房地产开发成本核算2

第三章开发产品成本的核算p134开发产品成本的构成土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本案例：万科金域榕郡楼盘价格：20000元/平方(参考价）所属板块：五四北项目建筑类别：别墅面积：270-310平方米容积率：2.3；绿化率：30%总户数：3900户入住时间：2009年配套设施：1所社区幼儿园、近7000平方米商业、近3000平方米泛会所及其他社区公建配套，琴亭湖公园（规划中）老建筑与景观完美结合老烟囱清幽的小道很特别的喷泉历史印记与现代建筑和谐共融

老厂房与小路老厂房旁的泳池福泰钢铁厂原址老火车头根据《施工、房地产开发企业财务制度》规定，房地产开发企业的成本费用分为开发产品成本和期间费用两大类。第一节开发产品成本概述

一、开发产品成本的构成p135

土地征用及拆迁补偿前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用1.土土地征征用及及拆迁迁补偿偿它是指指为取取得土土地开开发权权而发发生的的各项项费用用，包包括土土地买买价或或出让让金、、大市市政配配套费费、契契税、、耕地地占用用税、、土地地使用用费、、拆迁迁补偿偿支出出、安安置及及动迁迁支出出、回回迁房房建造造支出出。资料：：开发发商拿拿地首首付至至少50%（2009-12-17）2.前前期工工程费费它是指指房地地产开开发项项目前前期工工程所所发生生的各各项费费用，，包括括规划划、设设计、、项目目可行行性研研究、、水文文、地地质、、勘察察、测测绘、、“三三通一一平””（即即通水水、通通电、、通道道路和和平整整场地地)等等支出出。3.基基础设设施费费它是指指房地地产开开发项项目在在开发发过程程中所所发生生的各各项基基础设设施支支出，，包括括开发发小区区内道道路、、供水水、供供电、、供气气、排排污、、排洪洪、通通讯、、照明明、环环卫、、绿化化等工工程支支出。。4.建建筑安安装费费它是指指房地地产开开发项项目在在开发发过程程中按按建筑筑安装装工程程施工工图施施工所所发生生的各各项建建筑安安装工工程费费和设设备费费。5.配配套设设施费费它是指指在开开发小小区内内发生生，可可计入入土地地、房房屋开开发成成本的的不能有有偿转转让的公共共配套套设施施支出出，包包括居居委会会、派派出所所、幼儿园园、消防防、锅锅炉房房、水水塔、、自行行车棚棚、公公共厕厕所等等设施施支出出。5.配配套设设施费费注：能能有偿偿转让让的，，如：：银行行、邮邮局、、商店店、医医院等等，该该类配配套设设施支支出，，单独独“开开发成成本———配配套设设施开开发成成本””核算算。6.开开发间间接费费它是指指房地地产开开发企企业开开发现现场管管理机机构为为开发发房地地产项项目所所发生生的各各项间间接费费用，，包括括现场场管理理人员员工资资、福福利费费、折折旧费费、修修理费费、办办公费费、水水电费费、劳劳动保保护费费、周周转房房摊销销及借款费费用等。第一节节开开发发产品品成本本概述述一、开发产产品成成本的的构成成p135土地征征用及及拆迁迁补偿偿前期工工程费费基础设设施费费建筑安安装工工程费费公共配配套设设施费费开发间间接费费用讨论：：万科金金域榕榕郡的的设计计理念念对于于开发发成本本有何何影响响？国家规规定房房地产产开发发企业业的下下列支支出不得列入成成本费费用：：①为为购置置和建建造固固定资资产、、无形形资产产和其其他资资产的的支出出；②②对外外投资资的支支出；；③没没收的的财物物，支支付的的滞纳纳金、、罚款款、违违约金金、赔赔偿金金，以以及企企业赞赞助、、捐赠赠支出出；④④国家家法律律、法法规规规定以以外的的各种种付费费；⑤⑤国家家规定定不得得列入入成本本费用用的其其他支支出。。一.开开发产产品成成本的的构成成例1：：安远远房地地产开开发一一幢写写字楼楼，位位于CBD区。。例2：：安远远房地地产开开发星星城国国际楼楼盘，，共有有12幢。。例3：：安远远房地地产开开发西西城区区北块块，共共5200亩。。项目目分为为一期期、二二期、、三期期。二.开开发产产品成成本核核算对对象的的确定定二.开开发产产品成成本核核算对对象的的确定定p136一般的的开发发项目目，可可以独独立编编制设设计概概（预预）算算，独独立的的施工工图。。可以以单项项项目目作为为成本本核算算对象象。同一开开发地地点、、结构构类型型相同同的群群体开开发项项目，，开、、竣工工时间间相近近，由由同一一施工工单位位施工工，可可以合合并为为一个个成本本核算算对象象，简简化核核算手手续。。对于个个别规规模较较大，，工期期较长长的开开发项项目，，按开开发项项目的的一定定区域域或部部分划划分成成本核核算对对象，，便于于及时时反映映开发发成本本。三.开开发产产品成成本计计算期期房地产产企业业就其其生产产组织织而言言，属属于单单件，，小批批生产产。开开发产产品成成本计计算是是以每每一项项或每每小批批开发发产品品作为为成本本计算算对象象，以以房地地产开开发建建设周周期为为成本本计算算期，，一般般于开开发产产品竣竣工后后进行行成本本结算算。一、账账户的的设置置开发成本开发间接费费用第二节土土地开发发成本的核核算p1401.“开发发成本”账账户（成本本类）设四个明细细科目“开发成本本——土地地开发成本本——房屋开开发成本——配套设设施开发成成本——代建工工程开发成成本”2.“开发发间接费用用”（成本本类）“开发间接接费用”账账户核算企企业内部独独立核算单单位为开发发产品而发发生的各项项间接费用用。包括现现场管理人人员工资、、福利费、、折旧费、、修理费、、办公费、、水电费、、劳动保护护费、周转转房摊销、、等。其借方登记记当期开发发过程中发发生的各项项间接费用用；贷方登记期期末分配结结转的间接接费用；结结转后期末末无余额。。一、账户的的设置第二节土土地开发发成本的核核算土地开发两两种用途：：一是为了了转让、出出租而开发发的商品性性土地，即即商品性建设设场地；二是为开开发商品房房、出租房房等房屋而而开发的自自用土地，，即自用建设场场地。（一）土地地开发成本本的归集企业对于两两种不同类类型的建设设场地的成成本归集，，应采用不不同的方法法。（1）企业业开发商品品性建设场场地所发生生的费用，，直接记入入“开发成本本---土土地开发成成本”明细账户的的成本项目目中。（2）企业业开发自用用建设场地地所发生的的费用，能能分清负担担对象的，，直接记入入“开发成本本---房房屋开发成成本”明细账户的的成本项目目中，不需需要单独核核算土地开开发成本。。（3）企业业开发自用用建设场地地所发生的的费用，如如果涉及两两个或两个个以上成本本核算对象象，应先归归集发生的的费用，记记入“开发成本本---土土地开发成成本”明细账户的的成本项目目中。待土地开发完完成投入使使用，再按一定标标准将其分分配计入房房屋建筑开开发成本。。（二）土地地开发成本本的结转对于已完工工的土地开开发项目成成本，应会会根据用途途不同加以以结转：（1）企业业为有偿转转让而开发发的商品性性土地，借借：开发产品———商品性性土地，贷：“开发成本本——土地地开发成本本”。（2）企业业自用建设设场地，借借：开发成本———房屋开开发成本，贷：“开发成本本——土地地开发成本本”。（3）企业业自用的建建设场地，，开发完成成后近期暂暂不使用，，转入“开开发产品———自用土土地”二、土地开开发成本的的核算【例3-1】安远房房地产开发发公司2006年初初开始开发发甲和乙两两块土地。。甲为商品品性土地，，并于竣工工后对外销销售；乙土土地为自用用房地产建建设场地，，用于绿色色小区楼盘盘建设。以以银行存款款支付下列列款项。（1）以银银行存款支支付土地征征用及拆迁迁补偿费借：开发成成本——土土地开发成成本——甲甲土地（土土地征用及及拆迁补偿偿费）800——房屋开开发成本———绿色小小区（土地地征用及拆拆迁补偿费费）700贷：银行存存款1500二、土地开开发成本的的核算【例3-1】安远房房地产开发发公司2006年初初开始开发发甲和乙两两块土地。。甲为商品品性土地，，并于竣工工后对外销销售；乙土土地为自用用房地产建建设场地，，用于绿色色小区楼盘盘建设。以以银行存款款支付下列列款项。（2)以银银行存款支支付前期工工程费（勘勘探、测绘绘）借：开发成成本——土土地开发———甲土地地（前期工工程费）20——房屋开开发成本———绿色小小区（前期期工程费））20贷：银行存存款40二、土地开开发成本的的核算【例3-1】安远房房地产开发发公司2006年初初开始开发发甲和乙两两块土地。。甲为商品品性土地，，并于竣工工后对外销销售；乙土土地为自用用房地产建建设场地，，用于绿色色小区楼盘盘建设。以以银行存款款支付下列列款项。(3)以银银行存款支支付基础设设施费借：开发成成本——土土地开发———甲土地地（基础设设施费）102——房屋开开发成本———绿色小小区（基础础设施费））60贷：银行存存款164二、土地开开发成本的的核算【例3-1】安远房房地产开发发公司2006年初初开始开发发甲和乙两两块土地。。甲为商品品性土地，，并于竣工工后对外销销售；乙土土地为自用用房地产建建设场地，，用于绿色色小区楼盘盘建设。以以银行存款款支付下列列款项。(4)结转转开发土地地应负担的的开发间接接费用19万元借：开发成成本——土土地开发———甲土地地（开发间间接费用））9——房屋开开发成本———绿色小小区（开发发间接费用用）10贷：开发间间接费用19二、土地开开发成本的的核算【例3-1】安远房房地产开发发公司2006年初初开始开发发甲和乙两两块土地。。甲为商品品性土地，，并于竣工工后对外销销售；乙土土地为自用用房地产建建设场地，，用于绿色色小区楼盘盘建设。以以银行存款款支付下列列款项。(5)期末末甲土地开开发完成竣竣工验收结结转开发成成本借：开发产产品——商商品性土地地——甲土土地931贷：开发成成本——土土地开发———甲土地地931第三节开开发间间接费用的的核算p136开发间接费费用是指房房地产开发发企业开发发现场管理理机构为组组织管理开开发产品开开发建设而而发生的各各项间接费费用，包括括管理人员员工资、职职工福利费费、折旧费费、修理费费、办公费费、水电费费、劳动保保护费、周周转房摊销销及借款费费用等。（二）开发发间接费用用的归集与与分配企业内部独立立核算单位位为开发各各种开发产产品而发生生的各项间间接费用，，应先通过过“开发间间接费用””账户进行行核算，每月终了，按一定标准准分配计入入各有关开开发产品成成本。应由房屋开开发成本负负担的开发发间接费用用，应自““开发间接接费用”账账户的贷方方转入“开开发成本———房屋开开发成本””账户的借借方，并计计入有关房房屋开发成成本核算对对象的“开开发间接费费”成本项项目。图示：（二）开发发间接费用用的分配p139（二）开发发间接费用用的分配例7.2课堂实训：：p157习题题一第四节房房屋及及配套设施施开发成本本的核算p149;p144开发企业开开发的房屋屋，按其用用途可分为为如下几类类：一是为为销售而开开发的商品房；二是为出出租经营而而开发的出租房；三是为安置置被拆迁居居民周转使使用而开发发的周转房。此外，有有的开发企企业还受其其他单位的的委托，代代为开发如如职工住宅宅等代建房。第三节房房屋及及配套设施施开发成本本的核算“开发成本本——房屋屋开发成本本——商品品房——出租房房——周转房房——代建房房”2.房房屋开发的的成本项目目土地征用及及拆迁补偿偿前期工程费费基础设施费费建筑安装工工程费公共配套设设施费开发间接费费用1.土地开开发成本的的分配与结结转【例2】安安远房地产产开发公司司前期开发发的乙土地地已竣工，，本月开始始在完工的的土地上开开发建设绿绿色小区，，开发产品品包括一栋栋写字楼、、二栋住宅宅楼、一座座社区中心心。其中2栋住宅楼楼结构规模模相同，合合并为一个个成本计算算对象。各各项开发产产品占用土土地面积比比例为：写写字楼30%，住宅宅楼60%,社区中中心10%.结转的的乙土地开开发总成本本782万万元，其中中：土地征征用和拆迁迁补偿700万元，，前期工程程费20万万元，按房房屋设施占占地面积分分配；基础础设施费30万，建建筑安装工工程费32万元，按按房屋设施施建筑安装装工程概算算价值分配配。乙土地地开发成本本分配表：：1.土地开开发成本的的分配与结结转1.土地开发发成本的分配配与结转借：开发成本本——房屋开开发——写字字楼240.4——住宅楼468.6——配套设施施开发——社社区中心73贷：开发成本本——土地开开发——乙土土地782填写：开发产产品成本明细细账（写字楼楼；住宅楼；；社区中心））4.房屋、配配套设施开发发成本的计算算和结转4.房屋、配配套设施开发发成本的计算算和结转3.配套设施费的归集和分配配（2）社区中中心开发成本本明细账0.52.建筑安装工程程费的归集和和分配【例3】安远远房地产开发发公司将绿色色小区写字楼楼、住宅楼的的建筑安装工工程出包给某某建筑公司施施工，出包工工程合同规定定工程完工后后一次结算工工程价款。社社区中心采用用自营方式兴兴建。（1）写字楼楼工程领用电电梯两部，住住宅楼工程领领用电梯六部部进行安装，，电梯每部实实际成本50万元。借：开发成本本——房屋开开发——写字字楼（建安工工程费）100——房屋开发发——住宅楼楼（建安工程程费）300贷：库存设备备——电梯4002.建筑安装工程程费的归集和和分配（2）期末，，出包工程建建设完工，施施工企业提交交“工程价款款结算单”，，共计承包工工程款3000万元，其其中，写字楼楼1200万万元，住宅楼楼1800万万元。原已预预付工程款1000万元元，以银行存存款支付余款款。借：开发成本本-----房屋开发----写字字楼（建安工工程费）1200-----房房屋开发----住宅楼楼（建安工程程费）1800贷：预付账款款----预预付工程款1000银行存款2000填写：开发产产品成本明细细账（写字楼楼和住宅楼））4.房屋、配配套设施开发发成本的计算算和结转4.房屋、配配套设施开发发成本的计算算和结转3.配套设施费的归集和分配配2.建筑安装工程程费的归集和和分配【例4】社区区中心工程建建筑安装项目目耗用原材料料10万元，，施工人员薪薪酬5.5万万元，以银行行存款支付施施工机械使用用费3万元。借：开发成本本——配套设设施开发———社区中心（（建安工程费费）18.5贷：原材料10应付职工薪酬酬5.5银行存款3填写：开发产产品成本明细细账（社区中中心）3.配套设施费的归集和分配配（2）社区中中心开发成本本明细账0.5+18.5=1991.53.配套设施费的归集和分配配【例4续】安安远房地产开开发公司绿色色小区的写字字楼、住宅楼楼2006年年底已竣工，，但社区中心心正在建设中中，尚未完工工，预计尚需需发生建筑安安装工程费用用11.5万万元。社区中中心开发成本本按房屋设施施的建筑安装装工程概（预预）算价值进进行分配。（1）预提社社区中心尚未未完工部分建建筑安装工程程费用。借：开发成本本——配套设设施开发———社区中心（（建筑安装工工程费）11.5贷：应付账款款——应付配配套设施费11.53.配套设施费的归集和分配配（2）社区中中心开发成本本明细账3.配套设施费的归集和分配配借：开发成本本——房屋开开发——写字字楼（公共配配套设施费））41.2——住宅楼（（公共配套设设施费）61.8贷：开发成本本——配套设设施开发———社区中心103期末将社区中心建设费用分配配计入已完工工写字楼和住住宅楼开发成成本，编制公公共配套设施施费分配表。。填写：开发产产品成本卡（（写字楼和住住宅楼）4.房屋、配配套设施开发发成本的计算算和结转4.房屋、配配套设施开发发成本的计算算和结转3.配套设施费的归集和分配配借：应付账款款——应付配配套设施费10贷：原材料6应付职工薪酬酬4【例4续】】安远房地产产开发公司开开发建设的绿绿色小区社区区中心2007年1月完完工，当月实实际发生建筑筑安装费用6万元，职工工薪酬4万元元。（1）发生建建安工程费3.配套设施费的归集和分配配（2）1月份份社区中心实实际发生的建建设成本与预预提的建设费费用的差额1.5万元，，按照房屋设设施的建筑安安装工程概（（预）算价值值进行分配，，编制差额分分配表。借：开发成本本-——房屋屋开发——写写字楼（公共共配套设施费费）0.6——住宅楼（（公共配套设设施费）0.9贷：应付账款款——应付配配套设施费1.5填写：开发产产品成本卡（（写字楼和住住宅楼）4.房屋、配配套设施开发发成本的计算算和结转4.房屋、配配套设施开发发成本的计算算和结转4.开发间接接费用的核算算【例5】安远远房地产开发发公司开发建建设的绿色小小区，应付管管理人员薪酬酬20万元，，计提开发现现场机构用房房折旧10万万元，计提周周转房摊销20万元，以以银行存款支支付开发间接接费用43万万元。借：间接开发发费用93贷：应付职工工薪酬20累计折旧10周转房——周周转房摊销20银行存款434.开发间接接费用的核算算（2）期末按按各开发项目目直接费用比比例分配转出出开发间接费费用，分配表表如下：借：开发成本本——房屋开开发——写字字楼（开发间间接费用）34.94——住宅楼（（开发间接费费用）58.06贷：开发间接接费用93填写：开发产产品成本卡（（写字楼和住住宅楼）4.房屋、配配套设施开发发成本的计算算和结转【例6】安远远房地产开发发公司开发建建设的绿色小小区，于2006年底全全部竣工，办办理竣工决算算手续，结转转竣工工程成成本。4.房屋、配配套设施开发发成本的计算算和结转4.房屋、配配套设施开发发成本的计算算和结转【例6】安远远房地产开发发公司开发建建设的绿色小小区，于2006年底全全部竣工，办办理竣工决算算手续，结转转竣工工程成成本。借：开发产品品——房屋开开发——写字字楼1615.94——住宅楼2687.56贷：开发成本本——房屋开开发——写字字楼1615.94——住宅楼2687.56课堂实训：p157习习题三作业：p157习题题二第五节代代建工程开发发成本的核算算p154代建工程是指指开发企业接接受委托单位位的委托，代代为开发的各各种工程，或或参加委托单单位招标，经经过投标中标标后承建的开开发建设项目目。包括土地地、房屋、城城市道路、基基础设施、园园林绿化、旅旅游风景等市市政工程。福州市城乡建建设发展总公公司：福州市五里亭亭立交桥三县洲大桥江滨桥梁公园园第五节代代建工程开发发成本的核算算第一种情况：：代委托单位位开发的土地地(即建设场场地)、各种种房屋。第二种情况：：除土地、房房屋以外企业业代委托单位位开发的其他他工程,如市市政工程等。。“开发成本———商品性土土地开发成本本”“开发成本———房屋开发发成本”开发成本———代建工程开开发成本第五节代代建工程开发发成本的核算算【例7-8】】课堂训练：讨论：一份楼盘成本本清单揭秘高高房价利益链链住宅楼盘“地地中海阳光””位于南昌市市红谷滩新区区，目前其市市场销售的均均价是每平方方米约4720元。这份份清单显示，，“地中海阳阳光”每平方方米建筑面积积商品住宅成成本是3946.61元元。在3946.61元/平平方米的成本本价中，土地地使用权取得得费用(楼面面地价)701.61元元/平方米，，前期工程费费是95.37元/平方方米；房屋开开发费每平方方米1828.23元；；