X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件

凯里世纪兴城

商业地产调查报告2010年11月凯里世纪兴城

商业地产调查报告2010年11月1经公司委派，凯里商业地产调查小组于11月8日成立，专门对凯里市商业地产的发展作详细调查、收集相关信息以便对凯里的商业市场发展作出准确的判断并预测其发展状况及撰写调查报告，为凯里“世纪兴城”商业部分的定位和发展提供真实的参照依据。在此次调查中，对凯里市宏观环境调查（2个小项共13个单项）、凯里市经济发展调查（7个单项）、凯里市城市发展规划调查（4个单项）、凯里各片区房地产发展概况（6个单项）、凯里市房地产发展水平调查、在售（在建）商业项目调查（23个对象）、区域商业业态调查（14个单项）、房地产广告媒体调查、周边县市商业调查（3个单项）、消费习惯及项目前景调查（9个单项149份有效问卷）等十个大项进行了专项调查。调查纲要经公司委派，凯里商业地产调查小组于11月2我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向客户显性目标商铺实现合理的市场定位，使之能达到预期的销售均价；商铺实现100%销售。客户隐性目标商铺尽快实现销售回款，以支持后续项目的投资所需商业街区实现与项目其它部分的价值互动，提升整体品牌知己知彼我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向客户3第一部分：凯里城市环境调查知己知彼第一部分：知己知彼4解读一个商业地产项目，先从解读这个城市开始……

知己知彼解读一个商业地产项目，知己知彼5

凯里市位于贵州东部,是黔东南苗族侗族自治州首府,全州政治、经济、文化中心。总面积1306平方公里。市内有苗、汉、侗等民族。是一个以旅游、电子、建材为主的新兴城市,现为国家乙类对外开放地区。市区人口52.6万，规划人口80万至100万（十二五），是一个以苗族为主体的多民族聚居的城市，民族风情浓厚，是对外展示贵州风貌的重要窗口之一。知己知彼凯里概况凯里市位于贵州东部,是黔东南苗族侗族自治州首府,6据研究，GDP保持10％以上的增长速度时，房地产进入高速增长期。房地产增长12％，带动GDP增长1％左右。出现房地产和宏观经济共生共荣的局面。按照目前凯里GDP增速，凯里房地产发展正处于高速发展时期，市场正在逐步形成房地产投资和消费的良好市场氛围。经济状况数据来源：凯里2009年统计公报数据来源：凯里2009年统计公报据研究，GDP保持10％以上的增长速度时，房地产进入7经济状况以旅游为主的旅游城市凯里的第三产业异常发达，由此将带动巨大的消费潜力和消费意愿，对于商业的发展提供良好的外部环境。数据来源：凯里2009年统计公报经济状况以旅游为主的旅游城市凯里的第三产业异常发达，8经济状况食品和居住消费占据消费支出的巨大比例，餐饮业和房地产业拥有巨大的发展潜力。数据来源：凯里2009年统计公报经济状况食品和居住消费占据消费支出的巨大比例，餐饮业9经济状况批发和零售贸易的增长反映出居民的消费意愿正在增强，对于商业的发展起到良好的促进作用。数据来源：凯里2009年统计公报经济状况批发和零售贸易的增长反映出居民的消费意愿正在10数据来源：凯里2009年统计公报2009年，凯里市城镇居民人均消费支出9082.1元，实际增长18.8%。城镇居民家庭恩格尔系数为39.87%，城镇居民的工资水平增速较快，消费能力正在快速增长。经济状况数据来源：凯里2009年统计公报2009年，凯里市城11经济状况数据来源：凯里2009年统计公报近两年，城乡居民存款增速达到20%以上，存款的高速增长反映出居民的生活水平越来越高，可供支配的收入越来多，对与房地产也的发展将产生良好的支撑作用。经济状况数据来源：凯里2009年统计公报近两年，城乡12经济状况社会固定资产投资率增速近60%，社会的投资意识处在爆发时期，对于房地产业的发展有极大的促进作用。数据来源：凯里2009年统计公报经济状况社会固定资产投资率增速近60%，社会的投资意13经济状况数据来源：凯里2009年统计公报凯里目前的房地产销售面积和销售金额增速远远超过全国其他城市，房地产发展正出入全面高速增长时期，未来两到三年的时间里，将是凯里房地产发展的黄金时期。

经济状况数据来源：凯里2009年统计公报凯里目前的房14城市规划ABCDE项目所在地A.凯里市东区，是以教育、商住为主的城市东部发展片区；B.老街旧城改造区，以完成老街为代表的旧城改造区域；C.西南新区，是以对外交通枢纽为核心，适合于区域性的物流中心和专业市场，并且具有相当生活规模的生活居住片区的综合发展地区；D.博南新区，是以行政办公、体育休闲、商住为主的城市南部东部发展片区；E.蒿子坪片区，是以商住为主的城市东部发展片区，主要有中学、小学及其他市政配套设施的建设；城市规划ABCDE项目所在地A.凯里市东区，是以教育、商住为15城市前景资料来源：凯里—麻江城市规划凯里—麻江中心城市“大凯里”城市规划关键词在凯里—麻江中心城市发展规划期内，凯里和麻江整合发展，形成一个一个160万人口规模以上的特大城市，成为贵州东部重要的中心城市，并争取行政区划调整，统筹城市分区功能和市区基础设施、社会服务设施建设。逐步实现与雷山、台江、黄平、丹寨在基础设施、社会服务设施等方面的共建共享。

城市前景资料来源：凯里—麻江城市规划凯里—麻江中心城市关键词16城市前景

老城区是凯里—麻江城市的中心，在城市发展规划中指出，要在进一步完善凯里城市相关功能、配建相关设施的基础上，强化其作为全市乃至全州中心的城市功能。

“老城区”关键词“大凯里”现有的城市规划发展的主轴是东西方向发展，城市发展的副轴是南北向发展，本项目正处在城市发展主轴的方向上。城市前景老城区是凯里—麻江城市的中心，在城市发17黔中经济区100公里辐射圈城市前景关键词贵州省“十二五”规划，将以黔中地区开发区为龙头，大力培育贵阳、遵义、安顺、都匀、凯里五个城市，把黔中经济区建设成为全国重要的能源原材料基地、以航天航空为重点的装备制造业基地、烟草工业基地和南方绿色食品基地，西南连接华南、华东地区的陆路交通枢纽和全国的商贸物流中心。黔中经济区包括贵阳市全部和遵义市、安顺市、黔东南州、黔南州部分地区，划分为贵阳环城高速公路1小时以内的核心圈，距贵阳环城高速50公里以内的带动圈，距贵阳环城高速约100公里的辐射圈。黔中经济区城市前景关键词贵州省“十二五”规划，将以黔中地区开18长株潭一体化发展区滇中经济区北部湾经济区广深港澳城市群长江中下游经济发达地区成渝双核城市群长江上游成渝经济带泛珠江经济合作区凯里—麻江模型来源：凯里—麻江城市规划城市前景关键词：黔中经济区黔中经济区长株潭一体化发展区滇中经济区北部湾经济区广深港澳城市群长江中19黔中经济区的规划与湖南的“长株潭城市群”十分相似，从两者的发展对比可以看出，凯里未来的经济发展将更加迅猛，而房地产业无论是从品质还是从价格上都将迎来一次全新的、高速的发展过程。由“凯里—麻江”城市规划带动的“大凯里”建设，将极大地加强凯里作为中心城市的辐射能力，提升城市的经济发展推动力，凯里作为黔东南中心城市的地位将得到进一步加强，无论是人口、经济还是商业等将呈几何式爆发增长.商业聚集效应同样能得到质的提高。目前凯里经济以及城市发展正进入全面高速发展的起步阶段，具备了形成黔东南、黔南地区中心城市的众多条件，将对周边城市将产生不可估量的辐射能力，在未来3-5年内，凯里的城市化进程将达到一个新的高峰。房地产业尤其商业地产将迎来井喷式的发展局面。推论黔中经济区的规划与湖南的“长株潭城市群”十分相似，从两者的发20第二部分：

凯里商业市场调查知己知彼第二部分：

凯里商业市场调查知己知彼21城市商业规划

城市商业现状区域商业业态调查房地产广告媒体周边县市商业调查知己知彼城市商业规划城市商业现状区域商业业态调查22

城市商业规划城市商业现状区域商业业态调查房地产广告媒体周边县市商业调查知己知彼城市商业规划城市商业现状区域商业业态调查23规划目标：

建设成为“贵州东部的中心”、“贵州主要旅游中心城市”、“泛珠三角地区旅游集散目的地”。

黔中经济区

。基本上奠定以旅游和现代服务业态为主支撑的现代商业基本框架，总体上达到或接近中等发达城市商业水平，极具原生态苗侗民族文化为特色的国际专业旅游城市。凯里商业规划规划目标：凯里商业规划24区域发展目标：

大十字区：传统核心区域作为凯里市CBD区域，便利的交通、完善的配套、畅达的信息、生活氛围成熟、城市中心身份地位的象征。广场片区：目前项目相对较多，无论从开发规模、开发力度相对于其他几个板块都处于明显优势。同时由于广场片区距离大十字片区较近，板块内居住氛围较浓。伴随着开发区的发展，市政基础设施的更加完善土地放量将会逐步增大。城西区：片区各方面配套都还不成熟，区域内经济、商业环境较差，没有形成良好的居住及商业氛围。但是区内自然环境相对较好，往西拥有三清水江。随着城市规划的建设及相应设施的完善及整条环城线路的建成大量土地将逐渐放量，因此城西板块或将会成为凯里市房地产发展的后备战场

。知己知彼区域发展目标：知己知彼25区域发展目标：

开发区：经过十年的发展，目前已经成为凯里房地产发展的最迅速的区域，但区域内相关配套设施目前依然不够成熟，且由于距离市区较远以及生活观念的原因，目前的居住氛围不够浓烈，空置率较其他区域高，但随着开发区的进一步发展，这一现象将得到根本性的扭转。湾溪板块：包括火车站以内的片区，围绕火车站以建设商贸、物流为主的，集商住、商业金融、交通等设施为一体的新城区域。主要以商住项目为主，商业体量较大，此片区以商业为主，住宅为辅，走商贸、物流城路线。

洗马河片区：主要以水果、建材批发市场为主，市政配套相对完善且交通便利能和市中心很好的衔接在一起。应该会成为继广场片区之后的又一主要住宅区知己知彼区域发展目标：知己知彼26凯里商业规划

数据来源：凯里商业规划数据来源：27A.城市经济快速的增长，城市人均收入的不断提高，居民的购买能力得到增强，房地产需求将呈倍数型扩大。B.随着城市不断的发展，城市功能配套的不断完善，提升城市吸引力，是促动房地产市场繁荣的重要驱动力。C.东部区域（洗马河片区）位于城市发展的主轴之上，将成为凯里与外部连接的主要通道，是中心城区未来的黄金宝地。结论A.城市经济快速的增长，城市人均收入的不断提高，居民的购买能28城市商业规划

城市商业现状区域商业业态调查房地产广告媒体周边县市商业调查知己知彼城市商业规划城市商业现状区域商业业态调查29在售（在建）商业项目调查调查范围：凯里市（包括开发区）所有在售一手楼盘项目调查个数：23个在售（在建）新楼盘调查手段：直接到各项目现场考察及售楼处访谈调查目的：深度了解当地一手新盘商铺及裙楼销售、经营现状及可能形成的竞争态势。在售（在建）商业项目调查调查范围：凯里市（包括开发区）所有在30X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件31X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件32X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件33X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件34结论A．凯里目前的在售商业楼盘几乎全部都是住宅底商的格局，正在发售的项目仅有鑫鼎·国际名居（整层卖）、纵横·坐标广场以及宏宇大厦剩余的少量铺位。B．在实际调查过程中，除了已售完或处在尾盘阶段的商业外，目前市场上的新盘对于商业部分几乎全部都采取了捂盘惜售的策略，而各个楼盘商业部分的咨询量都比较大，目前市场上商业物业的供应量明显不足。C．除了即将开盘的嘉瑞广场之外，市区目前还有状元府商业裙楼、大地明珠、金泉花园商业裙楼、丰球·豪庭商业裙楼、开发区还有民生·城市广场商业部分、蓝调公元商业部分、锦绣家园商业部分等商业物业正在择机入市、等待发售。但商业体量均在2万平米以下，没有本项目的体量大结论A．凯里目前的在售商业楼盘几乎全部都是住宅底商的格局，正35结论D．凯里商业市场蕴藏着巨大的发展潜力，由于在2010年各大开发商不约而同选择了捂盘惜售或推迟发售，后市同样面临着较大的竞争压力，所以在市场定位、产品特色、销售执行等环节将成为项目取得成功的关键因素。E.在访谈过程过程中获悉，北京华联超市将入驻纵横·坐标广场，而沃尔玛也正在与政府沟通洽谈中，即将进驻凯里。F．在对所有在建（在售）楼盘的调查中发现，售楼现场缺乏气氛营造意识（如彩旗、气球、条幅等）结论D．凯里商业市场蕴藏着巨大的发展潜力，由于在2010年各36城市商业规划

城市商业现状

区域商业业态调查房地产广告媒体周边县市商业调查知己知彼城市商业规划城市商业现状区域商业业态调查37大十字区域中博商业街步行街超市百货市场知己知彼大十字区域中博商业街步行街超市百货市场知己知彼38大十字区域调查范围：凯里大十字片区调查个数：8座大十字周边大厦调查手段：现场考察、访谈、抽查、问卷调查目的：了解大十字片区业态、品牌分布、经营面积大十字区域调查范围：凯里大十字片区39X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件40X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件41X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件42X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件43X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件44X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件45X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件46X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件47结论a．大十字片区是目前凯里最为密集和繁华的商业聚集区域，也是人流最为旺盛的区域，是凯里目前绝对意义的黄金宝地，由东方大厦群（含大地广场、供销大厦、锦江大厦）、邮政大厦、新世纪大厦、凯旋公馆（A、B、C、D栋）构成整个四足鼎立的商业格局，再加上中博商业街以及营盘西路步行街，构成目前凯里的核心商圈。b.虽然大十字区域是目前凯里最为核心的商圈，但高档品牌聚集不多，除开化妆品的专业卖场胭脂堂之外，男女装高档品牌相对集中地分布在北京东路两侧（韶山路与文化南路之间）。结论a．大十字片区是目前凯里最为密集和繁华的商业聚集区域，也48中博商业街调查范围：凯里中博商业街调查个数：凯里中博商业街全部店铺（519个铺）调查手段：现场考察、访谈、抽查、问卷调查目的：了解中博商业业态、主要品牌、租金、售价水平中博商业街调查范围：凯里中博商业街49知己知彼知己知彼50知己知彼知己知彼51结论A.中博目前的业态是以女性消费为主的女装（占一楼整个业态的33.8%，占二楼业态的17.7%）、美容（集中在二楼，占二楼整个业态的18.3%）、美发（集中在二楼，占二楼全部业态的14%）为主，商业街没有很好的经营管理。二楼商铺经营比较困难，一楼的品牌档次也较低，由于出售分散了产权，重新规划的可能性较低。主要品牌有声雨竹、劲霸、达芙妮、意尔康、361°、乔丹、匹克、kappa、以纯等。B.中博商业街一二层为商铺，三层以上为住宅，目前的租金情况一层100—300元/㎡/月，二层20—70元/㎡/月。管理费与卫生费共计45元/店（餐饮除外），电费自行缴纳。结论A.中博目前的业态是以女性消费为主的女装（占一楼整个业态52步行街调查范围：营盘西路步行街调查个数：步行街全部店铺调查手段：现场考察、抽查、访谈调查目的：了解步行街商业业态、主要品牌步行街调查范围：营盘西路步行街53知己知彼知己知彼54结论A．步行街位于营盘西路，临近中博商业街，鞋店占全部业态的19.3%，服装服饰和运动休闲分别占18.2%和17%，靠近中博商业街一侧商业形态和商业品质较靠近二商场一侧较高，租金范围在50-100元/㎡/月。B．步行街的主要品牌均集中在靠近步行街和韶山北路这一侧，由于与小十字拥有良好的人流互动能力，步行街的人流量较为旺盛，在这一侧集中的品牌也相对较多，集中拥有了李宁、日泰、红蜻蜓、乔丹、美特斯邦威、贵人鸟、安踏、蜘蛛王、鸿星尔克等国内一线品牌商家。国外的除耐克、法国公鸡外是空白。结论A．步行街位于营盘西路，临近中博商业街，鞋店占全部业态的55超市调查范围：凯里大十字区域超市调查个数：大十字周边3家超市调查手段：现场考察调查目的：了解凯里目前最繁华商圈超市业态分布、经营状况、人流构成超市调查范围：凯里大十字区域超市56X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件57结论A.目前的超市购物环境普遍较差、商场格局、商品摆放、服务意识和服务水平都存在比较大的问题。据悉，在万博广场附近的纵横·坐标广场项目已经签约引进北京华联超市，这将对于凯里的超市业带来新的竞争格局。B.目前凯里的超市在产品的促销、广告宣传、品牌推广上严重滞后。所有的超市均没有免费购物巴士，所有商场均没有厂家的促销人员，免费的试吃、试用、赠送的比例很少（在调查阶段，仅有富万家超市有过一次赠送榨菜的活动）。对于一线城市（如深圳）超市经营模式的创新借鉴的非常少，最少存在三个等级的落差，超市发展较为低端。结论A.目前的超市购物环境普遍较差、商场格局、商品摆放、服58百货市场调查范围：凯里百货市场调查个数：8个百货市场调查手段：现场考察调查目的：了解凯里各百货市场业态分布情况、经营状况、主营品牌百货市场调查范围：凯里百货市场59X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件60结论凯里的百货商场多集中在大小十字区域和博南区域，所经营的业态和类型大多属于低端产品，并没有真正意义上的中高档商场，恒远意通商场在凯里的百货商场中属于档次较高的，但其经营面积相对较小，品牌不多且品牌不正宗。结论凯里的百货商场多集中在大小十字区域和博南区域，所经营的业61城市商业规划

城市商业现状区域商业业态调查

房地产广告媒体周边县市商业调查知己知彼城市商业规划城市商业现状区域商业业态调查62调查范围：凯里各街道路牌广告、报纸广告、广播电视广告调查个数：市内街道、在凯里发行的报纸调查手段：现场考察、访谈调查目的：了解凯里地产项目主要的广告传播途径及媒体收费等知己知彼调查范围：凯里各街道路牌广告、报纸广告、广播电视广告知己知彼63目前市场主要广告形式知己知彼目前市场主要广告形式知己知彼64《贵州都市报》广告报价

《贵州都市报》广告报价65《贵州晚报》广告报价

《贵州晚报》广告报价66A．目前凯里市场各个项目选择的传播媒体主要集中在路牌广告、路灯广告、公交站广告以及户外广告牌广告等几种广告形式上。其中路牌广告和楼宇广告是最为常见的广告传播渠道，除此之外，多选择黔东南电视台作为项目推广的重要渠道；报纸渠道的广告利用率较低。B．目前凯里并没有专业性的房地产广告媒体，大十字区域的楼顶广告牌是各个开放商进行楼盘推广和宣传的首选。知己知彼A．目前凯里市场各个项目选择的传播媒体主要集中在路牌广告、路67C.在其他市民接受度较高、覆盖面较大的的媒体中，还有《贵州都市报》、《贵阳晚报》（广告报价见上图）以及凯里人民广播电台。在广告制作费用方面，经过走访调查多家广告制作其余得知。目前凯里市场大部分PVC材质（及户外广告常用材料）的价格为20元/㎡（不带安装支架），60元/㎡（带安装支架）。知己知彼C.在其他市民接受度较高、覆盖面较大的的媒体中，还有《贵州都68D．贵阳晚报5折优惠\贵州都市报5.2折优惠。代理商及联系人：上海雅兰广告有限公司业务部葛东方；ADD:上海虹口区华昌路9号金象大厦2205室TEL:86-21-61483186、FAX:86-21-61481320、MOB．楼宇广告位招租联系人胡小姐格：1年价6.2万.另有多个广告位(金泉湖\火车站等地方,可以打包做,有优惠），公司地址:清江公寓4楼202室.知己知彼D．贵阳晚报5折优惠\贵州都市报5.2折优惠。代理商及联系人69城市商业规划

城市商业现状区域商业业态调查

房地产广告媒体

周边县市商业调查

知己知彼城市商业规划城市商业现状区域商业业态调查70调查范围：麻江、雷山、台江调查个数：县城商业业态摸底调查手段：现场考察、访谈调查目的：了解凯里周边县市的经济发展及房地产发展水平，了解其商业业态和消费习惯知己知彼调查范围：麻江、雷山、台江知己知彼71结论1.通过对凯里周边三个县市的实地走访发现，目前周边县市的商业市场发展都不够完善，消费力外流的现象很严重，外流地多为贵阳和凯里。2.当地民众在当地投资的意愿不够强烈，很多具备投资能力的人都选择了贵阳和凯里进行投资，投资类型多为自己做生意和投资房地产两种类型。3.周边县市市民对于凯里的发展前景普遍比较看好，会有比较强烈的到希望凯里消费、游玩的心态。结论1.通过对凯里周边三个县市的实地走访发现，目前周边县市的72第三部分：

凯里商业专项市场调查知己知彼第三部分：

凯里商业专项市场调查知己知彼73家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己知彼家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己74家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己知彼家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己75调查范围：凯里家电市场调查个数：6个家电市场调查手段：现场考察调查目的：了解凯里家电市场市场的品牌情况、经营状况知己知彼调查范围：凯里家电市场知己知彼76X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件77结论A.凯里的主要的家电市场集中在大十字周边，除新近开业的国美电器以外，其余都是凯里当地的品牌，目前凯里的家电卖场规模相当、经营产品的种类都大体相似、经营模式和服务模式也都大体一致，同质化竞争现象十分严重。B.目前家电市场基本上都是经销商运营的，几乎没有厂家的形象店或者展示店，发展相对滞后。结论A.凯里的主要的家电市场集中在大十字周边，除新近开业的国78家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己知彼家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己79调查范围：凯里电脑市场调查个数：4个电脑城调查手段：现场考察调查目的：了解凯里各电脑城经营状况、主营品牌、租金及售价情况、人流构成知己知彼调查范围：凯里电脑市场知己知彼80X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件81知己知彼知己知彼82结论A.凯里目前有四家电脑城，分别为大十字电脑城、小关村电脑城、凯里电脑城、金色数码城，其中金色数码城是新近落成开业的，有类型的电脑市场趋于饱和，金色数码城一楼的街铺并没有用于经营数码产品，而是用于作为门面出租给了几家经营服装的商家，目前这四家电脑城的经营模式和经营种类大体相似，经营状况均不甚理想。B.目前凯里的电脑市场发展比较死板，大部分市场都没有活动促销以及产品推广意识，有部分商户虽然有创新意识和推动措施，但厂家（总经销）以及市场管理运营方的的支援力度不够，没能达到较好效果。结论A.凯里目前有四家电脑城，分别为大十字电脑城、小关村电脑83家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己知彼家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己84调查范围：凯里建材、家居市场调查个数：6个建材、家居广场调查手段：现场考察调查目的：了解凯里各建材、家居市场经营状况、主营品牌、租金及售价情况、人流构成知己知彼调查范围：凯里建材、家居市场知己知彼85X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件86知己知彼知己知彼87结论凯里目前拥有三个比较大型的建材市场，分别是位于迎宾大道的凯丰建材市场、位于金井路的金井源建材市场和位于清江路的龙井建材市场。这三个建材市场中，购物环境和品牌质量相对较好的是金井源建材市场，其次龙井建材市场。在家居广场方面，凯里目前有多个不同类型的家居广场，但大部分都是属于自营品牌性质的，品质相对较低。唯一属于中高档品质的家居广场是“阳光家居广场”，其无论是从品牌聚集、购物环境、商场规模、运营管理等多个方面来看，都是目前凯里运作的比较成功的专业性商场。结论凯里目前拥有三个比较大型的建材市场，分别是位于迎宾大道的88家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己知彼家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己89调查范围：凯里足浴休闲场所调查个数：15个足浴休闲场所调查手段：现场考察、电话访谈调查目的：了解凯里各足浴休闲场所经营状况、档次、消费水平知己知彼调查范围：凯里足浴休闲场所知己知彼90X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件91X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件92X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件93结论

凯里目前的足浴休闲场所较多，消费处于中等水平，各场所的经营状况都比较理想，反映出市场对于此业态的认可度较高。结论凯里目前的足浴休闲场所较多，消费处于中等水平，各场所的94家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己知彼家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己95调查范围：凯里酒吧、KTV娱乐场所调查个数：23个酒吧、KTV调查手段：现场考察、电话访谈调查目的：了解凯里各酒吧、KTV娱乐场所经营状况、档次、消费格水平调查范围：凯里酒吧、KTV娱乐场所96X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件97X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件98X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件99X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件100结论A．目前凯里的酒吧与KTV这两种业态的区别非常混淆，酒吧不似酒吧，KTV又似酒吧，功能、概念模糊，量贩式的KTV除了钱柜（非连锁）、快乐驿站之外几乎没有，同时这两家KTV也没有真正量贩式KTV的精髓；酒吧功能则更模糊，没有清吧、慢摇、迪厅、摇滚之分，反映出整个业态的层次比较低。B．目前凯里的酒吧业发展处于原始的起步阶段，经营水平、手段较为低端，而酒吧业的消费潜力巨大，行业发展前景十分看好。结论A．目前凯里的酒吧与KTV这两种业态的区别非常混淆，酒吧101家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己知彼家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己102调查范围：凯里化妆品市场调查个数：29家化妆品专卖店调查手段：现场考察、访谈调查目的：了解凯里现有化妆品品牌、档次、需求情况知己知彼调查范围：凯里化妆品市场知己知彼103X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件104X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件105X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件106结论A．凯里目前出售的正品中高档化妆品多集中在胭脂堂和新女人，其中胭脂堂为小型专业市场性质，位于大十字东方大厦一楼，面积约300平方，新女人为连锁店性质，多为小门面的形式出现在各个街道。其余的化妆品销售渠道多为商场超市或独立门面。B．凯里目前的化妆品市场发展很不健全，真正高品质的化妆品品牌不多，随着居民消费水平的不断增长，化妆品行业面临着良好的发展机遇。C.从市场上的女装、女鞋、美容美发等业态的发展来看，化妆品市场应该表现活跃，大放异彩，但目前的市场没有这一特征，化妆品市场有着很大的发展空间。D.目前经营化妆品的大部分为三级经销商，一般没有厂家强有力的支撑，抗风险能力和市场占有能力不强

结论A．凯里目前出售的正品中高档化妆品多集中在胭脂堂和新女人107家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己知彼家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己108调查范围：凯里女装品牌调查个数：8个主要干道及商圈调查手段：现场考察、访谈调查目的：了解凯里现有女装品牌、分布情况、经营状况、消费状况等知己知彼调查范围：凯里女装品牌知己知彼109X年11月凯里世纪兴城商业地产调查报告课件110结论A．凯里目前的男女装中高档品牌多集中在北京东路和韶山南路上，以独立街铺的形式出现，无论是在步行街还是在各个商场，中高档男装都没有如此密集的出现，这与目前步行街及商场的档次较低的原因是分布来的。这一现象也给项目运作带来思考。B．目前凯里的男女装品牌质量普遍不高，市场对凯里市场的服装品牌认同感普遍不高，中高档层次的消费力外流严重。结论A．凯里目前的男女装中高档品牌多集中在北京东路和韶山南路111家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己知彼家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己112调查范围：凯里餐饮业调查个数：大十字区域及影响力较大的餐饮品牌区调查手段：现场考察、访谈调查目的：了解凯里现有餐饮业的经营状况、消费状况等知己知彼调查范围：凯里餐饮业知己知彼113知己知彼知己知彼114结论凯里目前的中式餐饮业标杆企业当属亮欢寨、快活林，同时也是消费较高的餐饮场所，其他的中式餐饮多以经营贵州当地的特色菜为主，如酸汤系列、狗肉等等。多分布在红州路和万博广场一带。西式餐饮主要有德克士、山桥式、麦德士、华莱士炸鸡等。国际品牌如麦当劳、肯德基无。此外，在中博商业街和大十字附近集中了比较多的以经营简餐、咖啡为主的餐厅，代表性的有星芭汀、加州风情、twenty-one简餐等，此类型的餐厅目前在凯里正处于原始发展阶段，消费普遍不高，但客流量较为旺盛。一线品牌如名典、上岛、老树无；西餐无真正意义上的经营场所。结论凯里目前的中式餐饮业标杆企业当属亮欢寨、快活林，同时也是115第四部分凯里各商业干道业态调查知己知彼第四部分知己知彼116调查范围：凯里各商业干道调查个数：10条主要街道调查手段：现场考察、访谈调查目的：了解凯里各街道商业分布业态情况、各地段租金、售价水平、经营状况等知己知彼调查范围：凯里各商业干道知己知彼117阿迪达斯森马阿依莲大十字电脑城邮政储蓄鸿雁宾馆柯达摄影古摄影农业银行农业银行大厦新时代药店上海布艺利郎男装皇家雅阁微微新娘街客春秋服装虹婷布艺爱丰睡衣绝味4家服装店摩登外贸法国梦特娇中博周记原汤牛肉啄木鸟皮具多彩老乡菜酒楼红晨西饼韩艺坊比瑞尼丝香鸭建设银行金兔天合律师所黄金身段美的店亲情水文快捷宾馆精品店美美内衣农业银行北京西路人力资源城西瑞扬家电佳能摄影新女人袋鼠皮具檫檫黄双星专卖恒源祥梦的韦亚新星站丽莎日化家佳康药店富贵花市府花园步步升爱民医院罗莱家纺卡欧纳服装百味屋爱康医院紫水晶非常一族北京西路工商银行仁爱医院禾德家纺梦洁家纺吉大夫药店通用五金CoconvbaoU姿Bobo空地视觉国证相馆电暖炉具远起炒货6家五金店老北京布鞋忠永空调6家工具店好得多鞋佳洁口腔老北京布鞋阿迪达斯森马阿依莲大十字电脑城邮政储蓄鸿雁宾馆柯达摄影古摄影1182家文具店3家电动工具贵朝广告梦幻摄影欣欣运动装陈辰手工水饺新贵族窗帘布艺日丰管农村信用社大台北晨光文具活力宝贝数码冲印新药特药店第三中学港都休闲城盲人按摩老引黄金美发3家小食店天然洗发百诚堂保健农业银行工商行政管理东方一族好味屋中国银行文体商店京鑫商店移动公司东北大饼转鱼茅台酒专卖剑桥幼儿园佳惠超市文化大厦华莱士汉堡多乐福药店杨记烧烤常安电工华美医院疾病控制中心万盛烟草北京西路南方电网东升烟酒恒丰旅行社黔东南民族医院金凯帝豪酒店佳欣超市胜利网吧蓝波湾豪斯一号三人行广告长春烟酒店精装书标中国邮政储蓄西湖宾馆黔味轩鑫源日化凯源数码家佳康药店旺盛超市副食品批发馨珍蛋糕沙宣美发北京西路安心诊所陈惠小超市手机店家电维修三叶休闲萱姿美容美发舒适文具阿方造型香山大酒店天涯网吧2家牛肉店共济诊所牛肉粉店城西工商所副食店偶遇天鹅湖中国联通新视觉网吧圣蜜莱雅2家文具店3家电动工具贵朝广告梦幻摄影欣欣运动装陈辰手工水饺119北京西路是城市主干道之一，商业形态较为低端，但由于人流较多，其租金水平在50-200元/㎡/月之间。知己知彼北京西路是城市主干道之一，商业形态较为低端，但由于人流较多，120中国银行旅行社移动通迅曼谷雨林IBUDU情逸皇都农业银行谭化中医诊所建设银行药店朝阳眼镜Mazfaz女装波司登真我永恒阿玛施未知味觉口腔医院苹果山医院三个新铺蜂王浆威斯哥弟快乐相伴移动通讯文具店眼镜店女装律师事务所黔东南日报社全兴烟酒咿呀呀口腔门诊男装女装创新牛仔后街男孩政府机关保险柜流行石语澳洲曼西尔奴康泰人寿大厦金麒麟大酒店茶叶超市北京东路风笛（女装）吉大夫药店意尔康皮具TATA女鞋爱慕Ochiry欧时力家佳康药店LIFE女装Mkibanana新店装修GIORZIO女装鄂尔多斯玖姿男装金利来敦奴与狼共舞红华家电小关村电脑丽人依衣DISNO女装永盛会计所北京东路欧特斯空气森哥环保新盖楼中医医院索女潮流唐古拉（女装）金企羊毛都市丽人啄木鸟哆来咪（包）百盛皮具Bachanabob嘉贝逸飞阿玛尼安迪巴莎老人头富逸时尚酒店IAM27女装手机店红豆集团中国银行旅行社移动通迅曼谷雨林IBUDU情逸皇都农业银行谭化121B9JOJO保暖内衣馋嘴屋3家移动店唐媛内衣绝味麦西多香糕鲨鱼名店凯里光华电脑学校中国人民银行BTBOY莱克斯顿男装巴俪锦提提拉麦心利西饼依曼丽内衣金正酒店国泰酒店移动3G卖场新世纪百货红十字医院野鹤网络中心绝色时尚摄影新房源房屋置业羊城西饼中国移动东方眼镜中国邮政储蓄北京东路B9JOJO保暖内衣馋嘴屋3家移动店唐媛内衣绝味麦西多香糕鲨122北京东路聚集了比较多的男女装品牌服饰，其业态品质目前来说是凯里最高的，其租金水平在100-400元/㎡/月之间。知己知彼北京东路聚集了比较多的男女装品牌服饰，其业态品质目前来说是凯123工商银行邮政储蓄所建材工具店15家星星旱冰金牛大酒店建材店6家东南医院机电工具店7家中国银行网吧状元府小食品店8家记忆摄影店学院3个铺位中西医门诊锐毅电器生活馆工具机电6家服装6家香火店小食店工具农机店3家乐都乐路大众图文吉泰酒店隆丰商贸城凯里汽车站3家手机店7家小食店泰城相馆林业局大院民族学院附中高氏中医门诊麦香怡蛋糕盛宇家纺悦馨布艺城悦馨窗帘圣带内衣七彩阳光树人琴行头田家药堂雅芳化妆老百姓大药房文化北路天地人运动服电动工具店8家布艺凯里书店樱花世家中心韩版服装LWEST芳草地时尚丽人坊从江香猪工商银行诗丽堂美容美体知行书店建设银行文化北路洗马河社区巨人发型缘梦心居鑫龙酒店博宇网吧金之玄音响中心纸品便利店BOE电视2家电力工具店贵州习酒新世纪文体用品盛星酒业五粮夜酒专卖联商网络盛星酒业玉泉池永丰酒店鞋店2家中医针灸门诊老中医化妆品店工商银行邮政储蓄所建材工具店15家星星旱冰金牛大酒店建材店6124文化北路因地域和人流性质的原因，业态多以五金电机和副食为主，租金水平在50-200元/㎡/月之间。

知己知彼文化北路因地域和人流性质的原因，业态多以五金电机和副食为主，125德李文具店多彩多姿凡芝林凯多内衣五加一生活馆博彩内衣五加壹迪斯尼婴儿装、中国银行合家药店富万家超市工商管理局佳店美发苹果蜂胶空地广告标书富源棉絮营盘寄卖行和平招待所民族中药染店民族工艺品店工艺画廊宏源招待所隐型纱窗娇娃内衣博美美发网站美康牙科诊所天龙美容用品阿珍美容美体万通美发用品贝尔美发地球村染发LAREBOSS新标榜美发药店/天华宾馆药店/税务局首家一百服装母婴生活馆信诚美发米洁宾馆民族服饰五金店中国联通营盘东路克丽思娜3515强人创新牛仔窗帘装饰招待所华德地板墙第一站主题酒店十字绣品店内衣店蜡染工艺店华昌货架厂牛肉店广告店农业银行春天门业美心门2家装饰店步阳爱尔舍门盼盼门店王力防盗门统战部华润漆营盘东路威达门业鹏程彩妆5家美发用品店西门子等4家建材馆信达通信百草堂印刷厂营盘迎宾馆烟酒副食店玉兰墙纸招待所南方布艺金牛板业康之媒大药房广告店3家奥加808羽西美容美发多乐士等6家油漆店三高力墙板爱仕达电器生活馆德李文具店多彩多姿凡芝林凯多内衣五加一生活馆博彩内衣五加壹迪126菲利普漆三棵树漆现代门业得意名门联邦漆广东钻业配件金彩不锈钢窗帘布艺飞云景泰2家店园方广告油漆店五金店华源宾馆东方一族医院（诊所九阳豆浆机蛋糕店五金建材州档案馆羊毛衫专卖联众铁艺宏达、旺家天成不锈钢彩多星装饰好日子、立邦漆智高广告装饰华润门窗奋进广告营盘东路源发玻璃雅居仕艺术墙广告装饰石化公司油漆店太太电器店2间小吃副食店中国移动妇产科医院菲利普漆三棵树漆现代门业得意名门联邦漆广东钻业配件金彩不锈钢127营盘东路目前的业态以门窗建材，由于其业态的租金承受力较低，租金水平在60-150元/㎡/月之间。知己知彼营盘东路目前的业态以门窗建材，由于其业态的租金承受力较低，租128家佳康药店移动通讯通讯公司潇洒鞋业女人大世界爱迪尔珠宝卡美多鞋业劲霸唐朝服饰农业银行周大生珠宝凯撒皮具男装店吉大夫药店康奈鞋店女装店鞋店女装店鞋店女装店鞋店卡丹奴公牛世家朝阳服饰吉大夫药店琦瑞服装金来宾馆麦德士炸鸡中国银行建设银行农村信用社蜜迪巴莎衣香丽影3S服装威斯哥弟男装天皇星男装海星名店银岛珠宝源头皮具苗老太米花糖流行美美甲好又来皮具韶山南路厂家皮具店精诚眼镜女友服装凯城置业绝味浪潮服装啄木鸟皮具日增皮革敦奴蜘蛛王红蜻蜓Balaba曼娅奴旅行社奥姿雪欣欣外贸夺宝传奇袋鼠皮具稻草人皮具红格子服装沁沁童装奥美韶山南路秋水伊人欧玛丽斯爱尚皮革步森服装康奈尔鞋店鞋店5家女装华硕电脑联想电脑7家女装新娘百分百意尔康爱登堡凯莱酒店鄂尔多斯民族医院化妆品漫步者网吧卫生局/人民医院金凯酒业家佳康药店移动通讯通讯公司潇洒鞋业女人大世界爱迪尔珠宝卡美多129夜明珠美丽加油站未知味觉皇明太阳能七彩怡雅服装烟草局艾莱依服装女人味胭脂水粉雄辉通讯思凯路服装生源地美发旅行社千百惠服装狄（服装）韩江儿童服装飞云岭药店金业酒业逸沸服装红晨西饼大自然美妆淑芳斋幸福酒楼妈咪宝贝咿呀呀曼妮诗阿杰邦尼服装韶山南路郎酒小店格力空调雅贝乐雷记小吃佳人苑服装阳光鞋店放牛班服装简色摄影吉大夫药店农业银行黔东南创业美发牛肉店彩富相馆小食品店百罐汤喜来体验中心广东酒楼疾病控制中心计划免疫站济民医疗药剂康药店韶山南路夜明珠美丽加油站未知味觉皇明太阳能七彩怡雅服装烟草局艾莱依服130韶山南路是目前的凯里人流量最旺盛、业态档次较高的区域，多为女装品牌。租金水平在100-300元/㎡/月之间。知己知彼韶山南路是目前的凯里人流量最旺盛、业态档次较高的区域，多为女131德李文具店多彩多姿凡芝林凯多内衣五加一生活馆博彩内衣五加壹迪斯尼婴儿装、中国银行合家药店富万家超市工商管理局佳店美发苹果蜂胶空地广告标书富源棉絮营盘寄卖行和平招待所民族中药染店民族工艺品店工艺画廊宏源招待所隐型纱窗娇娃内衣博美美发网站美康牙科诊所天龙美容用品阿珍美容美体万通美发用品贝尔美发地球村染发LAREBOSS新标榜美发药店/天华宾馆药店/税务局首家一百服装母婴生活馆信诚美发米洁宾馆民族服饰五金店中国联通韶山北路克丽思娜3515强人创新牛仔窗帘装饰招待所华德地板墙第一站主题酒店十字绣品店内衣店蜡染工艺店华昌货架厂牛肉店广告店农业银行春天门业美心门2家装饰店步阳爱尔舍门盼盼门店王力防盗门统战部华润漆韶山北路威达门业鹏程彩妆5家美发用品店西门子等4家建材馆信达通信百草堂印刷厂营盘迎宾馆烟酒副食店玉兰墙纸招待所南方布艺金牛板业康之媒大药房广告店3家奥加808羽西美容美发多乐士等6家油漆店三高力墙板爱仕达电器生活馆德李文具店多彩多姿凡芝林凯多内衣五加一生活馆博彩内衣五加壹迪132韶山北路是目前的凯里最繁华的街道，服装、鞋类和手机通讯是主要业态。租金水平在100-400元/㎡/月之间。知己知彼韶山北路是目前的凯里最繁华的街道，服装、鞋类和手机通讯是主要133贵州电网供电局飞云岭药房眼镜店哈佛幼儿园众意广告天安保险5家小食店6家装饰4家小食店相馆大友租车行2家车行丰华贸易友庄小区佳惠超市理想家园建华地产阳光家居广场阳光帝苑工程质检快乐驿站7间铺华星图文5家食店数码影印中心万博招待所海之梦外国语学博恒酒业贵州光电服务厅名精发廊烟酒店财政局中国联通黔东南电视台翡翠明珠夜总会国税大楼新闻出版局建设银行邮政所精剪凯博灯饰宁波路华灿家居电玩城节能环保生活晓何发廊2个药店1家诊所晓喻广告2个烟酒行牧羊娃服装协和医院移动通讯汽车租赁彩票行王子酒行烟酒店干洗店小食店2间笔记本电脑汽车租赁鸿源名居售房兄弟汽车租赁汽车代理公司宁波路烟酒店楚明轩浴足万和印象休闲店凤凰池浴城威斯特洗衣鹿鑫诊所汽车租赁孔颜美容美发3家小食店恒英汽车租赁郎酒专卖店丝语中医美颜养生五金店贵龙酒行鑫欣发饰汽车租赁净水专卖3家3家小食店世纪名剪3家足浴休闲贵州电网供电局飞云岭药房眼镜店哈佛幼儿园众意广告天安保险5家134宁波路是附近是市民休闲的万博广场，其主要业态是服饰和休闲娱乐场所。租金水平在30-70元/㎡/月之间。知己知彼宁波路是附近是市民休闲的万博广场，其主要业态是服饰和休闲娱乐135德李文具店多彩多姿凡芝林凯多内衣五加一生活馆博彩内衣五加壹迪斯尼婴儿装、中国银行体育馆苗家食府工商管理局佳店美发苹果蜂胶空地广告标书富源棉絮营盘寄卖行和平招待所民族中药染店民族工艺品店工艺画廊宏源招待所隐型纱窗时代天歌博美美发网站美康牙科诊所天龙美容用品阿珍美容美体万通美发用品贝尔美发地球村染发LAREBOSS新标榜美发药店/天华宾馆药店/税务局首家一百服装母婴生活馆信诚美发米友民族服饰五金店中国联通友庄路克丽思娜3515强人创新牛仔窗帘装饰招待所华德地板墙第一站主题酒店十字绣品店内衣店蜡染工艺店华昌货架厂牛肉店广告店农业银行春天门业美心门2家装饰店步阳爱尔舍门盼盼门店王力防盗门统战部华润漆友庄路威达门业鹏程彩妆5家美发用品店西门子等4家建材馆信达通信百草堂印刷厂营盘迎宾馆烟酒副食店玉兰墙纸招待所南方布艺金牛板业康之媒大药房广告店3家奥加808羽西美容美发多乐士等6家油漆店三高力墙板爱仕达电器生活馆德李文具店多彩多姿凡芝林凯多内衣五加一生活馆博彩内衣五加壹迪136友庄路拥有大量的住宅楼盘的推出，其业态以五金、装饰材料为主。租金水平在40-60元/㎡/月之间。

知己知彼友庄路拥有大量的住宅楼盘的推出，其业态以五金、装饰材料为主。137布艺2家小食店女儿红久常久业五加一生活馆博彩内衣五加壹迪斯尼婴儿装、中国银行永乐商场建筑设计院工商管理局佳店美发苹果蜂胶空地广告标书富源棉絮营盘寄卖行和平招待所民族中药染店民族工艺品店工艺画廊宏源招待所隐型纱窗田蜜洗衣堂非思特教育凤佬服装天龙美容用品永乐家具未来物业管理辉煌丽人美容美永乐烟酒实云寄卖车体喷绘果果音乐吧金色年华KTV二毛广告装饰数码喷绘香曼美容美体尔雅摄影多乐福药房东方装饰超越女身永乐路克丽思娜3515强人创新牛仔窗帘装饰招待所华德地板墙第一站主题酒店十字绣品店内衣店蜡染工艺店华昌货架厂牛肉店广告店农业银行春天门业美心门2家装饰店步阳爱尔舍门盼盼门店王力防盗门统战部华润漆永乐路威达门业鹏程彩妆5家美发用品店西门子等4家建材馆信达通信百草堂印刷厂营盘迎宾馆烟酒副食店玉兰墙纸招待所南方布艺金牛板业康之媒大药房广告店3家奥加808羽西美容美发多乐士等6家油漆店三高力墙板爱仕达电器生活馆布艺2家小食店女儿红久常久业五加一生活馆博彩内衣五加壹迪斯尼138永乐路附近集中了学校和大量社区，其业态以副食小吃、广告装饰、休闲娱乐为主。租金水平在30-70元/㎡/月之间。知己知彼永乐路附近集中了学校和大量社区，其业态以副食小吃、广告装饰、139鑫鼎国际名居空地现代花园酒店现代养生堂信诚担保思奔酒吧茅台啤酒坊华成房产九龙宾馆思州隔子肉海阔天空浴城中然房产品华堂私房菜习将军酒坊新永和茶馆空地晶奇酒吧四海便利店新世纪牛杂店爽爽屋尚捷酒店川岛日式铁板安馨大药房家园便利店鑫源便利店DKmudie吧宏源酒业美专厨具电器康杰小火锅佳尔惠便利店同得益夜市澜桂坊酒吧中国农业银行国台酒专卖二毛酒楼永丰东路小食店食店酒楼食店小食店王三包汤店老杨婆鱼空地天知味酒楼紫金会KTV酒坊翰林华宴永丰东路鑫鼎国际名居空地现代花园酒店现代养生堂信诚担保思奔酒吧茅台啤140永丰东靠近城市外围，其业态以餐饮和娱乐为主。租金水平在20-50元/㎡/月之间。

知己知彼永丰东靠近城市外围，其业态以餐饮和娱乐为主。租金水平在20-141结论凯里目前并没有明显的街区商业规划，均有市场自发形成小规模的业态相对集中的商业格局，其租金水平也随着业主的意愿和租户经营类型的不同而产生较大的差距。结论凯里目前并没有明显的街区商业规142第五部分消费习惯及项目前景调查

知己知彼第五部分知己知彼143调查范围：凯里各商业主要聚集区调查个数：149份有效问卷调查手段：问卷调查调查目的：1.了解凯里市民的消费习惯、对项目区域的感知以及对项目售价、租金的认同范围2．通过大十字、中博商业街、金玉商场、万博广场等几个地点的随机拦截调查，力求为本项目的市场定位、业态定位、价格定位提供具备参考作用的真实数据。知己知彼调查范围：凯里各商业主要聚集区知己知彼1441.受访者每月在服装、鞋子、娱乐上的消费金额范围在受访者中，每月在服装、鞋子、娱乐上的消费多集中在300—800之间，市场消费能力较强。市场具备对中高档商业业态的承受能力。知己知彼1.受访者每月在服装、鞋子、娱乐上的消费金额范围在受访者中，1452.受访者每周逛街的频率（有效问卷145份）在受访者中，每周逛街频率在2次以上的占据了绝大多数，反映出市场的消费意愿比较强烈，新型商业体的出现具备人流聚集基础。知己知彼2.受访者每周逛街的频率（有效问卷145份）在受访者中，每周1463.受访者你最喜欢逛的商场（共149人作答，有效答卷191份，有多选）目前凯里最受消费者欢迎的消费场所是中博商业街和步行街，具有比较强烈的人流聚集效应。主要原因是中博和步行街商业业态比较齐全，消费者能够一次性满足多种购物需求。知己知彼3.受访者你最喜欢逛的商场（共149人作答，有效答卷191份1474.受访者对文化北路（老凯里学院旧址）如果有一个有特色、中高档、大型一站式零售商场，会不会去消费吗？会不会有信心吗？（有效问卷145份）有进90%的受访者对于项目所在的区域发展中高档一站式的零售商场具备信心，说明市场的项目区位的认可度较高，项目发展具备良好的市场信心。知己知彼4.受访者对文化北路（老凯里学院旧址）如果有一个有特色、中高1485.对此商场首层商铺可能售价的认可范围（有效问卷147份）80%多的受访者中对于项目首层售价心里范围在2-3万之间，基本反映出目前凯里商业合理的售价水平，对于项目定价具有一定的参考价值。知己知彼5.对此商场首层商铺可能售价的认可范围（有效问卷147份）81496.对此商场首层商铺可能租金的认可范围（有效问卷143份）对于项目首层可能的租金水平，62%的受访者认为合理的价位应该在50-70元/㎡/月，比较真实地反映出了目前凯里商场的大致租金水平。知己知彼6.对此商场首层商铺可能租金的认可范围（有效问卷143份）对1507.如果受访者在这个地方买一个商铺，认为多大面积是最好的？（有效问卷142份）对于商场的面积分割，近四成的受访者认为80—120㎡是最适合经营的，基本与目前的项目面积分割保持一致，对于项目的分割起到一定的参考作用。知己知彼7.如果受访者在这个地方买一个商铺，认为多大面积是最好的？1518.受访者在未来一、两年内，是否准备投资商铺的计划（有效问卷149份）超过半数的受访者在未来的一、两年内有投资商铺的计划，反映出市场投资意识的不断增强，项目的销售前景比较乐观。知己知彼8.受访者在未来一、两年内，是否准备投资商铺的计划（有效问卷1529.受访者反映出来的目前凯里所缺少的商业业态（品牌）（1）.格度（2）多进驻国际大品牌（X3）（3）.肯德基、麦当劳（4）.正宗体育名牌（5）.高档家居安防产品及电子产品（6）.高档鞋类（7）.化妆品H2O（X2）（8）LV包、COCOL、香奈尔（9）.毛戈平化妆品知己知彼9.受访者反映出来的目前凯里所缺少的商业业态（品牌）（1）.153市场形式总结经济快速发展业态较为低端城市化加快竞争对手少项目机遇扬长避短、快速实施、迈向成功竞争对手少市场形式总结经济快速发展业态较为低端城市化加快竞争对手少项目154通过以上调查，可以得出以下主要结论：1．凯里经济发展水平迅速，房地产业处于快速发展时期；2．本项目的商业体量是目前市场上最大的，属于凯里的龙头商业项目；3．项目所处区位条件优越，具有较强的辐射能力，有很强的商业聚集潜力4．凯里目前各种商业业态发展水平较为低端，都有很大的提升空间；5．市场中高端业态存在较少，但市场的消费潜力巨大，有较强的消费意识知己知彼通过以上调查，可以得出以下主要结论：知己知彼155THEEND谢谢！THEEND156凯里世纪兴城

商业地产调查报告2010年11月凯里世纪兴城

商业地产调查报告2010年11月157经公司委派，凯里商业地产调查小组于11月8日成立，专门对凯里市商业地产的发展作详细调查、收集相关信息以便对凯里的商业市场发展作出准确的判断并预测其发展状况及撰写调查报告，为凯里“世纪兴城”商业部分的定位和发展提供真实的参照依据。在此次调查中，对凯里市宏观环境调查（2个小项共13个单项）、凯里市经济发展调查（7个单项）、凯里市城市发展规划调查（4个单项）、凯里各片区房地产发展概况（6个单项）、凯里市房地产发展水平调查、在售（在建）商业项目调查（23个对象）、区域商业业态调查（14个单项）、房地产广告媒体调查、周边县市商业调查（3个单项）、消费习惯及项目前景调查（9个单项149份有效问卷）等十个大项进行了专项调查。调查纲要经公司委派，凯里商业地产调查小组于11月158我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向客户显性目标商铺实现合理的市场定位，使之能达到预期的销售均价；商铺实现100%销售。客户隐性目标商铺尽快实现销售回款，以支持后续项目的投资所需商业街区实现与项目其它部分的价值互动，提升整体品牌知己知彼我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向客户159第一部分：凯里城市环境调查知己知彼第一部分：知己知彼160解读一个商业地产项目，先从解读这个城市开始……

知己知彼解读一个商业地产项目，知己知彼161

凯里市位于贵州东部,是黔东南苗族侗族自治州首府,全州政治、经济、文化中心。总面积1306平方公里。市内有苗、汉、侗等民族。是一个以旅游、电子、建材为主的新兴城市,现为国家乙类对外开放地区。市区人口52.6万，规划人口80万至100万（十二五），是一个以苗族为主体的多民族聚居的城市，民族风情浓厚，是对外展示贵州风貌的重要窗口之一。知己知彼凯里概况凯里市位于贵州东部,是黔东南苗族侗族自治州首府,162据研究，GDP保持10％以上的增长速度时，房地产进入高速增长期。房地产增长12％，带动GDP增长1％左右。出现房地产和宏观经济共生共荣的局面。按照目前凯里GDP增速，凯里房地产发展正处于高速发展时期，市场正在逐步形成房地产投资和消费的良好市场氛围。经济状况数据来源：凯里2009年统计公报数据来源：凯里2009年统计公报据研究，GDP保持10％以上的增长速度时，房地产进入163经济状况以旅游为主的旅游城市凯里的第三产业异常发达，由此将带动巨大的消费潜力和消费意愿，对于商业的发展提供良好的外部环境。数据来源：凯里2009年统计公报经济状况以旅游为主的旅游城市凯里的第三产业异常发达，164经济状况食品和居住消费占据消费支出的巨大比例，餐饮业和房地产业拥有巨大的发展潜力。数据来源：凯里2009年统计公报经济状况食品和居住消费占据消费支出的巨大比例，餐饮业165经济状况批发和零售贸易的增长反映出居民的消费意愿正在增强，对于商业的发展起到良好的促进作用。数据来源：凯里2009年统计公报经济状况批发和零售贸易的增长反映出居民的消费意愿正在166数据来源：凯里2009年统计公报2009年，凯里市城镇居民人均消费支出9082.1元，实际增长18.8%。城镇居民家庭恩格尔系数为39.87%，城镇居民的工资水平增速较快，消费能力正在快速增长。经济状况数据来源：凯里2009年统计公报2009年，凯里市城167经济状况数据来源：凯里2009年统计公报近两年，城乡居民存款增速达到20%以上，存款的高速增长反映出居民的生活水平越来越高，可供支配的收入越来多，对与房地产也的发展将产生良好的支撑作用。经济状况数据来源：凯里2009年统计公报近两年，城乡168经济状况社会固定资产投资率增速近60%，社会的投资意识处在爆发时期，对于房地产业的发展有极大的促进作用。数据来源：凯里2009年统计公报经济状况社会固定资产投资率增速近60%，社会的投资意169经济状况数据来源：凯里2009年统计公报凯里目前的房地产销售面积和销售金额增速远远超过全国其他城市，房地产发展正出入全面高速增长时期，未来两到三年的时间里，将是凯里房地产发展的黄金时期。

经济状况数据来源：凯里2009年统计公报凯里目前的房170城市规划ABCDE项目所在地A.凯里市东区，是以教育、商住为主的城市东部发展片区；B.老街旧城改造区，以完成老街为代表的旧城改造区域；C.西南新区，是以对外交通枢纽为核心，适合于区域性的物流中心和专业市场，并且具有相当生活规模的生活居住片区的综合发展地区；D.博南新区，是以行政办公、体育休闲、商住为主的城市南部东部发展片区；E.蒿子坪片区，是以商住为主的城市东部发展片区，主要有中学、小学及其他市政配套设施的建设；城市规划ABCDE项目所在地A.凯里市东区，是以教育、商住为171城市前景资料来源：凯里—麻江城市规划凯里—麻江中心城市“大凯里”城市规划关键词在凯里—麻江中心城市发展规划期内，凯里和麻江整合发展，形成一个一个160万人口规模以上的特大城市，成为贵州东部重要的中心城市，并争取行政区划调整，统筹城市分区功能和市区基础设施、社会服务设施建设。逐步实现与雷山、台江、黄平、丹寨在基础设施、社会服务设施等方面的共建共享。

城市前景资料来源：凯里—麻江城市规划凯里—麻江中心城市关键词172城市前景

老城区是凯里—麻江城市的中心，在城市发展规划中指出，要在进一步完善凯里城市相关功能、配建相关设施的基础上，强化其作为全市乃至全州中心的城市功能。

“老城区”关键词“大凯里”现有的城市规划发展的主轴是东西方向发展，城市发展的副轴是南北向发展，本项目正处在城市发展主轴的方向上。城市前景老城区是凯里—麻江城市的中心，在城市发173黔中经济区100公里辐射圈城市前景关键词贵州省“十二五”规划，将以黔中地区开发区为龙头，大力培育贵阳、遵义、安顺、都匀、凯里五个城市，把黔中经济区建设成为全国重要的能源原材料基地、以航天航空为重点的装备制造业基地、烟草工业基地和南方绿色食品基地，西南连接华南、华东地区的陆路交通枢纽和全国的商贸物流中心。黔中经济区包括贵阳市全部和遵义市、安顺市、黔东南州、黔南州部分地区，划分为贵阳环城高速公路1小时以内的核心圈，距贵阳环城高速50公里以内的带动圈，距贵阳环城高速约100公里的辐射圈。黔中经济区城市前景关键词贵州省“十二五”规划，将以黔中地区开174长株潭一体化发展区滇中经济区北部湾经济区广深港澳城市群长江中下游经济发达地区成渝双核城市群长江上游成渝经济带泛珠江经济合作区凯里—麻江模型来源：凯里—麻江城市规划城市前景关键词：黔中经济区黔中经济区长株潭一体化发展区滇中经济区北部湾经济区广深港澳城市群长江中175黔中经济区的规划与湖南的“长株潭城市群”十分相似，从两者的发展对比可以看出，凯里未来的经济发展将更加迅猛，而房地产业无论是从品质还是从价格上都将迎来一次全新的、高速的发展过程。由“凯里—麻江”城市规划带动的“大凯里”建设，将极大地加强凯里作为中心城市的辐射能力，提升城市的经济发展推动力，凯里作为黔东南中心城市的地位将得到进一步加强，无论是人口、经济还是商业等将呈几何式爆发增长.商业聚集效应同样能得到质的提高。目前凯里经济以及城市发展正进入全面高速发展的起步阶段，具备了形成黔东南、黔南地区中心城市的众多条件，将对周边城市将产生不可估量的辐射能力，在未来3-5年内，凯里的城市化进程将达到一个新的高峰。房地产业尤其商业地产将迎来井喷式的发展局面。推论黔中经济区的规划与湖南的“长株潭城市群”十分相似，从两者的发176第二部分：

凯里商业市场调查知己知彼第二部分：

凯里商业市场调查知己知彼177城市商业规划

城市商业现状区域商业业态调查房地产广告媒体周边县市商业调查知己知彼城市商业规划城市商业现状区域商业业态调查178

城市商业规划城市商业现状区域商业业态调查房地产广告媒体周边县市商业调查知己知彼城市商业规划城市商业现状区域商业业态调查179规划目标：

建设成为“贵州东部的中心”、“贵州主要旅游中心城市”、“泛珠三角地区旅游集散目的地”。

黔中经济区

。基本上奠定以旅游和现代服务业态为主支撑的现代商业基本框架，总体上达到或接近中等发达城市商业水平，极具原生态苗侗民族文化为特色的国际专业旅游城市。凯里商业规划规划目标：凯里商业规划180区域发展目标：

大十字区：传统核心区域作为凯里市CBD区域，便利的交通、完善的配套、畅达的信息、生活氛围成熟、城市中心身份地位的象征。广场片区：目前项目相对较多，无论从开发规模、开发力度相对于其他几个板块都处于明显优势。同时由于广场片区距离大十字片区较近，板块内居住氛围较浓。伴随着开发区的发展，市政基础设施的更加完善土地放量将会逐步增大。城西区：片区各方面配套都还不成熟，区域内经济、商业环境较差，没有形成良好的居住及商业氛围。但是区内自然环境相对较好，往西拥有三清水江。随着城市规划的建设及相应设施的完善及整条环城线路的建成大量土地将逐渐放量，因此城西板块或将会成为凯里市房地产发展的后备战场

。知己知彼区域发展目标：知己知彼181区域发展目标：

开发区：经过十年的发展，目前已经成为凯里房地产发展的最迅速的区域，但区域内相关配套设施目前依然不够成熟，且由于距离市区较远以及生活观念的原因，目前的居住氛围不够浓烈，空置率较其他区域高，但随着开发区的进一步发展，这一现象将得到根本性的扭转。湾溪板块：包括火车站以内的片区，围绕火车站以建设商贸、物流为主的，集商住、商业金融、交通等设施为一体的新城区域。主要以商住项目为主，商业体量较大，此片区以商业为主，住宅为辅，走商贸、物流城路线。

洗马河片区：主要以水果、建材批发市场为主，市政配套相对完善且交通便利能和市中心很好的衔接在一起。应该会成为继广场片区之后的又一主要住宅区知己知彼区域发展目标：知己知彼182凯里商业规划

数据来源：凯里商业规划数据来源：183A.城市经