素和外生生因素共共同作用用的结果果。内生因素素收益率。一般来来说，当当预期收收益率不不断提高高时，开开发商会会扩大投投资和开开发规模模；反之之，开发发商的投投资行为为就会变变得较为为谨慎。。导致房房地产经经济周期期波动的的直接原原因是房房地产供供应的扩扩大与房房地产市市场需求求有限的的矛盾。。这一矛矛盾通过过成本、、价格和和销售等等指标最最终反映映到收益益率的变变化上来来，收益益率进而而引导房房地产投投资的走走向，使使房地产产经济出出现周期期波动。。投资。房地产产投资常常被看作作房地产产经济周周期波动动的引擎擎。房地地产投资资的变动动与房地地产经济济周期的的变动基基本上是是一致的的，几乎乎同向共共振，但但是前者者更为活活跃。利率。一般地地，利率率变动与与房地产产经济周周期波动动呈反向向变化。。利率的的升高与与降低，，主要通通过影响响房地产产投资和和消费需需求，来来影响房房地产经经济周期期波动。。在供给给方面，，如果利利率降低低，开发发商融资资成本降降低，房房地产价价格降低低，促进进房地产产供给和和市场繁繁荣；反反之，则则降低供供给。需需求方面面，亦然然。通货膨胀胀率。在发达达成熟的的房地产产市场中中，通货货膨胀率率的上升升会直接接导致长长期名义义租金的的上升。。短期租租金除了了受供求求影响外外，也受受到通货货膨胀率率的影响响。另一一方面，，还直接接导致利利率的变变化，和和建设经经营成本本的变化化，反方方向影响响房地产产投资回回报率。。外生因素素宏观调控控的政策策因素。政府对对房地产产市场实实行宏观观调控所所采取的的一系列列政策工工具，包包括财政政政策、、货币政政策、产产业政策策、经济济体制和和经济制制度改革革的政策策等。政政府的宏宏观调控控作为一一种外生生冲击因因素，对对波动状状态的影影响是极极为重要要和显著著的，是是具有关关键意义义的。经济增长长方式的的转变。不同经经济增长长方式下下对房地地产需求求的数量量和结构构会有很很大差别别。粗放放型增长长方式对对土地、、仓库、、厂方等等房地产产的需求求量很大大。集约约型增长长方式主主要依赖赖于技术术含量的的提高，，对房地地产的需需求发生生很大变变化。增增长方式式的转变变如果在在短期内内发生，，对房地地产经济济周期的的影响较较显著；；如果该该转变在在较长时时期内完完成，对对房地产产周期波波动的影影响一般般通过产产业结构构的变化化表现出出来。产业结构构的演进进。是经济济体系的的一个重重要的内内在结构构。城市化。。城市化进进程极大大地加剧剧了对城城市基础础设施和和普通住住宅的需需求，并并影响着着人口增增长、流流动和交交通运输输业的发发展，这这些又进进一步促促进地价价上涨和和房地产产业的发发展，并并产生持持久作用用。产业结构构的演进进各层次产产业增长长率的波波动，构构成整个个经济增增长率的的波动。。由于各各层次产产业增长长率的波波动具有有不同的的特点，，因此，，各层次产产业在整整个经济济中的比比重变化化，将影影响整个个经济波波动的基基本状态态特征，，进而决决定了一一定时期期房地产产经济周周期波动动的基本本形态特特征。一般说来来，第一一产业的的增长率率波动幅幅度较小小，但由由于受自自然条件件的影响响较大，，所以很很不稳定定。第二二产业增增长率的的波动幅幅度较大大。第三三产业的的增长率率其波动动幅度较较小，一一般又不不受自然然条件的的太大影影响，所所以较为为稳定。。根据三次次产业