和记黄埔北京逸翠园推广报告 课件

HWPGChinaMarketingManagementForum2005TheGreenwich逸翠園

-BeijingBy:TinaKanHWPGChinaMarketingManagementHWPGChinaMarketingManagementForum2005目錄北京住宅市场概况逸翠园项目最新状况

2004年工作回顾

2005年工作计划HWPGChinaMarketingManagementHWPGChinaMarketingManagementForum2005PartⅠBeijingResidentialMarketReview

北京住宅市场概况

2004MarketOverview

2004年市场回顾SupplyInformation

供应资讯SuccessfulCases

成功楼盘HWPGChinaMarketingManagementBeijingResidentialMarketReview2004MarketOverview重大事件

8.31土地大限政策供应量下降，价格上涨，在售楼盘热销288块土地过关，朝阳最多占89个加息0.27个百分点对京城购房者决策影响较小负面影响尚未真正体现121文件开发商完成大洗牌杂牌军将清洗出局对房地产投机行为有所抑制对北京房地产的影响奥运地产新格局两轴-两带-多中心调整城市空间布局大力发展公共交通，房地产升值增契机2004年市场回顾BeijingResidentialMarketRevBeijingResidentialMarketReviewSupplyInformation2004年商品住宅销售额达1,085亿元▲+37%2004年别墅与高档公寓均价为10,900元/平米

▲+10%2004年新开楼盘项目达180个▼-10%▲+29% 住宅销售面积达2,286万平米▲+28% 04年1-9月别墅与高档公寓预售总额达104亿元供应资讯BeijingResidentialMarketRevBeijingResidentialMarketReviewSuccessfulCases运河岸上的院子——2004年度设计最前卫的楼盘列鼎运河，大匠之院，与整个

运河浑然一体；总建筑面积：10万平米容积率：0.33户型面积：373-499平方米售价：16,500/平方米改变北京别墅分布格局，营造

回归自然及现代生活的氛围。引领别墅设计的回归风潮,12连

院汇集了知名大师的设计风格；成功楼盘BeijingResidentialMarketRevBeijingResidentialMarketReviewSuccessfulCases-Con’t世纪城——2004年度销售额最高的楼盘总建筑面积：

251万平米（三期）容积率：1.7户型面积：113-210平方米售价：7,100/平方米

04年销售额达45亿元左右，01-03年已

连续3年获北京销售额冠军，总销售额

达78亿元以上；拥有九年一贯制学校、大型金源运动

休闲公园，有含9个洞、6.7万平米的

GOLF练习场。拥有亚洲最大的购物中心——金源时

代购物中心，总建筑面积达68万平米；BeijingResidentialMarketRevBeijingResidentialMarketReviewSuccessfulCases-Con’t乐成国际——2004年度泛CBD地区的黑马楼盘总建筑面积：50万平米容积率：2.54户型面积：100-140平米售价：10,000/平方米

04年底正式开盘兩周，當即创造1.2

亿的的骄人业绩；舍弃10万平米的住宅利益，投资4亿元，

同期建设市区最大的一流国际学校——占地5万平米，总建筑面积4万平米。BeijingResidentialMarketRevHWPGChinaMarketingManagementForum2005PartⅡTheGreenwichProjectUpdate

逸翠园项目最新状况

ProjectFacts

项目资讯ProjectProgress

项目进展ConceptDevelopment

概念推广

HWPGChinaMarketingManagementLocationTheGreenwichCBDLocationTheGreenwichCBDPhaseIPhaseIIProjectFacts姚家园公园朝阳体育公园IAIBICSiteArea:264,658sqmTotalSaleableResidentialGFA:364,700sqmPlotRatio:1.46TotalUnits:2432Product:4/sduplex6.5/sapt9.5/saptAveragePrice:RMB7500/sqm项目资讯PhaseIPhaseIIProjectFacts姚家ProjectFacts-Con’t分期主力户型面积平均户型面积1A,1B160sqm160sqm1C180sqm203sqm逸翠园1期整体平均户型面积：177sqm1C120~140sqm14%160~180sqm53%200~230sqm33%1A,1B84~100sqm6%100~130sqm12%130~160sqm38%160~200sqm19%>200sqm25%户型面积分配比例ProjectFacts-Con’t分期主力户型面积平均户ProjectProgress

-BuildingSite工地现状平房新村东路（从北向南看）项目进展东方基业汽车城姚家园公园姚家园中街ProjectProgress

-BuildingSitProjectProgress

-BuildingSite照片位置：从姚家园公园看1A期（东视）ProjectProgress

-BuildingSitProjectProgress

-BuildingSite照片位置：从姚家园公园看1B期（南视）ProjectProgress

-BuildingSitCBDProjectProgress

-SalesOffice售楼处正面CBDProjectProgress

-SalesOffCBDProjectProgress

-SalesOffice售楼处中庭玻璃幕墙CBDProjectProgress

-SalesOffCBD施工状况：售楼处北侧、西侧立面外墙铝板已基本施工完成ProjectProgress

-SalesOffice售楼处西北侧CBDProjectProgress

-SalesOffCoreTheme:BoutiqueResidence“新生活文化”---ANewConceptofLivingSupportingTheme:TheGreenwich

---AnArtisticCommunity---AVibrantNeighborhood

ConceptDevelopment概念推广ConceptDevelopment概念推广CoreTheme:BoutiqueResidence

1.DesignerDetails细致品味设计2.Individuality&Uniqueness个性化风格3.PersonalizedService周到贴心服务

4.FullRangeofFacilities全面完善设施BoutiqueResidenceBoutiqueResidenceBoutiqueResidence

-DesignerDetailsModernElevationClubhouseCourtyardCommercialArcadeBoutiqueResidence

-DesignerBoutiqueResidence

-DesignerDetailsLobbyShowFlatFloorLobbyGardenBoutiqueResidence

-DesignerBoutiqueResidence

-Individuality&Uniqueness

多種外立面BoutiqueResidence

-IndividuBoutiqueResidence

-Individuality&Uniqueness

GravelRoomMapleGardenFountainRoomSculptureRoom多個主題園林BoutiqueResidence

-IndividuBoutiqueResidence

-Individuality&Uniqueness

1,200元/平米2,000元/平米800元/平米毛坯+三種裝修套餐BoutiqueResidence

-IndividuBoutiqueResidence

-Individuality&Uniqueness

Floor6ColorTheme&FeatureWallFloor5ColorTheme&FeatureWallFloor4ColorTheme&FeatureWallFloor3ColorTheme&FeatureWallFloor2ColorTheme&FeatureWallTypicalFloorLobbiesVariousLobbiesBoutiqueResidence

-IndividuC4空间蒙太奇CreativeUnitBoutiqueResidence

-Individuality&Uniqueness

3+2=2+1“新三代同堂”=C4空间蒙太奇CreativeUnitBoutiqueRBoutiqueResidence

-PersonalizedServiceBoutiqueResidence

-PersonalBoutiqueResidence

-FullRangeofFacilitiesBoutiqueResidence

-FullRanBoutiqueResidence

-FullRangeofFacilitiesGolfPuttingGreenChildren’sPlaygroundGreenFitnessTrailChaoyangStadium-nearbyBoutiqueResidence

-FullRanBoutiqueResidence

-FullRangeofFacilitiesAstronomyClubBandRoomWinterIceSkatingOutdoorSwimmingPoolOutdoorHotSpringDistinctiveFacilitiesBoutiqueResidence

-FullRanSupportingTheme:TheGreenwich

---AnArtisticCommunity---AVibrantNeighborhood

TheGreenwich

TheGreenwichTheGreenwich

-AnArtisticCommunityMusicSchoolMiniConcertPerformancePlazaCeramicClubGalleryTheGreenwich

-AnArtisticCTheGreenwich

-AnArtisticCommunityBoutiqueShopsBarStreetArtisticSculptureTheGreenwich

-AnArtisticCTheGreenwich

-AVibrantNeighborhood

ThemeCafe/PubsMiniConcertBBQTerraceBreakfastClubWeekendFleaMarketTheGreenwich

-AVibrantNeiHWPGChinaMarketingManagementForum2005PartⅢ

2004MarketingReview2004年工作回顾

MarketStudy

市场研究ProjectDesign

项目设计Promotion

宣传推广ProjectDevelopment

项目发展HWPGChinaMarketingManagement项目设计户型会所商业街园林停车场销售中心示范单位宣传推广和记尊贵会主题实施LOGO樓書設計廣告牌围档客户通讯市场研究2004年北京住宅

市場整体楼价分析竞争对手狀況分析竞争樓盤相關法律

文件的對比與分析毛坯VS.精装分析报告工程机电需求分析IC户型及比例建议2004年工作回顾项目发展北京（日坛、

红领巾、通州等）天津（营口道、

塘沽等）西安（芙蓉园、

大明宫等）武汉（汉江北岸、

江汉路）2004WorkReview项目设计宣传推广市场研究2004年工作回顾项目发展20042004WorkReview

-MarketStudy

市场研究2004WorkReview

-MarketStu2.46容积率2.983.52.9322.963.22.728层精裝28层精裝28层精裝6层精裝12层毛坯毛坯+精装+中央空调20层毛坯26层毛坯31层精裝20层精裝9至22层精裝32层精裝四环五环CBD现房三环估计1.46逸翠園在朝陽東區五環定價甚高PricingStrategy2003年逸翠园“毛坯+精装+中央空调”定价7500元/平米2.46容积率2.983.52.9313.52.8逸翠園选择毛坯+菜单式避免直接竞争2004年东部及东北部区域新开项目装修标准对比DecorationStrategy三环五环CBD四环精裝平均水平1500元/平米逸翠園选择2004年东部及东北部区域新开项目装修标准对比D外企中高层主管保险、金融业中高层主管广告、传媒业中高层主管私营企业主港台Expats其他中高收入人群年龄层：30~50岁新兴中上产阶级Upper-middleClass主流目标客户

TheGreenwich-Phase1平均户型面积：177平米平均毛坯总价：120万/套平均装修费用：20万/套平均总价：140万/套平均家庭收入￥20,000以上/月TargetCustomer外企中高层主管年龄层：The平均户型面积：177HorizontalCompetition总价150万元/套可选楼盘三环-四环二环-三环四环-五环五环以外逸翠园140万/180sm容积率1.46NNNNNNNNNHorizontalCompetition总价150万元总价150万元/套可选楼盘1.富力城147万/160sm容积率:2.7逸翠园140万/180sm容积率1.4611718193.太阳星城118万/164sm容积率:3.22.UHN145万/160sm容积率:2.974.时间国际153万/160sm容积率:2.67.乐成国际134万/144sm容积率:2.5411.晶城秀府110万/160sm容积率:2.138.苹果社区132万/171sm容积率:3.56.东区国际151万/182sm容积率:3.610.山水文园166万/180sm容积率:1.59.珠江帝景160万/166sm容积率:2.135.公园大道270万/195sm容积率:3.9824378101165918.万象新天90万/148sm容积率:1.4117.奥林匹克花园100万/160sm容积率:119.瀛海名居200万/236sm容积率0.88注：不完全统计三环-四环二环-三环四环-五环五环以外1011131614151211.阳光上东153万/165sm容积率2.710.丽都水岸180万/180sm容积率2.0214.国美家园75万/140sm容积率：3.513.观湖国际200万/184sm容积率3.515.星河湾260万/260sm容积率：3.216.珠江罗马128万/170sm容积率2.9312.晶都国际132万/154sm容积率：4.5东部地区总价150万元/套可选楼盘1.富力城逸翠园11718193HorizontalCompetition总价200万150万100万中高密度塔/板楼PR>2中等密度塔/板楼2>PR>1低密度板楼PR<1容积率250万及以上机会逸翠园180sm富力城160sm顺驰蓝调180sm三环-四环二环-三环四环-五环五环以外东山墅400sm观湖国际184sm滨河花园248sm丽都水岸180sm星河湾(估计)260sm阳光上东165sm珠江罗马170sm观澜国际170sm东区国际182sm国美家园140sm炫特区94sm青年汇120sm华纺易城136sm乐府江南180sm瀛海名居236sm观唐280sm奥林匹克花园160sm万象新天148sm西山庭院170sm公园大道195sm珠江帝景166sm太阳星城164smUHN160sm苹果社区171sm山水文园175sm时间国际160sm乐成国际144sm晶城秀府160sm世纪城198sm紫金长安185sm我们觉得观湖国际、星河湾的密度太高，价格太贵，但国美、奥园档次又偏低！！HorizontalCompetition总价200万12004WorkReview

-Promotion宣传推广2004WorkReview

-Promotion逸翠园徽号设计Promotion

-LogoDesign逸翠园徽号设计Promotion

-LogoDesign逸翠园工地围墙及工地广告牌设计Promotion

-HoardingDesign逸翠园工地围墙及工地广告牌设计Promotion

-Ho逸翠园客户通讯杂志设计Promotion

-NewsletterDesign逸翠园客户通讯杂志设计Promotion

-Newsle2004WorkReview

-ProjectDevelopment项目发展2004WorkReview

-ProjectDev2004WorkReview

-ProjectDevelopment天津市场定位报告西安项目市场研究报告武汉市场研究报告2004WorkReview

-ProjectDevHWPGChinaMarketingManagementForum2005PartⅣ

Outlineof2005Plan2005年工作计划HWPGChinaMarketingManagementSalesSchedule2005工程/批文进度市务/销售計劃前期阶段（3-6月）3月项目主体开工招聘銷售人員

洽談會所及商業街運營商4月培训销售人员5月售楼处完工5月完成制定價格、法律文件培训销售人员6月培训销售人员内购阶段（7-9月）7月尊贵会会员优先购买VIP卡尊贵会会员优先参观售楼处8月第一批預售證發出正式内部認購IA現場樣板閒開放

VIP卡正式對外发售9月内部认购SalesSchedule2005工程/批文进度市务/销售SalesSchedule2005工程/批文进度市务/销售計劃正式公开销售阶段（10-12月）10月第二批預售證發出

公开发售VIP优先参观逸翠园生活展馆及现场样板间11月第三批預售證發出公开发售12月公开发售SalesSchedule2005工程/批文进度市务/销售PromotionPhasesBoutiqueLifeStylePhaseIPhaseIIIPhaseIIWeightandEmphasisHWLCorporateBrandBuildingMar-MayPhaseIIIWeightandEmphasisJun-SepOct-DecPublicLaunchTheGreenwichProjectMediaCorporationVIPsVIPCardInternalSalesPromotionPhasesBoutiquePhasePromotionPhasesPhaseIMar-May:HWLCorporateBrandBuilding屈臣氏瘋狂大購物百佳巨型Trolly估值大競賽3G與京城俱樂部大接觸東方廣場逸翠園展示廳傳媒春聚PromotionPhasesPhaseIMar-MaPromotionPhasesPhaseIIJun-Sept:BoutiqueLifeStyle中秋賞燈爵士音樂欣賞會香港設計中心簽約儀式泛藝術新文化-逸翠園會所功能發佈會Starbuck咖啡文化室內設計論壇尋找京城“BoutiqueLiving”健力士鋼琴馬拉松記者遊香港Disney古代有氧奥运會PromotionPhasesPhaseIIJun-SPromotionPhasesPhaseIIIOct-Dec:TheGreenwichProject逸翠園生活館開幕儀式BoutiqueCarShow紅酒鑒賞會香港設計中心藝術作品展時裝設計薈萃Greenwich藝術工作坊聖誕音樂會PromotionPhasesPhaseIIIOct-SalesTarget2005年销售目标2-3月4-7月积累客户项目推广8月1A、1B销售额9,780万元9月1A、1B销售额5,383万元10月1A、1B销售额6,908万元11月1A、1B销售额6,908万元12月1A、1B销售额6,908万元注:仅为住宅销售，不包含停车位及商业2005年销售指标RMB3.59亿2006年销售指标RMB9.64亿SalesTarget2005年销售目标2-3月积累客户8

TheEnd

ThankYou

演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！HWPGChinaMarketingManagementForum2005TheGreenwich逸翠園

-BeijingBy:TinaKanHWPGChinaMarketingManagementHWPGChinaMarketingManagementForum2005目錄北京住宅市场概况逸翠园项目最新状况

2004年工作回顾

2005年工作计划HWPGChinaMarketingManagementHWPGChinaMarketingManagementForum2005PartⅠBeijingResidentialMarketReview

北京住宅市场概况

2004MarketOverview

2004年市场回顾SupplyInformation

供应资讯SuccessfulCases

成功楼盘HWPGChinaMarketingManagementBeijingResidentialMarketReview2004MarketOverview重大事件

8.31土地大限政策供应量下降，价格上涨，在售楼盘热销288块土地过关，朝阳最多占89个加息0.27个百分点对京城购房者决策影响较小负面影响尚未真正体现121文件开发商完成大洗牌杂牌军将清洗出局对房地产投机行为有所抑制对北京房地产的影响奥运地产新格局两轴-两带-多中心调整城市空间布局大力发展公共交通，房地产升值增契机2004年市场回顾BeijingResidentialMarketRevBeijingResidentialMarketReviewSupplyInformation2004年商品住宅销售额达1,085亿元▲+37%2004年别墅与高档公寓均价为10,900元/平米

▲+10%2004年新开楼盘项目达180个▼-10%▲+29% 住宅销售面积达2,286万平米▲+28% 04年1-9月别墅与高档公寓预售总额达104亿元供应资讯BeijingResidentialMarketRevBeijingResidentialMarketReviewSuccessfulCases运河岸上的院子——2004年度设计最前卫的楼盘列鼎运河，大匠之院，与整个

运河浑然一体；总建筑面积：10万平米容积率：0.33户型面积：373-499平方米售价：16,500/平方米改变北京别墅分布格局，营造

回归自然及现代生活的氛围。引领别墅设计的回归风潮,12连

院汇集了知名大师的设计风格；成功楼盘BeijingResidentialMarketRevBeijingResidentialMarketReviewSuccessfulCases-Con’t世纪城——2004年度销售额最高的楼盘总建筑面积：

251万平米（三期）容积率：1.7户型面积：113-210平方米售价：7,100/平方米

04年销售额达45亿元左右，01-03年已

连续3年获北京销售额冠军，总销售额

达78亿元以上；拥有九年一贯制学校、大型金源运动

休闲公园，有含9个洞、6.7万平米的

GOLF练习场。拥有亚洲最大的购物中心——金源时

代购物中心，总建筑面积达68万平米；BeijingResidentialMarketRevBeijingResidentialMarketReviewSuccessfulCases-Con’t乐成国际——2004年度泛CBD地区的黑马楼盘总建筑面积：50万平米容积率：2.54户型面积：100-140平米售价：10,000/平方米

04年底正式开盘兩周，當即创造1.2

亿的的骄人业绩；舍弃10万平米的住宅利益，投资4亿元，

同期建设市区最大的一流国际学校——占地5万平米，总建筑面积4万平米。BeijingResidentialMarketRevHWPGChinaMarketingManagementForum2005PartⅡTheGreenwichProjectUpdate

逸翠园项目最新状况

ProjectFacts

项目资讯ProjectProgress

项目进展ConceptDevelopment

概念推广

HWPGChinaMarketingManagementLocationTheGreenwichCBDLocationTheGreenwichCBDPhaseIPhaseIIProjectFacts姚家园公园朝阳体育公园IAIBICSiteArea:264,658sqmTotalSaleableResidentialGFA:364,700sqmPlotRatio:1.46TotalUnits:2432Product:4/sduplex6.5/sapt9.5/saptAveragePrice:RMB7500/sqm项目资讯PhaseIPhaseIIProjectFacts姚家ProjectFacts-Con’t分期主力户型面积平均户型面积1A,1B160sqm160sqm1C180sqm203sqm逸翠园1期整体平均户型面积：177sqm1C120~140sqm14%160~180sqm53%200~230sqm33%1A,1B84~100sqm6%100~130sqm12%130~160sqm38%160~200sqm19%>200sqm25%户型面积分配比例ProjectFacts-Con’t分期主力户型面积平均户ProjectProgress

-BuildingSite工地现状平房新村东路（从北向南看）项目进展东方基业汽车城姚家园公园姚家园中街ProjectProgress

-BuildingSitProjectProgress

-BuildingSite照片位置：从姚家园公园看1A期（东视）ProjectProgress

-BuildingSitProjectProgress

-BuildingSite照片位置：从姚家园公园看1B期（南视）ProjectProgress

-BuildingSitCBDProjectProgress

-SalesOffice售楼处正面CBDProjectProgress

-SalesOffCBDProjectProgress

-SalesOffice售楼处中庭玻璃幕墙CBDProjectProgress

-SalesOffCBD施工状况：售楼处北侧、西侧立面外墙铝板已基本施工完成ProjectProgress

-SalesOffice售楼处西北侧CBDProjectProgress

-SalesOffCoreTheme:BoutiqueResidence“新生活文化”---ANewConceptofLivingSupportingTheme:TheGreenwich

---AnArtisticCommunity---AVibrantNeighborhood

ConceptDevelopment概念推广ConceptDevelopment概念推广CoreTheme:BoutiqueResidence

1.DesignerDetails细致品味设计2.Individuality&Uniqueness个性化风格3.PersonalizedService周到贴心服务

4.FullRangeofFacilities全面完善设施BoutiqueResidenceBoutiqueResidenceBoutiqueResidence

-DesignerDetailsModernElevationClubhouseCourtyardCommercialArcadeBoutiqueResidence

-DesignerBoutiqueResidence

-DesignerDetailsLobbyShowFlatFloorLobbyGardenBoutiqueResidence

-DesignerBoutiqueResidence

-Individuality&Uniqueness

多種外立面BoutiqueResidence

-IndividuBoutiqueResidence

-Individuality&Uniqueness

GravelRoomMapleGardenFountainRoomSculptureRoom多個主題園林BoutiqueResidence

-IndividuBoutiqueResidence

-Individuality&Uniqueness

1,200元/平米2,000元/平米800元/平米毛坯+三種裝修套餐BoutiqueResidence

-IndividuBoutiqueResidence

-Individuality&Uniqueness

Floor6ColorTheme&FeatureWallFloor5ColorTheme&FeatureWallFloor4ColorTheme&FeatureWallFloor3ColorTheme&FeatureWallFloor2ColorTheme&FeatureWallTypicalFloorLobbiesVariousLobbiesBoutiqueResidence

-IndividuC4空间蒙太奇CreativeUnitBoutiqueResidence

-Individuality&Uniqueness

3+2=2+1“新三代同堂”=C4空间蒙太奇CreativeUnitBoutiqueRBoutiqueResidence

-PersonalizedServiceBoutiqueResidence

-PersonalBoutiqueResidence

-FullRangeofFacilitiesBoutiqueResidence

-FullRanBoutiqueResidence

-FullRangeofFacilitiesGolfPuttingGreenChildren’sPlaygroundGreenFitnessTrailChaoyangStadium-nearbyBoutiqueResidence

-FullRanBoutiqueResidence

-FullRangeofFacilitiesAstronomyClubBandRoomWinterIceSkatingOutdoorSwimmingPoolOutdoorHotSpringDistinctiveFacilitiesBoutiqueResidence

-FullRanSupportingTheme:TheGreenwich

---AnArtisticCommunity---AVibrantNeighborhood

TheGreenwich

TheGreenwichTheGreenwich

-AnArtisticCommunityMusicSchoolMiniConcertPerformancePlazaCeramicClubGalleryTheGreenwich

-AnArtisticCTheGreenwich

-AnArtisticCommunityBoutiqueShopsBarStreetArtisticSculptureTheGreenwich

-AnArtisticCTheGreenwich

-AVibrantNeighborhood

ThemeCafe/PubsMiniConcertBBQTerraceBreakfastClubWeekendFleaMarketTheGreenwich

-AVibrantNeiHWPGChinaMarketingManagementForum2005PartⅢ

2004MarketingReview2004年工作回顾

MarketStudy

市场研究ProjectDesign

项目设计Promotion

宣传推广ProjectDevelopment

项目发展HWPGChinaMarketingManagement项目设计户型会所商业街园林停车场销售中心示范单位宣传推广和记尊贵会主题实施LOGO樓書設計廣告牌围档客户通讯市场研究2004年北京住宅

市場整体楼价分析竞争对手狀況分析竞争樓盤相關法律

文件的對比與分析毛坯VS.精装分析报告工程机电需求分析IC户型及比例建议2004年工作回顾项目发展北京（日坛、

红领巾、通州等）天津（营口道、

塘沽等）西安（芙蓉园、

大明宫等）武汉（汉江北岸、

江汉路）2004WorkReview项目设计宣传推广市场研究2004年工作回顾项目发展20042004WorkReview

-MarketStudy

市场研究2004WorkReview

-MarketStu2.46容积率2.983.52.9322.963.22.728层精裝28层精裝28层精裝6层精裝12层毛坯毛坯+精装+中央空调20层毛坯26层毛坯31层精裝20层精裝9至22层精裝32层精裝四环五环CBD现房三环估计1.46逸翠園在朝陽東區五環定價甚高PricingStrategy2003年逸翠园“毛坯+精装+中央空调”定价7500元/平米2.46容积率2.983.52.9313.52.8逸翠園选择毛坯+菜单式避免直接竞争2004年东部及东北部区域新开项目装修标准对比DecorationStrategy三环五环CBD四环精裝平均水平1500元/平米逸翠園选择2004年东部及东北部区域新开项目装修标准对比D外企中高层主管保险、金融业中高层主管广告、传媒业中高层主管私营企业主港台Expats其他中高收入人群年龄层：30~50岁新兴中上产阶级Upper-middleClass主流目标客户

TheGreenwich-Phase1平均户型面积：177平米平均毛坯总价：120万/套平均装修费用：20万/套平均总价：140万/套平均家庭收入￥20,000以上/月TargetCustomer外企中高层主管年龄层：The平均户型面积：177HorizontalCompetition总价150万元/套可选楼盘三环-四环二环-三环四环-五环五环以外逸翠园140万/180sm容积率1.46NNNNNNNNNHorizontalCompetition总价150万元总价150万元/套可选楼盘1.富力城147万/160sm容积率:2.7逸翠园140万/180sm容积率1.4611718193.太阳星城118万/164sm容积率:3.22.UHN145万/160sm容积率:2.974.时间国际153万/160sm容积率:2.67.乐成国际134万/144sm容积率:2.5411.晶城秀府110万/160sm容积率:2.138.苹果社区132万/171sm容积率:3.56.东区国际151万/182sm容积率:3.610.山水文园166万/180sm容积率:1.59.珠江帝景160万/166sm容积率:2.135.公园大道270万/195sm容积率:3.9824378101165918.万象新天90万/148sm容积率:1.4117.奥林匹克花园100万/160sm容积率:119.瀛海名居200万/236sm容积率0.88注：不完全统计三环-四环二环-三环四环-五环五环以外1011131614151211.阳光上东153万/165sm容积率2.710.丽都水岸180万/180sm容积率2.0214.国美家园75万/140sm容积率：3.513.观湖国际200万/184sm容积率3.515.星河湾260万/260sm容积率：3.216.珠江罗马128万/170sm容积率2.9312.晶都国际132万/154sm容积率：4.5东部地区总价150万元/套可选楼盘1.富力城逸翠园11718193HorizontalCompetition总价200万150万100万中高密度塔/板楼PR>2中等密度塔/板楼2>PR>1低密度板楼PR<1容积率250万及以上机会逸翠园180sm富力城160sm顺驰蓝调180sm三环-四环二环-三环四环-五环五环以外东山墅400sm观湖国际184sm滨河花园248sm丽都水岸180sm星河湾(估计)260sm阳光上东165sm珠江罗马170sm观澜国际170sm东区国际182sm国美家园140sm炫特区94sm青年汇120sm华纺易城136sm乐府江南180sm瀛海名居236sm观唐280sm奥林匹克花园160sm万象新天148sm西山庭院170sm公园大道195sm珠江帝景166sm太阳星城164smUHN160sm苹果社区171sm山水文园175sm时间国际160sm乐成国际144sm晶城秀府160s