房地产策划师培训第章

房地产策划师

（国家职业资格二级）培训讲义成都市温江柳岸策划陈良敏第三章房地产项目投资策划第一节项目效益评估第二节项目风险评估第三节编制商务计划书第一节项目效益评估学习单元1房地产项目成本估算学习单元2房地产项目投资收益评估学习单元1房地产项目成本估算重点掌握：房地产项目成本费用估算方法房地产经营税费估算方法能够理解：房地产项目成本费用构成房地产经营税费构成1、房地产项目成本费用构成（1）开发成本土地使用权出让金土地征用及拆迁安置补偿费前期工程费☆规划设计费☆项目可行性研究费☆地质勘察测绘费☆三通一平费建安工程费☆土建工程费☆设备及安装工程费基础设施费公共配套设施费不可预见费开发期间税费（2）开发费用管理费用销售费用财务费用2、开发成本的估算（1）土地使用权出让金

国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使作权出让金。土地出让金底价的估算一般可参照政府当期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等困素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。（2）土地征用及拆迁安置补偿费土地征用费根据《土管理法》的规定，国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费，水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、新菜地、鱼塘开发基金、征地管理费等。国家和各省市对各项费用的标准都做出了具体的确定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。补偿费在城镇地区，国家或地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按单位规定给予补偿。（3）前期工程费前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、策划及可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

☆项目的规划、设计、策划及可行性研究所需的费用一般可的按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，策划及可行性研究费占项目总投资的0.2%～3%，水文、地质、勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。☆“三通一平”等土地开发费用主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。（4）建安安工程费建安工程费费是指直接接用于工程程建设的总总成本费用用。主要包包括建筑工工程费（结结构、建筑筑、特殊装装修工程费费）、设备备及安装工工程费（给给排水、电电气照明、、电梯、空空调、煤气气管道、消消防、防雷雷、弱电等等设备及安安装）以及及室内装修修工程费等等。在策划及可可行性研究究阶段，建建安工程费费的估算，，可以采用用单元估算算法，单位位指标估算算法、工程程量近似匡匡算法、概概算指标估估算法等，，也可根据据类似工程程经验估算算。☆单元估算算法单元估算法法是指以基基本建设单单元的综合合投资乘以以单元数得得到项目或或单项工程程总投资的的估算方法法。如以每每间客房的的综合投资资乘以客房房数估算一一座酒店的的总投资。。以每张病病床的综合合投资乘以以病床数估估算一座医医院的总投投资等。☆单位指标标估算法单位指标估估算法是的的指以单位位工程量投投资乘以工工程量得到到单项工程程投资的估估算方法。。一般说来来，土建工工程、水电电安装工程程及其他设设备安装工工程可的按按建筑平方方米造价计计算。其造造价指标可可参照有关关近似案例例获得。☆工程量近近似匡算法法工程量近似似匡算法采采用与工程程概预算类类似的方法法，先近似似匡算工程程量，配上上相应的概概预算定额额单价和取取费，近似似计算项目目投资。☆概算指标标法概算指标法法采用综合合的单位建建筑面积和和建筑体积积等建筑工工程概算不不了指标计计算整个工工程费用。。其估算公公式是：工程概算价价值=建筑筑面积×概概算指标当拟建工程程和参照工工程的建设设年份相隔隔几年时，，单方造价价必有面考考虑时间因因素的影响响，利用国国家或地区区发布的建建安工程造造价指数来来调整参照照工程的单单方造价。。☆类似工程程经验估算算法每一建设项项目都有其其自身个别别特点，因因此难以就就建安工程程费用中各各项所占的的比例定出出一个绝对对适用的标标准，但在在一定时期期和相对稳稳定的市场场状况下，，运用客观观的估算法法，加上对对实际个案案的经验总总结，可以以测算同各各类有代表表性物业的的建安工程程各项费用用的大致标标准。（5）基础础设施费基础设施费费又称为红红线内工程程费，包括括水、供电电、道路、、绿化、供供气、排污污、排洪、、电讯、环环卫等工程程费用。基础设施费费通常采用用单位指标标估算法来来计算。一一般说来，，详细估算算时，供水水工程可按按水增容量量（吨）指指标计算，，供电及变变配电工程程可按电增增容量（千千伏安）指指标计算，，采暖工程程按耗热量量（瓦特））指标计算算，集中空空调安装冷冷负荷量（（瓦特）指指标计算，，供热锅炉炉安装按每每小时产生生蒸气量指指计算，各各类围墙、、管线工程程按长度来来的指标计计算，室外外道路面积积平方米指指标计算。。粗略估算时时，则各项项基础设施施工程均可可按建筑平平方米或用用地平方米米造价计算算。（6）公共共配套设施施费公共配套设设施费主要要包括不能能有偿转让让的开发小小区内公共共配套设施施发生的支支出。公共共配套设施施费的估算算可参考““建安工工程费”的的估算方法法。（7）开发发期间税费费开发项目投投资估算应应考虑项目目在开发过过程中所负负担的各种种税金和地地方政府或或有关部门门征收的费费用。在一一些大城市市，这部分分已成为开开发建设项项目投资构构成中占较较大比重的的费用。各各项税费应应当根据当当地有关法法规定标准准估算。以以广州为例例，开发期期间的税费费主要包括括以下各项项：☆小区成片片开发（用用地面积大大于或等于于2万m2）的商品房房项目按基基建投资额额的5.5%计征；；☆零星开发发（用地面面积小于2万m2）的商品房房项目按基基建投资额额的11%计征。☆建筑工程程质量与安安全监督费费建筑工程质质量监督是是指对建筑筑工程的地地基基础、、主体结构构和总体工工程式质量量的评定、、验收；安安全监督是是指建筑工工程施工中中有关防高高空坠落、、物体打击击、机具伤伤害触电以以及防火、、防爆等安安全防范措措施的落实实和对执行行安全操作作规程的检检查监督。。计收办法和和标准：工工程质量监监督费按建建安工程总总造价2.5%征收收；安全监监督费技建建安总造价价1.5%征收。两两项合计为为建安总造造价的4%。☆非住宅供供电、用电电负荷费（（供电增容容费）计收办法和和标准：以以新增供电电容量为基基数，非住住宅按350元/kVA征收收。新增供电容容量的计算算标准：非非住宅按8kVA/100m2增容。。住宅免收收供电增容容费。☆预算定额额管理费计收办法和和标准：以以建安工程程量为基础础，按1%计收。☆建设工程程交易中心心招投标服服务费计收办法和和标准：以以中标价为为基础，按按0.5%%~0.9%计收收。☆工程建设设监理费（（施工阶段段）计收办法和和标准：以以监督工程程量为基础础，根据其其规模大小小按0.6%～2.5%计计收。☆其他税费费其他税费包包括项目需需在开发期期间缴纳的的报建费、、排水设施施有偿使用用费、城市市占道费、、开发企业业资质审查查费等，总总共约为基基建投资额额的1%～～2%。（8）不可可预见费不可预见费费包括备用金金（不含含工料价格格上涨备用用金）、不不可预见的的基础和其其他附加工工程增加的的费用、不不可预见的的自然灾害害增加的费费用。它依依据项目的的复杂程度度和前述各各项费用估估算的准确确程度，以以上述1～～6项费用用之和为基基数，按3%~5%计算。3、开发费费用的估算算（1）管理理费用管理费用是是指企业行行政管理部部门为管理理和组织经经营活动而而发生的各各种费用。。管理费用用可按项目目前述开发发成本之和和为基数，，取一个百百分比计算算。这个百百分数一般般为3%左左右。（2）销售售费用销售费用是是指开发建建设项目在在销售产品品过程中发发生的各项项费用以及及专设销售售机构或委委托销售代代理的各项项费用。主主要包括如如下三项：：☆广告宣传传及市场推推广费。约约为销售收收入的2%~3%☆销售代理理费。约为为销售收入入的1.5%～2%☆其他销售售费用。约约为销售收收入的0.5%～1%以上各项合合计，销售售费用约占占到销售收收入的4%～6%（3）财务务费用财务费用是是指为筹集集资金而发发生的各项项费用，主主要为借款款利息和其其他财务费费用（汇兑兑损失等））。借款利息主主要包括长长期利息和和流动资金金借款利息息。☆长期借款款利息的计计算。其计计算公式为为：每年应计利利息=（年年初借款本本息累计＋＋1∕2××本年借款款）×年利利率长期借款本本息的偿还还方式有两两种：①每年等额额偿还本息息和；②等额还本本，利息每每年照付。。☆流动资金金借款部分分是按全年年计息，利利息计人财财务费用，，每年照付付，期未一一次还本。。4、房地产产项目经营营税费估算算房地产项目目经营期间间的税费，，主要是指指其在销售售与交易阶阶段发生的的税费。它它们不参与与投资与成成本费用的的构成，只只是作为销销售收入的的扣减。（1）与转转让房地产产有关的税税费营业税营业税是对对在我国境境内提供应应税劳务(包括交通通运输业、、建筑业、、金融保险险业、邮电电通信业、、文化体育育业、娱乐乐业、服务务业)、转转让无形资资产或者销销售不动产产的单位或或个人所获获得营业额额征收的一一种税。税费的计收收办法和标标准：按营营业额(指指房地产销销售收入)的5％计计征。城市维护建建设税开征城市建建设税的目目的，是为为了进一步步扩大城市市建设，提提供城市维维护和建设设资金来源源。税费的计收收办法和标标准：以单单位和个人人实际缴纳纳的增值税税、营业税税、消费税税(对房地地产销售而而言，仅指指营业税)税额为计计征依据，，税率为7％，与““三税”同同时缴纳。。教育费附加加征收教育费费附加的目目的，是为为了加快发发展地方教教育事业，，扩大地方方教育经营营的资金、、来源。税费的计收收办法和标标准：以单单位和个人人实际缴纳纳的增值税税、营业税税、消费税税(对房地地产销售而而言，仅指指营业税)的税额为为计征依据据，附加率率为3％，，与“三税税”同时缴缴纳：防洪工程维维护费部分城市为为加强大江江大堤防洪洪保障国家家和人民生生命财产安安全而征收收，如广州州市开征的的防洪工程程维护费。。税费计收办办法和标准准：按每年年应纳税营营业额(房房地产销售售额)的0.9‰计计征。交易印花税税印花税是对对经济活动动中书立领领受各种凭凭证而征收收的税种。。房地产经经济活动中中书立设计计、建筑施施工承包合合同、房产产租赁合同同、借款抵抵押合同、、房地产转转移合同、、领受产权权证书等，，均要规定定缴纳印花花税。税费计收办办法和标准准：按房地地产交易价价的1‰，，买卖双方方各负担一一半，即各各负担0.5‰。交易服务费费房地产交易易服务费开开征的目的的是为了加加强房地产产交易管理理，保障房房产买卖双双方当事人人的合法权权益。该项项费用已包包括了与房房地产交易易有关的一一切手续、、估价及表表格、资料料等费用。。以广州市为为例，该项项税费的计计收办法和和标准为：：按房屋交交易额的0.2％计计征，买方方负担0.1％，卖卖方负担0.1％。。（2）土地地增值税土地增值税税，是以转转让房地产产取得的增增值额为征征税对象征征收的一种种税，其实实质是对土土地收益的的课税。税额计算土地增值税税实行四级级超率累进进税率。增值额未超超过扣除项项目金额百百分之五十十的部分，，税率为百百分之三十十；增值额超过过扣除项目目金额之百百分之五十十、未超过过扣除项目目金额百分分之一百的的部分，税税率为百分分之四十；；增值额超过过扣除项目目金额百分分之一百、、未超过扣扣除项目金金额百分之之二百的部部分，税率率为百分之之五十；增值额超过过扣除项目目金额百分分之二百的的部分，税税率为百分分之六十。。土地应纳税税额的计算算，按下列列公式进行行：土地增值额额＝转让房房地产的总总收入—扣扣除项目金金额应纳税额＝＝土地增值值额×适用用税率若土地增值值额超过扣扣除项目金金额50％％以上的，，即同时适适用于二档档或二档以以上适用税税率的，则则需分别计计算。土地增值税税适用税率率和速算扣扣除率简化计算可按增值额额乘以适用用的税率减减去扣除项项目金额乘乘以速算扣扣除系数的的简便方法法计算。公公式如下：：应纳税额＝＝土地增值值额×适用用税率—扣扣除项目金金额×速算算扣除率增值额的计计算所谓增值额额，是指纳纳税人转让让房地产所所取得的收收入减去扣扣除项目金金额后的余余额。☆转让房地地产的总收收入，包括括货币收入入、实物收收入和其他他收入；☆计算增值值额的扣除除项目，包包括：①取得土地地使用权所所支付的金金额。②开发土地地和新建房房及配套设设施的成本本。③开发土地地和新建房房及配套设设施的费用用。④旧房或建建筑物的评评估价格。。⑤与转让房房地产有关关的税金。。⑥财政部规规定的其他他扣除项目目。（3）企业业所得税企业所得税税是指对在在我国境内内实行独立立经济核算算的企业或或组织的生生产、经营营所得和其其他所得征征收的一种种税。税费的计收收办法和标标准：按企企业应纳税税所得额的的25％计计征。外资资企业的所所得税计收收办法和标标准同上。。学习单元2房房地产产项目投资资收收益评估估重点掌握：：房地产项项目投资效效益静态评评价与动态评价价能够理解：：房地产项项目评价的的作用和原原则1、房地产产项目评价价的作用和和原则财务评价是是在国家现现行会计制制度、税收收法规和市市场价格体体系下，预预测估计项项目的财务务效益与费费用，进行行财务盈利利能力分析析和偿债能能力分析，，编制财务务报表，计计算评价指指标，考察察拟建项目目的财务盈盈利能力、、偿债能力力等财务状状况，据以以判别项目目的财务可可行性。（1）财财务评价的的作用财务评价是是项目建议议书和可行行性报告的的重要组成成部分。财务评价结结论是主要要的决策依依据。非盈利项目目的财务评评价可以使使有关各方方做到心中中有数。财务评价是是方案比较较和选取的的重要手段段。配合投资各各方协议、、合同、章章程的谈判判，促使各各方在平等等互利基础础上进行经经济合作。。（2）财务务评价的原原则效益与费用用计算范围围的一致性性原则为了正确评评价项目的的获利能力力，必须遵遵循效益与与费用计算算范围的一一致性原则则。效益与费用用识别的有有无对比原原则采用有无对对比方法识识别投资项项目的效益益和费用是是国际上项项目评价中中通用的原原则，动态分析与与静态分析析相结合，，以动态分分析为主的的原则动态分析方方法是指根根据资金时时间价值原原理，考虑虑项目整个个计算期内内各年的效效益和费用用，采用现现金流量分分析的现值值法，计算算内部收益益率和净现现值等评价价指标。2、房地产产项目投资资效益的静静态评价（1）投资资收益率法法投资收益率率又称投资资利润率或或投资效果果系数，主主要用来评评价项目的的获利水平平。其计算算公式如下下：收益额投资收益益率=××100%项目投资资额式中：项项目投资资额是包包括贷款款利息的的总投资资；收益益额是房房地产开开发商品品的销售售净收入入。如商商品房销销售净收收入，土土地使用用权的转转让净收收入等。。税前投资资收益率率是以缴缴纳所得得税之前前的利润润作为收收益计算算的收益益率。税税后投资资收益率率是以缴缴纳的所所得税之之后的利利润作为为收益计计算的收收益率，，计算式式中的各各参数由由下式求求得；税前收益益额=销销售收入入－销售售成本－－销售税税金－还还贷款税后收益益额=销销售收入入－销售售成本－－销售税税金－还还贷款－－所得税税投资额=投资费费用+贷贷款利息息将所求得得的项目目投资收收益率与与一个事事先确定定的可以以接受的的投资收收益率标标准（称称之为基基准投资资收益率率）相比比较，便便可判定定该项目目的投资资经济效效益。（2）投投资回收收期法投资回收收期就是是用拟建建项目的的净收入入益来补补偿全部部投资所所需要的的时间，，即项目目开工建建设投放放资金的的回收时时间。当当房地产产开发的的商品房房供出租租经营时时，投资资回收期期对于评评价项目目投资的的经济效效益便有有实用价价值。按平均收收益额计计算投资资回收期期当项目投投入经营营后，每每年的收收益额大大致持平平，比较较均匀时时，可有有项目的的年平均均收益额额作为计计算投资资回收期期的依据据。其公公式：项目总投投资额投资回收收期=项目年平平均收益益额按累计收收益额计计算投资资回收期期对于年收收益额不不太均衡衡、相差差较大的的项目，，可用累累计收益益额来计计算项目目的投资资回收期期，即以以项目净净现金收收入累计计值等于于项总投投资所需需要的时时间为投投资回收收期。其其计算公公式如下下：N项目投资资额=∑Fti=0式中Ft——第t年的项项目经营营净收入入；Ft=年经营营收入－年经营营成本－－年经营营税金；；N——项目目投资回回收期。。3、房地地产项目目投资效效益的动动态评价价（1）净净现值法法(NPV法)开发项目目在整个个经济寿寿命期内内各年所所发生的的现金流流量差额额，为当当年的净净现金流流量。即即：Ft=St—Lt式中Ft———t年净现金金流量；；St———t年现金流流人额；；Lt———t年现金流流出额。。若将项目目每年的的净现金金流量按按统一的的、事先先选定的的基准贴贴现率折折算为项项目实施施初期（（一般规规定为项项目开始始投资的的当年年年初）的的现值，，此现值值的代数数和，就就是项目目的净现现值（NPV），其计计算公式式：nNPV=∑Ftatt=1式中NPV——项目目的净现现值；Ft——项目目第2年年的净现现金流量量；n——项目目经济寿寿命期(年)；；at——第t年的贴贴现系数数，a＝(1+io)-t；；io——基准准贴现率率，即事事先规定定的利率率。参见【例例7】项目投资资费用及及收入情情况统计计(万元元)项目净现现值计算算分析表表（万元元）（2）内内部收益益率法（（IRR法）内部收益益率（IRR）是综合合反映项项目获利利力的一一个常用用的动态态评价指指标。内内部收益益率本身身就是一一个贴现现率，它它是指项项目经济济寿命期期内，各各年净现现金流量量的现值值累计等等于零时时的贴现现率，即即项目净净现值为为零时的的贴现率率。由于资金金时间价价值的影影响，一一笔未来来资金现现值的大大小，不不仅取决决于未来来资金本本身金额额的大小小，还取取决于贴贴现时间间的长短短，以及及所取贴贴现率的的高低。。在项目目投资方方案已定定的条件件下其净净现值计计算对贴贴现阶段段率的反反应是很很敏感的的。因而而，求得得一个净净现值为为零的贴贴现率（（内部收收益率））便有的的特殊的的意义。。若按内部部收益率率贴现，，则NPV=0，即收收益现值与与支出现值值正好相抵抵，项目盈盈亏平衡；；若按超出出内部收益益率的贴现现率贴现，，则NPV<0，即支支出现值大大于收益现现值，项目目亏损；若若按低于内内部收益率率的贴现率率贴现，则则NPV>0，收益益现值大于于支出现值值，项目盈盈利。因而而，内部收收益率事实实上是一种种同时反映映净现金流流量及其发发生时间的的综合指标标。内部收益率率的计算计计算式为:nNPV=∑Ft（1+IRR)-t=01式中IRR——内部收收益率；其他符号意意义同前。。内部收益率率的评价内部收益率率是项目贴贴现率的临临界值。在在进行独立立方案的评评价时，一一般是在求求得项目内内部收益率率后，与同同期贷款利利率i，同期本行行业的基准准贴现率i0，以及同期期、同类项项目的基准准贴现率IRR0。相比较，，以判定项项目经济效效益状况。。1）IRR与i相比较，反反映项目盈盈亏状况。。IRR>i，项目盈利利；IRR=i，项目盈亏亏平衡；IRR<i，项目亏损损。2）IRR与i0相比较，反反映项目与与社会平均均水平相比比的经济效效益状况。。IRR>i0,项目盈利利超出社会会平均水平平；IRR=i0,项目盈利利相当于社社会平均水水平；IRR<i0,项目盈利利低于社会会平均水平平。3）IRR与IRR0相比较，反反映项目与与同期、同同类，项目目盈利水平平相比的经经济效益状状况。IRR>IRR0,项目盈利利超出同类类项目平均均盈利水平平；IRR=IRR0,项目盈利利相于同类类项目平盈盈利水平；；IRR<IRR0,项目盈利利低于同类类项目平均均盈利水平平。当进行互斥斥方案的评评价时，除除了按上述述办法对各各方案的盈盈利水平进进行判断外外，还要进进行方案间间内部收益益率的比较较，选择IRR较大的投资资方案。（3）现值值比较法（（PW法）将项目投资资建设和使使用期内各各年支出按按统一规定定的利率（（基准贴现现率）贴现现为现值进进行比较分分析的方法法，即为现现值比较法法。PW=p+A(p/A,i0,n)—F(p/F,i0,n)式中pw——总费用用现值；P——项目初初期投资现现A——年经营营成本（使使用成本、、维护成本本）；F——项目的的固定资产产残值；io——基准现现率；n——项目的的经济寿命命期。在进行项目目的方案比比较时现值值小的方案案即为最优优方案。第二节项项目目风险评估估学习单元1房房地产产项目投资资风险确认认学习单元2房房地产产项目投资资风险评估估学习单元1房房地产产项目投资资风险确认认重点掌握：：确认房地地产项目投投资风险因因素评估项目投投资风险内内容和方法法能够理解：：房地产项项目投资风风险的种类类1、房地产产项目投资资风险分类类房地产项目目投资风险险是指由于于随机因素素的影响所所引起的房房地产项目目投资收益益偏离预期期收益的程程度。由于于房地产项项目投资固固有的周期期长、投资资额大、影影响因素复复杂等特性性的影响，，房地产项项目投资面面临的风险险因素也特特别复杂，，风险因素素所引起的的后果也特特别严重。。（1）按投投资风险的的来源分类类国家风险是是指由于国国家政治、、社会、经经济形势的的稳定性、、国民经济济发展状况况、国家产产业政策、、税收政策策、金融政政策的变化化，国家有有关法律、、法规的变变化等宏观观政治、经经济、社会会、文化及及法律因素素变化带来来的风险。。市场风险是是指由市场场供求关系系、市场资资源条件、、市场购买买力水平、、市场消费费偏好、竞竞争对手状状况发生变变化，以及及金融市场场、劳动力力市场、原原材料市场场、中介服服务市场、、同类物业业的竞争市市场等市场场环境变化化带来的风风险。自然风险是是指由于自自然条件变变化带来的的风险。如如风、雨、、雪、地震震等自然灾灾害，地质质、水文条条件的变化化带来的风风险。公司风险是是指由于公公司的经营营决策失误误及经营管管理不善带带来的风险险。如由于于理财措施施不当、资资金筹措失失误带来的的财务风险险，由于营营销计划不不当带来的的销售风险险，由于人人事管理措措施不当带带来的人事事及劳资纠纠纷风险等等等。（2）按投投资实施的的阶段分类类项目投资前前期风险是是指投资计计划实施前前的项目策策划与研究究阶段存在在的风险。。如选址风风险、市场场定位风险险、投资方方案决策风风险、经营营方案风险险等。显然然，由于房房地产项目目自身的特特点，这一一阶段的风风险危害特特别大。一一旦决策失失误，往往往会使项目目遭受无法法估量的损损失。项目开发建建设阶段的的风险是指指从项目正正式动工到到交付使用用这一阶段段的风险。。如按时完完工风险、、成本控制制风险、工工程质量风风险、安全全生产风险险、建筑设设备质量及及设备安装装质量风险险。虽然大大部分的房房地产项目目施工均由由承包方负负责，但有有些风险后后果同样会会危及投资资者的利益益。项目经营阶阶段风险包包括两部分分内容。一一是项目投投资经营的的风险，如如由于投资资计划安排排不当、融融资计划考考虑不周带带来的资金金周转风险险，由于投投资控制的的失误带来来的项目经经营效益风风险。二是是指项目的的市场营销销风险。如如由于促销销措施不当当、营销时时机不当带带来的预售售计划不能能完成；由由于市场定定位及价格格定位的问问题而引起起的营销业业绩不佳等等等。项目管管理风风险是是指项项目竣竣工交交付使使用，，业主主人住住后的的物业业管理理阶段段风险险。如如与业业主关关系处处理不不当带带来的的纠纷纷，业业主人人住后后的安安全、、卫生生管理理问题题存在在的风风险。。（3））按投投资风风险的的内容容分类类政治风风险指指由于于政治治条件件发生生变化化而带带来的的投资资风险险。政政治风风险表表现：：一是是表现现为项项目所所在国国政府府由于于政治治或外外交原原因，，对项项目实实施的的征用用、没没收等等；另另一方方面表表现为为国家家政治治经济济法律律的稳稳定性性、产产业政政策的的稳定定性风风险。。环保风风险是是指环环境保保护方方面存存在的的风险险。虽虽然房房地产产项目目涉及及的环环境保保护内内容不不多，，但房房地产产投资资项目目无论论在规规划设设计阶阶段，，还是是在施施工建建设阶阶段，，都遇遇到有有相关关联的的环境境保护护问题题。金融风风险主主要表表现在在利率率风险险和汇汇率风风险以以及金金融政政策风风险三三个方方面。。利率率风险险是指指由于于经济济形势势和国国家经经济政政策变变化而而引起起的贷贷款利利率的的改变变。汇汇率风风险是是指由由于国国际货货币汇汇率波波动带带来的的涉及及外币币结算算的项项目风风险。。金融融政策策是指指国家家货币币政策策、贷贷款规规模的的政策策性变变化。。市场风风险是是指由由市场场供求求关系系，竞竞争关关系、、资源源条件件、市市场购购买力力水平平等因因素变变化带带来的的风险险。信用风风险是是指项项目投投资参参与方方及与与项目目有关关的各各方之之间信信用结结构及及信用用履行行责任任上存存在的的风险险。财务风风险是是指项项目融融资、、资金金运用用等财财务管管理方方面带带来的的风险险。房房地产产投资资项目目的财财务风风险主主要是是融资资带来来的。。经营风风险是是指项项目经经营管管理决决策失失误造造成的的风险险。如如承包包形式式的决决策、、承包包方的的选择择、促促销策策略的的制定定、市市场定定位、、价格格定位位、开开发方方案制制订等等经营营决策策与管管理决决策上上存在在的风风险。。（4））按投投资风风险的的可控控性分分类凡是可可由投投资者者采取取措施施，予予以控控制与与防范范的风风险均均属于于为控控制性性风险险。凡是不不能由由投资资者控控制的的投资资风险险均属属于非非控制制性风风险两两类。。2、确确认项项目投投资风风险因因素（1））项目目定位位风险险项目市市场定定位确确定以以后，，基本本上就就敲定定了项项目的的建设设风格格、建建设成成本、、营销销推广广方案案，就就决定定了项项目的的销售售前景景，一一旦市市场定定位不不准确确，项项目的的指导导思想想出现现失误误，是是后期期无法法或者者是非非常困困难弥弥补的的风险险，也也是项项目开开发过过程中中，最最大的的风险险，属属项目目建设设的决决策性性失误误风险险，按按照风风险影影响范范围划划分属属于总总体风风险（（决策策风险险），，从某某种程程度上上讲，，其结结果也也是不不可管管理风风险。。（2））项目目投资资支持持能力力风险险《项目目可行行性研研究报报告》》出台台前后后，由由于对对市场场定位位的认认识模模糊或或者自自相矛矛盾；；或者是是没有有真正正做到到“量量体裁裁衣””、““量力力而行行”；；或者是是对企企业资资金筹筹措（（自有有资金金）和和融资资能力力过高高地估估计，，或者者项目目成本本分析析存在在着严严重的的失误误；或者没没有吃吃透国国家和和地方方政府府的行行业政政策，，对大大的经经济环环境把把握的的不准准；或者是是成本本过程程控制制严重重失控控（突突发性性事件件）、、意外外因素素过多多等等等原因因，导导致的的项目目资金金支付付能力力达不不到计计划要要求，，给项项目建建设造造成的的风险险。（3））项目目质量量风险险项目的的质量量风险险包括括：在在项目目决策策阶段段由于于经济济技术术分析析失误误，出出现品品质与与价格格矛盾盾导致致的质质量问问题。。在设计计阶段段，向向设计计提出出违反反设计计规范范、标标准，，特别别是强强制性性标准准的要要求，，又通通过““关系系”关关照通通过造造成的的“投投机性性”质质量问问题。。施工阶阶段，，从业业人员员对设设计知知识认认识有有重大大错误误，擅擅自改改变设设计造造成的的质量量风险险；施施工管管理过过程中中，不不重视视关键键部位位和关关键过过程的的跟踪踪检查查处理理，对对一些些容易易出现现影响响结构构安全全等。。销售阶段，交交房实物与销销售承诺、广广告宣传承诺诺不相符造成成的“实物质质量”问题等等，因“质量量”问题造成成的纠纷冲突突形成的风险险（可控制风风险）。（4）项目合合约履行能力力风险在项目运作和和建设过程中中，涉及土地地转让、融资资、设计、监监理、工程地地质勘察、设设计与勘察设设计成果审核核、招标代理理、施工、材材料设备供应应、质量检测测、销售委托托、购房等合合同或协议签签约、履约过过程，由于项项目的一次性性（不可重复复性）特点，，建设周期又又比较长，涉涉及的方方面面面又比较多多，如果在关关键的过程出出现控制失误误，那将给项项目造成相当当大的麻烦。。比如，在目前前土地供应体体制和贷款政政策条件下，，寻找土地、、找寻资金是是企业试图突突出“瓶颈””制约的普遍遍方法，有时时候在“饥不不择食”的景景况下，可能能会因“省略略过程”不慎慎跌入“陷阱阱”。（5）项目建建设“创新””风险当前的经济大大环境，使项项目建设的土土地、资金条条件比过去任任何时候都显显得更加重要要，在有限资资源的条件下下，要使企业业能够持续稳稳步发展，追追求计划利润润，获得既定定利益是非常常有必要的。。这种情形下下，为了服务务目的，追求求项目与周边边项目的“差差异性”，选选择自己企业业不熟悉或者者认识尚不足足以完成追求求的“创新””，也是极具具风险的。（6）项目““政府”风险险“政府”风险险多发生在政政策的不连续续性、突变性性和漏洞的存存在，对于企企业来说，主主要发生在违违规操作的投投机性过程、、对政策不理理解的盲目性性过程失误。。必须掌握对对于相关法律律法规进行补补充、操作的的部门规章和和规范性文件件和强制性标标准。3、评估项目目投资风险内内容和方法（1）评估项项目投资风险险内容和要求求合理界定项目目覆盖的范围围，加强对项项目范围变动动的控制，将将项目的任务务细分的更具具体、更明确确、更严密、、更便于控制制，以免遗漏漏而产生风险险。合理确定项目目管理目标，，在企业发展展规划和战略略的总体要求求下，按照项项目《经济技技术分析报告告》和《项目目可行性研究究报告》提供供的依据，用用科学的方法法和态度进行行项目决策，，确定项目目目标，避免出出现决策失误误风险。编制《项目管管理规划》，，对项目工作作进行结构分分解，对项目目的目标、实实现目标可能能存在的风险险影响因素进进行深入细致致的识别、分分析和评价，，按照一般规规律拿出解决决问题、规避避风险的方法法、措施，用用《项目管理理规划》指导导项目建设，，指导项目的的计划管理。。根据实现目标标的外部环境境情况，坚持持“事前控制制”、“事中中控制”的原原则，对实施施过程中的风风险因素，比比照《项目管管理规划》给给定的方法、、措施进行适适应性、符合合性识别、分分析（评估或或测算）、评评价，实事求求是地给予适适当地、合理理的调整、优优化组合各种种风险技术。。强化风险管理理的计划手段段，把可以管管理的风险分分解到各个不不同的过程，，对计划要求求的基本目标标、基本原则则、基本要求求必须给予满满足，搞好风风险的监控。。过程中，利利用动态管理理，合理配备备资源，按照照目标管理、、节点考核、、专业监督的的方法，减少少项目执行过过程中不确定定因素导致的的风险。合理组织结构构，明确岗位位职责，理顺顺管理关系、、反馈关系，，建立项目的的沟通职能，，在项目管理理内部以及与与建设相关的的各方接口，，特别是在经经常出现误解解和矛盾的职职能和组织间间接口，为风风险管理提供供信息保障。。在项目内部加加强实施行为为的监督管理理（制度管理理），避免因因人为因素造造成的风险。。强化财务监监督和计划实实施的专业监监督，强化企企业规章制度度、工作标准准、工作流程程的执行情况况监督，对计计划执行情况况及时跟踪检检查，及时向向决策层提供供修改计划的的依据，向计计划实施层提提示计划执行行的偏离情况况，对预料中中的风险或风风险因素进行行有效的控制制和管理。（2）投资风风险评估的方方法风险评价的策策略分析法策略分析法（（SAVE法法）常用于工工程项目的风风险评价实践践，并取得较较好的效果。。策略分析法法（SAVE法）在进行行风险评价时时不仅针对风风险的一个因因素，而是针针对项目的各各种因素进行行综合分析。。其基本方法法是专家调查查法。风险评价的层层次分析法层次分析法（（AHP）的的基本思路是是，首先找出出解决问题所所牵连的主要要因素。将这这些因素按其其关联隶属关关系构造成阶阶梯层次模型型，通过对层层次结构中各各因素之间相相对重要性的的判断及简单单的排序计算算解决问题。。运用层次分分析方法评价价项目风险，，能使主、客客观因素综合合考虑，从而而避免了单靠靠直觉与经验验进行评价的的影响。（3）投资风风险损失测量量投资风险损失失测量是从风风险可能给投投资者带来的的最大损失的的角度来衡量量的风险程度度。在最大风风险的情况下下，投资者可可能损失全部部投资，也可可能损失部分分投资。投资资风险损失强强度是指在某某一投资市场场上，由于风风险的存在使使投资者可能能遭受的最大大损失在直接接投资总额中中所占的比例例。可按下式式计算：投资支出——投资收入入投资风险损损失强度=××l00％投资支出上式中的投投资支出是是指项目投投资总额，，投资收入入是指扣除除因风险可可能遭受的的最大损失失后的净收收益。当项目投资资额和收入入额发生变变化时，投投资风险损损失强度也也随之发生生变化。最最极端的情情况有下列列三种：投资收入＝＝0，投资资风险损失失强度＝100％，，即由于风风险而使项项目损失了了全部收入入，风险损损失强度达达100％％。投资收入<0(亏损损)，投资资风险损失失强度>100％，，说明当投投资风险大大到一定程程度，使项项目投资出出现亏损时时，投资风风险损失强强度将大于于100％％。投资收入>0，投资资风险损失失强度<100％，，当投资收收入大到超超过项目投投资支出时时，投资风风险损失强强度将呈负负的状态(小于0)。上述三种情情况分别相相当于盈亏亏平衡分析析的盈(投投资风险损损失强度<100％％)、亏亏(投资风风险损失强强度大于100％)、平衡(投资风险险损失强度度＝0)三三种状态。。学习单元2房房地产产项目投资资风险评估估重点掌握：：房地产项项目投资风风险防范的的步骤和方法法能够理解：：房地产项项目投资风风险识别的的步骤和方法法1、项目投投资风险识识别的步骤骤（1）收集集资料通过多种途途径，尽可可能地收集集项目风险险分析所需需的资料信信息，以保保证风险分分析的完整整性和正确确性。有关关风险的资资料信息能能否全面收收集，直接接影响风险险分析的结结果。（2）风险险估计风险估计是是要明确项项目的目标标、战略、、战术以及及实现项目目目标的手手段和资源源，以确定定项目及其其环境的变变数。风险险估计还要要明确项目目的前提和和假设，减减少许多不不必要的风风险分析工工作。有些些前提和假假设，在制制定项目规规划时，常常常没有被被意识到。。（3）风险险评价项目风险评评价是在进进行风险估估计并得出出风险大小小后进行的的，此项工工作是与采采取何种风风险处理方方法密切相相关的。风风险评价首首先要进行行风险费用用分析，进进而做出风风险处理决决策。（4）识别别风险即根据直接接或间接的的症状将潜潜在的风险险识别出来来。项目风风险识别的的任务是将将项目面临临的损失的的不确定因因素一一列列举出来，，其成果是是编制“潜潜在损失一一览表”。。但这只是是一般性的的，对特定定的项目则则需要建立立本项目的的“潜在损损失一览表表”。2、项目投投资风险识识别的方法法风险识别的的目标是预预测和确定定项目风险险的类型、、大小、特特征、来源源和作用机机理等。（1）财务务报表法通过分析资资产负债表表、营业报报表以及财财务记录，，项目风险险经理就能能预测本企企业或项目目当前的所所有财产、、责任和人人身损失风风险，将这这些报表、、财务预测测和经费预预算联系起起来，风险险经理就能能发现未来来的风险。。（2）问询询法项目风险经经理应该向向涉及本项项目的各部部门、各专专业技术人人员、各部部门经理或或管理人员员、有丰富富的施工经经验的工人人等，广泛泛征询他们们对本项目目风险的看看法。（3）流程程图法建立一个房房地产项目目的总流程程图与各分分流程图，，它们要展展示项目实实施的全部部活动。流流程图可用用网络图来来表示。（4）现场场视察法在风险识别别阶段，风风险经理对对现场勘察察非常重要要。特别是是房地产项项目，风险险经理应通通过直接观观察项目现现场的各种种设施及各各种操作，，以便能更更多、更细细致地识别别项目的潜潜在损失。。（5）相关关部门配合合法项目的风险险经理应与与其他相关关部门(如如合同管理理部门、采采购部门、、财务部门门等)密切切配合，一一同来识别别项目风险险。（6）索赔赔统计记录录法风险经理在在进行风险险识别时，，应大量查查阅已完工工的类似工工程的有关关索赔记录录(本企业业或可以查查到的其他他企业的索索赔记录)，这种方方法可以识识别其他方方法不能发发现的某些些风险。（7）环境境分析法在分析环境境风险时，，应重点考考虑它们相相互之间的的联系特征征和稳定性性。分析上上述环境的的组成，会会发现许多多风险因素素。3、项目投投资风险防防范的步骤骤（1）建立立项目风险险控制体制制在项目开始始之前，必必须根据项项目风险识识别和度量量报告所给给出的项目目风险的信信息，制定定出整个项项目的风险险控制措施施和程序，，以及项目目风险控制制的管理体体制。这包包括项目风风险责任制制度，项目目风险信息息报告制度度，项目风风险控制决决策制度以以及项目风风险控制沟沟通程序等等。（2）确定定控制的项项目风险它要求根据据项目风险险识别与度度量信息，，报告所列列出的各种种具体项目目风险，确确定对哪些些项目风险险要进行控控制，对哪哪些风险可可以容忍并并放弃对它它们的控制制。通常要要按照项目目具体风险险后果的严严重性大小小和风险的的发生概率率来确定。。（3）确定定项目风险险的控制责责任所有需要控控制的项目目风险都必必须落实负负责控制的的具体人员员，同时要要规定他们们所担负的的具体责任任。项目风风险的控制制工作必须须要有专人人负责，不不能分担，，否则将会会造成大量量的时间与与资金的浪浪费。（4）确定定项目风险险控制的行行动时间对项目风险险的控制也也要制定相相应的时间间计划和安安排，即制制定出解决决项目风险险问题的时时间表与时时间限制。。许多由于于项目风险险失控所造造成的损失失都是因为为错过了风风险控制的的最佳时机机造成的。。（5）制定定各具体项项目风险的的控制方案案在这一阶段段由负责具具体项目风风险控制的的人员，根根据风险的的特性和时时间计划，，去制定出出各具体项项目风险的的控制方案案。在这一一步当中要要找出能够够控制项目目风险的各各种备选方方案，然后后对方案进进行必要的的可行性分分析，以验验证各个风风险控制备备选方案的的效果，最最终选定采采用的风险险控制方案案或备用方方案。（6）实施施具体项目目风险控制制方案它要求按照照确定出的的具体项目目风险控制制方案，开开展项目风风险控制活活动。这一一步必须根根据项目风风险的发展展与变化，，不断地修修订项目风风险控制方方案与办法法。对于某某些项目风风险，其风风险控制方方案的制定定与实施几几乎是同时时的。（7）跟踪踪具体项目目风险的控控制结果这一步的目目的是要收收集风险事事件控制工工作的信息息并得出反反馈，即采采用跟踪的的方式，确确认所采取取的项目风风险控制活活动是否有有效，项目目风险的发发展是否有有新的变化化等。这样就可以以不断地提提供反馈信信息，从而而指导项目目风险控制制方案的具具体实施和和完善。通通过跟踪可可获得项目目风险控制制的工作信信息，并根根据这些信信息去改进进具体项目目风险控制制方案的实实施，直到到对风险事事件的控制制完成为止止。4、项目投投资风险防防范的方法法（1）回避避回避风险有有两种基本本途径：第第一种是拒拒绝承担风风险；第二二种是放弃弃以前所承承担的风险险，如了解解到某一研研究计划有有许多过去去未发现的的新风险，，决定放弃弃研究以避避免风险。。回避风险险是一种消消极的手段段。（2）风险险损失控制制风险损失控控制是一种种具有积极极意义的风风险处理手手段。在现现代社会里里，风险不不仅很多，，而且难以以完全避免免，所以风风险损失控控制方法具具有较强的的社会现实实性，且可可以通过事事先控制或或采用应急急方案，使使风险不发发生或一旦旦发生后使使损失额降降到最小。。（3）风险险分离风险分离是是常用的风风险控制对对策。风险险分离可以以减少一种种风险的最最大预期损损失。根据据概率理论论的大数规规律(一种种表述大量量随机现象象平均结果果稳定性的的定理)，，企业或项项目借助于于风险分离离，增加了了独立风险险单位的数数量，但在在其他情况况相同的前前提下就可可以减少风风险。（4）风险险分散分散风险是是通过扩大大企业规模模来增强抵抵御风险的的能力，而而分离则是是通过分离离风险因素素而减少风风险带来的的损失。比比如一个核核心的企业业可以通过过兼并、参参股来扩大大企业的规规模，就可可以分散规规模经营中中的风险，，从而提高高抵抗风险险的能力。。规模经济济就是分散散风险的好好办法。（5）风险险转移这里的风险险转移是指指风险控制制下的转移移，而不是是财务对策策下的有偿偿转移。风风险控制转转移只可以以转移财务务风险或人人身风险。。1）将风险险的财产或或活动转移移它主要是通通过转卖方方式，比如如企业卖掉掉所有的一一切设备，，就将设备备风险也一一并转移给给对方。2）依据合合同将风险险转嫁给他他人业主可以利利用苛刻的的免责条款款开脱自己己的风险而而转移给承承包商。这这是一种不不公平的做做法，但承承包商在项项目较少时时往往能予予以接受。。这种风险险控制转移移与风险财财务转移往往往容易混混淆，最重重要的差别别是前者往往往是有失失商业道德德的。（6）风险险自留风险自留是是一种风险险的财务对对策，即由由企业或工工程项目自自身承担风风险。这种承担方方式是以自自身的风险险自留基金金来保障，，所以把它它归结为财财务对策。。自留风险险是与保险险或有偿转转移风险对对立的方式式。风险自留分分多种情况况：①主动自留留是当企业业识别了风风险，但经经评价后决决策予以自自留；②被动自留留是企业根根本没有识识别出该风风险而自留留的情况。。第三节编编写商商务计划书书学习单元1房房地产产策划文案案学习单元2房房地产产项目建议议书学习单元3财财务现现金流量表表学习单元4房房地产产项目可行行性研究报报告学习单元1房房地产产策划文案案重点掌握：：房地产策策划文案的的类型房地产策划划文案的编编写要求能够理解：：房地产策策划文案的的基本格式式和写作程序序一般了解：：房地产策策划文案主主旨和材料料要求1、房地产产策划文案案的类型（1）从房房地产策划划的整体与与部分来分分：有总体体策划文案案和单项策策划文案两两种。总体策划文文案是对项项目的各个个方面如市市场研究、、项目定位位、产品策策划、营销销推广等方方面进行全全方位的策策划与分析析，以求对对项目一个个总体的把把握和全面面的了解，，目的是对对项目有个个总体的设设想。单项策划文文案是对项项目其中的的一个方面面进行详细细的分析和和论证，以以便深入地地把握某一一方面的具具体内涵，，得到一个个全面而又又有深度的的想法。如如只从项目目市场定位位来对项目目进行深入入的分析和和研究，找找出项目在在某一区域域环境中的的市场空白白点，而不不涉及到其其它方面问问题。（2）从房房地产策划划的具体内内容来分：：有市场策策划报告、、产品（设设计）策划划报告、投投资策划报报告、营销销推广报告告、形象策策划（设计计）报告、、广告策划划报告等。。这是目前运运用得最多多的一种分分类形式，，各个内容容的策划文文案基本反反映了项目目策划的具具体工作。。也有把前三三个报告合合在一起进进行策划编编写的，变变成了一个个内容极为为丰富的前前期策划报报告。也有把以上上一个报告告内容中的的一部分拿拿出来编写写，如在市市场策划报报告中只拿拿目标客户户群的分析析定位来进进行编写详详细的策划划报告。（3））从与与客户户是否否签订订合同同来分分：有有纲要要策划划报告告（签签合同同前））和实实际策策划报报告（（签合合同后后）两两种。。纲要策策划报报告是是指与与开发发商洽洽谈业业务时时，提提供给给客户户的一一份策策划报报告。。这份份报告告的内内容是是纲要要性的的，目目的是是给客客户知知道以以后策策划代代理商商服务务的大大概内内容，，报告告里面面还有有一部部分是是策划划代理理商宣宣传自自己的的内容容和收收费标标准。。纲要要策划划报告告的存存在，，是因因为很很大一一部分分开发发商对对房地地产策策划代代理的的内容容了解解不多多或不不大了了解，，提供供这样样的纲纲要性性报告告给他他们，，可以以给开开发商商一个个大概概的策策划内内容和和范围围，以以便进进行决决策。。实际策策划报报告就就是与与客户户签订订委托托代理理合同同后，，按合合同约约定的的策划划内容容和时时间提提交