房地产项目的开发程序与政府管理

第3章房地产项目的开发程序与政府管理

房地产项目的开发程序政府对房地产开发的管理第3章房地产项目的开发程序与政府管理

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。

3．1房地产项目的开发程序开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括8个步骤，即投资机会寻找、初步可行性研究、土地使用权的谈判、详细可行性研究、规划设计与方案报批、签署合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。3．1房地产项目的开发程序

3．1．1投资机会的选择投资机会选择是整个开发过程中最为重要的一环，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。3．1房地产项目的开发程序3．1．2初步可行性研究

初步可行性研究是指在规划参数尚未获得政府批准的前提条件下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标和项目的特点，就其投资效果和可能出现的技术经济问题进行研究，编制初步可行性研究报告。3．1房地产项目的开发程序3．1．3土地使用权谈判

土地使用权谈判是指开发商在其完成了初步可行性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进行谈判，以便取得更利于自身的条件。通过这一过程将使开发商的某种投资设想落实到一个具体的地块上。如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。3．1房地产项目的开发程序3．1．4详细可行性研究在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可对该项目进行详细的、正式的可行性研究。

详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对优选出的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性分析、经济效益分析和社会效益分析，从多个角度说明项目的建设是否可行。3．1房地产项目的开发程序3．1．5规划设计与方案报批规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，是开发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做好土地使用的功能分区工作和各项建设用地的规划安排。在这一过程中，开发商根据市场分析中得到的用户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规划的要求而获得政府方面的批准（即用地、规划许可，其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证）。3．1房地产项目的开发程序3．1．6签署有关合作协议开发商完成了各种方案的报批后，开始签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议、长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。3．1房地产项目的开发程序3．1．7施工建设与竣工验收项目的建设阶段是从项目正式施工到竣工使用的过程。进入到这个程序，必须从有关政府管理部门获得开工许可证。完成这个程序需要持有有关部门下发的竣工验收合格证书。

3．1房房地产项项目的开开发程序序3．1．．8市场场营销与与物业管管理当项目竣竣工验收收后，开开发商的的主要工工作就是是采取有有效的营营销手段段，促进进房屋的的租售，，以尽快快收回资资金，保保证收益益。物业的租租售策略略一般与与市场需需求情况况、开发发商对资资金回收收的迫切切程度及及开发物物业的类类型有关关。物业管理理的主要要任务是是保证入入住者方方便、安安全地使使用物业业及配套套设施，，能为其其提供一一系列生生活服务务，并通通过建筑筑物的维维修与保保养、机机电设备备与公共共设施的的维护与与管理、、小区内内的治安安保卫、、清洁绿绿化来保保证物业业的使用用寿命及及价值。。需要指出出的是，，上述开开发过程程中的每每一程序序都会对对其后续续程序产产生重要要的影响响。3．2政政府对房房地产开开发的管管理3．2．．1政府府的土地地管理1．土地地供应计计划上的的管理无论是宏宏观经济济的计划划指导，，还是市市场运行行过程中中的调控控，土地地供应计计划的作作用都十十分重要要。一个城市市的土地地开发和和供应计计划，一一般由城城市土地地管理部部门和规规划管理理部门按按城市总总体发展展要求、、土地开开发潜力力以及城城市规划划的要求求制定。。实施土地地供应计计划宏观观调控的的必要条条件，是是政府拥拥有足够够的土地地储备。。3．2政政府对房房地产开开发的管管理2．土地地使用过过程中的的管理1）对划划拨土地地的管理理土地使用用权划拨拨是指有有批准权权的人民民政府依依法批准准，在用用地者缴缴纳补偿偿、安置置等费用用后将该该幅土地地交付其其使用，，或者将将土地使使用权无无偿交给给土地使使用者使使用的行行为。政府对划划拨土地地的管理理体现在在以下几几点：（1）划划拨土地地使用权权的范围围（2）对对划拨土土地的管管理3．2政政府对房房地产开开发的管管理2）对出出让土地地的管理理土地使用用权出让让，是指指国家将将国有土土地使用用权在一一定年限限内出让让给土地地使用者者，由土土地使用用者向国国家支付付土地使使用权出出让金的的行为。。土地使用用权出让让金是指指通过有有偿有限限期出让让方式取取得土地地使用权权的受让让者，按按照合同同规定的的期限，，一次或或分次提提前支付付的整个个使用期期间的地地租。3．2政政府对房房地产开开发的管管理3）对闲闲置土地地的管理理经法定手手续取得得土地使使用权的的单位或或个人，，未按规规定的土土地用途途利用土土地，也也未经原原批准用用地的人人民政府府同意而而超过规规定的期期限未动动工开发发的建设设用地，，视为闲闲置土地地。（1）闲闲置土地地的范围围（2）闲闲置土地地的处置置方式（3）征征收土地地闲置费费3．2政政府对房房地产开开发的管管理3．2．．2政府府在房地地产开发发中的规规划管理理城市规划划是在一一定时期期内城市市建设的的发展规规划。它它所确定定的城市市规模和和发展方方向，是是为了实实现城市市经济和和社会发发展目标标，合理理进行城城市建设设与管理理的蓝图图和依据据，是协协调各项项建设和和许多经经济关系系的纲领领性文件件。3．2政政府对房房地产开开发的管管理1．政府在土土地使用用权出让让过程中中的规划划管理在国有土土地使用用权出让让之前，，政府应应当制定定控制性性详细规规划。出出让的地地块，必必须具有有城市规规划行政政主管部部门提出出的规划划设计条条件及附附图。3．2政政府对房房地产开开发的管管理2．政府在房房地产开开发过程程中的规规划管理理具体来说说，政府府在房地地产开发发过程中中的规划划管理内内容主要要体现在在：开发发项目的的选址、、定点审审批；核核发《建建设用地地规划许许可证》》及规划划设计条条件；规规划方案案及初步步设计审审批以及及核发《《建筑工工程规划划许可证证》等方方面。3．2政政府对房房地产开开发的管管理2．开发项目目在规划划设计方方案中的的主要技技术经济济指标1）居住住区开发发项目技技术经济济指标（1）居居住区总总用地：：指居住住区范围围内的总总用地面面积，包包括居住住用地、、公共建建筑用地地、道路路用地、、绿化用用地。（2）居居民每人人占地：：是居住住区内人人均用地地指标，，包括人人均居住住用地、、人均公公共建筑筑用地、、人均道道路用地地、人均均绿化用用地。3．2政政府对房房地产开开发的管管理（3）居居住区总总建筑面面积：指指居住区区范围内内的总建建筑面积积，包括括居住建建筑面积积和公共共建筑面面积。（4）总总户数、、总人口口、平均均每户人人口：指指居住区区内可容容纳的总总户数、、总人口口及总人人口与总总户数之之比。（5）平平均每户户居住建建筑面积积：指居居住区内内居住建建筑面积积与总户户数之比比。（6）居居住建筑筑密度：：指居住住建筑对对居住用用地的覆覆盖率，，即：居居住建筑筑密度=居住建建筑基底底面积/居住建建筑用地地面积。。3．2政政府对房房地产开开发的管管理（7）容容积率（（居住建建筑面积积密度））：容积积率=居居住建筑筑面积/居住建建筑用地地面积。。（8）人人口毛密密度：指指居住区区内可居居住的总总人口与与总用地地面积之之比。（9）人人口净密密度：指指居住总总人口与与居住建建筑用地地面积之之比。（10））平均层层数：指指居住建建筑面积积与居住住建筑基基底总面面积之比比。3．2政政府对房房地产开开发的管管理（11））高层比比例：一一般七层层以上为为高层住住宅，即即高层住住宅建筑筑面积占占总建筑筑面积的的比例。。（12））住宅间间距：指指相邻居居住建筑筑之间的的距离。。（13））居住区区平均造造价：指指居住区区总造价价与居住住区总建建筑面积积之比。。（14））建设周周期：指指自工程程开工至至全部工工程完工工之间的的持续时时间。3．2政政府对房房地产开开发的管管理2）非居居住区开开发项目目技术经经济指标标非居住区区开发项项目指酒酒店、写写字楼、、商业零零售中心心、公寓寓、小型型住宅区区等开发发项目，，为评价价其规划划设计方方案的经经济性和和合理性性，经常常采用以以下技术术经济指指标作为为衡量的的标准。。3．2政政府对房房地产开开发的管管理（1）建建筑容积积率：项项目规划划建设用用地范围围内全部部建筑面面积与规规划建设设用地面面积之比比。附属属建筑物物计算在在内，但但注明不不计算面面积的附附属建筑筑物除外外。（2）建建筑面积积：指开开发项目目各栋、、各层建建筑面积积的总和和。（3）地地上建筑筑面积：：指地上上各层建建筑面积积的总和和。3．2政政府对房房地产开开发的管管理（4）建建筑密度度：即建建筑覆盖盖率，指指项目用用地范围围内所有有建筑物物的基底底面积之之和与规规划建设设用地面面积之比比。（5）规规划建设设用地面面积：指指项目用用地规划划红线范范围内的的土地面面积。（6）建建筑高度度：指城城市规划划建设管管理部门门规定的的建筑物物檐口高高度上限限。3．2政政府对房房地产开开发的管管理（7）绿绿地率：：规划建建设用地地范围内内的绿地地面积与与规划建建设用地地面积之之比。（8）停停车位个个数：指指在规划划用地范范围内设设置的地地面和地地下停车车位的个个数。（9）有有效面积积系数：：指建筑筑物内可可出售或或出租建建筑面积积与总建建筑面积积之比。。3．2政政府对房房地产开开发的管管理3．2．．3政府府在房地地产开发发中对住住房、地地价、租租金、税税收、利利率等政政策的管管理我国的房房地产市市场是一一个效率率低下、、不够完完善的市市场，所所以政府府的宏观观调控相相对来说说也显得得非常重重要。宏宏观管理理房地产产市场的的手段包包括制定定住房政政策、地地价政策策、租金金政策、、税收政政策、利利率政策策等。3．2政府府对房地产产开发的管管理3．2．4政府在房房地产开发发过程中的的市场管理理政府在房地地产开发中中进行的市市场管理，，主要体现现在以下几几个方面：：1．资质审审查2．产权登登记3．建立房房地产价格格评估制度度4．交易程程序的规范范化3