房地产与房地产价格培训资料

第一章房地产和房地产价格学习要求：

了解房地产的定义及实物、权益、区位的概念；熟悉土地和建筑物的

内涵；了解房地产的特性及分类方式；熟悉房地产价格的分类；掌握影响

房地产价格的因素。

能力目标：

1.利用土地和建筑物包含的内容收集土地和建筑物的交易成交资料；

2.能够根据房地产的不同分类采用不同的估价方法进行估价；

3.会计算房地产单价、楼面地价及补地价等房地产价格；

4.会利用房地产价格的影响因素修正估价结果。

§1-1房地产的概念一、房地产的含义房地产估价的对象是房地产，要对房地产进行正确估价，必须客观、全面、深入、正确的认识房地产这一对象及其基本含义。房地产一词贯穿于房屋开发、营销到使用、管理的全过程。就房地产估价而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种权益。根据《房地产业基本术语标准》（JGJ/T30-2003）对房地产的定义可知，房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物、包括物质实体和依托于物质实体上的权益。因此要正确把握房地产的内涵，可以从房地产的物质实体和权益两个方面来综合理解。

是土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位三种的综合体。

1、土地是地球的表面及其上下一定范围内的空间。

地上空间地心地面地下空间一、房地产的含义1、土地土地坐落面积形状四至地势周围环境利用现状产权状况地质和水文状况基础设施完备程度和土地平整程度土地使用管制

2、建筑物是经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（例如给排水、

卫生、照明等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。

土地：这是一块无建筑物的空地。土地：该块土地上虽然有建筑物，但在观念上可能把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视建筑物的存在；②考虑建筑物存在的影响。建筑物：建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视土地的存在；②考虑土地存在的影响。房地：下有土地，上有建筑物，此时把土地与建筑物也作为一个整体来看待。（a）（b）（c）(d)2、建筑物建筑物坐落面积层数和高度结构设备装修公共配套设施完备程度平面布置外观建成年月维修、保养情况及完损程度利用现状产权状况其他

建筑物和构筑物的区别：

房屋一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。

构筑物一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、道路等。

烟囱水塔道路思考题：请在图中找出房屋和构筑物来？高压电缆3、地上定着物指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可

以分离，但是分离后会不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的

完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损

害的物体。

例如：种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、

花园、假山、围墙等。

但在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于。

4、房地产的实物、权益和区位

⑴实物指在房地产中看得见、摸得着的部分。

如：建筑物的外观、结构、设备、装修等实物实体功能质量⑵权益

⑶区位权益权利利益收益北京某房产南昌某房产两处房屋特性都相同，而区位不同的房屋？价钱为何不同？房地产的特性不可移动动性寿命长久久性价值量大大相互影响响性易受限制制性流动性差差保值增值值性二、房地地产的特特性用途多样样性数量有限限性供给有限限独一无二二性二、房地地产的特特性（一）不不可移动动性不可移动动性也称称为位置置固定性性、不动动性、非非移动性性。房地地产的不不可移动动性是指指房屋一一旦建成成，总要要固定在在一定的的地域内内。其他他物品，，如工业业品可通通过各种种运输工工具运往往全国乃乃至世界界各地；；古币、、黄金、、古玩等等财产，，其持有有人可以以很容易易地将它它拿到有有此类物物品的市市场进行行交易，，但房地地产做不不到这一一点。尽尽管现代代科学技技术已能能做到可可在短距距离内移移动建筑筑物，但但总的看看来，建建筑物被被迁移的的情况很很少，被被迁移的的建筑物物数量相相对于现现存建筑筑物的数数量也是是微不足足道。建建筑物不不管其外外形、结结构、用用途、装装修有何何差别，，一旦依依地建成成，都必必须固定定在某一一地方，，不可随随意改变变其位置置。二、房地地产的特特性（二）独独一无二二性独一无二二性也称称为独特特性、异异质性、、非同质质性、个个别性。。房地产产的不可可移动性性，派生生出了其其独一无无二性，，土地由由于受区区位和周周围环境境的影响响会各有有差异，，每栋建建筑物也也有位置置、结构构、建筑筑材料、、装修、、建筑风风格等方方面的差差异。即即使同一一栋建筑筑物的相相同户型型，也会会有楼层层、面积积、朝向向、结构构等方面面的差异异。另外外，房地地产的开开发过程程也存在在着很大大差别，，不存在在完全相相同的房房地产开开发过程程。所以以说，不不可能存存在两宗宗完全相相同的房房地产。。二、房地地产的特特性（三）寿寿命长久久性除非发生生人类不不可抗拒拒的毁灭灭性自然然灾害，，土地可可以长久久使用下下去，具具有耐久久性。建建筑物一一旦建成成，其使使用寿命命可达数数十年甚甚至上百百年。在在正常情情况下，，建筑物物很少发发生倒塌塌，只是是为了土土地的更更好利用用或更高高价值才才会被拆拆除。因因此，房房地产的的使用期期限要比比其他物物品的使使用期限限长得多多。但是是，房地地产自然然方面的的使用长长期性受受到土地地使用权权年限的的限制。。在我国国，对房房地产商商品使用用期限的的长短受受到国家家有限期期的土地地使用权权出让政政策的限限制。国国家规定定的土地地使用权权出让最最高年限限为：居居住用地地70年年，工业业用地50年，，教育、、科技、、文化、、卫生、、体育用用地50年，商商业、旅旅游、娱娱乐用地地40年年，综合合或其他他用地50年。。二、房地地产的特特性（四）供供给有限限性由于土地地数量有有限，在在土地上上，特别别是好位位置的土土地上可可建造的的建筑物物数量也也是有限限的。房房地产供供给有限限性的本本质，不不在于土土地总量量有限和和面积不不能增加加,主要要是由于于房地产产的不可可移动性性造成的的房地产产供给不不能集中中于一处处。这是是房地产产供给与与一般物物品供给给的最主主要区别别。要增增加房地地含供给给，一是是向更远远的平面面方向发发展，将将未投入入使用的的土地转转化、开开发为人人类使用用的房地地产；二二是向更更高的立立体方面面发展，，例如，，增加建建筑高度度、建筑筑密度和和容积率率。但这这些又要要受到交交通等基基础设施施条件、、环境、、城市规规划、资资金等的的约束。。二、房地地产的特特性（五）价价值量大大与一般商商品相比比，房地地产的价价值不仅仅高，而而且大。。其价值值高即单单位价值值高，其其价值大大即总体体价值大大。对于于普通居居民来说说，购买买一套普普通商品品住宅通通常需要要其一生生的积蓄蓄。至于于一幢别别墅、一一座商场场的价值值就更大大，通常常上百万万元、甚甚至上千千万、上上亿元。。二、房地地产的特特性（七）用用途多样样性用途多样样性也称称为用途途的竞争争、转换换及并存存的可能能性，主主要是空空地所具具有的。。土地上上一旦建建有建筑筑物，用用途即被被限定，，一般难难以改变变。因为为改变的的费用可可能很高高或受原原有建筑筑结构的的限制。。多数土土地就其其本身来来看，可可以为多多种不同同的用途途所使用用。从经经济角度度来看，，土地利利用选择择的一般般顺序是是：商业业、办公公、居住住、工业业、耕地地、牧场场、放牧牧地、森森林、不不毛荒地地。二、房地地产的特特性（八）相相互影响响性房地产是是不可移移动的，，其利用用通常会会对周围围的房地地产产生生影响；；反过来来，周围围房地产产的利用用状况也也会对该该房地产产产生影影响。例例如，居居住区内内公共服服务设施施的兴建建，将促促进住宅宅的销售售，从而而导致住住宅价格格的上涨涨。二、房地地产的特特性（九）易易受限制制性由于房地地产具有有不可移移动、相相互影响响的特性性，世界界上任何何国家和和地区对对房地产产的使用用和支配配都有一一些限制制。房地地产受政政府法令令、政策策的影响响主要有有以下三三个方面面：一是是政府出出于公共共利益的的需要，，利用国国家行政政权力限限制某些些房地产产的使用用。如城城市规划划对土地地用途、、建筑覆覆盖率、、建筑容容积率、、建筑高高度和绿绿地率等等方面的的规定，，限制了了房地产产开发商商的投资资开发行行为。二二是行政政征用权权。政府府为满足足社会公公共利益益的需要要，可以以对任何何房地产产实施强强制性征征用或收收买。三三是课税税权。国国家可利利用税收收政策，，鼓励或或限制房房地产业业或其某某一具体体投资方方向的发发展。由由于房地地产位置置的固定定性和长长期使用用性，使使房地产产不但易易受政府府当前法法令和政政策的影影响，而而且也逃逃避不了了未来房房地产使使用期限限内政府府法令和和政策的的影响，，从而使使房地产产投资具具有更大大的风险险。因此此，客观观上也要要求政府府制定长长期稳定定的房地地产政策策和法规规，以更更好地促促进房地地产业的的发展。。二、房地地产的特特性（十）保保值增值值性房地产由由于寿命命长久、、土地面面积不能能增加，，其价值值通常可可以得到到保持，，甚至随随着时间间的推移移，价值值会自然然增加，，即自然然增值。。房地产的类型按用途划分按开发程度划分按经营使用方式划分按是否产生收益划分二、房地地产的分分类1、含义义:和和平地地获得他他人的房房地产所所必须付付出的代代价。2、形形成条件件有效需求稀缺性有用性形成条件§1-2房地产价价格和价价值一、房地地产价格格的含义义和形成成条件§1-2房地产价价格和价价值二、房地地产价格格的特征征房地产价格的特性房地产价价格的区区位性房地产价价格的权权益性房地产价价格的敏敏感性房地产价价格的差差异性房地产价价格的增增值性房地产价价格的二二元性补地价保留价起拍价应价成交价起价标价成交价均价实际价格名义价格总价格单位价格楼面地价基准地价标定地价房屋重置价格成交价格市场价格理论价格评估价值原始价值账面价值市场价值投资价值市场价值房地产的价格三、房地地产价格格的种类类（一）土土地价格格、建筑筑物价格格、房地地产价格格（二）基基准地价价、标定定地价、、建筑物物重置价价格（三）所所有权价价格、使使用权价价格、其其他权益益价格（四）招招标价格格、协议议价格、、拍卖价价格（五）出出让价格格、征收收价格、、课税价价格、拆拆迁价格格（六）收收益价格格、比准准价格、、积算价价格（七）总总价格、、单位价价格、楼楼面地价价三、房地地产价格格的种类类1、现有有甲、乙乙、丙三三块地，，土地单单价分别别是：甲甲为1000元元／平方方米，乙乙为800元／／平方方米，丙丙为500元／／平方米米，其容容积率分分别为6、4、、2.如如果三块块地其他他条件完完全相同同，则明明智的买买者应购购买哪一一块地？？2、、某项目目土地总总面积为为40000平平方米，，出让取取得时规规定的建建筑容积积率为3，土地地单价为为3550元／／平方米米，现允允许容积积率增加加到3.5，则则应补偿偿多少地地价？课后思考考题第一题：：

根据据楼楼面地地价=土土地单价价／容积积率甲甲块地楼楼面地价价=1000÷÷6=167（（元／平平方米））乙乙块块地楼面面地价=800÷÷4=200（（元／平平方米））丙丙块块地楼面面地价=500÷÷2=250（（元／平平方米））明明智的买买者应购购买乙地地块。第第二题题：楼楼面地价价=3550÷÷3=1183.3（（元／平平方米））

第一一种方法法：补地地价数额额=增加加建筑面面积后的的地价-增加建建筑面积积前的地地价=236.66（万万元）第第二种种方法：：补地价价数额=(增加加后的容容积率-增加前前的容积积率）××土地地面积××楼面面地价=40000××1183.3×（3.5-3）=236.66（（万元））第第三种方方法：补补地价数数额=(增加后后的容积积率-增增加前的的容积率率）／／增加前前的容积积率××土地面面积××楼面地地价=（（3.5-3)÷3×40000×1183.3=236.66（（万元））参考答案案§1-3房地产产价格影影响因素素一、一般般因素行政因素经济因素社会因素一般因素人口数量人口素质家庭人口规模政治安定状况社会治安状况房地产投机城市花物价利率经济发展展居民收入入房地产制制度房地产价价格政策策行政隶属属变更