房地产估价方法之市场比较法

课题五市场法三大基本方法之一§5.1市场法概述可比实例1一、含义交易实例中交易类型与估价目的吻合2成交日期与估价时点接近3成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。了解

根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。较具体地说，是选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。也称比较法、市场比较法、交易实例比较法最常用的基本方法之一目前国内外广泛应用的经典估价方法

以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。通常把市场法求得的价值简称为比准价格1直观形象，容易理解相对容易掌握2更直接地依靠现实的市场价格资料，更符合当事人的现实经济行为本质优点因此被认为是一种使用范围广、可靠性强、说服力强的基本估价方法。二、理论依据房地产价格形成的替代原理三、市场法适用的估价对象和条件适用对象不适用适用条件具有交易性的房地产123

很少发生交易的房地产房地产市场发育不够1.在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易2、估价人员具有专业知识、丰富经验，熟悉估价对象所在地区的房地产市场行情和交易习惯1房地产交易较少发生的地区四、房地产估价步骤1收集交易实例

选取可比实例对可比实例的成交价格进行适当处理求取比准价格234§5.2收集交易实例

运用市场法估价，是建立在充足的案例资料基础上的，如果案例资料太少，就有可能受到个别非正常交易案例的影响，使房地产估价失真，不够客观。一、收集大量交易实例的必要性二、收集交易实例的途径3向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格和有关交易情况向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况24同行之间相互提供5与房地产出售者或代理人等洽谈，获得房地产的要价等资料1

查阅政府有关部门的房地产交易资料

收集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证之一

三、收集交易实例的要求四、建立交易实例库

建立交易实例库不仅是运用市场法估价的需要，还是从事房地产估价的一项基础性工作，也是形成房地产估价机构和估价人员的核心竞争力之一

§5.3选取可比实例一、选取可比实例的必要性

可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。数量要求3≤n≤10质量要求1、可比实例房房地产应是估估价对象房地地产的类似房房地产2、可比实例的的交易类型应应与估价目的的吻合二、选取可比比实例的要求求3、可比实例的的成交日期应应尽量接近估估价时点4、可比实例的的成交价格应应是正常成交交价格或能够够修正为正常常成交价格同一供求范围用途相同建筑结构相同权利性质相同规模相当档次相当三、市场法适适用的估价对对象和条件适用对象不适用适用条件具有交易性的的房地产123很少发生交易易的房地产房地产市场发发育不够1.在同一供求范范围内存在着着较多的类类似房地产的的交易2、估价人员具具有专业知识识、丰富经验验，熟悉估价价对象所在地地区的房地产产市场行情和和交易习惯1房地产交易较较少发生的地地区其它要求类似房地的交交易实例房地土地类似土地的交交易实例建筑物估价对象：单单独的土地或或单独的建筑筑物可比实例估价对象类似建筑物的的交易实例“分配法”缺少相应的交交易实例，但但有类似的土土地与建筑物物综合体的交交易实例，则则将成交价格格予以分解，，提取与估价价对象同类型型部分的土地地或建筑物及及其价格例1现有一商业区区中的商场需需要估价，有有以下5个交易实例，，试选择可作作为可比案例例的实例ABCDE面积5000平方米，现在在空置面积1100平方米，近近期出租，，年租金每每平方米660元，位于2公里以外的的另一居住住区面积1100平方米，近近期出租，，年租金90万元面积2500平方米，三三年前出租租，年租金金160万元面积1500平方米，近近期售出，，卖价1400万元例2有一幢砖混混结构的住住宅，建筑筑层数7层，地区级级别为7级，现空置置。要求用用市场法评评估其出售售价格，请请从下表所所给资料选选取合适的的可比实例例。编号房屋性质是否空置估价时点/目的地区级别市场价格A钢筋混凝土七层综合大楼空置近期/出售7级1700元/平方米B砖混结构七层住宅空置3年前/出售10级960元/平方米C砖混结构七层住宅空置近期/出售6级600元/平方米D砖混结构七层住宅空置1年前/抵押7级抵押价值1100元/平方米E砖混结构七层住宅空置近期/出售7级1500元/平方米§5.4建立比较基基准选取了可比比实例之后后，应先对对这些可比比实例的成成交价格进进行换算处处理，使其其之间的口径一致、、相互可比比，并统一到到需要求取取的估价对对象的价格格单位上，，为进行后后续的修正正、调整建建立共同的的基础。建立价格可可比基础包包括：①统一房地地产范围；；②统一采采用单价价；③统一币币种和货货币单位位；④统一面面积内涵涵；⑤统一面面积单位位；⑥统一付付款方式式。一、统一房地产范围

房地产实实物范围围不同统一房地地产范围围一般统统一到估估价对象象的房地地产范围围、补充充可比实实例房地地产缺少少的范围围，扣除除可比实实例房地地产多出出的范围围，相应应地对可可比实例例的成交交价格进进行加减减。含有非房房地产成成份统一房地地产范围围一般是是统一到到“纯粹粹”的房房地产范范围，并并利用下下列公式式多价格格进行换换算处理理：房地地产价格格=含非房地地产成分分的房地地产价格格-非房地产产成分的的价格带有债权权债务的的房地产产统一房地地产范围围一般是是统一到到“干净净”房地地产的范范围，并并利用下下列公式式对价格格进行换换算处理理：房地产价价格=带有债权权债务的的房地产产价格-债权+债务估价中为为便于比比较，价价格通常常以一次次付清所所需支付付的金额额为基准准，所以以，就需需要将分分期付款款的可比比实例成成交价格格折算为为在其成成交日期期时一次次付清的的数额。。具体方方法是资资金的时时间价值值中的折折现计算算。例某某宗房地地产交易易总价为为30万元，其其中首期期付款20％，余款款于半年年后支付付，假设设月利率率为0.5％，计算算该宗房房地产在在成交日日期一次次性付清清的价格格。二、统一付款方式在统一采采用单价价方面，，通常为为单位面面积上的的价格。。如：单位位建筑面面积、单单位套内内建筑面面积或者者单位使使用面积积上的价价格、楼楼面地价价三、统一采用单价四、统一币种和货币单位在统一币币种方面面，不同同币种的的价格之之间的换换算，应应采用该该价格所所对应的的日期时时的汇率率。在通通常情况况下，是是采用成成交日期期时的汇汇率。在统一货货币单位位方面，，按照使使用习惯惯，人民民币、美美元、港港币等，，通常都都采用““元”。。在现实房房地产交交易中，，有按建建筑面积积计价，，有按套套内建筑筑面积计计价，也也有按使使用面积积计价的的。它们们之间的的换算如如下：建筑面积积下的价价格＝套内建建筑面积积下的价价格×套内建筑筑面积/建筑面积积建筑面积积下的价价格＝使用面面积下的的价格×使用面积积/建筑面积积套内建筑筑面积下下的价格格＝使用面面积下的的价格×使用面积积/套内使用用面积五、统一面积内涵在面积单单位方面面，中国国大陆通通常采用用平方米米(土地的面面积单位位有时还还采用公公顷顷、亩)，中国香香港地区区和美国国、英国国等习惯惯采用平平方英尺尺，中国国台湾地地区和日日本、韩韩国一般般采用坪坪。它们们之间的的换算如如下：平方米下下的价格格＝亩下的的价格÷666.67平方米下下的价格格＝公顷下下的价格格÷10000平方米下下的价格格＝平方英英尺下的的价格×10.764平方米下下的价格格＝坪下的的价格×0.303六、统一面积单位例3：收集有有甲、乙乙两宗交交易实例例，甲交交易实例例的建筑筑面积为为200m2,，成交总总价80万元人民民币，分分三期付付款，首首付16万元人民民币，第第二期于于半年后后付32万元人民民币，余余款32万元人民民币于一一年后付付清，乙乙交易实实例的使使用面积积2500平方英尺尺，成交交总价15万元美元元，于成成交时一一次付清清，如果果选取此此两宗交交易实例例为可比比实例，，则应进进行哪些些相关的的修正？？假设甲当当时人人民币年年利率8%乙成交时时1美元=8.3元人民币币1平方建筑筑面积=0.75平方使用用面积甲单价=3821.1元/平方米（（建筑面面积）乙单价=4020.4元/平方米（（建筑面面积）§5.5交易情况况修正可比实例例的成交交价格可可能是正正常的，，也可能能是不正正常的。。由于要求求评估的的估价对对象的价价格是客客观合理理的，所所以，如如果可比比实例的的成交价价格是不不正常的的，则应应将其调调整为正正常的，，如此才才能作为为估价对对象的价价格。这这种对可可比实例例成交价价格进行行的调整整，称为为交易情情况修正正。一、交易情况修正的含义(1)有利害关关系人之之间的交交易(2)急于出售售或急于于购买的的交易(3)交易双方方或某一一方对市市场行情情缺乏了了解的交交易(4)交易双方方或某一一方有特特别动机机或偏好好的交易易(5)特殊交易易方式的的交易(6)交易税费费非正常常负担的的交易(7)相邻房地地产的合合并交易易(8)受债权债债务关系系影响的的交易(8)强迫出售售或强迫迫购买的的交易(9)受迷信影影响的交交易二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素交易情况况修正的的方法，，主要有有百分率法法和差额额法。采用百分分率法进进行交易易情况修修正的一一般公式式为：可可比实实例成交交价格X交易情况况修正系系数＝正正常价格格采用差额额法进行行交易情情况修正正的一般般公式为为：可可比实实例成交交价格±交易情况况修正数数额＝正正常价格格在交易情情况修正正中应采采用可比比实例成成交价格格比其正正常价格格是高还还是低多多少的说说法。三、交易情况修正方法对于交易税费费非正常常负担的修正，，只要调调查、了了解清楚楚了交易易税费非非正常负负担的情情况，然然后依此此计算即即可。具体是将将成交价价格调整整为依照照政府有有关规定定，无规规定的依依照当地地习惯，，交易双双方负担担各自应应负担的的税费下下的价格格。主要是把把握下列列两点：：①正常成成交价格格一应由由卖方负负担的税税费＝卖卖方实际际得到的的价格。。②正常成成交价格格+应由买方方负担的的税费＝＝买方实实际付出出的价格格。例4某宗房地地产交易易，买卖卖双方在在合同中中写明，，买方付付给卖方方2325元/平方米，，买卖中中涉及的的税费由由买方来来负担。。据悉，，该地区区房地产产买卖中中应由卖卖方缴纳纳的税费费为正常常成交价价格7%，应有由由买方缴缴纳的税税费为正正常成交交价格的的5%，试求该该宗房地地产的正正常成交交价格。。例5某宗房地地产交易易，买卖卖双方在在合同中中写明，，买方付付给卖方方2625元/平方米，，买卖中中涉及的的税费由由卖方来来负担。。据悉，，该地区区房地产产买卖中中应由卖卖方缴纳纳的税费费为正常常成交价价格7%，应有由由买方缴缴纳的税税费为正正常成交交价格的的5%，试求该该宗房地地产的正正常成交交价格。。§5.6市场状况况调整应将可比比实例在在其成交交日期时时的价格格调整为为在估价价时点时时的价格格，如此此才能将将其作为为估价对对象的价价格。这这种对可可比实例例成交价价格进行行的调整整，称为为交易日日期调整整。交交易日日期调整整实质上上是房地地产市场场状况对对房地产产价格影影响的调调整。经经过交易易日期调调整后，，就将可可比实例例在其成成交日期期时的价价格变成成了在估估价时点点时的价价格。一、市场状况调整的含义主要采用用百分率率法进行行交易日日期调整整的一般般公式为为：可比实例例在成交交日期时时的价格格×交易日期期调整系系数=在估价时时点时的的价格交易日期期调整的的关键，，是要把把握估价价对象这这类房地地产的价价格自某某个时期期以来的的涨落变变化情况况，具体体是调查查在过去去不同时时间的数数宗类似似房地产产的价格格，找出出这类房房地产价价格随着着时间变变化而变变动的规规律，据据此再对对可比实实例成交交价格进进行交易易日期调调整。调调整的具具体方法法，可通通过价格格指数或或价格变变动率进进行，也也可采用用时间序序列分析析。价格指数数有定基基价格指指数和环环比价格格指数。二、市场状况调整的方法（一）市市场状况况调整的的价格指指数法（1）采用定定基价格格指数进进行交易易日期调调整的公公式为：：可比实例例在成交交日期时时的价格格×估价时点点时的价价格指数数/成交日期期时的价价格指数数=在估价时时点时的的价格（2）采用环环比价格格指数进进行交易易日期调调整的公公式为：：可比实例例在成交交日期时时的价格格×成交日期期的下一一时期的的价格指指数×再下一时时期的价价格指数数×…×估价时点点时的价价格指数数＝在估估价时点点时的价价格（二）市市场状况况调整的的价格变变动率法法（1）逐期递递增递减减价格变变动率可比实例例在其成成交日期期时的价价格×（1±价格变动动率）期数=可比实例例在估价价时点的的价格（2）期内平平均上升升或下降降的价格格变动率率可比实例例在其成成交日期期时的价价格×（1±价格变动动率×期数）=可比实例例在估价价时点的的价格[例7]某宗房地地产2004年6月的价格格为2

000元／m2，现需将将其调整整到2004年10月。已已知该该宗房地地产所在在地区的的同类房房地产2004年4月至10月的价格格指数分分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个个月为100)，试计算算该宗房房地产2004年10月的价格格。[解]该宗房地地产2004年10月的价格格计算如如下：2

000×105.0/100××109.2/100×112.5/100×118.1/100＝3

046.8(元／m2)例8某个可比比实例房房地产2008年2月1日的价格格为1000美元/平方米，，该类房房地产以以人民币币为基准准的价格格变动，，平均每每月比上上月上涨涨0.2%，假设2008年2月1日1美元=8.26元人民币币，2008年10月1日1美元=8.29元人民币币.。对该可比比实例房房地产进进行交易易日期修修正，试试求该宗宗房地产产2008年10月的价格格例9为评估某某宗房地地产2009年9月1日的价格格，选取取了下列列可比实实例成交交价格3000元/平方米，，成交日日期是2008年10月1日，另调调查获知知2008年6月1日至2009年2月1日该类房房地产价价格平均均每月比比上月上上涨1.5%，2009年2月1日至2009年10月1日平均每每月比上上月上涨涨2%，请对该该可比实实例的价价格进行行调整。。在实际的的交易日日期调整整中，有有下列几几类价格格指数或或价格变变动率可可供选用用：①一一般物价价指数或或变动率率；②建建筑造价价指数或或变动率率；③建建筑材料料价格指指数或变变动率；；④建筑筑人工费费指数或或变动率率；⑤房房地产价价格指数数或变动动率。从理论上上讲，由由于房地地产价格格指数或或变动率率能全面面反映引引起房地地产价格格变化的的因素，，因此，，宜选用用房地产产价格指指数或变变动率。。§5.7房地产状状况调整整如果可比比实例房房地产与与估价对对象房地地产本身身之间有有差异，，则还应应对可比比实例成成交价格格进行房房地产状状况调整整，因为为房地产产价格还还反映房房地产本本身的状状况。进进行房地地产状况况调整，，是将可可比实例例在其房房地产状状况下的的价格，，调整为为在估价价对象房房地产状状况下的的价格。。因此，，经过房房地产状状况调整整后，就就将可比比实例在在其房地地产状况况下的价价格变成成了在估估价对象象房地产产状况下下的价格格。一、房地产状况调整的含义由于房地地产状况况可以分分为区位位、权益益和实物物三大方方面，从从而房地地产状况况调整可可分为区区位状况况调整、、权益状状况调整整和实物物状况调调整。1、区位状状况调整整的内容容区位状况况比较、、调整的的内容主主要包括括：繁华华程度、、交通便便捷程度度、环境境景观、、公共服服务设施施完备程程度(属于可比比实例、、估价对对象以外外的部分分)、临路状状况、朝朝向、楼楼层等影影响房地地产价格格的因素素。二、房地产状况调整的内容2、

权益益状况调调整的内内容权益状况况比较、、调整的的内容主主要包括括：土地地使用年年限，城城市规划划限制条条件(如容积率率)等影响房房地产价价格的因因素。在在实际估估价中，，遇到最最多的是是土地使使用年限限调整。。土地使用用年期修修正系数数：K——土地使用用年期修修正系数数n——可比实例例在成交交日期的的剩余使使用年限限M——待估对象象的剩余余使用年年期r——还原利率率3、

实物物状况调调整的内内容实物状况况比较、、调整的的内容很很多，对于土地地来说，主要包包括：面面积大小小、形状状、基础础设施完完备程度度(属于可比比实例、、估价对对象之内内的部分分)、土地平平整程度度、地势势、地质质水文状状况等影影响房地地产价格格的因素素；对于建筑筑物来说说，主要包包括：新新旧程度度、建筑筑规模、、建筑结结构、设设备、装装修、平平面格局局、工程程质量等等影响房房地产价价格的因因素1、房地产产状况调调整的思思路房地产状状况调整整的思路路是：首先列出对估估价对象象这类房房地产的的价格有有影响的的房地产产状况各各方面的的因素，，包括区区位方面面的、权权益方面面的和实实物方面面的；其次判定估价价对象房房地产和和可比实实例房地地产在这这些因素素方面的的状况；；然后将将可比实实例房地地产与估估价对象象房地产产在这些些因素方方面的状状况进行行逐项比比较，找找出它们们之间的的差异所所造成的的价格差差异程度度；最后根据价格格差异程程度对可可比实例例价格进进行调整整。总的的来说，，如果可可比实例例房地产产优于估估价对象象房地产产，则应应对可比比实例价价格做减减价调整整；反之之，则应应做增价价调整。。三、房地产状况调整的思路与方法2、房地产状况况调整的方法法（1）采用百分率率法进行房地地产状况调整整可比实例在估估价对象房地地产状况下的的价格=可比实例在其其房地产状况况下的价格×房地产状况调调整系数（2）采用差额法法进行房地产产状况的调整整可比实例在估估价对象房地地产状况下的的价格=可比实例在其其房地产状况况下的价格±房地产状况调调整金额具体进行房地地产状况调整整的方法，有有直接比较调调整和间接比比较调整两种种(1)直接比较调整整一般是采用用评分的办法法(参见下表)，以估价对象象房地产状况况为基准(通常定为100分)，将可比实例例房地产状况况与它逐项进进行比较、打打分。如果可可比实例房地地产状况比估估价对象房地地产状况差，，则打的分数数就低于100；相反，打的的分数就高于于100。然后将所得得的分数转化化为调整价格格的比率。采采用用直接比较进进行房地产状状况调整的表表达式为：可比实例在其其房地产状况况下的价格×100/(

)=在估价对象房房地产状况下下的价格上上式式括号内应填填写的数字，，为可比实例例房地产状况况相对于估价价对象房地产产状况的得分分。直接比较表房地产状况权重估价对象可比实例1可比实例2可比实例3因素1f1100因素2f2100：：：因素nfn100综合1100(2)间接比较调整整与直接比较较调整相似，，所不同的是是设想一个标标准房地产状状况，然后以以此标准房地地产状况为基基准(通常定为100分)，将估价对象象及可比实例例的房地产状状况均与它逐逐项进行比较较、打分。如如果估价对象象、可比实例例的房地产状状况比标准房房地产状况差差，则打的分分数就低于100；相反，打的的分数就高于于100。再将所得的的分数转化为为调整价格的的比率，参见见下表。采采用用间接比较进进行房地产状状况调整的表表达式为：可可比实例例在其房地产产状况下的价价格/(

)×（）＝在估价价对象房地产产状况下的价价格上上式位位于分母的括括号内应填写写的数字为可可比实例房地地产状况相对对于标准房地地产状况的得得分，第二个个括号内应填填写的数字为为估价对象房房地产状况相相对于标准房房地产状况的的得分。间接比较表房地产状况权重标准状况估价对象可比实例1可比实例2可比实例3因素1f1100因素2f2100：：：因素nfn100综合1100房地产状况调调整应注意的的问题：(1)可比实例的房房地产状况，，无论是区位位状况、权益益状况还是实实物状况，都都应是成交价价格所对应或或反映的房地地产状况，而而不是在估价价时点或其他他时候的状况况。(2)由于不同使用用性质的房地地产，影响其其价格的区位位和实物因素素不同，即使使某些因素相相同，但其对对价格的影响响程度也不一一定相同。因因此，在进行行区位状况和和实物状况的的比较、调整整时，具体比比较、调整的的内容及权重重应有所不同同。§5.8求取比准价格格一、求取单个个可比实例比比准价格的方方法市场法估价需需要进行交易易情况、交易易日期、房地地产状况三大大方面的修正正和调整。经过了交易情情况修正后，，就将可比实实例的实际而而可能不是正正常的价格变变成了正常价价格；经过了交易日日期调整后，，就将可比实实例在其成交交日期时的价价格变成了在在估价时点时时的价格；经过了房地产产状况调整后后，就将可比比实例在其房房地产状况下下的价格变成成了在估价对对象房地产状状况下的价格格。如果把这三大大方面的修正正、调整综合合起来，计算算公式如下1、百百分分率率法法的的修修正正和和调调整整系系数数连连乘乘比准准价价格格=可比比实实例例成成交交价价格格×交易易情情况况修修正正系系数数×市场场状状况况调调整整系系数数×房地地产产状状况况调调整整系系数数2、百百分分率率法法下下的的修修正正和和调调整整系系数数累累加加公公式式比准准价价格格=可比比实实例例成成交交价价