房地产开发用地的取得

第3章房地产开发用地的取得1.掌握土地使用权的获取方式；2.熟悉房地产开发用地的类型；3.了解遵循房地产开发程序的必要性，了解项目立项报批的程序与内容，办理施工许可。本章学习要求房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.1房地产开发用地的类型3.1.1开发用地的涵义

开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业有偿、有限期进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。这里的国有土地含城市规划区内国家所有的土地及城市规划区内集体所有而被国家依法征用的土地。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.1.2房地产开发用地的类型按照土地区位划分闹市区（商业集中区）土地城市副中心区土地闹市区边缘地带（亚中心区）土地城市边缘区土地按照开发用地进行人为投入的形式及程度的不同划分生地熟地房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI城市郊区土地3.1.2房地产开发用地的类型居住用地公共设施用地工业用地仓储用地按照土地利用的性质和功能划分道路广场用地绿地房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI对外交通用地市政公用设施用地3.2房地产开发用地选择城市中需再开发的土地城市规划区内的建设备用地各种开发区内的土地1.直接向政府申请出让2.通过收购旧房取得土地3.以转让方式取得用地4.与土地的现使用者合作取得用地5.参加土地使用权竞投1.对国有的建设备用地，开发企业宜尽量采取协议出让方式；2.对尚未征用的集体所有的建设备用地，开发企业采取与土地所有者合作开发的方式，更利于成功。1.开发企业可根据自身的状况及开发环境和要求，单独或者联合其他投资者，向政府受让开发区生地或熟地；2.开发企业也可接受先期投资者的转让，取得开发用地。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.2.1房地产开发用地的来源3.2.2房地产开发用地的选择1.城市规划2.自然环境和工程地质因素3.现有的建设条件4.地段面积与形状5.投资经营计划1.政治环境2.经济增长状况3.投资环境4.特大型建设投资1.区域优先2.注重潜力3.适应投资特征4.综合评价投资区域选择的因素分析开发地段的选择因素分析开发项目选择原则房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.3房地产开发用地的取得方式

3.3.1土地使用权出让土地使用权出让是指国家或其代表（省、市、县土地主管部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.3.2土地使用权出让合同总则；出让土地的交付与出让金的缴纳；土地开发建设与利用；土地使用权转让、出租、抵押；期限届满；不可抗力；违约责任；通知和说明；适用法律及争议解决；附则。合同正文的主要内容出让合同双方当事人的权利义务出让方享有的主要权力和应履行的主要义务；受让方享有的主要权力和应履行的主要义务。出让合同的变更和解除出让方因社会利益的需要；土地使用者需要更改土地使用权出让合同规定的土地用途和使用条件；合同一方违约时，另一方有权解除合同；因不可抗力或社会动荡、暴乱等。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.3.3土地使用权转让土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.3.4土地使用权划拨土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI中小开开发商商与拥拥有土土地使使用权权的机机构进进行合合作开开发，，是一一种目目前常常见的的土地地取得得方式式。土土地合合作的的方式式很多多，可可以土土地作作价入入股成成立项项目公公司，，也可可以进进行公公司之之间的的并购购或资资产重重组。。3.3.5土土地地合合作作房地地产产开开发发与与投投资资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.3.6关关于于土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让的的几几个个问问题题房地地产产开开发发与与投投资资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1.除除了了成成片片土土地地受受让让人人，，外外商商须须为为在在中中国国注注册册的的法法人人外外，，我我国国法法律律未未对对土土地地受受让让人人作作出出其其他他规规定定和和限限制制。。2.在在国国有有土土地地使使用用权权出出让让实实践践中中，，出出让让合合同同一一般般都都采采用用书书面面标标注注合合同同的的形形式式，，即即合合同同的的主主要要条条款款、、格格式式等等均均由由出出让让方方提提出出，，受受让让方方只只能能按按照照出出让让方方所所提提供供合合同同文文本本的的相相应应项项目目提提出出自自己己的的意意见见，，必必要要时时可可作作为为补补充充。。3.关关于于房房地地产产开开发发的的期期限限。。4.土土地地使使用用权权转转让让中中的的受受让让人人，，按按目目前前规规定定应应当当在在办办理理土土地地使使用用权权变变更更登登记记手手续续后后的的15日日内内持持续续让让合合同同到到房房地地产产开开发发的的主主管管部部门门备备案案，，并并办办理理项项目目开开发发人人变变更更等等有有关关手手续续。。5.转转让让合合同同必必须须书书面面订订立立。。土地的用途；土地的容积率1））找找到到相相当当数数量量的的条条件件相相似似的的楼楼宇宇，，综综合合取取得得其其基基础础数数据据作作为为测测算算的的参参数数；；2））综综合合分分析析各各相相关关因因素素；；3.3.7房房地地产产开开发发可可接接受受地地价价的的测测算算1.影影响响地地价价的的两两大大因因素素房地地产产开开发发与与投投资资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI较准准确确地地评评估估土土地地所所建建的的楼楼宇宇预预期期楼楼价价和和楼楼宇宇建建造造成成本本等等基基础础数数据据，，是是关关键键性性的的环环节节。。2.用对对比法推推算基础础数据开发完成成后的房房地产价价值=土土地价价格+开开发成本本+管理理费用+投资利利息+销销售税费费+开发发利润+开发商商购买土土地的税税费土地价格格=开发发完成后后的房地地产价值值—开开发成本本—管理理费用——投资利利息—销销售税费费—开发发利润——开发商商购买土土地的税税费3地价价测算方方法—剩剩余法（（假设开开发法））房地产产开开发与与投投资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI市场法成本法收益法剩余法（假假设开发法法）长期趋势法法招标、拍卖卖、挂牌方方式下的土土地价格测测算房地产产开发发与投投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI农地征用一一般涵义指为了满足足公共公益益事业发展展的需要和和城市规划划建设需要要，政府依依靠国家权权力，强制制转移农村村集体土地地所有权利利并对原权权利人给予予合理经济济补偿的一一种行政行行为1.有一定定的强制性性；2.须妥善善安置被征征用单位及及人员的生生产和生活活；3.土地所所有权性质质发生转移移；开发企业申申请用地；；土地管理部部门审核申申请文件；；拟定征地方方案；征地出让申申请报批；；签订合同，，核发土地地使用证土地补偿费费；地上附着物物补偿费；；青苗补偿费费；安置补助费费；临时建设用用地补偿费费；税、费农地征用特特点农地征用出出让程序农地征用补补偿3.4开开发建设中中的农地征征用房地产产开发发与投投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI项目立项3.5开开发项目立立项与报批批建设项目选选址许可申领《建设设用地规划划许可证》》规划设计条条件审批规划设设计方方案审审批申领《《建设设工程程规划划许可可证》》申领《《建设设工程程施工工许可可证》》申领《《商品品房预预售许许可证证》立项与与报批批的主主要内内容和和程序序房地地产产开开发发与与投投资资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.6办办理施施工许许可建设单单位向向发证证机关关领取取《建建筑工工程施施工许许可证证申请请表》》建设单单位持持加盖盖单位位及法法定代代表人人印的的《建建筑工工程施施工许许可证证申请请表》》并附加加本办办法第第四条条规定定的证证明文文件，，向发发证机机关提提出申申请发证机机关在在受到到申请请之日日起十十五日日内做做出处处理建筑工工程在在施工工过程程中，，建设设单位位或施施工单单位发发生变变更的的，应当重重新申申请领领取施施工许许可证证3.6.1申请施施工许可应应具备一定定的条件3.6.2施工许许可证的申申办程序房地产产开发发与投投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI（1）建设设单位申请请领取施工工许可证的的工程名称称、地点、、规模，应应当与依法法签订的施施工承包合合同一致;（2）施工工许可证应应放在施工工现场备查查;（3）施工工许可证不不得伪造和和涂改;（4）建设设单位应当当自领取施施工许可证证之日起三三个月内开开工;（5）在建建的工程因因故中止施施工施工的的，建设单单位应自中中止施工之之日起两个个月内向发发证机关报报告;（6）建筑工工程恢复施工工时，应当向向发证机关报报告。3.6.3施施工许可证证的管理房地产开开发与与投资资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1．（））是整整个房地产开开发过程中最最重要的一个个环节。A．投资决策策阶段B．前期工作作阶段C．工程建设设阶段D．租售与物物业管理新手练习场房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI2．目前，经经济适用房和和廉租房项目目用地的获取取方式为（））。A．行政划拨拨B．招标出让让C．拍卖出让让D．挂牌出让让新手练习场房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.以出让让方式取得的的土地使用权权转让，属于于房屋建设的的，完成投资资总额的（））（不包括土土地出让金））方可转让。。A．20%B．25%C．30%D．35%新手练习场房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI4.教育用地地的土地使用用权出让的最最高年限为()。。A．50年B．40年C．70年D．60年新手练习场房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5．房地产开发发前期工作包包括：（））A．获取土地地使用权B．建设工程程招标C．开发项目目立项D．规划设计计与方案报批批E．可行性研研究新手练习场答案:ABCD房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6．土地使用权权出让的获取取途径有（））A．划拨B．出让C．招标D．拍卖E．合作开发发新手练习场答案:CD房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI7．申请领取施施工许可证时时要具备的证证件有（））。。A．国有土地地使用权证B．建设用地地规划许可证证C．建设工程程规划许可证证D．拆迁许可可证（需要拆拆迁的项目））E．商品房预预售许可证新手练习场答案:BCD房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI8.房地产开发发项目招标组组织形式有（（））A．房地产开开发公司公开开招标B．房地产开开发公司邀请请招标C．房地产开开发公司自行行招标D．委托招标标机构代理招招标投标E．房地产开开发公司联合合招标新手练习场答案:CD房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9．下列（））可