房地产基本制度与政策2

房地产业主讲人：林光照2012年4月20日主要内容1.房地产业概述2.住房制度概述3.土地制度概述4.

房地产法制建设

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业。主要包括在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和服务部门。｛房地产开发经营房地产中介服务物业管理和其他房地产活动1.房地产业的基本概念一、房地产业概述2.房地产业的作用增加财政收入提供物质条件改善环境优化产业结构扩大就业房地产业的作用3.房地产业的细分房地产业房地产开发经营业房地产服务业物业管理业房地产中介服务业房地产咨询业房地产估价业房地产经纪业4.房地产业的历史沿革1966-1978年1956-1965年1949-1955年1949年前沿海一带的上海、广州等城市近代房地产业产生并得到了迅速发展。接收了旧政府的房地产档案、确认产权归属等一系列活动；开展了大规模的房地产清查登记，建立了新的房地产管理秩序；国家建造新住宅，改善贫困居民的居住条件。全国城镇以“国家经租”和“公私合营”的形式对出租私有房屋进行了社会主义改造，使城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化。“十年动乱”时期，城市房地产管理工作受到极大破坏。1978年后1978年后。中国共产党第十三次全国代表大会提出《沿着有中国特色的社会主义道路前进》的报告，确立了房地产市场的地位。1.城镇住房制度改革二、住房制度概述1城镇住房制度改革的探索和试点阶段2城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段3城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段三个阶段2.现行城镇住房政策商品住房保障性住房政策性住房《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”三、土地制度概述1.

土地所有制全民所有制的土地被称为国家所有土地，其所有权由国务院代表国家行使。√国有土地劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地√集体土地2.土地管管理的的基本本制度度（1）国家实行土地登记制度（2）国家实行土地有偿有限期使用制度（3）国家实行土地用途管理制度（4）国家实行耕地保护制度（1）国家实行土地登记制度（2）国家实行土地有偿有限期使用制度我国城城市土土地使使用制制度通通过几几十年年的实实践，，证明明存在在许多多弊端端，主主要表表现如如下：：3.城镇土地使使用制制度改改革不利于于土地地的合理利利用不利于于正确确评价企业业的绩绩效有违按按劳分分配原则不利于于城市市建设产生不不正之之风我国城城镇土土地使使用制制度改改革的的发展展过程程突出出表现现在下下列五五个方方面：：征收土土地使使用费开展土土地使使用权有偿偿出让让和转让制定地地方性性土地使用用权有有偿出让、、转让让法规修改宪宪法和和土地管理理法制定全全国性性的土地使使用权权出让和转转让条条例4.现行城城镇土土地使使用制制度的的基本本框架架不改变变城市市土地地国有有的条条件下下，土土地使使用权权有偿偿、有有限地地出让让给土土地使使用者者；土地使使用权权在使使用年年限内内可转转让、、出租租、抵抵押或或者用用于其其他经经济活活动；；需要继继续使使用的的，经经批准准，期期限可可以延延长，，同时时按当当时市市场情情况补补交地地价款款。我国房房地产产法律律主要要有：：四、房房地产产法制制建设设1.我国房房地产产法律律体系系2.房地产产相关关法律律《土地地管理法》》《城乡乡规划法》》《城市市房地产管管理法》》《物权权法》》主要解解决征征收农村集集体所所有的土地地以及及使用国有有土地地等问题重点确确定规规划区范围围、规规划区内建建设用用地规模等等规定如如何取取得国有土土地使使用权、房房地产产开发、房房地产产交易和房房地产产权属登记记管理理等确定了了国家家、集体和和私人人的物权平平等保保护的原则则，确确定了物权权的种种类和内容容等《土地地管理理法实实施条条例》》《城市市房地地产开开发经经营管管理条条例》》《国有有土地地上房房屋征征收与与补偿偿条例例》《城镇镇国有有土地地使用用权出出让和和转让让暂行行条例例》……3.房地产产行政政法规规《房地地产开开发企企业资资质管管理办办法》》《城市市商品品房预预售管管理办办法》》《商品品房销销售管管理办办法》》《注册册房地地产估估价师师管理理办法法》……4.房地产产部门门规章章建设用用地制制度与与政策策主要内内容1.集体土地征收2.建设用地使用权出让3.建设用地使用权划拨4.闲置土地的处理集体土土地是是指农农民集集体所所有的的土地地。一、集集体土土地征征收1.征收集集体土土地的的特点点3被征收后的土地所有权发生转移1具有一定的强制性2妥善安置被征地单位和人员的生产生活依法征征地妥善安安置被被征地地单位位和农农民有偿使使用土土地保证国国家建建设用用地珍惜耕耕地，，合理理利用用土地地2.征收集集体土土地应应遵守守的原原则征收土土地的的范围围；征收土土地批批准权权限的的规定定；申请征征地不不得化化整为为零；；对被征征地单单位和和农民民进行行安置置、补补偿和和补助助；临时用用地必必须办办理报报批手手续；；联营使使用集集体土土地政政策；；征收土土地公公告；；合理使使用征征地补补偿相相关费费用；；特殊征征地按按特殊殊政策策办理理。3.征收、、征用用集体体土地地的政政策规规定4.征收集集体土土地补补偿的的范围围和标标准《土地地管理理法》》规定定，征征收耕耕地的的补偿偿费用用包括括：《物权权法》》还规规定，，除要要依法法足额额支付付上述述费用用外，，还应应当安安排被被征地地农民民的社会保保障费费用。5.征收集集体土土地的的工作作程序序申请用用地受理申申请并并审查有有关文文件审批用用地征地实实施签发用用地证书征地批批准后后的实施施管理理建立征征收土地档档案1234567指国家家将国国有土土地使使用权权在一一定年年限内内出让让给土土地使使用者者，由由土地地使用用者向向国家家支付付土地地使用用权出出让金金的行行为。。二、建设设用地使使用权出出让1.建设用地地使用权权出让的的概念出让的每每幅地块块、面积积、年限限和其他他条件，，由市、县县人民政政府土地地管理部部门会同城市规划划、建设设、房产产管理部部门共同同拟定，，按照国务务院的规规定，报报经有批准权权的人民民政府批准后，，由市、、县人民民政府土土地管理理部门实实施。2.建设用地地使用权权出让计计划、方方式和年年限2.1出让计划划的拟定定和批准准权限2.2建设用地地使用权权出让方方式挂牌协议出让方式包括：招标拍卖居住用地地：70年工业用地地：50年教育、科科技、文文化卫生生、体育育用地：：50年商业、旅旅游、娱娱乐用地地：40年综合或其其他用地地：50年2.3建设用地地使用权权的出让让年限2.4.1土土地使用用权期间间届满处处理收回申请续期自动续期批准签订合同未申请续期支付出让金收回未批准2.4建设用地地使用权权的收回回2.5建设用地地使用权权终止√√建设用地使用用权因土地灭失失而终止建设用地地使用权权因土地使用用者的抛抛弃而终止3.建设用地地使用权权出让合合同及管管理3.1

合同的主要内容合同：当事人的名称住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其附属设施占用空间等……合同附件：宗地平面界址图；出让宗地竖向界限；市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。超过出让让合同约约定的动动工开发发日期满满一年未未动工的的，征收收相当于于土地使使用权出出让金20%以下的土土地闲置置费；满满二年未未动工开开发的，，可以无无偿收回回土地使使用权；；用地单位位改变土土地利用用条件及及用途，，必须取取得出让让方和市市、县人人民政府府城市规规划行政政管理部部门的同同意，变变更或重重新签订订出让合合同并相相应调整整地价款款；项目固定定资产总总投资、、投资强强度和开开发投资资总额应应达到合合同约定定标准。。3.2合同的履履行土地使用用者延期期付款超超过60日，经土土地管理理部门催催交后仍仍不能支支付国有有建设用用地使用用权出让让价款的的，土地管理理部门有有权解除除合同，，并可请请求违约约赔偿；；土地管理理部门未未按出让让合同约约定的时时间提供供土地，，出让人人延期交交付土地地超过60日，经土土地使用用者催交交后仍不不能交付付土地的的，土地使用用者有权权解除合合同，由由土地管管理部门门双倍返返还定金金，退还还已支付付的地价价款并可可请求违违约赔偿偿。3.3合同的解解除指县级以以上人民民政府依依法批准准，在用用地者缴缴纳补偿偿、安置置等费用用后将该该幅土地地交付其其使用，，或者将将建设用用地使用用权无偿偿交给土土地使用用者使用用的行为为。三、建设设用地使使用权划划拨1.含义根据《划划拨用地地目录》》，下列列建设用用地可由由县级以上上人民政政府依法批准准，划拨拨土地使使用权：：2.建设用地地使用权权划拨的的范围国家机关关用地军事用地地城市基础础设施用地公益事业业用地国家重点点扶持的能源、、交通、水利等等基础设施用地地法律、行行政法规规定的的其他用地3.建设用地地使用权权划拨的的管理划拨土地地的转让让；划拨土地地使用权权的出租租；划拨土地地使用权权的抵押押；对未经批批准擅自自转让、、出租、、抵押划划拨土地地使用权权的单