房地产法案例

房地产法案例分析小智老师制作案例分析一案例：保修期内的责任事故，谁来承担赔偿责任【案情】2002年5月，陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房，并随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨，第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水，并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久，墙面也开始出现放射性裂纹。于是，陈先生找到该开发商，要求其对房屋进行修补，并赔偿损失。在双方协商不成的情况下，陈先生诉至法院。【分析】本案中，出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保修办法》第14条关于“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定，陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然，如果该质量问题是由施工方的原因造成的，开发商可以向施工方追偿。案例分析二案例：因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位，甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定：建筑材料、建筑构配件和设备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本，购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙，并提供给乙建筑公司使用。在小区投入使用后，出现了严重的质量问题，小区业主集体将开发商起诉至法院。【分析】海沙虽然洁净了但盐分高，对建筑工程质量危害极大，所以国家禁止在建筑上使用海沙。本案中，甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准，根据最高人民法院《施工合同解释》第12条的规定：发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任。故甲房产公司应承担相应的责任。此外，作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任，因为施工方有检验建筑材料是否合格的义务，不合格的禁止使用，而乙公司没有尽到审查的义务。案例分析三案例：竣工验收合格的建筑工程，是否就不会出质量问题【案情】1998年4月，被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议，双方约定：由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工。之后，双方开始履行协议。在施工前，原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告，作为施工依据。1998年11月20日工程竣工，交付使用，双方进行了结算，工程总造价为1522656.10元，扣除应上缴的税金，自1998年5月至2000年12月28日，原告共给付工程款35笔，有现金、物资材料等，合计470017.20元。2001年3月19日被告起诉原告施欠工程款一案，经法院一审、再审及高院二审，判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款1004399.30元。之后，原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在严重质量问题，委托县建筑工程质量监督站鉴定，其结论为：“全部拆除重新处理”。2002年7月17日杜蒙县安全委员会办公室下发“隐患整改通知书”，认定原告造纸车间及办公楼存在重大安全隐患，要求停产、停业整顿。原告要求被告返修重建，遭被告拒绝，起诉至法院，请求判令被告赔偿拆除重建费55.9万元，造纸车间重建全线停产将损失利润40万元。【判决】法院认为，原告与被告自愿达成施工协议，并已实际履行，协议合法有效。被告为原告施工的工程自1998年11月20日交付使用，当时原告未提出质量问题而是签署了结算书并接受房屋使用达3年之久，而且在接受房屋两年后的2000年底，仍为被告支付工程款，也未提出工程质量问题。只是在被告诉原告拖欠工程款一案败诉后才提出。原告不能提出被告将工程交付时就存在工程质量问题的证据，现在的房屋质量状况，不能代表交工时的房屋质量状况。按照法律、法规的规定，不合格的建筑工程是不能验收和交付使用的，所以，原告要求被告赔偿因房屋质量不合格造成的经济损失95。9万元，没有事实和法律依据，不能支持。依据《建筑法》第61条及《建设工程质量管理办法》第14条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。【分析】《建筑法》第六十条建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。本案经县建筑工程质量监督站鉴定，其结论为：“全部拆除重新处理”。说明在合理使用寿命内，没有确保主体结构的质量，开发商和建筑商当然要承担责任。法院的判决显然避开了这个规定。拖欠工程款和质量保证责任是两码事，不知法院为甚么要这么判?案例分析四案例：出卖人不能因出卖时未取得所有权，主张合同无效【案情】2003年5月26日，吴某夫妻与李某签仃了房屋出售协议，约定由吴某夫妻将从开发公司购置的某套房屋出售给李某，价格为80000元，李某预付订金20000元。协议同时约定，待吴某夫妻的房产证办好后，双方办理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吴某交付了订金20000元。因后来吴某夫妻反悔，不愿展行合同，李某向法院起诉，要求吴某夫妻继续履行合同，协助其办理产权过户手续。吴某夫妻则辩称，他们的房屋未办产权证即转让，双方签仃的房屋买卖协议违反有关规定，属于无效合同，应该予以解除。【分析】显然，法院不能支持吴某夫妻的主张。因为，办理产权证不是双方签订买卖合同的前提条件。即使法律明确规定签署房屋买卖合同时出卖人必须是登记的产权人，本案当事人签署的合同亦可以理解为附条件买卖，等出卖人获得产权时再履行过户登记手续。这样的规则，同样适用于商品房买卖合同。开发商不得以未取得房屋产权（大产证）而主张房屋买卖合同无效。案例分析五案例分析陈丽丽诉北京海润房地产有限、北京顺城拆迁服务有限办司、陈杰对产所有权利纷案【案由概述】2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。【原告诉称】陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。【被告辩称】海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。【一审案件事实及证据】经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款领款凭证在案佐证。问题：一、本案房屋征收补偿款1250000元包含了对哪些方面的补偿？如何在被征收人中分配？二、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？三、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？四、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何谓表见代理?本案属于表见代理吗？五、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵权？两者应承担怎样的责任？六、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？七、常见的效力待定合同有哪些？八、本案该如何判决？参考答案：一、二、根据陈丽丽的陈述，该处房屋是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共有人。又根据陈杰与海润房地产所签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17、25条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。三、属无权代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在没有陈丽丽授权委托情况下，以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议，因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果陈丽丽等人追认授权，则合同有效；如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。只是由于该合同事后未获得陈丽丽授权，因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”四、、狭狭义义的的无无权权代代理理主主要要有有以以下下几几种种情情况况：：第一，根本无无代理权的无无权代理，即即代理人在未未得到任何授授权的情况下下，以本人的的名义从事代代理活动；第第二，超越化化理权的无权权代理，即代代理人虽享有有一定的代理理权，但其实实施的代理行行为超越了代代理权的范围围或对代理权权的限制；第第三，代理权权消灭以后的的无权代理。。根据我国《合合同法》第四四十八条的规规定，无权代代理合同是效效力待定的合合同，只有经经过被代理人人的追认，才才能对被代理理人发生效力力；未经被代代理人追认，，对被代理人人不发生效力力，由行为人人负责。表见代理：是指代理人虽虽无代理权，，在其实施代代理行为时，，如果善意的的相对人有正正当的理由相相信其有代理理权而与其为为法律行为，，该法律行为为的效果应由由被代理人承承担。五、海润房地产公公司明知陈杰杰并未取得陈陈丽丽等人的的委托授权而而仍然与陈杰杰签订拆迁补补偿协议与陈陈杰构成共同同的侵权。共同侵权：是指两个或者者两个以上的的行为人，由由于共同的过过错致他人合合法权益损害害，应当承担担连带责任的的侵权行为。。《民法通则则》第130条规定：““二人以上共共同侵权造成成他人损害的的，应当承担担连带责任。。”共同侵权行为为具有如下特特征：（1）主体的的复数性，即即共同侵权的的加害人为两两个或者两个个以上。（2）复数的加加害人主观上上上存在共同同过错，即加加害人对损害害后果的发生生存在共同的的故意或者过过失。（3））是指数个加加害人的侵权权行为造成一一个、不可分分割的损害后后果。而且各各侵权行为与与损害后果之之间存在的因因果关系。（（4）责任的的连带性。本案中，海润润房地产公司司与陈杰的具具有过错的共共同性，即陈陈杰故意在无无陈丽丽等人人授权委托情情况下与海润润房地产公司司签订房屋拆拆迁补偿协议议，而海润房房地产公司明明知对方无合合法授权，仍仍然与其签订订合同，两方方共同的目的的都在于缺少少陈丽丽等人人参与的情况况下尽快签订订拆迁补偿协协议。客观上上，正是海润润房地产公司司与陈杰的共共同行为造成成了对陈丽丽丽等人财产权权利的侵害，，因此海润房房地产与陈杰杰的行为构成成共同侵权。。六、本案系海润房房地产公司委托顺城拆迁公司司进行拆迁，，顺城公司系系代表海润房房地产公司实实施相关行为为，无须承担担连带责任。。根据《合同法法》第396条的规定，，委托合同是是指委托人和和受托人约定定，由受托人人处理委托人人事务的合同同。根据委托托合同，受托托人一般以委委托人的名义义和费用处理理委托事务，，并将处理的的受托事务的的后果，直接接归委托人承承受。就本案案而言，顺城城拆迁公司系系接受海润房房地产公司的的委托而从事事拆迁业务，，其拆迁房屋屋所产生的后后果当然也要要直接鬼海润润房地产公司司承担。故陈陈丽丽要求顺顺城拆迁公司司承担连带责责任于法无据据。七、狭义无权代理理而订立的合合同；限制民民事行为能力力人依法不能能独立仃立的的合同与无权权处分合同。。《合同法》第第47条规定定：“限制民民事行为能力力人订立的合合同，经法定定代理人追认认后，该合同同有效。”《合同法》第第51条规定定：“无处分分权的人处分分他人财产，，经权利人追追认或者无处处分权的人订订立合同后取取得处分权的的，该合同有有效。”八、法院认定该协协议属于部分分无效的协议议，协议中涉及陈陈杰个人的部部分为有效协协议，而涉及及陈丽丽的部部分无效。海润房地产公公司与陈杰是是在明知陈杰杰没有陈丽丽丽授权的情况况下，签订协协议并由陈杰杰将拆迁款全全部领取，二二者的上述行行为在主观上上有共同的过过失，客观上上共同侵害了了陈丽丽的合合法权益，已已构成了共同侵侵权。陈杰、北京京海润房地产产开发有限公公司给付陈丽丽丽拆迁款人人民币276948元，，判决生效后后七日内履行行案例分析六杨正文诉北京京鼎恒房地产产开发有限商品房预德合合同利纷案【案由概述】】2001年，，杨正文与北北京鼎恒房地地产开发有限限公司（简称称鼎恒公司））签订认购书书，约定购买买丽泽新星项项目房屋一套套，并付清全全部购房款。。其后鼎恒公公司未与杨正正文换签商品品房预售合同同，也未交付付房屋，为此此，杨正文诉诉至法院。【原告诉称】】杨正文起诉至至原审法院称称：2001年11月3日，我与鼎鼎恒公司签订订认购书，约约定我购买鼎鼎恒公司开发发的丰台区丰丰北路丽泽新新星1层23号房屋，单单价8500元／建筑平平方米，总价价款245735元。我我应在2001年11月月5日付清全全部购房款，，鼎恒公司应应在2001年12月31日前换签签正式合同，，并在2002年10月月31日前交交付房屋。此此后我于2001年11月6日付清清全部购房款款，但鼎恒公公司没有与我我换签商品房房预售契约，，亦未交付房房屋。故请求求确认双方签订订的认购书有有效，并判令鼎恒恒公司条件具具备时与我签订正式商品品房买卖合同同，适时交付房房屋，自2002年11月1日起按按已付购房款款的日万分之之三支付违约约金。【被告辩称】】鼎恒公司辩称称：这里的的认购书已经经是商品房买买卖合同，但但认购书应为为无效。不同同意杨正文的的诉讼请求给给付相应利息息。【案件事实及证证据】2001年11月3日，，鼎恒公司与与杨正文签订订认购书。约约定：鼎恒公公司将其开发发建设的位于于丰台区丰北北路甲45号号的丽泽新星星1层23号号房屋出卖给给杨正文、该该房建筑面积积28.91平方米，单单价8500元／建筑平平方米，房价价款计245735元。。双方约定，，杨正文签订订认购书时支支付定金10000元，其余购房款款于2001年11月5日付清、鼎鼎恒公司于2001年12月31日日前与杨正文文换签正式房房屋买卖合同同，于2002年10月月31日前交交付房屋。该该认购书同时时附有该房及及共用部位装装修和设备标标准。认购书书签订后，杨杨正文于2001年11月6日向鼎鼎恒公司交付付全部购房款款。但鼎恒公公司没有按认认购书的约定定与杨正文换换签商品房买买卖合同，亦亦未交付房屋屋。另查，鼎鼎恒公司开发发建设的位于于丰台区丰北北路甲45号号的丽泽新星星项目名称已已变更为鼎恒恒新星，鼎恒恒新星5-19层已取得得商品房预售售许可证，但但1一4层至至今未取得商商品房预售许许可证。上述述事实，有双双方当事人陈陈述，认购书书、购房款收收据、商品房房预售许可证证明等书证在在案证明。问题：1.何谓认购购书？本案当当中的认购书书能否被视为为商品房买卖卖合同？为什什么？2.本案中的的认购书是否否有效？为什什么？3.本案的被被告应否支付付原告购房款款利息？为什什么？支付利利息的起止时时间如何确定定？按什么标标准支付？4.本案原告告要求被告支支付违约金的的诉求能否成成立？为什么么？1、（1）商商品房认购书书是商品买卖合合同双方当事事人在签署预预售契约或买买卖契约前所所签订的文书书，是对双方方交易房屋有有关事宜的安安步确认。认购书的内容容一般包括：：双方当事人的的基本情况、、房屋基本情情况（含房屋屋位置、面积积等基本情况况）、价款计计算、签署契契约的时限规规定。未缴清清土地出让金金和取得商品品房销售许可可证，不具备备商品房预售售条件，不具具备签订商品品房预售合同同的条件，存存在着事实和和法律上的障障碍，当事人人才签订了认认购书。（2）本案的的认购书应认认定为商品房房买卖合同（（预售合同））。最高人民法院院《关于审理理商品房买卖卖合同纠纷案案件适用法律律若干问题的的解释》第五五条规定：““商品房的认购购、订购、预预订等协议具具备《商品房房销售管理办办法》第十六六条规定的商商品房买卖合合同的主要内内容，并且出出卖人已经按按照约定收受受购房款的，，该协议应当当认定为商品品房买卖合同同。”《商品房销售售管理办法》》第十六条规规定：“商品房买卖合合同应当明确确以下主要内内容：（一）当事人人名称或者姓姓名和住所（（二）商品品房基本状况况；（三）商商品房的销售售方式（四四）商品房价价款的确定方方式及总价款款、付款方式式、付款时间间；（五））交付使用条条件及日期（（六）装饰饰、设备标准准承诺；（（七）供水、、供电、供热热、燃气、通通讯、道路、、绿化等配套套基础设施和和公共设施的的交付承诺和和有关权益、、责任（八八）公共配套套建筑的产权权归属；（（九）面积差差异的处理方方式（十））办理产权登登记有关事宜宜；（十一一）解决争议议的方法（（十二）违约责任；（十三））双方约定的的其他事项。。就本案的具体体情况来看，，在杨正文与与鼎恒公司所所签订的商品品房认购中已已经具体就商商品房的基本本状况（位置和面积积确定）、销售方式、、价款及总价款款、支付方式式、付款时间间、交付使用用的日期等等基本内容容作出明确的的约定，总体体上已经符合合《商品房销销售管理办法法》第十六条条所规定的内内容，亦即满满足了认购书书被认定为商商品房买卖合合同的第一个个条件。在认认购书中，双双方所约定房房款，杨正文文已经于2001年11月6日全部部付清，国此此，也满足了了认购书认定定为商品房买买卖合同的第第二个条件，，即“出卖人人已经按照约约定接受购房房款”。因此此，本案中所所涉及的商品品房认购书应应当认定商品品房买卖合同同。2、本案中的的认购书无效效，因而也就就不能要求继继续履行认购购书。本案的的认购书被认认定为商品房房预售合同，，但无效，因因为：根据《城市房房地产管理法法》第四十四四条规定，商品房预售应应当符合下列列条件：（1)已交付付全部土地使使用权出让金金，取得土地地使用权证书书；（2)持持有建设工程程规划可证和和施工许可证证；（3)按按提供预售的的商品房计算算，投人开发发建设的资金金达到工程建建设总投资的的25%以上上，并已经确确定施工进度度和竣工交付付日期；（4)向县级以以上人民政府府房产管理部部门办理预售售登记，取得得商品房预售许许可证明。又根据最高人人民法院《关关于审理商品品房买卖合同同纠纷案件适适用法律若干干问题的解释释》第二条规规定：出卖人未取得得商品房预售售许可证明，，与买受人订订立的商品房房预售合同，，应当认定无无效，但是在起诉前前取得商品房房预售许可证证明的，可以以认定有效。。具体就本案来来看，本案中中杨正文与鼎鼎恒公司所签签订的认购书书可以认定为为商品房买卖卖合同，即商商品房预售合合同。直至二审阶段段，鼎恒公司司仍然未取得得涉案商品房房的预售许可可证，因此，，属于“出卖卖人未取得预预售许可证证证明而与买受受人订立的商商品房预售合合同”，应当当认定为无效效合同。无效合同从从本质上说，，违反了法律律的规定，因因此国家不承承认此类合同同的法律效力力3、认购书既既然被认定无无效，就应该该依据《合同同法》的规定定，合同没有有履行的，停停止履行。已已经履行的，，恢复原状、、赔偿损失。。因此被告应返返还原告购房房款。同时由由于被告没有有取得商品房的预售售许可证，就就与购房人签签订购房合同同，被告的违违法行为导致致合同无效，因因此，被告在在恢复原状之之外，还应对对原告所受损损失承担赔偿偿责任。具体体到本案，就就是原告购房房款的利息损损失。利息计计算时间为2001年11月1日至至返还之日止止。按中国人人民银行同期期对单位贷款款利率给付杨杨正文该款利利息。(《合合同法》第五十八条合同无效或者者被撤销后，，因该合同取取得的财产，，应当予以返返还；不能返返还或者没有有必要返还的的，应当折价价补偿。有过过错的一方应应当赔偿对方方因此所受到到的损失，双双方都有过错错的，应当各各自承担相应应的责任。)4、原告不能能要求支付违违约金。因为为当事人对违违约金没有约约定。案例分析七案情：甲公司司签发金额为1000万万元、到期日日为2006年5月30日、付款人人为大满公司的汇票一张，，向乙公司购买A楼房。。甲、乙双方方同时约定：：汇票承兑前前，A楼房不不过户。其后，甲公司司以A楼房作作价1000万元、丙公司以现金1000万元，，出资共同设设立丁有限公司。某会计师事事务所将未过过户的A楼房房作为甲公司司对丁公司的的出资予以验验资。丁公司司成立后占有有、使用A楼楼房。2005年9月，丙公司司欲退出丁公公司。经甲公公司、丙公司司协商达成协协议：丙公司从丁公公司取得退款款1000万元后退出出丁公司；但顾及公司司的稳定性，，丙公司仍为为丁公司名义义上的股东，，其原持有丁丁公司50％％的股份，名名义上仍由丙丙公司持有40％，其余余10％由丁丁公司总经理理贾某持有，，贾某暂付200万元给丙丙公司以获得得上述10％％的股权。丙公司依此协协议获款后退退出，据此，，丁公司变更更登记为：甲甲公司、丙公公司、贾某分分别持有50％、40％％和10％的的股权；注册册资本仍为2000万元。丙公司退出后后，甲公司要求丁丁公司为其贷贷款提供担保保，在丙公司司代表未到会会、贾某反对对的情况下，，丁公司股东东会通过了该该担保议案。。丁公司遂为甲甲公司从B银银行借款500万元提供供了连带责任任保证担保。。同时，乙公司将其持持有的上述1000万万元汇票背书书转让给陈某某。陈某要求丁丁公司提供担担保，丁公司在汇票票上签注：““同意担保，，但A楼房应应过户到本公公司。”陈某向大满公公司提示承兑兑该汇票时，，大满公司在汇汇票上批注：：“承兑，到到期丁公司不不垮则付款。。”2006年6月5日，丁丁公司向法院院申请破产获获受理并被宣宣告破产。债债权申报期间间，陈某以汇汇票未获兑付付为由，贾某某以替丁公司司代垫了200万元退股股款为由向清清算组申报债债权，B银行行也以丁公司司应负担保责责任为由申报报债权并要求求对A楼房行行使优先受偿偿权。同时，，乙公司就A楼房向清算算组申请行使使取回权。（思考）问题：(1)丁公司司的设立是是否有效？？为什么？？(2)丙退退出丁公司司的做法是是否合法？？为什么？？(3)丁公公司股东会会关于为甲甲公司提供供担保的决决议是否有有效？为什什么？(4)陈某某和贾某所所申报的债债权是否构构成破产债债权？为什什么？(5)B银行和乙乙公司的请请求是否应应当支持？？为什么？？(6)各债债权人若在在破产程序序中得不到到完全清偿偿，还可以以向谁追索索？他们各各自应承担担什么责任任？案例参考答答案：1.有效。。甲承担出出资不实的的责任。2.不合法法。丙公司司实为抽头头出资的行行为。第三三十六条公公司成立立后，股东东不得抽逃逃出资。3.无效。（第十六六条公司司为公司股东东或者实际际控制人提提供担保的的，必须经股股东会或者者股东大会会决议。前前款规定的的股东或者受受前款规定定的实际控控制人支配配的股东，，不得参加加前款规定定事项的表表决。该项表决决由出席会会议的其他他股东所持持表决权的的过半数通过过。）4.陈某的的属于破产产债权。贾某的不不属于破产产债权，而而为股东出出资。‘5.B银行行可以申报报破产债权权，但不享享有优先受受偿权。乙公司仍是是A楼房的的产权人，，可以要求求取回。6.向甲公公司、丙公公司和会计计师事务所所追索。甲公司虚假假出资，乙乙公司非法法抽逃出资资，应对债债权人承担担连带责任任；会计师师事务所明明知丁公司司设立时，，甲公司出出资不实，，仍验资，，应在虚假假验资范围围内承担责责任。见《《公司法》》第208条规定，，承担资产产评估、验验资或者验验证的机构构因其出具具的评估结结果、验资资或者验证证证明不实实，给公司司债权人造造成损失的的，除能够够证明自己己没有过错错的外，在在其评估或者证证明不实的的金额范围围内承担赔偿责责任。案例分析八八商品房买卖卖中惩罚性性赔偿与双双倍返还赵云梧诉北北京海开房房地产集团团公司商品房买卖卖合同纠纷纷案【案情介绍绍】赵云梧系白颐路北北延市政工工程项目建建设的被拆拆迁户。1999年年7月19日，赵云梧梧与北京市市海淀区房房地产经营营开发总公公司（以下下简称海淀淀房地产公公司）签订了《商商品房购销销合同》。合同约定定：赵云梧梧购买位于于北京市海海淀区上地地南路6号号院2#一一4一603室商品品房一套，，房屋单价价每平方米米4350元。合同同签订后，，赵云梧按按约履行了了付款义务务，并人住住上述房屋屋。海淀房房地产公司司于2000年6月月28日变变更为海开开公司。2000年年6月28日海开公公司取得海海淀区上地地南路6号号院房屋所所有权证，，2002年年1月7日日海开公司司与北京市市国土资源源和房屋管管理局签订北京市市国有土地地使用权转转让合同，2002年4月海海开公司取得国有土土地使用权权证。2002年10月月25日，，北京海淀淀区国土资资源和房屋屋管理局作作出关于对对上地6号号院购房产产权性质的的答复，答答复中确认认：“海开公司司已经取得得国有土地地使用权证证和房屋所所有权证，，属于现售售商品房””。2001年年9月3日日，海开公公司与赵云云梧签订了了补充协议议，该协议约定定海开公司司在2002年年6月30日日前为为赵云梧办办理房屋产产权证，海开公司司于2002年年5月22日开始在在海淀区上上地南路6号院内贴贴办理房屋屋产权证的的通知。赵赵云梧未办办理房屋产产权证。海开公司司将海淀区区上地南路路六号院的的房屋产权权中一幢一一层及地下下室、二幢幢一层等部部分房屋进进行了抵押押，但赵云梧购购买房屋未未在抵押范范围之内。。【原告诉称称】赵云梧诉称称：海开公公司在房屋屋买卖前后后，采用了了隐瞒事实实真相、欺欺骗的手段段，即把北北京市计划划委员会批批复其建造造的职工住宅当当作商品房房卖给我。当当我发现海海开公司的的欺诈行为为后，多次次找其协商商，海开公公司又于2001年年9月3日日与我签订订了补充协协议，该协协议约定海海开公司在在2002年年6月30日前为我我办理房屋屋产权证，，但时至今今日海天公公司未办理理产权证。海开公司司于2000年6月月28日把把海淀区上地地南路6号号院的房屋屋产权整体体抵押给中中国银行北北京市昌平平分行，抵押期限限为2001年4月月至2002年4月月14日，，海开公司司无证据说说明该抵押押已解除。。因海开公司的的欺诈及抵抵押行为，，已经严重重地侵犯了了我的合法法权益，现现根据合同同法及最高高人民法院院《关于审审理商品房房买卖合同同纠纷案件件适用法律律若干问题题的解释》》第九条的的规定，要要求解除《《商品房购购销合同》》，海开公公司双倍返返还我购房房款763680元元及银行利利息170606元元。【被告辩称称】海开公司辩辩称：1997年7月我公司司开始在上上海南路甲甲1号进行行海开公司司职工住宅宅建设，虽虽然我公司司没有销售售许可证，，但有房地地局的文件件，我公司司销售的房房屋作为商商品房出售售不需要许许可证，我们交了土土地出让金金。我公司通知购购房人办理理房产证，，但他们不不配合，有有的人已经经办理房产产证。我公司房房屋是进行行过抵押，，但不是整体抵抵押，抵押押房屋不包包括销售的的房屋。我公司没有有欺诈行为为，根据规规定我公司司的房子有有产权证及及土地使用用证就可以以不再办理理销售许可可，现不同同意赵云梧梧的诉讼请请求。【问题】一、原告的的诉求涉及及到商品房房买卖合同同纠纷案件件处理中的的什么问题题：参考答案：：惩罚性赔偿偿。本案中中，原告主主张被告因因在商品房房销售中存存在欺诈行行为而要求求法院判决决双倍返还还购房款，，亦即适用用惩罚性赔赔偿规则。。惩罚性损损害赔偿具具有补偿受受害人遭受受的损失、、惩罚和遏遏制不法行行为等多重重功能。2003年年最高人民民法院颁布布的《关于审理商商品房买卖卖合同纠纷纷案件适用用法律若干干问题的解解释》中的的第八、九九两条明确确规定了商商品房买卖卖合同中在在特定条件件下可以适适用惩罚性性赔偿。第第八条规定定：“具有下列列情形之一一，导致商商品房买卖卖合同目的的不能实现现的，无法法取得房屋屋的买受人人可以请求求解除合同同、返还已已付购房款款及利息、、赔偿损失失，并可以以请求出卖卖人承担不不超过已付付购房款一一倍的赔偿偿责任：（（1)商品品房买卖合合同订立后后，出卖人人未告知买买受人又将将该房屋抵抵押给第三三人；（2）商品房房买卖合同同订立后，，出卖人又又将该房屋屋出卖给第第三人。””第九条规定定：“出卖人订订立商品房房买卖合同同时，具有有下列情形形之一，导导致合同无无效或者被被撤销、解解除的，买买受人可以以请求返还还已付购房房款及利息息、赔偿损损失，并可可以请求出出卖人承担担不超过已已付购房款款一倍的赔赔偿责任：：（1)故故意隐瞒没没有取得商商品房预售售许可证明明的事实或或者提供虚虚假商品房房预售许可可证明；(2)故意意隐瞒所售售房屋已经经抵押的事事实；（3)故意隐隐瞒所售房房屋已经出出卖给第三三人或者为为拆迁补偿偿安置房屋屋的事实二、本案的的原告诉求求能否得到到法院的支支持？为什什么？参考答案：：不能。因为为本案的被被告不存在在原告所说说的欺诈、、违约不予予办理房产产证和抵押押等致使不不能实现合合同目的行行为。三、我国立立法和司法法解释是否否允许商品品房先出卖卖后抵押？？又是否允允许商品房房先抵押后后出卖？参考答案：：第一问：商商品房先出出卖后抵押押也称商品品房的先卖卖后抵：是指指出出卖卖人人与与买买受受人人签签订订商商品品房房买买卖卖合合同同后后，，为为获获取取建建设设资资金金，，在在尚尚未未转转移移房房屋屋所所有有权权与与买买受受人人之之前前，，又又将将该该房房屋屋抵抵押押给给第第三三人人的的行行为为。。根根据据最最高高人人民民法法院院《关关于于＜＜担担保保法法＞＞若若干干问问题题的的解解释释》》第第四四十十七七条条规规定定：：以以依依法法获获准准尚尚未未建建造造的的或或者者正正在在建建造造中中的的房房屋屋或或者者其其他他建建筑筑物物抵抵押押的的，，当当事事人人办办理理了了抵抵押押物物登登记记，，人人民民法法院院可可以以认认定定抵抵押押有有效效。。也也就就是是说说，，房房地地产产开开发发企企业业以以期期房房或或者者现现房房进进行行抵抵押押的的，，只只要要房房屋屋所所有有权权没没有有转转移移给给买买受受人人前前，，依依法法办办理理抵抵押押登登记记手手续续的的即即可可认认定定抵抵押押合合同同有有效效成成立立。。这样样，，在在同同一一房房屋屋之之上上，，就就可可以以同同时时存存在在着着买买受受人人的的债债权权和和银银行行的的抵抵押押权权。。因因此此，，根根据据我我国国现现行行法法律律和和司司法法解解释释的的规规定定，，出出卖卖人人就就同同一一房房屋屋是是可可以以先先卖卖后后抵抵的的《商商品品房房解解释释》》第第八八条条规规定定，，只只要要先先卖卖后后抵抵的的行行为为导导致致买买受受人人无无法法取取得得房房屋屋的的，，出出卖卖人人就就属属于于恶恶意意违违约约，，要要承承担担惩惩罚罚性性赔赔偿偿责责任任。。第二二问问：：为了了加加速速经经济济流流转转，，更更好好的的发发挥挥财财产产的的功功能能，，法法律律允允许许财财产产所所有有人人在在抵抵押押期期间间将将抵抵押押物物转转让让，，但但为为了了保保障障抵抵押押权权人人和和转转让让物物的的受受让让人人的的合合法法权权益益，，转转让让财财产产必必须须受受到到一一定定的的限限制制。。《担保法》》第四十九九条第一款款规定：抵押期间，，抵押人转转让已经办办理登记的的抵押物的的，应当通知抵押权人并并告知受让人人转让物已经经抵押的情情况；抵钾钾人未通知知抵押权人人或者未告告知受让人人的，转让行为无无效。《关于适用用＜担保法法＞若千问问题的解释释》第六十十七条规定定：抵押权存续续期间，抵抵押人转让让抵押物未通知抵押权人或或者未告知受让人的，，如果抵押押物已经登登记的，抵抵押权人仍仍可以行使使抵押权；；取得抵押押物所有权权的受让人人，可以代代替债务人人清偿其余余部分债务务，使抵押押权消灭。。受让人清清偿债务后后可以向抵抵押人追偿偿。如果抵抵押物未经经登记的，，抵押权不不得对抗受受让人，因因此给抵押押权人造成成损失的，，由抵押人人承担赔偿偿责任。《物权法》》第一百九九十一条规规定：抵押期间，，抵押人经抵押权人人同意转让抵押财财产的，应应当将转让让所得的价价款向抵押押权人提前前清偿债务务或者提存存。转让的的价款超过过债权数额额的部分归归抵押人所所有，不足足部分由债债务人清偿偿。抵押期间，，抵押人未经抵押权权人同意，，不得转让抵抵押财产，，但受让人人代为清偿偿债务消灭灭抵押权的的除外。四、我国立立法和司法法解释有关关惩罚性赔赔偿的规定定有哪些？？参考答案：：1、《消消费者权益益保护法》》（1999年1月月）第四十十九条规定定：“经营者提提供商品或或者服务有有欺诈行为为的，应当当按照消费费者的要求求增加赔偿偿其受到的的损失，增增加赔偿的的金额为消消费者购买买商品的价价款或接受受服务的费费用一倍。。”这一条条款在开创创了我国惩惩罚性赔偿偿之先河。。2、《合同同法》(1999年年10月)第一百一一十三条规规定：“经营者对对消费者提提供商品或或者服务有有欺诈行为为的，依照照《中华人人民共和国国消费者权权益保护法法》的规定定承担损害害赔偿责任任。”这是是我国现行行法律对惩惩罚性赔偿偿进一步确确定。《合同法》》第一百一一十四条第第二款的规规定看，对对当事人在在合同中约约定的违约约金不是过分高高于损失的的情况也予予以认可，，而在这高高于实际损损失的违约约金中就包包含了对违违约方违约约行为的惩惩罚。3、《商品品房销售管管理办法》》（2001年6月月）第二十十条规定：：产权登记面面积小于合合同约定面面积时，面面积误差比比绝对值在在3%以内内（含3%）部分的的房价款由由房地产开开发企业返返还买受人人；绝对值值超出3%部分的房房价款由房房地产开发发企业双倍倍返还买受受人。4、《关于于审理商品品忘记买卖卖合同纠纷纷案件适用用法律若干干问题的解解释》（2003年年3月）的的第八条、、第九条的的规定，见见上文。案例分析九九案例：多重重抵押权与与土地出让让金债权，，如何排序序【案情】1999年6月，，某国有企企业因经营营资金周转转紧张，以以本单位的的招待所（（划拨土地地使用权））作为抵押押，向某商商业银行货货款500万元。2000年年3月，又又以招待所所为抵钾物物向某银行行某分理处处货款500万元。。某分理处处在发放货货款前，委委托某房地地产评估公公司评佑了了该招待所所，价值为为1020万元，，遂发放了了借款。2000年年9月，该该单位因不不能偿还两两家银行借借款，招待待所被强制制拍卖。获获得拍卖款款1050万元。。其中550万元偿偿还某商业业银行的借借款，剩余余500万万元偿还了了某分理处处的借款。。同年10月，国有有资产管理理局要求两两银行将300万元元作为土地地出让金上上缴，但遭遭拒绝。国国有资产管管理局诉至至法院，要要求判令两两家银行从从拍卖价款款中缴纳300万元元土地出让让金。【判决】审理过程程中，土地地使用权评评估价值289万元元。经审理理，法院判判令分理处处支付289万元土土地出让金金，某商业业银行承担担连带责任任。【分析】在在本案中，，招待所的的土地以划划拨方式获获得，因此此，抵钾权权人在拍卖卖抵钾房屋屋时，应该该按照《担担保法》第第56条：：“拍卖划划拨的国有有土地使用用权所得的的价款，在在依法缴纳纳相当于应应缴纳的土土地使用权权出让金的的款额后，，抵押权人人有优先受受偿权。””案例分析十十案例：抵押押在先承租租在后，承承租人能否否主张优先先购买权【案情】赵赵某退休后后想在县城城开一药店店，便向好好友朱某借借款3万元元，双方于于1998年年10月签仃了借款款协议，约约定：赵某某向朱某借借款3万元元，以其闲置的的两间房屋屋作抵押，借款月息息0.8%，最迟于于2000年年底连连本带利还还清。如到到期未还，，加息0.2%，延延期两个月月；延期后后仍不能归归还的，朱朱某有权变变卖抵押房房屋，从房房款中受偿偿。赵某拿拿到借款后后便在县城城租了两间间房办理了了有关登记记手续正式式开业。1999年年6月，赵赵将设定抵抵钾的两间间房屋租给给陈某居住住，租期2年，陈某某知道该房房已设定抵抵钾。2000年年10月，，赵某因销销售假药被被逮捕，药药店也被工工商局查封封。朱某知知道赵已无无力还款，，便向赵的的家属提出出变卖抵钾钾的房屋用用来还款，，赵的家属属没有异议议。但承租租人陈某不不同意，认认为自己租租赁期限未未满不能变变卖，朱某某说买主已已找到而且且出价很高高，怕错过过机会，陈陈某万不得得已愿以同同样价格购购买该房，，但朱某仍仍不同意，，认为自己己已与买主主商定，执执意要陈某某搬出，双双方争执不不下，陈某某向法院提提起诉讼，，请求优先先购买该房房崖并要求求赵某赔偿偿损失。【判决】法院经审审理查明上上述事实，，支持了陈陈某的优先先购买权，，驳回了陈陈某要求赵赵某赔偿的的诉讼请求求。案例分析十十一案例：双方方代理是否否导致买卖卖合同无效效【案情】黄黄某和袁某某原本是同同事，2003年7月，黄某某移民加拿拿大，在出出国前，其其将房产证证以及委托托书等资料料交给袁某某，委托袁某将将其位于某某小区的住住房按照市市场价出售售。2003年8月，，袁某的朋朋友葛某想想来该市发发展，就委托袁某某帮助其购购买住房一一套。袁某就将将黄某委托托他售房一一事告诉了了葛某，葛葛某表示愿愿意以当时时的市场价价40万元元购买。同同时，袁某某也将此事事告诉了黄黄某，黄某某表示同意意。2003年10月，袁某某将黄某的的房屋过户户到葛某名名下，并将将葛某交付付的房款按按照黄某的的要求给了了黄某的父父母。2004年2月，葛某某在另外某某市找到更更理想的工工作，遂要要求退房，，但袁某表表示手续钱钱款均已办办妥，自己己无能为力力。葛某遂遂以袁某双双方代理为为由，诉至至法院，请请求法院判判令买卖关关系无效，，并要求返返还购房款款40万元元。【判决】法法院经审理理查明上述述事实，驳驳回了葛某某的诉讼请请求。【分析】法法律禁止双双方代理，，但这种禁禁止并非是是绝对的，，只要事先先得到双方方当事人的的同意或者者事后得到到双方当事事人的追认认，此类双双方代理具具有法律效效力。本案案中，袁某某是黄某和和葛某的代代理人，存存在双方代代理的情形形，但袁某某事先就将将此情况告告诉了黄某某和葛某，，并得到两两人的认可可。案例分析十十二中海雅园物物业管理委委员会诉北北京中海世世纪物业管理有限公公司排除妨妨碍纠纷案案【案情介绍】北京中海兴兴业房地产产开发有限限公司（以以下简称中海兴业公公司）系中海雅雅园开发商商。1999年年2月，中海兴兴业公司报报经北京市市海淀区居居住小区管管理办公室室（以下简简称海淀小区办办）核准同意意，公布中海雅雅园北区房房屋使用、、管理、维维修公约。。该公约中物物业管理委委员会的权权利第二项项约定：采采用公开招招标或其他他方式，聘聘请物业管管理公司对对本物业进进行管理，，并与其签签订物业管管理合同；；第八项约约定：前款款规定的事事项，必须须经产权人人大会通过过；物业管管理委员会会成立前，，由开发企企业指定物物业管理公公司对本物物业进行管管理。中海海雅园的业业主在入住住前，均签签署了承诺诺书，对该该公约的条条款、规定定承诺严格格履行、遵遵守。2001年年5月20日，中海海兴业公司司（甲方））与中海世世纪公司（（乙方）签签订中海雅雅园物业管管理全权委委托合同，，约定甲方方委托乙方方对中海雅雅园进行物物业管理，，委托管理期期限为5年年。2001年年6月15日，海淀淀小区办批批准中海雅雅园组建物物业管理委委员会，第第一届物业业管理委员员会任期一一年。2002年年2月28日，中海海雅园管委委会与北京京金罗马物物业管理有有限公司签签订物业委委托合同，，该合同未未实际履行行。第一届中海海雅园管委委会届满后后，未召开开产权人大大会，选举举新的管委委会委员。2003年3月28日，中中海雅园管管委会又与与北京均豪豪物业管理理有限公司司签订中海海雅园物业业管理委托托合同，该该公司亦未未进人中海海雅园小区区进行物业业管理。中中海雅园管管委会在选选聘、解聘聘物业管理理企业前，，未按中海海雅园北区区房屋使用用、管理、、维修公约约的约定，，经过产权权人大会通通过并授权权。2003年年，中海雅雅园管委会会诉至法院院，要求中中海世纪公公司无条件件撤出小区区。中海世纪公公司辩称：：中海雅园园管委会不不具备对我我公司提出出本诉讼的的主体资格格。是否解解聘物业管管理企业的的是业主大大会的权利利，不是业业主委员会会的权利，，在没有业业主大会委委托的情况况下，业主主委员会无无权对物业业管理企业业提起诉讼讼。原告的的合法存续续期间已经经于2002年6月月15日届届满，已经经不具备合合法存续资资格，不符符合民事诉诉讼法适用用意见中关关于其他组组织的规定定。原告在在起诉书中中引用的判判决书内容容不符合证证据的有关关规定，(2002）海民初初字第9241号民民事判决书书现在还未未发生法律律效力，不不能作为本本案的定案案证据。中中海雅园开开发单位中中海兴业公公司在2001年5月20日日和被告签签订物业委委托合同，，在我方未未被正式解解聘前仍为为中海雅园园惟一合法法物业管理理公司，并并应按委托托合同继续续履行物业业管理义务务。中海雅雅园第一届届物业管理理委员会另另行招聘物物业管理单单位行为不不是出于业业主大会的的授权和决决议，原告告的部分组组成人员不不具备担任任物业管理理委员会委委员的资格格，是其第第一届物业业管理委员员会的一意意孤行。我我方目前对对中海雅园园进行物业业管理，完完全是基于于产权人的的意见，我我方行为并并无不当。。原告主任任胡密珍至至今拖欠物物业管理费费用已经达达355多多元，故原原告的行为为根本不能能代，中海海雅园产权权人的意见见。故不同同意原告的的诉讼请求求。问题：一、通常情情况下，物物业管理法法律关系是是建立在业业主和物业业管理企业业之间，那那么本案中中开发商中中海兴业公公司能否与与中海世纪纪公司签订订的中海雅雅园物业管管理合同？？该合同是是否有效？？为什么？？参考答案：：能。有效。虽然通常情情况下，物物业管理法法律关系是是建立在业业主和物业业管理企业业之间的。。但实践中中，物业““滚动开发发”的情况况比较多，，业主的入住住是一个逐逐渐的过程程，物业从从开始交付付给业主，，到业主成成立业主大大会之间，，往往还有有一段过程程。不但这这个过程中中需要物业业管理企业业提供物业业管理服务务，甚至在在物业的建建设阶段往往往就需要要物业管理理的前期介介人了。这这个阶段的的物业管理理，就是前前期物业管管理。前期物业业管理与通通常情况下下的物业管管理是物业业管理的两两个不同阶阶段。前期期物业管理理法律关系系不是根据据业主和物物业管理企企业之间签签订的物业业服务合同同，而是根根据建设单单位与物业业管理企业业签订的前前期物业服服务合同形形成的。本案中，中中海世纪公公司是因为为在前期物物业管理阶阶段接受开开发商的委委托与之签签订前期物物业服务合合同而承担担小区管理理服务任务务的。由于于物业管理理涉及物业业管理区域域内全体业业主的共同同利益，物物业管理企企业无法和和单个业主主逐一签订订物业服务务合同，只只能在被业业主大会选选聘之后，，和业主委委员会签订订统一的物物业服务合合同。1994年年建设部《《城市新建建住宅小区区管理办法法》对前期期物业管理理作了原则则性的规定定：“房地地产开发企企业在出售售住宅小区区房屋前，，应当选聘聘物业管理理公司承担担住宅小区区的管理，，并与其签签订物业管管理合同。。住宅小区区在物业管管理公司负负责管理前前，由房地地产开发企企业负责管管理。”《物业管理理条例》对对此问题则则作出更为为详尽的规规定，其中中第二十一一条规定：：在业主、、业主大会会选聘物业业管理企业业之前，建建设单位选选聘物业管管理企业的的，应当签签订书面的的前期物业业服务合同同。因此，，在物业建建成之后，，业主大会会成立之前前，就需要要进行物业业管理活动动。由于业业主大会尚尚未成立，，不可能由由业主委员员会代表业业主与业主主天会选聘聘的物业管管理企业签签订物业服服务合同。。这种情况况下，只能能由建设单单位选