房地产调研理论和实践

房地产调研理论和实践参考泰盈决策《房地产调研实战法则》整理地产调研的要点全程调研，侧重不同从策划的角度做调研（目的性）结构化问题忽略绝对精确案例岛国市场的开发调研一个欧洲的跨国制鞋公司，为了开发一个岛国的市场，先后派出了四个考察队。推销员的调查报告第一个被派去的是公司里最优秀的推销员组成的队伍。推销员们在岛上转悠了一天，第二天就回来了。他们在调查报告中称：岛上的居民还没有一个是穿鞋的，因为他们还没有这个习惯，岛上暂时也没有卖鞋的；由于存在这么大的市场空缺，公司可以把鞋大量地运过去，他们有信心把写推销给这些岛国的居民使用。开发岛国市场岛上居民都没有穿鞋岛上没有卖鞋的推销员调研的结构化问题岛上有足够的市场空间案例岛国市场的开发调研生产厂长的调查报告第二个被派去的是鞋厂的生产厂长。厂长们在岛上转了两天，回来之后非常高兴。他们说：岛国不仅有可以生产鞋的原料，而且原料的价格和其他社会资源的价格都很低廉；他们建议公司立即到岛国设立分厂，只要能够大批生产，肯定可以获取高额的利润。开发岛国市场岛上有丰富的原材料原材料及其他资源价格低廉生产厂长调研的结构化问题岛上可以建设分厂案例岛国市场的开发调研财务人员的调查报告第三个被派去的是公司的财务人员。财务人员比较了“国际贸易”和“本地化生产”两种模式的优劣后，认为岛国的原料等各种资源都低廉，而公司距离岛国最近的鞋厂都非常远，岛国的关税也较高。因此“本地化生产”的优势较高。只要新建的鞋厂能够保持每天1000双以上的产量，每双鞋可以节省4元，半年就可以收回全部成本。开发岛国市场国际贸易成本过高原材料及其他资源价格低廉财务人员调研的结构化问题岛上可以建设分厂案例岛国市场的开发调研营销经理的调查报告第四个被派去的是公司的营销经理。经理们拜访了上至酋长，下至普通百姓等50多个岛国人，了解到：岛国居民没有穿鞋的习惯是因为没有意识到需要穿鞋，但因为不穿鞋他们中许多人的脚都有毛病，他们非常渴望能将脚病根除。他们表示，如果穿鞋可以帮助保护脚，防止脚病，他们非常愿意购买。岛国居民的脚，普遍比公司所在地的同年龄段人的脚长2-3英寸，宽1英寸。因此需要重新设计。曾经有一家有竞争力的制鞋公司来考察过却放弃了，但有可能卷土重来。岛国居民没有多少钱，但岛上生产优质香蕉。岛上居民非常听从酋长的命令，经理们和酋长谈定：岛国以每20-30KG香蕉对应一双鞋的比例，向公司订购10万双鞋，第一批可以先定一万双，越快越好。如果能做到，就给予该公司独家卖鞋权。案例岛国市场的开发调研营销经理的调查报告经理们通过计算得知：这里的香蕉经过包装，可以在公司所在地以30元/KG的价格卖给一家连锁超市。按第一批一万双鞋可以交换25万公斤香蕉计算，扣除包装、运输、关税、人员工资等，每公斤的纯利润为23元，总利润为575万元，扣除鞋的总成本（含运输）16万元，公司可以获得563万元总利润。此外，投资设厂需要200万元，且建厂到真正出成品交货，需要三个月，无法满足酋长迫切的需求；而公司从最近的鞋厂设计、生产、运输一万双鞋需要一个半月的时间。因此经理们建议：先通过国际贸易做成第一笔一万双交易，打好关系和基础，取得独家卖鞋权；同时在岛国建厂投入生产，以便为后续更大的市场发展机会提供支持。案例岛国市场的开发调研开发岛国市场经济环境营销经理调研的结构化问题政治环境人文习惯竞争环境没意识到要穿鞋脚有病脚较大居民钱很少盛产好香蕉居民服从酋长现在没有卖鞋的对手可能会卷土重来原材料及其他资源价格低廉岛上有丰富的原材料国际贸易成本过高易货贸易—国际贸易—就地产销重新设计鞋—独家销售权目录地产信息的类型地产信息的获取途径常规地产信息调研专项地产信息调研房地产营销决策体系数据处理——用图表和演示说话地产信息的类型1地产产信信息息的的类类型型常规规信信息息宏观观环环境境（（重重大大政政策策、、法法规规、、经经济济走走势势、、城城市市规规划划、、土土地地信信息息））市场场行行情情（（楼楼盘盘动动态态、、销销售售总总量量及及分分解解、、个个案案分分析析））广告告监监控控（（行行业业－－媒媒介介投投放放总总量量及及分分解解、、竞竞争争对对手手监监控控））产品品资资讯讯（（建建筑筑、、部部品品、、新新型型工工艺艺、、材材料料……））专项项信信息息地块块信信息息（（地地快快性性质质、、现现状状、、周周边边环环境境及及配配套套……））目标标客客户户信信息息（（已已购购/潜潜在在客客户户的的认认知知、、购购买买行行为为、、生生活活特特征征、、媒媒体体接接触触……））目标标市市场场信信息息（（市市场场背背景景、、市市场场总总量量及及分分解解、、市市场场现现状状及及走走势势……））竞争争对对手手信信息息（（企企业业规规模模、、发发展展区区域域、、产产品品类类型型、、营营销销模模式式、、宣宣传传卖卖点点……））地产产信信息息、、资资料料的的获获取取途途径径2地产产信信息息、、资资料料的的获获取取途途径径剪报报：：广告告类类、、土土地地类类、、市市政政规规划划类类、、政政策策法法规规类类、、经经济济动动态态等等媒体体监监控控：：行业业-楼楼盘盘广广告告投投放放总总量量及及分分解解、、投投放放规规格格、、版版面面及及时时段段、、广广告告费费用用推推算算、、竞竞争争楼楼盘盘卖卖点点、、促促销销活活动动。。内/外外部部专专业业报报告告、、书书籍籍杂杂志志：：网络络：：（（专专业业网网站站、、地地产产博博客客、、论论坛坛……））地产产信信息息、、资资料料的的获获取取途途径径实地调查查：楼盘信息息（踩盘盘）———楼盘起起价、均均价，推推售比例例，户型型间隔、、户型面面积配比比，楼盘盘销售情情况，楼楼书、户户型图、、照片………土地信息息——地地快性质质、现状状、周边边环境及及配套专业的市市场调查查：（问问卷、访访谈、电电话调查查…）常规地产产信息调调研3常规地产产信息调调研常规信息息、资料料的收集集流程常规信息息、资料料的分类类常规调研研信息的的整理及及归类常规调研研信息的的分析和和应用常规信息息、资料料的收集集流程媒体监控控（印刷刷、网络络）编辑分类监控记录录归档①②③⑤④常规信息息、资料料的收集集流程媒体监控控（印刷刷、网络络）编辑分类监控记录录归档①②③⑤④对监控媒媒体的目目标应预预先设定定；根据不同同媒体的的发布周周期设定定监控周周期。如如日报类类须每日日监控，，杂志类类每月监监控，网网络类可可设定每每周或特特定；电视类媒媒体由于于监控的的难度较较大，可可以采用用向专业业媒体研研究公司司购买的的方式获获得。常规信息息、资料料的收集集流程媒体监控控（印刷刷、网络络）编辑分类监控记录录归档①②③⑤④报纸、杂杂志类可可采用剪剪报或扫扫描的方方式编辑辑；网络类可可采用打打印或保保存网页页的方式式编辑。。（在浏浏览页面面中点击击文件菜菜单中的的另存为，在保存存类型中中选择WEB档档案，单单一文件件的格式，，设定好好文件名名和保存存路径））常规信息息、资料料的收集集流程备注：对对于广告告类的资资料应标标注相应应的日期、媒媒体、版版位、版版面，对于不不同日期期或不同同媒体但但内容相相同的资资料可以以在标注注的下方方继续增增加标注注。070209-XX商商报-A18（（底）-1/2版070215-XX晚晚报-A1（头头）-1/2版版常规信息息、资料料的收集集流程媒体监控控（印刷刷、网络络）编辑分类监控记录录归档①②③⑤④根据信息息、资料料的性质质和预先先设定的的分类标标准进行行分类；；常规信息息、资料料的收集集流程媒体监控控（印刷刷、网络络）编辑分类监控记录录归档①②③⑤④在对所收收集的信信息和资资料进行行归类前前应先进进行记录录；详细的记记录有助助于日后后资料的的分类查查询和信信息汇总总。案例月月度广告告监控记记录表日期公司项目媒体版位版面类型主题卖点备注7/25亿达淋雨佳话新商A21/2P彩/平好大的一个家强调社区规模……………………案例市市政规划划类信息息监控记记录表日期媒体版位区域主题信息来源备注7/21新商A2甘井子区大钢原厂区将建高标准亲海路市规划局7/22搜房网/大连市08年大连城市规划展望消息人士电子类…………政策法规规类和经经济动态态类的监监控记录录与市政政规划类类相似，，只是分分类可以以按照全国/地地域/行行业进行。常规信息息、资料料的收集集流程媒体监控控（印刷刷、网络络）编辑分类监控记录录归档①②③⑤④将信息和和资料按按照不同同的分类类进行归归档；常规信息息、资料料的分类类通过各种种渠道获获得的原原始地产产信息，，必须经经过有效效的整理理和合理理的归类类。从资资料的性性质上总总体可以以分为两两大类，，一类是是文件资资料，包包括各种种剪报、、杂志、、楼盘的的宣传销销售物料料、打印印的报告告等；另另一类是是电子资资料。楼盘类产品类市政规划划类政策法规规类经济动态态类研究报告告类文件资料料库电子资料料库地产资料料库楼盘类的的整理及及归类建立以““每个楼楼盘”为为单位的的资料管管理体制制，将每每个楼盘盘的所有有资料分分为：广告告类类：包括平面面广告、、软文、、新闻报报道等；；宣传物料料类：包括楼书书、单张张、户型型图、价价格单、、光盘等等；楼盘调查查表：记录楼盘盘的一些些基础信信息和不不同时期期的专项项调研记记录。将上述三三类的资资料统一一放入一一个“文文件袋””管理，，每个楼楼盘用一一个文件件袋。个案档案个案档案XX楼盘档案楼盘类广告类宣传物料类楼盘调查表产品类的的整理及及归类为市场不不同的产产品类型型进行分分类并建建立专门门的档案案，分类类的方法法与楼盘盘类的资资料类似似，将关关于该类类型的产产品资料料进行统统一管理理，方便便日后查查找和使使用。个案档案个案档案XX风情类产品类产品调查表平面及户型图产品新闻照片、图片代表楼盘市政规划划类的整整理及归归类市政规划划类资料料可以根根据项目目所在城城市各区区域进行行分类管管理。通通常的做做法是将将报纸上上关于市市政规划划的信息息裁减下下来，粘粘贴在一一张纸上上，并在在纸的一一角标明明报纸的的名称、、日期、、版面，，最后按按区域进进行分类类，再将将不同区区域的规规划信息息放置在在市政规规划类的的文件夹夹中。个案档案个案档案XX区域市政规划类X日X报市政规划信息X日X报市政规划信息X日X报市政规划信息政策法规规类和经经济动态态类的整整理方式式与市政政规划类类相似，，只是分分类可以以按照全全国/地地域进行行。电子资料料库的分分类与管管理电子文件件的资料料主要为为网上下下载的各各类资料料，以各各类信息息、报告告类为主主，可以以分为：：市政规划划类政策法规规类行业信息息类经济动态态类对于涉及及到的楼楼盘和产产品资料料应该尽尽量打印印出来放放入文件件资料库库内。由于网上上的资料料通常较较为冗长长，因此此我们需需要对资资料进行行编辑，，只选择择对我们们有用的的资料进进行复制制，同时时将标题题更换为为更明确确和关联联性强的的。具体内容容的分类类可以参参照文件件类资料料的管理理，重要要的是对对文件保保存的路路径和层层次进行行规划，，做到分分类清晰晰，查找找方便。。常规调研研信息的的分析和和应用完成了对对信息的的收集、、分类、、记录和和整理和和归类，，工作只只能说做做了一半半。要想想让这些些信息成成为支持持企业内内不同岗位位和职层层的决策和和行动依依据，我我们还要要对信息息进行进进一步的的加工，，从不同同的维度度对信息息进行汇汇总分析析，并将将分析结结果和观观点用文字或图图表的方式表表达出来来。案例某某市某月月媒体广广告监测测1、某区区域广告告投放量量及投放放数统计计从上图可可知，新新城区为为楼盘竞竞争最激激烈的区区域，且且楼盘供供应量较较大。案例某某市某月月媒体广广告监测测2、一周周楼盘广广告投放放量排行行从上图可可知，该该市本月月度广告告投放量量最多的的是XX假日，，其原因因和市场场反响需需进一步步跟进。。案例某某市某月月媒体广广告监测测3、楼盘盘广告卖卖点监测测楼盘名称区域主题卖点促销手段主推户型XX华座黄贝岭首期任你开价社区、配套一套首期的两套、入伙后半年免供楼XX国际中心区星河十年，决胜中心区中心区77-323m2XX礼都华强北住酒店？不如去金茂礼都投资、服务式酒店公寓当天落定额外98折XX东方华侨城103平米豪装单位，限量特惠一口价78.8万位置/环境/户型送豪华精装修XX时代东门缤纷时代，铺就业主子女青云路地段/户型/社区配套送一年管理费66-160m2从上表可可知，近近期楼盘盘营销手手法以促促销为主主案例某某市某月月媒体广广告监测测4、XX周媒体体广告量量统计表表楼盘名称投放次数比例版面面积比例XX特区报2346%15P52.1%XX都市报612%2.8P9.7%XX商报1836%8.5P29.5%XX晚报36%2.5P8.7%合计50100%28.8P100%从上表可可知，《《XX特特区报》》在开发发商和消消费者的的认知程程度最高高专项地产产信息调调研4专项地产产信息调调研专项调研研的范围围专项调研研设计流流程专项调研研的方法法专项调研研信息、、资料的的整理和和分析专项调研研分析的的方法和和技巧专项调研研的范围围专项调研研是在现现有的资资料库和和二手资资料无法满足足决策需要要的情况况下，根根据需要决策策的问题题和调研的目目的所设定的的一种定定制化的的调研。。专项调调研既可可以由专专业的第第三方市市调公司司完成，，也可以以由企业业自行操操作。对对于房地地产行业业来说，，适用于于专项调调研的信信息包括括以下几几个方面面：地块信信息息（地快性性质、现现状、周周边环境境及配套套…）目标客户户信息（已购/潜在客客户的认认知、购购买行为为、生活活特征、、媒体接接触…））目标市场场信息（市场背背景、市市场总量量及分解解、市场场现状及及走势……）竞争对手手信息（企业规规模、发发展区域域、产品品类型、、营销模模式、宣宣传卖点点…）专项调研研设计流流程调研问题需决策问题调研目的调研方法①②③⑤④案头调查方案设计⑥解决问题实施调研解决问题专项调研研设计流流程调研问题需决策问题调研目的调研方法①②③④案头调查方案设计解决问题实施调研解决问题调研的最最终目的的是为决决策者提提供决策策依据，，因此在在调研前前必须准准确的把把握需要要决策的的问题，，以利于于制定相相应的调调研目的的和计划划。专项调研研设计流流程调研问题需决策问题调研目的调研方法①②③④案头调查方案设计解决问题实施调研解决问题例如决策问题题是我们们需要了了解销售售额直线线下滑的的原因并并提出相相应对策策。调研问题题：是否有新新的竞争争对手？？对手是否否有新的的销售举举措？我们剩余余的产品品结构如如何？宏观环境境和政策策法规是是否有变变化？消费者对对新的广广告有什什么看法法和感受受？……专项调研研设计流流程调研问题需决策问题调研目的调研方法①②③④案头调查方案设计解决问题实施调研解决问题接下来我我们要从从我们现现有的资资料中中进行搜搜索，包包括我们们所建立立的“常规信信息调研研资料库库”和通过网网络、官官方发布布的信息息及其他他二手资料料。专项调研研设计流流程调研问题需决策问题调研目的调研方法①②③④案头调查方案设计解决问题实施调研解决问题如果案头调查查无法满足决决策的需要，，我们就要开开始进行专项项调研的设计计。首先我们要根根据调研问题题明确调研的的目的，房地地产调研目的的将决定调查查的内容、规规模和方式等等……专项调研的方方法专项调研的方方法很多，但但归纳起来主主要有两大类类；定性研究定量研究这两种研究方方法在原理、、功能、回答答或解决的问问题、数据收收集方式等方方面有着明显显的区别。在实际研究中中，定性研究究与定量研究究常配合使用用。在进行定定量研究之前前，研究者须须借助定性研研究确定所要要研究的现象象的性质；在在进行定量研研究过程中，，研究者又须须借助定性研研究确定现象象发生质变的的数量界限和和引起质变的的原因。定性研究与定定量研究的区区别1定性研究定量研究目的：获得人们想法、感受等方面的较深层反应的信息，主要用于了解目标人群有关态度、信念、动机、行为等有关问题。（目的是获取知晓深层次的动机及情绪心理）将数据定量表示，并将结果从样本推广到所研究的总体定性研究与定定量研究的区区别2定性研究与定定量研究在原原理和方法上上的不同定性定量将顾客描述和理解成一个人将顾客当作群众市场一分子来试验和测量使用小样本使用大样本无结构限制，灵活的一旦确认后，有结构限制，固定的讨论提纲或指南固定形式的问卷根据反应根据问题定性研究与定定量研究的区区别3定型研究告诉诉你为什么而定量研究告告诉你有多少我们可以使用用定性研究进进行认识、发发现、判断、、了解，而不不能进行测量量、监控、估估计和预测，，这方面的问问题应当用定定量研究的方方法去解决。。定量定性可以告诉我们有超过55%的客户曾经咨询了60平以下的小户型，但只有15%的客户购买了小户型。可以告诉我们为什么其他40%的客户最终没有选购的原因。定性研究与定定量研究的方法类型方法说明定性研究访谈法深度访谈法1对1小组（焦点）访谈法小组资料分析法文献法二手资料法定量研究调查（问卷）法入户、拦截访问法电话访问法网络调查法统计法客流量统计等客户询问、销售记录等混合观察法实地调查、行为观察既可用于定性也可用于定量试验法口味、舒适度测试等定性研究与定定量研究矛盾盾有的时候，定定性和定量研研究的结果恰恰恰相反。例如：如果在在人们在购买买汽车时进行行调研，消费费者最为重视视因素的排序序，安全性能能往排在第一一位，但在实实际购买中却却发现，只要要基本的保障障达到了，消消费者关心的的往往是一些些比如真皮座座椅、卫星导导航等琐碎的的细节。人们说的和做做的，往往是是不同的。专项调研信息息、资料的整整理和分析方法一：依据据论点找论据据通过对调查数数据的分析，，来证实或证证伪原先的定定性假设。如前面提到的的“销售额直线线下滑的原因因”，我们在调研研之前通过结结构化的方法法将决策问题题转化为调研研问题，现在在就应该用数数据来验证这这些问题的真真伪。依据假设筛选选资料资料核查证伪确定表达方式式文字表达图表组合表达证实专项调研信息息、资料的整整理和分析方法二：依据据论据找论点点有的时候我们们需要从大量量的原始数据据中找出论点点。例如对某某城市中一个个区域的房地地产竞争情况况调查，在开开始时我们并并没有什么假假设性的观点点，我们需要要在对调查资资料的整理、、分析中找出出观点。整理过程中的的分析资料核查无价值能说明的问题题文字表达图表组合表达有价值放弃专项调研分析析的方法和技技巧结构化化———与调调查前的方案案对号入座20/80法法则———明确分析析的主次随用而变变——相相同数据，，不同组合，，不同结果（（见案例）让数据直观体体现主题———用图表表说话案例某某楼盘户型型及面积配比比图表户型间隔建筑面积（m2）各面积比例套数（套）户型比例一房一厅50-6012.9%8012.9%二房二厅65-7516.1%10041.8%75-9025.7%160三房二厅90-10019.3%12043.4%100-11014.5%90复式130-1501.9%121.9%合计100%562100%结论：从上表表可知……案例某某区域户型型及销售一览览表楼盘名称建筑面积（m2）各面积比例销售率（约）XX华庭60以下26%41%60-8061%57%100-12013%43%XX雅阁60-8047%80-10018%100-12035%XX山居60以下50%27%60-8017%46%100-12025%16%120-1508%9%……………………房地产营销决决策体系5房地产营销决决策体系房地产调研常常用分析方法法房地产营销决决策体系框架架项目征地市场场决策模式产品研发决策策模式项目推售阶段段的决策模式式房地产调研常常用分析方法法板块分析法交叉分析法个案分析法房地产调研常常用分析方法法——板块分分析法市场的竞争不不但是楼盘间间的竞争，也也是板块的竞竞争。（借鉴鉴股市分析方方法）分析原理：房地产具有极极强的地域性性特征，一般般同一板块的的楼盘在销售售价格、目标标客户、户型型组合等方面面都较为接近近，通过对各各个板块的分分析及比较，，掌握各板块块的市场特征征及竞争态势势。（如：所所谓的CBD商务中心区区域，大连的的西山板块等等）板块的分分析可以应用用在对板块的的炒作和策划划方面。影响板块划分分的主要因素素：因素一：城市市路网结构，，最常见的是是一路之隔或或一河之隔而而发展迥异。。因素二：心理理认知，许多多市民会对城城市某个区域域存在传统上上的心理认知知。因素三：区位位特征，如机机场板块，沿沿江板块等房地产调研常常用分析方法法——板块分分析法分析指标：板块分析重点点在于对项目目所处板块的的分析，其目目的是找出该该板块的市场场特征及竞争争态势。通常常包括以下指指标：销售率指标产产品类类别指标价价格指标户户型指标标客户户类别及推广广板块发展前景景（宏观、微微观、可能变变量）板块居住条件件（交通、就就业、居住环环境、商业、、街区）房地产调研常常用分析方法法——交叉分分析法通过变量的多多重交叉、综综合分析得到到一个全面结结果。在房地地产分析中，，交叉分析经经常用于综合合性的分析评评述。影响房地产决决策的因素非非常的复杂，，单一指标通通常难以充分分说明全貌。。例如：根据交叉分析析，35-45岁岁这个年龄段是是再次购房人人群中的主力力，该年龄组组中再次购房房者占这个年年龄组全部被被访者的36.84%，同时占到了了全部在此购购房者的41.18%。这个年龄段段是事业趋于于成熟的时期期，有条件对对原来购置的的过渡型住宅宅进行更换，，是值得尤其其重视和关注注的群体。“年龄”““购房者者类型”房地产调研常常用分析方法法——个案分分析法个案分析法是是了解和掌握握竞争项目的的最好方法，，是房地产行行业的基础分分析方法。个案分析不仅仅仅局限楼盘盘调查表所了了解的基础数数据，还要融融合楼盘各方方面情况进行行深入的分析析。分析对象:明星楼盘热销、滞销楼楼盘潜在竞争（未未售楼盘）房地产营销决决策体系框架架财务可行市场可行客户需求竞争条件项目特征经济分析客户特征核心诉求市场机会竞争分析项目征地市场场决策模式企业分析及发发展战略决策策项目市场可行行性决策项目财务可行行性研究项目属性企业分析（战略、能力）市场分析财务分析放弃不可行放弃不可行放弃不可行征地决策项目的市场可可行性决策项目属性地块分析周边资源分析投资环境区域经济环境区域市政规划区域人文环境区域市场区域开发分析区域销售分析区域房屋空置分析区域竞争同周期竞争分析同目标市场竞争分析同区域竞争分析SWOT分析市场空间评估占有率评估市场可行性评估内容指标体系分析指标地块分析地块经济技术指标占地面积容积率建筑密度绿化率建筑限高使用年限等用地性质权属，使用年限用地现状四至范围、地势、地面现状，地质、地下情况等拆迁分析地块内是否需要拆迁、拆迁量等情况地块周边资源分析项目用地周边环境调查自然环境情况历史人文环境状况环境污染状况地块交通条件调查项目交通设施状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状周边市政配套设施调查购物、文化教育医疗卫生、金融邮政、休闲、健身综合分析综合上述情况综合分析，可能存在哪些对项目有利或不利的因素，项目的优势或劣势在那里，将会对项目构成什么样的影响。同时，结合项目确定下面市场研究的范围，初步明确产品类别及档次定位。案例项项目的市场场可行性决策策——项目属属性分析以下以“项目目属性”作为为案例，其他他部分不做展展开介绍，详详细内容可参参照《万科地地产项目可行行性报告内容容指引》项目的财务可可行性决策项目属性企业分析（战略、能力）市场分析财务分析放弃不可行放弃不可行放弃不可行征地决策进行财务可行行性研究的基基础和前提是是市场可行。。项目的财务可可行性决策财务可行性研研究是指在具具体实施某一一方案前，对对拟建项目在在技术上、经经济上、工程程上的可行性性进行论证、、研究和评价价。项目财务可行行性决策模式项目投资预算算资金流量及筹筹措项目效益分析析项目风险评估估案例XX地块财财务可行性评评估模块投资估算房地产项目一一般采用分项项估算法，然然后进行汇总总，主要内容容：土地费用前期工程费用用基础设施建设设费用建筑安装工程程费用公共配套设施施建设费用开发间接费用用管理费用销售费用财务费用开发期内各种种税费支出其他成本支出出估算不可预见费用用收入预测2.1基础础数据与参数数选取房产租售价格格租售进度及付付款计划（附附：项目各类类物业租售计计划表）2.2税费费率（附：税税费率表）2.3租售售收入与成本本费用估算销售收入与经经营税金及附附加估算表出租收入与经经营税金及附附加估算表融资方案资金筹集计划划资金使用计划划案例XX地块财财务可行性评评估模块4.财务评评价4.1编制制财务评价报报表项目损益表财务现金流量量表（全部投投资）资本金投资现现金流量表资金来源与运运用表资产负债表4.2静态态获利性分析析利润总额可分配利润可交纳税金（（经营税金+企业所得税税+土地增值值税）投资利润率资本利润率4.3动态态获利性分析析税前FIRR/税前FNFV/税前前投资回收期期税后FIRR/税后FNFV/税后后投资回收期期资本金内部收收益率/FNPV4.4不确确定性分析敏感性分析盈亏平衡分析析5.风险分析析市场风险分析析经营管理风险险分析金融财务风险险分析6.综合评评价经济评价社会、环境评评价存在问题与建建议总体结论及建建议产品研发阶段段决策模式对于产品研发发阶段，需要要重点关注的的是：客户、客户的的需求产品的价值及及核心价值产品表现市场调研产品定位策划划设计任务书项目规划设计计客户需求产品决策产品价值产品研发阶段段决策模式———客户及客客户需求研究究一：客户构成成研究客户构成研究究就是对客户户群的细分和和定义，这个个过程中我们们必须注意的的是客户类型型的划分依据。例如：可以依依据地域划分分，也可以根根据购买动机机划分，还可可以根据