房地产开发报建工作流程培训

房地产开发报建工作流程——发展管理部田秀品2011年3月流程图第二部分目录开发准备第一部分第2

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页吉林市中海宏洋房地产开发有限公司一、注册公司取得《营业执照》二、房地产开发企业取得《资质证书》新成立公司当年取得暂定资质《房地产开发企业资质证书》

房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。根据《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。《房地产开发企业资质证书》是进行房地产开发建设的基本条件。第4

页房地产开发企业一级资质申报条件

注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100％；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人：工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。第5

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页资质证书国有土地使用证建设用地规划许可证建设用地批准书建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房（预）销售许可证产权证竣工备案证建设项目投资计划环保批复建筑节能审查意见人防审批书施工报建招投标管理勘察设计管建设监理管交易中心质量监督管安全监督管造价管理双拖欠执法监察一次性缴费防雷验收环保验收三表检测室内环境检测规划验收消防验收节能验收安全验收正式电验收燃气验收

吉林市报批报建流程图-1吉林市报批报建流程图-2第8

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页流程图第二部分目录录开发准备第一部分第11页开发流程第三部分总结第四部分第12页1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》（副本）选址址立项项取得得土土地地规划划设设计计开工工建建设设竣工工验验收收2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设开发发流流程程开盘盘销销售售1.领取《商品房销售许可证》2.《住宅质量保证书》1.《住宅使用说明书》3.《竣工备案表》第13页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发发流流程程性第14页建设用地规划许可证一、、““五五证证””齐齐备备商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五开发发流流程程《建设设用用地地规规划划许许可可证证》是建建设设单单位位在在向向土土地地管管理理部部门门申请请征征用用、、划划拨拨土土地地前前，经经城城市市规规划划行行政政主主管管部部门门确确认认建建设设项项目目位位置置和和范范围围符符合合城城市市规规划划的的法法定定凭凭证证，，是是建建设设单单位位用用地地的的法法律律凭凭证证。。《国有有土土地地使使用用证证》是证证明明土土地地使使用用者者(单位位或或个个人人)使用用国国有有土土地地的的法法律律凭凭证证，，受受法法律律保保护护。。开发发流流程程第15页选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；申报材料：提供计委、规划、土地部门相关审批材料申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料；开发商选址、立项国土局国有土地使用证计委项目建议书，可研报告规划局建设用地规划许可证开发发流流程程第16页《建设设工工程程规规划划许许可可证证》是有有关关建建设设工工程程符符合合城城市市规规划划要要求求的的法法律律凭凭证证，，是是建建设设单单位位建建设设工工程程的的法法律律凭凭证证，，是是建建设设活活动动中中接接受受监监督督检检查查时时的的法法定定依依据据。。没有有此此证证的的建建设设单单位位，，其其工工程程建建筑筑是是违违章章建建筑筑，，不不能能领领取取房房地地产产权权属属证证件件。《建筑筑工工程程施施工工许许可可证证》(建筑筑工工程程开开工工证证)是建建筑筑施施工工单单位位符符合合各各种种施施工工条条件件、、允允许许开开工工的的批批准准文文件件，，是是建建设设单单位位进进行行工工程程施施工工的的法法律律凭凭证证，，也也是是房房屋屋权权属属登登记记的的主主要要依依据据之之一一。。开发发流流程程第17页选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文化环保、消防等相关意见）规划局建设用地规划许可证规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设局建设工程施工许可证开发发流流程程第18页建设局建筑工程施工许可证计委开工报告审批房管局商品房预销售许可证《商品品房房销销售售(预售售)许可可证证》是市市、、县县人人民民政政府府房房地地产产行行政政管管理理部部门门允允许许房房地地产产开开发发企企业业销销售售商商品品房房的的批批准准文文件件。。开发发流流程程选址立项取得土地规划设计开工建设开盘销售竣工验收第19页开发发流流程程《竣工备案证》建设局建筑工程施工许可证测绘公司出具《测绘报告》房管局商品房预销售许可证取得《竣工备案证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收开盘销售第20页第21页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发发流流程程立项项开工工建建设设规划划设设计计取得得土土地地选址址开盘盘销销售售人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告本阶阶段段,如果果需需要要寻寻找找合合作作伙伙伴伴,则需需要要签签定定合合作作意意向向,协议议及及合合同同书书市场场前前期期判判断断只只是是宏宏观观方方面面的的粗粗略略判判断断,仅从从所所在在区区域域的的市市场场供供求求与与潜潜力力进进行行判判断断开发发流流程程二、、办办理理程程序序第22页竣工工验验收收立项项开工工建建设设规划划设设计计取得得土土地地选址址人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告开发发流流程程开盘盘销销售售第23页竣工工验验收收立项项开工工建建设设规划划设设计计取得得土土地地选址址人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》1.《建设用地规划许可证》规定提交文件2.《国有土地使用证》规定提交文件开发发流流程程开盘盘销销售售竣工工验验收收第24页办理理《建设设用用地地规规划划许许可可证证》:需准准备备文文件件如如下下：：立项项批批复复建设设项项目目规规划划审审批批表表市政政府府征征地地批批复复用地地钉钉桩桩成成果果按规规划划意意见见书书要要求求取取得得的的有有关关协协议议及及批批复复文文件件审定定设设计计方方案案通通知知书书立项项开工工建建设设规划划设设计计取得得土土地地选址址办理理《国有有土土地地使使用用证证》:需准准备备文文件件如如下下：：立项项批批复复办理理土土地地出出让让手手续续申申请请审定定设设计计方方案案通通知知书书土地地评评估估报报告告原原件件出让让合合同同附附图图，，一一式式五五份份，，附附图图为为：：钉钉桩桩图图或或审审计计设设计计方方案案通通知知书书附附图图，，原原土土地地方方国国有有土土地地使使用用证证附附图图（（加加盖盖双双方方公公章章））《建设设用用地地规规划划许许可可证证》及钉钉桩桩成成果果通通知知单单建筑筑面面积积与与用用途途说说明明书书加盖盖工工商商部部门门备备案案章章的的营营业业执执照照复复印印件件《建设设用用地地批批准准书书》或原原用用地地单单位位的的《国有有土土地地使使用用证证》、《房屋屋所所有有权权证证》、国国有有土土地地权权属属来来源源证证明明文文件件（（原原件件））与原原用用地地方方签签定定的的土土地地使使用用权权及及地地上上物物补补偿偿协协议议、、联联建建协协议议及及相相关关文文件件房地地产产开开发发企企业业资资质质证证书书等等开发发流流程程开盘盘销销售售竣工工验验收收第25页立项项开工工建建设设规划划设设计计取得得土土地地选址址人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》项目设计方案办理理《建设设工工程程规规划划许许可可证证》:需准准备备文文件件如如下下：：消防防、、人人防防、、交交通通、、供供电电、、给给水水、、市市政政、、燃燃气气电电力力等等部部门门意意见见建设设项项目目规规划划审审批批报报表表审定定设设计计方方案案建筑筑工工程程施施工工设设计计图图纸纸工程程档档案案登登记记证证明明按审审定定设设计计方方案案要要求求取取得得的的协协议议通通知知书书开发发流流程程开盘盘销销售售竣工工验验收收第26页立项项开工工建建设设规划划设设计计取得得土土地地选址址人目的事向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取《建筑工程施工许可证》项目设计方案开发发流流程程开盘盘销销售售竣工工验验收收第27页立项项开工工建建设设规划划设设计计取得得土土地地选址址开盘盘销销售售人目的事向政府提交文件开发商销售回款开始销售之前取得的所有证开发发流流程程竣工工验验收收第28页上一一步步:建委委工工程程处处同意意开开工工，，办办理理开工工许许可可证证施工工单单位位进进场场开开始始施施工工，，小小区区红红线线内内市市政政报报装装上上下下水水、、道道路路、、煤煤气气、、电电、、委委托托设设计计、、施施工工办理理<商品品房房预预售售许许可可证证>立项项开工工建建设设规划划设设计计取得得土土地地选址址人目的事向政府提交文件开发商完成建造,交付验收，业主入户1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证全部工程竣工四方验收、检验单签字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收出库分配及办理<商品房销售许可证>、办理<产权证>运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段开盘盘销销售售第29页竣工工验验收收第30页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发发流流程程开发发流流程程第31页《防防雷雷装装置置竣竣工工验验收收委委托托书书》》《室室内内环环境境空空气气污污染染检检测测报报告告》》《建建筑筑工工程程强强制制检检定定计计量量器器具具验验收收报报告告单单》》又又称称三三表表检检测测报报告告单单。。包包括括水水表表，，电电表表，，燃燃气气表表。。三、、竣竣工工备备案案开发发流流程程第32页《建建设设工工程程竣竣工工规规划划验验收收合合格格通通知知书书》》又又称称规规划划验验收收。。《建建设设项项目目竣竣工工环环境境保保护护验验收收报报告告表表》》节能能验验收收，，是是在在整整个个工工程程竣竣工工验验收收过过程程中中时时间间跨跨度度最最长长的的一一项项工工作作。。包包括括墙墙体体材材料料、、外外保保温温系系统统、、塑塑钢钢窗窗等等多多项项指指标标。。《安安全全防防范范工工程程验验收收表表》》《城城建建档档案案移移交交、、验验收收单单》》三、、竣竣工工备备案案开发发流流程程第33页《竣竣工工备备案案证证》》施施工工单单位位、、监监理理单单位位需需提提前前准准备备好好各各项项资资料料，，报报送送市市质质监监站站各各区区监监督督科科审审查查后后由由科科内内形形成成质质量量监监督督报报告告、、经经市市质质监监站站备备案案科科审审查查后后移移交交城城建建档档案案馆馆存存档档供电电报报验验由由于于正正式式用用电电验验收收手手续续烦烦琐琐，，验验收收时时间间较较长长，，故故客客户户资资料料需需核核对对的的准准确确性性尤尤为为关关键键，，以以免免录录入入客客户户资资料料时时出出现现不不必必要要的的麻