房地产银行按揭贷培训

房地产银行按揭贷款培训孙圣林Tel、住房按揭贷款概念是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。二、要选定最适合自己的还款方式目前基本上有三种个人住房贷款还款方式：

1、等额本金还款方式

等额本金还款方式比较简单。顾名思义，这种方式下，每次还款的本金还款数是一样的。

2、等额本息还款方式

即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。3、公积金贷款方式

是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。1、等额本金还款方式

每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率每月应还本金=贷款本金÷还款月数每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率总利息=还款月数×(总贷款额×月利率-月利率×(总贷款额÷还款月数)*(还款月数-1)÷2+总贷款额÷还款月数)月利率=年利率÷12等额本金还款的计算公式（熟记）月还款金额＝A÷N＋（N－n）×R

A：总贷款额N：总还款期数（10年就是120期）n：已还款期数R：贷款月利率

2、等额本息还款法：每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1＋月利率)＾还款月数〕÷〔(1＋月利率)＾还款月数-1〕每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金公积金贷款计算公式为贷款额度=[（借款人或夫妻双方月工资总额+借款人或夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数40%-借款人或夫妻双方现有贷款月应还贷额]×12（月）×贷款年限。其中月工资总额=公积金月缴额/（单位缴存比例+个人缴存比例）按房屋价格计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数个人贷款最高限额20万元；夫妻双方贷款最高限额30万元。申请公积金贷款的基本流程

(公积金五年以下含五年年利率4%；公积金五年以上年利率4.50%）

1）借款人到单位交存住房公积金的住房资金管理(分)中心提出申请，介绍本人情况、领取材料。2）准备齐全的文字材料，交住房资金管理(分)中心审核，包括核验借款申请表、购房行为是否合法、核定贷款额度和期限、确定贷款担保方式等。需要评估的贷款，由指定评估机构进行评估。3）初审合格，住房资金管理中心开具调查通知单，由受托银行对借款人进行调查，并指导借款人填写有关贷款合同。调查内容包括：核实收入情况有保证的人，保证人是否具有保证资格等。4）经受银行调查合格，受托行出具调查意见递交住房资金管理(分)中心，由住房资金管理(分)中心审批。5）审批通过，住房资金管理(分)中心签发委托贷款通知单。银行通知借款人办理放贷手6）借款合同生效，住房资金管理(分)中心将资金划入委托贷款基金账户，再由受托行将资金划入开发商账户。7）借款人按照规定的方式按时归还借款。8）借款人还清贷款本息，借款合同和有关担保解除，有关凭证返还借款人(抵押人或出质人)申请商业贷款的基本流程

（首套房：首付三成，基准利率6.55%；二套房：首付六成，基准利率的1.1倍7.205%；三套房，停贷。）

1、购房人与公司签订的《马鞍山市商品房预（现）售房买卖合同》、30%（商业50%）以上房款收据；2、购房人有效身份证件、婚姻状况证明（结婚证或单身证明）；3、购房人收入证明（银行提供置于售楼处）、近期三个月以上银行流水（法人近期三个月以上税票）；4、其它业务一般规定1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）60岁的年龄。2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。3、按揭主要还款方式分为等额本金和等额本息两种，购房人可自由选择。等额本金为按月还本付息，先多后少；等额本息为按月还本付息，每月还款额不变（利率调整变化）。住房按揭贷贷款流程1、项目销销售组与购购房人签订订《商品房房预（现））售房买卖卖合同》，，根据合同同要求，付付清所需首首付房款；；2、自签订订商品房买买卖合同之之日起5日日内，向房房产交易中中心市场所所申请合同同备案登记记。3、自首付付款付清之之日起七日日内购房人人提供符合合按揭银行行要求的资资料，直接接向公司合合作银行提提出申请。。具体包括括：房屋买买卖合同（（备案登记记）、房款款收据、身身份证、婚婚姻证明、、收入证明明及银行认认为需要提提供的其他他资料。住房按揭贷贷款流程4、贷款行行对购房户户的各方面面情况及手手续进行调调查、审查查，与符合合基本条件件的购房人人（包括购购房人之妻妻）办理初初步手续，，具体包括括借款申请请书、共同同还款声明明、承诺、、谈话笔录录、借款合合同、借据据等；随后后购房人在在贷款行开开立存款账账户或银行行卡，银行行报上级行行进行审批批。5、申请审审批期限一一般为7日日内。对超超过该期限限的，营销销部及时与与银行对接接、了解情情况、解决决问题，积积极协助购购房人办妥妥贷款，及及时与按揭揭银行签订订阶段担保保手续。问题客户的的处理（1）对正正在申请阶阶段的购房房人，由于于自身原因因申请取消消按揭贷款款的，自取取消之日起起20日内内，购房人人应按一次次性付款方方式付清余余款；（2）因银银行最终批批准的贷款款额度未达达到按揭总总额时，购购房人应在在银行批复复之日起10日内补补足余款；；（3）购房房人由于信信用、身份份、还款能能力等各方方面自身原原因，导致致银行按揭揭贷款未获获批准的，，出卖人不不予退房。。根据实际际情况，首首选调整贷贷款行另行行申请，仍仍未批准的的，经购房房人申请，，可以变更更购房人，，合同购买买人变更为为与购房人人有家庭、、亲属关系系的相关人人员，营销销部应及时时申请注销销商品房买买卖合同，，另行签订订合同。如如购房人不不予变更合合同，应在在银行按揭揭贷款未获获批准之日日起，按照照一次性付付款的方式式30日内内付清房款款，违约按按照合同相相关规定执执行。（4）对于于久拖不到到贷款行申申请按揭贷贷款的客户户，销售人人员应建立立督促机制制，并将电电话通知记记录登记，，连续三次次（15日日内）通知知仍未办理理，应按照照合同规定定计收违约约费用。住房按揭贷贷款流程6、贷款行行批准购房房人借款后后，公司凭凭进账单给给购房人开开收款收据据和发票。。7、项目竣竣工初始登登记后（取取得大证后后），进入入抵押登记记程序。以个人贷款款一万元计计算的月还还款情况表表以个人贷款款一万元计计算的月还还款情况表表以个人贷款款一万元计计算的月还还款情况表表以个人贷款款一万元计计算的月还还款情况表表以个人贷款款一万元计计算的月还还款情况表表以个人贷款款一万元计计算的月还还款情况表表说明1、贷款期期限在一年年以内(含含一年）的的贷款，实实行到期本本息一次性性清偿方法法，按贷款款合同约定定利率执行行，不随银银行存、贷贷利率调整整而调整；；2、贷款期期限在一年年以上的贷贷款，根据据中国人民民银行规定定，进行调调整。3、最终还还款额以贷贷款银行算算出结果为为准。银行认定二二套房的条条件以子女名义义购房案例：安先先生名下有有一套住房房，夫妻俩俩想为正在在上高中的的儿子(现现未成年)，购置一一套房留作作日后结婚婚使用，想想以儿子的的名义再申申请贷款购购房。解析：根据据“国十一一条”中的的条款，家家庭成员包包括借款人人、配偶及及未成年子子女，也就就是说未成成年子女也也是被划为为家庭范畴畴的，所以以安先生家家庭用儿子子的名义申申请贷款购购房时，也也会按照二二套房政策策执行的，，即需首付付60%、、利率上浮浮1.1倍倍。银行认定二二套房的条条件未成年有房房产，成年年后再购房房案例：常先先生父母曾曾在其未成成年时过户户一套房产产给他。现现如今常先先生为了避避免日后房房价再上涨涨，想以自自己的名义义再贷款买买一套房。。解析：像常常先生这种种情况，如如果再贷款款购房的话话，是会被被认定为二二套房的，，因为根据据目前银行行认贷又认认房，常先先生如果不不出售现有有房产的情情况下，再再贷款购房房是属于二二套房，将将按照二套套房的政策策执行。而而如果按过过去政策，，未成年时时的房产只只要没贷款款，再申请请房贷不算算二套房。。银行认定二二套房的条条件全款购住房房再贷款购购房案例：丁女女士名下现现有一套住住房，为之之前全款购购买，因为为父母在老老家年岁已已大，想在在其现在居居住的小区区再买一套套房来接老老人居住，，以便照顾顾他们。解析：虽然然丁女士没没有贷过款款，但只要要是在房屋屋产权交易易系统中能能够查到丁丁女士名下下有房产，，在不卖掉掉且申请贷贷款的情况况下，是会会被认定为为二套房的的。银行认定二二套房的条条件贷款买房出出售后再买买案例：鄂先先生2000年曾贷贷款购买过过一套房产产，现考虑虑到孩子上上学问题，，想将此房房产出售后后，去孩子子学校附近近再买一套套房来居住住。解析：目前前银行对二二套房认定定是“认房房又认贷””，也就是是说虽然鄂鄂先生将这这套房产出出售后，家家庭名下没没有住房，，但因为其其之前有贷贷款记录，，所以之前前贷款购买买的房产出出售后，再再购买时也也会被算作作二套房。。银行认定二二套房的条条件先商贷买房房再用公积积金案例：范女女士第一次次贷款购房房时使用的的是商业贷贷款。后来来单位为其其缴存了公公积金，她她想卖掉现现在的房子子用公积金金贷款再购购买一套房房。解析：目前前公积金贷贷款政策也也比较严格格，只要借借款人有过过贷款记录录，不论结结清或出售售，即便从从未使用过过公积金贷贷款，首次次使用也会会被算作二二套房，所所以，范女女士如使用用公积金再再购房的话话，首付比比例也将为为60%。。银行认定二二套房的条条件婚前一方有有房婚后再再买房案例：关先先生结婚前前曾贷款购购买过一套套房，现已已与韩小姐姐结婚多年年，想用韩韩小姐的名名义再贷款款购买一套套住房。解析：结婚婚后虽然户户口没有落落在一起，，但是夫妻妻肯定在民民政局有过过结婚登记记，而银行行在批贷时时除要求借借款人提供供户口本外外，还会要要求借款人人提供婚姻姻状况证明明，而结了了婚的夫妻妻不能提供供单身证明明，所以另另一方再购购房时也会会被算作第第二套房。。银行认定二二套房的条条件夫妻贷款购购房离异再再