房地产成本管理与控制体系课件

房地产成本管理与控制体系北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2009年10月上海房地产成本管理与控制体系北京钧涵基业企业管理顾问有限公司2目录房地产成本管理常见问题与全成本管理理念全成本管理的总体思路和四大阶段如何建立卓越的全成本管理体系

各阶段成本控制要点2目录房地产成本管理常见问题与全成本管理理念3成本管理的理念营销——小业主、白领、外企、……设计——多层、高层、情花、高汤、地下室、假复式……

成本——土建、园林、配套、……财务——？？？必须还得涨1000元才挣钱！！！鸡鸭不同语，奥拓变奥迪！3成本管理的理念鸡鸭不同语，奥拓变奥迪！4成本管理的理念

营销——产品设计不好，我卖不出去；设计——成本控制太狠，哪有好产品；成本——都做完了，只能这样了；…………财务——没有我的事。谁错了？4成本管理的理念谁错了？5成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能符合顾客期望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品成本管理的理念5成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值6成本管理的阶段—全过程1，阶段立项\策划\设计发包\施工\竣工\维护2，对应成本实现过程---由虚到实虚拟：估、概、预算现实：合同价、付款、结算价----从虚到实的转折点就是发包6成本管理的阶段—全过程1，阶段7成本管理的阶段（WHEN)—全过程各阶段成本管理重点内容立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段—产品目标与成本目标的制定

---方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征

---初步：材料设备的合理选型

---施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）施工阶段—变更和签证的管理，付款审核，动态监控销售阶段－营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺与资料的把关竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估维护运营阶段—保修金、维护费用的管理7成本管理的阶段（WHEN)—全过程各阶段成本管理重点内容8成本管理的责任主体—全员要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识。成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”成本管理部门的职责全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者（不是大厨是美食家）8成本管理的责任主体—全员要点：所有与产品制造相关的部门，都9房地产成本管理的发展过程管理难度加大，统筹协调要求高成本管理水平产品价值提升审算型控制型能动型强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确9房地产成本管理的发展过程管理难度加大，统筹协调要求高成本管10成本部门管理的三个层次基本的审算工作成本管理体系的建设和运行监控产品与市场研究10成本部门管理的三个层次基本的审算工作成本管理体系的建设和11目录房地产成本管理常见问题与全成本管理理念全成本管理的总体思路和四大阶段如何建立卓越的全成本管理体系

各阶段成本控制要点11目录房地产成本管理常见问题与全成本管理理念12完整的成本管理系统应该包括目标成本体系、责任成本体系、动态成本管理体系和项目后评估体系12完整的成本管理系统应该包括目标成本体系、责任成本体系、动13目标成本体系是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成本。目标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗浅到精细的过程项目拓展阶段方案设计到初步设计阶段施工图设计阶段建筑安装工程费施工阶段建筑工程费安装工程费装修工程费地基基础工程主体工程给排水工程……数据调整成本测算成本概算成本预算动态调整随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，目标成本亦逐步真实建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障

举例13目标成本体系是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能14全面的成本控制体系主要包括对土地成本、项目前期费用、工程建安成本、营销成本、管理成本和财务成本等六大分项成本的控制分项成本压缩空间占总成本比例主要控制手段说明土地成本较小30-35%尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条件方面争取优惠认真开展尽职调查，减少操作风险加强项目可行性研究和项目论证土地成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间较小前期费用大2-3%搞好政府关系，争取报批报建费用减免工程成本大50-55%设计单位争取最优性价比开展设计阶段的成本控制和限额设计严格设计变更和工程签证审批建立供应商管理体系，加强供应商考核，建立战略采购伙伴关系规范采购管理，严格资质预审和评标、定标加强新材料、新工艺、新设备的研究运用虽然前期设计费用本身并不多，但设计方案决定了工程造价的70％～80％左右，因此设计管理是成本控制的重中之重；工程成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大营销成本大5-8%实行媒体投放的跟踪评价，选取性价比最高的推广方式加强广告、策划公司的采购管理营销成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大管理成本小2-3%建立合理的成本费用支出标准加大部门费用支出考核力度管理费用项目初期大部分可以确定，可压缩空间小财务成本小6-8%合理筹措和运用资金实行资金集中管理，减少资金沉淀实行税收筹划，减少税务成本财务成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间小注：此处的成本比例仅供参考14全面的成本控制体系主要包括对土地成本、项目前期费用、工程15目标成本的概念目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制标杆

目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。目标成本体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。目标成本要体现先进性和严肃性

15目标成本的概念目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经16目标成本制订流程16目标成本制订流程17责任成本体系

责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本体系旨在提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。17责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部18责任成本实施流程总经理成本部门配合部门主体部门责任成本考核报告目标成本控制责任书成本阶段性目标《责任成本管理指引》备案牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期考核公布18责任成本实施流程总经理成本部门配合部门主体部门责任成本考19动态成本管理体系动态成本管理应保障所有成本的变更能够得到及时管理－设计变更－工程签证－顾客变更各阶段对动态成本进行分析和总结及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状动态成本管理是对成本实时监控的重要方法19动态成本管理体系动态成本管理应保障所有成本的变更能够得到20项目后评估体系项目后期评估是成本管理效果评价和改进（CA）的途径项目工程竣工并在结算完成后进行对项目过程中发生的所有成本进行系统全面的再评价－比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性）－对比项目结算与《目标成本指导书》的成本差异（评价成本管理工作的有效性）－分析各期《项目动态成本分析报告》（评价项目成本管理的科学合理性）－分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响－考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性）20项目后评估体系项目后期评估是成本管理效果评价和改进（CA21成本后评估体系是成本管理水平得以提升的有效手段，也是公司成本持续降低的有效保障，重点是项目结算分析和供应商考核后评估项目结算严格审查结算资料。结算资料来源广泛，应严格审查资料的真实性、完整性，尤其关注价差的调整、变更的处理，避免不必要的操作风险规范项目结算程序。按规定流程履行项目资料的审查、复核，项目结算单核项目结算报告的审批制度项目结算分析。项目结算结束后，成本部门应组织进行项目结算分析，分析本项目目标成本完成情况、各部门责任成本控制情况等，分析目标成本失控原因，给出成本控制改进建议录入成本信息库。有关数据录入成本信息库，作为公司成本资料经验积累供应商考核组织供应商考核。在供应商合同履行完毕时由采购部门组织相关的部门对供应商的合同履行情况进行评价供应商采购分析。针对供应商的履约情况，分析本次采购的成功与失败的经验，对公司的采购提出改进建议录入供应商管理系统。有关数据录入供应商管理系统，对该供应商的档案进行更新21成本后评估体系是成本管理水平得以提升的有效手段，也是公司22目录房地产成本管理常见问题与全成本管理理念全成本管理的总体思路和四大阶段如何建立卓越的全成本管理体系

各阶段成本控制要点22目录房地产成本管理常见问题与全成本管理理念23目标成本体系是成本管理体系的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成本。目标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗浅到精细的过程项目拓展阶段方案设计阶段施工图设计阶段建筑安装工程费施工阶段建筑工程费安装工程费装修工程费地基基础工程主体工程给排水工程……数据调整成本匡算成本估算成本预算动态调整随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，并根据细化程度提出设计的成本限额指标，目标成本亦逐步真实建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障

举例扩初设计阶段成本概算23目标成本体系是成本管理体系的核心，只有科学制定目标成本，24目标成本体系的基础是建立科学的成本科目体系24目标成本体系的基础是建立科学的成本科目体系25并在生成目标成本的匡、估、概、预的四个阶段，分阶段完善和锁定责任目标成本匡算估算预算概算财务部：组织全面目标成本的制定工作，编制各部门的《项目责任目标成本任务书》；合同造价部：负责进行工程类成本的匡算、估算、概算和预算。财务部：根据项目进展，分阶段发出《项目责任目标成本任务书》，并分部门建立对应的责任目标成本任务书台帐；向设计研发部发出方案设计阶段工程类成本设计限额要求和限额设计责任目标成本任务书，指导设计研发部在设计阶段控制成本，使设计部在各个设计阶段，对目标成本进行逐步细化，并最终形成整个项目成本控制的基线——目标成本，实现成本控制前置25并在生成目标成本的匡、估、概、预的四个阶段，分阶段完善和26建立成本动态控制体系是确保成本管理从事后控制变为过程控制负责对工程类成本进行拆分；执行监控工程目标成本，分析工程成本控制中的问题，并组织纠偏；负责执行监控目标成本，组织成本协调会，分析成本控制中的问题，并组织纠偏；

；负责对非工程类成本进行拆分；负责录入各自发生的成本信息，提出目标成本调整要求；通过对目标成本、动态成本、实际发生成本和实付成本之间的对比分析，准确反映整个项目的动态成本状况、工程进度和付款进度，实现对成本管理过程的整体监控，及时发现并解决问题，有效控制项目成本。

举例26建立成本动态控制体系是确保成本管理从事后控制变为过程控制27成本动态控制体系主要关注以下四个方面内容成本动态管理体系

以合同管理为中心：动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性。抓住三条主线：三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。“动态成本”反映项目的综合成本及结构分布；“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度；“实付成本”指的是实际已支付的款项，这三条主线可以很好的反映项目成本执行的全貌。

充分借助信息化手段：为了能实时得到动态成本相关数据，实现成本核算、成本控制的目标，必须借助信息化手段提高企业成本管理水平。成本管理系统其实是一个能够实时反映出项目成本的信息平台，它可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合。建立成本分析预警机制：成本管理部门要建立成本分析预警制度。成本分析预警制度指的是成本管理部门与有关部门配合，在项目发展的不同阶段根据项目发展的具体情况实时，定期调整成本台帐，及时反馈有关成本变动情况，预测成本变动趋势，并通过各种有效途径（如成本控制小组会议制度）及时进行调整、消除造成成本异常波动的不合理因素。27成本动态控制体系主要关注以下四个方面内容成本动态管理体系28在具体操作方面，主要通过设计动态的台帐系统来支持成本信息的动态监控28在具体操作方面，主要通过设计动态的台帐系统来支持成本信息29成本责任和考核体系是通过把成本责任逐步细分，落实到环节责任人上，这些责任通过流程、权限落实到各个部门，并设定为考核指标，与激励挂钩

举例施工图项目施工审算、招投标开发规划销售其他承担的成本责任：预算收益施工成本质量成本进度….材料成本设备成本….销售费用….……承担的成本部门：发展部预算部财务部项目部工程部设计部采购部预算部设计部营销部……总责任人总责任人29成本责任和考核体系是通过把成本责任逐步细分，落实到环节责30示例：成本职责在各部门分配图

举例30示例：成本职责在各部门分配图举例31在明确成本职责的基础上，根据各部门对成本的作用分解到各个部门，设计成本责任体系，原则上，成本科目上的所有子项均要找到责任人部门目标成本责任事项目标成本责任指标指标说明及计算公式备注合同造价部1、工程总成本的预算精度工程成本的预算精确性（总结算价－总预算值）/总预算值≤5％以分期为单位，某项一级成本科目超目标，但在本期内总的工程类一级成本科目结算成本品叠后未超标，认定为基本达标。若每个一级成本科目及总的工程类结算成本均未超标，可认定为创优达标。该指标为辅考指标，主要意在指导预算的准确性，该指标为辅考指标之一。2、对工程类合同价格谈判控制。所签工程合同总价款1、合同总价款≤预算价2、某份合同总价款必须超预算价时应专项报告，并获领导层批准。1、合同总价款≤预算值的认定方法：（1）包干合同（或合同中包干部分）直接进行比较认定。（2）按实结算合同（或合同中按实结算部分）以合同的结算价在扣出合同签定以后，由于各种变更引起的增减因素后（含设计变更及甲供、乙供甲核价导致的合同结算值的变动以及合同以外的签证发生的变动）预算值比较。（3）某份合同总价超预算，但在本期项目的同一级成本科目下，与其它未超预算的合同总款品叠后，其品叠总额未超预算，可认定为基本达标，若每份合同额及总的合同额品叠后，同时均未超预算，可认定为创优达标。（4）领导层批准某项合同价超预算，不影响该项目在同一级成本科目下，对总合同价≤总预算价的要求，但可以不作为该份合同额超出预算值的认定。2、该指标为主考指标之一。

举例31在明确成本职责的基础上，根据各部门对成本的作用分解到各个32并建立相应的成本考核体系

举例32并建立相应的成本考核体系举例33后评估体系后评估的要点不在于总结，而在于如何落实和推广！主体工程：在条件允许的情况下，地下室外防水改为内防水，可以有效的节约成本（JS一期节约35万元左右，JYLW一期取消底板防水，改做碎石加无仿布滤水层节约10万元）；进度款按施工阶段进行付款有利于提高施工单位的积极性，加快进度；无粘结预应力钢筋不宜用于住宅楼，会给安装及家庭装修时带来隐患。销售部门尽早介入工地现场之中，多与现场工程师沟通，避免出现销售卖场与施工布置总平面图的矛盾；设计变更要考虑与预售查丈相符，以免日后给公司造成损失（JS一期曾出现，幸好及时更改补救）；女儿墙的高度必须满足规范要求，否则无法通过验收，造成日后补救；厨卫间的平面布置图（特别是穿墙，板套管）应在结构施工前确定好，以免日后打凿；因销售需要，裙房涂料需先做好，为避免涂料污染，可在以上部位加做一道悬挑板；阳台降板应保证有8厘米左右，以免门开启困难和房间渗水（JS幼儿园阳台地面装修后，门无法开启，也渗水）。装修工程加强总包、分包单位的现场管理，提高对部分分包单位的成品保护意识，如铝合金门窗、木门、阳台栏板等；加强图纸审查，发现错漏，及时向设计院反馈，避免后期处理造成费用的增加；地下室墙面、天棚乳胶漆采用只刷两遍油漆，不刮腻子，可节省约一倍的成本（JS一期地下室就节约13万元左右）；选用异地消防产品（如进户木门）要特别注意其有否施工地的消防许可证（JS一期木门为此几乎影响总体验收）；空调百叶的设计在考虑外观效果的同时，还必须特别注意空调的安装方便性（JS一期就接到投诉）；公共电梯厅的设计尽量从消防验收角度考虑不要选用木材面板，以免造成修改变更而增加费用（JS二期电梯厅就曾修改而增加费用）；采用加气砼砌块主要需解决墙面开裂和抹灰的问题。虽然增加了

举例33后评估体系后评估的要点不在于总结，而在于如何落实和推广！34成本管理流程是业务运作的支撑目标成本体系动态成本控制体系后评估体系成本责任和考核体系成本业务流程管理控制体系数据库和知识管理34成本管理流程是业务运作的支撑目标成本体系动态成本控制体系35成本数据库和知识管理是成本管理持续改善的重要基础目标成本体系动态成本控制体系后评估体系成本责任和考核体系成本业务流程管理控制体系数据库和知识管理35成本数据库和知识管理是成本管理持续改善的重要基础目标成本36建立积累成本数据的框架36建立积累成本数据的框架37并将按照关键节点分析方法明确成本控制的关键要点并给出控制方法确定流程关键绩效指标明确流程目标识别关键控制点控制方法1234关键节点分析法方法：分析与工程成本相关的所有业务流程，明确该业务流程对于工程成本的影响及前后顺序，按照影响程度及前后顺序进行分级。举例：（以下为按影响程度排序）1、方案设计流程2、施工图设计流程3、供应商选择流程4、工程签证方法：针对影响工程成本的业务流程，设置成本考核关键绩效指标，使各流程中可能发生的成本得以指标量化。举例：设计限额完成率设计错误引起的工程签证总额方法：针对流程关键绩效考核指标，确定需重点控制的关键节点，通过对关键节点的控制落实控制方法。举例：设计限额的制定施工组织设计评审方法：针对明确的关键控制点，制定标准的成本控制方法与控制细节，保证成本控制得以落实。举例：相关部门设计任务书会审施工图会审37并将按照关键节点分析方法明确成本控制的关键要点并给出控制38规划设计阶段成本控制要点分析控制要点控制内容控制标准负责部门责任人设计单位采购采购策划制定采购方式选择规则，明确各类设计应采取的采购方式根据各类供应商进场计划制定采购计划，提前准备，为招标采购争取更多时间空间，对直接委托项目严格审查合约管理部总师室合约管理部总监总经济师总工程师名单建立与入围单位选择建立合格供方名录、可试用供方名录和不合格供方名录，不合格供方不得入围，外来单位组织严格资格预审通过方可入围入围单位的确定由总裁审批确认合约管理部合约管理部总监总裁招标文件严格招标文件审核，由总师室会同各部门评审确定招标文件总师室总经济师总工程师供方选择招标项目由招标小组对投标方案评选打分确定供方，遵循技术标书优先经济标书议标直接委托项目由部门会签、分管副总审批确定供方，名录外单位由总经理审批确认供方合约管理部招标小组总裁合约管理部总监招标小组总裁概念设计和方案设计设计任务书要求设计输入充分，收集项目概况、规划要点、产品定位报告、成本测算等资料规划设计部、企业发展部、合约管理部、营销部门、决策层规划设计部总监概念性方案和方案设计方案尽可能的采取招标方式选取方案，采取直接委托形式也应提供3个以上的方案供选择组成评审小组，对方案进行评审、确定，分管副总审核，总经理最终审批由规划设计部主持，其他各部门参与规划设计部总监

举例38规划设计阶段成本控制要点分析控制要点控制内容控制标准负39限额设计举例－结构含钢量建筑类型结构部位含钢量限额指标(kg/m2)别墅、双拼、花园洋房(6+1层及以下)上部结构-自带全埋一层地下室-普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构-自带全埋一层地下室-小高层住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部结构-自带全埋一层地下室-中高层住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部结构-自带全埋一层地下室-高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部结构-自带全埋一层地下室-公共人防地下室（6级）-公共普通全地下室-公共半地下室-

举例39限额设计举例－结构含钢量建筑类型结构部位含钢量限额指标(40限额设计举例－景观造价分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价（元/平米）一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；

举例40限额设计举例－景观造价分类及定义硬景软景总造价一类景41限额设计举例－样板房及其它造价

费用分类建安费（元/平米）设计费（元/平米）家具、用品、设施费总造价（元/平米）1、土建－销售中心（临建）2、装修－销售中心、样板房3、景观－临时4、包装－临时标志、道具总计

举例41限额设计举例－样板房及其它造价42目录房地产成本管理常见问题与全成本管理理念全成本管理的总体思路和四大阶段如何建立卓越的全成本管理体系

各阶段成本控制要点42目录房地产成本管理常见问题与全成本管理理念43立项阶段—成本测算，项目经济性评价策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段（卖什么、设计什么、施工什么）—方案：最经济合理方案，符合项目定位---初步：材料设备的合理选型---施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系）施工阶段—变更和签证的管理，付款审核竣工阶段—结算、索赔办理各阶段成本控制的重点43立项阶段—成本测算，项目经济性评价各阶段成本控制的重点44立项环节成本控制的核心在前期控制。如果缺乏准确可行性研究分析，成本控制将缺乏整体性和连贯性。尤其是对多项目开发公司，成本、资金控制不单单是单个项目，而需要从公司整体综合考虑。一些公司成本失控、现金流危机根本上是最初的可行性研究“不可行”规划施工图招投标立项决算采购销售施工建造44立项环节成本控制的核心在前期控制。如果缺乏准确可行性研究45立项环节是最重要的决策环节控制要点

控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件

投资决策确定项目建立项目确定的基本原则深入的调研总经理开发部总经理开发部主任《调研流程》《集团投资决策规定》投资决策组织成立投资决策委员会按照严格的投资程序进行投资决策总经理组织专门的决策委员会决策委员会集团总部重点控制内容规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标45立项环节是最重要的决策环节控制要点控制什么怎么控制谁来46征地环节的基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制土地的费用。高层公关在项目开发前期起主要作用控制要点

控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件

征地

征地费用建立科学的土地评估体系开发部总经理开发部主任《当地土地价格研究》《当地拆迁安置费用研究》《项目开发成本构成表》

拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用在法律范围内尽量控制费用开发部开发部主任市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定或与政府协商办理开发部开发部主任重点控制内容规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标46征地环节的基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制土地的47规划环节规划环节的成本控制所占权重最大，在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是周密规划、科学讨论、严格审批。开发部总规划师和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标47规划环节规划环节的成本控制所占权重最大，在规划环节进行成48规划环节的成本控制所占权重最大是实现事前控制的关键，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。各个职能部门均需要承担责任控制要点

控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件规划方案可行性规划设计

置业制订的《开发成本控制方案》中的CSI指标评价体系可以作为项目评估阶段的工具

开发部负责，营销中心和项目部配合总经理开发部主任《当地城市房地产产品特点》《规划设计流程》方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由项目部、技术质量部、审算办、物业等各部门组成评审委员会总经理开发部主任设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定根据设计成果进行投资估算开发部负责，项目部配合总经理开发部主任规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标48规划环节的成本控制所占权重最大是实现事前控制的关键，基本49规划环节的成本控制（续）控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件报批设计报批了解市政设计要点充分了解相关法规，注意自身报批材料的完整性和规范性开发部负责，各部门配合开发部主任《规划设计会审流程》扩初设计

扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核开发部负责，抄送各部门开发部主任扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审设计调整开发部负责，各部门配合开发部主任成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算并制订经营指导书审算办负责，其他部门配合审算办主任规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标49规划环节的成本控制（续）控制要点控制什么怎么控制谁来控50施工图设计与招投标环节施工图设计与招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标50施工图设计与招投标环节施工图设计与招投标环节的成本控制涉51施工图设计环节的成本控制控制要点

控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件施工图设计委托设计限额设计推行设计竞标机制和设计方案竞选，促使设计单位提高设计质量，降低设计费用开发部项目部开发部主任《委托规划流程》施工图设计要求

根据桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中属于设计方可控部分，应严格审核。项目部负责，其他部门协助开发部主任项目经理规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标51施工图设计环节的成本控制控制要点控制什么怎么控制谁来控52施工图设计环节的成本控制（续）控制要点

控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件功能设计小区建筑物功能的经济评估市场调研，有针对性扩充建筑物功能项目部负责，技术质量部协助项目经理市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额，招投标智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析，智能化内容控制，招投标项目部负责，技术质量部协助销售承诺保持各部门与营销中心的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性项目部与营销中心设计变更设计变更费用

严格按照设计变更洽商流程进行选择费用最低的变更方案项目部负责，项目部、营销中心协助《施工图变更流程》规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标52施工图设计环节的成本控制（续）控制要点控制什么怎么控制53施工图设计环节的成本控制（续）控制要点

控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件材料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装项目部负责，技术质量部协助项目经理《设备材料采购规范》（3）采购招投标招投标评审委员会经营管理部其他费用物业管理完善费限额设计审算部项目经理施工图会审审图互审互签，明确修改意见，设计洽商项目部、技术部、审算办、物业等项目经理《施工图会审流程》《施工图会审要点》预算根据施工图设计与概算制订详细的预算尤其关注施工图与概算的差异项目经理审算办项目经理概算规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标53施工图设计环节的成本控制（续）控制要点控制什么怎么控制54招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件1、投标单位的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。经营管理部牵头与其他职能部门共同成立招投标小组招投标小组长（招投标办公室主任）《建筑工程施工、设备采购招标管理规定》、《工程物资采购、验收、保管、交付施工安装的管理规定》、《承建商、工程监理、材料及设备供货商管理办法》《承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库》2、招投标文件招投标书内容：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围各主办部门共同商议，起草、制定招投标标准文本充分利用外部专家顾问标准文件存档，并不断修改完善项目部。技术质量部、审算办及其他职能部门共同成立招投标小组招投标小组长（招投标办公室主任）规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标54招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部55招投标环节的成本控制（续）控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件2、招投标文件（续）（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。各主办部门共同商议，起草、制定招投标标准文本充分利用外部专家顾问标准文件存档，并不断修改完善项目部。技术质量部、审算办及其他职能部门共同成立招投标小组招投标小组长（招投标办公室主任）《招投标管理办法》《招投标流程》规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标55招投标环节的成本控制（续）控制要点控制什么怎么控制谁来控56招投标环节的成本控制（续）控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件3、评标和定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技术评标2、审算办负责经济标书评标3、财务部负责审核广告包装费招投标小组长（招投标办公室主任）《招投标管理办法》《招投标流程》综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审委员会审核、评定。总经理批准总经理规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标56招投标环节的成本控制（续）控制要点控制什么怎么控制谁来控57材料及设备采购环节材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标57材料及设备采购环节材料及设备采购环节成本控制的核心要素是58材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件1、材料进场计划采购招投标及订立合同时间与工程进度相配合项目部项目经理《材料市场信息库》生产周期与工程进度相配合项目部项目经理运输周期具体与采购点远近相对应项目部项目经理安装、验收周期与工程进度相配合项目部项目经理2、材料的性能价格比市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库项目部项目经理技术参数材料设备技术参数由开发部确定或封样项目部项目经理招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划不需招投标的采用三家以上厂家报价选择项目部经营管理部项目经理规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标58材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明59材料及设备采购环节成本控制（续）控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件3、材料款支付材料款支付方式材料款支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制。保修款一般不低于合同总价的5%。依据合同中约定付款。项目部项目经理《材料验收与支付制度》4、材料验收数量验收几方共同确认货到现场数量项目部项目经理质量验收外观质量投入使用后的质量验收项目部项目经理5、材料保管与保修材料保管在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者项目部项目经理《材料保管与报修制度》材料报修用合同的方式明确保修责任和保修期项目部项目经理规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标59材料及设备采购环节成本控制（续）控制要点控制什么怎么控制60建造施工环节建造施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标60建造施工环节建造施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一61控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件1、设计变更环节变更评估项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。项目部负责计算变更费用并对执行修改的工期进行评估，同时测算变更后成本状况项目经理需考虑设计变革后及时调整预算《工程变更管理办法》《工程现场签证管理规范》变更的审核签认根据变更原因将设计变更分成若干类，不同类别按相应的审核签认流程进行。项目部、技术质量部项目经理设计变更通知单。发生变更负责人项目经理变更必须有设计单位、开发部、项目部、监理单位和施工单位汇签才能有效。项目部项目经理变更审批重大变更需经总经理审批后方可进行变更总经理总经理建造环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标61控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件1、设计变62控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件2、现场签证管理签证的必要性现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。项目部项目经理《工程现场变更管理规范》签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。项目部项目经理签证的工程量认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认项目部项目经理签证的审批施工洽商通知单，必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证项目经理、技术质量部项目经理签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，根据统计资料对控制工程变更提出改进意见技术质量部技术质量部主任建造环节的成本控制（续）规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标62控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件2、现场签63控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件3、审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图会审图纸多层次会审会签及审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。项目部技术质量部项目经理《图纸会签及审批制度》《付款审批程序规范》4、总分包配合费（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。项目部项目经理5、材料供应（1）选型（2）材料供应方式（3）材料计划（4）预留时间施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。限时编制材料计划。材料计划签认要考虑可能出现的问题留出相应的时间项目部项目经理建造环节的成本控制（续）规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标63控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件3、审图64建造环节的成本控制（续）控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件6、工程款的支付付款进度工程进度按合同约定执行付款。按进度付款。多层次多角度审核工程进度。甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位预算人员审核工程价值量项目经理《付款审批程序制度》付款的审批根据情况由不同级别人员最终审批。主管副总或总经理主管副总或总经理规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标64建造环节的成本控制（续）控制要点控制什么怎么控制谁来控制65销售环节销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标65销售环节销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用66销售环节的成本一般是按销售收入的比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。此外，销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件1、营销方案（1）费用总额（2）市场信息收集（3）营销计划（4）营销预算（5）营销方案审批

确定费用目标总额根据各种相关因素确定具体计划和费用征求各方面意见按审批流程操作项目经理或营销中心总经理或该项目总责任人或营销副总《营销费用管理规范》2、营销现场费用（1）现场销售人工费用（2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品费（6）展销费（7）计划额度控制额度内调剂和超额审批制度营销中心营销中心主任3、媒体选择媒体招投标营销中心营销中心主任规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标66销售环节的成本一般是按销售收入的比例控制，但一旦制订了费67销售环节的成本控制（续）控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件4、样板房装修（1）设计、装修（2）材料采购（3）信息采集及招投标（4）样板房维护（5）材料回收、保管和再利用

制订装修目标成本总额信息搜集材料、设备选型招投标委托物业代管协议建立材料设备清单使用登记闲置品评估和处理营销中心营销中心主任或项目经理《样板房管理制度》《样板房装修成本表》6、销售补充条款及承诺销售承诺给出制作楼书承诺分类营销中心营销副总《销售合同管理规定》设计变更与承诺变更审批与知会营销中心与项目部营销副总7、客户交房（1）交房日期（2）保修期（3）质量补偿晚交房原因分类处理与施工队洽商延长保修期交房验收协议营销中心物业公司协作

营销中心主任《交房程序》规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标67销售环节的成本控制（续）控制要点控制什么怎么控制谁来控制68工程预决算环节工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标68工程预决算环节工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信69控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件1、乙方预算（1）乙方预算内容的审查先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题项目部审算办项目经理2、钢筋用量的核实（1）施工图中的钢筋用量（2）洽商、变更的钢筋用量选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况审算办技术质量部项目部项目经理3、价差的调整（1）材料价差（2）人工价差（3）费用价差严格执行合同中价差调整办法及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策审算办项目部营销中心总经理或该项目总责任人《产品价格管理办法》工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标69控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件1、乙方预70控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件4、洽商、变更的费用控制（1）图纸审核（2）因市场因素甲方对图纸的修改（3）现场签证项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制、监理公司和施工单位审图甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较现场签证中应明确发生费用的原因和责任项目部，技术质量部，审算办配合报总经理审批总经理或该项目总责任人5、违约与索赔（1）工期（2）质量甲方履行自己的合同义务甲方督促乙方履行合同义务工期与质量重视过程中控制项目部和经营管理部项目经理《工程合同管理办法》（3）配合管理项目经理负责各施工方的配合问题项目部项目经理（4）停工、窝工当造成重大停、窝工时，项目部及时进行停、窝工费用计算项目部项目经理工程预决算环节的成本控制（续）规划立项决算采购销售施工建造施工图招投标70控制要点控制什么怎么控制谁来控制责任人备查文件4、洽商、71谢谢您的聆听！欢迎交流欢迎就具体问题进行交流！

71谢谢您的聆听！欢迎交流欢迎就具体问题进行交流！

演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！房地产成本管理与控制体系北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2009年10月上海房地产成本管理与控制体系北京钧涵基业企业管理顾问有限公司74目录房地产成本管理常见问题与全成本管理理念全成本管理的总体思路和四大阶段如何建立卓越的全成本管理体系

各阶段成本控制要点2目录房地产成本管理常见问题与全成本管理理念75成本管理的理念营销——小业主、白领、外企、……设计——多层、高层、情花、高汤、地下室、假复式……

成本——土建、园林、配套、……财务——？？？必须还得涨1000元才挣钱！！！鸡鸭不同语，奥拓变奥迪！3成本管理的理念鸡鸭不同语，奥拓变奥迪！76成本管理的理念

营销——产品设计不好，我卖不出去；设计——成本控制太狠，哪有好产品；成本——都做完了，只能这样了；…………财务——没有我的事。谁错了？4成本管理的理念谁错了？77成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能符合顾客期望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品成本管理的理念5成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值78成本管理的阶段—全过程1，阶段立项\策划\设计发包\施工\竣工\维护2，对应成本实现过程---由虚到实虚拟：估、概、预算现实：合同价、付款、结算价----从虚到实的转折点就是发包6成本管理的阶段—全过程1，阶段79成本管理的阶段（WHEN)—全过程各阶段成本管理重点内容立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段—产品目标与成本目标的制定

---方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征

---初步：材料设备的合理选型

---施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）施工阶段—变更和签证的管理，付款审核，动态监控销售阶段－营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺与资料的把关竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估维护运营阶段—保修金、维护费用的管理7成本管理的阶段（WHEN)—全过程各阶段成本管理重点内容80成本管理的责任主体—全员要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识。成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”成本管理部门的职责全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者（不是大厨是美食家）8成本管理的责任主体—全员要点：所有与产品制造相关的部门，都81房地产成本管理的发展过程管理难度加大，统筹协调要求高成本管理水平产品价值提升审算型控制型能动型强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确9房地产成本管理的发展过程管理难度加大，统筹协调要求高成本管82成本部门管理的三个层次基本的审算工作成本管理体系的建设和运行监控产品与市场研究10成本部门管理的三个层次基本的审算工作成本管理体系的建设和83目录房地产成本管理常见问题与全成本管理理念全成本管理的总体思路和四大阶段如何建立卓越的全成本管理体系

各阶段成本控制要点11目录房地产成本管理常见问题与全成本管理理念84完整的成本管理系统应该包括目标成本体系、责任成本体系、动态成本管理体系和项目后评估体系12完整的成本管理系统应该包括目标成本体系、责任成本体系、动85目标成本体系是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成本。目标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗浅到精细的过程项目拓展阶段方案设计到初步设计阶段施工图设计阶段建筑安装工程费施工阶段建筑工程费安装工程费装修工程费地基基础工程主体工程给排水工程……数据调整成本测算成本概算成本预算动态调整随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，目标成本亦逐步真实建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障

举例13目标成本体系是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能86全面的成本控制体系主要包括对土地成本、项目前期费用、工程建安成本、营销成本、管理成本和财务成本等六大分项成本的控制分项成本压缩空间占总成本比例主要控制手段说明土地成本较小30-35%尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条件方面争取优惠认真开展尽职调查，减少操作风险加强项目可行性研究和项目论证土地成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间较小前期费用大2-3%搞好政府关系，争取报批报建费用减免工程成本大50-55%设计单位争取最优性价比开展设计阶段的成本控制和限额设计严格设计变更和工程签证审批建立供应商管理体系，加强供应商考核，建立战略采购伙伴关系规范采购管理，严格资质预审和评标、定标加强新材料、新工艺、新设备的研究运用虽然前期设计费用本身并不多，但设计方案决定了工程造价的70％～80％左右，因此设计管理是成本控制的重中之重；工程成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大营销成本大5-8%实行媒体投放的跟踪评价，选取性价比最高的推广方式加强广告、策划公司的采购管理营销成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大管理成本小2-3%建立合理的成本费用支出标准加大部门费用支出考核力度管理费用项目初期大部分可以确定，可压缩空间小财务成本小6-8%合理筹措和运用资金实行资金集中管理，减少资金沉淀实行税收筹划，减少税务成本财务成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间小注：此处的成本比例仅供参考14全面的成本控制体系主要包括对土地成本、项目前期费用、工程87目标成本的概念目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制标杆

目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。目标成本体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。目标成本要体现先进性和严肃性

15目标成本的概念目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经88目标成本制订流程16目标成本制订流程89责任成本体系

责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本体系旨在提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。17责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部90责任成本实施流程总经理成本部门配合部门主体部门责任成本考核报告目标成本控制责任书成本阶段性目标《责任成本管理指引》备案牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期考核公布18责任成本实施流程总经理成本部门配合部门主体部门责任成本考91动态成本管理体系动态成本管理应保障所有成本的变更能够得到及时管理－设计变更－工程签证－顾客变更各阶段对动态成本进行分析和总结及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状动态成本管理是对成本实时监控的重要方法19动态成本管理体系动态成本管理应保障所有成本的变更能够得到92项目后评估体系项目后期评估是成本管理效果评价和改进（CA）的途径项目工程竣工并在结算完成后进行对项目过程中发生的所有成本进行系统全面的再评价－比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性）－对比项目结算与《目标成本指导书》的成本差异（评价成本管理工作的有效性）－分析各期《项目动态成本分析报告》（评价项目成本管理的科学合理性）－分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响－考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性）20项目后评估体系项目后期评估是成本管理效果评价和改进（CA93成本后评估体系是成本管理水平得以提升的有效手段，也是公司成本持续降低的有效保障，重点是项目结算分析和供应商考核后评估项目结算严格审查结算资料。结算资料来源广泛，应严格审查资料的真实性、完整性，尤其关注价差的调整、变更的处理，避免不必要的操作风险规范项目结算程序。按规定流程履行项目资料的审查、复核，项目结算单核项目结算报告的审批制度项目结算分析。项目结算结束后，成本部门应组织进行项目结算分析，分析本项目目标成本完成情况、各部门责任成本控制情况等，分析目标成本失控原因，给出成本控制改进建议录入成本信息库。有关数据录入成本信息库，作为公司成本资料经验积累供应商考核组织供应商考核。在供应商合同履行完毕时由采购部门组织相关的部门对供应商的合同履行情况进行评价供应商采购分析。针对供应商的履约情况，分析本次采购的成功与失败的经验，对公司的采购提出改进建议录入供应商管理系统。有关数据录入供应商管理系统，对该供应商的档案进行更新21成本后评估体系是成本管理水平得以提升的有效手段，也是公司94目录房地产成本管理常见问题与全成本管理理念全成本管理的总体思路和四大阶段如何建立卓越的全成本管理体系

各阶段成本控制要点22目录房地产成本管理常见问题与全成本管理理念95目标成本体系是成本管理体系的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成本。目标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗浅到精细的过程项目拓展阶段方案设计阶段施工图设计阶段建筑安装工程费施工阶段建筑工程费安装工程费装修工程费地基基础工程主体工程给排水工程……数据调整成本匡算成本估算成本预算动态调整随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，并根据细化程度提出设计的成本限额指标，目标成本亦逐步真实建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障

举例扩初设计阶段成本概算23目标成本体系是成本管理体系的核心，只有科学制定目标成本，96目标成本体系的基础是建立科学的成本科目体系24目标成本体系的基础是建立科学的成本科目体系97并在生成目标成本的匡、估、概、预的四个阶段，分阶段完善和锁定责任目标成本匡算估算预算概算财务部：组织全面目标成本的制定工作，编制各部门的《项目责任目标成本任务书》；合同造价部：负责进行工程类成本的匡算、估算、概算和预算。财务部：根据项目进展，分阶段发出《项目责任目标成本任务书》，并分部门建立对应的责任目标成本任务书台帐；向设计研发部发出方案设计阶段工程类成本设计限额要求和限额设计责任目标成本任务书，指导设计研发部在设计阶段控制成本，使设计部在各个设计阶段，对目标成本进行逐步细化，并最终形成整个项目成本控制的基线——目标成本，实现成本控制前置25并在生成目标成本的匡、估、概、预的四个阶段，分阶段完善和98建立成本动态控制体系是确保成本管理从事后控制变为过程控制负责对工程类成本进行拆分；执行监控工程目标成本，分析工程成本控制中的问题，并组织纠偏；负责执行监控目标成本，组织成本协调会，分析成本控制中的问题，并组织纠偏；

；负责对非工程类成本进行拆分；负责录入各自发生的成本信息，提出目标成本调整要求；通过对目标成本、动态成本、实际发生成本和实付成本之间的对比分析，准确反映整个项目的动态成本状况、工程进度和付款进度，实现对成本管理过程的整体监控，及时发现并解决问题，有效控制项目成本。

举例26建立成本动态控制体系是确保成本管理从事后控制变为过程控制99成本动态控制体系主要关注以下四个方面内容成本动态管理体系

以合同管理为中心：动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性。抓住三条主线：三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。“动态成本”反映项目的综合成本及结构分布；“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度；“实付成本”指的是实际已支付的款项，这三条主线可以很好的反映项目成本执行的全貌。

充分借助信息化手段：为了能实时得到动态成本相关数据，实现成本核算、成本控制的目标，必须借助信息化手段提高企业成本管理水平。成本管理系统其实是一个能够实时反映出项目成本的信息平台，它可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合。建立成本分析预警机制：成本管理部门要建立成本分析预警制度。成本分析预警制度指的是成本管理部门与有关部门配合，在项目发展的不同阶段根据项目发展的具体情况实时，定期调整成本台帐，及时反馈有关成本变动情况，预测成本变动趋势，并通过各种有效途径（如成本控制小组会议制度）及时进行调整、消除造成成本异常波动的不合理因素。27成本动态控制体系主要关注以下四个方面内容成本动态管理体系100在具体操作方面，主要通过设计动态的台帐系统来支持成本信息的动态监控28在具体操作方面，主要通过设计动态的台帐系统来支持成本信息101成本责任和考核体系是通过把成本责任逐步细分，落实到环节责任人上，这些责任通过流程、权限落实到各个部门，并设定为考核指标，与激励挂钩

举例施工图项目施工审算、招投标开发规划销售其他承担的成本责任：预算收益施工成本质量成本进度….材料成本设备成本….销售费用….……承担的成本部门：发展部预算部财务部项目部工程部设计部采购部预算部设计部营销部……总责任人总责任人29成本责任和考核体系是通过把成本责任逐步细分，落实到环节责102示例：成本职责在各部门分配图

举例30示例：成本职责在各部门分配图举例103在明确成本职责的基础上，根据各部门对成本的作用分解到各个部门，设计成本责任体系，原则上，成本科目上的所有子项均要找到责任人部门目标成本责任事项目标成本责任指标指标说明及计算公式备注合同造价部1、工程总成本的预算精度工程成本的预算精确性（总结算价－总预算值）/总预算值≤5％以分期为单位，某项一级成本科目超目标，但在本期内总的