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文档简介
成本法及其应用掌握成本法的基本原理、基本公式,建筑物的重新购建成本与折旧,建筑物减价修正额的估算方法。本章内容第一节
成本法的基本原理第二节
房地产价格的构成第三节
成本法的基本公式第四节
重新购建价格第五节
建筑物的折旧第六节成本法应用中涉及的有关规定第七节成本法应用举例第一节成本法的基本原理一、成本法的概念成本法(costapproach)是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。因而成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础,来求取房地产价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称为积算价格。第一节成本法的基本原理二、理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论—商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。从卖方的角度来看,房地产的价格是基于其过去的“生产费用”,重在过去的投入,是卖方愿意接受的最低价格,不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价。从买方的角度来看,房地产的价格是基于社会上的“生产费用”,类似于“替代原理”,是买方愿意支付的最高价格,不能高于他重新开发建设该房地产所需要花费的代价。一个是不低于开发建设已花费的代价,一个是不高于预计重新开发建设所需要花费的代价,买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价。第一节成本法的基本原理三、适用的对象和条件适用于既无收益又很少交易的不动产估价(学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施)。单纯的建筑物通常也采用成本法估价。独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的不动产。成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的不动产估价。需要注意的是,房地产成本的增加并不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。因此在估价中注意:一是要区分实际成本和客观成本,估价中应采用客观成本;二是要结合市场供求分析来确定评估价值。第一节成本法的基本原理四、操作步骤1.搜集有关成本、税费、开发利润等资料;2.估算重置价格或重建价格;3.估算折旧;4.求取积算价格。第二节房地产价格的构成搞清楚房地产价格的构成是运用成本法估价的基础工作。在运用成本法估价时,不论房地产价格的构成如何,首先是要调查了解从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间,以做到既不能重复,也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象实际情况,确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。以“取得房地产开发用地进行房屋建设,然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例,并从便于测算各构成项目金额的角度来划分房地产价格构成:土地取得成本;开发成本;管理费用;投资利息;销售费用;销售税费;开发利润。第二节房地产价格的构成一、土地取得成本土地取得成本是指房地产开发用地所必需的费用、税金等。一般由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费构成。根据房地产开发用地取得的途径,土地取得成本的构成分为:1、通过征收农地取得的,土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。2、通过城市房屋拆迁取得的,土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。3、通过市场“购买”取得的,土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。第二节房地产价格的构成二、开发成本开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。理论上可将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本,实际中主要包括:1、勘察设计和前期工程费。2、基础设施建设费。3、房屋建筑安装工程费。4、公共配套设施建设费。5、开发建设过程中的税费。第二节房地产价格的构成三、管理费用管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用,包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。一般按土地取得成本和开发成本之和的一定比例测算。四、投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息,无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息。五、销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用,包括广告宣传费、销售代理费等。通常按售价的一定比例来测算。第二节房房地产价格的的构成六、销售税费费销售税费是指指销售开发完完成后的房地地产应由房地地产开发商((卖方)缴纳纳的税费。1.销售税金及附附加,包括营营业税、城市市维护建设税税、和教育费费附加(“两税一费”)。2.其他销售税费费,包括应由由卖方负担的的交易手续费费等。销售税费通常常是售价的一一定比率。第二节房房地产价格的的构成七、开发利润润运用成本法估估价需要先测测算开发利润润。在估价中中,测算开发发利润应注意意下述几点::1.开发利润是所所得税前的,,即开发利润润=开发完成成后的房地产产价值-土地地取得成本--开发成本--管理费用--投资利息--销售费用--销售税费2.开发利润是在在正常条件下下房地产开发发商所能获得得的平均利润润,不是个别别开发商获得得的实际利润润,也不是个个别开发商所所期望获得的的利润。3.开发利润通常常按照一定基基数乘以同一一市场上类似似房地产开发发项目所要求求的相应利润润率来测算。。开发利润的的计算基数和和相应的利润润率主要有::第二节房房地产价格的的构成1)计算基数=土土地取得成本本+开发成本,相相应的利润率率称为直接成成本利润率,,即直接成本本利润率=开开发利润÷(土地取得成本本+开发成本)2)计算基数=土土地取得成本本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用,相相应的利润率率称为成本利利润率,即成成本利润率==开发利润÷(土地取得成本本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)3)计算基数=开开发完成后的的房地产价值值(售价),相应的利润润率称为销售售利润率,即即销售利润率率=开发利润润÷开发完成后的的房地产价值值在测算开发利利润时要注意意计算基数与与利润率相匹匹配,即采用用不同的计算算基数,应选选用相对应的的利润率;反反之,选用不不同的利润率率,应采用相相对应的计算算基数。第三节成成本法的基本本公式一、最基本的的公式房地产价格==重新购建价价格-折旧上述公式根据据下列3类估价对象而而具体化:新新开发的土地地;新建的房房地产;旧的的房地产。新开发的土地地和新建的房房地产采用成成本法估价一一般不存在这这就问题,但但应考虑工程程质量、规划划设计、周围围环境、房地地产市场状况况等而予以适适当的增减价价调整。二、适用于新新开发土地的的基本公式新开发土地价价格=取得待待开发土地的的成本+土地开发成本本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润第三节成成本法的基本本公式上述新开发土土地的基本公公式在具体情情况下还会有有具体形式。。如成片开发发完成后的熟熟地的分宗估估价公式:新新开发区某宗宗土地的单价价=(取得开发区用用地的总成本本+土地开发总成成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润)÷开发完成后可可转让土地总总面积×用途、区位等等因素调整系系数三、适用于新新建房地产的的基本公式1.在新建房地的的情况下新建房地价格格=土地取得得成本+土地开发成本本+建筑物建造成成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润第三节成成本法的基本本公式2.在新建建筑物物的情况下(新建房地价格格公式中不含含土地取得成成本、土地开开发成本及归归属于土地的的管理费用、、投资利息、、销售费用、、销售税费和和开发利润),即新建建筑物价价格=建筑物建造成成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润三、适用于旧旧房地产的基基本公式1.在旧房地的情情况下旧房地价格==房地的重新新购建价格--建筑物的折折旧=土地的的重新购建价价格+建筑物的重新新购建价格--建筑物的折折旧2.在旧建筑物的的情况下旧建筑物价格格=建筑物的的重新购建价价格-建筑物物的折旧第四节重重新购建价格格一、重新购建建价格的概念念1.重新购建价格格又称重新购购建成本,是是指假设在估估价时点重新新取得全新状状况的估价对对象所必需的的支出,或者者重新开发建建设全新状况况的估价对象象所必需的支支出和应获得得的利润。(1)重新购建价格格是估价时点点的价格。(2)重新购建价格格是客观的价价格。(3)建筑物的重新新购建价格是是全新状况下下的价格,土地的重新购购建价格是估估价时点状况况下的价格。。因此,建筑筑物的重新购购建价格中未未扣除建筑物物的折旧,而而土地的增减减价因素一般般已考虑在其其重新购建价价格中。第四节重重新购建价格格2.重置价格和重重建价格建筑物的重新新购建价格根根据建筑物重重新建造方式式的不同,分分为重置价格格(成本)和重建价格(成本)。建筑物重置价价格(replacementcostofbuilding)是指采用估价价时点的建筑筑材料和建筑筑技术,按估估价时点的价价格水平,重重新建造与估估价对象具有有同等功能效效用的全新状状态的建筑物物的正常价格格。建筑物重建价价格(reproductioncostofbuilding)是指采用估价价对象原有的的建筑材料和和建筑技术,,按估价时点点的价格水平平,重新建造造与估价对象象相同的全新新状态的建筑筑物的正常价价格(所必需的支出出和应获得的的利润)。第四节重重新购建价格格建筑物的重置置价格,宜用于一般建建筑物和因年年代久远、已已缺少与旧有有建筑物相同同的建筑材料料,或因建筑技术术变迁,使得旧有建筑筑物复原建造造有困难的建建筑物的估价价。建筑物的的重建价格,宜用于有特殊殊保护价值的的建筑物的估估价。重置价格通常常要比重建价价格低。二、重新购建建价格的求取取思路求取房地的重重新购建价格格有两大路径径:一是将房地分分为土地和建建筑物两个相相对独立的部部分,先求取土地的的重新购建价价格,再加上建筑物物的重新购建建价格。二是是不将房地分分为土地和建建筑物两个相相对独立的部部分,而是模拟房地地产开发过程程,在分析房地产产价格构成基基础上采用成成本法求取。。第四节重重新购建价格格三、重新新购建价价格的求求取方法法建筑物的的重置价价格和重重建价格格,可采采用成本本法、市市场比较较法求取取,或通通过政府府确定公公布的房房屋重置置价格扣扣除可能能包含的的土地价价格后的的比较修修正来求求取。具体方方法有:1.单位比较较法单位比较较法(comparative-unitmethod)是以估价价对象建建筑物为为整体,选取某种种与该建建筑物造造价密切切相关的的计量单单位为比比较单位位,通过调查查了解估估价时点点类似建建筑物的的单位造造价,并对其作作适当的的修正来来求取建建筑物重重新购建建价格的的方法。。有单位位面积法法和单位位体积法法。第四节重重新新购建价价格(1)单位面积积法单位面积积法(square-footmethod)是根据当当地近期期建成的的类似建建筑物的的单位面面积造价价,对其作适适当的修修正、调调整,然后乘以以估价对对象建筑筑物的面面积来估估算建筑筑物的重重新购建建价格。。主要适适用于造造价与面面积关系系较大的的房屋。。(2)单位体积积法单位体积积法(cubic-footmethod)与单位面面积法相相似,是根据当当地近期期建成的的类似建建筑物的的单位体体积造价价,对其作适适当的修修正、调调整,然后乘以以估价对对象建筑筑物的体体积来估估算建筑筑物的重重新购建建价格。。主要适适用于造造价与体体积关系系较大的的建筑物物。建筑物基基准重置置价格表表基准日期期:年月月日日价价格格单位:元/M2钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构简易结构普通住宅高档公寓别墅大型商场中小商店办公楼星级宾馆招待所标准厂房仓库影剧院体育馆加油站其他第四节重重新新购建价价格2.分部分项项法分部分项项法(unit-in-placemethod)是先假设设将估价价对象建建筑物分分解为各各个独立立的构件件或分部部分项工工程,然后测算算各个独独立构件件或分部部分项工工程的数数量,再调查了了解估价价时点各各个独立立构件或或分部分分项工程程的单位位价格或或成本,最后将各各个独立立构件或或分部分分项工程程的数量量乘以相相应的单单位价格格或成本本后相加加,来估算建建筑物重重新购建建价格的的方法。。需注意:(1)应结合各各个构件件或分部部分项工工程的特特点使用用计量单单位;(2)既不要漏漏项也不不要重复复计算。。分部分项项法项目数量单位成本金额(元)基础工程150m3200元/m330000墙体工程160m2400元/m264000楼地面工程150m2200元/m230000屋面工程150m2300元/m245000给排水工程25000供暖工程15000电气工程20000直接费合计229000承包商间接费、利润和税金8%18320工程承发包价格247320开发商管理费、利息和税费20%49464建筑物重新购建价格296784第四节重重新新购建价价格3.工料测量量法工料测量量法(quantitysurveymethod)是先假设设将估价价对象建建筑物分分解还原原为建筑筑材料、、建筑构构配件和和建筑设设备,然后测算算重新建建造该建建筑物所所需要的的建筑材材料、建建筑构配配件、建建筑设备备种类、、数量和和人工时时数,再调查了了解估价价时点相相应建筑筑材料、、建筑构构配件和和建筑设设备的数数量和人人工时数数,最后将各各种建筑筑材料、、建筑构构配件和和建筑设设备的数数量和人人工时数数乘以相相应的单单价和人人工费标标准后相相加,来估算建建筑物重重新购建建价格的的方法。。工料测量量法主要要用于具具有历史史价值的的建筑物物重建价价格的求求取。工料测量量法项目数量单价成本(元)现场准备3000水泥6500沙石5000砖块12000木材7000瓦面3000铁钉200人工15000税费1000其他5000重新购建价格57700第四节重重新新购建价价格4.指数调整整法指数调整整法(indexmethod,cost-indextrending)是利用有有关价格格指数或或变动率率,将估价对对象建筑筑物的原原始价值值调整到到估价时时点的价价值来求求取建筑筑物重新新购建价价格的方方法。主主要用于于检验其其它方法法的测算算结果。。将估价对对象建筑筑物的原原始价值值调整到到估价时时点的价价值的具具体方法法,与市场比比较法中中交易日日期调整整的方法法相同。。第五节建建筑筑物的折折旧一、建筑筑物折旧旧的概念念和原因因1.含义:估估价上的的建筑物物折旧是是指由于于各种原原因而造造成的建建筑物价价值损失失,其数数额为建建筑物在在估价时时点时的的市场价价值与重重新购建建价格的的差额,,即建筑筑物折旧旧=建筑筑物重新新购建价价格-建建筑物市市场价值值2.建筑物折折旧的原原因:根根据造成成建筑物物折旧的的原因,,分为物物质折旧旧、功能能折旧和和经济折折旧。(1)物质折旧旧(physicaldepreciation,physicaldeterioration)是建筑物物在物质质实体方方面的磨磨损所造造成的建建筑物价价值的损损失。第五节建建筑筑物的折折旧物质折旧旧由以下下方面引引起:自自然经过过的老化化;正常常使用的的磨损;;意外的的破坏损损毁;延延迟维修修的损坏坏残存。。(2)功能折旧旧(functionaldepreciation,functionalobsolescence)是指建筑筑物在功功能上的的相对缺缺乏、落落后或过过剩所造造成的建建筑物价价值的损损失。功能缺乏乏是指建建筑物没没有其应应该有的的某些部部件、设设备、设设施或系系统等。。如住宅宅没有卫卫生间、、暖气等等。功能落后后是指建建筑物已已有部件件、设备备、设施施或系统统等的标标准低于于正常标标准或有有缺陷而而阻碍其其他部件件、设备备、设施施或系统统等的正正常运营营。第五节建建筑筑物的折折旧功能过剩剩是指建建筑物已已有部件件、设备备、设施施或系统统等的标标准超过过市场要要求的标标准而对对房地产产价值的的贡献小小于其成成本。(3)经济折旧旧(economicdepreciation,economicobsolescence),又称外部性性折旧(externalobsolescence),是指建筑物物本身以外外的各种不不利因素所所造成的建建筑物价值值的损失。。不利因素素可能是经经济因素(如供给过量量或需求不不足)、区位因素素(如环境改变变),也可能是是其他因素素(如政策变化化)。第五节建建筑物的的折旧(二)折旧旧的求取方方法1.年限法(1)年限法和有有关年限的的概念年限法是根根据建筑物物的经济寿寿命、有效效经过年数数或剩余经经济寿命来来求取建筑筑物折旧的的方法。建筑物的寿寿命分为自自然寿命和和经济寿命命。自然寿命(physicallife)是从建筑物物竣工之日日开始到建建筑物主要要结构构件件和设备的的自然老化化或损坏而而不能继续续保证建筑筑物安全使使用为止的的时间。经济寿命(economiclife)是从建筑物物竣工之日日开始到建建筑物对房房地产价值值不再有贡贡献为止的的时间。如如收益性建建筑物的经经济寿命就就是从建筑筑物竣工之之日开始在在正常市场场和运营状状态下产生生的收益大大于运营费费用的持续续时间。第五节建建筑物的的折旧建筑物的经经过年数分分为实际经经过年数和和有效经过过年数。实实际经过年年数(actualage)是指从建筑筑物竣工之之日开始到到估价时点点为止的日日历年数。。有效经过过年数(effectiveage)是指估价时时点时的建建筑物状况况和效用所所显示的经经过年数。。建筑物的剩剩余寿命(remaininglife)是其寿命减减去经过年年数之后的的寿命,分分为剩余自自然寿命和和剩余经济济寿命。剩剩余自然寿寿命(remainingphysicallife)是其自然寿寿命减去实实际经过年年数之后的的寿命。剩剩余经济寿寿命(remainingeconomiclife)是其经济寿寿命减去有有效经过年年数之后的的寿命。第五节建建筑物的的折旧利用年限法法求取建筑筑物折旧时时,建筑物物的寿命应应为经济寿寿命,经过过年数应为为有效经过过年数,剩剩余寿命应应为剩余经经济寿命。。(2)直线法直线法(straight-linemethod)假设在建筑筑物的经济济寿命期间间每年的折折旧额相等等。年折旧旧额计算公公式为:式中Di-第i年的折旧额额;C-建筑物的的重新建造造成本;S-预计的建建筑物的净净残值;N-建筑物的的经济寿命命;R-建筑物的的残值率第五节建建筑物的的折旧年折旧率为为:t年末的累计计的折旧额额为:建筑物的估估价时点价价值为:第五节建建筑物的的折旧(3)成新折扣法法根据建筑物物的建成年年代、新旧旧程度或完完损程度等等,判定出出建筑物的的成新率,,或者用建建筑物的寿寿命、经过过年数计算算出建筑物物的成新率率,然后将将建筑物的的重新购建建价格乘以以该成新率率来直接求求取建筑物物的现值。。[例]某10年前建成交交付使用的的建筑物,估价人员实实地观察判判定其剩余余经济寿命命为30年,残值率为零零。用直线线法计算该该建筑物的的成新率。。该建筑物的的成新率==30÷(10+30)=75%第五节建建筑物的的折旧2.市场提取法法市场提取法法(marketextractionmethod)是利用与估估价对象建建筑物具有有类似折旧旧程度的可可比实例来来求取估价价对象建筑筑物折旧的的方法。再再假设建筑筑物残值率率为零的情情况下,该该方法求取取折旧的步步骤为:(1)搜集交易实实例;(2)从交易实例例中选取3个以上与估估价对象建建筑物具有有类似折旧旧程度的可可比实例;(3)对可比实例例成交价格格进行付款款方式、交交易情况等等修正;(4)求取可比实实例在其成成交日期时时的土地价价值,将可比实例例的成交价价格减去该该土地价值值得出建筑筑物的折旧旧后价值;第五节建建筑物的的折旧(5)求取可比实实例在其成成交日期时时的建筑物物重新购建建价格,将该建筑物物重新购建建价格减去去建筑物的的折旧后价价值得出建建筑物折旧旧;(6)将可比实例例的建筑物物折旧除以以建筑物重重新购建价价格转换为为折旧率,把各可比实实例折旧率率调整为适适合估价对对象的折旧旧率;或将各可比比实例的折折旧率除以以其经过年年数转换为为年折旧率率,再将各可比比实例年折折旧率调整整为适合估估价对象的的年折旧率率;(7)将估价对象象建筑物的的重新购建建价格乘以以折旧率,或者乘以年年折旧率再再乘以其经经过年数,,便可求出出估价对象象建筑物的的折旧。第五节建建筑物的的折旧3.分解法分解法(breakdownmethod)是对建筑物物各种类型型的折旧分分别予以分分析和测定定,然后加总来来求取建筑筑物折旧的的方法。分解法认为为各种类型型的物质折折旧、功能能折旧和经经济折旧,应根据各自自的具体情情况分别采采用适当的的方法来估估算。步骤骤:(1)将物质折旧旧分解为各各个项目,分别采用适适当的方法法求取折旧旧后相加得得到物质折折旧;(2)将功能折旧旧分解为各各个项目,分别采用适适当的方法法求取折旧旧后相加得得到功能折折旧;(3)将经济折旧旧分为不同同情况,分别采用适适当的方法法求取折旧旧后相加得得到经济折折旧;(4)将上述求取取的所有折折旧额相加加得到建筑筑物的折旧旧总额。分解法求取取建筑物折折旧的途径径建筑物折旧旧可修复物质折旧功能折旧经济折旧不可修复可修复长寿命不可修复可修复短寿命不可修复可修复不可修复可修复不可修复暂时性永久性功能缺乏功能落后功能过剩第五节建建筑物的的折旧(1)物质折旧的的求取1)将物质折旧旧项目分为为可修复项项目和不可可修复项目目。修复所需的的费用小于于或等于修修复后房地地产价值的的增加额的的,为可修复部部分;反之为不可可修复部分分。对于可可修复部分分,可直接估算算其修复所所需的费用用作为折旧旧额。2)对于不可修修复的项目目,根据估价时时点时的剩剩余使用寿寿命是否短短于整体建建筑物的剩剩余经济寿寿命,将其分为短短寿命项目目和长寿命命项目。短寿命项目目分别根据据各自的重重新购建价价格、寿命命、经过年年数或剩余余使用寿命命,采用年限法法计算折旧旧额。第五节建建筑物的的折旧长寿命项目目是根据建建筑物重新新购建价格格减去可修修复项目的的修复费用用和各短寿寿命项目的的重新构建建价格后的的余额、建建筑物的经经济寿命、、有效经过过年数或剩剩余经济寿寿命,采用用年限法计计算折旧额额。3)将可修复项项目的修复复费用、短短寿命项目目的折旧额额、长寿命命项目的折折旧额相加加,即为建建筑物的物物质折旧额额。[例]某建筑物重重置价格为为180万元,经济寿寿命为为50年,有效经经过年年数为为10年.其中门门窗等等损坏坏的修修复费费用为为2万元;装修的的重置置价格格为30万元,平均寿寿命为为5年,经过年年数为为3年;设备的的重置置价格格为60万元,平均寿寿命为为15年,经过年年数为为10年.计算建建筑物物的物物质折折旧额额.假设残残值率率均为为零.第五节节建建筑筑物的的折旧旧(2)功能折折旧的的求取取1)将功能能折旧旧分为为功能能缺乏乏、功功能落落后和和功能能过剩剩,并并进一一步分分为可可修复复的和和不可可修复复的。。2)对于可可修复复的功功能缺缺乏引引起的的折旧旧:估算在在估价价对象象建筑筑物上上增加加该功功能所所必需需的费费用;估算该该功能能如果果在建建筑物物建造造时就就具有有所必必需的的费用用;将在估估价对对象建建筑物物上增增加该该功能能所必必需的的费用用减去去该功功能如如果在在建筑筑物建建造时时就具具有所所必需需的费费用,即增加加该功功能所所超额额的费费用作作为折折旧额额。第五节节建建筑筑物的的折旧旧对于不不可修修复的的功能能缺乏乏引起起的折折旧:采用“租金损损失资资本化化法”求取缺缺乏该该功能能导致致的未未来每每年损损失租租金的的现值值之和和;估算该该功能能如果果在建建筑物物建造造时就就具有有所必必需的的费用用;将未来来每年年损失失租金金的现现值之之和减减去该该功能能如果果在建建筑物物建造造时就就具有有所必必需的的费用用,作为折折旧额额。3)对于可可修复复的功功能落落后引引起的的折旧旧,以空调调系统统为例例,其折旧旧额为为该功功能落落后系系统的的重新新购建建价格格,减去该该功能能落后后系统统已提提折旧旧,加上拆拆除该该功能能落后后系统统所必必需的的费用用,减去该该功能能落后后系统统可回回收的的残值值(以上是是落后后功能能的服服务期期未满满而提提前报报废的的损失失),加上安安装新新的功功能先先进系系统所所必需需的费费用,减去该该新的的功能能先进进系统统如果果在建建筑物物建造造时就就安装装所必必需的的费用用。第五节节建建筑筑物的的折旧旧对于不不可修修复的的功能能落后后引起起的折折旧,以空调调系统统为例例,其折旧旧额是是在上上述可可修复复的功功能落落后引引起的的折旧旧额计计算中中,将安装装新的的功能能先进进系统统所必必需的的费用用,替换为为采用用“租金损损失资资本化化法”求取的的功能能落后后系统统导致致的未未来每每年损损失租租金的的现值值之和和。4)功能过过剩一一般是是不可可修复复的。。功能能过剩剩引起起的折折旧包包括功功能过过剩造造成的的无效效成本本和超超额持持有成成本。。无效效成本本可以以通过过使用用重置置成本本而自自动得得到消消除,如果使使用重重建成成本则则不能能消除除。超超额持持有成成本可可采用用“超额运运营费费用资资本化化法”—功能过过剩导导致的的未来来每年年超额额运营营费用用的现现值之之和来来求取取。第五节节建建筑筑物的的折旧旧在使用用重置置成本本下,,扣除除功能能过剩剩引起起的折折旧后后的成成本==重置置成本本-超超额持持有成成本;在使用用重建建成本本下,,扣除除功能能过剩剩引起起的折折旧后后的成成本==重建建成本本-无无效成成本--超额额持有有成本本5)将功能能缺乏乏引起起的折折旧额额、功功能落落后引引起的的折旧旧额、、功能能过剩剩引起起的折折旧额额相加加,即为功功能折折旧额额。(2)经济折折旧的的求取取经济折旧旧在估价价时点时时通常是是不可修修复的,首先应分分清它是是暂时性性的还是是永久性性的,然后可以以根据租租金损失失的期限限不同,采用租金金损失资资本化法法求取未未来每年年所损失失租金的的现值之之和作为为折旧额额。第五节建建筑筑物的折折旧三、求取取建筑物物折旧应应注意的的问题1.估价上的的折旧与与会计上上的折旧旧的区别别估价价上上的的折折旧旧注注重重的的是是市市场场价价值值的的真真实实减减损损,科学学地地说说不不是是“折旧旧”,而是是“减价价调调整整”;会计计上上的的折折旧旧注注重重的的是是原原始始价价值值的的分分摊摊、、补补偿偿或或回回收收。。2.土地地使使用用年年限限对对建建筑筑物物经经济济寿寿命命的的影影响响估价价中中确确定定建建筑筑物物经济济寿寿命命与折折旧旧,,遇遇有有下下列列情情况况时时的的处处理理应应为为::(1)建筑筑物物的的建建设设期期不不计计入入耐耐用用年年限限,,即即建建筑筑物物的的经济济寿寿命命应从从建建筑筑物物竣竣工工验验收收合合格格之之日日起起计计;;第五五节节建建筑筑物物的的折折旧旧(2)建筑筑物物经济济寿寿命命短于于土土地地使使用用权权年年限限时时,,应应按按建建筑筑物物经济济寿寿命命计计算折折旧旧;;(3)建筑筑物物经济济寿寿命命长于于土土地地使使用用权权年年限限时时,,应应按按土土地地使使用用权权年年限限计计算算折折旧旧;;(4)建筑筑物物出出现现于于补补办办土土地地使使用用权权出出让让手手续续之之前前,,其其经济济寿寿命命早于于土土地地使使用用权权年年限限而而结结束束时时,,应应按按建建筑筑物物经济济寿寿命命计算算折折旧旧;;(5)建筑筑物物出出现现于于补补办办土土地地使使用用权权出出让让手手续续之之前前,,其其经济济寿寿命命晚于于土土地地使使用用权权年年限限而而结结束束时时,,应应按按建建筑筑物物已已使使用用年年限限加加上上地地使使用用权权剩剩余余年年限限计计算算折折旧旧。。第六六节节成成本本法法应应用用中中涉涉及及的的有有关关规规定定一、、商商品品住住宅宅和和经经济济适适用用住住房房价价格格构构成成的的有有关关规规定定1.商品品住住宅宅价价格格构构成成的的有有关关规规定定《商品品住住宅宅价价格格管管理理暂暂行行办办法法》规定定:商品品住住宅宅价价格格应应以以合合理理成成本本为为依依据据,有适当利润,结合供求状况况和国家政策策要求制定,并根据楼层、、朝向和所处处地段等因素素,实行差别价格格。商品住宅宅价格有下列列项目构成::(1)成本。包括::1)征地费及拆迁迁安置补偿费费;2)勘察设计及前前期工程费;;3)住宅建筑、安安装工程费;;4)住宅小区基础础设施和住宅宅小区级非营营业性配套公公共建筑的建建设费;5)管理费:以上述1)至4)项之和为基数数的1%~3%计算;6)贷款利息。第六节成本本法应用中涉涉及的有关规规定(2)利润:以上述成本中中1)至4)项之和为基数数核定(3)税金(4)地段差价不计入商品住住宅的费用::非住宅小区区级的公共建建筑的建设费费用;住宅小小区内的营业业性用房和设设施的建设费费用。2.经济适用住房房价格构成的的有关规定《经济适用住房房价格管理暂暂行办法》规定:经济适用住房房价格实行政政府指导价。。制定经济适适用住房价格格,应当与城城镇中低收入入家庭经济承承受能力相适适应,以保本本微利为原则则,与同一区区域内的普通通商品住房价价格保持合理理差价,体现现政府优惠政政策。第六节成本本法应用中涉涉及的有关规规定经济适用住房房价格由开发发成本、税金金和利润构成成:(1)成本。包括::1)征地费及拆迁迁安置补偿费费;2)勘察设计及前前期工程费;;3)住宅建筑、安安装工程费;;4)住宅小区基础础设施和非营营业性公共配配套设施建设设费;5)管理费以不超超过上述1)至4)项之和的2%计算;6)贷款利息。(2)税金(3)利润按不超过过开发成本中中1)至4)项之和的3%计算二、房屋折旧旧的有关规定定1.各种结构房屋屋的经济耐用用年限的参考考值一般为钢结构:生产用房70年,受腐蚀的生产产用房50年,非生产用房80年;第六节成本本法应用中涉涉及的有关规规定钢筋混凝土结结构:生产用房50年,受腐蚀的生产产用房35年,非生产用房60年;砖混结构一等等:生产用房房40年,受腐蚀的生产产用房30年,非生产用房50年;砖混结构二等等:生产用房房40年,受腐蚀的生产产用房30年,非生产用房50年;砖木结构一等等:生产用房房30年,受腐蚀的生产产用房20年,非生产用房40年;砖木结构二等等:生产用房房30年,受腐蚀的生产产用房20年,非生产用房40年;砖木结构三等等:生产用房房30年,受腐蚀的生产产用房20年,非生产用房40年;简易结构:10年。第六节成本本法应用中涉涉及的有关规规定2.建筑物的残值值率因不同建建筑结构而不不同,其参考
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