房地产都市综合体案例与借鉴

都市综合体案例分析与借鉴纽约洛克菲勒中心“纽约心脏”——曼哈顿北京国贸中心日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城购物中心剧场最大程度借景五星级酒店东京六本木新城保利文化广场北京万达广场伦敦金丝雀码头都市综合体简介

都市综合体案例借鉴与分析二

对尊地地产的启示三目录一一都市综合体简介1都市综合体定义2都市综合体特征3城市化进程与都市综合体写字楼都市综合体是什么？公寓酒店商业展览……

都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。都市综合体的定义HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCLUB都市市综综合合体体的的九九大大特特征征123456789高可可达达性性高密密度度、、集集约约性性整体体统统一一性性功能能复复合合性性土地地使使用用均均衡衡性性空间间的的连连续续性性内外外部部关关系系完完整整性性强大大的的对对外外辐辐射射型型升值值价价值值城市市化化进进程程与与都都市市综综合合体体城市市化化发发展展“一一个个城城市市只只有有一一个个中中心心””广州州-北北京京路路重庆庆-解解放放碑碑北京京-西西单单上海海-南南京京路路“一一个个城城市市只只有有一一个个中中心心””，，上上世世纪纪90年年代代，，这这些些中中心心发发展展的的辉辉煌煌恰恰好好应应证证了了这这种种说说法法，，然然而而城城市市在在发发展展，，这些些中中心心还还能能适适应应不不断断增增长长的的发发展展需需求求吗吗？？上海海由由一一个个中中心心向向多多个个中中心心发发展展上海海-淮淮海海路路上海海-人人民民广广场场上海海-陆陆家家嘴嘴上海海-徐徐家家汇汇上海海-虹虹桥桥上海海南南京京路路上海海城城市市化化发发展展北京京西西单单的的核核心心地地位位正正逐逐步步被被国国贸贸CBD取取代代城市市化化发发展展北京京城城市市化化发发展展深圳圳城城市市发发展展呈呈线线性性布布置置，，其其发发展展结结构构正正是是根根据据深深圳圳市市狭狭长长的的地地形形特特性性，，采采用用国国际际上上先先进进的的“城城市市多多核核结结构构””的发发展展理理论论而而规规划划的的城市市化化发发展展深圳圳城城市市化化发发展展深圳圳都都市市综综合合体体的的发发展展周边边环环境境问问题题道路路系系统统问问题题功能能搭搭配配问问题题停车车系系统统问问题题………都市市综综合合体体随随着着深深圳圳城城市市化化发发展展，，其其轮轮廓廓已已经经越越来来越越清清晰晰国贸贸地王王中信信城城市市广广场场中航航城城万象象城城………保利利文文化化广广场场周边边环环境境问问题题功能能搭搭配配问问题题周边边环环境境问问题题道路路系系统统问问题题功能能搭搭配配问问题题二都市市综综合合体体案案例例借借鉴鉴与与分分析析1国内内外外失失败败案案例例分分析析2成功功案案例例借借鉴鉴都市市综综合合体体失失败败的的案案例例分分析析————蒙特特利利尔尔地地下下城城Montreal’’sundergroundcity每年年4到到5个个月月的的漫漫长长冬冬季季。。40年年建建成成全全世世界界最最大大、、最最具具特特色色的的地地下下交交通通网网络络。。地下下步步行行街街网网络络与与大大量量的的复复杂杂建建筑筑物物、、商商店店相相连连，，繁杂杂的的系系统统变变得得简简单单而而又又清清晰晰。。道路路系系统统长长度度约约为为40公公里里。。每天天通通行行人人数数超超过过50万万。。共有有11700个商商场场、、百百货货商商店店、、餐餐馆馆、、40个个剧剧院院、、电电影影院院及及其其他他休休闲闲场场所所。。蒙特特利利尔尔简简介介地下下城城主主要要数数据据指指标标蒙特特利利尔尔地地下下城城发发展展历历程程20世世纪纪70年年代代，，地下下城城的的概概念念出出现现，但但中中心心区区依依然然缺缺乏乏公公共共设设施施。。蒙特利尔开设了4条地地下商业走廊廊，大都位于同同一条地铁交交通干线的下下面。196290年代至今80年代末20世纪70年代萌芽，地下城的建建筑面积大约约在50万平平方米左右，，主要由地铁铁、广场、旅旅馆组成，市市中心的地铁铁站出现了少量的地下人人行通道。建设了更多的的地下通道形形成了一个由步行通道联联系起来的庞庞大的系统人们主要生活活都转入地下下,地面的物业持持续贬值，造造成地面上人人气急剧下降降，商业氛围围一蹶不振，自1964年来，地面面上再没有建建一所零售商商业建筑，而而地下从1960年几乎乎找不到一处处要转让的二二手物业。行人在地下极极易迷失方向向，无法辨别别自己的所处处位置，尤其是一些些外地或外国国的游客。几几乎完全丧失失了方向感！！是地下商城城给在地下活活动的人们带带来的无法解解决的问题。。蒙特利尔地下下城的失败商城地下地上上各两层，上上面是商业街街，下面是综综合城。建城过程中，，注重新旧文文化的结合，，强调新旧两两种文化和建建筑方式项目亮点项目不足蒙特利尔地下下商城失败原原因与借鉴地下商城在建建设初期，完完全没有任何何远景规划和和设计。规划初期没有有充分考虑人人与自然的和和谐及人类的的基本生活习习惯。失败原因规划和定位是是综合体开发发中最重要环环节，决定了了了项目的发发展方向、开开发节奏、营营销策略、效效益水平等，，因此都市综合体项项目应该以城城市规划的角角度去思考，较普通项目目有更加长远远的眼光。蒙特利尔地上上地下功能脱脱节，成功的的都市综合体体各子项要求求互为配套、、互为支持，，最大限度的的形成资源共享，从而使得各各项功能在综综合体自身一一体化价值平平台上对自身身价值全面超超越。经验积累占地面积：51万m2总建筑面积：116万m2物业形态：40万平米的的商业20万平米住住宅尼罗河大酒店店香格里拉酒店店酒店式公寓水上游乐场、、儿童乐园各地风格的美美食街总投资额：25亿元建筑密度：38.55%都市综合体失失败的案例分分析——东莞华南MALL曾被福布斯网网站评为全球球最大购物中中心、被美国国《新闻周刊刊》评为““世界新七大大奇观”的华华南MALL2007年9月19日，，正式更名为为“新华南MALL·生生活城”华南MALL这几年名声声在外，在造造势方面做得得非常成功，，而成熟品牌牌的更名是犯犯了营销的大大忌，为什么要更名名呢？商业定位和业业态规划与市市场的需求情情况产生偏差差，更名是对目目前现状的反反思和调整!东莞华南MALL现状及及根源现状华南MALL的餐饮娱乐乐板块加上购购物仅实现之之前业态设置置的55％。文化展示、健健康休闲类的的商家则完全全没有实施。。各类主力店也也比预期的少少了50％，同类商业替换换率也超过30％。根源华南MALL照搬了欧美美郊区MALL的模式。。购物中心体量量太大，住宅宅尚未开发致致使人气不足足，本身不在一线线城市核心商商圈，消费力力不强。新华南MALL·生活城城不仅完成名名称、标识等等外在形象的的更新，项目目的理念创新新、市场定位位等方面也作作出了重大调调整，新华南南MALL··生活城已由由原来的“主题购物公公园”升级为为“新都市主主义国际生活活街区”。购物将只是““国际生活街街区”里的一一个功能而已已，不再是唯唯一的核心功功能，它与其他业态态如娱乐、餐餐饮、酒店、、写字楼、住住宅、休闲、、旅游等功能能组合成超级级复合业态群群，以满足人们“一一站式”的““生活需求””，而非仅仅仅满足“一站站式”的“消消费需求”。。业态调整方面面，增加更多娱乐乐、休闲、商商务、临江高高档住宅以及及极具特色的的歌剧院等等等吸引人气的的项目比例，，相应减少一一些购物中心心、百货业态态的比例。华南MALL的调整方向向主题功能业态东莞华南MALL的借鉴鉴都市综合体各各物业的规划划设计并非越越大越好，核心物业如如购物中心、、酒店体量的的大小设计必必须依靠科学学的测算得出出，同时还需需要对城市乃乃至整个宏观观发展趋势有有准确的判断断，以免消费能力难以以满足巨大的的消费规模。。对于都市综合合体的市场定定位，我们要要找到准确市市场空白点和和诉求点。对对于超大型的的综合体而言言，购物功能只是是其多项功能能中的一点，，平衡休闲/娱乐/购物物/度假功能能最易实现成成功。都市综合体策策划的模式尚尚不完善，各各个国家之间间因为文化、、经济水平消消费者心理与与行为的差异异化而相差甚甚远，国内综合体策策划应重点考考虑本土化的的特征。定位体量文化都市综合体成成功案例分析析——深圳华润中心心项目位于深圳圳地王金融圈圈集商业、办公公、酒店、居居住等诸多功功能于一体，，深圳规模最最大，品质最最高的综合建建筑群。物业形态：万象城

5A甲级写字楼楼——华润大大厦

君悦酒酒店

酒店式式公寓

室外外娱乐休闲广广场总建筑面积：：约55万m2总投资：40亿港币华润中心深圳唯一的SUPERHOPSCA18.8万平平米深圳商业业航母不但推销消费费商品，而且且推销时尚生生活方式四大领航国际际品牌主力店店法国（Réel）体验时时尚生活百货货公司嘉禾影院华润万佳CityValue奥林匹克标准准真冰溜冰场场华润大厦：出租率接近100％40多家国际际金融机构及及国内外大型型企业签署合合约，包括汇汇丰银行、荷荷兰银行、雅雅培制药、美美国百思买等等世界500强企业。华润中心一期期盘点万象城：已接待顾客2000多万万人次，商场出租率达达97％，一年销售总额额达到10亿元。顾客美誉度不不断提升，成成为人们眼中中深圳最具魅魅力的购物、、休闲、娱乐乐场所之一华润中心一期期获得巨大成成功！华润万象城都都市综合体成成功运营的思思考一期二期华润万象城作作为城市核心心区城市综合合体项目为什么一期项项目开发会会会选择商业和和写字楼？公寓周边高档公寓寓众多住宅高档住宅缺失失，中高档住住宅众多酒店五星级酒店林林立办公地王大厦等甲甲级写字楼汇汇聚商务CBD带来大大量高等级商商务人士商业缺乏有影响力力的商业形态态五星级酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质旅游租客商务消费人流流住家消费人流流提升品质资源平台提升品质商业办公商务公寓住宅酒店城市综合体的的运营价值主主要取决于人人流价值链高消费人流让我们从华润润中心的真实实价值探究其其成功因素………地王信兴广场场书城—深交所所—发展银行行华润中心国贸大厦中信城市广场场中信城市广场场的开业，世世界金融中心心的落成，修修正了地王商商务圈财富指指数。华润中心的加加盟则对城区区予以重新定定义，升级为为全新的华润——地王王财富圈！世界金融中心心成功硬指数一级商业中心心甲级写字楼星级酒店华润写字楼地王大厦深业中心发展银行大厦厦中信大厦万德大厦世界金融中心心华润酒店木棉花酒店晶都酒店万德酒店世界金融中心心华润万象城中信城市广场场成功软指数银行金融证券保险联合证券大鹏证券中信证券华鑫证券金元证券南方证券鹏华基金友邦保险太平洋保险人保中保华泰保险深圳发展银行行中信城市银行行建设银行工商银行农业银行人民银行商业银行华润能量指数数商业航母5A级写字楼楼五星级酒店……华润品牌能量量成功硬指数成功软指数华润能量指数数深圳只有一个中心华润中心华润中心港人北上东部人群西进进西部人群重返返市外人群南下下人流倍数级增长地块价值急剧攀升华润中心客户群必然是远远越出了深圳甚至国内的范畴营运城市空间间引航城市地产产填补深圳国际际都市化进程程中的城市硬硬件缺失全新的运营理理念提升深圳圳整体城市营营运档次传承城市发展展沉淀，提炼炼打造城市新新文化内涵华润中心决定了本项目目的开发建设设已经超越了了常规地产开开发的范畴，，而带有浓厚厚的运营城市市空间的色彩彩。运营城市是复复合地产发展展的最高境界界！华润中心的规规模体量项目所在城区区的外在发展展要求华润中心运营营城市华润中心成功功原因分析科学安排开发发节奏，首先先以商业和写写字楼为切入入点弥补市场场空白，赢得得良好口碑，，汇聚大量人人气后进而开开发酒店、公公寓、住宅提提高单位土地地面积的价值值。华润中心超超越普通房房地产开发发模式，以以购物、休休闲、娱乐乐、运动等等多重功能能的互补共共赢为主要要经营模式