房地产投资策划

第三章房地产投资策划本章学习目标通过本章的学习，掌握房地产投资方向与场地选择的方法、以及房地产营销风险的防范方法；了解影响项目投资和营销的项目规划、景观和户型设计等内容；掌握项目可行性研究的基本方法。第一节房地产投资概述一、房地产投资的概念、类型和方式二、房地产投资策划的过程一、房地产投资的概念、类型和方式（一）房地产投资的概念房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在房地产投资活动中来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资是近年来发展起来的一种的投资形式，是地产投资与房产投资的总称。由于房产从属于地产，因此，房地产投资中，地产是第一性的，房产是第二性的。一、房地产投资的概念、类型和方式（二）房地产投资的类型1．房地产开发投资2．房地产置业投资（三）房地产投资的方式1．基本建设式2．楼宇购买式3．合作开发式4．购买股权式1．收集市场信息2．投资分析3．土地开发权的获得4．房地产建设开发5.房地产营销管理二、房地产投资策划的过程第二节房地产投资方向的分析与选择一、房地产投资方向的分析二、投资房地产具体项目要考虑的因素（一）房地产投资利弊（二）政策调控使得房地产开发趋于理性（三）房地产投资方向的选择一、房地产投资方向的分析（一）住宅的选择1．质量的选择定位2．时机的选择3．位置的选择（二）别墅的选择1．视野环境定位2．服务设施要高档齐全3．业主素质定位4．交通联系一定要便捷二、投资房地产具体项目要考虑的因素（三）写字楼的选择1．市场定位2．区位选择要谨慎3．充分考虑停车问题4．功能要专业化5．服务设施要齐全（四）商业店铺的选择1．注重业态定位，将商业店铺纳入商圈2．保证交通顺畅3．注重规划设计二、投资房地产具体项目要考虑的因素（五）酒店式公寓1．地段、地段还是地段2．交通发达、便捷3．公寓空间要舒适而精巧4．锁定目标客户群二、投资房地产具体项目要考虑的因素第三节房房地产投资场场地的选择一、对区位的的理解二、房地产投投资场地的分分析与选择三、不同类型型的物业对区区位的特殊要要求1．区位的涵涵义（1）狭义的区位位概念指指某一具体投投资场地在城城市中的地理理位置，它包包括宏观位置置、中观位置置和微观位置置。（2）广义的区位位概念指指除了其自然然地理位置外外，还包括该该位置所处的的社会、经济济、自然环境境或背景。2．“区位”的的发展变化位置的好坏优优劣是城市在在长期发展中中形成的，是是自然地理条条件及经济、、文化、社会会等多种因素素相互影响、、共同作用的的结果，必将将随着城市经经济、文化、、人口、市政政基础等的发发展、变化而而变化。自然然环境的改变变、经济水平平的不均衡发发展、社会环环境的变迁、、人口的迁移移、市政基础础的改变等都都会导致地段段等级的上升升或下降。一、对区位的的理解（一）房地产产投资场地分分析1．区位分析析2．地块分析析3．开发潜力力分析4．获取场地地开发权的方方式二、房地产投投资场地的分分析与选择（二）影响房房地产投资场场地选择的要要素汇总1．城市规划方面面的因素2．自然特性3．市政基础设施施4．交通通达达程度5.停车条件6.环境条件7.公共配套服务务设施完备情情况8.当前土地使用用者的态度9.土地价格二、房地产投投资场地的分分析与选择（三）满足位位置合理的基基本要求对于住宅的位位置合理，一一般来说，理理论上有两个个基本要求，，即运移成本本最小和区域域环境最优。。所谓运移成本本是指住户上上班、购物、、孩子上学、、就医等日常常活动所支付付的运输成本本，包括金钱钱、时间和精精力；所谓区区域环境包括括房屋周围的的自然环境、、经济环境和和社会环境。。区域环境对于于房地产营销销至关重要，，如果住宅周周围绿树葱葱葱、繁花似锦锦，靠近公园园、河流、高高尔夫球场，，有令人心旷旷神怡的景观观，毫无疑问问会提高居住住品质；但若若是邻近工厂厂、污水处理理厂、飞机场场，则毒气、、废水、噪音音的污染将使使人无法正常常生活。二、房地产投投资场地的分分析与选择（一）住宅对对区位的要求求1．市政公用和和公建配套设设施完备的程程度2．公共交通便便捷程度3．环境因素4．居民人口与与收入5．住宅位置的的具体选择（二）写字楼楼对区位的要要求1．与另外的商商业设施接近近的程度2．周围土地利利用情况和环环境3．易接近性三、不同类型型的物业对区区位的特殊要要求（三）商业店店铺对区位的的要求一般来说，好好的商业店铺铺的区位应具具备这样的条条件：商业活活动频度高的的地区、面向向客流量最多多的街道、交交通便利的地地区、同类商商业店铺聚集集的街区等。。（四）工业项项目对区位的的要求一般来说，工工业项目场地地的选择要考考虑的特殊因因素主要包括括：当地提供供主要原材料料的可能性；；交通运输是是否足够方便便以有效的连连接原材料供供应基地和产产品销售市场场；技术人才才和劳动力供供给的可能性性；水、电等等资源供给的的充足程度，，控制环境污污染的政策等等。三、不同类型型的物业对区区位的特殊要要求第四节房房地产投资风风险分析一、房地产项项目投资风险险二、房地产投投资风险的防防范与控制三、房地产具具体项目营销销风险的防范范与控制一、房地产项项目投资风险险1．系统风险（1）政治政政策风险（2）购买力力风险（3）市场供供求风险（4）利率风风险（5）资金变变现风险（6）自然风险2．个别风险险（1）财务风风险（2）经营风风险（3）机会成本风风险（4）环境风险（一）政府对对房地产投资资风险的防范范与控制1．加强宏观调控控2．加强土地监管管力度（二）企业对对房地产投资资风险的防范范与控制1．投资分散散策略2．投资组合合策略3．保险策略略二、房地产投投资风险的防防范与控制1．价格风险2．营销渠道风风险3．促销风险三、房地产具具体项目营销销风险的防范范与控制第五节房房地产项目规规划设计、景景观设计与户户型设计一、住宅区规规划设计二、景观设计计三、户型设计计（一）住宅区区概念住宅区是城市市中在空间上上相对独立的的各种类型和和各种规模的的生活居住用用地的统称，，住宅区同时时还是一个社社会学意义上上的社区。它它包含了居民民相互间的邻邻里关系、价价值观念和道道德准则等维维系个人发展展和社会稳定定与繁荣等内内容。一、住宅区规规划设计（二）住宅区区规划设计的的总体原则1．社区发展原原则2．生态优化原原则3．“以人为本本”的原则4．富有个性、、特色突出一、住宅区规规划设计（一）软景观观1．绿化用地与与绿地2．绿地的功能能与规划设计计（二）硬景观观（三）水景景景观二、景观设计计（四）景观设设计的原则1．以人为本的的原则2．科学性原则则3．艺术性原则则4．时空观原则则5．生态性原则则6．历史文化延延续性原则7．经济性原则则二、景观设计计（一）户型与与户型设计的的概念户型即建筑的的室内空间间间隔，它有广广义与狭义之之说。从广义上来讲讲，户型设计计是确定一个个楼盘主力户户型面积和形形式，并设定定各类户型产产品构成比例例的过程。可可以说，户型型定位是否准准确、户型设设计是否科学学合理是事关关项目成败极极为关键的因因素。从狭义上说，，户型设计是是具体方案的的具体设计。。如户型是平平层、错层还还是复式；功功能分区是否否明确，交通通流线是否合合理等，都将将影响到房子子与人的起居居行为习惯的的匹配程度，，直接影响到到居住的舒适适度。三、户型设计计（二）户型设设计的原则1．人性化设设计原则2．实用价值值原则3．可改性的的空间设计原原则4．市场原则则三、户型设计计第六节房房地产项目的的可行性研究究一、房地产项项目可行性研研究的概念二、房地产项项目可行性研研究的阶段三、房地产项项目可行性研研究的内容四、房地产项项目可行性研研究的步骤房地产项目是是指在房地产产项目投资开开发决策之前前，为了避免免主观决策、、盲目建设带带来的损失和和不良后果，，以期实现房房地产开发的的效益最大化化，必须通过过对拟开发项项目有关的工工程、技术、、经济、社会会和环境等方方面进行认真真的技术经济济分析和综合合比较论证，，全面研究考考察该开发项项目在技术上上的先进性和和适用性，在在经济上的合合理性和有效效性以及规划划建设上的可可能性和可行行性。依此就就是否应该投投资开发该项项目以及如何何投资给出结结论性意见，，为投资决策策提供科学依依据。一、房地产项项目可行性研研究的概念1．投资机会研究究阶段2．初步可行性研研究阶段3．详细可行性研研究阶段4．项目的评估和和决策阶段二、房地产项项目可行性研研究的阶段1．项目概况2．市场分析和需需求预测3．规划方案的优优选4．开发进度安排排5．项目投资估算算6．资金的筹集方方案和筹资成成本估算7．财务评价8．风险分析9．国民经济评价价10．结论三、房地产项项目可行性研研究的内容1．接受委托，明明确研究目标标2．收集资料，调调查研究3．设计方案案4．财务评价和国国民经济评价价5．