房地产税收制度基础讲义

第五章-1房地产税收制度

一、房地产税（一）房地产税的含义

税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。税收的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特征。

第一节房地产税概述房地产税收是税收概念体系中的一个范畴，是指以房地产或与房地产有关的经济行为为征税对象的税类，是房地产开发、经营、管理、消费的全过程中，房地产开发商与消费者要缴纳的各种税收的总称。我国房地产业涉及的税种共计11个（原12个）。直接以房地产为课税对象的税种有5个（原6个）：土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税（取消）、契税。与房地产紧密相关的税种有6个：营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及教育费附加。

将房地产税按环节可划分为四大类：与房地产开发有关的税收、与房地产交易有关的税收、与房地产保有有关的税收、与房地产所得有关的税收。

1、与房地产开发有关的税种（1）耕地占用税（2）土地增值税（3）营业税（4）印花税（5）城市维护建设税

（6）教育费附加

2、与房地产保有有关的税种（1）房产税

（2）城镇土地使用税

3、与房地产交易有关的税种（1）土地增值税（2）契税（3）营业税

（4）印花税

4、与房地产所得有关的税种（1）企业所得税（2）个人所得税

房地产税房产税土地税土地使用税土地增值税耕地占用税房产税契税印花税所得税营业税城建税教育费附加按所属关系分类我国房地产税收情况按所属关系分类：（二）房地产税的特征1．房地产税收是一种比较稳定的税收来源。

2．房地产税收具有较强的政策功能。1）税负均衡房产税征税的主要依据是房产的价值。占有的房产越多负担越重，占有的房产越少负担越轻，从而起到调节纳税人的财产占有量，缩小贫富差的作用。

2）引导土地合理利用对需要限制的土地课以重税，对需要鼓励的轻税或适当减免税，以引导和调控土地的利用方向，优化土地利用结构，提高土地的利用率。

以土地占有量为依据征税，则可以限制土地的过多占用，减少土地的占有量，减少土地资源的浪费。3）抑制制土地地投机机行为为通过土土地的的占有有获得得土地地的自然增增值，还可可以通通过囤囤积土土地、、待价价而沽沽，获获取暴暴利。。对土土地的的增值收收益征征税，，就可可以有有效地地调节节土地地的级级差收收益，，保证证土地地级差差收益益在不不同的的利益益主体体之间间进行行合理理分配配，并在一一定程程度上上抑制制土地地投机机行为为。二、房房地产产地租租的概概念地租是指土土地所所有者者将其其所拥拥有的的土地地及与与土地地相关关的房房屋或或其他他附着着物租租给他他人使使用所所取得得的报报酬，，在我我国地地租主主要表表现为为国家家收取取土地地出让让金。。三、房房地产产费的的概念念房地产产费是指依依据法法律和和法规规，由由有关关行政机机关、、事业业单位位向房地地产开开发企企业、、房地地产交交易各各方和和房地地产产产权人人等收收取的的各种种管理费费、服服务费费、补补偿费费等。房地产产费并并不是是基于于国家家权力力，而而是基于政政府机机构实实行管管理和和提供供服务务而向向被管管理者者或被被服务务人收收取的的成本本。我国国现行行的房房地产产费主主要有有土地使使用费费（不含含地租租）、房地地产行行政性性收费费和房房地产产事业业性收收费。土地使使用费费（不含含地租租）：：向国国家交交付的的除了了土地地出让让金之之外的的使用用土地地的费费用，，主要要包括括国家家对土土地的的开发成成本、、征收收土地地补偿偿费、、安置置补助助费。房地产产行政政性收收费：主要要包括括登记费费、勘勘丈费费、权权证费费、手手续费费和房屋租租赁登登记费费。房地产产事业业性收收费：提供供特定定服务务所收收取的的费用用，主主要包包括拆迁管管理费费、房房屋估估价收收费等。地租、、税收收和收收费的的区别别地租、、税收收和收收费的的内涵涵、性性质和和功能能明显显不同同：地租是土地所所有者者凭借借土地地所有有权向土地地使用用者索索取的的土地地使用用报酬酬，是是土地地所有有权在在经济济上的的实现现。税收是国家凭凭借政政治权权力，以法法律为为依据据，强强制、、无偿偿、固固定地地参与与国民民收人人的分分配和和再分分配所所形成成的特特殊经经济利利益关关系。。收费则是对对提供供服务务收取取的补补偿费费用。。四、我我国房房地产产税费费制度度的缺缺陷及及完善善（一））我国国房地地产税税费制制度的的缺陷陷1．税费费种类类繁多多，税、租租、费费概念念混淆淆不清清。2．我国国房地地产税税收种种类““重交易易，轻轻保有有”。3．我国国房地地产税税负存在不不公平平现象象。4．房地地产业业税收征征收管管理不不完善善。（二））房地地产税税费制制度的的完善善措施施1．正税、、明租租、清清费。（1）正税：统一一内外外税制制，避避免重重复征征税，，改变变交易易环节节畸重重保有有环节节畸轻轻的现现状，，并尽尽量向向宽税税基、、少税税种、、低税税率的的国际际通行行做法法靠拢拢。（2）明租：设计计好土地出出让金金收取取方式式。（3）清费：对收收费项项目进进行严严格清清理。。对于于一些些不合合理的的行政政事业业性收收费一一律取取消；；对于于一些些必需需的但但可以以合并并收取取的项项目进进行兼兼并。。2．建立完完整的的房地地产税税法体体系，，适当当下放放税收收权。实行以中央央集权权为主主、合合理给给地方方放权权。使房房地产产税在在一个个较为为合理理的环环境下下开征征，而而又不不影响响中央央财政政收入入的增增加和和宏观观调控控能力力的加加强。。3．完善善房地地产税税课税税的配配套制制度。。（1）建立立完善善、透透明、、全国国联网网的房房地产产产权权登记记制度度。（2）加强强房地地产评评估机机构和和人员员的建建设和和管理理。第二节节土土地税税法律律制度度2.1耕地占占用税税1．征收收目的的和意意义耕地占占用税税，是国国家对对占用用耕地地建房房和从从事非非农业业建设设的单单位和和个人人，依依其占占用耕耕地的的面积积征收收的一一种税税。目的：控制非非农业业建设设对耕耕地的的占用用，稳稳定耕耕地面面积，，保障障农业业的发发展。。2．列入入征税税范围围的耕耕地包包括：：（1）种植粮粮食作作物、、经济济作物物的土土地。（2）菜地，包括括城市市郊区区种植植蔬菜菜的土土地。。（3）园地，包括括苗圃圃、花花园、、果园园、茶茶园、、桑园园和其其他种种植经经济林林木的的土地地。（4）林地地（5）牧草草地（6）农田田水利利土地地（6）渔业业水域域填涂涂3.税率我国耕耕地占占用税税采用用的是是地区差差别税税率，我国国耕地地占用用税率率就分分为以以下几几种：：（1）人人均耕耕地在在1亩以下下（含1亩）的的地区区，占占用每每平方方米耕耕地的的纳税税额为为10.00～50.00元。（2）人均均耕地地在1～2亩（含2亩）的的地区区占用用每平平方米米耕地地的纳纳税额额为8.00～40.00元。（3）人均均耕地地在2～3亩（含3亩）的的地区区，占占用每每平方方米耕耕地的的纳税税额为为6.00～30.00元。（4）人均均耕地地在3亩以上上的地区区，占占用每每平方方米耕耕地的的纳税税额为为5.00～25.00元；4.加成包包括：：1、经经济特特区、、经济济技术术开发发区和和经济济发达达但人人均耕耕地特特别少少的地地区，，耕地地占用用税的的税额额还可可以适适当提提高，，但提高额额度最最高不不能超超过上上述规规定的的50％。2、对单单位或或者个个人获获准征征收或或者占占用耕耕地超过2年不使使用的的加征规规定税税额2倍以下下的耕耕地占占用税税。5、耕地地占用用税的的减免免减税对对象：：1）农村村居民民占用用耕地地新建建住宅宅，按按规定定税额额减半征征收；2）农村村革命命烈士士家属属、革革命残残废军军人、、鳏寡寡孤独独以及及边远远贫困困山区区生活活困难难的农农户，，在规规定用用地标标准内内，新建住住宅纳纳税确确有困困难的的，可酌酌情给给予减减免；；3）对民政部部门所所办福福利工工厂，确属属安置置残疾疾人就就业的的，可可按残残疾人人占工工厂人人员的的比例例，酌酌情给给予减减税照照顾；；免税对对象主要有有以下下几种种：（1）部队队军事事设施施占用用耕地地。（2）铁路路、公公路、、飞机机场跑跑道和和停机机坪占占用耕耕地。。（3）港口口、航航道用用地。。（4）学校校、幼幼儿园园、敬敬老院院和医医院用用地。。1.土地使使用税税的概概念和和征收收意义义土地使使用税税是以以城镇镇范围围内的的土地地使用用者使使用的的土地地为征征税对对象。2.课税对对象和和纳税税人2006年12月31日，国国务院院发布布了《关于修修改（（中华华人民民共和和国城城镇土土地使使用税税暂行行条例例）的的决定定》：从2007年1月1日起，外商投投资企企业和和外国国企业业也应应按照照规定定缴纳纳城镇镇土地地使用用税。。2.2城镇土地使用用税3．税率、计税税依据及应纳纳税额土地使用税采采用分类分级级的幅度定额税率率，土地使用税税每平方米年年税额如下：：大城市：使用每平方方米土地的纳纳税额为1.50～30.0元；中等城市：使用每平方方米土地的纳纳税额为1.20～24.0元；小城市：使用每平方方米土地的纳纳税额为0.90～18.0元；县城、建制镇镇、工矿区：每平方米为为0.60～12.0元。经济落后地区区的土地使用用税税额标准准可以适当降降低，但降低低额不得超过过国家规定的的最低税额的的30％。4．土地使用税的的减免土地使用税的的减免范围如如下：（1）国家机关、人人民团体和军军队自用的土地。。（2）由国家财政政部门拨付事事业经费的事业单位自用的土地。。（3）宗教、寺庙、、公园、名胜胜古迹自用的土地。。（4）市政街道、广广场、绿化地地带等公共用地。。（5）直接用于农、林、牧、、渔业生产的土地。。（6）经批准填海开山整治的土地和和改造的废弃弃地。免缴土土地使用税5年至10年。（7）由财政部另另行规定的能源、交通、、水利设施用用地和其他用地。。1．土地增值税税的概念和意意义土地增值税是对有偿转让让国有土地使使用权、地上上的建筑物及及其附着物，，也即转让房地产而而就其增值额额征收的一种种税。其重要意义：：第一，城市土地具有自然增值值的特点。同时时土地的增值值得益于国家家长期投资、、进行城市建建设、改善人人民生活条件件和环境的结结果，而非转转让者的劳动动所得。由国家以税的的形式将这部部分收益，收收归全社会所所有。2.3土地增值税第二，征收土地增增值税，可以以在一定程度度上抑制土地地投机行为，，维护正常的的市场秩序。。第三，土地供求矛矛盾日益突出出，地价上涨涨很快。征收收土地增值税税，为国家增增加财政收入入，为城市建建设和经济的的发展积累资资金。2．土地增值税税的课税对象象土地增值额即纳税人转让让房地产取得得的收入，减减去法定扣除除项目金额后后的余额。法定扣除项目目金额包括：（1）纳税人取得土地使用用权支付的金金额。（2）开发土地的的成本费用。（3）新建房及配配套设施的成本、费用，或者旧房及及建筑物的评评估价格。（4）与转让房地地产有关的税费。（5）税法规定的的其他扣除项目目。计算应纳土地地增值税税额额应按如下步步骤展开：（1）计算增值额额增值额=收入额一扣除除项目金额（2）计算增值率率增值率=增值额÷扣除项目金额额（3）依据增值率率确定适用税税率（4）依据适用税税率计算应纳纳税额应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额额×速算扣除系数3．土地增值税税的税率及应应纳税额土地增值税实实行的是超率累进税率率。所得多的多征征税，所得少少的少征税，无所得的不征征税。土地增值税税税率采用四级级超率累进税税率：第一级，20％<增值率<50％的，税率为为30％；第二级，20％<增值率<50％的，税率为为40％；第三级，20％<增值率<50％的，税率为为50％；第四级，20％<增值率<50％的，税率为为60％。速算扣除系数分别别为：0、5％、15％、35％。以下情形免征土地增值值税：（1）增值率不超超过20％。（2）因国家建设设需要依法征收的房房地产。（3）个人因工作作调动或改善善居住条件而而转让原自用用住房，经申申报核准，凡凡居住满5年或5年以上的免征征（居住满3年以上、5年以下的减半半征收）。4．土地增值税税的减免及惩惩罚2007年国家税务总总局出台了《关于房地产开开发企业土地地增值税清算算管理有关问问题的通知》：税率过低的预征制以实征式的清算制三种情形应清清算土地增值值税：一是房地产开开发项目全部部竣工、完成成销售；二是整体转让让未竣工决算算房地产开发发项目的；三是直接转让让土地使用权权的。对取得销售（（预售）许可可证满3年却仍未销售售完毕的项目目，均需征缴缴。分期开发发的项目，以以分期项目为为单位清算。。国家税务总局局2010年5月26日公布了《关于土地增值值税清算有关关问题的通知知》：土地增值税清清算时，已全全额开具商品品房销售发票票的，要按照照发票金额来来确认收入；；未开具发票票或未全额开开具发票的，，以销售合同的的售房金额及其他收益确确认收入。若若销售合同所所载商品房面面积与有关部部门实际测量量面积不一致致，在清算前前已发生补、、退房款的，，应在计算土土地增值税时时予以调整。。开发企业财务务费用中的利息支出：1、凡能够按转转让房地产项项目计算分摊摊并提供金融融机构证明的的，允许据实扣除除，但最高不能能超过按商业业银行同类同期贷款款利率计算的金额；；2、不能提供证证明的，开发发费用按“取取得土地使用用权所支付的的金额”与““房地产开发发成本”金额额之和的10%以内计算扣除除。严格执行土地地增值税政策策，可以在一一定程度上抑制房地产企企业的暴利。土地增值税从从严清算会显显著加大企业业的税收成本本，降低房企利润润水平，进而降低房企企的拿地热情情。第三节房产产税法律制度度3.1房产税房产税是以房屋的价价值为征税对对象，按房屋的余值或或房屋租金向房屋所有权权人征收的一一种财产税。。开征房产税具具有以下意义义：（1）房产税属地地方税种，税源稳定，为地方政府府筹集资金。。（2）有利于提高房产的使使用效率。（3）适当调节房产所有有人和经营人人的收入。1．房产税的课课税对象和征征税范围房产税的课税对象是房屋的价值值和房屋的租租金。2．纳税人纳税人是房屋屋所有权人或或者使用权人人。3．房产税的计计税依据房产税采用从从价计税。以房价为计税税依据实际上是以房房产的余值为为计税依据，，规定：“房房产税依照房房产原值一次次减除10％至30％后的余值计计算。”以租金为计税税依据主要使用于出出租的房产。。4．房产税的税税率房产税实行比例税率，因计税依据据不同而分为为两种，依照照房产余值计计征的，税率为1.2％，依照房屋租金金收入计征的的，税率为12％。房产税应纳税税额的计算也也分两种：依照房产余值值计算缴纳的的应纳税额=房产计税余值值×1.2％=应税房产原值值×（1—扣除比例）×1.2％依照房产租金金收入计算缴缴纳的应纳税税额=租金收入×12％5．房产税的减减免根据《房产税暂行条条例》的规定，房产产税的免税范范围包括以下下几种情况：：（1）国家机关、、人民团体、、军队自用的的房产。（2）宗教、寺庙庙、公园、名名胜古迹自用用的房产。（3）由国家财政政部门拨付事事业经费的单单位自用的房房产。（4）个人所有非营营业用的房产产。3.2契税1.纳税人契税是指土地使用用权和房屋所所有权发生变变更时，就当当事人所定契契约按转移价价格的一定比比例向购房人人所征的一次次性税收。在我国房地产产权利发生转转移的方式有有：1）土地使用权权出让2）土地使用权权转让（包括括出售、赠与与、交换）3）房屋买卖4）房屋赠与5）房屋交换对于《中华人民共和和国继承法》规定的法定继继承人，包括括配偶、子女女、父母、兄兄弟姐妹、祖祖父母、外祖祖父母，继承承土地、房屋屋权属，不征收契税。此外，房地产产权利以下列列方式转移的的，视同土地地使用权转让让、房屋买卖卖或者房屋赠赠与，征收契契税：（1）以房地产作作价投资入股股的。（2）以房地产抵抵债的。（3）以获奖方式式承受房地产产的。（4）以预购方式式或者预付集集资建房款方方式承受房地地产的。2．契税的计税税依据契税的计税依依据依房地产产权属转移的的方式不同，，分为以下几几种：（1）房地产成交价格：土地使用权权出让价格、、土地使用权权转让价格和和房屋的买卖卖价格。（2）核定价：以土地使用用权赠与、房房屋赠与的方式转转移房地产权权利的。（3）房地产交换的的价差：当双方当事事人以土地使使用权交换、、房屋交换的形式转转移房地产权权利时，以房屋、、土地使用权权交换价格的的差额为计税税依据。3．契税的税率率契税实行比例例税率，现为为3％～5％，如北京市确定定的契税税率率为4％。契税应纳税额额=计税依据×税率4．契税的减免免减征、免征契契税的项目主主要包括以下下几项：①国家机关、、事业单位、、社会团体、、军事单位承承受土地、房房屋用于办公公、教学、医医疗、科研和和军事设施的的，免征；②城镇职工，，按规定第一一次购买公有有住房的，免免征；③因不可抗力力灭失住房而而重新购买住住房的，免征征；④纳税人承受受荒山、荒沟沟、荒滩、荒荒丘土地使用用权，用于农农、林、牧、、渔业生产的的，免征；3.3印花税1．印花税的课课税对象课税对象是书立和领受应应税凭证的行行为，因而印花税税属于行为税税类。主要包包括以下几种种：（1）书立产权转移书据。（2）书立房屋租赁合同。（3）领受权利证书、许许可证照。2．纳税人纳税人是在我我国境内书立立、领受应税税房地产凭证证的单位和个个人。房地产转让合合同的纳税人人是合同订立立人，如果合同订订立人未缴或或少缴印花税税的，合同的的持有人应负负责补缴。房屋租赁合同同的纳税人是是合同订立人人，房地产权权利许可证照照的纳税人是是领受人。3．计税依据房地产权利证证书的印花税是按按件计收；房地产产权转转移书据是书据所载明明的房屋买卖价款款金额；房屋租赁合同同印花税依据是是房屋租金数额额。4．税率我国的印花税税实行比例税率和定额税率两种税率。比例税率适用于房地产产权转转移书据，税税率为万分之之五，房屋租租赁合同税率率为千分之一一。定额税率适用于房地产权利证证书，包括房房屋所有权证证和土地使用用证，其税率率均为每件5元人民币。3.4营业税营业税是对有有偿提供应税税劳务、转让让无形资产和和销售不动产产的单位和个个人，就其营营业收入额征征收的一种税税。销售不动产营营业税是在土地使用用权转让和建建筑物出售时时，国家向土土地使用权转转让者和建筑筑物出售者征征收的一种税税。1．纳税人纳税人是在中中国境内转让土地使用用权或销售建建筑物及其他他土地附着物物的单位和个人人。2．课税对象和和计税依据销售不动产营营业税的课税税对象是销售售不动产的营营业额。3．税率及应纳纳税额根据《中华人民共和和国营业税暂暂行条例》，销售不动产产、转让土地地使用权的营营业税实行比比例税率，税率为5％。纳税人应按按照营业额和和规定的税率率计算应纳税税额。应纳税税额的计算公公式为：应纳税额=营业额×税率3.5所得税房地产所得税税是对房地产产在经营、交交易过程中，，就其所得或或增值收益课课征的税收。。房地产所得税税的课税对象象是房地产转转让所得、房房地产租赁所所得和房地产产投资所得。。1．企业所得税税在中国境内的的居民企业，，应当就生产产、经营所得得和其他所得得依法缴纳企企业所得税，，适用统一的的比例税率25％。2．个人所得税税财产转让所得得，以转让房地地产的收入额额减除房地产产的原值和合合理费用后的的余额作为应应纳税所得额额，适用20％比例税率。1．城市维护建建设税城市维护建设设税是对从事事工商经营，，缴纳营业税税的单位和个个人征收的一一种税，它是是一种附加税税。市区税率为7％，县城、建制镇镇税率为5％，其他地区税率率为1％。应纳税额计算算公式：应纳税额=计税依据×适用税率=实际缴纳的营营业税税额×适用税率3.6具他税种2．教育费附加加凡缴纳营业税税的单位和个个人，需缴纳纳教育费附加加。附加率按3％记收。教育费附加的的应纳税额=实际缴纳的营营业税税额×3％第四节房地地产“费”4.1房地产开发活活动中的行政政性收费1．市政公用设设施建设费市政公用设施施建设费主要要包括三种：：（1）综合开发市市政费，按商商品销售收入入的15%计收。（2）分散建设市市政费，其中中住宅建设项项目按纯住宅宅建筑面积每每平方米价格格的15％计收，并于于开工前一次次缴清。（3）分散建设生生活服务设施施配套建设费费。此费按建建筑面积每平平方米价格之之15％的标准收取取。2．四源费（基础设施配套套费）四源费是用来来兴建自来水、污水水、煤气、供供热四项服务设施施的费用。住宅（不包括括附属设施））按实际建筑筑面积一次性性计收：（（1）自来水厂建设费每平平方米9元。（2）煤气厂建设费每平方方米22元。（3）供热厂建设费每平方方米23元。（4）污水处理厂建设费每平方方米8元。3.其他费用项目目城建综合开发发项目管理费费、房屋拆迁迁管理费、建建设工程许可可执照费、招招投标管理费费、土地权属属调查地籍测测量费、建设设工程质量管管理监督费、、防洪费、绿绿化建设费、、绿化补偿费费等。4.2房地产交易过过程中的收费费