房地产培训房价变化趋势与中小开发商经营策略

房价变化趋势与中小开发商经营策略调整▲数据验证（成都1）

此图为成都2008年2月18日至2009年6月7日一手商品房成交面积变化，交易量此前出现恢复迹象但随后受到震灾影响。▲数据验证（成都2）成都市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套数：一手房交易量呈恢复迹象但随后受到震灾影响，二手房市场表现不好。▲数据验证（南京1）

此图为南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交面积变化，交易量明显恢复。▲数据验证（南京2）

此图为南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套数变化，交易量出现恢复迹象。房地产仍有发展空间，但最好的日子结束了

▲短期供应增长率不高，但需求面临调整压力

2006年以来商品房投资指标增幅变化（目前已经上挑）

如图表所示：09年7月1日期房和现房住宅库存总量已与08年5月水平基本持平。各类商品房成交面积变化

商品房新开工面积虽然从08年初开始下降，但此前的施工面积要陆续转化为供应，2010年后市场可能供应紧张2009年前5个月各种物业房屋销售面积增幅均有所增加

2008年前5个月房地产开开发投资保持持高位增长(这里有土地、、建材价格上上涨的影响),随后下滑，最最近好转▲短期错动后土土地价格仍会会上涨2009年1-5月全国及东中中西地区房地地产开发企业业购置土地面面积和完成开开发土地面积积增长变化▲建安成本长期期看也在不断断增加1.人工工费费（施工工的的工工人人和和在在现现场场为为建建筑筑安安装装工工程程施施工工操操作作服服务务的的辅辅助助工工人人的的基基本本工工资资）2.材料料费费（主要要材材料料、、其其它它材材料料、、结结构构物物及及零零件件的的成成本本，，以以及及周周转转材材料料的的摊摊销销费费）3.机械械使使用用费费（折旧旧费费、、大大修修费费、、附附属属工工具具费费。。动动力力及及燃燃料料费费等等）4.施工工管管理理（工作作人人员员工工资资，工资资附附加加费费，办公公费费，差旅旅费费，检验验试试验验费费）5.设备备购购置置及及安安装装费费包包括括各各种种设设备备的的购购置置及及安安装装费费（供热热及及换换热热站站，供电电设设备备，电梯梯）▲增值值税税将将严严格格征征收收，，税税收收压压力力大大大大增增加加▲舆论论压压力力大大大大增增加加当前前形形势势下下（（未未来来五五年年左左右右时时间间））中中小小开开发发商商的的战战略略调调整整▲高度度关关注注工工业业地地产产发发展展趋趋势势，，拓拓展展发发展展思思路路✭工业业地地产产具具体体指指工工业业类类使使用用性性质质的的土土地地及及其其土土地地上上建建筑筑物物和和附附属属物物，，工工业业类类土土地地上上建建筑筑物物通通常常包包括括工工业业厂厂房房、、物物流流仓仓库库和和工工业业研研发发楼楼宇宇等等。。✭工业业地地产产进进入入市市场场调调配配资资源源的的时时代代,以政政策策为为主主导导的的调调配配方方式式淡淡出出历历史史舞舞台台✭调控将大大提提升工业地产产的价值✭工业地产开发发模式✭工业地产的前前景✭小企业如何分分享工业地产产的增值空间间商业用地不同城市不同同类型预计初初始收益率比比较类型城市顶级写字楼豪华住宅零售商业地产工业物业上海6.0-8.0%7.0-8.0%7.0-8.0%8.0-9.0%北京7.0-8.0%4.0-6.0%8.0-10.0%9.5-11.0%香港4.7%3.0%4.3%6.7%日本2.8-3.3%5.0-5.8%2.8-3.3%4.8-5.3%新加坡5.6%2.6%5.9%4.8%资料来源：德德勤会计师事事务所《中国房地产投投资手册》（2009-04-07）(1)搭乘到最后一一批协议用地地的‘末班车’。(2)研究模式，选选好区域A.直接建工业项项目，适时出出售股权，回回避增值税；；B.双方合作，适适时撤出（按按照即时土地地价格）；C.持续经营，争争取经营收益益、土地增值值、上市（中中小企业板或或创业板）三三重机会。D.投资有科技含含量的工业项项目，争取上上市，再装入入地产部分，，或地产公司司通过自己的的工业上市项项目借壳上市市，获得几十十倍增值收入入。(3)不要瞧不起工工业。有些项项目回报很好好；经营规范范；低价买入入持续持有最最优质资产（（白金资产））；具有世界界性成长空间间（500强里基本无地地产企业，麦麦当劳的启示示）(4)关注四个增长长区（大连长长兴岛、天津津滨海新区、、曹妃甸、北北部湾）未来四个特别别经济区域的的比较（分值值高为好，低低为差）注：1，区域经济基基础综合考察察所在省份GDP总量、人均GDP、产业结构、、企业规模、、技术水平等等情况；2，对外开放程程度综合考察察所在省份对对外开放的历历史、外资企企业拥有量与与影响力、涉涉外政策、外外资企业国别别、外资企业业类别、进出出口状况、政政府官员外事事素质与涉外外经济管理水水平、常住外外籍人口等情情况；3，智力支撑综综合考察所在在省份高校数数量、高校影影响力、工科科与财经学科科毕业生及影影响力、居民民学历状况、、研究院所与与人数、企业业研发能力、、发明与专利利持有量等情情况；4，合作对象考考察重点合作作国家（地区区）、国内意意向合作对象象及其投资能能力、国内外外合作发展潜潜力等；5，交通运输综综合考察所在在省份及该区区域海陆空运运输状况和发发展规划。

考察点区域区域经济基础对外开放程度智力支撑合作对象基础设施交通运输劳动力素质综合推荐程度天津滨海新区43445544北部湾21122322曹妃甸31222432长兴岛55554555▲考虑到北部沿沿海、到北方方发展辽东半岛、环环渤海、胶东东半岛、江苏苏区域购买力力稳而强北方城市受调调控政策的影影响明显较小小，投资风险险较小

房地产市场供给增长变化房地产市场需求变化主要城市房价环比变化东北地区竣工↑↓↑北部沿海地区竣工↑↓↑↓南部沿海地区↓↓↓↓黄河中游地区↓↓↑↓长江中游地区↓↓↑↓大西南地区↓↓↓大西北地区↓↓↑长三角地区↓↓↓珠三角地区↓↓↓↓环渤海地区竣工↑↓↑↓2008年3季度各区域房房地产市场变变化表2008年3季度各地区商商品房销售面面积负增长2008年3季度各地区商商品房销售面面积负增长(时间切面)2009年1-5月份主要城市市和区域商品品房销售面积积变化▲侧重于开发高高档房地产，，寻求相对较较高的回报在商品住宅投投资增量中，，90平方米以下住住宅投资增加加很快。90平方米以下住住宅投资增长长成为拉动商商品住宅投资资增长的重要要力量，高档档住宅供应下下降。城镇住房存量量中的面积比比例和居室比比例分布90平方米以下90-120平方米120平方米以上合计在住房存量中的比例68.2%14.1%17.6%100.0%1980年后建造的比例56.3%13.2%16.7%86.2%其中：1居室比例20.5%0.3%0.3%21.0%2居室比例32.1%3.3%1.6%37.0%3居室比例11.7%7.2%5.1%24.0%4居室以上比例4.0%3.3%10.7%18.0%近期各类商品品房价格环比比变化未来几年高档档住宅价格可可能大涨（北北京豪宅租金金08年一季度与上上一季度相比比则上涨约15%，上海公寓租租金上涨超过过50%；与此同时，，强劲的需求求和有限的供供给也使豪华华住宅的资本本值显著上升升）。应侧重重于高档房地地产开发，避避开保障房增增加带来的冲冲击，尤其是是新政府成立立之初这两三三年。可以向向一些小开发发商淘地。▲到相对发达的的中小城市投投资，投资回回收较安全到相对较发达达的中小城市市发展，可避避开大城市大大量建保障房房带来的冲击击。住房保障障推进的重点点是大型、特特大型城市▲调整经营方式式，促进企业业转型✭规模稍大的的开发商可以以考虑向城市市运行商转变变，使单一的的开发活动与与城市运营、、城市发展结结合起来，同同时控制土地地资源，掌握握开发进度（（万年基业））✭与知名企业业合作，贴牌牌开发，提高高标准化程度度和项目声誉誉，提升产品品品质和竞争争力（中体奥奥林匹克）✭拓展融资渠渠道，提高融融资能力，减减轻对信贷、、私募方式的的依赖（万达达：通过上一一个项目中酒酒店、购物中中心的持有向向银行贷款，，解决了拿地地资金；通过过商业联盟共共同入住万达达广场交的资资金，又解决决一部分资金金——通过上一个项项目的资金的的循环流转就就解决了下一一个项目的资资本运作问题题）✭调整投资方方向，向商业业地产、旅游游地产、工业业地产等竞争争较弱的领域域迈进✭向更专业化化、精细化方方向迈进（住住宅还是商业业地产、旅游游地产、工业业园区？哪类类住宅？万达达模式还是万万科模式）✭规模较大的的公司适度构构建产业链，，向内部协作作要成长、要要效益、要影影响力（万达达）✭培养自己的的研发力量，，有自己的核核心技术或能能力（龙湖：：设计、园林林，这就是龙龙湖的一个研研发模式✭持有优质物物业，寻求可可持续发展，，提升抗震能能力（万达与与万科的比较较）✭逆势操作，，降低损失（（“现金为王王”思维的错错误，李嘉诚诚、万达最近近的举动）▲与有创新精神神的金融机构构合作，降低低资金占用水水平✭引入金融服服务企业，提提高经营水平平和竞争力●“互利合作作、优势互补补、资源共享享、共赢发展展”要成为开开发商经营的的实实在在理理念。●住房按揭贷贷款服务的传传统模式将渐渐遭抛弃，一一种新的住房房按揭贷款““置业担保””模式已经萌萌芽。（1）参与方：开开发商、担保保公司、银行行、贷款购房房人（2）各方定位——开发商：住房房产品提供者者担保公司：金金融服务提供供者、阶段性性担保风险承承担者银行：资金提提供者、金融融服务提供者者贷款购房人：：住房产品购购买者、金融融服务需求者者（3）实践结果：开发商将非核心、无盈盈利业务进行转嫁嫁和外包，集集中财力、人人力、物力从从事地产开发发业务（核心心业务），增增强了开发商商的核心竞争争力，降低了了成本、提高高了收益。（4）新模式特点点：——对房地产商的的好处：担保风险转移移，无须承担担担保责任。。资金压力转移移，无须占用用自有资金。。服务成本转移移，节省大量量人力物力。。——对贷款购房者者的好处：对购房人而言言，拥有全款款购房的议价价权，一般情情况下能享受受到总房价1—3%的价格优惠。。专业担保公司司为客户提供供贷款“一条条龙”服务，，具有专业性性强、效率高高、服务好、、贷款门槛低低等特点，客客户省心省力力。——对银行的好处处：专业规范的担担保公司较开开发商而言具具有更强的贷贷后管理和风风险控制能力力，进一步保保证了信贷资资产安全。✭与中小商业业银行合作，，争取对持有有性物业的中中长期贷款▲提前进入一些些城市建设的的新区谋求发发展花大力气搜集集城市规划变变动信息，特特别是新区建建设信息，提提前进入，与与政府通过合合同约定