房地产投资第章房地产开发投资项目案例

第10章房地产开发投资项目案例分析租售房地产开发项目案例分析房地产投资项目可行性研究案例12/16/2022房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析

10.1.1市场分析和需求预测××市地处华北平原，是中南某省重要的工业城市之一，市区人口约60万人，面积187平公里。12/16/2022房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析××市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。各类房屋总建筑面积72万平方米，常住市区的4800户贫苦市民，人均居住面积不足2.5平方米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草灰棚房就有9700余间人口，除此之外无房可住的不计其数。××市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后在党和政府的领导下，城市建设规模得到了前所未有的发展，1998年人口达到了529万人，其中非农业人口达到105万人，各类房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来，城区住宅大幅度增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增长，人均居住面积有了明显的增加，一大批破旧、低矮棚户房得到了改造，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显的改善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约，加上住宅建设历史欠账太多，××市的住房供求矛盾依然十分突出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。12/16/2022房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析根据《××市统计年鉴》（1998）显示，缺房户数8000户，其中人均居住面积在4平方米以下的住房困难户3000户，随着城市人口的增长，今后每年还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中央提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实用住房、从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距还很大。12/16/2022房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面积19.24万平方米，实际销售14.66万平方米，预售1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金额达到9831万元，总体情况比较理想。随着国家扩大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商品房和商业办公用房销售前景良好。12/16/2022房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析据1997年调查资料显示，项目附近的事业单位和企业缺房户约有千余房，虽然有些企业先后集资建了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭的需求。随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事业单位房改力度的加强，以及全省城镇停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产市场的兴旺。12/16/2022房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析

10.1.2建设指导思想根据建设部有关城市建设的法规及××市总体规划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。12/16/2022房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析10.1.3建设内容和规模××小区占地8.78公顷，总建设面积15.7万平方米，其中，一期工程建设面积3.4万平方米已经竣工发售。××北小区项目属二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟建6层条式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5683平方米；少量营业用房，建筑面积1320平方米，占地726平方米；楼群中部布置3栋26层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3850平方米。12/16/2022房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析

10.1.4规划选址××北小区位于××市区东北部，南临东风路，西面与乡政府和乡医院相临，北靠建设路，中部偏东有学院路自南向北纵向穿越，将小区分为两部分。区内临建设路处现在建设路小学、水文队、银行等单位，其余均为菜田。该地块南北长300米，东西宽约180米，呈矩形状，自然地势南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差约0.3米，地势较为平坦。12/16/2022房地产投资分析课件10．1租售房地产开发项目案例分析10.1.5规划与住宅布局由于本地块的地形现状和特点，规划设计将小区中心设置在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站等设施组成，并采用空间划分和限定的手法，组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、协调搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局，使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。小区公共建筑设施沿周边布置，既丰富了城市道路和沿街景观，又给小区的建设开发创造了有利条件。12/16/2022房地产投资分析课件10．1租售房房地产开开发项目目案例分分析小区住宅宅以六层层条式为为主，适适当点缀缀点式住住宅，条条式住宅宅布局采采用周边边式布置置，三两两栋为一一组，组组合成若若干个半半公共空空间，既既塑造了了建筑的的立面效效果，又又方便了了小区的的管理。。依据小小区道路路的分隔隔与围全全，小区区分为4个组团团，即南南部的两两个居住住组团，，北部的的公建组组团和学学院路东东的组团团。以南南部两个个居住组组团形成成小区的的基本居居住单元元。小区区的主要要入口有有3个，，分别面面向建设设路、东东风路和和学院路路。在学学院路的的主要入入口处设设置新置置新村标标志，增增强小区区的识别别性。同同时，小小区的平平面布局局综合考考虑了日日照、通通风、防防灾、消消防等要要求，日日照间距距为1：：1.2。12/12/2022房地产投投资分析析课件10．1租售房房地产开开发项目目案例分分析10.1.6小小区绿化化为了创造造一个接接近自然然、环境境优美的的居住环环境，小小区绿地地按照集集中、分分散结合合布置、、除小区区小心绿绿地外，，在零星星地块见见缝插绿绿地进行行建设，，利用道道路与景景观调节节小区气气候，方方便居民民，美化化环境，，使人们们步入小小区后，，有一种种步移景景移、赏赏心悦目目的美好好心情。。植物栽栽培以常常绿植物物为主，，配以四四季花卉卉、水池池、亭子子、花架架、坐凳凳等园林林小品，，形成景景色宜人人、生机机盎然的的园林景景观。12/12/2022房地产投投资分析析课件10．1租售房房地产开开发项目目案例分分析10.1.7方方案设想想××北小小区住宅宅方案设设计主要要考虑了了“功能能”、““舒适””、“美美观”、、“采光光”、““通风””及“结结构上的的安全经经济”等等因素，，在经济济适用方方面上功功夫，以以满足不不同家庭庭户型结结构的需需要。方方案设计计的原则则是：1．坚持持“住得得好、分分得开、、放得下下、买得得起”的的设计原原则；2．坚持持“节地地、节能能、节材材”的设设计原则则：尽量量采取小小面宽、、大进深深等有效效手法；；在节能能方面主主要在墙墙体厚度度和材料料上、门门窗尺寸寸选型、、屋顶保保温等采采取一些些行之有有效的措措施。12/12/2022房地产投投资分析析课件10．1租售房房地产开开发项目目案例分分析10.1.8实实施进度度计划及及计算期期计划2000年年10月月开始施施工，建建设工期期为3年年。项目目计算期期为6年年。10.1.9用用款计划划用款计划划见表10-1。12/12/2022房地产投投资分析析课件项目金额（万元）123土地费用420100%前期工程费28100%基础设施建设费10100%建筑安装工程费991710%33%57%公共配套设施建设费9663%33%4%开发间接费管理费用9933%33%33%销售费用9917%50%32%开发期税费36741%33%26%其他费用18355%33%12%不可预见费44933%33%3%表10-1用用款款计划划表表12/12/2022房地产投投资分析析课件10．1租售房房地产开开发项目目案例分分析10.1.10投资估估算本项目总总投资为为12391万元，，其中土土地费用用420万元、、前期工工程费28万元元、基础础设施建建设费10万元元、建筑筑安装工工程费9917万元元、公共共配套设设施建设设费96万元、、管理费费用和销销售费用用各99万元（（按建筑筑工程工工程费的的1%计计）、开开发期税税费367万元元、其他他费用183万万元、不不可预见见费449万元元及财务务费用772万万元组成成。详见见表10-2。。12/12/2022房地产投投资分析析课件序号项目总投资估算说明1开发建设总投资1239111.231.451.671.891.10111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用420281099179699993671834497222经营资金3项目总投资123913.13.23.3开发产品成本固定资产投资经营资金12391表10-2项项目总总投资估估算表单单位：万万元12/12/2022房地产投投资分析析课件10．1租售房房地产开开发项目目案例分分析10.1.11资金筹筹措项目总投投资12391万元元。其中中项目资资本金3000万元元，分两两年等额额投入；；商业银银行贷款款3891万万元，3年的贷贷款比例例分别为为12.4%、、35.6%和和52%；不足足部分拟拟由预售售房款解解决。详详见表10-3。12/12/2022房地地产产投投资资分分析析课课件件序号项目合计1234561总投资123911983382461192331557811.231.45自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中：不含财务费用财务费用1239111669722198319681438243754706119594717223323315515578782资金筹措1239119833824611923315578表10-3投投资资使使用用计计划划与与资资金金筹筹措措表表单单位位：：万万元元12/12/2022房地地产产投投资资分分析析课课件件2.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3资本金预售收入预租收入其他收入其他借款固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款3000550138913891389115004834834831500941138313831383409420252025202523315578续表表10-3投投资资使使用用计计划划与与资资金金筹筹措措表表单单位位：：万万元元12/12/2022房地地产产投投资资分分析析课课件件10．．1租租售售房房地地产产开开发发项项目目案案例例分分析析10.1.12贷贷款款条条件件年利利率率5.85%，，按按单单利利计计息息，，宽宽限限期期3年年，，3年年等等额额还还本本。。10.1.13税税费费率率税费费率率见见表表10-4。。12/12/2022房地地产产投投资资分分析析课课件件税费项目税费率税费项目税费率营业税5公益金5城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3任意盈余公积金0企业所得税33不可预见费4房产税（按租金）12土地增值税30、40、50超率累进表10-4税税费费率率表表单单位位：：%12/12/2022房地地产产投投资资分分析析课课件件10．．1租租售售房房地地产产开开发发项项目目案案例例分分析析10.1.14销销售售与与出出租租计计划划××小小区项项目高高层、、多层层住宅宅和部部分营营业用用房计计划在在4年年内全全部出出售。。住宅宅楼从从项目目开工工第2年开开始预预售，，分期期付款款，按按20%、、70%和和10%分分3年年付清清。出出租房房第4年开开始出出租，，出租租率第第4年年为80%，以以后各各年均均为100%。。各类类房屋屋销售售计划划见表表10-5。12/12/2022房地产产投资资分析析课件件年份类型2345高层楼房404020多层楼房30303010营业用房303040表10-5房房屋屋销售售计划划表单单位位：%12/12/2022房地产产投资资分析析课件件10．．1租租售房房地产产开发发项目目案例例分析析根据×××市市近期期相同同房地地产项项目的的售（（租））价和和居民民购买买力的的预测测，计计划×××小小区高高层住住宅售售价1800元/平方方米，，多层层住宅宅售价价1250元元/平平方米米，营营业用用房一一半出出售，，售价价3500元元/平平方米米。售售房加加权平平均价价为1670元/平方方米。。营业业用房房另一一半出出租，，租价价1000元/年··平方方米，，建设设期出出租房房不预预租。。12/12/2022房地产产投资资分析析课件件10．．1租租售房房地产产开发发项目目案例例分析析10.1.15财务务分析析1．分分析依依据建设部部发布布的《《房地地产开开发项项目经经济评评价方方法》》，中中国计计划出出版社社出版版，2000年年。12/12/2022房地产产投资资分析析课件件10．．1租租售房房地产产开发发项目目案例例分析析2．盈盈利能能力分分析项目在在计算算期内内经营营收入入20671万元元，可可获利利润4954万元元，扣扣除所所得税税、公公益金金、公公积金金后还还有2821万元元可分分配利利润。。项目目缴纳纳的经经营税税金为为1137万万元，，所得得税为为1635万万元，，土地地增值值税为为2202万万元，，合计计缴纳纳税金金4973万万元。。和项项目业业主投投入的的资本本金3000万元元相比比，在在6年年内项项目盈盈利和和缴纳纳税金金的绝绝对额额是相相当高高的，，表明明项目目的盈盈利能能力是是比较较强的的。详详见表表10-6~表表10-8。12/12/2022房地产产投资资分析析课件件序号项目合计1234561售房收入2048615577005713340287631.11.21.3可销售面积(平方米)平均售价(元/平方米)销售比例(%)122660

10045898

1696

37458981696

3727764

1632

2331001250

32经营税金及附加112786385392222422.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加1024723178523502511357251120114638313土地增值税2202163732754454994商品房销售净收入171581308588859873352622表10-6售售房房收入入与经经营税税金及及附加加估算算表单单位位：万万元12/12/2022房地产产投资资分析析课件件序号项目合计1234561租房收入1855366661.11.21.3可出租面积(平方米)单位租金(元/平方米)出租率(%)528100080660100010066010001002经营税金及附加10

3442.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加91…

3……3……3……3租金净收入175

5062624净转售收入44

44注：由由于表表中有有效数数字是是四舍舍五入入取整整，但但计算算过程程中仍仍然保保持足足够的的有效效位数数，可可能造造成表表中合合计数数与各各年数数字之之和不不等，，在各各年数数字绝绝对值值小于于1时时，用用“……”表表示，，以后后各表表同。。表10-7租租房房收入入与经经营税税金及及附加加估算算表单单位位：万万元12/12/2022房地产产投资资分析析课件件序号项目合计1234561经营收入2067115577005718640948291.11.21.3商品房销售收入房地产租金收入自营收入2028618515577005713353402866763662经营成本123489484266432823844232.12.2商品房经营成本出租房经营成本(摊销)1234179484266432622381342033出租房经营费用31911114自营部分经营费用5自营部分折旧、摊销6自营部分财务费用7经营税金及附加113786385395225468土地增值税2202163732754454999利润总额4954360162217001020251表10-8损损益表表单单位：：万元元12/12/2022房地产投资分分析课件10弥补以前年度亏损11应纳税所得额495436016221700102025112所得税16351195355613378313税后利润331924210871139683168

公益金法定盈余公积金任意盈余公积金16633212245410957114346881714加:年初未分配利润

2051129

15可供投资者分配的利润

2051129209858114316应付利润28212098581143A方B方C方2821209858114317年末未分配利润2051129续表10-8损损益表单单位：万元元12/12/2022房地产投资分分析课件10．1租售售房地产开发发项目案例分分析项目全部投资资内部收益率率（所得税前前）为28.8%，在预预期可接受内内部收益率为为20%时，，项目净现值值为781万万元，项目投投资回收期为为3.8年。。资本金内部部收益率为39.2%，，项目净现值值为909万万元。详见表表10-9和和表10-10。商品房投资利利润率=利润润总额/总投投资×100%=4954/12391×100%=40%商品房资本金金净利润率=税后利润/资本金×100%=3319/3000×100%=110%12/12/2022房地产投资分分析课件序号项目合计1234561现金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20486185441557700571335340286676366442现金流出17395198341927772195211823162.12.22.32.42.52.62.72.8固定资产投资(含方向税)开发产品投资经营资金自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税12391311137220216351983382486163119611938573253523393957545611551122545433778

11469983表10-9财财务现金流流量表（全部部投资）单单位：：万元12/12/2022房地产投资资分析课件件3净现金流量3319-1983-2635-76752342912557累计净现金流量-1983-4618-5384-150276233194所得税前净现金流量4954-1983-2516-23157953248640累计所得税前净现金流量-1983-4499-4730106643144954计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）28.77%19.5%财务净现值（NPV）781-45投资回收期（年）3.824.05基准收益率（ic）20%20%续表10-9财财务务现金流量量表（全部部投资）单单位：万万元12/12/2022房地产投资资分析课件件序号项目合计1234561现金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.6售房收入租房收入自营收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20486185

441557700571335340286676366442现金流出173951500280857473249247816132.12.22.32.42.52.62.7资本金预售(租)收入用于开发产品投资自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税3000550131113722021635150015009418616311940943857325352339395754561155

1122545433778

11469983表10-10财财务现金金流量表（（资本金））单单位：：万元12/12/2022房地产投资资分析课件件2.82.92.102.112.12长期借款本金偿还流动资金借款偿还短期借款本金偿还借款利息支付偿还其他应付款38911297129712973净现金流量3319-1500-1252125839371615-7404累计净现金流量-1500-2752-1493244440593319计算指标内部收益率（FIRR）39.16%财务净现值（NPV）909基准收益率（ic）20%续表10-10财财务现金金流量表（（资本金））单单位：：万元12/12/2022房地产投资资分析课件件10．1租租售房地产产开发项目目案例分析析3．清偿能能力分析按照项目的的借款条件件和还款计计划，项目目建设期不不还本金，，从第4年年开始分3年等额偿偿还本金，，每年还还1297万元；；借款利息息每年照付付，总计付付利息722万元。。详见表10-11。12/12/2022房地产投资资分析课件件序号项目合计1234561长期借款偿还1.1

1.21.31.41.5年初借款本息累计本金建设期利息本年借款本年应计利息本年还本付息还本付息年末借款本息累计389172238917224831414144834834831383707070186618661866202517217217238913891389123315301297233259425942594155145212971551297129712977813741297782房地产投资人民币借款2.12.22.3年初借款本息累计本金建设期利息本年借款本年应计利息38917224831448348313837018661866202517238913891233259425941551297129778表10-11长长期借款款还本付息息估算表单单位：万万元12/12/2022房地产投资资分析课件件2.42.5本年按约定还本付息还本付息年末借款本息累计3891722141448370701866172172389115301297233259414521297155129713741297783还本资金来源71784273520542533.13.23.33.43.53.6上年余额摊销折旧利润可利用售房收入其他

7717117840952976222939083454偿还等额还款本金1297129712975偿还长期贷款—本金能力71782976390829566长期借款偿还期(年)6.00续表10-11长长期借借款还本付付息估算表表单单位：：万元注：有效利利率为5.98%。。12/12/2022房地产产投资资分析析课件件10．．1租租售房房地产产开发发项目目案例例分析析4．资资金平平衡分分析和和资产产负债债分析析在项目目计算算期内内，各各期资资金的的来源源与运运用是是平衡衡有余余的。。资产产负债债率是是比较较低的的，资资产负负债率率最高高时（（第3年））仅47%。因因此从从总体体上看看，项项目的的清偿偿能力力是比比较强强的。。资金金平衡衡分析析和资资产负负债分分析详详见表表10-12和和表10-13。12/12/2022房地产产投资资分析析课件件序号项目合计1234561资金来源27605198344409030718640948731.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房销售收入房地产租金收入自营收入自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款短期借款资本金其他回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20486185389130004448315001557138315007005202571335340286676366442资金运用241071983419277725346305917552.12.2自营资产固定资产投资(含方向税)自营资产固定资产建设期利息表10-12资资金金来源源与运运用表表单单位：：万元元12/12/2022房地产产投资资分析析课件件2.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.132.142.152.16房地产投资(含利息)经营资金自营部分经营费用自营部分财务费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还偿还其他应付款短期借款本金偿还12391311137220216352821389119833824861631196119385732535233939575456120981297155112254543375811297781146998314312973盈余资金3498248125818401034-8834累计盈余资金2481507334643813498续表10-12资资金来来源与与运用用表单单位位：万万元12/12/2022房地产投资资分析课件件序号项目1234561资产1983510782195964477034981.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流动资产总额应收帐款存货现金累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值19831983510748592488219671315075964261833464770389438134984434542负债及所有者权益198351078219596447703498表10-13资资产负负债表单单位位：万元12/12/2022房地产投资资分析课件件2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4流动负债总额应付帐款短期借款借款经营资金借款固定资产投资借款开发产品投资借款负债小计所有者权益资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润483483483150015001866186618663242300036205389138913891432830001991129259425942594337030003701297129712973473300047334983000498比率指标资产负债率(%)流动比率(%)速动比率(%)

24

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47

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27续表10-13资资产负负债表单单位位：万元12/12/2022房地产投资资分析课件件10．1租租售房地产产开发项目目案例分析析5．敏感性性分析将开发产品品投资、售售房价格、、租房价格格和预售款款回笼进度度等因素作作为不确定定性因素进进行敏感性性分析，分分析结果表表明开发产产品投资和和售房价格格两个因素素对项目的的效益最为为敏感。如如果开发产产品投资和和售房价格格分别向不不利方向变变动10%，则全部部投资内部部收益率将将分别下降降至20.1%和17.7%，净现值值分别下降降至12万万元和-206万元元，投资回回收期则增增加到4.0和4.1年。预预售款回笼笼进度相对对较不敏感感。最不敏敏感的因因素是租房房价格，这这是因为计计算期只有有6年，而而且是从第第4年才开开始出租，，租房收益益占整个项项目收益的的比重较小小。详见表表10-14和图10-1。。12/12/2022房地产投资资分析课件件序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）0基本方案28．87813．81开发产品投资+1020．1124．0-1039．215503．62售房价格+1039．717693．6-1017．7-2064．23预售款回笼进度+1031．49423．7-1024．13984．14租房价格+1028．87873．8-1028．77753．8表10-14敏敏感性性分析表12/12/2022房地地产产投投资资分分析析课课件件806040200-20-40-30-20-10010203040FIRR（%）12345敏感性因素变动（%）1——售房价格；2——预售款回笼进度；3——租房价格；4——基准收益率；5——开发产品投资图10-1敏敏感感性性分分析析（（全全部部投投资资、、所所得得税税前前））12/12/2022房地地产产投投资资分分析析课课件件10．．1租租售售房房地地产产开开发发项项目目案案例例分分析析6．．临临界界点点分分析析临界界点点分分析析是是项项目目评评价价的的另另一一重重要要方方面面，，它它反反映映在在预预期期可可接接受受的的投投资资内内部部收收益益率率下下，，投投资资方方能能承承受受的的各各种种重重要要因因素素向向不不