房地产基础知识大全最新版

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销售人员培训主讲：闵新闻房地产培训课程第一章房地产基础知识基本概念房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益，房地产又称不动产、物业。 （1）土地 （2）建筑物及地上定着物

房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。房地产的特性：

A、房地产的自然特性 1、不可移动性2、独一无二性 3、寿命长久性4、数量有限性

B、房地产的经济特性 1、用途多样性2、相互影响性 3、价值高大性4、易受限制性 5、难以变现性6、保值增值性房地产市场分类：一级市场——政府出让土地予开发商的市场； （也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场 （也称“一手楼”市场）；三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场 （也称“二手楼”市场）。土地使用年期居住用地七十年工业用地五十年教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年商业、旅游、娱乐用地四十年综合用地或者其他用地五十年房地产二级市场转让税费房地产价格：是土地价格和建筑物及其附 属物价格的统一，是土地价 值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑 面积的价格，它可以反映房 地产价格水平的高低。楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的 土地价格。楼面地价=土地总价格/总建筑面积 =土地单价/容积率房地产价格特征：

A、房地产价格的权益性 B、房地产价格的两重性 C、房地产价格形成的长期性 D、房地产价格的个别性

房地产价格构成房地产价格1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润土地价格房屋价格用地面面积：用地方方案图图中划划定的的面积积。建筑面面积：建筑物物外墙墙或结结构外外围水水平投投影面面积。容积率率：指项目目规划划用地地范围围内总总建筑筑面积积与总总建设设用地地面积积之比比。建筑密密度：也叫建建筑覆覆盖率率，指指项目目用地地范围围内内所所有建建筑基基底面面积之之和与与规划划建设设用地地面积积之比比。套内建建筑面面积：套内内建筑筑面积积为套套内使使用面面积、、套内内墙体体面积积及套套内阳阳台建建筑面面积之之和。。套内使使用面面积：指房房屋户户内全全部实实际可可供使使用的的空间间，按按房屋屋的内内墙线线水平平投影影计算算。阳台建建筑面面积：：指阳台台地面面底板板外沿沿在水水平面面的投投影。。套内阳阳台建建筑面面积：：指套内内各阳阳台建建筑面面积之之和。。套内墙墙体面面积：商品品房各各套（（单元元）内内使用用空间间周围围的维维护和和承重重墙体体，有有共有有墙及及非共共有墙墙两种种。商品房房各套套（单单元））之间间的分分隔墙墙、套套（单单元））与公公用建建筑空空间之之间的的分隔隔墙以以及外外墙（（包括括山墙墙）均均为共共用墙墙，共共用墙墙墙体体水平平投影影的一一半计计入套套内墙墙体面面积。。非共用用墙墙墙体水水平投投影面面积全全部计计入套套内墙墙体面面积。共有建建筑面面积：指各各产权权业主主共同同占有有或共共同使使用的的建筑筑面积积，包包括应应分摊摊公有有建筑筑面积积与不不应分分摊共共有建建筑面面积。。应分摊摊共有有建筑筑面积积分摊摊系数数：为整幢幢建筑筑物的的应分分摊共共有建建筑面面积与与整幢幢建筑筑物的的各套套套内内建筑筑面积积之和和的比比值。。应分摊摊的共共有建建筑面面积：：为套内内建筑筑面积积与共共有建建筑面面积分分摊系系数之之积。。商品房销售售面积商品房整幢幢出售，其其销售面积积为整幢商商品房的建建筑面积（（地下室作作为人防工工程的，应应从整幢商商品房的建建筑面积中中扣除）商品房按““套”或““单元”出出售，其销销售面积为为购房者所所购买的套套内或单元元内建筑面面积（以下下简称为套套内建筑面面积）与应应分摊的共共有建筑面面积之和整幢房屋建建筑面积整幢房屋建建筑面积指指房屋外墙墙（柱）勒勒脚以上各各层的外围围水平投影影面积之和和，包括阳阳台、挑廊廊、地下室室、室外楼楼梯等，且且具备有上上盖，结构构牢固，层层高2.20米以上上（含2.20米））的永久性性建筑物。。绿化率：指规划建设设用地范围围内的绿地地总面积与与规划建建设用地面面积之比。。净高：等于层高高减去楼板板厚度。层高：指下层楼楼板顶面或或底面到上上层楼板顶顶面或或底面之之间的垂直直距离。开间：通常指房房间宽度。。进深：通常指房房间长度。。熟地：指具备开开发建设条条件，立即即可以建设设的的土地（（经过开发发如“三通通一平”，，““七通通一平”等等）生地：未经开发发的土地三通一平：水通、电电通、路通通及场地平平整（项目目开始条件件）。七通一平：道路、电电力、通讯讯、供水、、排水、煤煤气、暖气气及场地平平整。房地产证：是证明房房产权属的的合法证明明。在二手手楼宇办理理抵押登记记或转让时时，须提供供房地产证证。房地产产证由规划划国土部门门统一办理理。现时房房地产证有有红本和绿绿本之分，，红本为商商品房，绿绿本为福利利房、微利利房或集资资房。商品房：指在以市市场地价获获得的土地地上建造的的可自由转转让或出租租的建筑物物，其权益益包含建筑筑物的所有有权和所占占用土地的的使用权，，二者合一一，不可分分割。地上上建筑物的的所有权依依赖于土地地的使用权权，土地使使用权的性性质、用途途和年限决决定了房屋屋所有权的的性质、类类别、年限限。安居房：是指实施施国家“安安居（或康康居）工程程”而建设设的住房（（属经济适适用房的一一类）。是是党和国家家安排贷款款和地方自自筹资金建建设的面向向广大中低低收入家庭庭，特别是是对人均住住房4平方方米以下特特困户提供供的销售价价格低于成成本、由政政府补贴的的非盈利性性住房。房改房：按照国家家房改有关关售房政策策以标准价价、优惠价价、成本价价向符合分分房条件和和已取得住住房使用权权的住户出出售的公有有直管和自自管住宅。。集资房：指改变住住房建设由由国家和单单位全包的的制度，实实行政府、、单位、个个人三者共共同承担，，通过筹集集资金，进进行住房建建设的一种种方法。职职工个人可可按房价全全额或部分分出资，政政府及相关关部门在用用地、信贷贷、建成供供应、税费费等方面给给予部分减减免。经济适用房房：指具有社社会保障性性质的商品品住宅，具具有经济性性和适用性性的特点。。发展商应具具备的开发发批文《土地使用用权出让合合同书》《房地产证证》《建设用地地规划许可可证》《建设工程程规划许可可证》《建设工程程施工许可可证》《商品房预预售许可证证》《建设工程程竣工验收收证书》五证《国有土地地使用证》》《建设用地地规划许可可证》《建设工程程规划许可可证》《建设工程程施工许可可证》《商品房预预售许可证证》购房者将签签署的法律律文件认购书———预售前之之购房意向向书买卖合同———正式签签署之房屋屋买卖合约约按揭贷款合合同——申申请银行按按揭之文件件保险合同———为按揭揭配备之房房屋保险文文件住户公约———入住后后业主物业业管理条文文申请银行按按揭按揭成数通常在七成成内；最高为八成成。按揭年限通常在20年内；最高为30年。首期款通常为总楼楼款之三成成；最少为两成成。所谓一成或或半成：1、发展商商提供免息息贷款；2、首期三三成之分期期支付；办理按揭需需提供以下下资料（参考）——个人身身份证明——个人收收入证明——首期