房地产专业速成培训手册

房地产专业速成培训手册

蒋洪志12/16/20221目录一、地产基本术语二、房地产项目类型基础概念三、房地产经营管理概述

四、房地产投资

五、房地产筹资

六、房地产市场调研

12/16/20222目录七、房地产市场预测

八、房地产投资实务

九、房地产经营实务

十、物业管理常识

十一、物业管理常识12/16/20223一、地产基本术语

※产权证书

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。※使用权房

使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。※公房

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

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※不可售公房

不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。※已购公房

已购公房又称售后公房，就是购买的公有住※单位产权房

单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。※廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

12/16/20225※私房

私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。※二手房

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

12/16/20226※期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

※现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

※外销房

外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。12/16/20227

※内销房

内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。※准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。※共同共有房产

共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。※共有房产

共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。12/16/20228※尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重※烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

12/16/20229※城市居住区

城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。※居住小区

居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地※居住组团

居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。12/16/202210※配建设施配建设施是指指与住宅规模模或与人口规规模相对应配配套建设的公公共服务设施施、道路和公公共绿地的总总称。※公共活动中心心公共活动中心心是配套公建建相对集中的的居住区中心心、小区中心心和组团中心心等。※房屋产权房屋产权是指指房产的所有有者按照国家家法律规定所所享有的权利利，也就是房房屋各项权权益的总和，，即房屋所有有者对该房屋屋财产的占有有、使用、收收益和处分的的权利。※建筑小品建筑小品是指指既有功能要要求，又具有有点缀、装饰饰和美化作用用的、从属于于某一建筑空空间环境的小小体量建筑、、游憩观赏设设施和指示性性标志物等的的统称。12/12/202211※均价均价是指将将各单位的的销售价格格相加之后后的和数除除以单位建建筑面积的的和数，即即得出每平平方米的均均价。均价价一般不是是销售价，，但也有例例外，前段段时期某高高层物业推推出的"不不计楼层、、朝向，以以2800元／平方方米统一价价销售"，，即以均价价作销售价价，也不失失为引人瞩瞩目的营销销策略。※基价基价也叫基基础价，是是指经过核核算而确定定的每平方方米商品房房基本价格格。商品房房的销售价价一般以基基价为基数数增减楼层层，朝向差差价后而得得出。※起价起价也叫起起步价，是是指某物业业各楼层销销售价格中中的最低价价格，即是是起价。多多层住宅，，不带花园园的，一般般以一楼或或顶楼的销销售价为起起价；带花花园的住宅宅，一般以以二楼或五五楼做为销销售的起价价。高层物物业，以最最低层的销销售价为起起步价。房房产广告中中常表?;×××元元／平方米米起售"，，以较低的的起价来引引起消费者者的注意。。12/12/202212※预售价预售价也是是商品房预预（销）售售合同中的的专用术语语；预售价价不是正式式价格，在在商品房交交付使用时时，应按有有批准权限限部问核定定的价格为为准。※一次性买断断价一次性买断断价是指买买方与卖方方商定的一一次性定价价。一次性性买断价属属房产销售售合同中的的专用价格格术语，确确定之后，，买方或卖卖方必须按按此履行付付款或交房房的义务，，不得随意意变更。※定金定金是指当当事人约定定由一方向向对方给付付的，作为为债权担保保的一定数数额的货币币，它属于于一种法律律上的担保保方式，目目的在于促促使债务人人履行债务务，保障债债权人的债债权得以实实现。根据据我国发法法通则和《《担保法》》八十九条条规定，定定金应当以以书面形式式约定，当当事人在定定金合同中中应约定交交付定金的的期限。定定金合同从从实际交付付定金之日日起生效，，定金的数数额由当事事人约定，，但不得超超出合同标标的额的20%。如如果购房者者交了定金金之后改变变主意决定定不买，开开发商有权权以购房者者违约为由由不退定金金；如果开开发商将房房屋卖给他他人，应当当向购房者者双倍返还还定金。12/12/202213※违约金违约金是指指违约方按按照法律规规定和合同同的约定，，应该付给给对方的一一定数量的的货币。违违约金是对对违约方的的一种经济济制裁，具具有惩罚性性和补偿性性，但主要要体现惩罚罚性。只要要当事人有有违约行为为且在主观观上有过错错，无论是是否给对方方造成损失失，都要支支付违约金金。※建筑面积住宅的建筑筑面积是指指建筑物外外墙外围所所围成空间间的水平面面积，如果果计算多、、高层住宅宅的建筑面面积，则是是各层建筑筑面积之和和。建筑面面积包含了了房屋居住住的可用面面积、墙体体柱体占地地面积、楼楼梯走道面面积、其他他公摊面积积等。12/12/202214※使用面积住宅的使用用面积，指指住宅各层层平面中直直接供住户户生活使用用的净面积积之和。计计算住宅使使用面积，，可以比较较直观地反反应住宅的的使用状况况，但在住住宅买卖中中一般不采采用使用面面积来计算算价格。计计算使使用面积时时有一些特特殊规定：：跃层式住住宅中的户户内楼梯按按自然层数数的面积总总和计入使使用面积；；不包含在在结构面积积内的烟囱囱、通风道道、管道井井均计入使使用面积；；内墙面装装修厚度计计入使用面面积。计算算住宅租金金，都是按按使用面积积计算。※公用面积住宅的公用用面积是指指住宅楼内内为住户出出入方便、、正常交往往、保障生生活所设置置的公共走走廊、楼梯梯、电梯间间、水箱间间等所占面面积的总和和。开发商商在出售商商品房时计计算的建筑筑面积存在在公共面积积的分摊问问题。12/12/202215※实用面积它是“建筑面面积”扣除公公共分摊面积积后的余额※居住面积住宅的居住面面积是指住宅宅建筑各层平平面中直接供供住户生活使使用的居室净净面积之和。。所谓净面积积就是要除去去墙、柱等建建筑构件所占占有的水平面面积（即结构构面积）。一一般作为衡量量居住水平的的面积指标。。※计租面积作为计算房租租的面积。在在住房制度改改革中，作出出统一规定，，住宅用房按按使用面积计计算，包括居居室，客厅，，卫生间，厨厨房，过道，，楼梯，阳台台（闭合式按按一半计算）），壁橱等。。非住宅用房房按建筑面积积计算。12/12/202216※容积率容积率是建筑筑总面积与建建筑用地面积积的比。例如如，在1万平平方米的土地地上，有4000平方米米的建筑总面面积，其容积积率为0.4。※得房率得房率是指套套内建筑面积积与套（单元元）建筑队面面积之比。套套内建筑筑面积=套内内使用面积+套内墙体面面积+阳台建建筑面积。套套（单元元）建筑面积积=套内建筑筑队面积+分摊得公用用建筑队面积积。12/12/202217※开间住宅设设计中中，住住宅的的宽度度是指指一间间房屋屋内一一面墙墙皮到到另一一面墙墙皮之之间的的实际际距离离。因因为是是就一一自然然间的的宽度度而言言，故故又称称开间间。住住宅开开间一一般不不超过过3.0米米--3.9米米，砖砖混结结构住住宅开开间一一般不不超过过3.3米米。规规定定较小小的开开间尺尺度，，可缩缩短楼楼板的的空间间跨度度，增增强住住宅结结构整整体性性、稳稳定性性和抗抗震性性。开开间间5米米以上上，进进深7米以以上的的大开开间住住宅可可为住住户提提供一一个40--50平平方米米甚至至更大大的居居住空空间，，与同同样建建筑面面积的的小开开间住住宅相相比，，承重重墙减减少一一半，，使用用面积积增加加2%，便便于灵灵活隔隔断、、装修修改造造。※进深在建筑筑学上上是指指一间间独立立的房房屋或或一幢幢居住住建筑筑从前前墙皮皮到后后墙壁壁之间间的实实际长长度。。进深深大的的住宅宅可以以有效效地节节约用用地，，但为为了保保证建建成的的住宅宅可以以有良良好的的自然然采光光和通通风条条件，，住宅宅的进进深在在设计计上有有一定定的要要求，，不宜宜过大大。目目前我我国大大量城城镇住住宅房房间的的进深深一般般要限限定在在5米米左右右，不不能任任意扩扩大。。12/12/202218※套内面面积俗称““地砖砖面积积”。。它是是在实实用面面积的的基础础上扣扣除了了柱体体、墙墙体等等占用用空间间的建建筑物物后的的一个个内容容空间间的概概念。。动动既有有章可可循，，也有有利可可图，，吸引引居民民和机机构投投资住住房租租赁市市场。。※公摊面面积商品房房分摊摊的公公用建建筑面面积主主要由由两部部分组组成：：1．．电梯梯井、、楼梯梯间、、垃圾圾道、、变电电室、、设备备室、、公共共门厅厅和过过道等等功能能上为为整楼楼建筑筑服务务的公公共用用房和和管理理用房房的建建筑面面积；；2．．各单单元与与楼宇宇公共共建筑筑空间间之间间的分分隔以以及外外墙（（包括括山墙墙）墙墙体水水平投投影面面积的的50％。。※竣工面面积竣工面面积是是指竣竣工的的各幢幢房屋屋建筑筑面积积之和和。房房屋建建筑的的竣工工应是是按照照设计计要求求全部部完工工，经经验收收合格格的建建筑.12/12/202219※辅助面面积辅助面面积是是指住住宅建建筑各各层中中不直直接供供住户户生活活的室室内净净面积积。包包括过过道、、厨房房、卫卫生间间、厕厕所、、起居居室、、贮藏藏室等等。※共有建建筑面面积房屋系系指各各产权权主共共同占占有或或共同同使用用的建建筑面面积。。共共有有建筑筑面积积分摊摊系数数整整幢幢建筑筑物的的共有有建筑筑面积积与整整幢建建筑物物的各各套套套内建建筑面面积之之和的的比值值，即即为共共有建建筑面面积积分摊摊系数数。※销售面面积销售面面积是是指商商品房房按"套"或"单元元"出出售，，其销销售面面积为为购房房者所所购买买的套套内或或单元元内建建筑面面积（（以以下简简称套套内建建筑面面积））与应应分摊摊的共共有建建筑面面积之之和。。12/12/202220※建筑密密度建筑密密度是是指在在居住住区用用地内内各类类建筑筑的基基底总总面积积与居居住区区用地地的比比率（（％）），它它可以以反映映出一一定用用地范范围内内的空空地率率和建建筑密密集程程度。。※绿化率率绿化率率是指指项目目规划划建设设用地地范围围内的的绿化化面积积与规规划建建设用用地面面积之之比。。对购购房者者而言言，绿绿化率率高为为好。。※绿地率率绿地率率描述述的是是居住住区用用地范范围内内各类类绿地地的总总和与与居住住区用用地的的比率率（%））。绿绿地率率所指指的"居住住区用用地范范围内内各类类绿地地"主主要包包括公公共绿绿地、、宅旁旁绿地地等。。其中中，公公共绿绿地，，又包包括居居住区区公园园、小小游园园、组组团绿绿地及及其他他的一一些块块状、、带状状化公公共绿绿地。。12/12/202221※层高层高是是指住住宅高高度以以“层层”为为单位位计量量，每每一层层的高高度国国家在在设计计上有有要求求，这这个高高度就就叫层层高。。它通通常包包括下下层地地板面面或楼楼板面面到上上层楼楼板面面之间间的距距离。。※净高净高是是指层层高减减去楼楼板厚厚度的的净剩剩值。。※公用建建筑面面积分分摊系系数将建筑筑物整整栋的的公用用建筑筑面积积除以以整栋栋楼各各套套套内建建筑面面积之之和，，得到到建筑筑物的的公用用建筑筑面积积分摊摊系数数。即即公用用建筑筑面积积分摊摊系数数＝公公用建建筑面面积／／套内内建筑筑面积积之和和。※实用率率实用率率是套套内建建筑面面积和和住宅宅面积积之比比，大大于使使用率率。即即实用用率＝＝套内内建筑筑面积积／套套内建建筑面面积＋＋分摊摊的共共有共共用建建筑面面积12/12/202222※标准层层标准层层是指指平面面布置置相同同的住住宅楼楼层。。※阳台阳台是是指供供居住住者进进行室室外活活动、、晾晒晒衣物物等的的空间间。※平台平台是是指供供居住住者进进行室室外活活动的的上人人屋面面或由由住宅宅底层层地面面伸出出室外外的部部分。。※走廊走廊是是指住住宅套套外使使用的的水平平交通通空间间。※地下室室地下室室是指指房间间地面面低于于室外外地平平面的的高度度超过过该房房间净净高的的1／／2者者。12/12/202223※半地下下室半地下下室是是指房房间地地面低低于室室外地地平面面的高高度超超过该该房间间净高高的1／3，且且不超超过1／2者※居住区区用地地居住区区用地地是指指住宅宅用地地、公公建用用地、、道路路用地地和公公共绿绿地等等四项项用地地的总总称。。※住宅用用地住宅用用地是是指住住宅建建筑基基底占占地及及其四四周合合理间间距内内的用用地含宅宅间绿绿地和和宅间间小路路等的总总称※其他用用地其他用用地是是指规规划范范围内内除居居住区区用地地以外外的各各种用用地，，应包包括非非直接接为本本区居居民配配建的的道路路用地地、其其他单单位用用地、、保留留的自自然村村或不不可建建设用用地等等。12/12/202224※公共服务设施施用地公共服务设施施用地一般称称公建用地，，是与居住人人口规模相对对应配建的、、为居民服务务和使用的各各类设施的用用地，应包括括建筑基底占占地及其所属属场院、绿地地和配建停车车场等。※道路用地道路用地是指指居住区道路路、小区路、、组团路及非非公建配建的的居民小汽车车、单位通勤勤车等停放场场地。※公共绿地公共绿地是指指满足规定的的日照要求，，适合于安排排游憩活动设设施的、供居居民共享的游游憩绿地，应应包括居住区区公园、小游游园和组团绿绿地及其他块块状带状绿地地等。※道路红线道路红线是指指城市道路含居住区级级道路用地地的规划控制制线。12/12/202225※建筑线建筑线一般称称建筑控制线线，是建筑物物基底位置的的控制线。※公用建筑面积积公用建筑面积积不包括任何何作为独立使使用空间租、、售的地下室室、车棚等面面积，作为人人防工程的地地下室也不计计入公用建筑筑面积。一般般公用建筑面面积按以下方方法计算：整整栋建筑物的的面积扣除整整栋建筑物各各套（单元））套内建筑面面积之和，并并扣除已作为为独立使用空空间销售或出出租的地下室室、车棚及人人防工程等建建筑面积，为为整栋建筑的的公用建筑面面积12/12/202226※玄关玄关就是登堂堂入室第一步步所在的位置置，它是一个个缓冲过渡的的地段。居室室是家庭的““领地”，讲讲究一定的私私密性，大门门一开，有玄玄关阻隔，外外人对室内就就不能一览无无余。玄关一一般与厅相连连，由于功能能不同，需调调度装饰手段段加以分割就就是自己人回回家，也要有有一块放雨伞伞、挂雨衣、、换鞋、搁包包的地方。平平时，玄关也也是接受邮件件、简单会客客的场所。※隔断隔断是指专门门作为分隔室室内空间的不不到顶的半截截立面.※过道过道是指住宅宅套内使用的的水平交通空空间。12/12/202227※房地产房地产是指土土地、建筑物物及固着在土土地、建筑物物上不可分离离的部分以及及附带的各种种权益。从房房地产存在的的自然形态上上来看，主要要分为两大类类，即土地和和建成后的物物业。所谓““不可分离””，是指不能能分离或虽能能分离但分离离后会破坏房房地产的功能能或完整性。。※建造商建造商是指负负责建设房地地产项目的市市政工程、基基础工程及土土建装修工程程的建筑商。。※发展商发展商是指策策划开发建设设房地产项目目并筹资建设设的房地产公公司。房地产产主营企业必必须向房地产产业务的行政政主管部门申申请资质等级级。※代理商代理商是指负负责销售策划划和销售具体体工作并以此此赚取佣金的的房地产中介介机构。12/12/202228※征用价指政府征用各各种地产时（（如农地、林林地、市地等等）向该地产产的原使用者者或所有者支支付的赔偿额额。※出让价价指政府府将国国有地地产出出让若若干年年，并并一次次性收收取这这些年年的地地租现现值总总额。。※转让价价指地产产使用用者将将其受受让的的地产产转让让出去去时所所收取取的货货币总总额。。※出租价价指地产产所有有者或或使用用者出出租其其地产产每年年收取取的货货币金金额。。12/12/202229※入股价价指地产产所有有者或或使用用者将将其地地产使使用权权入股股与其其他投投资者者进行行合作作开发发或合合作经经营，，双方方所认认可的的价格格。在在目前前情况况下，，为了了搞活活国有有企业业，土土地管管理部部门对对其土土地入入股有有一个个确认认价，，这个个价不不一定定就是是合作作经营营或合合作开开发双双方所所认可可的价价格。。※评估价价是指中中介评评估机机构受受委托托而对对地产产评估估出的的价格格。该该价格格也可可以产产生在在地产产不一一定要要发生生交易易，但但又必必须有有价格格、价价值概概念的的情形形下，，如抵抵押贷贷款、、清产产核资资等。。12/12/202230※征税价价如果根根据地地产价价值对对地产产占用用人、、所有有人或或使用用人征征税时时，就就要评评估出出该地地产的的价格格。例例如，，土地地增值值税，，本来来是让让交易易双方方申报报成交交价，，但他他们不不申报报或申申报不不实时时，就就要对对其地地产进进行评评估，，为征征税提提供依依据。。※清产核核资价价为会计计核算算的需需要，，地产产未发发生交交易时时，也也要对对该地地产赋赋予一一定的的价格格。※补交价价指对行行政划划拨或或无偿偿使用用的国国有地地产发发生转转让时时所收收取的的价额额款。。该价价一般般是根根据评评估的的价格格确定定，并并低于于市场场价。。若今今后按按市场场价格格水平平补交交价款款时，，赢余余就应应放在在市场场交易易价里里。12/12/202231※确认价价是目前前政府府有关关管理理部门门对评评估机机构评评估地地产所所认定定的价价格。。该价价格可可以是是原评评估价价格，，也可可以不不是。。※基准地地价指城镇镇各类类各级级土地地或某某区域域内土土地的的平均均价格格。※标定地地价指城镇镇各标标准地地块的的价格格。12/12/202232※房地地产产估估价价房地地产产估估价价是是由由专专业业估估价价人人员员以以房房地地产产为为对对象象，，根根据据委委托托人人不不同同的的估估价价目目的的，，按按照照一一定定的的体体价价程程序序，，在在综综合合分分析析影影响响房房地地产产价价格格因因素素的的基基础础上上，，对对房房地地产产价价格格客客观观合合理理的的估估计计、、推推测测或或判判断断。。※住房房公公积积金金我国国从从1991年年开开始始在在全全国国城城镇镇实实行行住住房房公公积积金金制制度度：：在在职职职职工工在在其其工工作作年年限限内内，，由由职职工工本本人人及及其其所所在在单单位位，，分分别别按按职职工工工工资资收收入入的的一一定定比比例例逐逐月月交交存存，，全全部部归归职职工工个个人人所所有有，，记记入入职职工工个个人人的的住住房房公公积积金金帐帐户户，，由由政政府府设设立立的的公公积积金金法法定定管管理理机机构构集集中中管管理理。。住住房房公公积积金金的的本本质质属属性性是是工工资资性性。。单单位位按按职职工工工工资资的的一一定定比比例例，，为为职职工工交交存存住住房房公公积积金金，，实实质质是是把把低低工工资资时时单单位位用用于于住住房房实实物物分分配配的的工工资资，，以以货货币币形形式式分分配配给给职职工工，，从从而而达达到到转转换换住住房房分分配配机机制制的的目目的的。。实实行行住住房房公公积积金金制制度度的的目目的的是是增增加加社社会会住住房房资资金金的的积积累累、、周周转转，，促促进进政政策策性性抵抵押押贷贷款款制制度度的的建建立立，，提提高高职职工工购购、、建建住住房房的的能能力力，，促促进进住住房房建建设设。。12/12/202233※安居工程国家安居工工程是党和和政府为推推动城镇住住房制度改改革，加快快城市住宅宅建设及解解危、解困困和建立住住房新制度度的重大举举措。实施施国家安居居工程可以以调动各方方面的积极极性，加快快城镇住房房商品化和和社会化进进程，促进进城镇住房房建设。※货币分房所谓货币分分房，就是是把原来单单位以实物物形式分配配给职工的的那部分住住房转变为为货币工资资形式的住住宅消费因因素，纳入入职工工资资，成为居居民的住房房消费基金金，变实物物为工资分分配，由职职工自己买买房或租房房。12/12/202234※住宅的进深深住宅的长度度或进深，，在建筑学学上是指一一间独立的的房屋或一一幢居住建建筑从前一一墙皮到后后墙之间的的实际长度度。为了保保证住宅具具有良好的的自然休光光和通风条条件，从理理论上说，，住宅的进进深不宜过过大。根据据《住宅建建筑模数协协调标准》》规定，砖砖混结构住住宅建筑的的进深采用用下列常用用参数：3.0米、、3.3米米、3.6米、3.9米、4.2米、、4.5米米、4.8米、5.1米、5.4米、、5.7米米、6.0米。※结构面积住宅的结构构面积是指指构成房屋屋承重系统统，分隔平平面各组成成部分的墙墙、柱、墙墙墩以及隔隔断等构件件所占的面面积。12/12/202235※复式住宅宅这类住宅宅在建造造是每户户占有上上下两层层，实际际早在层层高较高高的一层层楼中增增建一个个1.2米的夹夹层，两两层合计计的层高高要大大大低于跃跃层式住住宅，复复式住宅宅的下层层供起居居、炊事事、进餐餐、洗浴浴用，上上层供休休息、睡睡眠和贮贮藏用，，户内设设多处入入墙式壁壁柜和楼楼梯，位位于中间间的楼板板也是上上层的地地板。一一层的厨厨房高2米，上上层贮藏藏间高1.2米米；一层层起居室室高2米米，上层层直接作作为卧室室的订面面，人可可坐起但但无法直直立。复复式住宅宅的经济济性体现现在：1、、平面利利用系数数高，通通过夹层层，可使使住宅的的使用面面积提高高50%-70%。2、、户内的的隔层为为木结构构，将隔隔断、家家具、装装饰融为为一体，，又降低低了综合合造价。。3、上部部夹层采采用推拉拉窗及墙墙身多面面窗户，，通风采采光良好好，与一一般层高高和面积积相同的的住宅相相比，土土地利用用率可提提高40%。在在很很多大城城市，此此种住宅宅推广很很快，已已成为住住宅市场场上的热热销产品品。12/12/202236※小康康型型住住宅宅是指指为为实实施施国国家家重重大大科科技技产产业业工工程程"2000年年小小康康型型城城乡乡住住宅宅产产业业工工程程"项项目目，，由由建建设设部部在在各各大大城城市市指指导导建建设设的的面面向向二二十十一一世世纪纪初初的的大大众众住住宅宅，，这这将将是是我我国国住住宅宅产产业业未未来来发发展展的的方方向向。。※解困困房房指在在实实施施"安安居居工工程程"之之前前或或未未实实施施安安居居工工程程的的各各级级地地方方政政府府为为解解决决本本地地城城镇镇居居民民的的住住房房困困难难，，专专门门修修建建用用于于解解决决住住房房困困难难户户和和拥拥护护户户而而修修建建的的住住房房。。实实施施安安居居工工程程的的城城市市已已陆陆续续将将解解困困房房与与安安居居房房合合在在一一起起。。解解困困房房分分有有偿偿出出售售和和有有偿偿出出租租两两种种方方式式向向居居民民供供应应。。解解困困房房只只售售给给经经审审查查合合格格的的无无房房户户和和住住房房困困难难户户。。12/12/202237※土地使用年期期凡与深圳市规规划国土局签签订《土地使使用权出让合合同书》的用用地，其土地地使用年期按按国家规定执执行。即：居居住用地七十十年；工业用用地五十年；；教育、科技技、文化、卫卫生、体育用用地五十年；；商业、旅游游、娱乐用地地四十年；综综合用地或者者其他用地五五十年。※一次性付款这是在卖方市市场时最为常常见的销售方方式，在买方方市场时一般般多见于那些些低价位小单单位的楼盘销销售，通常一一次性付款都都有优惠，对对发展商来说说一次性付款款是解决资金金危机的灵丹丹妙药。12/12/202238※智能化大厦厦又称"智能能型大厦"是指利用用系统集成成方法，将将智能型计计算机、通通信、信息息技术与建建筑艺术有有机结合，，通过对设设备的自动动监控、对对信息资源源的管理和和使用者的的服务及其其与建筑的的优化组合合，所获得得的高效率率、高功能能、高度安安全与高度度舒适的建建筑。智能能化大厦又又简称为3A建筑，，即：建筑筑设备自动动化系统（（BAS）），办公自自动化系统统（OAS）通信自自动化系统统（CAS），其中中BAS中中应包含FAS和SAS两大大系统，故故也有称智智能化大厦厦为5A建建筑的，即即消防自动动化系统FAS）,保安自动动化系统（（SAS））。※宗地图宗地图是土土地使用合合同书附图图及房地产产登记卡附附图。它反反映一宗地地的基本情情况。包括括：宗地权权属界线、、界址点位位置、宗地地内建筑物物位置与性性质，与相相邻宗地的的关系等。。证书附图图证书附图图即房地产产证后面的的附图，是是房地产证证的重要组组成部分，，主要反映映权利人拥拥有的房地地产情况及及房地产所所在宗地情情况。12/12/202239※房地产抵押押贷款所谓房地产产抵押贷款款，主要是是指银行以以借款人或或第三人拥拥有的房地地产作为抵抵押物发放放的贷款。。借款人到到期不能偿偿还贷款本本息的，贷贷款银行有有权依法处处理其抵押押物或质物物，或要求求担保人承承担连带偿偿还本息的的责任。在在抵押期间间，抵押人人不得随意意地处理已已被抵押的的房地产，，作为抵押押权人的银银行有权对对抵押物进进行监督和和检查。房房地产抵押押贷款，按按贷款对象象可分企业业事业法人人房地产抵抵押贷款和和个房地产产抵押贷款款；按贷款款用途可分分为土地开开发抵押贷贷款、房屋屋开发抵押押贷款、购购房抵押贷贷款以及其其他用途的的房地产抵抵押贷款；；按贷款利利率确定和和计息方法法可划分为为固定利率率房地产抵抵押贷款、、浮动利率率房地产抵抵押贷款、、可调利率率房地产抵抵押贷款。。※房地产交易易房地产交易易包括房地地产转让、、房地产抵抵押和房屋屋租赁三种种形式。在在房地产交交易中国家家规定了基基本的制度度，即国有有土地有偿偿有限期使使用制度、、房地产价价格申报制制度、房地地产价格评评估制度和和房地产权权属登记发发证制度。。12/12/202240※房地产保险险房地产虽然然风险较少少，但并不不是毫无风风险，因自自然灾害和和意外事故故造成房屋屋毁损的可可能性随时时都存在，，为了尽量量规避风险险、减少经经济损失，，购买房地地产保险就就很有必要要。所谓房房地产保险险，主要是是指以房屋屋设计、营营建、销售售、消费和和服务等环环节中的房房屋及其相相关利益与与责任为保保险标的的的保险。一一般来说由由以下三种种形式：房房地产财产产保险、房房地产责任任保险、房房地产人身身保险。※房屋所有权权房屋所有权权是指房屋屋的所有人人依法对自自己的房产产所享有的的占有、使使用、收益益和处分的的权力。所所谓的占有有权就是产产权人对其其房屋事实实上的控制制权。使用用权，是产产权人按照照房产的性性能，作用用对房屋加加以利用的的权利。收收益权指产产权人收取取房产所产产生的利益益的权利。。处分权，，是产权人人在事实上上或法律上上对房产进进行处置的的权利，处处分权是房房屋产权的的核心，是是房屋产权权最根本的的权利。处处分权一般般只能由房房屋产权人人行使（法法律上有特特别规定的的除外）。。12/12/202241※物业管理建设部1994年年发布的的《城市新新建住宅小小区管理办办法》规定定，房地产产开发企业业在出售住住宅小区房房屋前，应应当选聘牧牧业管理公公司承担住住宅小区的的管理，并并与其签订订物业管理理合同。也也就是说，，新建的住住宅小区都都必须由物物业管理公公司进行管管理。住住宅小区区的物业管管理，是指指对小区范范围内的建建筑物和构构筑物及其其设备、市市政、公用用园林绿化化、环卫、、交通、治治安等公用用设施以及及环境容貌貌管理项目目进行维护护、修缮和和整洁。※房改房指国家机关关、企事业业单位在推推进房改过过程中，按按各单位确确定的分房房原则（一一般按照职职工工龄、、职务、职职称打分计计算），已已经分配或或将要分配配、执行国国家规定的的房改标准准价或成本本价出售、、出租的住住房。这类类房屋不是是通过市场场获得，是是一种准商商品房。销销售对象是是单位在册册职工。12/12/202242※跃层式住住宅这类住宅宅的特点点是：住住户占有有上下两两层楼面面，卧室室、起居居室、客客厅、卫卫生间、、厨房有有其它辅辅助用房房可以分分层布置置，上下下层之产产的交通通不通过过公共楼楼梯，而而采用户户内独用用小楼梯梯联接。。跃层式式住宅的的优点是是每户都都有较大大的采光光面；通通风较好好，户内内居住面面积和辅辅助面积积较大，，布局紧紧凑，功功能明确确；相互互干扰较较小。在在高层建建筑中，，由于每每两层才才设电梯梯平台，，可缩小小电梯公公共平台台面积，，提高空空间使用用效率。。但这类类住宅也也有不足足之处，，户内楼楼梯要占占去一定定的使用用面积，，同时由由于二层层只有一一个出口口，发生生火灾时时，人员员不易疏疏散，消消防人员员也不易易迅速进进入。这这类住宅宅的内部部空间因因为是借借鉴了欧欧美小二二层楼独独院住宅宅的设计计手法，，近年来来在全国国各城市市的一些些高级住住宅设计计中得到到广泛推推广。12/12/202243※购房房面面积积商品品房房与与其其他他商商品品有有一一点点是是很很不不相相同同的的，，它它在在使使用用中中一一般般不不可可能能完完全全独独立立，，套套与与套套之之间间、、套套与与整整体体环环境境之之间间常常常常是是紧紧密密相相联联、、互互为为依依存存的的。。除除独独立立使使用用的的空空间间外外，，公公用用部部位位、、公公用用设设施施、、公公共共用用房房等等也也是是其其重重要要组组成成部部分分，，因因此此，，按按"套套"或或"单单元元"销销售售的的商商品品房房面面积积应应为为套套内内或或单单元元内内建建筑筑面面积积与与应应分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积两两部部分分之之和和。。即即商商品品房房销销售售面面积积=套套内内建建筑筑面面积积+分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积。。套套内内建建筑筑面面积积由由以以下下三三部部分分组组成成：：套套内内的的使使用用面面积积、、套套内内墙墙体体面面积积、、阳阳台台建建筑筑面面积积。。12/12/202244※安居房房为了让让广大大普通通工薪薪阶层层、中中低收收入的的住房房困难难户买买得起起房，，真正正做到到置业业安居居，近近几年年国家家开始始实施施安居居工程程，推推动住住房制制度改改革。。安居居房指指由国国家安安排贷贷款和和地方方自筹筹资金金建设设（一一般为为4：：6））的面面向广广大中中低收收入家家庭的的非赢赢利性性住房房，建建筑面面积一一般控控制在在55平方方米以以下。。要求求精心心设计计，保保证施施工质质量，，提高高和改改善住住宅的的使用用功能能。安安居房房只售售给中中低收收入家家庭，，优先先出售售给无无房户户、危危房户户和困困难户户。12/12/202245※微利房房指房地地产开开发商商修建建的利利润极极低的的一类类商品品房，，面向向社会会销售售。这这类房房屋不不带有有政府府行为为，只只是开开发商商为了了促销销，对对自己己在城城市远远郊修修建的的交通通不便便的商商品房房实行行低价价销售售。此此类房房屋价价格诱诱人，，随着着城市市规模模的扩扩大、、城市市道路路的延延伸、、商业业口岸岸的形形成，，此类类房屋屋有升升值潜潜力。。※三通一一平指房地地产综综合开开发施施工结结构的的基础础工程程要求求，内内容包包含水水通、、电通通、路路通和和平整整场地地，是是房地地产基基础用用地开开发的的最低低法定定要求求。12/12/202246※宗地宗地是是地籍籍的最最小单单元，，是指指以权权属界界线组组成的的封闭闭地块块。深深圳市市的土土地，，以宗宗地为为基本本单位位统一一编号号，叫叫宗地地号，，又称称地号号，其其有四四层含含义，，称为为：区区、带带、片片、宗宗，从从大范范围逐逐级体体现其其所在在的地地理位位置。。如：：B107-24这这个地地号表表示福福田区区第1带07片片第24宗宗地。。※银行按按揭银行按按揭的的正确确名称称是购购房抵抵押贷贷款，，是购购房者者以所所购房房屋之之产权权作为为抵押押，由由银行行先行行支房房款给给发展展商，，以后后购房房者按按月向向银行行分期期支付付本息息，银银行按按揭的的成数数通常常由五五成到到九成成不等等，期期限由由5年年到20年年不等等，在在国外外还有有长达达30年的的。银银行按按揭业业务在在国内内才开开始不不久，，不但但发展展非常常讯速速，这这是因因为它它符合合工薪薪阶层层的支支付能能力，，使得得市场场潜在在需求求能够够迅速速转化化为有有效需需求。。银行行按揭揭是促促进房房地产产市场场活跃跃的最最有效效的手手段。。12/12/202247※抵押贷款方方式抵押贷款方方式指贷款款行以借款款人或者第第三人提供供的符合规规定条件的的房地产作作为抵押物物而向借款款人发放贷贷款的方式式。※质押贷款方方式质押贷款方方式指借款款人或者第第三人将凭凭证式国库库券、国家家重点建设设债券、金金融债券、、AAA级级企业债券券、银行存存单等有价价证券交由由贷款行占占有，贷款款行以上述述权利凭证证作为贷款款的担保而而向借款人人发放贷款款的方式。。※保证贷款方方式保证贷款方方式指贷款款行以借款款人提供的的具有代为为清偿能力力的企业法法人单位作作为保证人人而向其发发放贷款的的方式12/12/202248※建筑面积建筑面积是是指建筑物物外墙外围围所围成空空间的水平平面积。它它包含了房房屋居住的的可用面积积、墙体柱柱体占地面面积