房地产有关税收政策

房地产有关税收政策分析主讲人钟必主要内容一、以土地投资问题二、土地增值税清算问题三、营业税的纳税义务发生时间四、视同销售问题五、对国税函〔2008〕299号文的理解六、拆迁补偿问题七、虚开建筑业发票问题

一、以土地投资问题

(一)土地投资入股问题案例:甲公司取得一块土地，成本1000万，评估价1800万元，没有进行开发。现乙房地产公司要购买该块土地，出价1800万元，并表示配合甲公司采用最合适的办法进行运作。甲公司决定以土地投资的形式入股乙房地产公司，占其30%的股权。

假设条件：

1、甲公司注册资本1000万元，全部用于该土地；

2、甲公司没有发生别的业务和费用；

3、所有工作都在2008年度完成。如果有土地投资入股协议地税机关都会以人为本开出<房地产转让税费免税证明>办理土地过户

甲公司要办的手续

必须办理其财产权的转移手续<公司法>自2006年1月1日起施行第二十八条以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

第二十九条股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。乙房地产公司要办的手续：变更注册资本

《中华人民共和国公司登记管理条例》国务院令第451号【生效日期】2006-01-01

第三十一条公司变更注册资本的，应当提交依法设立验资机构出具的验资证明.依照《公司法》设立有限责任公司缴纳出资和设立股份有限公司缴纳股款的有关规定执行。第三十二条公司变更实收资本的，应当提交依法设立的验资机构出具的验资证明，并应当按照公司章程载明的出资时间、出资方式缴纳出资。公司应当自足额缴纳出资或者股款之日起30日内申请变更登记。以虚假投资入股方式实施土地转让甲公司没有办理其财产权的转移手续，乙房地产公司没有办理办理变更注册资本的手续，甲公司以土地投资的形式入股乙房地产公司就是虚假的。甲公司实质是土地转让行为.另外:1、房屋建成后甲方如果提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润按“转让无形资产”征税（国税函发[1995]156号）；

2、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税财税字[1995]48号）

注意:3、国税函[2005]1003号的规定，如果甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，未发生转让无形资产的行为,不属于合作建房，不适用（国税函发1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。(实质是借款)

双方合合作建建房相相关税税金：：1、营营业税税：0元(取得得的固固定利利润才才按““转让让无形形资产产”征税税)2、土土地增增值税税：0元(暂免征征收)3、所所得税税：（1800－1000））×18%=144万元元税负合合计144万元元。土地投投资入入股的的形式式甲公司司相关税税金：：1、营营业税税：0元政策依依据：：以无形形资产产、不不动产产投资资入股股，与与接受受投资资方利利润分分配，，共同同承担担投资资风险险的行行为，，不征征收营营业税税。对对股权权转让让不征征收营营业税税。（（财税税[2002]191号号）2、土土地增增值税税可抵扣扣金额额1000万元元，适用税税率40%，（1800－1000））×40%－1000××5%=270万元元政策依依据1、对于于以房房地产产进行行投资资、联联营的的，投投资、、联营营的一一方以以土地地（房房地产产）作作价入入股进进行投投资或或作为为联营营条件件，将将房地地产转转让到到所投投资、、联营营的企企业中中时，，暂免免征收收土地地增值值税.财税税字[1995]048号，，2006年3月2日以以前适适用））2、、对于以以土地（房地地产））作价价入股股进行行投资资或联联营的的，凡凡所投投资、、联营营的企企业从事房房地产产开发发的，或者者房地地产开开发企企业以以其建建造的的商品品房进进行投投资和和联营营的，，不能免免征收收土地地增值值税,财税[2006]21号号，2006年年3月月2日日起适适用））3、企业业所得税税（1800－1000－270）××18%=95.4万万政策依据据：新法第25条企企业发发生非货币性性资产交交换，以及将将货物、、财产、、劳务用用于捐赠赠、偿债债、赞助助、集资资、广告告、样品品、职工工福利或或者利润润分配等等用途的的，应当当视同销销售货物物、转让让财产或或者提供供劳务，，但国务务院财政政、税务务主管部部门另有有规定的的除外。。税负合计计367.4万万元。如果是2008年以前前根据国税税发〔2000〕118号文文件)第第三条第第一款规规定：企业以经经营活动动的部分分非货币币性资产产对外投投资，应应在投资资交易发发生时，，将其分解解为按公公允价值值销售有有关非货货币性资资产和投投资两项项经济业业务进行行所得税税处理，并按规规定计算算确认资资产转让让所得或或损失。。与个人所所得税的的规定有有较大差差异注意：如如果甲公公司的土土地变为为是个人人的话，，则暂时不用交所所得税。。（国税函函[2005]319号）规规定：“考虑到到个人所所得税的的特点和和目前个个人所得得税征收收管理的的实际情情况，对对个人将将非货币币性资产产进行评评估后投投资于企企业，其评估增增值取得得的所得得在投资资取得企企业股权权时，暂暂不征收收个人所所得税。。在投资收回、转转让或清清算股权权时如有所所得，再再按规定定征收个个人所得得税，其其‘财产产原值’’为资产产评估前前的价值值”。（二）土土地投资资入股股股权转让让问题假如甲公公司后来来按1800万万元把30%的的股权转转让给乙乙公司。。乙公司要要办的手手续:有限责任任公司股股东转让让股权的的，应当当自转让股权之之日起30日内内申请变变更登记记，并应当当提交新新股东的的主体资资格证明明或者自自然人身身份证明明（《公公司登记记管理条条例》国国务院令令第451号第第三十五五条）甲公司呢呢?乙企业的的税务处处理:企业所得得税方面面可以该该资产的的公允价值值为计税基基础。。所得税实实施条例例第66条（3)通通过捐赠赠、投资资、非货货币性资资产交换换、债务务重组等等方式取取得的无无形资产产，以该该资产的的公允价价值和支支付的相相关税费费为计税税基础但是，通通过收购购股权的的方式曲曲线拿地地在土地地增值税税方面隐患很大大。曲线拿地地，隐患患很大。。根据财税税字[1995]48号文件件第一条条：“对对于以房房地产进进行投资资、联营营的，投投资、联联营的一一方以土土地(房房地产)作价入入股进行行投资或或作为联联营条件件，将房房地产转转让到所所投资、、联营的的企业中中时，暂暂免征收收土地增增值税。。对投资、、联营企企业将上上述房地地产再转转让的，，应征收收土地增增值税””。乙公司未未来面临临土地增增值税清清算时，，仍然按按1000万元元原值计计算。多多给的800万万并没有有得到扣扣除凭证证。为什么土土地增值值税清算算时，仍仍然按1000万元原值计算?土地不能能按评估价计算增值值额的扣扣除项目目<中华人人民共和和国土地地增值税税暂行条条例实施施细则>第七条扣除项目目，具体体为：（一）取取得土地使用用权所支支付的金金额，是是指纳税税人为取取得土地地使用权权所支付的地地价款和按国家家统一规规定交纳纳的有关关费用。。（四）旧房及建建筑物的的评估价价格，是指在在转让已已使用的的房屋及及建筑物物时，由由政府批批准设立立的房地地产评估估机构评评定的重重置成本本价乘以以成新度度折扣率率后的价价格。直接转让让土地使使用权甲甲公司相相关税金金1、营业业税：（1800-1000）×5%=40万2、土土地增值值税：1800－1040××40%－－1040×5%=252万万

3、、所得税税：（1800－1000－40－252）××18%=91.44万税负合计计383.44万元。。甲公司的的相关税税金双方合作作建房相相关税金金合计144万万土地投资资入股相相关税金金合计367.4万直接转让让土地使使用权相相关税金金合计383.44万万以土地投投资入股股和直接接转让土土地对比比以土地投投资入股股甲公司1、免营业税税(5%)2、交土土地增值值税3、交企企业所得得税税金合计367.4万直接转让让土地甲公司1、交营营业税2、交土土地增值值税3、交企企业所得得税税金合计383.44万以土地投投资入股股和直接接转让土土地对比比以土地投投资入股股乙公司1、企业业所得税税按公允允价值1800万作为为计税成成本2、土地地增值税税按1000万的原值扣扣除直接转让让土地开开发票乙公司1、企业所得得税按公公允价值值1800万作作为计税税成本2、土地增值值税按1800万的扣除二、土地地增值税税清算问问题国税发〔〔2006〕187号号(一)土土地增值值税的清清算单位位土地增值值税以国国家有关关部门审审批的房房地产开发项目目为单位进进行清算算，对于于分期开开发的项项目，以以分期项目目为单位清清算。(2)分分别计算算增值额额（财税[1995]48号））第十三三条规定定：对纳纳税人既既建普通通标准住住宅又搞搞其他房房地产开开发的，，应分别别核算增增值额。。不分别核核算增值值额或不不能准确确核算增增值额的的，其建造的的普通标标准住宅宅不能适适用条例例第八条条(一)项的免免税规定定（指建建造普通通标准住住宅出售售，增值值额未超超过20%的，，免征土土地增值值税）。。对同一项项目中，，既有普普通标准准住宅，，又有非非普通标标准住宅宅的，应应当按建筑面积积分摊扣扣除项目目，分别别核算增增值额。。这样可能能不公平平.比如如商住一一体的楼楼房，商商用房一一般是一一楼、二二楼或三三楼，这这些商住住楼层一一般比上上面的住住宅楼层层高，外外墙也普普遍贴有有高档面面砖，也也就是说说商用部部分的单单位造价价高于住住宅部分分的单位位造价，，简单按按面积分分摊，肯肯定会不不公平。。有办法吗吗?一种观点点:分开开核算企企业很接接受?如果房价价较低，，增值较较小，加加成扣除除以后，，普通住住宅的增增值额可可能出现现负数，，整个开发发项目增增值额是是负数，，是不用用缴税的的，但将普普通住宅宅和非普普通住宅宅分别计计算增值值额后，，普通住宅宅的增值值额负数数更大，非普通住住宅的增增值额为为正数，因为将将其作为为两个清清算项目目，所以以两者之之间不能能相互抵抵消，这样普通通住宅应应交土地地增值税税为0，，而非普普通住宅宅出现了了部分应应交土地地增值税税，即使抵抵减前期期已预缴缴的部分分后，还还是出现现了应补补缴税额额，企业很难难接受.另一种观观点:更能少交交税至于分开开算普通通的如果果是负增增值额,合并算算增值税税就有利利于纳税税人。纳纳税人可可以按<土地增增值税暂暂行条例例>选择不分别核核算，虽然不不能享受受20%的普通通住宅免免税优惠惠，但不分开核核算的话话，普通通住宅的的负增值值部分自自然就抵抵消了非非普通住住宅的增增值额，同样达到到有利于纳纳税人的目目的,更更能少交税税.(三)土地地增值税的的清算条件件财税[2006]21号,2006年年3月2日三、凡转让让的房地产产的建筑面面积占整个个项目可售建筑面面积的比例例在85%以上的，税务机关关可以要求求进行土地地增值税的的清算。国税发〔2006〕〕187号号2006年年12月28日（一）必须须清算：1.房地产开发发项目全部部竣工、完完成销售的的；2.整整体转让未未竣工决算算房地产开开发项目的的；3.直直接转让土土地使用权权的。（二）要求清算：1.可可售建筑面面积的比例例在85%以上，或或该比例虽虽未超过85%，但剩余的可可售建筑面面积已经出出租或自用用的；2.取得销销售（预售售）许可证证满三年仍未未销售完毕毕的；3.申请请注销税务务登记的4.省税务务机关规定定的其他情情况。(四)土地地增值税清清算应报送送的资料必须清算的的90日内到主管税务务机关办理理清算手续续；要求清算的须在主管税务务机关限定定的期限内内办理清算算手续。纳税人办理理土地增值值税清算应应报送以下下资料：（（一）房房地产开发发企业清算算土地增值值税书面申申请、土地地增值税纳纳税申报表表；（（二二）项目竣竣工决算报报表、取得得土地使用用权所支付付的地价款款凭证、国国有土地使使用权出让让合同、银银行贷款利利息结算通通知单、项项目工程合合同结算单单、商品房房购销合同同统计表等等证明资料料；（（三三）主管税税务机关要要求报送的的其他与土土地增值税税清算有关关的证明资资料等。纳纳税人委委托税务中中介机构审审核鉴证的的清算项目目，还应报报送中介机机构出具的的《土地增增值税清算算税款鉴证证报告》。。(五)土地地增值税的的核定征收收房地产开发发企业有下下列情形之之一的，税税务机关可可以参照与与其开发规规模和收入入水平相近近的当地企企业的土地地增值税税税负情况，，按不低于于预征率的征征收率核定征收土土地增值税税：（（一）依依照法律、、行政法规规的规定应应当设置但但未设置账账簿的；（（二））擅自销毁毁账簿或者者拒不提供供纳税资料料的；（（三））虽设置账账簿，但账账目混乱或或者成本资资料、收入入凭证、费费用凭证残残缺不全，，难以确定定转让收入入或扣除项项目金额的的；（（四）符合土地增增值税清算算条件，未未按照规定定的期限办办理清算手手续，经税税务机关责责令限期清清算，逾期期仍不清算算的；（五）申报报的计税依依据明显偏偏低，又无无正当理由由的。(六)法律律责任征管法法第六十二二条纳税人人未按按照规规定的的期限限办理理纳税税申报报和报送纳纳税资资料的的，或者者扣缴缴义务务人未未按照照规定定的期期限向向税务务机关关报送送代扣扣代缴缴、代代收代代缴税税款报报告表表和有有关资资料的的，由税务务机关关责令令限期期改正正，可可以处处二千千元以以下的的罚款款；情情节严严重的的，可可以处处二千千元以以上一一万元元以下下的罚罚款。。第第六十十三条条纳税人人伪造造、变变造、、隐匿匿、擅擅自销销毁账账簿、、记账账凭证证，或或者在在账簿簿上多多列支支出或或者不不列、、少列列收入入，或或者经经税务务机关关通知知申报报而拒拒不申申报或或者进进行虚虚假的的纳税税申报报，不不缴或或者少少缴应应纳税税款的的，是是偷税税。对对纳税税人偷税的的，由税务务机关关追缴缴其不不缴或或者少少缴的的税款款、滞滞纳金金，并并处不不缴或或者少少缴的的税款款百分分之五五十以以上五五倍以以下的的罚款款；构构成犯犯罪的的，依依法追追究刑刑事责责任。。三、营营业税税的纳纳税义义务发发生时时间1、基基本规规定《营业业税暂暂行条条例》》第九九条规规定：：营营业税税的纳纳税义义务发发生时时间，，为纳纳税人人收讫讫营业业收入入款项项或者者取得得索取取营业业收入入款项项凭据据的当当天。。《《营业业税暂暂行条条例实实施细细则》》第二二十八八条规规定：：纳纳税人人转让让土地地使用用权或或者销销销售售不动动产，，采用用预收收款方方式的的，其其纳税税义务务发生生时间间为收收到预预收款款的当当天。。部分楼楼盘的的预收收款不不按规规定开开具专专用收收款收收据，，不按按规定定进行行纳税税申报报。不按规规定提提供资资料。。税局局要求求纳税税户报报送预售款款监管管账户户对账账单等等资料料，但纳税税户以以出纳纳外出出等借借口不不按规规定提提供,主要要原因因是按按揭款款收入入没有有足额额申报报.置换土土地应应当缴缴纳营营业税税2、《《国税税函〔〔2007〕645号规规定：：土土地使使用者者转让让、抵抵押或或置换换土地地，无无论其其是否否取得得了该该土地地的使使用权权属证证书，，无论论其在在转让让、抵抵押或或置换换土地地过程程中是是否与与对方方当事事人办办理了了土地地使用用权属属证书书变更更登记记手续续，只只要土土地使使用者者享有有占有有、使使用、、收益益或处处分该该土地地的权权利，，且有有合同同等证证据表表明其其实质质转让让、抵抵押或或置换换了土土地并并取得得了相相应的的经济济利益益，土土地使使用者者及其其对方方当事事人应应当依依照税税法规规定缴缴纳营营业税税、土土地增增值税税和契契税等等相关关税收收。该该规规定再再次明明确了了置换土土地应应当缴缴纳营营业税税，但对于纳纳税时时间规规定比比较含含糊。。从““取得得了相相应的的经济济利益益”似似乎可可以理理解为为，在在取得得换入入资产产的时时候应应当缴缴纳。。每次支支付工工程款款都要要取得得发票票财税[2006]177号,2007,1,1起起执行行（一））纳纳税义义务发发生时时间。。1、、签订订书面面合同同，按按合同同规定定的付付款日日期；；合同同未明明确付付款日日期的的，为为纳税人人收讫讫营业业收入入款项项或者取得索索取营营业收收入款款项凭凭据的的当天天。2.未未签签订书书面合合同的的，为为纳税税人收收讫营营业收收入款款项或或者取取得索索取营营业收收入款款项凭凭据的的当天天。原来的的规定定:国税发发(1994)159号号给给人的的感觉觉是不不结算算工程程价款款就不不用交交税1、实实行合合同完完成后后一次次性结结算价价款办办法的的工程程项目目，其其营业业税纳纳税义义务发发生时时间为为施工工单位位与发发包单单位进进行工工程合合同价价款结算的当天天；2、实实行旬旬末或或月中中预支支、月月终结结算、、竣工工后清清算办办法的的工程程项目目，其其营业业税纳纳税义义务发发生时时间为为月份份终了了与发发包单单位进进行已已完工工程价价款结算的当天；3、实行按工工程形象进度度划分不同阶阶段结算价款款办法的工程程项目，其营营业税纳税义义务发生时间间为各月份终终了与发包单单位进行已完完工程价款结算的当天；4、实行其他他结算方式的的工程项目，，其营业税纳纳税义务发生生时间为与发发包单位结算工程价款的当当天。未按照规定取取得发票的后后果<中华人民共共和国发票管管理办法>第36条违违反发票管理理法规的行为为包括：(四)未按照照规定取得发发票的；由由税务机关责责令限期改正正，没收非法法所得，可以以并处1万元以下的罚款。。第39条违违反发票管理理法规，导致其他单位位或者个人未未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机机关没收非法法所得，可以以并处未缴、、少缴或者骗骗取的税款1倍以下下的罚款。四、视同销售售问题（有变变化）1、营业税,国税函发【1995】156号实施细则第四四条规定，““单位或个人人自己新建建建筑物后销售售，其自建行行为视同提供供应税劳务；；转让不动产产有限产权或或永久使用权权，以及单位位将不动产无无偿赠予他人，视同销销售不动产。。”营业税暂暂行条例实施施细则并未规规定，开发完完工不动产转转作固定资产产要视同销售售缴纳营业税税，且从开发发产品转作固固定资产只是是企业资产形形态的转化，，其资产所有有权并未发生生转移，因此此，房地产开发企企业将开发产产品转作固定定资产无须缴缴纳营业税。。售后回购营业税仍然要视同销售（国税函[1999]144号）规定：房地产开发公公司采用“购购房回租”等等形式，进行行促销经营活活动（即与购购房者签订““商品房买卖卖合同书”，，将商品房卖卖给购房者；；同时，根据据合同约定的的期限，在一一定时期后，，又将该商品品房购回），，对房地产开发发公司和购房房者均应按““销售不动产产”税目征收收营业税。售后回购的会会计与税法差差异(企业业所得税没有有了,国税函函[2008]875号号)售后回购，是是指企业在销销售资产的同同时又以合同同的形式约定定日后按一定定价格重新购购回该资产。。

售后后回购业务从从本质上看是一一项融资业务务，且在形式上的的销售发生后后，一般仍然然保留对资产产的控制权与与管理权，因因而不符合销销售确认的条条件，在会计计核算中不确确认收入。回购价格大于于原售价的差差额，应在回回购期间按期期计提利息，，计入财务费费用。采用售后回购购方式销售商商品的，销售的商品按按售价确认收收入，回购的的商品作为购购进商品处理理。有证据表明不不符合销售收收入确认条件件的，如以销售商品品方式进行融融资，收到的的款项应确认认为负债，回购价格大于于原售价的，，差额应在回回购期间确认认为利息费用用。2、土地增值值税（国税发〔2006〕187号）（（一）房地地产开发企业业将开发产品品用于职工福福利、奖励、、对外投资、、分配给股东东或投资人、、抵偿债务、、换取其他单单位和个人的的非货币性资资产等，发生生所有权转移移时应视同销销售房地产,其收入按按下列方法和和顺序确认：：1、按本企业业在同一地区区、同一年度度销售的同类类房地产的平平均价格确定定；2、由主管管税务机关参参照当地当年年、同类房地地产的市场价价格或评估价价值确定。（（二）房房地产开发企企业将开发的部分分房地产转为为企业自用或或用于出租等等商业用途时时，如果产权权未发生转移移，不征收土土地增值税，，在税款清算时时不列收入，，不扣除相应应的成本和费费用。3、企业所得得税国税发【2006】第031号）第第六条规定，，关于开发产产品视同销售售行为的税务务处理问题开开发企企业将开发产品转转作固定资产产或用于捐赠、、赞助、职工工福利、奖励励、对外投资资、分配给股股东或投资人人、抵偿债务务、换取其他他企事业单位位和个人的非非货币性资产产等行为，应应视同销售，，于开发产品品所有权或使使用权转移，，或于实际取取得利益权利利时确认收入入（或利润））的实现。确确认收入（或或利润）的方方法和顺序为为：（一）按本企企业近期或本本年度最近月月份同类开发发产品市场销销售价格（二）由主管管税务机关参参照当地同类类开发产品市市场公允价值值确定；（三）按开发发产品的成本本利润率确定定。开发产品品的成本利润润率不得低于于15%,具具体比例由主主管税务机关关确定。企业所得税视视同销售的变变化(条例)第二二十五条企企业发生非货货币性资产交交换，以及将将货物、财产、、劳务用于捐赠、偿债、赞助助、集资、广广告、样品、、职工福利或或者利润分配配等用途的，，应当视同销销售货物、转转让财产或者者提供劳务，，但国务院财财政、税务主主管部门另有有规定的除外外。原<企业所得得税年度纳税税申报表》填填报说明4、、第12至15行：填报报“视同销售售的收入”。。（1）第13行“自产产、委托加工工产品视同销销售的收入””：填报用于于在建工程、管管理部门、非非生产机构、赞助、集资资、广告、样样品、职工福福利奖励等方方面的材料和和自产、委托托加工产品的的价值金额。。（2）第14行“处置置非货币性资资产视同销售售的收入”：：填报将非货币性资产产用于投资、、分配、捐赠、、抵偿债务等等方面，按照照税收规应视视同销售确认认收入的金额额。资产所有权没没有发生改变变，不再视同同销售，这是是最大的改变变。与新准则一样样，用于在建工程、管理部门、非生产机构都属于企业内部的处处置资产行为为，资产所有有权没有发生生改变，不再视同销销售。如果视同销售售增加了资产产的计税基础础，也可以通通过折旧的形形式进行扣除除，对企业所所得税只是造造成了时间性性的影响，没没有什么实际际意义。新准则不视同同销售，新法法也不再列入入视同销售.国税函[2008]828号房地产企业将开发产品用用于本企业办公使使用，是否缴纳企企业所得税？？A、2007年底前：内资企业缴纳纳（国税发【【2006】】31号）；；外资企业不不缴纳（国税税函【2005】970号）B、2008年起：一律不缴纳所所得税。五、对国税函函〔2008〕299文文的理解国税发〔2006〕31号原文（5个要点）开开发企业开发发、建造的住住宅、商业用用房以及其他他建筑物、附附着物、配套套设施等开发发产品，在其其未完工前采采取（1）预售方式销售售的，其预售收收入先按（2）预计计税毛利利率分季(或月)计算出当期期毛利额，（（3）扣除相关的期期间费用、营营业税金及附附加后再计入（４４）当期应纳税所所得额，待开发产品品结算（5））计税成本后再行调整。。国税函〔2008〕299号：一、在未完工工前采取预售售方式销售取取得的预售收收入，按照规规定的预计利润率分季（或月））计算出预计计利润额，计计入利润总额预缴缴，开发产品完完工、结算计计税成本后按按照实际利润润再行调整。。1、预计计税毛利利率和预计利利润率的规定定是一致的31号文件首首次提出了预预计计税毛利利率的概念，，毛利=收入-成本。明确根据毛利利率计算出的的毛利，允许许扣减营业税税金及附加和和期间费用。。299号提出出了预计利润润率，计算出出预计利润额额，计入利润润总额预缴。。299号规定定采取据实预预缴房地产开开发企业所得得税是在利润总额基础础上计算确定定的，利润总总额中已经扣扣除了企业的的期间费用和和税金，因此，299号文件件对于“预计计利润率”与与国税发31号文件对于于“预计毛利利率”概念上上规定是一致致的。2、扣除相关关的期间费用用营业税金及及附加国税函[2008]299号规定采采取据实预缴缴房地产开发发企业所得税税是在利润总总额基础上计计算确定的，，利润总额中已已经扣除了企企业的期间费费用.①例如：某企企业当季度取取得预售收入入1000万万元，期间费费用为50万万，预售收入入对应的税金金及附加未55.5万元元。则当季的的会计利润未未-50万元元，由于预售售收入对应的的税金及附加加，在会计上上是不计入““主营业务税税金及附加””的，而是直直接计入“应应缴税金—应应缴营业税””借方，因此此会计利润中中只是扣除了了期间费用，，并非在““利润总额中中已经扣除了了企业的期间间费用和税金金”。②其次，根据据国税函【2008】299号文件件规定，季度度预缴是按照照利润率计算算，意味着该该季度预缴申申报表第三行行应当填列:-50+1000*20%=150万元，意味着55.5万的税金金及附加并未未被扣除。预缴收入对应的的营业税金及及附加是否可可以扣除呢？？具体操作如下下：（1）借：应缴税金金－应缴营业业税55万万贷：银行存款款55万由于是预缴的的营业税，在在会计上并不不确认为费用用类支出，而而直接计入应应缴税金。在本期，调减减项目。（2）当开发发产品完工后后，确认收入入同时确认营营业税金及附附加。借：主营业务务税金及附加加55万贷：应缴税金金－应缴营业业税55万万应缴税金科目目将冲平。在本期属于纳纳税调增项目目,这时如果不调调增就重复扣扣两次营业税税金及附加了了，切记。如果有的企业业，没有按照照规范的收入入与成本配比比的则进行会会计处理。在预售阶段：：借：主营业务务税金及附加加55万贷：应缴税金金－应缴营业业税55万万开发产品完工工后，不再确确认主营业务务税金及附加加。虽然，企业的的会计处理不不符合会计要要求，但是同同税收的要求求符合，税务局认可。。由于《新所得得税法》季度度申报表是以以会计利润为为基础的，预预售收入对应应的税金及附附加由于在会会计上未被扣扣除，因此应应当在年度纳纳税申报时再再做纳税调减预交的土地增增值税怎么处处理?财会[1995]15号号文件规范的的只是预交的的土地增值税税的会计处理理，放在“应应缴税金-土土地增值税””的借方.3、计入当期期的应纳税所所得额改为计计入利润总额额预缴31号文件将将预售收入按按照毛利率计计算出的毛利利减去期间费费用、税金及及附加后的数数额，表述为为应纳税所得额额表明了，预售售收入缴纳的的税款就是应应缴税金，而而不是预交税税金，是实际际征收的概念念，因此不会有多退少少补的过程31没有多退少补的概念,只只有调增调减（国税发〔2006〕56号）中的《《企业所得税税年度纳税申申报表》及填填表说明中看看出，预售收入预计计利润属于纳纳税调整项目目，开发产完完工前属于调调增项目，完完工结转收入入后属于调减减项目。原来预收收入入结转收入时时，可以调减减年度应纳税税所得额，用用以后年度实实现的利润按按规定弥补亏亏损。但以前年度缴缴纳的税款，，不可以退回回或抵减今后后的税款。同涉外企业不不同，涉外企业是纯纯粹的预征，要进行行多退少补。。例：某企业2006年10月房产达达到完工标准准。2005年5月收到到预售收入1000万元元，经计算该企企业预售收入入对应的计税税成本为600万元。2005年发发生期间费用用30万元，，主营业务税金金及附加55万元。2006年年发生期间费费用35万元元，未发生主主营业务税金金及附加，计计算税款如下下2005年申申报表2006年申报表第一行：1000减：第七行：：600减：第八行：：55减：第九行：：3035加：第十四行行:150减：第十五行行：150应纳税所得额额：65215应纳所得税：：9.7532.25预售收入预计计利润属于纳纳税调整项目目，开发产品品完工前属于于调增项目，，完工结转收收入后属于调调减项目。涉外企业是纯纯粹的预征国税发〔2001〕142号）规定定，企业从事事房地产经营营业务的，应应以其当期销销售收入，扣扣除当期相应应成本、费用用及损失后的的余额为当期期应纳税所得得额，依照税税法的规定计计算缴纳企业业所得税。当当期应纳税额额，按以下公公式计算：应应纳税额＝应应纳税所得额额×适用税率率－已售房产已预预征的所得税税＋当期预征所所得税。内资企业交了了就交了,不不能退例如：某内资资企业2007年取得预预售收入1000万，期期间费用20万，税金及及附加55．．5万，应纳纳税所得额=1000*20%-55．5-20=124．5万，缴缴税124．．5*15%=18．675万。完工后，计算算应纳税所得得额为-50万，整体项项目亏损。形形成的亏损是是不能退回或或抵减18．．675万预预售收入税款款的。只能有有以后５年内内弥补亏损-50万。4、288号号文改为计入入利润总额预预缴则回到预缴的提法，重新温柔。内资企业如果不缴纳预预售收入所得得税，就是偷偷税，税务机关将将按照《征管管法》第六十十三条进行处处罚，而且可可以采取税收收保全措施、、税收强制措措施等一系列列措施。可以以说，31号号文件将预售售收入缴纳的的企业所得税税，表述为““当期应纳税所所得额”，暗藏杀机。内资企业在2006-2007不缴纳预售收收入所得税可以定偷税.外资企业不可以定定偷税.5、计税成本，相相关文件即将将出台31号文件多多次提到了““计税成本””的概念，本本条款规定，，开发产品的的应纳税所所得额，虽虽然没有多退少少补的概念，确确是要进行行调整的，，即是“调增调减”的感念。。对于预售售收入应纳纳说所得额额的调整时时间，31号文确定定为“结算计税成成本后”，，即开发产品品完工后，，进行调整整。六、关于拆拆迁补偿问问题1、营业税税：对补拆迁户户，国税函函［1995］549号:开开发公司拆拆一还一，，与拆迁面积积相等的部部分，按成成本价征收收营业税，，超面积部部分，按同同类产品售售价征收营营业税。例如:拆掉80平平方，取得得120平平方，因此此，80平平方按标准准价（成本本价）计算算营业税，，40平方方按市场价价格缴纳营营业税。2、个人所所得税：按规定取得得的拆迁补补偿费，免免征个人所所得税。3、企业所所得税作为开发成成本的组成成部分，(1)直接接支付给被被拆迁户的的，要有真实性性——规划，，拆迁文件件或公告，，当地拆迁迁补偿文件件，补偿协协议，付款款证明，收收款证明，，收款人身份份证复印件件,有关部门门测量面积积文件等。。(2)是产产权调换，，一方面对对换出的房房屋应视同同销售，另另一方面，，以换出房房屋的售价价作为下一一步开发产产品的开发发成本中的的土地征用用及拆迁补补偿费。注意：换出出的房屋的的视同销售售价格按国税函[2002]172号：在计算缴缴纳企业所所得税时，，对赔偿的的房屋应视视同对外销销售，销售收入按按其公允价价值或参照照同期同类类房屋的市市场价格确确定。4、土地增增值税：拆迁补偿费费属于房地地产开发成成本的内容容。注意防止止与取得土土地使用权权所支付的的金额发生生重复扣除除。5、契税：：被拆迁户取取得的与拆拆迁面积相相等的房屋屋，免征契契税。七、虚开建建筑业发票票问题关于《进一一步做好房房地产行业业税收专项项检查工作作》的通知知稽便函[2008]42号要对被查企企业列支成成本费用的的票据进行行重点核对对，单张票票面金额在在10万元以上的票据必须全部进行核核查总局的要求求，珠海的的情况国税发[2008]40号文:对于于不符合规规定的发票票和其他凭凭证，包括括虚假发票和和非法代开开发票，均均不得用以以税前扣除除、出口退税税、抵扣税税款.国税发[2008]80号文:在日日常检查中中发现纳税税人使用不不符合规定定发票特别是没有有填开付款款方全称的的发票，不得允许许纳税人用用于税前扣除、抵扣税款款、出口退退税和财财务报销。。关联交易是是2008年稽查的的重点!1、利用关关联建筑公公司多开发发票,加大大成本2、在国内内设立咨询询公司,设设计公司,多列费用用(94年年001号号)3、在国外设立设设计公司加大成本,尤其是香香港等地.4、设立关关联的新办办商业企业业,运用甲供材料加大成、5、设立关关联的广告告公司,加加大销售费费用.6、地产企企业完工后后,设立销销售公司,分解收入入.某房地产公公虚列成本本涉税案以“资金流向””为线索，查查证纳税人人虚列成本本的事实。。本案特点：本案在稽稽查方法上上，税务稽稽查人员采采取了对营营业收入进进行“清盘式”