成都工业地产项目及发展模式

成都市工业园调查报告及工业地产研究目录成都市工业发展布局成都市工业园区调查成都市工业地产开发模式研究成都市工业地产营销模式研究前言本报告是在成都工业地产发展规划的基础上，统筹成都的工业园发展情况的基础上完成的。在本报告中，重点调查了成都高新技术产业开发区、成都市锦江工业集中发展区、金牛高科技产业园、龙腾都市工业集中发展区、成都武侯科技园。期望能为本项目有所帮助。成都市区域工业布局规划工业集中发展区规划工业项目用地投资定额标准

工业项目用地投资的强制性规划成都市工业发展现状成都市工业发展现状——区域工业布局规划2004年：《成都市工业发展布局规划纲要（2003-2020年）》主题：在未来17年，成都将以工业集中发展区为载体，将成都市现有的116个工业开发（园）区整顿规范为21个工业集中发展区，打造西部“六大工业基地”，逐步形成高新技术产业、现代制造业和特色产业三大工业经济区域，以此构建成都未来工业发展布局的新格局。到2020年，完成工业增加值3700亿元，占全市GDP比重提高至42%左右，实现工业销售收入11000亿元。关键词：三步走战略纲要、工业集中发展区、四大主导产业、六大工业基地成都市工业发展现状——区域工业布局规划关键词解读1：三步走战略纲要：成都工业近期、中期、远期发展目标——跨越式发展200720102020工业增加值1100亿元1500亿元3700亿元年均增长13%12%9%占全市GDP39%40%41%工业销售收入3300亿元4700亿元11000亿元工业集中发展区50%60%70%成都市工业发展现状——区域工业布局规划四大主导产业六大工业基地——以两级工业集中发展区为载体，打造电子信息产业基地、机械（含汽车）产业生产基地、中药现代化产业基地、食品（含烟草）加工工业基地、冶金建材工业基地、石油化工产业基地

四大主导产业六大工业基地在产业发展方面，逐步建立起以高新技术产业为先导，传统工业为基础的工业结构新体系。进一步做大做强电子信息、机械（含汽车）、医药、食品（含烟草）四大主导产业，壮大冶金、建材产业，培育石油化工产业

关键词解读2：三大工业经济区域逐步形成高新技术产业集聚区、现代制造业集聚区和特色产业集聚区三大工业经济区域，以此构建成都未来工业发展布局的新格局。同时，根据各区（市）县工业基础和产业定位，规范形成19个分布于成都市各区（市）县的工业集中发展区，建成县域工业经济的主要载体成都市工业发展现状——区域工业布局规划区域重点支持行业高新区电子及信息业、制药业（原料药除外）、精密机械制造业锦江区烟草加工及其配套业、以报刊印刷及装潢为主的印务业、以奶制品为主的食品制造业青羊区以航空产品为主的机械制造业、服装制造业、以奶制品为主的食品制造业金牛区电子及信息业、制药业（原料药除外）、以书刊印刷及装订为主的印务业武侯区制药业（原料药除外）、电子及信息业、制鞋业（制革除外）成华区家用电器制造业、机械制造业、以建筑装饰材料为主的建材业禁止项目：三环内禁止发展有污染的项目，三环外禁止发展有水污染和大气污染的项目成都市工业发展现状——工业集中发展区规划

按照成都工业发展布局的基本构架，两个国家级工业区和19个市重点工业集中发展区将成为成都市工业经济的主要载体。集中发展区名称所在地发展方向成都高新区武侯科技园武侯区重点发展制药业（原料药除外），电子及信息业。成都高新技术开发区高新区重点发展电子及信息业、生物制药及现代中药业（原料药除外）、精密机械制造业。成都锦江工业集中发展区锦江区重点发展烟草加工及其配套业，以报刊印刷及装潢为主的印务业，以奶制品为主的食品制造业。成都青羊工业集中发展区青羊区重点发展发航空产品为主的机械制造业，服装制造业，以奶制品为主的食品制造业。成都金牛工业集中发展区金牛区重点发展电子及信息业，制药业（原料药除外），以书刊印刷及装订为主的印务业中国西部鞋都工业园武侯区重点发展制鞋业（制革除外）成华区龙潭都市工业集中发展区成华区重点发展家用电器制造业，环保型机械制造业，以建筑装饰材料为主的建材业选择主城区内的具有代表性工业发展区作为本次报告研究的重点成都市工业发展现状——工业项目用地投资定额标准

按地域分：成都主城区内的金牛区、锦江区、青羊区、成华区、武侯区、高新区属于一类地区。行业分类一类地区工业项目用地投资定额标准（单位：万元/亩）1纺织类禁入2服装及其他纤维制品制造业〉1503皮革、毛皮、羽绒及制品业〉150制革业禁入4印刷业〉1505塑料制品业禁入6造纸及纸制品业禁入7木材加工、竹藤棕草制品业、小家具制造业〉1308化学原料及化学制品制造业禁入9医药制造业〉12010非金属矿物质制品业禁入11黑色及有色金属冶炼及压延加工业禁入12机械制造业〉15013交通运输设备制造业〉15014电器机械及器材制造业〉15015电子及通讯设备制造业〉12016食品加工制造业〉12017饮料业〉12018其他〉130武侯科技园的两大发展方向的投资定额标准都必须大于120万元/亩成都市工业发发展现状———工业项目用地地规划指标在中心城控制制性详细规划划编制中，工工业用地强制制性规划指标标为：建筑容积率：：1-2层：：≥0.5（（控制下限值值）3层以上（含含3层）：0.9（控制制下限值）建筑密度：≥≥30%（控控制下限值））飞机场净空限限制高度机动车交通出出入口范围、、禁止开口路路段建筑后退道红红、绿线等各各种城市规划划色线的距离离为5米绿地率不做强强制性要求工业建筑退让让用地红线规规定：与民用用建筑项目相相邻时，按建建筑高度的一一般退让；与与工业用地邻邻时，应满足足消防规范相相关要求工业用地内部部建筑间距应应满足工业建建筑设计规范范位于特殊地区区的工业项目目，应符合相相关城市规划划要求成都市工业园园区调查基本本情况成都高新技术术产业开发区区成都市锦江工工业集中发展展区金牛高科技产产业园龙腾都市工业业集中发展区区武侯科技园区区总结成都市工业园园区调查基本本情况——成都高新新技术产业开开发区南区规划面积积47平方公公里。作为成成都市规划的的城市副中心心，重点建设设现代化的科科技商务区和和全国最大的的科技孵化基基地。西区规划面积积20平方公公里。西区作作为成都高新新区国际化的的制造基地，，重点发展电电子信息和现现代中药产业业。成都高新技术术产业开发区区的综合实力位居居中国53个个国家级高新新区第五位，，外商投资资企业603家,世界500强投资资企业28家家，入驻企企业有微软、、SAP、SUN、爱立立信、GAMELOFT、华为、联联想、长虹虹虹微、金山、、中兴通讯、、阿尔卡特特、西门子、、诺基亚等作为国家级高高新产业技术术开发区和ACEP科技技工业园区，，成都高新技技术开发区是是此次的重点点研究对象。。成都市工业园园区调查基本本情况——成都高新新技术产业开开发区经济发展区内已有外商商投资企业500余家，，总投资约17亿美元。。已进入成都都高新区的世世界500强强有：英特尔尔、微软、摩摩托罗拉、索索尼、康宁、、住友、丰田田、家乐福、、阿尔卡特、、爱立信等22家高新区的外资资企业中美资资和港资企业业超过七成，，其中美资企企业占比38%。行业方面：精精密机械制造造及其他的产产值接近总产产值的1/2，是高新区区的第一大产产业。另外，，电子信息业业是高新区的的第二大产业业。成都市工业园园区调查基本本情况——成都高新新技术产业开开发区园区成就四川省高新技技术企业最集集中的区域：：区内共有高高新技术企业业605家，，占四川省的的53%，成成都市的64%，实现总总产值占全区区工业总产值值的85%，，税收贡献占占全区税收总总额的76%。完善的科技成成果孵化体系系：成都高新新孵化园是由由成都高新区区管委会同意意规划建设，，于2002年2月动工工兴建的集中中式科技超过过孵化基地，，占地500亩，总建筑筑面积22万万平方米。目目前是全国最最大的科技孵孵化器，该园园配备先进的的智能化系统统，提供全方方位优质服务务，为入驻企企业创造了优优越的条件。。天府科技园位位于成都高新新区域南副中中心天府大道道东侧，一期期规划建筑面面积23万平平方米，为通通用性很强的的生态型、现现代型科技楼楼群，是集产产、学、研为为一体的新型型高科技园区区。成都高新区已已构筑完善的的孵化体系，，成立了成都都高新技术创创业中心、成成都高新技术术创新服务中中心、中国成成都留学人员员创业园、中中国成都博士士创业园等30个孵化器器，孵化总面面积24万平平方米，在孵孵企业900余家，建立立了风险投资资、担保、咨咨询等中介服服务体系，孵孵化成功率达达85%。成都市工业园园区调查基本本情况——成都高新新技术产业开开发区园区优惠政策税收优惠劳动力成本优惠土地成本优惠其他优惠（鼓励企业研发外商优惠）特殊优惠享受政策扶持办证免收工本费建设规费优惠成都市工业园园区调查基本本情况——成都高新新技术产业开开发区成都高新区技技术创服务中中心名称投资主体场地面积招商类别软件孵化器高新区管委会74000平米软件、信息安全天河孵化器天河科技保育有限公司50000平米生物医药、软件华拓孵化器华拓实业股份有限公司15100平米新材料、软件华诚孵化器华诚信息产业有限公司13300平米通讯、数字娱乐软件西财孵化器西财投资有限公司18000平米软件、中介机构联动数码孵化器联动数码公司18000平米软件成都市工业园园区调查基本本情况——成都高新新技术产业开开发区成都生物与医医药产业孵化化园（天河园园）经济技术指标标占地81亩总建筑面积50000平平方米建筑密度17.6%容积率0.97%绿地率58%配套：区内设设置生态中庭庭和景观阳台台。除供水、、供电、网络络通讯以及大大型停车场外外，天河专设设独立分户式式空调租金、价格：：租金为40元/月·㎡㎡，物管费为为3元/月··㎡A区：生物制制药B区：精密仪仪器、软件成都市工业园园区调查基本本情况——成都锦江江工业集中发发展区发展区概况：：交通发达：周周边有二环路路、三环路、、石胜路和成成龙路、新成成仁路、天府府大道三纵三三横城市道路路，可快速通通达成渝高速速、成绵高速速、成南高速速、成雅高速速、成乐高速速、机场高速速等高等级公公路，距火车车东站约5分分钟车程、距距火车南站约约3分钟车程程、距双流机机场约10分分钟车程。工业氛围浓厚厚：大量优质质企业入驻发发展区：成都都博瑞印务公公司、四川报报业集团印务务中心、成都都诺迪康生物物制药有限公公司、四川大大陆榨东制药药有限公司、、四川川投药药业有限责任任公司以及四四川中光高科科技有限公司司、四川新华华西乳业有限限责任公司、、四川亿赛工工程有限责任任公司招商对象：生物制药、电电了技术、现现代印务、烟烟草等现代工工业制造企业业4．开发区定定位：引进企业到锦锦江工业开发发区投资建厂厂，以现代印印务和生物制制药鲜明特色色的工业经济济发展载体。。成都市工业园园区调查基本本情况——成都锦江江工业集中发发展区入驻锦江工业业集中发展区区申请条件：凡申请锦江工工业开发区供供地的企业，，须符合锦江江工业开发区区的总体规划划和布局要求求。企业入驻锦江江工业开发区区的供地基本本条件是单个项目一次次性投资额（仅指土地、厂厂房、设备投投入；下同））不低于800万元人人民币，且投资强度度（每亩投资资额；下同））不低于50万元人民币币，同时企业业在每亩生产产的年税收不不低于10万万元人民币。。园区实行地价价补贴政策用地基准地价价为人民币28万元/亩亩（不含国土土出让金），，对高新技术术、高附加值值和高税收的的项目实行地地价补贴，按按照投资额额度的大小实实行不同的地地价补贴标准准。成都市工业园园区调查基本本情况——金牛高科技产产业园金牛高科技产产业园区（北北区）金牛高科技产产业园区北区区位于成都市市北郊天回乡乡境内，规划划建设范围8平方公里，，占地面积约约1.2万亩亩，主导产业业为食品、印印务、服装、、现代机械业业等。金牛高科技产产业园区（西西区）金牛高科技产产业园区西区区是成都市高高新西区的重重要补充和延延伸，成都市市发展高新技技术的基地。。主导产业为为电子信息、、生物制药、、现代制造和和新材料。概况：金牛高科技产产业园区，成成立2000年6月，总规划面面积为16平平方公里，分分为西区和北北区，园区一一期规划面积积4500亩亩，二期规划划面积3000亩，。西西区位于成都都市羊西线与与成灌路之间间的西门出入入通道，北区区位于川陕路路西侧的北门门出入通道，，具有良好的的区位优势。成都市工业园园区调查基本本情况——金牛高科技产产业园入园条件金牛高科技产产业园区对产产业、技术投投资强度、产产出规模、建建设、环保等等都有要求入园条件条件说明产业要求电子信息、生物医药、新材料和其他高新技术产业技术要求具有较强制技术创新能力和产来化水平投资强度每亩150万元以上产出规模投产后实现增加值100万元/亩/年以上，税收达到15100万元/亩/年建设要求绿地率≥35%环保要求达到国家环保要求，并符合相应功能区位要求合作方式●金牛高科技产产业园区（西西区）：投资者直接投投资，新建企企业，园区提提供土地、配配套设施等相相关服务。可可入驻园区科科技孵化中心心，由园区扶扶持其成长。。与与园区已入入驻企业进行行全方位合作作。●金牛高科技产产业园区（北北区）：投资者直接投投资新建企业业，园区提供供土地和相关关配套设施。。与与园区已入入驻企业进行行全方位合作作。企业投资，按按BOT方式式运作。成都市工业园园区调查基本本情况——龙潭都市市工业集中发发展区园区用地：主主要为规划一一类工业用地地，部分为规规划二类工业业用地，容积积率1.2交通位置：成成都市东三环环路二段，成成华区龙潭镇镇以南，临三三环路外侧，，三环路成南南立交和龙潭潭立交之间。。成渝高速，，成南高速三三条高速公路路通过三环路路与发展区相相联成立时间：2003年6月18日园区规模：发发展区远期规规划面积11000亩。近期规划划面积5800亩，其中一期期建设用地1800亩，系目前成成都三环路周周边面积最大大的工业用地地片区。一期期建设用地约约200亩（（A区），首首期启动100亩，二期期建设用地约约600亩（（B区），三三期建设用地地约1000亩（C区））园区定位：打打造成都市区区东部最大的的“IT园””和西部一流流的工业园。。分设电子信信息产业园区区、软件开发发园、电子信信息配套产业业园、成都电电子信息市场场、电子科技技孵化楼等功功能片区。概况：成都市工业园园区调查基本本情况——龙潭都市市工业集中发发展区招商对象及条条件各类生产型企企业，要求无无污染、噪音音小、效益好好、产品市场场前景好，有有竞争力的企企业，要求所所有入驻企业业工商及纳税税关系必须转转入园区管理理，原则是入入驻园区企业业纳税规模每每年每亩地5万元以上考考核。园区首期启动动100亩原原则上要求入入驻企业用地地规模在10亩以上，二二期可考虑用用地规模在5亩以上的企企业。按政府要求为为避免土地浪浪费，企业厂厂房设计修建建总建筑面积积容积率按不不低于企业占占用净地的0.75计算算。为保证园区外外观设计的统统一性和整体体外观形象以以及建筑质量量，根据政府府要求由管委委会授权委托托专业公司对对园区进行统统一规划，统统一设计、统统一管理、统统一修建，任任何入驻企业业不得自建。。入驻企业可选选择租用或购购买园区已建建好的标准厂厂房，园区也也可根据企业业要求为企业业量身定做代代建各类标准准化厂房。成都市工业园园区调查基本本情况——龙潭都市市工业集中发发展区项目亮点——中小企业业标准化厂房房标准化厂房租租金厂房租金按企企业设计修建建要求以厂区区内总建筑面面积计算，平平均为每平方方米8-12元/月收取取（如其它如如坝子、绿化化带、空地等等不计费）。。标准化厂房转转让及代建费费用厂房代建及转转让费按园区区的统一设计计标准，建筑筑比例以厂区区内总建设面面积计算，代代建及转让价价为每平方米米700元，，其它配套附附属设施不另另外收费。成都市工业园园区调查基本本情况——成都市武侯科科技园项目位置：武侯科技园紧紧邻成都市三三环路西一段段。总体规划：成都高新技术术产业开发区区武侯科技园园总体规划面面积8.9平方米，其中中起步区规划划面积2.8平方米。除园园区周边有良良好的就学、、就医、居住住、消费、金金融、商务环环境外，园区区还规划配套套建设高标准准广场、小学学、幼儿园、、医院、银行行等设施。按按照成都市行行政办公区域域规划调整，，武侯区政府府行政办公中中心将在2007年以前前全部集中迁迁入科技园广广场对面规划划区域，园区区将成为武侯侯区的政治治、经济、商商业、文化中中心。园区产品主要要定位为：电子信息、生生物工程及生生物制药、机机电一体化、、新材料与环环保科技。建设条件：高标准建设园园区基础设施施（水、电、、气、路、通通讯、光纤、、宽带、污水水、管网“九九通一平”）），提供优质质服务。项目进展：内所有基础设设施按照成都都市市政设施施标准进行配配套，实现了了所有管线下下地、九通一一平；园区2.8平方米米起步区以外外的1.5平平方米发展区区控制性规划划已完成，土土地报批已送送国土资源部部获得通过。。目前已入园园企业151家，行业主主要以电子信信息、机电一一体化为主，，其中有3家家已获得国家家“863””计划，6家家获国家级火火炬计划。企业入驻项目审批符合国家产业业政策和武侯侯科技园产业业发展规划的的项目，均由由武侯科技园园管委会按程程序报批．外商商投投资资者者在在武武侯侯科科技技园园投投资资，，其其规规模模不不受受限限制制。。企业业注注册册武侯侯科科技技园园的的企企业业设设立立，，由由武武侯侯科科技技园园管管委委会会协协助助企企业业办办理理登登记记注注册册。。在武武侯侯科科技技园园投投资资注注册册的的企企业业由由国国家家法法定定有有权权部部门门认认定定的的商商标标、、技技术术等等无无形形资资产产，，经经资资产产评评估估，，可可抵抵充充不不超超过过35％％的的注注册册资资本本。。土地地使使用用在武武侯侯科科技技园园投投资资的的生产产科科研研性性企企业业，在在全全额额缴缴纳纳土土地地使使用用权权出出让让金金后后，，由由武武侯侯科科技技园园管管委委会会1年年内内按按企企业业缴缴纳纳的的土地地出出让让金金总总额额的的35%返还还企企业业成都都市市工工业业园园区区调调查查基基本本情情况况————成都都市市武武侯侯科科技技园园税收收政政策策：：投资资新新办办的的高高新新技技术术企企业业，，经经认认定定后后，，从从取取得得经经营营收收入入之之日日起起，，减减按按15%的的税税率率征征收收所所得得税税区政政府府扶扶持持：：区政政府府每每年年投投入入1000多万万的的基基金金对对企企业业银银行行利利息息、、融融资资以以及及科科技技型型企企业业进进行行扶扶持持税收收政政策策：：对符符合合条条件件的的企企业业进进行行一一定定额额度度与与一一定定时时间间的的企企业业所所得得税税优优惠惠，，比比如如符符合合国国家家鼓鼓励励类类企企业业的的，，可可以以享享受受西西部部大大开开优优惠惠政政策策，，减减按按15%的的税税率率征征收收企企业业所所得得税税，，优优惠惠期期为为2001——2010年年奖励励：：从区区外外引引进进银银行行同同期贷贷款款利利率率的的资资金金和和专专项项使使用用的的政政策策性性资资金金，，酌酌情情给给予予奖奖励励。。引引进进区区外外无无偿偿资资金金的的由由资资金金使使用用单单位位按按到到位位资资金金总总额额不不超超过过15%的的比比例例奖奖励励优惠惠政政策策成都市市工业业园区区调查查基本本情况况———成都市市武侯侯科技技园各园区区招商商政策策及产产业现现状总总结园区政政策各园区区目前前阶段段主导导发展展产业业总结结各园区区招商商情况况从本次次重点点考察察的5个工工业园园区来来看，，除了了国家家级的的高新新区享享有国国家特特定的的优惠惠政策策，其其余各各区的的工业业开发发园区区的招招商政政策均均是大大同小小异。。主要要体现现在以以下的的几个个方面面：投资力力度：：100万万元/亩税收要要求：：10万元元/亩亩•年年财政补补贴：：高新新企业业所得得税减减半；；一定定比例例的税税收、、土地地使用用费返返还及及减免免；各园区区在具具体的的执行行和对对外宣宣传中中可能能存在在着一一些差差异，，但是是都在在这个个标准准上下下波动动。此此外，，各园园区都都根据据自己己的情情况制制定了了相应应的人人才引引进、、企业业科技技改造造扶持持、土土地使使用等等政策策，大大都大大同小小异，，几乎乎没有有特别别大的的实质质性差差异，，均是是在一一定的的政策策允许许范围围内。。成都市市工业业园区区调查查基本本情况况——总结工业园区主导产业成都高新技术产业开发区电子信息、制药、新材料成都武侯科技园电子信息、制药成都锦江工业集中发展区印刷、乳业、生物制药成都金牛高科技产业园制药、电子信息、印刷成都龙潭都市工业园服装制造、食品加工该表可可以和和成都都市的的工业业园区区发展展规划划表相相对比比，结结合实实地考考察的的情况况看，，各园园区的的重点点发展展行业业基本本与成成都市市的工工业发发展规规划纲纲要一一致。。在相相互有有所交交叉的的同时时，又又有着着各自自的特特点：：高新区区开发早早，发发展快快，规规格高高，优优惠多多，机机遇佳佳，是是大型型的电电子信信息、、制药药和新新材料料企业业，以以及软软件开开发企企业的的首选选；锦江工工业集集中发发展区区是西南南地区区印刷刷业的的主要要集中中地点点，并并协同同区内内的成成都生生物研研究所所协同同开发发生物物制药药行业业，以以及乳乳品业业，同同时，，工业业园区区紧临临新成成龙路路一线线的休休闲生生态发发展地地带。。龙潭都都市工工业园园紧临三三环路路，大大力发发展中中小企企业项项目，，该工工业园园设有有针对对小型型企业业的专专门园园区，，是中中小规规模的的服装装制造造、食食品加加工行行业的的理想想选择择；金牛区区高新新科技技园区区行业规规划的的实际际执行行并未未见什什么特特色，，均是是普遍遍以电电子信信息、、制药药业为为主的的主导导招商商产业业。金金牛工工业园园的西西区有有详细细的规规划，，分为为四个个园区区，分分别发发展电电子信信息、、制药药、制制造和和新材材料产产业。。成都市市工业业园区区调查查基本本情况况——总结城市及及城市市周边边的工工业地地产开开发模模式研究背背景大型工工业地地产开开发模模式中小型型工业业地产产开发发模式式城市及及城市市周边边的工工业地地产开开发模模式————研究究背景景工业地地产具具有很很大的的近年年来，，成都都的整整体实实力不不断提提升，，整体体经济济环境境趋好好。2006年年成都都的GDP增长长率达达到13.8％％，2007年年6月月，成成都又又被列列为新新特区区，成成都的的投资资环境境吸引引了越越来越越多的的外来来投资资者。。不仅是国内内的公司、、企业和投投资人进入入成都市场场，很多的的跨国公司司、世界500强企企业等外资资企业也把把成都作为为其西部的的总部（例例如IBM、摩托罗罗拉等）。。截至2006年落落户成都的的世界500强企业业已经达到到108家家。工业地产需求市场不断扩大大量的国内内外企业进进入成都市市场，作为为城市工业业经济载体体的工业地地产前途一一片光明：：制造业向西西部转移，，成都作为为西部的中中心城市承承担了更多多的责任。。工业厂房房的需求量量不断增长长。许多中小型型企业处于于降低成本本的考虑，，多采用生生产和办公公一体化运运作模式，，直接在工工业园区租租用办公楼楼；一些世界500强企企业或者跨跨国公司的的地区总部部和研发中中心会设置置在工业园园区，比如如诺基亚就就在高新区区承租了8000平平方米的面面积作为它它的研发中中心。城市及城市市周边的工工业地产开开发模式粗放型开发发模式：工工业厂房、、物流仓库库从过去的经经验来看，，工业地块块通常占地地面积大，，容积率低低，土地利利用率不高高。在这种种条件下，，大规模的的工业用地地的开发模模式主要有有粗放型开开发和集约约型开发两两大类政府主导下下的三种开发发模式：集约型开发发模式：科科技研发楼楼、高新技技术园区商务型开发发模式：工工业办公楼楼生态型开发发模式：生生态工业园园规模化开发发模式：企企业总部基基地大型工业地地产开发模模式中小型工业业地产开发发模式中小型工业业地产的开开发模式并并不是孤立立的，而是是相互联系系、相互融融合的统一一体。城市及城市市周边的工工业地产开开发模式政府提供土地优惠扶持政策粗放型开发发模式入驻企业类类型：大型型生产型企企业、物流流企业政府下属管理公司厂房修建园区的经营管理企业投资总额销售产出税金开发模式点点评：有利于产业业集群的集集中化、规规模化土地利用率率低，不能能高效的利利用土地。。城市向高密密发展，这这种开发模模式已经不不能适应这这种趋势。。城市及城市市周边的工工业地产开开发模式政府高科技产业业技术开发发区管理委委员会园区功能式、组组团式开发发入驻企业开发模式点点评：主要针对技技术密集型型产业，吸吸引跨国公公司投资，，引进先进进技术这种开发模模式对园区区的软硬件件有很高的的要求，通通常是政府府行为下的的开发。技术密集型型企业研发中心服务机构集约型开发发模式入驻企业类类型：科技技研发楼、、高新技术术园区城市及城市市周边的工工业地产开开发模式科技园区开开发模式代代表作———成都高新新技术产业业开发区项目基本情情况开发时间：1991年——至至今规划面积：82.5km2综合实力：综合实力力位居中国国53个国国家级高新新区第五位位，外商商投资企业业603家家,世界500强投投资企业28家入驻企业：微软、SAP、SUN、爱爱立信、GAMELOFT、、华为、联联想、长虹虹虹微、金金山、中兴兴通讯、、阿尔卡特特、西门子子、诺基亚亚等城市及城市市周边的工工业地产开开发模式项目的开发发模式（南南部园区））B（build）建设O（operate））营运开发主体：：高新区管管理委员会会B-O模式式组团化、功能化开发高新孵化园国家软件产业技术平台天府软件园城市及城市市周边的工工业地产开开发模式中小型工业业地产开发发模式………背景上千亩的工工业园区的的开发模式式已经不能能适应城市市及城市周周边土地资资源稀缺的的现实条件件。可利用用的工业用用地总供应应量呈不断断缩小的趋趋势工业用地进进入市场，，引入招拍拍挂的机制制，势必在在拉升工业业地产的土土地成本成都市国土土资源局的的规定：单单宗土地出出让面积不不得超过200亩，也就是说引引入招拍挂挂机制的工工业用地将将向着中型型化、小型型化发展。。城市和城市市周边的低低端产业将将向劳动力力和成本更更为低廉的的二级城市市流动。城城市的工业业房地产往往高端走的的趋势在未未来会很快快凸现出来来，工业房房地产的产产品也会呈呈现出多元元化的局面面。中小型工业业用地进入入市场，政政府扮演的的只是一个个指导者、、监督者的的角色。具具体的执行行问题则交交给了拿到到土地开发发商或者是是用地企业业。政府为为开发主体体的工业园园区与开发发商为开发发主体的工工业地产并并存。那么么开发商如如何开发工工业地产、、开发怎样样的产品就就成为一个个关键问题题。城市及城市市周边的工工业地产开开发模式需求这一类型的的工业地产产位于城市市边缘地带带，交通系系统正在逐逐步完善。。通达性强强。未来城市化化范围的不不断扩大。。这些工业业园区将有有可能变为为城市服务务中心的范范围。市中心办公公的公司，，节约成本本的考虑下下，很有可可能将行政政、后勤、、研发中心心、技术中中心等进行行整合，统统一搬到工工业园区内内，这就对对园区的配配套设施，，商业，办办公，商务务中心产生生了很大的的需求。一个例子火炬动力港港项目背景：成都比较有有代表性的的中小型工工业地产。。项目情况：位于锦江工工业园区，，一期建筑筑面积6万万平方米，，全部开发发为商务写写字楼。项目点评：项目开盘销销售价格仅仅为3000左右，，性价比高高。虽然在三环环以外，但但是交通非非常便利。。依托南延延线和地铁铁一号线，，多条快速速通道通达达性极强。。靠近城南副副中心，未未来的商务务氛围浓厚厚。为锦江工业业园区的入入驻企业和和一些中小小型企业提提供了优良良的办公环环境城市及城市市周边的工工业地产开开发模式在这样一个个需求背景景下：充分考虑市市场需求，，开发出的的产品就会会有销路！！结合中小型型工业地产产的发展现现状，中小小型工业地地产的出路路在于开发发中高端、、多元化的的产品。综合性的商商务中心是中小型商商业地产开开发的首选选！综合性的商商务中心包包括商业，办公公，商务中中心、经经济型酒店店、公寓等等为工业园园区配套的的单一或者者综合性产产品。城市及城市市周边的工工业地产开开发模式开发综合性性商务中心心的注意点点政府积极争取政政府的支持持，运用政政府对工业业园区的优优惠政策产业链注重整个工工业区的产产业链，为为工业园““量身定做做”企业产产品用地性质综合性商务务中心包括括办公楼、、商务中心心、经济型型酒店和公公寓等。产产品的类型型和商业地地产大致相相同，最大大的不同点点在于：项项目的用地地性质为工工业用地，，将来分割割销售后拿拿到的产权权也是工业业用地的产产权。城市及城市市周边的工工业地产开开发模式火炬动力港港开发经营销售开发商：成成都火炬置置业锦江区政府府、成都科科技局扶持持营销代理：：奥本地产产物业经营管管理：火炬炬物业项目定位为为具有孵化化功能的商商务办公区区采用市场化化的写字楼楼开发模式式，销售对对象包括投投资人和自自用企业。。经营管理公公司负责后后期的经营营管理和企企业入驻目前江边的的5栋独立立办公楼已已全部入住住。两栋小小高层入驻驻企业数量量已过半。。本项目城市及城市市周边的工工业地产开开发模式青羊工业园园开发经营销售开发商：政政府、成都都置信、四四川合信项目定位为为企业总部部基地采用生态写写字楼的开开发模式，，销售对象象主要为企企业。“企业税务务关系