房地产企业全程财税处理与筹划

房地产企业全程财税处理与筹划房地产企业运营循环图现金建设施工取得土地销售债权人股东政府或其他企业税务局客户人力资源流动固定权益负债销售收入销售成本运营费用利润建筑商及供应商现金流入现金流出现金留存房地产项目开发流程可行性分析前期洽谈国有土地使用证立项审批建设用地规划许可证房地产开发项目手册建设工程规划许可证建设工程施工许可证招标评标定标施工管理项目竣工验收项目预售与销售物业导入办理业主产权证施工监理总包或分包房地产企业全程运营特点经营体系的独特性房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、设计规划、工程建设、营销策划、产权分割形成了一个独特的运营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这种独特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系必须吻合运营体系的所有特点。税务体系的独特性房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决定房地产企业税负高低的关键点。经营收入的透明性房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业财税管理更加复杂和困难。房地产企业全程运营五大阶段公司设立阶段获取土地阶段施工建设阶段预收销售阶段项目清算阶段土地获取阶段财税处理与筹划土地获取阶段财税处理与筹划不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。购买土地收购土地持有方合作开发城中村改造买卖楼花代建BT模式土地置换土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场）（1）招标、拍卖、挂牌三种方式。（2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税（3）会计处理：（4）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转让特殊要求（2）双方涉及税费（3）会计处理：（4）凭证后附土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险营业税差额征税风险土地增值税加计扣除风险契税征税风险土地使用税征税风险拆迁补偿涉税风险土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。风险之一：什么样的土地允许差额征收风险之二：在建工程转让能否享受差额征收？风险之三：上一环节未征税是否能够差额征收？风险之四：投资取得的房产再转让是否可以差额征税？风险之五：营业税差额征收的扣除项目问题土地获取阶阶段财税处处理与筹划划一、购买土土地模式3、购买土地地模式涉税税风险（2）转让方土土地增值税税加计扣除除风险案例我公司从政政府取得一一块生地，，由于特殊殊原因未进进行任何开开发即转让让给另一家家公司，请请问在计算算土地增值值税扣除项项目时能否否进行加计计扣除？案例我公司从一一家房地产产企业转让让取得一个个开发项目目，主体已已接近完工工，由于资资金出现问问题，我公公司在未继继续施工建建设的情况况下就将该该项目再次次转让，请请问土地增增值税清算算能否计算算加计扣除除？土地获取阶阶段财税处处理与筹划划一、购买土土地模式3、购买土地地模式涉税税风险（3）契税征收收风险案例甲房地产公公司从乙公公司通过转转让取得工工业用地50亩，签署土土地使用权权转让协议议一份和补补偿协议一一份，约定定土地转让让价格为5000万，补偿协协议为2000万，请问甲甲公司缴纳纳契税的计计税价格为为5000万还是7000万？案例后来，甲房房地产公司司又将该土土地用途从从工业变更更为住宅用用地，补缴缴出让金5000万元，是否否还需要再再次补缴契契税？案例甲房地产企企业根据当当地政府相相关规定缴缴纳了每个个平方建筑筑面积150元的市政配配套费，税税务机关要要求就配套套费部分补补充缴纳契契税，请问问是否合理理？土地获取阶阶段财税处处理与筹划划一、购买土土地模式3、购买土地地模式涉税税风险（4）土地使用用税征收风风险案例我公司2010年从另一家家企业取得得国有土地地一块，转转让协议为为2010年5月8日签署，但但7月25日才实际拿拿到地，最最终8月12日才取得新新的土地证证，我们认认为应该按按照取得土土地证时间间作为土地地使用税缴缴纳起点，，是否可以以？企业征用耕耕地如何缴缴纳土地使使用税？土地获取阶阶段财税处处理与筹划划一、购买土土地模式3、购买土地地模式涉税税风险（5）拆迁补偿偿涉税风险险案例房地产企业业甲从工业业企业乙通通过转让取取得一块工工业用地，，由于乙企企业土地同同土地上的的厂房、办办公楼不可可分割，双双方直接签签署了不动动产转让协协议，甲企企业支付6000万元（评估估报告中土土地4000万元，地面面建筑物2000万元），取取得乙企业业厂房、办办公楼连同同工业用地地30亩。土地过过户后，甲甲企业进行行了土地用用途变更，，将工业用用地变为住住宅用地，，并将土地地上的厂房房、办公楼楼拆除。请请问：厂房房和办公楼楼部分的2000万元能否进进入土地成成本？土地获取阶阶段财税处处理与筹划划一、购买土土地模式3、购买土地地模式涉税税风险（6）拆迁补偿偿涉税风险险案例国有企业甲甲经营不善善，面临改改制，拿出出企业的一一块土地（（划拨性质质）寻求合合作。房地地产企业乙乙同甲签署署土地转让让协议，愿愿意向甲企企业支付2000万元，用于于甲企业改改制和职工工安置，以以换取这块块土地。由由于是划拨拨用地，实实际操作中中先由政府府收回划拨拨用地，再再通过招拍拍挂流程出出让给房地地产企业乙乙，由乙缴缴纳出让金金。那么，，房地产企企业支付给给国有企业业甲的2000万元究竟是是土地转让让款还是补补偿安置费费？甲企业业是否需要要开具发票票？营业税、土土地增值税税、所得税税、个人所所得税土地获取阶阶段财税处处理与筹划划一、购买土土地模式3、购买土地地模式涉税税风险（6）拆迁补偿偿涉税风险险——拆一还一涉涉税处理问问题案例房地产企业业甲用开发发的商品房房对土地上上的原住户户进行安置置，共20户，每户按按照90平方进行安安置；同时时对原土地地的商户也也进行安置置，由于本本项目无合合适商铺，，甲企业同同原10户商户商议议决定用另另一项目的的商铺进行行安置，每每户安置标标准为40平方。请问问，这两部部分安置如如何进行税税务处理？？该安置部分分是否需要要视同销售售？？土地获取阶阶段财税处处理与筹划划——拆一还一涉涉税处理问问题拆一还一的的补差价问问题案例房地产企业业甲在对20户原住户进进行回迁安安置过程中中，按照规规定应补偿偿每户90平米房屋，，但实际房房屋设计面面积为98平方米，因因此，每户户住户按照照市场价格格以每平方方8000元缴纳了补补差价款，，请问这部部分款项是是否要确认认收入缴纳纳各项税收收？案例房地产企业业乙在回迁迁安置中，，由于房屋屋位置、楼楼层、朝向向、装修、、结构的不不同涉及到到同10户回迁户的的互补差价价，其中3户，房地产产企业乙需需要补给其其差价款共共计56万，另外7户需要向乙乙企业缴纳纳差价款42万。请问房房地产企业业乙如何就就差价款收收支进行税税务处理？？土地获取阶阶段财税处处理与筹划划二、合作开开发模式（（合作建房房）性质界定：：一方出钱钱，一方出出地，合作作开发，共共享收益处理方法：：情况复杂杂，性质各各异你需要考虑虑的因素：：——是否设立项项目公司？？——土地是否过过户？——真投资还是是假投资？？——分享利润还还是取得固固定收益？？——取得现金还还是取得房房子？不同因素决决定了合作作开发的不不同交易本本质，最终终决定了财财税处理的的巨大差异异。土地获取阶阶段财税处处理与筹划划合作开发模模式全系分分类设立项目公司双方相互投资不成立项目公司设立项目部土地获取阶阶段财税处处理与筹划划合作开发模模式全系分分类——设立项目公公司模式项目公司模式真假投资之分利益分享合作开发本质模式一双方真投资税后利润投资模式二出地方假投资取得固定收益卖地取得固定比例收益卖地分得商品房卖地模式三出钱方假投资取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房购买商品房土地获取阶阶段财税处处理与筹划划合作开发模模式全系分分类——合作方相互互投资模式式相互投资模式投资方向与开发主体利益分享合作开发本质模式一出地方投资到资金方，资金方为开发主体真投资投资取得固定（比例）收益卖地分得商品房卖地模式二资金方投资到出地方，出地方为开发主体真投资投资取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房购买商品房土地获取阶阶段财税处处理与筹划划合作开发模模式全系分分类——设立项目部部模式设立项目部模式土地变更与开发主体利益分享合作开发本质模式一土地不过户，出地方为开发主体真项目投资投资取得固定（比例）收益卖地分得商品房卖地模式二土地过户，出资方为开发主体真项目投资投资取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房购买商品房土地获取阶阶段财税处处理与筹划划三、收购土土地持有方方模式很多房地产产开发企业业通过重组组直接将土土地持有方方收购，如如被收购单单位为非房房地产公司司，还需在在土地持有有方公司基基础上进行行改制，变变更为房地地产开发企企业。案例：房地产企业业甲以1亿元收购房房地产企业业乙100%股权，继继续开发发乙所持持有的200亩开发用用地，乙乙公司原原账面土土地成本本为6000万元，请请问收购购后土地地成本可可否按照照1亿元人民民币重新新入账？？假设房地地产企业业乙实际际净资产产为5000万元，股股东为张张三、李李四两名名自然人人，乙公公司原始始注册资资本为5000万元，请请问乙公公司原股股东是否否需要缴缴纳个人人所得税税？土地获取取阶段财财税处理理与筹划划三、收购购土地持持有方模模式利益分析析：不存在土土地使用用权变更更，不需需缴纳因因土地转转让带来来的营业业税、土土地增值值税和所所得税。。风险分析析：1、原公司司遗留问问题可能能影响新新项目开开发；2、原公司司改制变变更为房房地产公公司需要要时间和和成本，，资质也也可能受受到限制制。3、原土地地计税成成本可能能较低，，不利于于后期税税收规划划。4、现金收收购股权权的涉税税风险问问题5、个人所所得税风风险收购企业业还是收收购土地地？收购对方方企业，，对方不不交接财财务怎么么办？土地获取取阶段财财税处理理与筹划划四、旧城城改造（（城中村村改造、、棚户区区改造））1、什么是是城中村村改造与与棚户区区改造？？2、城中村村改造与与棚户区区改造的的本质是是什么？？3、城中村村改造与与棚户区区改造的的税收风风险——拆迁补偿偿房屋是是否视同同销售案例：甲房地产产企业承承担政府府的城中中村改造造项目。。项目总总用地300亩，安置置面积20万平方，，开发面面积40万平方。。项目完完工，甲甲公司将将安置部部分通过过城改办办分给村村民，税税务机关关认为甲甲企业安安置房部部分为视视同销售售，应确确认收入入缴纳营营业税、、土地增增值税和和所得税税。请问问是否合合理？土地获取取阶段财财税处理理与筹划划五、代建建代建工程程是指开开发企业业接受委委托单位位的委托托，代为为开发的的各种工工程，包包括土地地、房屋屋、市政政工程等等。案例甲单位委委托乙房房地产公公司建设设其职工工住宅楼楼，总价价款2个亿，由由乙公司司负责拿拿地，规规划，建建设，甲甲公司按按照约定定进程支支付款项项，请问问乙公司司是否为为代建？？丙公司从从政府手手中以出出让形式式取得一一块土地地，委托托丁房地地产公司司进行代代建，约约定资金金由丙公公司提供供，开发发完成后后丙公司司向丁公公司支付付项目总总投入5%代建管理理费。请请问丁公公司是否否为代建建？土地获取取阶段财财税处理理与筹划划六、BT项目案例：甲房地产产公司接接受政府府市政部部门委托托建设一一个广场场，甲公公司取得得划拨土土地，开开始立项项、建设设，约定定建设完完毕后以以2亿元回购购。请问甲公公司如何何进行财财务和税税务处理理？关键一：：这是什什么性质质的合作作？关键二：：如何进进行涉税税处理？？关键三：：如何进进行财务务处理？？七、买卖卖楼花房地产公公司在开开发项目目过程中中，常常常会因资资金等原原因无法法正常开开发，需需要转让让项目或或寻求合合作。常常常采取取楼花的的形式来来进行合合作。案例一：：以项目目的局部部作为楼楼花房地产公公司甲住宅小区区项目项目A区项目B区项目C区房地产公公司乙房地产公公司丙土地获取取阶段财财税处理理与筹划划七、买卖卖楼花案例房地产公公司甲取取得一块块开发用用地，建建设住宅宅小区项项目，共共计20万平方，，六栋高高层住宅宅楼，由由于资金金困难，，甲公司司将其中中三栋楼楼约10万平方米米作为楼楼花出售售给乙公公司，每每平方价价格2000元人民币币。乙公公司支付付楼花款款2亿元后进进驻项目目，开工工建设。。最终乙乙公司花花费建设设费用、、期间费费用等共共计3亿元。该该部分最最终实现现销售收收入8亿元人民民币。请问：双双方有什什么风险险？土地获取取阶段财财税处理理与筹划划七、买卖卖楼花案例二：：以整个个项目作作为楼花花甲房地产产公司将将一个小小项目交交给乙房房地产公公司运作作，约定定乙支付付给甲公公司1亿元人民民币，在在甲公司司平台上上运作，，但所有有税负由由乙公司司承担。。请问：：问题一：：乙公司司的钱怎怎么进来来？问题二：：甲公司司要赚的的钱怎么么拿走？？问题三：：乙公司司同建安安企业如如何合作作？问题四：：甲公司司同建安安企业如如何合作作？问题五？？乙公司司赚的钱钱怎么拿拿走？土地获取取阶段财财税处理理与筹划划房地产公公司甲楼花出售售方房地产公公司乙楼花接手手方八、土地地置换土地获取取阶段财财税处理理与筹划划某集团公公司子公司A子公司B子公司C房地产地块A地块B政府我们的观观点：1、土地取取得是房房地产开开发企业业生存命命脉，实实践中有有八种常常见的取取得土地地方式；；2、每种取取得土地地方式所所预示的的开发主主体和土土地交易易均有较较大差异异，开发发企业必必须理清清这些不不同方式式之间的的差异；；3、在认清清每种取取得土地地方式本本质的基基础上，，必须预预先从合合作架构构、合同同、财务务处理、、税务处处理等方方面进行行准备，，以避免免给企业业带来巨巨大风险险。土地获取取阶段财财税处理理与筹划划施工建设设阶段财财税处理与筹筹划施工建设设阶段财财税处理理与筹划划施工建设设——成本形成成的重要要阶段划分成本本对象归集开发发成本确认完工工标准实际发生生成本预提成本本待摊成本本分配共同同成本计算单位位成本调整后续续成本施工建设设阶段财财税处理理与筹划划一、划分分成本对对象成本对象象是指需需要对成成本进行行单独测测定的一一项活动动，对于于房地产产企业而而言，项项目成本本对象主主要按照照开发产产品性质质不同进进行划分分，也就就是说取取决于项项目开发发的最终终商品房房的性质质。1、房地产产项目成成本对象象划分原原则案例某房地产产开发企企业拿到到一块土土地，开开发住宅宅小区项项目。面面积120亩，规划划为多层层10栋，高层层2栋，高层层共计28层，1——4层是商铺铺，上面面24层是住宅宅；另有有配套会会所一个个，独立立规划地地面车库库一个，，物业管管理场所所、幼儿儿园各一一个。请请考虑该该项目成成本对象象如何划划分？可否销售售原则；；分类归归集原则则；功能能区分原原则；定定价差异异原则；；成本差差异原则则；权益益区分原原则施工建设设阶段财财税处理理与筹划划一、划分分成本对对象2、房地产产项目成成本对象象划分特特殊情况况——项目分期期开发问问题如何界定定分期？？分期开开发项目目是否分分期清算算？——成本对象象中的商商铺问题题商铺是否否作为独独立成本本对象？？能否独独立归集集成本？？——可售与与不可可售的的转化化问题题地下车车位卖卖还是是不卖卖？施工建建设阶阶段财财税处处理与与筹划划二、归归集开开发成成本环环节1、土地地成本本归集集——出让金金与转转让款款返还出出让金金如何何确认认土地地成本本？——契税契税计计税基基础如如何确确定？？——市政配配套费费——耕地占占用税税——土地闲闲置费费——土地变变更用用途和和超面面积补补交的的地价及及相关关税费费——拆迁补补偿与与安置置费施工建建设阶阶段财财税处处理与与筹划划二、归归集开开发成成本环环节2、前期期工程程费归归集前期发发生的的水文文地质质勘察察、测测绘、、规划划、设设计、、可行行性研研究、、筹建建、场场地通通平等等前期期费用用。——项目整整体报报批报报建费费：项目报报建时时按规规定向向政府府有关关部门门缴纳纳的报报批费费：人人防工工程建建设费费、规规划管管理费费、新新材料料基金金、拆拆迁管管理费费、招招投标标管理理费等等。——规划设设计费费：项目立立项后后的总总体规规划设设计、、单体体设计计费、、管线线设计计费、、改造造设计计费、、可行行性研研究费费，制制图、、晒图图费，，规划划设计计方案案评审审费。。境外设设计费费问题题施工建建设阶阶段财财税处处理与与筹划划2、前期期工程程费归归集——勘察、、测绘绘水文、、地质质、文文物和和地基基勘察察费；；沉降降观测测费，，日照照测试试费，，拔地地定桩桩验线线费、、复线线费、、定线线费、、放线线费、、建筑筑面积积丈量量费等等。发票税税率？？是否否需要要项目目所在在地发发票？？——七通一一平费费用水、、污水水、雨雨水、、燃气气、电电力、、道路路、电电话接接通等等的设设计、、建造造和装装饰的的费用用和工工地平平整发发生的的费用用。——临时设设施费费工地甲甲方临临时办办公室室，临临时场场地占占用费费，临临时借借用空空地租租赁费费，以以及沿沿红线线周围围设置置的临临时围围墙、、围栏栏等设设施的的设计计、建建造、、装饰饰费用用。——预算编编审费费支付给给中介介机构构的项项目编编制或或者预预算审审查等等发生生的费费用。。施工建建设阶阶段财财税处处理与与筹划划二、归归集开开发成成本环环节3、建筑筑安装装工程程费归归集土建工程安装工程装饰工程基础工程主体工程人工土石方机械土石方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程电气（强电）安装电讯（弱电）安装给排水安装电梯安装空调安装消防安装天然气安装采暖安装保温工程门窗工程栏杆工程屋面工程内外墙工程施工建建设阶阶段财财税处处理与与筹划划4、基础础设施施建造造费归归集基础设设施建建设费费是指指开发发过程程中所所发生生的各各项基基础设设施支支出，，主要要包括括开发发项目目内道道路、、供水水、供供电、、供气气、排排污、、排洪洪、通通讯、、照明明等社社区管管网工工程费费和环环境卫卫生、、园林林绿化化等园园林环环境工工程费费。一一般熟熟地的的做到到七通通一平平，均均是指指土地地同城城市管管网的的对接接，项项目内内部的的对接接需要要企业业自行行建设设，这这就构构成了了基础础设施施建设设费的的主要要部分分。施工建建设阶阶段财财税处处理与与筹划划5、公共共配套套设施施费归归集公共配配套设设施费费专指指开发发项目目内发发生的的、独独立的的、非非营利利性的的，且且产权权属于于全体体业主主的，，或无无偿赠赠与地地方政政府、、政府府公用用事业业单位位的公公共配配套设设施支支出。。在房地地产开开发项项目中中，常常见的的公共共配套套设施施通常常包括括居委委会和和派出出所用用房、、会所所、停停车场场（库库）、、物业业管理理场所所、变变电站站、热热力站站、水水厂、、文体体场馆馆、学学校、、幼儿儿园、、托儿儿所、、医院院、邮邮电通通讯、、锅炉炉房、、水塔塔、公公厕、、自行行车棚棚等公公共设设施。。施工建建设阶阶段财财税处处理与与筹划划6、开发发间接接费开发间间接费费企业业为直直接组组织和和管理理开发发项目目所发发生的的，且且不能能将其其归属属于特特定成成本对对象的的成本本费用用性支支出。。在核核算中中，开开发间间接费费主要要包括括管理理人员员工资资、职职工福福利费费、折折旧费费、修修理费费、办办公费费、水水电费费、劳劳动保保护费费、工工程管管理费费、周周转房房摊销销以及及项目目营销销设施施建造造费等等。——开发间间接费费入账账依据据——开发间间接费费中的的营销销设施施建造造费问问题项目范范围内内临时时设施施型和和会所所型、、项目目范围围外单单独建建设型型和租租赁型型四类类——开发间间接费费中能能否列列支业业务招招待费费？施工建建设阶阶段财财税处处理与与筹划划7、开发发成本本中的的预提提与待待摊费费用案例某房地地产企企业住住宅小小区项项目包包括六六栋多多层，，两栋栋高层层，一一栋会会所。。由于于开发发分两两期进进行，，第一一期开开发两两栋高高层，，第二二期开开发六六栋多多层和和一栋栋会所所。一一期项项目完完工后后确认认开发发成本本，会会所成成本如如何处处理？？——会计处处理——所得税税处理理——土地增增值税税处理理施工建建设阶阶段财财税处处理与与筹划划三、确确认完完工标标准环环节1、完工工标准准的税税法规规定国税发发〔2009〕31号文件件明确确规定定了房房地产产开发发项目目完工工标准准的条条件：：除土土地开开发之之外，，其他他开发发产品品符合合下列列条件件之一一的，，应视视为已已经完完工：：1、开发发产品品竣工工证明明材料料已报报房地地产管管理部部门备备案。。2、开发发产品品已开开始投投入使使用。。3、开发发产品品已取取得了了初始始产权权证明明。《国家税税务总总局关关于房房地产产企业业开发发产品品完工工标准准税务务确认认条件件的批批复》（国税税函[2009]342号）施工建设设阶段财财税处理理与筹划划三、确认认完工标标准环节节涉税风风险分析析2、完工标标准的涉涉税风险险案例某房地产产企业在在购房协协议中同同业主约约定于2010年12月1日——12月30日开始交交房，并并实际于于约定时时间办理理了入住住手续。。但由于于一部分分工程决决算尚未未完成，，入住时时企业开开发产品品竣工证证明材料料尚未报报房地产产管理部部门备案案。因此此企业在在会计处处理上暂暂未结转转收入，，结转成成本，当当年度汇汇算清缴缴也未确确认完工工，计算算真实成成本。请请问有无无涉税风风险？完工决算算时间、、竣工备备案时间间、入住住时间施工建设设阶段财财税处理理与筹划划四、分配配共同成成本环节节1、土地成成本分摊摊方法案例房地产开开发企业业甲拿到到一块土土地，面面积20亩，土地地成本共共计6000万元。一一期开发发写字楼楼两栋（（占地面面积2.5亩），二二期开发发住宅楼楼四栋（（占地面面积2.5亩），另另有配套套会所一一个（占占地面积积2亩），非非人防独独立车库库一个（（占地面面积2.5亩），物物业管理理场所一一个（占占地面积积0.5亩）。其其他公共共部分如如道路、、绿化等等共计10亩。请计计算各开开发成本本应分摊摊的土地地成本。。施工建设设阶段财财税处理理与筹划划四、分配配共同成成本环节节2、前期工工程费和和基础设设施建设设费的分分摊方法法案例房地产开开发企业业甲项目目规划总总建筑面面积127000平方米，，其中写写字楼两两栋建筑筑面积40000平方米，，住宅楼楼四栋建建筑面积积80000平方米，，另有配配套会所所一个建建筑面积积4000平方米，，非人防防独立车车库一个个2000平方米，，物业管管理场所所一个1000平方米。。项目共共发生前前期工程程费635万元，基基础设施施建设费费1016万元。请请计算各各成本对对象应分分摊的前前期工程程费和基基础设施施建设费费。施工建设设阶段财财税处理理与筹划划四、分配配共同成成本环节节3、开发间间接费的的分摊方方法借款费用用核算建筑面积积法还是是实际成成本法？？预算成成本法？？——房地产开开发企业业仅有一一个项目目，且项项目不分分期的情情况——项目目实质性性分期开开发或同同时开发发多个项项目所得税中中的利息息分摊土地增值值税中的的利息分分摊某企业借借款挪用用的核算算问题施工建设设阶段财财税处理理与筹划划四、分配配共同成成本环节节4、公共配配套设施施费的分分摊方法法案例房地产开开发企业业甲项目目规划总总建筑面面积127000平方米，，其中写写字楼两两栋建筑筑面积40000平方米，，住宅楼楼四栋建建筑面积积80000平方米，，另有配配套会所所一个建建筑面积积4000平方米，，非人防防独立车车库一个个2000平方米，，物业管管理场所所一个1000平方米。。项目土土地成本本共计6000万元，发发生前期期工程费费635万元，基基础设施施建设费费1016万元，开开发间接接费（假假定无利利息）254万元。假假设公共共配套设设施中会会所建安安工程费费为400万，物业业管理场场所为100万。请计计算公共共配套设设施如何何归集和和分摊。。施工建设设阶段财财税处理理与筹划划五、计算算单位面面积成本本环节涉涉税风险险分析案例某房地产产企业项项目中，，高层建建筑A和B为写字楼楼，为一一个成本本对象，，其建安安工程费费为9600万元，应应分摊的的共同成成本成本本为2780.6万元。该该成本对对象总建建筑面积积4万平方米米，其中中可售写写字楼面面积3.6万平方米米，地下下车库（（含人防防）4000平方米。。请计算算可售面面积的单单位成本本施工建设设阶段财财税处理理与筹划划六、调整整后续成成本环节节涉税风风险分析析后续成本本的两种种类型案例某房地产产企业在在2010年达到完完工标准准，当年年度汇算算清缴前前，开发发成本共共计支出出38100万元，其其中建安安25400万元。建建安部分分有5000万元应取取得但尚尚未取得得发票，，假定按按照税法法规定可可预提部部分为3500万元。剩剩余的1500万元2010年所得税税前不得得扣除。。2011年10月，房地地产企业业取得该该部分全全部5000万元发票票，请问问如何进进行涉税税处理？？所得税处处理？土土地增值值税处理理？施工建设设阶段财财税处理理与筹划划七、开发发成本中中的特殊殊事项——甲供材风风险（1）、为什什么出现现甲供材材？（2）、甲供供材涉税税风险的的政策由由来《中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则》第十六条条除本细则则第七条条规定外外，纳税税人提供供建筑业业劳务（（不含装装饰劳务务）的，，其营业业额应当当包括工工程所用用原材料料、设备备及其他他物资和和动力价价款在内内，但不不包括建建设方提提供的设设备的价价款。（3）、甲供供材的会会计处理理甲方会计计处理；；乙方会会计处理理（4）、甲供供材涉税税风险施工建设设阶段财财税处理理与筹划划（5）、甲供供材的替替代方案案：甲供供变为甲甲控如何操作作？（6）、甲供供材的三三种特例例——甲供设备备——装饰劳务务——销售自产产货物同同时提供供建筑业业劳务（（特殊类类型混合合销售））施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产企业业开发建建设阶段段资金与与利息问问题股东投入入资金借入资金金委托贷款款信托资金金售后回租租售后回购购施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产开发发建设阶阶段资金金与利息息问题（一）、、股东投投入资金金1、土地使使用权和和不动产产投资风风险投资类型投资双方涉及主要税种主要风险土地使用权与不动产投资投资方营业税免征，但需注意假投资认定风险土地增值税注意房地产企业与非房地产企业区别对待所得税必须计算缴纳被投资方契税计算基数为全部支付对价，而非仅仅是转让价施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产施工工建设阶阶段资金金与利息息问题（一）、、股东投投入资金金2、股东分分红风险险股东类型分红涉及税种涉税风险境内股东法人股东企业所得税免征企业所得税自然人股东个人所得税必须缴纳个人所得税，且由企业代扣代缴境外股东法人股东企业所得税根据企业所得税法缴纳10%企业所得税，且由分红企业代扣代缴。但个别区域可能有税收优惠，如香港。自然人股东个人所得税根据《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）文件规定免征个人所得税施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产企业业施工建建设阶段段资金与与利息问问题（一）、、股东投投入资金金3、股东从从企业借借款涉税税风险（1）、实质质为分红红的股东东借款案例甲企业大大股东兼兼董事长长张先生生2011年年底累累计在公公司借款款120万元，其其中50万元为公公司购买买奥迪车车一辆，，但产权权办在了了张先生生个人名名下，因因此财务务处理为为个人借借款；其其余70万元有40万元为张张先生实实际个人人及家庭庭消费，，30万元用于于公司异异地经营营，但一一直未作作账务处处理，由由于该笔笔资金转转入张先先生个人人账户，，因此也也暂处理理为个人人借款。。请问这这120万元借款款有何涉涉税风险险？（2）、属于于正常资资金调拨拨的股东东借款（3）、验资资后抽逃逃资金形形成的股股东借款款施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产施工工建设阶阶段资金金与利息息问题（二）、、直接借借入资金金涉税风风险1、支付给给个人的的利息税税前扣除除问题2、利息税税前扣除除合规票票据问题题3、利息税税前扣除除标准问问题案例甲企业从从乙企业业（非关关联方））拆解资资金2000万元，约约定借款款期限为为2月—7月半年，，利率为为年息20%，年终汇算算清缴时，，如果乙企企业已向甲甲企业提供供了20%利率的发票票，甲企业业该部分利利息支出能能否税前扣扣除？4、向关联联方支付付利息税税前扣除除问题施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产施工工建设阶阶段资金金与利息息问题（二）、、直接借借入资金金涉税风风险5、集团转转贷的利利息扣除除问题案例甲房地产产企业同同丙企业业同隶属属于某企企业集团团。2011年通过企企业丙转转贷5000万元，银银行同丙丙企业约约定贷款款利率8%，丙企业业同甲企企业约定定利率为为9%。请问：：甲企业业支付给给丙企业业的利息息费用能能否在所所得税前前扣除？？所得税税前扣除除需要提提供何种种合法凭凭证？《财政部国国家税务务总局关关于非金金融机构构统借统统还业务务征收营营业税问问题的通通知》（财税字字[2000]7号）《国家税务务总局关关于印发发《房地产开开发经营营业务企企业所得得税处理理办法》的通知》（国税发发〔2009〕31号）施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产施工工建设阶阶段资金金与利息息问题（二）、、直接借借入资金金涉税风风险6、资本利利息的扣扣除问题题《关于企业业投资者者投资未未到位而而发生的的利息支支出企业业所得税税前扣除除问题的的批复》（国税函函[2009]312号）明确规定定关于企企业由于于投资者者投资未未到位而而发生的的利息支支出扣除除问题，，根据《企业所得得税法实实施条例例》第二十七七条规定定，凡企企业投资资者在规规定期限限内未缴缴足其应应缴资本本额的，，该企业业对外借借款所发发生的利利息，相相当于投投资者实实缴资本本额与在在规定期期限内应应缴资本本额的差差额应计计付的利利息，其其不属于于企业合合理的支支出，应应由企业业投资者者负担，，不得在在计算企企业应纳纳税所得得额时扣扣除。施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产施工工建设阶阶段资金金与利息息问题（二）、、直接借借入资金金涉税风风险7、银行罚罚息、滞滞纳金和和超过贷贷款期限限的利息息扣除问问题案例某房地产产企业从从银行取取得的1亿元贷款款于2011年3月份到期期，但因因资金困困难，一一直到2011年6月才陆续续归还。。银行根根据借款款协议计计算收取取了企业业150万元滞纳纳金。请请问房地地产企业业能否税税前扣除除？8、借款是是否可以以无利息息施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产施工工建设阶阶段资金金与利息息问题（二）、、直接借借入资金金涉税风风险9、利息与与顾问费费用的转转化风险险案例某房地产产企业从从银行取取得1亿元借款款，约定定利息为为8%，但银行行提出签签协议时时要将8%利息拆分分为两部部分，7%作为正常常利息在在借款协协议中体体现，1%作为财务务顾问费费用另行行签署协协议。请请问企业业存在什什么涉税税风险？？施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产施工工建设阶阶段资金金与利息息问题（二）、、直接借借入资金金涉税风风险10、房地产产企业利利息资本本化问题题（1）、利息息资本化化的起止止时间与与中断项目中断断问题（2）、房地地产企业业利息资资本化的的涉税风风险案例某房地产产企业为为增加当当年度所所得税税税前扣除除，将用用于项目目开发的的借款利利息直接接计入当当期财务务费用，，并在当当年度所所得税汇汇算清缴缴时税前前扣除。。请问是是否存在在涉税风风险？施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产施工工建设阶阶段资金金与利息息问题（二）、、直接借借入资金金涉税风风险11、利息的的土地增增值税涉涉税风险险《国家税务务总局关关于土地地增值税税清算有有关问题题的通知知》（国税函函[2010]220号）文件件规定：：1、财务费费用中的的利息支支出，凡凡能够按按转让房房地产项项目计算算分摊并并提供金金融机构构证明的的，允许许据实扣扣除，但但最高不不能超过过按商业业银行同同类同期期贷款利利率计算算的金额额。其他他房地产产开发费费用，在在按照““取得土土地使用用权所支支付的金金额”与与“房地地产开发发成本””金额之之和的5%以内计算算扣除。。2、凡不能能按转让让房地产产项目计计算分摊摊利息支支出或不不能提供供金融机机构证明明的，房房地产开开发费用用在按““取得土土地使用用权所支支付的金金额”与与“房地地产开发发成本””金额之之和的10%以内计算算扣除。。全部使使用自有有资金，，没有利利息支出出的，按按照以上上方法扣扣除。无利息企企业清算算如何扣扣除？费费用少于于5%企业如何何扣除？？施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产施工工建设阶阶段资金金与利息息问题（三）、、委托贷贷款涉税税风险案例甲房地产产企业拟拟从乙企企业拆借借资金2000万元，双双方约定定通过银银行进行行委托贷贷款，请请问是否否可行？？如何操操作？具具体分析析：——贷款主体体是乙企企业还是是银行？？——贷款风险险在乙企企业还是是银行？？——利息票据据乙企业业出具还还是银行行出具？？——委托贷款款有何价价值？委托贷款款究竟价价值何在在？？施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产施工工建设阶阶段资金金与利息息问题（四）、、房地产产信托涉涉税风险险1、信托要要求——开发项目目四证齐齐全；——项目开发发自有资资金达到到35%以上；——房地产企企业具备备二级以以上开发发资质。。2、信托资资金成本本：15%———18%3、借款数数额：几几千万到到几亿元元4、类型：：贷款型、、股权型型、财产型、、混合型型等5、风险控控制6、涉税风风险施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产施工工建设阶阶段资金金与利息息问题（五）、、房地产产融资性性售后回回租案例某房地产产企业为为解决资资金紧张张，同融融资租赁赁公司合合作，将将正在良良性运营营的2万平方米米自有商商铺进行行售后回回租。预预定以每每平方米米1.5万元价格格进行不不动产转转让，取取得3亿元资金金。同时时再将商商铺租回回运营，，时间10年，每年年支付租租金4000万元。请请问房地地产企业业如何进进行财税税处理？？施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产施工工建设阶阶段资金金与利息息问题（六）、、房地产产融资性性售后回回购案例甲房地产产企业处处于融资资考虑，，同乙企企业签署署20套房子的的售后回回购协议议，约定定双方先先签署商商品房买买卖合同同，甲企企业以2000万元将20套房子先先出售给给乙企业业，6个月后甲甲企业再再以2400万元进行行回购。。请问甲甲企业如如何进行行财税处处理？甲房地产产企业为为解决资资金问题题，在取取得预售售许可证证前针对对企业员员工进行行内部认认购，约约定以每每平方6000元的较低低价格将将商品房房销售给给员工，，待取得得预售许许可证正正式开盘盘后，员员工可选选择签订订正式网网签合同同保留房房子或者者以每平平方8000元价格将将商品房房回购给给企业。。请问甲甲企业如如何就此此业务进进行财税税处理？？施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产施工工建设阶阶段资金金与利息息问题（七）、、房地产产企业资资金管理理其他风风险与解解决之道道抽逃注册册资本风险险资金往来来混乱风险险个人公司司资金不分风风险资金管理理失控风险险施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产施工工建设阶阶段资金金与利息息问题（七）、、房地产产企业资资金管理理其他风风险与解解决之道道房地产企企业资金金外部管管理工具具——资金池资金池业务内容成员单位账户余额上划主动拨付与收款成员企业上存下借计息成员企业间委托贷款成员企业日间透支其他辅助业务施工建设设阶段财财税处理理与筹划划八、房地地产企业业施工建建设阶段段资金与与利息问问题（七）、、房地产产企业资资金管理理其他风风险与解解决之道道房地产企企业资金金内部管管理工具具——资金预算算管理投资方案融资方案进度方案资金计划成本费用计划融资计划施工进度计划资金计划实施资金计划调控资金计划修改项目进度控制资金使用监控施工建设设阶段财财税处理理与筹划划2、房地产产企业资资金使用用监控体体系房地产开发项目资金使用业务部门资金使用监控财务部门资金使用监控审计部门资金使用监控施工建设设阶段财财税处理理与筹划划小结1、房地产施施工建设阶阶段是成本本主要形成成阶段，成成本对象的的设置至关关重要，直直接影响到到最终的财财税结果。。2、成本的核核算是否准准确及时，，证据链条条完备，影影响最终清清算中对成成本部分的的确认。3、后续成本本的发生在在所得税和和土地增值值税的处理理完全不同同，需要特特别警惕。。4、共同成本本分摊方法法的不同，，影响到不不同开发产产品的单方方成本，从从而影响土土地增值税税清算的结结果。5、施工过程程中的利息息资本化、、借款利息息税前扣除除问题很多多，必须预预先进行设设计，规避避风险。6、资金池是是解决资金金管理问题题的一个重重要工具，，不同规模模企业可以以寻求适合合自己的资资金池模式式。7、资金预算算管理是解解决资金管管理问题的的另一个重重要手段，，资金计划划的制定和和实施，资资金使用的的监控，项项目进度的的控制均是是资金预算算管理应当当综合考虑虑和协调的的关键内容容。预售销售阶阶段财税处理与筹划划商品房销售售收入商品房视同同销售收入入精装修房销销售收入以地换房合合作建房地下车库销销售收入公共配套设设施销售收收入买一赠一收收入拆迁安置与与补偿收入入代收款项收收入租金收入预售销售阶阶段财税处处理与筹划划一、不同销销售收入涉涉税风险分分析商品房销售售收入商品房销售售收入确认认标准营业税：营业税条例例第十二条营营业税纳税税义务发生生时间为纳纳税人提供供应税劳务务、转让无无形资产或或者销售不不动产并收讫营业收收入款项或或者取得索索取营业收收入款项凭凭据的当天天。国务院院财政、税税务主管部部门另有规规定的，从从其规定。。营业税扣缴缴义务发生生时间为纳纳税人营业业税纳税义义务发生的的当天。营业税条例例实施细则则第二十五条条纳税人转让让土地使用用权或者销销售不动产产，采取预预收款方式式的，其纳纳税义务发发生时间为为收到预收收款的当天天。纳税人提供供建筑业或或者租赁业业劳务，采采取预收款款方式的，，其纳税义义务发生时时间为收到到预收款的的当天。预售销售阶阶段财税处处理与筹划划商品房销售售收入商品房销售售收入确认认标准所得税新31号文第六条企业业通过正式式签订《房地产销售售合同》或《房地产预售售合同》所取得的收收入，应确确认为销售收入的实现，具具体按以下下规定确认认：(一)采取一次性全额额收款方式式销售开发产产品的，应应于实际收收讫价款或或取得索取取价款凭据据（权利））之日，确确认收入的的实现。(二)采取分期收款方方式销售开发产产品的，应应按销售合合同或协议议约定的价价款和付款款日确认收收入的实现现。付款方方提前付款款的，在实实际付款日日确认收入入的实现。。(三)采取银行按揭方方式销售开发产产品的，应应按销售合合同或协议议约定的价价款确定收收入额，其其首付款应应于实际收收到日确认认收入的实实现，余款款在银行按按揭贷款办办理转账之之日确认收收入的实现现。预售销售阶阶段财税处处理与筹划划商品房销售售收入商品房销售售收入确认认标准土地增值税税预缴同营业税一一致土地增值税税清算1、签订商品品房销售合合同，并收收到全部款款项，应确确认收入。。2、签订商品品房销售合合同，收到到部分款项项（如按揭揭或分期付付款）或未未付款，也也以合同额额确认销售售收入。预售销售阶阶段财税处处理与筹划划商品房销售售收入未完工开发发产品销售售收入1、未完工开开发产品销销售收入包包括哪些？？（1）预收账款款贷方发生生额（2）其他企业业往来科目目案例：往来来款项中的的暂借款。。。。（3）定金、订订金等（保保证金、诚诚意金）——收取的定金金、订金如如何进行会会计处理？？预收账款还还是其他应应付款？案例某房地产企企业在开盘盘前进行客客户预约登登记，凡登登记客户先先提供身份份证复印件件一张并缴缴纳诚意金金2万元，待正正式开盘后后预约登记记的客户可可优先选房房，选中房房子的诚意意金抵顶房房款，放弃弃选房的退退还诚意金金。最终共共登记100人，收取200万元诚意金金。请问这这部分收取取的诚意金金是否应缴缴纳营业税税、土地增增值税和所所得税？预售销售阶阶段财税处处理与筹划划商品房销售售收入未完工开发发产品销售售收入1、未完工开开发产品销销售收入包包括哪些？？——营业税是否否缴纳？国家税务总总局关于印印发《营业税问题题解答(之一)》的通知国税函发[1995]156号十八、问：：对于转让让土地使用用权或销售售不动产的的预收定金金，应如何何确定其纳纳税义务发发生时间？？答：营业税税暂行条例例实施细则则第二十八八条规定：：“纳税人人转让土地地使用权或或销售不动动产，采用用预收款方方式的，其其纳税义务务发生时间间为收到预预收款的当当天。”此此项规定所所称预收款款，包括预收定金。因此，预预收定金的的营业税纳纳税义务发发生时间为为收到预收收定金的当当天。——所得税是否否缴纳？定金与订金金的争议——土地增值税税是否缴纳纳？预售销售阶阶段财税处处理与筹划划商品房销售售收入未完工开发发产品销售售收入1、未完工开开发产品销销售收入包包括哪些？？（4）会员费案例：两种种会员费2、非法预售售问题关键在于理理解什么是是销售合同同？是否只只有房管局局网签合同同才算数？？3、未完工收收入是否作作为广告费费、业务宣宣传费、业业务招待费费扣除基数数？预售销售阶阶段财税处处理与筹划划未完工开发发产品销售售收入案例：业务务招待费扣扣除问题某房地产公公司2009年成立，当当年发生业业务招待费费20万元，2010年项目开始始取得销售售收入18000万元，当年年发生业务务招待费50万元，请问问两年业务务招待费如如何税前扣扣除？——当年扣当年年——取得收入前前累计至取取得收入年年度一次结结转——整个项目周周期算总账账商品房销售售收入预售销售阶阶段财税处处理与筹划划一、房地产产企业召开开股东会，，将10000平方商品房房分配给股股东作为分分红；二、房地产产企业将其其开发的100套住宅分配配给内部员员工，作为为员工福利利；三、房地产产企业以十十套商品房房抵偿工程程款；四、房地产产企业将一一套商品房房无偿捐赠赠给自然人人乙；五、房地产产企业以5000平方商品房房换取另一一企业开发发用地一块块；六、房地产产企业将1000平方米商品品房投资到到另一企业业；七、房地产产企业将8000平方米住宅宅作为拆迁迁安置用房房；八、房地产产企业将2000平方米商品品房转为自自用；。。。。视同销售收收入预售销售阶阶段财税处处理与筹划划商品房转为为自用涉税税风险案例某房地产企企业2010年10月将1000平方米商铺铺现房转为为自用，将将其成本转转入固定资资产，同时时于次月起起开始计提提折旧。但但2011年8月，由于公公司资金紧紧张，又将将该部分商商铺转让，，请问此时时应如何缴缴税？视同销售收收入预售销售阶阶段财税处处理与筹划划案例：房地产企业业甲开发精精装修住宅宅，为合理理避税，在在同业主签签合同时，，将装修合合同与销售售合同分开开签署，销销售合同按按照每平方方6500元签订，装装修合同按按照每平方方1200元签订。请请问这样做做有无风险险？精装修房销销售收入预售销售阶阶段财税处处理与筹划划一、有独立立产权的地地下车库，，作为独立立成本对象象和清算对对象，确认认收入，确确认成本。。缴纳营业