房地产项目开发报建流程

项目开发报建报建

流程2010年10月培训内容一、国土局职能二、建设局职能三、规划局职能四、建筑专业名词五、中山市项目报建流程国土局职能1、统一管理全市土地､矿产等自然资源｡部署全市国土资源工作并实施指导､检查､监督。2、贯彻执行国家和省､市以及上级国土资源部门关于土地､矿产等自然资源方面的法律､法规和方针､政策；负责起草全市有关土地资源､矿产资源等自然资源管理的规范性文件并组织实施和监督；依法负责有关行政复议；监督检查全市各级国土资源主管部门行政执法和土地､矿产资源规划执行情况；保护土地､矿产资源所有者和使用者的合法权益；查处土地､矿产违法案件；组织贯彻实施土地资源､矿产资源管理的技术规范､规程､标准和办法；负责土地资源､矿产资源的国情､国策及有关法律､法规､政策的宣传教育及普法教育。

国土局职能3、组织编制和实施国土规划､土地利用总体规划､基本农田保护规划､土地开发规划､土地复垦规划､土地整理规划､矿产资源保护与合理利用规划､地质灾害防治和地质遗迹保护规划和土地利用年度计划；指导､审核､报批土地利用总体规划､土地专项规划和土地利用年度计划；参与城市规划的审核工作；对建设项目用地进行预审。4、贯彻实施耕地特殊保护和耕地开发､整理政策；实施土地用途管制；组织基本农田保护；负责土地开发､土地复垦､土地整理和土地资源储备的管理､监督和实施工作。国土局职能5、主管全市非农业建设的征地工作；组织执行各类建设用地定额指标；承担由市人民政府和省以上人民政府审批的各类用地的审查､报批工作；按规定拟定､审核､报批农用地转用方案､土地征用方案､补充耕地方案和供地方案；按规定负责耕地开垦､土地有偿使用费､土地闲置费等有关规费的征收和管理，组织有关预算的执行；负责组织政府土地收购储备及有关开发整理工作｡6、依法管理土地资产，负责土地市场的建设和管理｡依法组织实施国有土地使用权划拨､出让､租赁､作价出资､作价入股､转让､抵押，并对全市有关工作实施指导､监督､检查；对企业土地资产处置实施管理监督；负责农村集体非农土地的利用､流转管理工作；负责组织､指导全市基准地价､标定地价的编制，对地价评估结果进行备案管理；依法确认土地使用权价格。

国土局职能7、统一管理城乡地籍地政工作，实施规范化地籍管理､组织土地资源调查与评价､地籍调查､土地变更统计､土地动态监测和地籍信息系统建设；依法负责土地确权登记､发证，承办并组织调处土地权属纠纷等工作。8、贯彻实施矿产资源管理法律､法规，依法保护和利用矿产资源；承担矿产资源储量管理工作，负责地质资料汇总；实施地勘项目管理；依法确认矿产权属，按规定进行采矿权审批､登记､发证和采矿权转让审批登记；承办并组织调处矿产权属纠纷；依法组织矿产资源开发､利用与保护并实施监督管理；按规定管理矿产资源补偿费的征收和使用。国土局职能9、组织监测､防治地质灾害和保护地质遗迹；组织编制和实施滑坡､崩塌､泥石流､地面沉降与塌陷等地质灾害防治和地质遗迹保护规划并实施监督检查；依法管理水文地质､工程地质､环境地质的评价工作；审核地质环境影响报告；监测､监督､防止地下水的过量开采与污染；组织､协调重大地质灾害防治；依法保护地质环境；组织认定或审查上报具有重要价值的古生物化石的产地､标准；依法组织地热､矿泉水的鉴定和年度审查工作。10、负责全市测绘存政管理。

国土局职能11、对乡镇国土资源主管部门实行业务领导；按照规定对各乡镇国土资源主管部门的领导干部实行协管；负责全市国土资源系统的科学技术､信息和宣传教育；指导､实施国土资源系统人员培训；指导全市国土资源系统的精神文明建设､党风廉政建设和队伍建设；负责局机关及直属单位的人事､劳资､机构､人员编制管理。12、安排并监督国家和省､市财政拨给的各项有关经费的使用；对系统各项行政事业性收费的征收使用实施管理和监督；指导系统财务会计工作并实施监督。建设局职能1、研究起草全市村镇规划、工程建设、城市建设、村镇建设、住宅与房地产业、市政公用事业、勘察设计咨询业的政策、规定以及相关的中长期规划并指导实施，进行行业管理。2、参与全市城市化规划编制工作；负责城市化进程中有关城镇发展工作；会同有关部门制定和完善城镇发展指标体系；负责全市人居环境奖的组织评选工作。3、指导和管理全市村镇规划、城市勘察、市政工程测量工作；承担市级、省级、国家级风景名胜区和省级、国家级园林城市的审查报批与保护监督工作；参与研究制定全市国土规划和区域规划。建设局职能4、负责除国家与省投资的重大基本建设项目和我市投资的工业、农业、商贸口以外的建设工程初步设计审查；负责建设工程施工图审查、施工许可、工程设施使用许可及竣工验收备案的管理工作；根据有关规定，参与国家、省和市审批立项的建设项目的管理工作，负责建设阶段的工程质量监督管理，参与竣工验收工作；综合管理全市涉外建设项目审查工作。5、研究制定并监督实施全市工程建设标准定额和工程造价管理的政策规定、管理办法；拟订我市执行省统一定额的管理办法并监督实施。建设局职能6、综合管理理全市城市和和村镇建设、、城镇市政建建设、公用事事业、园林绿绿化、风景名名胜区、城市市燃气热力、、城市供水和和污水处理。。7、指导和规范建建设市场，综综合管理建设设市场准入、、建设工程招招标、工程监监理以及工程程质量等工作作；拟订建设监理理和相关社会会中介组织的的管理办法并并监督实施；；负责城监察察执法和城建建监察队伍的的管理。8、负责全市市住宅与房地地产行业管理理，指导规范范全市住宅与与房地产市场场；指导城镇镇土地使用权权有偿转让和和开发利用；；负责房屋产权权、产籍、城城镇住房制度度改革和住房房基金管理工工作；组织、、指导城镇住住宅及经济适适用房的建设设。建设局职能9、综合管理理全市城乡建建设、工业与与民用建筑的的抗震设防和和附建式人防防工程建设工工作。10、研究制制定并组织实实施全市建设设科技发展规规划、计划和和技术经济政政策；指导重重大科技项目目攻关、新技技术开发、技技术引进、科科技成果转化化工作；指导导全市新型墙墙体材料改革革和建设节能能工作。11、综合管管理全市建设设工程勘察设设计工作；研研究制定工程程勘察设计行行业的管理办办法、技术政政策并监督实实施。12、研究制制定全市建设设系统教育事事业发展规划划，指导职工工上岗培训和和继续教育工工作。建设局职能13、指导全全市建设系统统对外经济合合作；指导全全市建设档案案工作。14、具体负负责局机关和和直属事业单单位的机构编编制、人事劳劳资、社会保保险工作；组组织实施全市市工程建设系系列职称改革革工作，负责责建设行业有有关人员执业业资格管理；；负责有关社社会团体的管管理工作。15、承办市市政府、省建建设厅交办的的其他事项。。规划局职能1、负责贯彻彻执行国家、、省、市有关关城市规划，，城市勘察测测绘和城市规规划设计的法法律、法规、、规章、规范范性文件。2、负责组织织编制和修订订市区域城镇镇体系规划、、中心城区总总体规划、分分区规划及必必要的小区规规划和控制性性详细规划并并监督检查实实施；指导各各镇(街)编编制(修订)镇域规划、、镇(街)区区总体规划和和中心村规划划，并对这些些规划进行审审查、监督检检查实施。3、参与大、、中型建设项项目及重点工工程的可行性性研究、负责责建设项目选选址和布局的的规划管理，，按程序核发发建设项目选选址意见书。。规划局职能4、负责全市的建建设用地规划划管理，受理理建设项目用用地规划划的申请，核核定其用地位位置、界限、、土地使用性性质和建设内内容，提供规规划设计条件件，核发建设用地规划划许可证；审批建设用地地规划许可证证的延期使用用，负责办理理建设用地规规划许可证所所核定内容的的各项变更手手续。5、负责建设工程程设计方案、、建设工程施施工图的审定定，按程序核核发建设工程规划划许可证；审批建设工程程规划许可证证的延期使用用，负责办理理建设工程规规划许可证所所核定内容的的各项变更手手续。6、负责城市规划划设计的行业业管理和本市市规划设计单单位的资质管管理，负责城市勘察察测量的行业业管理，根据据城市规划需需要安排城市市勘察测量任任务，审查有有关城镇勘察察、测量报告告、成果、成成图。规划局职能7、负责建设工程程的现场放线线和竣工验收收，核发建设工程规划验验收合格证。。8、负责组织织有关部门研研究制订本市市城市交通规规划并组织实实施；负责中中心城区内城城市雕塑、候候车亭、电话话亭等公共设设施的选址定定位和建设的的规划审批；；负责中心城城区重要地区区广告牌或拼拼装总面积50平方米以以上大型广告告牌设置和市市大型广告牌牌的设置的审审批。9、负责组织织推广应用城城市规划科学学新技术及规规划业务培训训。规划局职能10、负责市市规划区内各各类城建档案案资料的收集集、保存、查查询等工作；；负责建立和和协调本市城城市规划地形形图信息库工工作。11、负责组组织检查市规规划区内各单单位和人员执执行城市规划划情况，查处处各类违反城城市规划的行行为；负责指指导、检查各各镇规划管理理机构及工作作人员依法行行政工作，查查处违反城市市规划的行为为；受理对各各镇规划管理理机构的具体体行政行为不不服提出的行行政复议案件件。12、承办市市委、市政府府和上级城市市规划部门交交办的其他事事项。建筑专业名词词房屋质量保证证书、住宅使用说明明书、质量验收合格格证；五证：土地出让合同同（土地使用用证）、建设用地规划划许可证、建设工程规划划许可证、建设工程施工工许可证、预售许可证（（外销证视规规定执行）；；三书：建筑专业名词词例如：在1万平方方米的土地上上，有4000平平方米的建筑筑总面积，其容积率为0.4。三线图：用地红线,建筑红线,道路红线图容积率：建筑总面积与与建筑用地面面积的比。建筑专业名词词指项目规划建建设用地范围围内的绿化面面积与规划建设用地地面积之比。。对购房者而而言，绿化率高为好好。建筑密度：绿化率：指在居住区用用地内各类建建筑的基底总总面积与居住区用地地的比率（％％），它可以以反映出一定用地范范围内的空地地率和建筑密密集程度。建筑专业名词词指城市道路，，含居住区级级道路用地的的规划控制线。绿地率：描述的是居住住区用地范围围内各类绿地地的总和与居住区用地地的比率（％％

）。绿地地率所指的“居住区用用地范围内各各类绿地”主主要包括公共绿地、宅宅旁绿地等。。其中，公共共绿地，又包括居住区区公园、小游游园、组团绿绿地及其他的一些块状状、带状化公公共绿地。道路红线：建筑专业名词词将建筑物整栋栋的公用建筑筑面积除以整整栋楼各套套套内建筑面积之之和，得到建建筑物的公用用建筑面积分分摊系数。即公公用建筑面积积分摊系数＝＝公用建筑面面积／套内建筑筑面积之和。。建筑红线：一般称建筑控控制线，是建建筑物基底位位置的控制线。公用建筑面积积分摊系数：建筑专业名词词地下室：半地下室：三通一平：指房间地面低低于室外地平平面的高度超超过该房间净高高的1／2者者。指房间地面低低于室外地平平面的高度超过该房间净净高的1／3，且不超过过1／2者。通水、通电、、通路和地块块表面平整处理；中山市项目建建设流程一、、土土地地使使用用权权的的取取得得二、、项项目目立立项项三、、申申报报地地名名四、、申申请请核核发发建建设设用用地地规规划划许许可可证证五、、申申请请核核发发建建设设工工程程规规划划许许可可证证六、、核核发发建建设设工工程程规规划划许许可可证证程程序序七、、放放线线、、验验线线及及竣竣工工验验收收八、、竣竣工工验验收收九、、核核发发建建设设施施工工许许可可证证一、、土土地地使使用用权权的的取取得得1、、招招标标，，挂挂牌牌，，拍拍卖卖2、、行行政政划划拨拨3、、具具体体流流程程A、、出出让让方方办办理理程程序序B、、购购买买方方办办理理程程序序出让让方方办办理理程程序序土地地权权属属人人提提供供土土地地使使用用权权资资料料送规规划划局局咨咨询询规规划划建建设设条条件件土地地评评估估意意见见拟定定底底价价报报批批后后确确定定底底价价制定定挂挂牌牌资资料料发布布挂挂牌牌公公告告挂挂牌牌显显示示系统统开开始始接接受受竞竞投投竞买买人人索索取取挂牌牌文文件件进行行竞竞投投在截截止止时时间间以以最最高高价价确确定定竞竞得得人人发出出成成交交确确认认书书签订订出出让让合合同同收取取总总地地价价款款办理理土土地地使使用用证证办理理期期限限：：1、、制制定定挂挂牌牌文文件件10天天（（不不含含规规划划部部门门及及市市政政府府等等办办理理时时间间））2、、公公告告30天天收费费项项目目：：1、、出出让让契契税税（（地地价价款款3%））2、、土土地地出出让让业业务务费费（（总总地地价价成成交交价价2%））购买买方方办办理理程程序序现场勘察，收集相关资料信息的初步收集、分析确定竞拍价、竞拍人、叫价原则获取土地出让信息及相关规划指标（一般1个月前，政府予以公布即挂牌）组建竞投小组，购买标书。（成员包括：估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员）测算土地成本、估算开发总投资、总价值。（一般采用假设开发法进行计算）办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和相关费用。获得土地使用权限办理相应的土地产权转移变更登记手续地价价预预测测方方法法买方方用用假假设设开开发发法法确确定定竞竞拍拍的的最最高高限限价价，，依依据据待待拍拍地地块块的的坐坐落落位位置置、、形形态态面面积积、、区区域域状状况况、、规规划划用用途途及及红红线线指指标标等等条条件件，，发发展展商商对对市市场场收收益益进进行行预预测测，，剔剔除除开开发发成成本本、、税税费费和和期期望望利利润润得得出出最最高高地地价价；；地价价=项项目目市市场场收收益益-开开发发总总成成本本费费用用-期期望望利利润润总成成本本费费用用=开开发发成成本本（（详详见见下下表表））+开开发发费费用用（（详详见见下下表表））+税税费费（（详详见见下下表表））『开开发发成成本本』』明明细细表表序号项目备注1土地取得成本(见中山标准)、2前期费用2.1策划研究费代理公司标准2.2勘探设计费1元/平方米3建筑期费用参考《价格信息》及同类物业3.1土建工程850元/平方3.2录化,道路,园林50元/平方3.3报建镇10元/平方,城区25元/平方3.4供水工程6元/平方3.5供电工程3.6煤气26元/平方3.7白蚁防治2.5元/平方3.8设计费30~50元/平方3.9监理费5元/平方3.10图纸审查城区:5元/平方;镇区:2.5元/平方3.11测重3元/平方3.12强电70元/平方3.13人防费50元/平方3.14人员工资土建费10%,即85元/平方3.15智能化20元/平方3.16电视电信8元/平方4总建造成本约1250元、『开开发发费费用用』』明明细细表表序号项目备注1管理费用建安费用的3%2财务费用贷款年期利率计算3推广费用按售价/租金的3%-5%计算『税税费费』』明明细细表表序号类别税（费）率计算基数1营业税5%成交价2城市维护建设税1%营业税3教育费附加[1]3%营业税4印花税0.1%售价/租金5房产税*1.2%房产原值X70%6房屋租赁管理费*2%租金7企业所得税[2]15%销售税后利润[1]仅为为房房屋屋租租赁赁所所须须缴缴交交项项目目，，房房产产转转让让无无须须缴缴交交该该税税项项。。[2]中山山市市企企业业所所得得税税率率15%，，具具体体依依各各地地政政策策和和企企业业性性质质而而定定。。中山山市市土土地地出出让让金金基基准准价价一、、中中心心城城区区1、、耕耕地地①、、经经营营性性用用地地住宅宅用用地地136000/亩亩商住住楼楼用用地地166000/亩亩办公公楼楼用用地地166000/亩亩②、、非非经经营营性性用用地地工业业用用地地36000/亩亩办公公楼楼用用地地26000/亩亩二、、镇镇区区1、、耕耕地地经营营性性用用地地39000/亩亩非经经营营性性用用地地19000/亩亩2、、非非耕耕地地①、、经经营营性性用用地地住宅宅用用地地126000/亩亩商住住楼楼用用地地156000/亩亩办公楼用地地156000/亩②、非经营营性用地工业用地26000/亩办公楼用地地16000/亩亩2、非耕地地经营性用地地30000/亩非经营性用用地10000/亩二、项目立立项必要有项目目可行性研研究报告，，填写立项申请到到规划局计计划发展委委员会申请请立项。三、申报地地名在项目签订订土地出让让合同、取取得立项批文和建建设用地规规划许可证证后到当地地民政局地名名管理办公公室申报地地名。四、申请建建筑规划用用地许可证证申请开发规规划思路核核准取得立项后后出设计图图纸（必须须要有相应应项目的设设计资质）），向规划划局申请规规划思路核核准；1：总平面面图2：立面图图3：绿化图图4：单栋平平面图（如如果是限户户型，限套套数单位必必须有所有有的平面图图）5：户型比比例说明6：停车位位示意图报规划局规规划管理处处申报项目目规划设计计思路，15天工作作日审批，，如果总体体通过后设设计院将出出深化方案案！A：规划图图纸深化方方案具体有有：供电，供水水，燃气，，电信，有有线电视，，路灯，市市政道路，，雨污水管管网等B：申请项项目规划许许可证：项目思路通通过后，管管线规划设设计图将送送上述各部部门听取各各部门的意意见，然后后由建设单单位会同规规划局有关关人员召集集中各专业业部门召开开管线规划划协调会，，将所有专专业部门的的意见形成成会议纪要要，以防止止各专业管管线在具体体实施中相相互扯皮，，管位相撞撞。细化设计方方案通过后后，15个个工作日可可以领取项项目规划许许可证。五、申请核核发建设工工程规划许许可证申请人应当当提供下列列材料：1、《建设设工程规划划申请书》》；2、已核发发的《建设设用地规划划许可证》》及附图复复印件；3、国土主主管部门出出具的《土土地使用权权证》或者者土地使用用意见；4、符合规规划审批要要求的地质质勘测报告告、建筑（（市政）测测量图、建建筑（市政政）设计方方案（建筑筑平面、立立面、剖面面及效果图图）及设计计单位的资资质证书复复印件；5、其他相相关部门出出具的书面面审查意见见；6、其他有有关申报材材料：①、非国有有投资的建建设项目，，还应当提提供建设项项目资金法法定证明；；②、个人自自用建设项项目还应当当提供申请请人身份证证和户口簿簿原件及复复印件；③、市政管管线工程还还应当提供供符合规划划审批要求求的管线施施工图。六、核发建建设工程规规划许可证证程序1、申请人人持规定的的相关材料料向规划部部门提出核核发建设工工程规划许许可证申请请；2、规划部部门对建筑筑（市政））设计方案案进行规划划审查，审审查合格后后向申请人人核发《建建设工程规规划许可证证》、《建建设项目定定位放线通通知单》；；3、经审查查需要修改改的建筑（（市政）设设计方案，，规划部门门应当向申申请人发出出《建筑（（市政）设设计方案规规划审查修修改意见书书》（附表表七），修修改并经审审查合格后后核发《建建设工程规规划许可证证》副本、、《建设项项目定位放放线通知单单》。七、放线、、验线及竣竣工验收1、对已取取得《建设设工程规划划许可证》》副本的建建设项目，，在工程开开工前和竣竣工后均应应当由规划划部门进行行规划放线线、验线和和竣工规划划验收。2、需要拆拆迁的建设设项目，规规划部门还还需要进行行拆迁范围围规划核查查。3、建设项项目工程开开工前和开开工时，申申请人应当当分别向规规划部门申申请放线和和验线，规规划部门应应当在接到到相应申请请之日起3个法定工工作日内到到达现场，，根据《建建设工程规规划许可证证》副本及及附件和三三线图对建建筑（市政政）工程进进行放线和和验线。4、规划部部门对验线线合格的，，应当向申申请人发放放《建设项项目工程开开工验线合合格通知单单》。八、竣工工验收建设项目目工程竣竣工时，，申请人人应当向向规划部部门提出出竣工规规划验收收申请。。规划部部门应当当在接到到申请材材料之日日起3个个法定工工作日内内进行工工程竣工工规划验验收。申申请人应应当提供供下列申申请材料料：1、《《建设项项目竣工工规划验验收申请请书》；；2、城建建档案管管理机构构核发的的《工程程项目竣竣工档案案合格证证》。经规划部部门验收收合格的的建设项项目，由由规划部部门核发发《建设设项目竣竣工规划划验收合合格证》》，并向向申请人人发放《《建设工工程规划划许可证证》正本本，同时时收回《《建设工工程规划划许可证证》副本本。审批时限限及其他他要求1、大城城市规划划部门依依法核发发《建设设项目选选址意见见书》、、《建设设用地规规划许可可证》、、《建设设工程规规划许可可证》副副本的，，应当自自接到全全部合格格材料之之日起分分别在15个法法定工作作日内完完成，情情况复杂杂的建设设项目可可分别延延长15个法定定工作日日。2、中、、小城市市规划部部门依法法核发上上款证书书的，应应当分别别在8个个法定工工作日内内完成。。3、规划划部门之之外的其其他相关关部门的的审查时时间及工工程地质质勘察、、工程测测量、规规划设计计、建筑筑设计等等技术服服务时间间和社会会公示时时间不包包含在上上述审批批时限内内。审批时限限及其他他要求4、凡对对不符合合城市规规划用地地性质要要求不应应当予以以批准的的建设项项目，规规划部门门应当自自接到申申请之日日起大城城市和中中、小城城市分别别在15和8个个法定工工作日内内予以书书面答复复。5、按本本规程核核发的《《建设项项目选址址意见书书》、《《建设用用地规划划许可证证》，自自核发之之日起一一年内未未进行下下一个规规划审批批程序的的，其相相应证书书自行失失效；6、依法法取得《《建设工工程规划划许可证证》副本本的建设设项目，，自许可可证核发发之日一一年内在在其《土土地使用用权证》》有效期期内未进进行开工工建设的的，其许许可证自自行失效效。审批时限限及其他他要求7、规划划审批时时需相关关部门出出具书面面审查意意见的，，由申请请人自行行到相关关部门申申请取得得书面意意见并向向规划部部门提供