房地产公司私募基金设立项目建议书

2022/12/16中国私募股权基金与房地产基金研究

-房地产公司私募基金设立项目建议书2010年10月20日2022/12/16目录一、关于我们二、中国和国际PE基金发展动向三、中国房地产融资方式介绍四、中国房地产投资基金市场五、我国房地产基金组织和盈利模式分析六、我们的建议2022/12/16一、关于我们2022/12/16二、国内外PE基金发展-国内国内PE基金开始于20世纪90年代中后期2006年后，PE基金才开始活跃；2007年，渤海产业投资基金和渤海产业投资基金公司正式成立；券商直接投资基金和民营企业组建基金，探索投资基金募集迅速扩展；（人民币基金后来居上）8000家基金投资进入调整期；（金融危机下，投资呈现明显回落态势）2022/12/16市场化募集基金不断扩大1资金来源以海外为主的PE基金（1）国外设立，投资中国；黑石、KKR、凯雷（2）海外基金为主国内背景：金沙江、弘毅、鼎辉2资金来源以国内为主的PE基金（1）国有资金主导PE：渤海、深圳市创新投资（2）国有金融资本为主导的PE基金：商业银行、保险公司、证券公司（3）民间资本为主的PE基金：九鼎、硅谷天堂、深圳南海成长创业投资合伙企业（有限合伙）2022/12/16国际PE基金发展动向PE基金管理公司上市（IPO）业务发展公司设立新金融工具运用2022/12/161、PE基金管理公司上市（IPO）PE上市两种形式：PE基金管理公司所管理的一只基金上市或选择基金管理公司上市PE基金管理公司所管理的基金上市好处：公司不必浪费时间和人力去筹集资金；上市筹集的资金可以让PE基金任意追逐巨型目标，而无需与其他基金联合，从而使的资金的基金更有竞争力；投资灵活性。劣势：股权分散以及信息披露的要求会限制基金迅速决断能力；基金上市可能严重影响PE基金改善被收购公司盈利和业绩的基金心态。2006年5月，KKR旗下一只基金KKR.AS(KKE)创造性在荷兰阿姆斯特丹证券交易所成功融资50亿，创PE基金上市的先河，一度震惊业界。（逃避美国信息披露和低税收政策优惠）2007年2月，堡垒投资集团FORTRESS在美国证券市场进行公开招股，募集6.433亿美圆，成为美国受家公开上市的私募基金2004年，黑石集团希望想阿波罗管理公司，设立自己的业务发展公司（BDC）2006年，计划将管理公司自身进行IPO，2007年6月，黑石集团在纽约证券交易所上市PE基金管理公司上市主要好处：在信贷环境紧张的形式下。通过上市获得大量资金，通过杠杆作用更多交易；给创始人和其他合伙人解决身价问题；对于提升公司品牌价值，延长企业生命；获得永久资金投资已有业务，扩张新业务或建设永久基业；吸引公众资本、扩大筹集资金渠道；透明化运作摆脱公众和监管层的质疑2022/12/162、业务发展公司设立（BDC）近年来，一些PE公司一开始就通过设立公众性质的机构来获得流动性并保持私募性英国：3I旗下有市值96亿美圆伦敦上市基金；美国：更多PE公司以设立公众化的业务发展公司（BDC）来募集更多的公众资本；受到特殊监督，遵循PE基金的基本投资策略PE基金设立BDC的好处。（1）永久资本：（2）新的投资者：不需要严格标准；金融机构费用高（3）更高的费用（4）夹层融资机会；安全的投资2022/12/163、新金融工具运用担保债务凭证（CDO）：CLO：担保贷款凭证，基金资产是高收益贷款CBO：担保债券凭证，基础资产是企业债券CSO：担保合成凭证CIO：担保保险凭证SFCDO：结构性金融担保债务凭证2022/12/161、资金来源2、融资渠道2.1银行贷款2.2委托贷款2.3信托融资2.4房地产基金2.5战略私募2.6上市2.7资产证券化2.8债权融资2.9典当融资三、中国房地产企业融资方式2022/12/121、1997-2005年我国房地地产企业资资金来源年份本年资金来源小计国家预算内资金国内贷款债券利用外资外商直接投资自筹资金其他资金来源19973817.112.5911.224.9460.9327.9972.91454.819984414.914.91053.26.2361.8258.91167.01811.919994795.910.01111.69.9256.6180.51344.62063.220005997.66.91385.13.5168.7134.81614.22819.320017696.413.61692.20.34135.7106.12184.03670.620029750.011.82220.32.2157.2124.12738.44619.9200313196.911.43138.30.56170.0116.33770.76106.1200417168.811.83158.40.19228.2142.65207.678563.31997-2005年我国房地地产企业资资金来源一一览2022/12/121999200020012002200320042005国家预算资金0.210.120.180.120.090.070.06国内贷款23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.30债权0.210.060.000.020.000.001.03利用外资5.352.811.761.611.291.330.12自筹28.0426.9118.3828.0928.5730.3333.63其他43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.901999-2005年房地产开开发企业资资金来源比比重表（（单位：：%）从表面上资资金来源结结构来分析析，2003年是分水岭岭，1997-2003年，房地产产国内贷款款在房地产产投资中的的比重一直直保持在20％左右的水水平，2003年国家出台台了121号文，随后后又实行了了一系列的的调控政策策，导致银银根紧缩，，银行贷款款比重明显显下降，2004年国内贷款款比2003年下降了近近５个百分分点，房地地产自筹资资金和其他他资金来源源比例持续续提高资料来源：：《房价与泡沫沫经济》徐滇庆著机机械工业业出版社2022/12/12一般说来，，开发商在在拿地、规规划等少数数环节上动动用自筹资资金。在拿拿到土地后后和国有土土地使用证证、建设用用地规划许许可证、建建设工程规规划许可证证和建设工工程开工许许可证，可可以土地为为抵押向银银行贷款，，从而获得得工程建设设资金和流流动资金；；在土建环环节，将成成本转嫁给给建筑承包包商带资垫垫付或者仅仅付少量建建设资金；；房屋结构构封顶、取取得预售许许可证后，，开发商即即可先后收收取定金、、预收款、、首付款和和整个房款款。从整个个过程看房房地产开发发企业自有有资金很少少，大量仰仰仗银行贷贷款，房地地产企业资资产负债率率一直处于于高位。2022/12/122、房地产融融资渠道银行贷款是是房地产开开发商趋之之若鹜的主主要融资渠渠道。央行行121号文件规定定以及近期期一系列从从紧措施，，对于项目目开发程度度和开发商商自有资金金的门槛要要求，将大大多数开发发商排除在在门外。但但是，对于于企业而言言，便捷，，成本相对对较低，财财务杠杆作作用大的银银行贷款有有着致命的的诱惑，更更何况，其其还债压力力大等缺点点还可以通通过调整长长期负债和和短期负债债的负债结结构加以规规避。同时时，房地产产信贷业务务目前仍普普遍被银行行视为优质质资产，商商业银行的的信贷热情情丝毫未减减。常用贷款方方法有:信用贷款：：信用贷款是是银行根据据借款人的的信誉,财务状况,预期收益和和信用记录录表现的良良好程度而而发放的一一种无抵押押,保证贷款：：保证贷款是是指按规定定的保证方方法,以第三人承承诺在借款款人不能偿偿还贷款时时,按约定承担担一般保证证责任者连连带责任为为前提而发发放的贷款款.一旦借款不不能履约,担保人将承承担偿还责责任.抵押贷款：：指按规定抵抵押方式以以借款人或或第三人的的财产作为为抵押物发发放的贷款款.这种贷款是是目前普遍遍采用的一一种.贴现贷款：：即指借款人人在急需资资金时，以以未到期的的票据向银银行申请贴贴现而融通通资金的一一种贷款方方式。2.1银行贷款2022/12/122.2委托贷款委托贷款是是指委托人人提供资金金，由受托托人（银行行）根据委委托人确定定的贷款对对象、用途途、金额、、期限、利利率等代为为发放并协协助收回的的贷款。这这项业务属属于银行中中间业务，，银行收取取手续费，，不承担风风险。委托贷款融融资方式因因为不是银银行的自营营业务，所所以诸如“四证齐全”之类的限制制条件少（（但用于固固定资产投投资项目的的贷款须经经报政府有有关部门批批准），门门槛低，并并且操作方方便，银行行作为中间间人承担着着搭桥、沟沟通和风险险控制的责责任。该融融资方式可可适用于项项目的各个个阶段，但但由于资金金的协商利利率可能相相对较高，，运用该借借款多为过过桥性质。。2003底年北京市市商业银行行与北京今今典房产推推出了“开发商贴息息委托贷款款”业务，其基基本运作方方式是：在在取得预售售证但尚不不能取得银银行按揭资资格时，开开发商先投投入一部分分预付资金金作为贷款款本金向购购房者提供供购房用的的委托贷款款。由于开开发商委托托贷款为房房款70%的按揭比例例，销售后后回笼资金金中增加了了买房人30%的首付款，，如果开发发商首笔投投入1亿元委托贷贷款，则通通过委托贷贷款开发商商首次回笼笼销售资金金E=1/70%=1.4285亿元。若将将该资金再再次投入委委托贷款的的周转，则则可再次回回笼销售资资金2亿元，即融融资了1亿元。这1亿元即可作作为公司的的自有资金金，使得资资金链更加加的宽余起起来。同时时，销售竞竞争优势显显而易见。。2022/12/122.3信托融融资房地产产信托托是指指信托托机构构代办办房地地产的的买卖卖、租租赁、、收租租、保保险等等代营营业务务以及及房地地产的的登记记、过过户、、纳税税等事事项，，或者者直接接参与与房地地产的的开发发经营营活动动。2003年6月央行行121文件的的出台台，使使得房房地产产企业业银行行贷款款渠道道受阻阻，房房地产产业的的高额额收益益和较较短的的投资资周期期都满满足了了信托托的要要求，，信信托是是目前前房地地产业业新兴兴的融融资热热点，，并以以“井喷”式速度度发展展。不过，，从法法律上上看，，目前前我国国“房地产产信托托”一词表表述不不够严严谨。。根据据《信托投投资公公司管管理办办法》第二十十条的的规定定，信信托投投资公公司的的信托托业务务有二二：一一是资资金信信托业业务，，二是是动产产、不不动产产及其其他财财产信信托业业务。。从我我国目目前的的房地地产信信托产产品来来看，，既有有投资资者将将资金金委托托给信信托投投资公公司用用于房房地产产投资资，也也有房房地产产企业业将房房地产产项目目、公公司股股权等等委托托给信信托投投资公公司管管理。。也就就是说说，既既有资资金信信托，，也有有不动动产及及其他他财产产信托托。但但不论论哪种种类型型的房房地产产信托托，其其目的的均是是通过过信托托方式式解决决房地地产企企业的的融资资难题题。因因此，，目前前的房房地产产信托托，并并非类类似国国外REITs真正意意义上上的不不动产产信托托，而而是资资金投投向为为房地地产项项目的的一种种信托托产品品。2022/12/12资金信信托类类房地地产信信托贷款模模式是是指投投资者者将资资金委委托给给信托托投资资公司司管理理，信信托投投资公公司按按照信信托合合同的的约定定，将将投资资者集集合的的信托托资金金借给给房地地产企企业，，房地地产企企业在在借款款期限限届满满后向向信托托公司司还本本付息息，信信托公公司向向投资资者支支付投投资本本金及及收益益。优点：：涉及法法律关关系不不多，，交易易环节节较少少，操操作方方便。。缺点：：只有二二级以以上资资质的的房地地产企企业才才能在在完成成前期期开发发工作作（取取得国国有土土地使使用证证、建建设用用地规规划许许可证证、建建设工工程规规划许许可证证和建建筑工工程施施工许许可证证）后后，才才能通通过这这一模模式融融资，，并且且开发发项目目资本本金比比例不不低于于35%，资金金投放放时间间、资资金投投放范范围、、资金金比例例均受受到限限制；；信托托投资资公司司接受受自然然人资资金信信托合合同不不得超超过５５0份，每每份合合同金金额不不得低低于人人民币币１０００万万元，，不能能满足足较大大规模模项目目的资资金需需求（（这是是所有有资金金信托托类房房地产产信托托的共共同缺缺点，，以下下不再再赘述述）；；成本本相对对较高高．法律风风险控控制要要点：：控制委委托人人和受受益人人的个个数，，防止止自然然人信信托合合同虽虽然不不足５５0份；合合理评评估担担保物物的价价值，，调查查抵押押物权权利状状况，，防止止担保保物不不足值值或权权利受受限；；房地地产企企业提提供信信用保保证，，分解解担保保风险险；按按施工工进度度发放放贷款款，严严格监监督贷贷款运运用，，防止止贷款款被挪挪用。。贷款模式式2022/12/12股权融资资模式是是指投资资者将资资金委托托给信托托投资公公司管理理，信托托投资公公司按照照信托合合同的约约定，将将投资者者集合的的信托资资金用于于认购房房地产企企业增资资扩股或或转让的的股份，，房地产产企业的的股东在在期满后后溢价购购回购信信托投资资公司所所认购的的股份，，信托投投资公司司向投资资者支付付投资本本金及收收益。优点：资金投放放时间不不受限制制，避免免因项目目未取的的“四证”而不能投投资；项项目资本本金比例例不受35%的限制，，降低房房地产企企业自有有资金比比例；信信托投资资公司可可以参与与企业决决策，进进一步防防范风险险。缺点：增加注册册资本，，需召开开股东会会决议，，并办理理相关验验资、企企业变更更登记、、颁发出出资证明明书等手手续，操操作较为为复杂；；存在信信托投资资公司到到期不回回转所购购股份或或者房地地产企业业股东不不回购股股份的风风险；因因股权买买卖并非非真实交交易目的的，存在在被认定定为企业业间借贷贷的风险险。法律风险险控制要要点：明确信托托投资公公司用以以购买股股份的资资金系信信托资金金，而非非其固有有资金，，防止被被认定为为企业间间借贷或或信托投投资公司司到期不不回转房房产；选选派具有有房地产产开发经经验的人人员代表表信托公公司参与与管理，，防范项项目开发发风险；；由房地地产企业业对其股股东购回回股份进进行担保保，防止止股东不不回购股股份。股权融资资模式2022/12/12置业模式式是指投投资者将将资金委委托给信信托投资资公司管管理，信信托投资资公司按按照信托托合同的的约定，，将投资资者集合合的信托托资金贷贷用于购购买房地地产企业业开发的的房产，，然后将将房产对对外出租租或出售售，从而而获得收收益，信信托投资资公司向向投资者者支付投投资本金金及收益益。优点：可通过收收取房租租长期获获取收益益，或者者待房价价上涨后后获得收收益；因因系真实实买卖，，没有被被认定为为无效的的风险或或无法回回购的风风险。缺点：因受房屋屋预售制制度的限限制，资资金投放放时间、、投放额额度均受受制约，，无法满满足前期期项目开开发的资资金需求求；如果果购买的的房产无无法出售售或出租租，投资资目的无无法实现现；所涉涉税费较较多，成成本较高高；无法法监控所所购房产产的开发发建设，，存在不不能按期期接房或或办理产产权证的的风险。。法律风险险控制要要点：认真审审查拟购购房产项项目的相相关证照照、查清清是否存存在抵押押、查封封情形、、土地出出让金交交纳情况况等，最最好选择择已竣工工备案的的房产；；防止无无法追究究其逾期期交房、、逾期办办证等违违约行为为的责任任；如果果整体收收购房产产项目，，可以采采用股权权收购的的方式，，以减少少交易成成本。置业模式式2022/12/12资产池模模式是指指投资者者将资金金委托给给信托投投资公司司管理，，信托投投资公司司按照信信托合同同的约定定，将投投资者集集合的信信托资金金贷用于于购买房房地产企企业开发发的房产产，房地地产企业业在约定定的期限限按原价价或溢价价回购该该放产，，信托投投资公司司向投资资者支付付投资本本金及收收益。优点：无需考虑虑所购房房产能否否出租或或出售的的风险，，收益较较稳定；；一般是是以低于于房产实实际价值值的价格格收购，，房地产产企业不不回购的的可能性性较小，，即使不不回购，，也可以以通过转转售收回回成本和和收益。。缺点：因受房屋屋预售制制度的限限制，资资金投放放时间、、投放额额度均受受制约，，无法满满足前期期项目开开发的资资金需求求；所涉涉税费较较多，成成本较高高；因买买卖并非非真实交交易目的的，存在在被认定定为企业业间借贷贷的风险险；如利利润较高高，存在在信托投投资公司司不予回回转的风风险；如如果房地地产企业业到期不不回购，，该房产产又无法法出售，，则面临临成本和和收益无无法实现现的风险险。法律风险险控制要要点：认真审查查拟购房房产项目目的相关关证照、、查清是是否存在在抵押、、查封情情形、土土地出让让金交纳纳情况等等，最好好选择已已竣工备备案的房房产；以以低于房房产价值值的价格格购买，，防止其其到期不不回购或或者所购购房产到到期无法法处置；；明确信信托投资资公司用用以购买买房产的的资金系系信托资资金，而而非其固固有资金金，防止止被认定定为企业业间借贷贷或信托托投资公公司到期期不回转转房产；；如果整整体收购购房产项项目，可可以采用用股权收收购的方方式，以以减少交交易成本本。资产池模模式2022/12/12融资租赁模模式是指投投资者将资资金委托给给信托投资资公司管理理，信托投投资公司按按照信托合合同的约定定，将投资资者集合的的信托资金金购买房地地产企业开开发的房产产，然后将将该房产租租给该房地地产企业使使用，房地地产企业向向信托投资资公司支付付租金，到到期回购该该房产，信信托投资公公司向投资资者支付投投资本金及及收益。优点：只要信托投投资公司具具有融资租租赁的业务务资格，可可以避免类类似资产池池模式被认认定为企业业间借贷的的风险；能能获取稳定定的收益；；到期不回回购的风险险较小。缺点：因受房屋租租赁制度的的限制，资资金投放时时间、投放放额度均受受制约，无无法满足前前期、中期期项目开发发的资金需需求；所涉涉税费较多多，成本较较高；存在在房地产企企业到期不不回购房产产的风险。。法律风险控控制要点：：认真审查投投资房产项项目的相关关证照、查查清是否存存在抵押、、查封情形形、土地出出让金交纳纳情况等，，避免采取取预售、预预租方式；；以低于房房产价值的的价格购买买，并由房房地产企业业提供担保保，防止其其不按期支支付租金，，或到期不不回购，或或者所购房房产到期无无法处置；；如果整体体收购房产产项目，可可以采用收收购股权的的方式，以以减少交易易成本。融资租赁模模式2022/12/12不动产及其其他财产信信托类房地地产信托不动产信托托受益权转转让模式，，是指房地地产企业将将房产委托托设立为信信托财产，，取得信托托财产的信信托受益权权，然后委委托信托投投资公司将将该信托受受益权转让让给投资人人，并通过过租金或／／和溢价回回购信托受受益权等方方式向投资资人支付本本金回报。。优点：因不系资金金信托，在在一段时间间内突破了了信托合同同份数限制制，满足房房地产企业业较大的资资金需求，，吸引更多多的投资者者；但现阶阶段也同样样受到了监监管部门的的限制．缺点：由于信托财财产登记和和转移制度度不完善，，无法解决决信托财产产的独立性性；所涉税税费较多，，交易成本本较高；由由于信托投投资公司系系房地产企企业的受托托人，在法法律上要着着重于维护护房地产企企业的利益益，投资者者的风险较较大。法律风险控控制要点：：认真审查信信托房产的的相关证照照、查清是是否存在抵抵押、查封封情形、土土地出让金金交纳情况况、租金收收益情况等等；以低于于受益权价价值的价格格购买，并并由房地产产企业提供供担保，防防止其不按按期支付租租金或到期期不回购。。不动产信托托受益权转转让模式2022/12/12股权信托受受益权转让让模式，是是指房地产产企业将股股权委托设设立为信托托财产，取取得信托财财产的信托托受益权，，然后委托托信托投资资公司将该该信托受益益权转让给给投资人，，并通过分分红或／和和溢价回购购信托受益益权等方式式向投资人人支付本金金回报。优点：资金投放时时间不受限限制，避免免因项目未未取的“四证”而不能投资资；项目资资本金比例例不受35%的限制，降降低房地产产企业自有有资金比例例；所涉税税费相对较较少，交易易成本相对对不高。缺点：由于信托财财产登记和和转移制度度不完善，，无法解决决信托财产产的独立性性；由于信信托投资公公司系房地地产企业的的受托人，，在法律上上要着重于于维护房地地产企业的的利益，投投资者的风风险较大。。法律风险控控制要点：：认真评估、、调查信托托股权的基基本情况；；以低于受受益权价值值的价格购购买，并由由房地产企企业提供担担保，防止止其不按期期分红或到到期不回购购。股权信托受受益权转让让模式2022/12/12资金信托与与不动产信信托受益权权转让相结结合的模式式，是指房地产产企业将房房产委托设设立为信托托财产，取取得信托财财产的信托托受益权，，然后委托托信托投资资公司将该该信托受益益权转让给给投资者，，并通过租租金或溢价价回购信托托受益权等等方式向投投资者支付付回报；同同时，投资资者将资金金委托给信信托投资公公司管理，，信托投资资公司按照照信托合同同的约定，，将投资人人集合的信信托资金用用于购买房房地产企业业的不动产产信托受益益权。资金信托与与股权信托托受益权转转让相结合合的模式，，是指房地产产企业将股股权委托设设立为信托托财产，取取得信托财财产的信托托受益权，，然后委托托信托投资资公司将该该信托受益益权转让给给投资者，，并通过分分红或溢价价回购信托托受益权等等方式向投投资者支付付回报；同同时，投资资者将资金金委托给信信托投资公公司管理，，信托投资资公司按照照信托合同同的约定，，将投资人人集合的信信托资金用用于购买房房地产企业业的不动产产信托受益益权。混合信托类类房地产信信托混合信托类类房地产信信托主要有有两种模式式：一是资资金信托与与不动产信信托受益权权转让相结结合的模式式，二是资资金信托与与股权信托托受益权转转让相结合合的模式2022/12/122.4房地产基金金房地产基金金是一种集集中众多零零散资金，，交由投资资专家进行行集中投资资的融资方方式。具体体的基金融融资方式有有海外房产产基金和国国内产业基基金。国外房地产产基金国外地产基基金看好中中国房地产产市场，近近几年流入入中国的海海外基金不不断增加：：摩根士丹丹利下属房房地产投资资基金RSREF、荷兰国际际房地产、、瑞安集团团、新加坡坡嘉德置地地等纷纷出出手。由于于受到国内内政策，以以及国内企企业运作的的不规范和和房地产市市场的不透透明性的影影响，目前前海外地产产基金在选选择合作伙伙伴时的标标准是公司司的道德风风险、管理团队、、项目风险险、政府关关系、发展展前景等。。国内房地产产基金国内地产基基金的发展展由于缺乏乏相关法律律制度的规规范而受到到了限制。。随着房地地产市场的的进一步发发展以及合合伙企业法法的实行，，地产基金金有望成为为房地产融融资方式的的新宠。2022/12/122.5战略私私募国际资资本市市场有有大量量资金金，它它们十十分看看好中中国的的高增增长性性和增增长空空间，，非常常乐意意到中中国来来进行行私募募投资资。战战略私私募是是指通通过非非公共共市场场的手手段定定向引引入具具有战战略价价值的的股权权投资资者，，即战战略投投资者者。其其优势势主要要体现现在以以下几几个方方面：：首先，，可以以帮助助企业业改善善股东东结构构，同同时建建立起起有利利于上上市的的治理理结构构、监监管体体系、、法律律框架架和财财务制制度。。其次，，可以以帮助助企业业比较较好地地解决决员工工激励励问题题，建建立起起有利利于上上市的的员工工激励励制度度。第三，，可以以通过过引入入战略略资本本帮助助企业业迅速速扩大大规模模，从从而在在未来来上市市的时时候更更容易易获得得投资资者的的追捧捧。第四，，战略略投资资者（（特别别是国国际战战略投投资者者）所所具有有的市市场视视野、、产业业运作作经验验和战战略资资源可可以帮帮助企企业更更快地地成长长和成成熟起起来，，也更更有可可能产产生立立竿见见影的的协同同效应应，在在较短短的时时间内内改善善企业业的收收入、、成本本结构构，提提高企企业的的核心心竞争争力并并最终终带来来企业业业绩绩和股股东价价值的的提升升。最后，，比较较而言言，战战略投投资者者更加加着眼眼于未未来市市场的的长期期利益益，而而不像像金融融投资资者那那样往往往寻寻求短短期的的投资资回报报。中中国大大多数数企业业面临临的最最主要要的问问题其其实不不仅是是资金金的问问题，，而依依次是是资金金，产产权结结构、、治理理结构构、运运营机机制以以及产产业运运作经经验的的问题题。战战略性性私募募恰恰恰在这这几个个方面面都能能够为为企业业带来来直接接的助助益。。2022/12/122.6上市融资上市是企业业获取资金金，实行资资本运作的的主要方式式之一，也也是企业品品牌提升的的良好应。。然而中国国证监会的的《关于进一步步规范股票票首次发行行上市有关关工作的通通知》让大多数房房地产公司司只能望洋洋兴叹。至至今年４月月向前倒推推１年，房房地产企业业通过IPO上市只有２２家，监管管部门对房房企上市还还是严控．．但借壳上上市还是一一事一议，，较IPO略为宽松．．房地产证券券化作为金金融创新的的一个重要要领域，对对于公众参参与房地产产、积聚社社会闲散资资金、拓宽宽房地产企企业融资渠渠道方面的的影响是深深远的。推推行房地产产资产证券券化，直接接向社会融融资并且融融资的规模模可以不受受银行等中中介机构的的制约，有有助于迅速速筹集资金金，建立良良好的资金金投入机制制。2.7资产证券化化2022/12/122.8债券发行行债券融资资是指企企业通过过举债筹筹措资金金，资金金供给者者作为债债权人享享有到期期收回本本息的融融资方式式。房地地产企业业债券是是由房地地产企业业发行，，表明房房地产企企业与投投资者债债权债务务关系的的一种承承诺凭证证。只有有在相关关政府部部门对房房地产企企业的背背景、经经济效益益等内容容审查合合格后后才可以以发行债债券。优点：债券融资资有利于于降低企企业的融融资成本本，因为为债务的的利息是是计入成成本的，，而发行行股票的的股息是是税后支支付的，，这从一一定程度度上减少少了税收收。债券券融资也也可以分分担银行行贷款的的压力，，同时也也为房地地产企业业的融资资提供了了更多的的选择，，分散银银行和政政府的风风险。而而且，债债券资金金的使用用相当的的灵活，，不象银银行贷款款那样，，有规定定的用途途。缺点：因为根据据《公司法》，发行债债券主体体要求严严格，只只有国有有独资公公司、上上市公司司、两个个国有投投资主体体设立的的有限责责任公司司才有发发行资格格，而且且对企业业资产负负债率、、资本金金以及担担保等都都有严格格限制，，因此，，大多数数民营房房地产企企业很难难通过发发行债券券融资。。2022/12/12典当以其其快速、、短期、、便捷的的特性，，成为中中小开发发商的融融资渠道道之一，，利用手手上包括括不动产产在内的的不易变变现资产产来换取取企业所所急需的的后续发发展资金金，典当当行业作作为银行行信贷融融资的拾拾遗补阙阙，已开开始显现现出其灵灵活便捷捷的特性性，为房房地产个个人投资资和中小小企业融融资提供供了全新新途径。。一些手中中已经有有新项目目开工的的发展商商，由于于前期资资金尚未未回笼，，银行贷贷款又迟迟迟未到到位，因因此短期期资金压压力对地地产来讲讲也很难难度过。。所以为为此目的的而走进进典当行行的地产产企业也也在增多多。以上上海为例例，在华华联、恒恒隆等典典当行里里，各企企业都在在融资。。恒隆典典当行接接受一笔笔房产整整体项目目的典当当抵押融融资，融融资协议议总额度度达到2000万元。“土地典当当”的方式也也受到许许多城市市开发商商的追捧捧。2.９典当融资资2022/12/12四、房地地产投资资基金1、房地产产基金概概要2、房地产产基金管管理、运运作和盈盈利模式式3、境内外外地产基基金在中中国的运运作机构构及基金金产品4、房地产产投资信信托基金金（REITs）与中国国房地产产发展的的结合5、REITs在中国的的发展之之路2022/12/121、房地产产基金概概要1.1房地产基基金定义义房地产投投资基金金是产业业投资基基金的一一种。产业投资资基金，，系指直直接投资资于产业业，主要要对未上上市企业业进行股股权投资资和提供供经营管管理服务务的利益益共享、、风险共共担的集集合投资资制度。。产业投投资基金金通过向向多数投资者发发行基金金份额设设立基金金公司，，由基金金公司自自任基金金管理人人或另行行委托基基金管理理人管理理基金资资产，由由基金托托管人来来托管基基金资产产，从事事创业投投资、企企业重组组投资和和基础设设施投资资等实业业投资。。所谓房地地产基金金,是指指以房地地产项目目或公司司为投资资对象,在房地地产的开开发、经经营、销销售等价价值链的的不同环环节,及及在不同同的房地地产公司司与项目目中进行行投资的的集合投投资制度度。在大多数数国家房房地产基基金以房房地产投投资信托托基金REIT(RealEstateInvestmentTrust)的名义存存在。目前我国国房地产产产业投投资基金金严格来来讲是私私募的，，实际上上是投资资公司的的形式，，由专业业的人员员（比如如一些有有影响力力的大腕腕级人物物）或专专业公司司运作管管理的资资金。2022/12/121.2房地产基基金的分分类基金的分分类投资基金金以法律律规定地地位的不不同，可可以分为为公司型型基金和和契约型型基金按基金的的受益凭凭证是否否可赎回回等的不不同，可可分为开开放型基基金和封封闭型基基金根据据基基金金的的资资金金来来源源又又分分为为在在岸岸基基金金和和离离岸岸基基金金两两大大类类根据据基基金金募募集集方方式式分分为为公公募募基基金金和和私私募募基基金金房地地产产基基金金的的分分类类一般般来来说说，，房房地地产产基基金金可可以以分分为为以以下下几几种种形形式式：：第一一种种为为开开发发型型基基金金，，投投资资于于开开发发公公司司或或项项目目以以实实现现高高额额回回报报；；第二二种种是是投投资资基基金金，，汇汇集集投投资资者者的的资资金金投投资资于于房房地地产产的的基基金金，，这这种种基基金金一一般般不不直直接接从从事事具具体体房房地地产产项项目目的的开开发发，，主主要要投投资资于于房房地地产产投投资资信信托托基基金金及及已已上上市市或或即即将将上上市市的的房房地地产产开开发发企企业业等等来来实实现现间间接接的的房房地地产产投投资资；；第三三种种是是资资产产运运营营型型基基金金，，以以房房地地产产投投资资信信托托基基金金（（ＲＲＥＥＩＩＴＴ））为为代代表表，，即即不不进进行行项项目目投投资资活活动动，，而而是是直直接接运运作作房房地地产产资资产产，，由由此此而而产产生生经经济济收收益益作作为为基基金金回回报报；；注：：当当前前，，在在中中国国产产业业基基金金只只能能向向确确定定的的投投资资者者发发行行基基金金份份额额，，也也就就是是说说产产业业投投资资基基金金只只能能采采用用私私募募基基金金的的模模式式。。所所谓谓私私募募基基金金，，是是指指通通过过非非公公开开方方式式，，面面向向少少数数投投资资者者募募集集资资金金而而设设立立的的基基金金。。由由于于私私募募基基金金的的销销售售和和赎赎回回都都是是通通过过基基金金管管理理人人与与投投资资者者私私下下协协商商来来进进行行的的，，因因此此它它又又被被称称为为向向特特定定对对象象募募集集的的基基金金。。2022/12/121.4房地地产产投投资资信信托托基基金金的的一一般般投投资资特特征征收益益率率波波动动小小，，回回报报较较稳稳定定；；比直直接接投投资资地地产产能能更更加加便便利利的的进进行行投投资资，，比比投投资资地地产产股股票票更更直直接接地地参参与与物物业业投投资资；；能实实现现投投资资的的多多样样化化，，选选择择不不同同地地区区和和类类型型的的房房地地产产项项目目及及业业务务；；中小投资者者通过房地地产投资信信托方式，，在承担有有限责任的的同时，可可以间接获获得大规模模房地产投投资的利益益；对于经济周周期的波动动比较敏感感。1.3房地产基金金的投资领领域把房地产市市场划分为为不同的价价值链，房房地产基金金可以投资资在不同的的房地产业业务领域：：既可以直接接投资于好好的房地产产项目，又又可以对房房地产企业业进行股权权投资；既可以进行行全程投资资，又可以以进行阶段段性投资；；既可以对项项目进行整整体收购，，又可以进进行杠杆收收购；既可以对银银行的坏帐帐进行整合合变现，又又可以介入入二手房交交易市场；；在资金空闲闲时期还可可以投资于于短期资金金市场或进进行证券投投资，保证证资金的安安全性和流流动性。2022/12/12基金持有人基金持有人指指投资者购买买并持有基金金证券的个人人或机构。在在权益关系上上，基金持有有人是基金资资产的所有者者，对基金享享有资产所有有权、收益分分配权和剩余余资产分配权权等法定权益益。基金组织在公司型基金金中，基金组组织通常设有有基金持有人人大会、基金金公司董事会会及其它办事事机构。其中中，基金持有有人会议是基基金公司最高高权力机构，，董事会负责责对日常重大大事项做出决决策。在契约约型基金中，，基金组织是是一个无形机机构，可以认认为基金组织织是一种名义义上的存在。。基金管理人基金管理人是是管理和运作作基金资产的的机构，主要要职责是：进进行基金资产产的投资运作作，负责基金金资产的财务务管理，促进进基金资产的的保值增值及及其他与基金金资产有关的的经营活动。。基金管理公公司内部一般般设有投资部部、研究部、、市场部、稽稽核部等部门门和投资决策策委员会、风风险控制委员员会等机构。。基金托管人基金托管人又又称基金保管管机构，通常常由商业银行行等金融机构构承担，主要要职责是：保保管基金资产产，监督基金金管理公司在在基金投资动动作中各种资资产活动，办办理基金资产产变动的有关关事宜。1.5房地产投资基基金的组织体体系房地产投资基基金组织体系系由基金持有有人、基金组组织、基金管管理人、基金金托管人等构构成系统：2022/12/121.6房地产投资基基金的主要部部门分工基金规划部负责房地产投投资标的筛选选确认，规划划基金内容和和机构，并负负责基金所决决定的房地产产投资方案各各项前期准备备工作。基金募集部负责基金募集集的销售策略略．并协助金金融机构及证证券公司，负负责代销基金金受益凭证．．募集资金。。基金管理部负责所有基金金的房地产投投资标的购买买，开发与管管理及其他业业务。投资服务部按时提供投资资报告和财务务报告给基金金投资人，解解答投资人的的各种疑问，，并保留投资资人名册，及及时配发盈余余给投资人。。财务部负责所有基金金的会计、税税收及现金管管理，并负责责向证监会定定期报告并接接受税务当局局查账等各项项业务。根据发达国家家经验．在设设立封闭式的的契约型房地地产投资基金金时，国外发发达国家一般般都设有5个部门分工管管理，分别为为：2022/12/122、房地产投投资基金的的管理、运运作及盈利利模式2.1房地产投资资基金的管管理模式世界范围的的产业投资资基金的管管理模式，，其基本形形态有两种种：一是投投资基金自自行管理模模式，二是是委托基金金管理公司司管理模式式。1、自行管理理模式在有限责任任公司制地地产投资基基金框架下下，目前普普遍采取的的管理模式式是聘请职职业经理人人团队管理理。自行管理模模式投资基基金公司既既设董事会会，又聘请请职业经理理人组织专专业管理团团队，并将将投资基金金的重大事事项的决策策权、经理理人的任免免权和基金金的日常投投资经营权权明确分离离，职业经经理人团队队可以有限限地拥有某某些投资经经营权，但但对重大事事项及投资资的决策往往往由投资资公司的董董事会甚至至控股股东东掌控。优点：这种管理模模式一般更更多地体现现董事会和和控股股东东的管理思思想和投资资理念，更更多地体现现"投资者主权权"的原则，尽尽管投资者者作为股东东并不一定定熟悉地产产投资管理理的专业特特点。缺点：经过几年的的实践，这这种管理模模式已暴露露出许多先先天的不足足：董事会会和大股东东控制权太太大，管理理团队缺乏乏自主性和和稳定性，，不利于系系统地整合合资本市场场和投资市市场的资源源，不利于于发挥投资资基金的扩扩张和放大大效应，不不利于投资资管理思想想和投资工工具的创新新。有限合伙制制地产投资资基金一般般由普通合合伙人（团团队）管理理，也可视视为一种特特殊的自行行管理模式式，只不过过其本质内内涵更接近近于委托管管理模式，，即由基金金专家管理理团队管理理，可保证证基金管理理的专业化化水平。2022/12/122、委托管理理模式基本特征：：投资基金不不设经营管管理团队，，而是委托托具有成熟熟投资理念念和投资经经验的专业业投资管理理机构负责责投资经营营管理，双双方签订具具有法律效效力的委托托管理协议议，从而实实现管理团团队的机构构化和专业业化，并通通过量化业业绩报酬和和管理费等等标准建立立激励机制制和约束机机制。一般运作程程序：有限责任公公司制、有有限合伙制制地产投资资基金委托托管理运作作机制的受托投资管管理机构负负责项目的的选择、评评估分析和和提出投资资建议书，，报经投资资基金最高高决策机构构（如董事事会、理事事会、管委委会等）决决策同意后后，负责办办理项目投投资的具体体事项和投投资后管理理，然后再再提出投资资处置建议议书，报送送投资基金金最高决策策机构决策策。信托契约制制地产投资资基金由于于“信托”投资的本质质属性，其其基金管理理无一例外外类属于当当然的“信托契约”委托管理模模式。优势：相对于聘请请职业经理理人团队管管理的自行行管理模式式，委托管管理模式的的优势不言言而喻，其其最大的特特征和优势势就是"专家理财、、专业投资资"。目前肩负地地产基金、、准地产基基金委托管管理之责的的地产投资资管理公司司也开始改改变过去"潜水运行"的低调姿态态而逐渐"浮出水面"，如在地产产投资市场场日见活跃跃的福建联联华信托投投资有限公公司、上海海中诚联盟盟投资管理理有限公司司、北京伟伟业资产管管理有限公公司、北京京精瑞联合合住宅产业业投资有限限公司等。。当然，由由于目前我我国信用环环境、法制制环境和专专业人才等等限制因素素的影响，，委托管理理功效的最最大发挥及及委托管理理市场的形形成，还需需要一个逐逐步发展和和完善的过过程。2022/12/122.2房地产投资资基金运作作流程房地产基金金筹集过程程撤资资退退出出投资后后监督督详细细评评估估寻找和筛选选项目基金发起设设立的过程程选择正确的的投资项目目远比经营营管理投资资项目重要要项目的市场场潜力、资资金状况、、管理队伍伍、政策法法规等多方方面因素房地产投资资基金运作作流程2022/12/122.3房地产基金金操盘关注注点项目规模——开发面积20-30万平米之间间，年竣工工销售面积积10-20万平米，２２－３年即即可完成成长型企业业——在管理、经经验、人才才、组织、、资金、市市场和品牌牌等方面已已有聊相当当的积累，，正处于快快速发展期期和爬坡阶阶段城市选择——首选战略城城市，现在在已进入二二三线城市市，如内陆陆重要省会会城市如西西安、济南南、重庆和和武汉等和和非省会城城市如宁波波、大连等等客户选择——在二三先城城市主要选选择在当期期排名前几几位并对当当地市场有有主导影响响力的开发发商，而在在战略城市市主要选择择优秀的项项目企业机制选选择——民企主要选选择已进入入规范化和和职业化管管理且知名名度较高的的企业；国国企主要选选择已改制制或正要改改制的企业业。这类企企业市场化化程度较高高，有利于于与基金管管理公司对对接，遵守守游戏规则则房地产基金金操盘关注注点：基金目标客客户的选择择、基金选选择项目的的倾向、组组合投资基金目标客客户的选择择2022/12/12风险收收益稳稳定的的项目目选择品品牌连连锁型型项目目及企企业已已开发发和已已销售售过的的项目目注重重良好好的口口碑和和市场场惯性性风险相相对高高收益益也相相对高高的项项目选择硬硬件条条件如如规划划、产产品、、户型型、配配套等等综合合条件件较好好的项项目，，理念念、推推广和和服务务等软软件较较为完完善，，且爆爆发力力冲击击力大大、有有较大大潜力力的项项目项目市市场综综合优优势强强项目和和企业业管理理团队队做到到专业业分工工和人人脉资资源丰丰富，，市场场感觉觉敏锐锐准确确，综综合能能力强强基金选选择项项目的的倾向向方式一一选择2-3个好项项目，，安全全快速速实现现回报报方式二二选择一一个团团队、、理念念、项项目、、资源源和市市场均均好的的企业业，在在资金金的其其他方方面给给予支支持，，将其其培育育成强强势企企业，，分享享综合合收益益基金组组合投投资2022/12/12基金介入基金介入基金介入土地投标拿到预售证结构封顶拿到四证拿地

缺口一：启动资金

缺口二：四证未全，银行不发放开发贷款

缺口三：项目未封顶，银行不发放按揭贷款2.4房地产产基金金介入入房地地产开开发的的时点点及个个案1、房地地产基基金介介入房房地产产开发发的时时点2022/12/12北京左左岸公公社。。项目目在获获得立立项后后，资资金出出现问问题，，土地地出让让金都都没办办法缴缴纳。。伟业业基金金介入入后做做了一一系列列操作作，帮帮其解解决资资金问问题：：以项目目控股股权方方的身身份介介入项项目，，伟业业不参参与项项目分分红，，但发发展商商须向向其支支付高高于银银行的的利息息；协助发发展商商向银银行贷贷款；；资金链链连上上后，，伟业业作股股权转转让退退出项项目。。北京国国恒基基业大大厦项项目。。该项项目发发展商商资金金链在在该环环节出出现断断裂，，伟业业基金金介入入后的的操作作方式式：伟业以以项目目全程程打理理方身身份介介入项项目，，调整整原项项目定定位，，提高高其项项目投投资可可行性性；推荐有有实力力的建建筑商商带资资施工工；自身拆拆借2500万给发发展商商，发发展商商按银银行同同期利利率支支付伟伟业利利息；；发展商商四证证全后后，伟伟业协协助其其向银银行贷贷款1.2亿。2、房地地产基基金介介入房房地产产开发发时点点的案案例资金缺缺口一一的解解决个个案：：资金缺缺口二的解解决个个案：：2022/12/12资金缺缺口三三比较较突出出的一一个例例子是是北京京今典典集团团“苹果社社区”的“贴息委委托贷贷款”案例。。因为为“121文件”规定商商业银银行只只能对对购买买主体体结构构已封封顶的的住房房发放放个人人住房房贷款款，为为解决决从拿拿到预预售证证到项项目封封顶这这段时时期内内的资资金瓶瓶颈，，今典典集团团推出出“发展商商贴息息委托托贷款款”的策略略，今今典自自己出出资2亿元，，以“贴息委委托贷贷款”的方式式委托托给北北京市市商业业银行行，在在楼盘盘封顶顶之前前向购购房者者进行行按揭揭，利利率比比正常常银行行贷款款利率率低一一个百百分点点；待待楼盘盘封顶顶之后后，该该按揭揭转为为正常常利率率的银银行住住房贷贷款。。精瑞瑞基金金和北北国投投的介介入改改变来来了上上述模模式：：资金缺缺口三三的解解决个个案：：先由北北国投投针对对苹果果社区区发行行房贷贷信托托计划划，与与精瑞瑞基金金在国国外的的资金金能力力相配配合，，向国国内外外的机机构和和个人人融资资；在项目目楼盘盘封顶顶之前前，是是由北北国投投通过过发行行信托托融得得的资资金，，来向向苹果果社区区的购购房者者按揭揭贷款款；楼盘封封顶之之后，，北国国投将将按揭揭项目目转给给银行行，银银行支支付给给北国国投相相应的的款项项，购购房者者转向向银行行按揭揭。其其中银银行提提供按按揭的的利率率仍按按照目目前银银行的的个人人住房房贷款款利率率来做做；2022/12/12④购房者机构和个人（精瑞基金）苹果社区北国

投楼盘封顶之前提供按揭封顶之后转按银行支付购房款⑤楼房封顶之后提供按揭贷款⑥房产③支付购房款投资房贷信托销售房贷计划①②基金+信托介介入解解决资资金缺缺口的的操作作流程程图前后两两种模模式的的最大大变化化是：：旧模模式中中发展展商自自己要要拿2亿元出出来委委托银银行“贴息贷贷款”。在新新模式式中