房地产知识培训讲义

房地产知识培训讲师：焦学军二〇一三年九月二十六日第一章：房地产基础知识一、房地产的概念房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。二、房地产的分类1、居住房地产

2、商业房地产3、旅游房地产4、工业房地产1、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通讯、道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。2、土地开发是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。3、房屋开发由取得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路、铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。三、房地产开发

4、房地产开发的特点房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。其风险主要来自四个方面：第一，是市场风险，由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能；第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能；第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能；第四，是由于自然灾害或其他事故的发生而给投资者造成损失的可能。5、工业物业开发是指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他项目的开发经营活动。6、商业物业开发是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、餐饮业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。7、房地产二次开发指先将“生地”（不具备使用条件）开发成“熟地”（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。8、房地产一次开发一次性连土地、房屋开发完成。9、房地产所筹资金用于购置土地、支付建造房屋及其设施的费用。10、工程建设建立指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术标准、规范及合同的规定。11、能源系统包括供电、供热、供气、（煤气、天然气、石油液化气）等设施。12、给水、排水系统包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道）、排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。13、道路及交通系统包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道路、设施两部分。14、邮电、电讯系统包括城乡邮电、通讯系统。15、房屋建筑、楼宇开发包括土地“三通一平”。四、房地产开发主要程序房地产开发的主要程序有四个：（一）投资决策分析。对于待选房地产开发项目及其各种投资方案进行评价比较，依据项目的可行性和预期的社会经济效果而决定取舍的选择过程。投资决策分析类似可行性研究，是开发过程中最为重要的一环。投资决策分析包括市场分析和财务估价两部分。其中市场研究在投资决策分析中起着举足轻重的作用，关乎整个房地产开发项目的成败。（二）前期工作。在第一个步骤投资决策分析完成，即确定了具体的房地产开发项目之后，就要开始着手准备前期工作了。它包括研究地块的特性与范围；分析将要购买的地块用途及获益能力大小；获取土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的确定；与规划管理部门协商，获得规划许可；施工现场的“七通一平”；安排短期或长期信贷；寻找预租(售)顾客；初步确定租金或售价水平、开发成本和工程量进行详细估算和概算等等。上述这些都做完了之后，还需要对项目再次进行评估，因为这期间决定项目的经济特性有可能已经发生了改变。（三）建设施工阶段。建设施工这一阶段是将开发过程中所涉及到的所有原材料都放到一起进行。对一些小的项目而言，一旦签署了承包合同没有特殊情况就不能发生变动了。开发商在这个阶段要密切注意项目的进展情况，定期视察、监督，以其能达到项目的预期效果。（四）租售阶段。开发商为了筹集资金、分散投资的风险、减轻借贷的压力，在项目开始建设以前就通过预租、预售等方式落实入住的客户，筹集项目开发资金。开发商对回收资金迫切程度应开发项目的类型来选择，对于居住楼，通常以出售为主，对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主。五、、房房地地产产交交易易（一一））房房地地产产交交易易分分为为预预售售和和现现房房销销售售两两个个阶阶段段。。1、预预售售：：预预售售即即通通常常所所说说的的期期房房销销售售，，是是指指房房地地产产开开发发经经营营企企业业将将正正在在建建设设中中的的房房屋屋预预先先售售给给承承购购人人，，由由承承购购人人支支付付定定金金或或房房款款的的行行为为。。2、现房销销售：商商品房现现房是指指已经完完成房屋屋所有权权初始登登记，并并取得房房屋所有有权证和和国有土土地使用用证且尚尚未销售售的房屋屋。（二）房房地产交交易常见见术语1、房地产产所有权权：房地地产权属属所有人人依照法法律、法法规规定定对其所所有的房房地产享享有占有有、使用用、收益益、处分分的权利利。2、房地产产使用权权：依照照法律法法规规定定对土地地加以利利用和对对房屋依依法占有有、使用用、收益益和有限限处分的的权利。。3、房地产产权属登登记：房房地产行行政主管管部门代代表政府府对房屋屋所有权权、土地地使用权权，以及及由上述述权利产产生的抵抵押权、、典权等等房屋他他项权力力进行登登记，并并依法确确认产权权归属关关系的行行为。其其可用图图、档、、卡、册册等形式式表现。。4、房地产产交易：：土地出出让、房房地产转转让、抵抵押、租租赁、典典当等房房地产市市场行为为。5、房地产产金融：：为房地地产开发发聚集、、融通资资金，提提供资金金结算、、信贷、、信托和和咨询的的金融服服务活动动。6、房地产产权利人人：拥有有土地的的使用权权及其上上的房屋屋所有权权的产权权人。7、房屋所所有权初初始登记记：在依依法取得得的土地地上，新新建成的的房屋权权利人持持有关证证明文件件，到县县级以上上的房产产管理部部门申请请权属登登记。8、房地产产转移登登记：房房地产因因买卖、、交换、、赠与、、继承、、划拨、、转让、、分割、、合并、、判决等等原因致致使其权权属发生生转移的的当事人人，应当当申请房房地产权权属情况况变化后后的转移移登记。。9、房地产产变更登登记：房房地产权权利人法法定名称称改变或或房地产产现状、、用途变变更时，，当事人人申请权权属情况况变化后后的登记记。10、房地产产他项权权利登记记：设定定房地产产抵押权权等他项项权利时时，权利利人申请请的权利利登记。。11、房地产产注销登登记：因因房屋灭灭失、土土地使用用年限届届满、他他项权利利终止等等原因导导致房地地产权利利丧失时时,原权利人人申请的的注销登登记。12、房地产产共有权权：两个个或两个个以上的的权利主主体共有有一宗房房地产或或一宗房房地产某某一部分分的权益益。13、房地产产抵押人人：在房房地产抵抵押合同同依法成成立时，，房地产产权利人人以不转转移房地地产占有有的方式式，向相相对人提提供债务务履行担担保的债债务人。。14、房地产产抵押权权人：在在房地产产抵押合合同依法法成立时时相对于于房地产产权利人人的债权权人。15、基准地地价：在在城镇规规划区范范围内，，对不同同级别的的土地或或者土地地条件相相当的匀匀质地域域，按照照商业、、居住、、工业等等用途分分别评估估的，并并由市、、县以上上人民政政府公布布的国有有土地使使用权的的平均价价格。16、个人住住房担保保贷款：：借款人人或第三三人以所所购住房房和其他他具有所所有权的的财产作作为抵押押物、或或质押物物、或由由第三人人为其贷贷款提供供保证，，并承担担连带责责任的贷贷款。借借款人到到期不能能偿还贷贷款本息息的，贷贷款银行行有权依依法处理理抵押物物或质物物或要求求保证人人承担连连带偿还还本息的的责任。。17、房屋一一级市场场：即土土地市场场。在我我国，土土地市场场是政府府垄断的的市场。。18、房屋二二级市场场：发展展商新开开发的商商品房预预(销)售市场。。19、房屋三三级市场场：房屋屋出租、、抵押、、典当以以及承租租房屋的的转租及及使用权权转让等等部分产产权交易易的市场场。20、房地产产转让：：房地产产权利人人通过买买卖、赠赠与或者者其他合合法方式式将其房房地产转转移给他他人的行行为。21、房地产产抵押：：房屋的的所有者者因借贷贷或为第第三人担担保债务务的履行行，将房房屋作为为债权人人对债务务人不转转移占有有而供作作债权担担保的一一种行为为。22、房地产产按揭：：以所购购房地产产作抵押押物，采采用抵押押贷款方方式取得得购买房房地产的的资金。。23、房地产产拍卖：：以公开开竞卖的的方式，，从多数数应买人人中选择择出价最最高的人人为买受受人的房房屋买卖卖行为.24、房屋租租赁：由由房屋的的所有者者或经营营者将其其所有或或经营的的房屋交交给房屋屋的消费费者使用用，房屋屋消费者者通过定定期交付付一定数数额的租租金，取取得房屋屋的占有有和使用用权利的的行为。。房屋租租赁是房房屋使用用价值零零星出售售的一种种商品流流通方式式。25、房地产产咨询：：为房地地产活动动当事人人提供法法律法规规、政策策、信息息、技术术等方面面服务的的经营活活动。26、房地产产经纪：：为委托托人提供供房地产产信息和和居间代代理业务务的经营营活动。。27、房地产产估价：：专业估估价人员员根据估估价目的的，遵循循估价原原则，按按照估价价程序，，选用适适宜的估估价方法法，并在在综合分分析影响响房地产产价格因因素的基基础上，，对房地地产在估估价时点点的客观观合理价价格或价价值进行行估算和和判定的的活动。。28、评估报报告：全全面、公公正、客客观、准准确地记记述估价价过程和和估价成成果的文文件，给给委托方方的书面面答复，，关于估估价对象象的客观观合理价价格或价价值的研研究报告告。29、估价时时点：评评估价格格所属的的特定时时间，一一般用年年、月、、日表示示。30、市场价价格：房房地产交交易双方方按照一一定的法法律程序序，实际际达成的的房地产产交易价价格。31、房地产产评估价价格：专专业估价价人员按按照房地地产估价价的规则则，估算算和推断断的房地地产在估估价时点点的客观观合理价价格或价价值。32、商品房房现售：：房地产产开发企企业将竣竣工验收收合格的的商品房房出售给给买受人人，并由由买受人人支付房房价款的的行为。。33、商品房房预售：：房地产产开发企企业将正正在建设设中的商商品房预预先出售售给买受受人，并并由买受受人支付付定金或或者房价价款的行行为。六、专有有名词1、房屋性性质分类类名词解解释（1）商品房：是指由由房地产产开发企企业开发发建设并并出售、、出租的的房屋。。（2）存量房：是指已已被购买买或自建建并取得得所有权权证书的的房屋。。（3）集资房：一般由由国有单单位出面面组织并并提供自自有的国国有划拨拨土地用用作建房房用地，，国家予予以减免免部分税税费，由由参加集集资的职职工部分分或全额额出资建建设，房房屋建成成后归职职工所有有，不对对外出售售。产权权也可以以归单位位和职工工共有，，在持续续一段时时间后过过渡为职职工个人人所有。。属于经经济适用用房的一一种。（4）廉租住房房：是指政政府和单单位在住住房领域域实施社社会保障障职能，，向具有有城镇常常住居民民户口的的最低收收入家庭庭提供的的租金相相对低廉廉的普通通住房。。（5）花园式住住宅：也叫西西式洋房房或小洋洋楼，也也称花园园别墅。。带有花花园草坪坪和车库库的独院院式平房房或二、、三层小小楼，建建筑密度度很低，，内部居居住功能能完备，，装修豪豪华，并并富有变变化，一一般为高高收入者者购买。。（6）公寓式住住宅：相对于于独院独独户的西西式别墅墅住宅而而言。一一般建在在大城市市，大多多数是高高层，标标准较高高，每一一层内有有若干单单户独用用的套房房，包括括卧室、、起居室室、客厅厅、浴室室、厕所所、厨房房、阳台台等等，，供一些些常常往往来的中中外客商商及其家家眷中短短期租用用。（7）安居居工程程住房房：是指指直接接以成成本价价向城城镇居居民中中低收收入家家庭出出售的的住房房，优优先出出售给给无房房户、、危房房户和和住房房困难难户，，在同同等条条件下下优先先出售售给离离退休休职工工、教教师中中的住住房困困难户户，不不售给给高收收入家家庭。。（8）经济济适用用住房房：是指指根据据国家家经济济适用用住房房建设设计划划安排排建设设的住住宅。。由国国家统统一下下达计计划，，用地地一般般实行行行政政划拨拨的方方式，，免收收土地地出让让金，，对各各种经经批准准的收收费实实行减减半征征收，，出售售价格格实行行政府府指导导价，，按保保本微微利的的原则则确定定。2、按房房屋用用途分分类（1）住宅：是指指专供供居住住的房房屋，，包括括别墅墅、公公寓、、职工工家属属宿舍舍和集集体宿宿舍（（包括括职工工单身身宿舍舍和学学生宿宿舍））等。。但不不包括括住宅宅楼中中作为为人防防用、、不住住人的的地下下室等等，也也不包包括托托儿所所、病病房、、疗养养院、、旅馆馆等具具有专专门用用途的的房屋屋。（2）非成套套住宅宅：是指指供人人们生生活居居住的的但不不成套套的房房屋。。（3）跃层住住宅：套内内空间间跨跃跃两楼楼层及及以上上的住住宅。。（4）公用设设施用用房：是指指自来来水、、泵站站、污污水处处理、、变电电、燃燃气、、供热热、垃垃圾处处理、、环卫卫、公公厕、、殡葬葬、消消防等等市政政公用用设施施的房房屋。。（5）商业用用房：是指指各类类商店店、门门市部部、饮饮食店店、粮粮油店店、菜菜场、、理发发店、、照相相馆、、浴室室、旅旅社、、招待待所等等从事事商业业和为为居民民生活活服务务所用用的房房屋。。（6）经营用用房：是指指各种种开发发、装装饰、、中介介公司司等从从事各各类经经营业业务活活动所所用的的房屋屋。3、按房房屋建建筑楼楼层分分类（1）房屋层层数：房屋屋层数数是指指房屋屋的自自然层层数，，一般般按室室内地地坪±0以上计计算；；采光光窗在在室外外地坪坪以上上的半半地下下室，，其室室内层层高在在2.20m以上（（不含含2.20m）的，，计算算自然然层数数。房房屋总总层数数为房房屋地地上层层数与与地下下层数数之和和。假假层、、附层层（夹夹层））、插插层、、阁楼楼（暗暗楼））、装装饰性性塔楼楼，以以及突突出屋屋面的的楼梯梯间、、水箱箱间不不计层层数。。（2）假层：是指指建房房时建建造的的，一一般比比较低低矮的的楼层层。其其前后后沿的的高度度大于于1.7m，面积积不足足底层层的二二分之之一的的部分分。附附层（（夹层层）是是房屋屋内部部空间间的局局部层层次。。（3）地下室室:房间地地平面面低于于室外外地平平面的的高度度超过过该房房间净净高的的1/2者为地地下室室;（4）半地下下室:房间地地平面面低于于室外外高度度超过过该房房间的的净高高的1/3,且不超超过1/2者为半半地下下室.（5）阁楼：一般般是房房屋建建成后后，因因各种种需要要，利利用房房间内内部空间间上部部搭建建的楼楼层。。（6）塔式高高层住住宅：以共共用楼楼梯、、电梯梯为核核心布布置多多套住住房的的高层层住宅宅。（7）单元式式高层层住宅宅：由多多个住住宅单单元组组合而而成，，每单单元均均设有有楼梯梯、电电梯的的高层层住宅宅。（8）通廊式式高层层住宅宅：由共共用楼楼梯、、电梯梯通过过内、、外廊廊进入入各套套住宅宅的高高层住住宅。。（9）跃层住住宅：套内内空间间跨跃跃两楼楼层及及以上上的住住宅。。一、二二书、、五证证、一表第二章章法法律律法规规基础础知识识商品房房销售售预售售许可可证建设工工程施施工许许可证证建设工工程规规划许许可证证建设用用地规规划许许可证证国有土土地使使用证证产品质质量保保证书书住宅使使用说说明书书商品房房竣工工验收收备案案表五证

二、贷贷款1、商业业贷款款（银银行按按揭））2、公积积金贷贷款3、组合合贷款款4、贴息息贷款款三、商商品房房预售售登记记后，，购房房人要要求更更名，，应如如何办办理？？商品房房预售售登记记后，，购房房人要要求更更名的的，根根据继继承权权的亲亲属关关系，，可在在预售售契约约上更更名。。办理理时应应出具具经公公证的的亲属属关系系证明明，其其他不不具亲亲属关关系的的应按按预售售转让让程序序办理理。四、产产权登登记用用未成成年人人的名名字，，该如如何办办理？？购房人人只须须做个个公证证就可可以，，证明明办理理购房房手续续的是是这位位未成成年人人监护护人就就可以以办理理。五、房房地产产抵押押后，，房屋屋产权权证和和土地地使用用权证证由谁谁保管管？房地抵抵押需需到房房地产产登记记部门门进行行房地地产抵抵押登登记，，抵押押人所所持有有的《房屋所所有权权证》和《土地使使用证证》对抵押押情况况进行行记载载后，，仍由由抵押押人持持有，，抵押押权人人持有有房地地产登登记部部门颁颁发的的《房屋他他项权权证》和《国有土土地他他项权权证》。六、购购买一一套商商品房房，要要有哪哪些费费用？？购买一一套商商品住住房费费用由由以下下四部部分组组成：：1、房价价款：：每平平方米米（建建筑面面积））售价价×建筑面面积。。2、税费费：1）契税税：是是在土土地、、房屋屋权属属发生生转移移时对对产权权承受受人征征收的的一种种税（（由税税务局局收取取）。。普通通住宅宅交纳纳房价价款的的1.5%，非普通住住宅交纳房房价款的3%（北京市普普通住宅需需满足以下下3点：A、住宅小区区建筑容积积率在1.0(含)以上，B、单套建筑筑面积在140m2以上(含)，C、实际成交交价格低于于同级别土土地住房平平均价格1.2倍以下）,商业交纳房房价款的