房地产估价基本方法及变现教材

1.房地产估价基本方法2.房地产估价方法的适用3.房地产变现能力的影响因素4.房地产变现涉及的主要税费房地产估价基本方法及变现分析房地产估价定义房地产估价：指专业估价人员，根据估价目的、遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在价值时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。（估价、造价、定价）房地产估价是科学与艺术的有机结合。1、房地产估价基本方法比较法收益法成本法假设开发法1.1、房地产估价方法-比较法概念：将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原理：替代原理房地产估价对象的未知价格可通过类似房地产的已知成交价格来求取。大数定律大量交易实例成交价格的综合结果可作为正常市场价格的最佳指标。1.1、房地产估价方法-比较法适用对象：具有交易性的房地产。估价步骤：1.搜集交易案例2.选取可比实例3.建立比较基础（面积单位、付款方式、税费负担等）4.进行交易情况修正5.进行市场状况修正6.进行房地产状况修正7.求取比准价格1.1、房地产估价方法-比较法商业房地产楼层修正系数表（《苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范》）1.2、房地产估价方法-收益法概念：收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象未来各期的正常净收益折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原理：预期原理：决定房地产当期价格的因素是基于市场参与者对未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣的预期。1.2、房地产估价方法-收益法适用对象：有租金等经济收入的收益性房地产。估价步骤：（1）选择具体的估价方法；（直接资本化法、报酬资本化法）（2）测算收益期或持有期；（房屋经济寿命、土地使用年期）（3）测算未来收益；（潜在毛收入＞有效毛收入＞净收益）（4）确定收益乘数、报酬率；（5）计算收益价值。1.2、房地产估价方法-收益法物业类型收益乘数（大致经验值）举例（年租金*收益乘数=单价）商业15-20年150*12*18=32400办公20-25年65*12*22=17160住宅45-55年35*12*50=21000工业10-12年18*12*10=2160收益乘数法：该方法较为粗糙，适用于资料不充分或精度要求不高的估价1.3、房地产估价方法-成本法概念：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新构建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原理：从卖方的角度来看：是生产费用价值论，即卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价。从买方的角度来看：是替代原理，即买房愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价。1.3、房地产产估价方方法-成本法适用对象象：很少交易易且没有经济济性收入入房地产。。估价步骤骤（1）选择具具体估价价路径；；（房地合合估、房房地分估估）（2）测算重重新购建建价格；；（3）测算折折旧；（4）计算成成本价值值。土地估价价：政策策性更强强（工业业用地最最低保护护价、土土地基准准地价））1.3、房地产产估价方方法-成本法1.3、房地产产估价方方法-成本法1.3、房地产产估价方方法-成本法1.4、房地产产估价方方法-假设开发发法概念：假设开发发是求取取估价对对象未来来开发完完成后的的价值，，减去未未来的正正常开发发成本、、税费和和利润等等，以此此估算估估价对象象的客观观合理价价格或价价值的方方法。原理：预期原原理假设开开发法法在形形式上上是评评估新新建房房地产产价格格的成本法法的倒倒算法法。1.4、房地地产估估价方方法-假设开开发法法适用对对象：：假设开开发法法适用用于具具有投投资开开发或或再开开发潜潜力的的房地地产的的估价价，如如待开开发的的土地地、在在建工工程、、可装装修改改造或或可改改变用用途的的旧房房。估价步步骤：：（1）选择择具体体估价价方法法（2）选择择估价价前提提（自行开开发、、自愿愿转让让、被被迫转转让）；（3）选择择最佳佳的开开发经经营方方式；；（4）测算算后续续开发发经营营期；；（5）测算算后续续开发发的必必要支支出；；（6）测算算开发发完成成后的的价值值；（7）确定定折现现率或或测算算后续续开发发的利利润；；（8）计算算开发发价值值。1.5、房地地产估估价方方法-其他2、房地地产估估价方方法的的适用用居住用用房地地产商业用用房地地产工业用用房地地产2、房地地产估估价方方法的的适用用根据估估价对对象类类型结结合估估价目目的进进行估估价方方法的的选择择。按用途途划分分的种种类：：居住住房地地产、、商业业房地地产、、办公公房地地产、、旅旅馆房房地产产、餐餐饮房房地产产、工工业房房地产产、农农业房房地产产、特特殊用用途房房地产产、综综合用用途房房地产产。按开发发程度度划分分的种种类：：生地地、毛毛地、、熟地地、在在建工工程、、现房房。2.1、房地地产估估价方方法适适用—居住用用房地地产居住用用房地地产包包括普普通住住宅、、别墅、酒店店式公公寓等等。居住用用房地地产的的估价价首选比较法法，收益法法、成本法法为辅辅。比较法法：由由于居居住房房地产产交易易较为为频繁繁、交交易量量大、、较容容易获获得交交易实实例，，比较较法是是最常常用方方法。。收益法法：主主要用用于出出租型型公寓寓等居居住房房地产产。成本法法：估估价时时出于于安全全、保保守的的考虑虑会使使用成成本法法；拆拆迁估估价以以及在在建工工程估估价也也会采采用成成本法法。2.2、房地地产估估价方方法适适用—商业用用房地地产商业用用房地地产包括沿沿街店店铺、、购物物中心心、专专业市市场等等。商业房房地产产适宜选选择比较法法、收收益法法，成本本法为为辅。。比较法法：商商业房房地产产转售售转租租较为为频繁繁，尤尤其是是小型型商铺铺，比比较容容易获获得比比较实实例，，适用用于比比较法法。收益法法：商商业房房地产产价值值体现现在其其获取取收益益能力力的大大小上上，收收益法法为最最为常常用方方法。。成本法法：可可以作作为一一种辅辅助方方法，，如抵抵押或或对将将要转转变用用途的的房地地产进进行估估价。。以上也也适用用于办办公类类房地地产。。2.3、房地地产估估价方方法适适用—工业用房地地产工业用房地地产包包括厂厂房、、仓储、、研发发楼等等。工业厂厂房按按通用用性分分为标标准厂厂房和和自建建厂房房。商业用用房地地产的的估价价首选成本法法，比较较法、、收益益法为为辅。。成本法法：标标准厂厂房较较易确确定统统一的的重置置价，，非标标准厂厂房可可以进进行修修正或或参考考实际工工程造造价，成本本法较较为常常用。。比较法法、收收益法法：在在工业业集中中区有有标准准厂房房租售售实例例，可可以采采用比比较法法、收收益法法。2.4、房地地产估估价方方法的的主要要适用用总结比较法法（现状状）收益法法（未来来）成本法法（历史史）假设开开发法法住宅用用房地地产商业用用房地地产工业用用房地地产在建工工程3、房地产产变现现能力力的影响因素一、房地产产的通通用性性。即是否否普遍遍使用用，通用性性越差差的房房地产产，越越不容容易找找到买买者，，变现现能力力会越越弱。。例如如，厂房一般比比住宅的变现现能力力弱；；厂房房中，，特殊厂厂房一般比比标准厂厂房的变现现能力力弱。。二、房地产产的独独立使使用性性。即能否否单独独地使使用而而不受受限制制。例例如，，厂区两两块宗宗地中中的内内侧房房地产产的独立立使用用性就就不好好。通通常情情况下下，独独立使使用性性越差差的房房地产产，越越妨碍碍房地地产的的使用用，变变现能能力会会越弱弱。三、房地产产的可可分割割转让让性。。指在物物理上上、经经济上上是否否可以以分离离开来来使用用。例例如，，商业综综合体体载明明不可可分割割销售售。容易易分割割转让让的房房地产产，变变现能能力较较强；；反之之，变变现能能力较较弱。。3、房地产产变现现能力力的影响因素四、房地产产的区区位。。所处位位置越越不成成熟区区域的的房地地产，，变现现能力力会越越弱。。例如如，郊区的房地地产一一般比比市区的房地地产变变现能能力弱弱。五、房地产产的开开发程程度。。开发程程度越越低的的房地地产，，不确确定因因素越越多，，变现现能力力会越越弱。。例如如，在建工工程一般比比现房的变现现能力力弱。。六、房地产产的价价值大大小。。价值越越大的的房地地产，，购买买所需需要的的资金金越多多，越越不容容易找找到买买者，，变现现能力力会越越弱。。七、房地产产的市市场状状况。。房地产产市场场越不不景气气，出出售房房地产产会越越困难难，变变现能能力就就越弱弱。3、房地产产变现现系数-定量分分析影响因素评分分值区段90-10080-8970-7960-69价值大小（20%）价值适中，有充分多潜在买家价值基本适中，有较多潜在买家价值较大，有少量潜在买家价值大，仅有个别潜在买家区位条件（20%）区位条件优区位条件较优区位条件一般区位条件差通用性（20%）通用性强，能适用于不同行业通用性较强，适用于大多数行业通用性一般，适用于少数行业通用性较差，为专用房地产独立使用性（20%）能独立使用大部分能独立使用少部分能独立使用不能独立使用市场状况（10%）市场景气，产业政策有利市场较景气，产业政策较为有利市场一般市场不景气，产业政策不利处置方式（10%）处置周期长，宣传力度大处置周期较长，有适当宣传处置周期较短，适当宣传处置周期短，宣传度较低4、房地产产变现现主要费费用序号项目税费标准1诉讼费用差额累进，按照诉讼标的金额0.5%-2.5%2法院执行费用差额累进，按照诉讼标的金额0.1%-1.5%3律师费差额累进，按照诉讼标的金额0.5%-7%4拍卖费用差额累进，按成交金额的0.5%-5%5评估、代理等费用1%-2%6增值税及附加差额征收，税率为5.6%7土地增值税计税依据的5%（及其他方式）8印花税计税依据×0.05%。9个人所得税差额征收，税率为20%10企业所得税应税额的25%4、房地产产变现现费用-（以500万市值值商业业房地地产为例例）税费类型税费名称税费比例取值依据及说明处置费用案件受理费用0.25%依据《人民法院诉讼收费办法》补充规定。差额定率累进，按照诉讼标的金额0.5%-4%，减半交纳。法院执行费用0.1%依据《人民法院诉讼收费办法》补充规定