房地产基础知识培训课件 3

新员工入职培训系列课程 房地产基础知识培训培训目标1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识课程：房地产基础知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论【第一节：房地产基本概念】房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。【第一节：房地产基本概念】房地产价价格楼面地价价：指平平均到每每单位建建筑面积积上的土土地价格格楼面地价价=土土地地总价格格/总建建筑面积积=土土地单价价/容积积率【第一节：：房地产产基本概概念】房地产价价格构成成1、土地地出让金金或征地地费2、拆迁迁安置补补偿费3、城市市土地开开发费4、土地地开发利利润土地价价格格1、房屋建建筑成本本2、流通通费用3、税金金4、利润润房地产价格【第一节：：房地产产基本概概念】房屋价价格格【第一节：：房地产产基本概概念】房地产价价格的影影响因素素1、房屋的的地理位位置（交交通便利利、周边边环境等等）2、房屋的的户型、、楼层、、朝向、、视野、、新旧程程度等3、小区外外部的配配套设施施（医院院、银行行、超市市、农贸贸市场、、学校、、美容院院等）4、小区内内部的配配套设施施（健身身、泳池池、洗衣衣店、便便利店等等）5、房屋的的市场价价格定位位6、房屋的的供需状状况7、物业管管理公司司的口碑碑8、房屋的的市场租租赁价格格前景及及回报率率的多少少10、政府因因素、土土地价格格的变动动11、其它因因素【第一节：：房地产产基本概概念】森茂山莊莊项目部部【第一节：：房地产产基本概概念】土地分类类——按所有制制分：国国有土地地和集体体土地国有土地地：在我国社社会主义义制度下下，属于于全民所所有的土土地叫国国有土地地。其中中：城市市和建制制镇建成成区的土土地，都都属于国国家所有有；在乡乡村和城城镇郊区区，国家家依法征征用和没没收的土土地、国国营农场场、林场场、牧场场、渔场场、草场场的土地地；国有有森林、、草地、、水域、、荒山、、冰川等等土地，，也都属属于国家家所有。。集体土地地：是指农村村集体所所有的土土地。根根据《中华人民民共和国国土地管管理法》第八条的的规定：：农村和和城市郊郊区的土土地，除除由法律律规定属属于国家家所有的的以外，，属于农农民集体体所有；；宅基地地和自留留地、自自留山，，属于农农民集体体所有。。【第二节：：土地及及地产知知识概要要】我国的土土地制度度土地所有有制：在我国，，先行全全部土地地实行的的是社会会主义土土地公有有制，分分为全民民所有制制（即国国家所有有）和集集体所有有制（即即集体所所有）两两种形式式。任何何个人均均不能取取得土地地所有权权。土地使用用权：是指土地地使用者者依法享享受使用用和取得得土地收收益的权权利。土土地使用用权可以以依法转转让。【第二节：：土地及及地产知知识概要要】国有土地地城市用地地可以分分为九类类：1、居住住用地2、公用用设施用用地（含含商业用用地）3、工业业用地4、仓储储用地5、对外外交通用用地6、道路路广场用用地7、市政政公用设设施用地地8、绿化化用地9、特殊殊用地【第二节：：土地及及地产知知识概要要】国有土地地使用权权的取得得方式国有土地地使用权权的取得得方式：：土地使使用权出出让、转转让、划划拨三种种形式。。1、土地使使用权出出让：是指人民民政府以以拍卖、、招标、、协议的的方式，，将国有有土地使使用权在在一定年年限内让让与土地地使用者者使用，，土地使使用者向向市政府府支付土土地使用用权出让让金的行行为。拍卖：：是指指在指指定的的时间间、公公开场场合，，在土土地管管理部部门授授权的的拍卖卖主持持人的的主持持下，，竞投投者按按规定定的方方式应应价，，由出出价最最高者者获得得土地地使用用权的的行为为。招标：：是指指由土土地管管理部部门公公开招招标或或邀请请符合合条件件的投投标人人投标标，经经评标标后确确定的的中标标人取取得土土地使使用权权的行行为。。【第二节节：土土地及及地产产知识识概要要】国有土土地使使用权权的取取得方方式2、土地地使用用权转转让：：是指合合法拥拥有土土地使使用权权的自自然人人、法法人和和其它它组织织，通通过买买卖等等方式式将土土地使使用权权转移移给他他人的的行为为。3、土地地使用用权划划拨：：是指县县级以以上人人民政政府依依法批批准，，在土土地使使用者者缴纳纳补偿偿、安安置等等费用用后将将该幅幅土地地交付付其使使用，，或者者将土土地使使用权权无偿偿交付付给土土地使使用者者使用用的行行为。。【第二节节：土土地及及地产产知识识概要要】土地分分类——按开发发程度度分：：生地地、熟熟地1、生地地：是是指空空地、、田地地、未未开垦垦地等等不具具备直直接使使用条条件的的土地地。2、熟地地：是是指已已经完完成三三通一一平或或七通通一平平等工工作，，具备备使用用条件件的土土地。。三通一一平：：是指指土地地开发发时进进行的的通水水、通通电、、通路路和土土地平平整工工作。。七通一一平：：是指指上、、下水水通、、排污污通、、路通通、通通讯通通、煤煤气通通、电电通、、热力力通、、场地地平整整。【第二节节：土土地及及地产产知识识概要要】土地分分类——按用途途分类类土地按按用途途分类类及使使用年年限确确定：：1、居住住用地地——70年；2、工业业用地地——50年；3、教育育、科科技、、文化化、卫卫生、、体育育用地地——50年；4、商业业、旅旅游、、娱乐乐用地地——40年；5、综合合或者者其他他用地地——50年。另外，，加油油站、、加气气站用用地为为——20年。注意：：首先应应该明明确，，房屋屋的所所有权权是不不存在在年限限问题题的，，房屋屋一经经购买买并取取得产产权后后，即即作为为业主主个人人所有有的财财产，，并无无居住住年限限的限限制。。但是是，商商品房房所占占用的的、通通过出出让方方式取取得的的国有有土地地的使使用权权是有有限的的，不不同开开发用用途的的土地地使用用年限限不一一样。。开发发企业业在取取得土土地用用于房房地产产开发发时，，都要要与国国土局局签订订《土地使使用权权出让让合同同书》，其土土地使使用年年限按按国家家规定定执行行。【第二节节：土土地及及地产产知识识概要要】房屋的的分类类——按使用用功能能分类类1、住住宅2、工工业厂厂房和和仓库库3、商商场和和店铺铺4、办办公楼楼5、宾宾馆酒酒店6、文文体娱娱乐设设施7、政政府和和公用用设施施8、多多功能能建筑筑【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】住宅的的种类类住宅种种类繁繁多，，主要要分为为高档档住宅宅、普普通住住宅、、公寓寓式住住宅、、TOWNHOUSE、别墅墅等。。*Townhouse万科城城【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】住宅分分类：：按楼体体高度度分类类，主主要分分为低低层、、多层层、小小高层层、高高层、、超高高层等等。低层：：高度低低于或或等于于10米的建建筑物物，一一般是是1-3层建筑筑物，，如平平房、、别墅墅等。。它的的舒适适度、、方便便度和和空间间尺度度优于于高层层。多层：：高于10米、低低于或或等于于24米的建建筑物物。多多层房房屋一一般为为4-6层，一一般采采用砖砖混结结构。。多层层房屋屋通风风采光光状况况好，，空间间紧凑凑而不不闭塞塞。小高层层：一般把把7层至10层的建建筑称称为““小高高层””。小小高层层有多多层亲亲切安安宁、、房型型好、、得房房率高高的特特点。。高层：：11层以上上30层以下下、最最高高高度到到100M的建筑筑物。。超高层层：30层以上上（不不包括括30层）、、最高高到100m以上的的建筑筑物。。【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】一期：：4+1、6层合园园二期：：2栋17层小高高层三期：：3栋24层高层层*康桥桥蓝湾湾【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】住宅分分类：：按楼体体结构构形式式分类类：1、砖木木结构构2、砖混混结构构3、钢混混框架架结构构4、钢混混剪刀刀墙结结构5、钢混混框架架一剪剪刀墙墙结构构6、钢结结构【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】住宅分分类：：按建筑筑结构构：板板楼、、塔楼楼、板板塔结结合板楼：：板楼一一般建建筑层层数不不会超超过12层。长长度度明显显大于于宽度度，板板楼有有两种种类型型，一一种是是长走走廊式式的，，各住住户靠靠长走走廊连连在一一起；；第二二种是是单元元式拼拼接，，若干干个单单元连连在一一起就就拼成成一个个板楼楼。板楼的的优势势：结结构设设计将将朝阳阳面让让位于于居室室，通通风采采光条条件优优于其其它结结构。。比较较典型型的是是一梯梯两户户式设设计，，南北北朝向向时，，位于于前面面的客客厅、、主卧卧等有有充足足的朝朝阳面面；东东西朝朝向时时，前前后居居室各各有半半天的的朝阳阳面。。【第三节：：房屋建建筑工程程概论】住宅分类类：按建筑结结构：板板楼、塔塔楼、板板塔结合合塔楼：一般多于于四五户户共同围围绕或者者环绕一一组公共共竖向交交通形成成的楼房房平面，，平面的的长度和和宽度大大致相同同，这种种楼房的的高度从从12层以上到到35层，超过过35层是超高高层，塔塔楼一般般是一梯梯/两梯四四户到到12户。塔楼的的优势势：节节约土土地资资源；；塔楼楼多采采用大大框架架结构构，除除少数数承重重梁之之外，，户内内分隔隔墙基基本都都可以以拆改改，灵灵活分分割户户型；；塔楼楼结构构强度度高，，抗震震性好好；居居高望望远，，视野野开阔阔。塔楼的的劣势势：塔塔楼每每层都都有部部分住住户的的采光光、通通风、、景观观等条条件比比较落落后。。塔楼楼户型型的使使用率率普遍遍低于于板楼楼10个百分分点左左右，，而且且户型型内部部的厨厨房、、餐厅厅与洗洗手间间往往往不可可直接接采光光、通通风，，这样样的地地方被被称为为“灰灰色空空间””。【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】板楼、、塔楼楼*水星星·香榭里里【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】住宅分分类：：按房屋屋户型型结构构分类类，主主要分分为：：1、普通通单元元式住住宅2、公寓寓式住住宅3、复式式住宅宅4、跃层层式住住宅5、花园园洋房房式住住宅6、小户户型住住宅（（超小小户型型）【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】住宅分分类：：复式住住宅是是受跃跃层式式住宅宅的设设计构构思启启发，，但层层高要要低于于跃层层式住住宅（（复式式设计计为3.3米，而而一般般跃层层式为为5.6米）。。复式住住宅的的下层层供起起居用用，炊炊事、、进餐餐、洗洗浴等等，上上层供供休息息睡眠眠用，，直接接作为为卧室室床面面，人人可坐坐起但但无法法直立立。*温馨馨浪漫漫的复复式楼楼【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】*大气气豪华华的跃跃式楼楼【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】经典花花园洋洋房*融科科·檀香山山【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】住宅分分类：：按房屋屋政策策属性性分类类：1、廉租租房2、已购购公房房（房房改房房）3、经济济适用用住房房4、住宅宅合作作社集集资建建房等等5、商品品房【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】商品房房商品房房主要要是指指由各各房地地产开开发公公司投投资建建设，，以营营利为为目的的，按按市场场规律律经营营的房房屋。。商品房房的““五证证”““两两书””：“五证证”包包括《建设用用地规规划许许可证证》《建筑工工程规规划许许可证证》《国有土土地使使用证证》《建设工工程施施工许许可证证》《商品房房预(销)售许可可证》。“两书书”：：新建建住宅宅《商品房房质量量保证证书》、《商品房房使用用说明明书》。从销售售看，，商品品房又又分现现房销销售和和期房房预售售；从销售售对象象看，，分内内销商商品房房、外外销商商品房房；从用途途看，，分普普通住住宅、、公寓寓、别别墅等等。【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】*1987年深深圳东东晓华华园—中国第第一个个商品品房住住宅小小区【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】商品房房的结结构形形式以其承承重结结构所所用其其所用用的材材料来来划分分。一一般可可分为为以下下三种种形式式：1、砖混混结构构住宅宅砖混结结构住住宅：：是指建建筑物物中竖竖向承承重结结构的的墙、、柱等等采用用砖或或砌块块砌筑筑，柱柱、梁梁、楼楼板、、屋而而板、、桁架架等采采用钢钢筋混混凝土土结构构。通通俗的的讲，，砖混混结构构是以以小部部分钢钢筋混混凝土土及大大部分分砖墙墙承重重的结结构。。由于抗抗震的的要求求，砖砖混住住宅一一般在在5层、6层以下下。【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】商品房房的结结构形形式以其承承重结结构所所用其其所用用的材材料来来划分分：2、砖木结结构住住宅砖木结结构的的住宅宅：是是指建建筑物物中承承重结结构的的墙、、柱采采用砖砖砌筑筑或砖砖块砌砌筑，，楼板板结构构、屋屋架用用木结结构共共同构构筑成成的房房屋。。3、钢筋混混凝土土结构构住宅宅钢筋混混凝土土结构构住宅宅：是是指房房屋的的主要要承重重结构构如柱柱、梁梁、板板、楼楼梯、、屋盖盖用钢钢筋混混凝土土制作作，墙墙用砖砖或其其他材材料填填充。。这种种结构构搞震震性能能好，，整体体性强强，搞搞腐蚀蚀，耐耐火能能力强强，经经久耐耐用，，多用用于高高层住住宅。。具体体又分分框架架、框框架剪剪刀墙墙结构构等。。【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】住宅的的层高高：指下层层地板板表面面或楼楼板表表面到到上层层楼板板表面面之间间的距距离。。住宅的的净高高：层高和和净高高的关关系可可用公公式““净高高=层高-楼板厚厚度””来表表示，，即层层高和和楼板板厚度度的差差叫做做净高高。【第三节节：房房屋建建筑工工程概概论】住宅的的进深深：通通常指指房间间长度度。住宅的的开间间：通通常指指房间间宽度度。进深、、开间间可以以衡量量房屋屋的通通透性性，进进深太太深，，房屋屋的通通透性性就会会比较较差，，空气气质量量不高高。*房房间进进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋屋建筑工程概概论】商品房销售方方式：按其交房方式式不同，可分分为商品房的的现售和预售售两种；商品房预售条条件：1、已交付全部部土地使用权权出让金，取取得土地使用用权证书；2、持有建设工工程规划许可可证；3、按提供预售售的商品房计计算，投入开开发建设的资资金达到工程程建设总投资资的25%以上，并已经经确定施工进进度和竣工交交付日期；4、向县级以上上人民政府房房产管理部门门办理预售登登记，取得商商品房预售许许可证明。5、商品房预售售人应当按照照国家有关规规定将预售合合同报县级以以上人民政府府房产管理部部门和土地管管理部门登记记备案。【第四节：销售售知识与案例例分析】住宅权益住宅的产权：：一般是指住住宅的所有权权。住宅的所所有权，是一一种民事法律律关系，指的的是在法律规规定的范围内内，对住宅全全面支配的权权力。住宅的所有权权一般包括对对房屋的占有有、使用、收收益、处分四四个方面，这这四个方面也也构成了住宅宅所有权的四四项基本内容容。【第四节：销售售知识与案例例分析】住宅权益1、住宅的占有有权：一般由由所有权人来来行使。当使使用权与所有有权相分离的的时候，占有有权就为使用用人行使——比如出租，当当使用权发生生转移时，占占有权也随之之转移。2、住宅的使用用权：对住宅宅使用的权力力称住宅的使使用权。使用用权的人，既既可以是所有有权人本人，，也可以是租租房人等。在在占有权和使使用权暂时不不归房主所有有时，房主的的所有权并未未丧失。3、住宅的收益益权：是指房房主利用住宅宅、房产等产产生某种利益益的权力，比比如出租收益益。4、住宅的处分分权：由房主主行使。只有有房主才有权权力处分住宅宅、房产、如如继承、赠予予、变卖、抵抵押等。但当当房屋、住宅宅作为抵押物物抵押给债权权人时，债权权人拥有房屋屋的处分权。。【第四节：销售售知识与案例例分析】房屋产权分类类：1、产权证书：：是指"房屋所有权证证"和"土地使用权证证"。房屋产权证证书包括：产产权类别、产产权比例。房房产坐落地址址、产权来源源、房屋结构构、间数、建建筑面积、使使用面积、共共有数纪要、、他项权利纪纪要和附记，，并配有房地地产测量部门门的分户房屋屋平面图。2、使用权房：：是指由国家家以及国有企企业、事业单单位投资兴建建的住宅，政政府以规定的的租金标准出出租给居民的的公有房产。。3、公房：也称称公有房产，，国有房产。。它是指由国国家以及国有有企业、事业业单位投资兴兴建、销售的的房产，在房房产未出售之之前，房产的的产权归国家家所有。目前前居民租用的的公有房产，，按房改政策策分为两大类类：一类是可可售公有房产产，一类是不不可售公有房房产。均为使使用权房。【第四节：销售售知识与案例例分析】房屋产权分类类：4、不可售公房房：根据本市市现行房改政政策还不能出出售给承租居居民的公有房房产。5、已购公房：：又称售后公公房，就是购购买的公有房房产。6、单位产权房房：是指产权权属于单位所所有的房屋，，也称系统产产权房、系统统房。7、共同共有房房产：指两两个或两个以以上的人，对对全部共有房房产不分份额额地享有平等等的所有权。。【第四节：销售售知识与案例例分析】房屋分类：1、期房：在建建的、尚未完完成建设的、、不能交付使使用的房屋称称为期房。房房地产管理部部门将没有取取得房屋产权权证的房屋统统称为期房，，只要还没办办理房地产初初始登记手续续，没取得房房屋产权证，，就是期房。。开发商出售售期房称为预预售，购房者者买房时就要要与开发商签签订房屋预售售合同。2、现房：按照照我国销售商商品房“现房房”的规定，，只有领取了了《房屋屋所所有有权权证证》的商商品品房房才才叫叫““现现房房””。。在在销销售售商商品品房房的的过过程程中中，，现现房房销销售售不不需需要要““销销售售许许可可证证””，，购购房房者者只只需需查查看看《房屋屋所所有有权权证证》，在在签签合合同同的的时时候候也也必必须须使使用用国国土土房房管管局局印印制制的的标标准准合合同同。。【第四四节节：：销销售售知知识识与与案案例例分分析析】房屋屋产产权权分分类类：：3、准准现现房房：：准准现现房房是是指指房房屋屋主主体体已已基基本本封封顶顶完完工工，，工工程程正正处处在在内内外外墙墙装装修修和和进进行行配配套套施施工工阶阶段段的的房房屋屋。。4、二二手手房房：：经经过过二二次次转转手手交交易易的的房房子子叫叫做做二二手手房房。。新新建建的的商商品品房房进进行行第第一一次次交交易易时时为为"一手手"，第第二二次次交交易易则则为为"二手手"。5、尾尾房房：：一一般般情情况况下下，，当当房房产产销销售售量量达达到到80％以以后后，，一一般般就就进进入入房房地地产产项项目目的的清清盘盘销销售售阶阶段段，，此此时时所所销销售售的的房房产产，，一一般般称称为为尾尾房房。。【第四四节节：：销销售售知知识识与与案案例例分分析析】房屋屋产产权权分分类类：：6、烂烂尾尾房房：：是是指指由由于于开开发发商商资资金金不不足足、、盲盲目目上上马马，，或或者者错错误误判判断断供供求求形形势势，，无无法法回回收收前前期期投投资资，，无无力力进进行行后后续续建建设设，，甚甚至至全全盘盘停停滞滞的的积积压压楼楼宇宇。。*世界界最大大的烂烂尾楼楼韩国柳柳京饭饭店【第四节节：销销售知知识与与案例例分析析】销售专专业术术语——价格篇篇：1、一次性性买断断价：：指买方方与卖卖方商商定的的一次次性定定价。。一次次性买买断价价属房房产销销售合合同中中的专专用价价格术术语，，确定定之后后，买买方或或卖方方必须须按此此履行行付款款或交交房的的义务务，不不得随随意变变更。。2、定金：：为保证证合同同的履履行，，买方方预先先向销销售者者卖方方交纳纳一定定数额额的钱钱款。。依据据《合同法法》相关规规定，，一方方违约约时，，双方方有约约定的的按照照约定定执行行；如如无约约定，，卖方方违约约时，，“定定金””双倍倍返还还；买买方违违约时时，““定金金”不不返还还。““定金金”的的总额额不得得超过过合同同标的的的20%。3、订金金：目前法法律上上没有有明确确规定定，一一般可可视为为“预预付款款”。。“订订金””的效效力取取决于于双方方当事事人的的约定定。双双方当当事人人如果果没有有约定定，““订金金”的的性质质主要要是预预付款款，销销售者者违约约时，，应无无条件件退款款；消消费者者违约约时，，可以以与销销售者者协商商解决决并要要求经经营者者退款款。如如果双双方当当事人人另有有约定定，则则按照照约定定执行行。【第四节节：销销售知知识与与案例例分析析】销售专专业术术语——价格篇篇：定金与与订金金的区区别，，主要要表现现在：：1)、从合合同、、依约约定应应交付付定金金而未未交付付的，，不构构成对对主合合同的的违反反；而而交付付订金金的协协议是是主合合同的的一部部分，，依约约定应应交付付订金金而未未交付付的，，即构构成对对主合合同的的违反反。2)、交付付和收收受订订金的的当事事人一一方不不履行行合同同债务务时，，不发发生丧丧失或或者双双倍返返还订订金的的后果果，订订金仅仅可作作损害害赔偿偿金。。3)、定金金的数数额在在法律律规定定上有有一定定限制制，例例如《担保法法》就规定定定金金数额额不超超过主主合同同标的的额的的20％；而而订金金的数数额依依当事事人之之间自自由约约定，，法律律一般般不作作限制制。4)、定金金具有有担保保性质质，而而订金金只是是单方方行为为，不不具有有担保保性。。【第四节节：销销售知知识与与案例例分析析】销售专专业术术语——价格篇篇：4、违约约金：：是指指违约约方按按照法法律规规定和和合同同的约约定，，应该该付给给对方方的一一定数数量的的货币币。违违约金金是对对违约约方的的一种种经济济制裁裁，具具有惩惩罚性性和补补偿性性，但但主要要体现现惩罚罚性。。5、均价价：均均价是是指将将各单单位的的销售售价格格相加加之后后的和和数除除以单单位建建筑面面积的的和数数，即即得出出每平平方米米的均均价。。均价价一般般不是是销售售价。。6、起价价：也也叫起起步价价，是是指某某物业业各楼楼层销销售价价格中中的最最低价价格，，即是是起价价。多多层住住宅，，不带带花园园的，，一般般以一一楼或或顶楼楼的销销售价价为起起价；；带花花园的的住宅宅，一一般以以二楼楼或五五楼做做为销销售的的起价价。高高层物物业，，以最最低层层的销销售价价为起起步价价。【第四节节：销销售知知识与与案例例分析析】销售专专业术术语——面积篇篇1、商品品房销销售面面积：：商品品房按按“套套”或或“单单元””出售售，商商品房房的销销售面面积即即为购购买房房者所所购买买的套套内或或单元元内建建筑面面积与与应分分摊的的公用用建筑筑面积积之和和。销售商商品房房，必必须明明示商商品房房的销销售面面积，，并注注明该该商品品房的的套内内建筑筑面积积及应应当分分摊的的共有有建筑筑面积积。商品房房销售售面积积=套内实实际建建筑面面积+公摊面面积例：某某房源源广告告：玉玉园小小区、、112㎡、30万，，其其中的的112㎡即为商商品房房的销销售面面积。。【第四节节：销销售知知识与与案例例分析析】销售专专业术术语——面积篇篇2、套内内建筑筑面积积：商商品房房的套套内建建筑面面积是是指成成套商商品房房（单单元房房）的的套内内使用用面积积、套套内墙墙体面面积和和阳台台建筑筑面积积之和和。套内建建筑面面积=套内使使用面面积+套内墙墙体面面积+阳台建建筑面面积*套内面面积㎡【第四节节：销销售知知识与与案例例分析析】销售专专业术术语——面积篇篇3、套内内使用用面积积：套套内房房屋使使用面面积为为房屋屋使用用空间间的面面积，，按以以下规规定计计算：：1)、套内内使用用面积积为套套内卧卧室、、起居居室、、过道道、厨厨房、、卫生生间、、贮藏藏间、、壁柜柜等空空间面面积的的总和和；2)、套内楼梯按按自然层数的的面积总和计计入使用面积积；3)、不包括在结结构面积内的的套内烟囱、、通风道、管管道井均计入入使用面积；；4)、内墙面装饰饰厚度计入使使用面积。【第四节：销售售知识与案例例分析】销售专业术语语——面积篇4、套内墙体面面积：套内墙墙体面积是指指商品房各套套内使用空间间周围的维护护或承重墙体体所占的面积积。商品房的的套内境况体体分为共用墙墙及非共用墙墙两种。商品品房套内墙体体面积的计算算法为：1）、共用墙包包括各套之间间的分隔封墙墙，套与公用用建筑空间投投影面积的分分隔墙以及外外墙（包括山山墙）；共用用墙体水平投投影面积的一一半计入套内内墙体面积。。2）、非共用墙墙墙体水平投投影面积全部部计入套内墙墙体面积。【第四节：销售售知识与案例例分析】销售专业术语语——面积篇5、套内阳台建建筑面积：按按照《建筑面积计算算规则》的规定，套内内阳台建筑面面积按阳台外外围与房屋外外墙之间的水水平投影面积积计算。其中中：1）、原设计的的封闭式阳台台，按其外围围水平投影面面积计算建筑筑面积；2）、挑阳台（（底阳台）按按其底板水平平投影面积的的一半计算建建设筑面积；；3）、凹阳台按按其净面积（（含挡板墙墙墙体面积）的的一半计算建建筑面积；4）、半挑半凹凹阳台，挑出出部分按其底底板水平投影影面积的一半半计算建筑面面积，凹进部部分按其净面面积的一半计计算建筑面积积。【第四节：销售售知识与案例例分析】销售专业术语语——面积篇6、公用建筑面面积：又称公公摊。分摊的的公用建筑面面积为每幢楼楼内的公用建建筑面积。公用建筑面积积由两部分组组成：1）、大堂、公公共门厅、走走廊、过道、、公用厕所、、电梯前厅、、楼梯间、电电梯井、电梯梯机房、垃圾圾道、管道井井、消防控制制室、水泵房房、水箱间、、冷冻机房、、消防通道、、变电室、煤煤气调压室、、卫星电视接接收机房、空空调机房、热热水锅炉房、、电梯工休息息室、值班警警卫室、物业业管理用房以以及其他为该该建筑服务的的专用设备用用房；2）、套（单元元）与公用建建筑空间之间间的分隔墙以以及外墙（包包括山墙）墙墙体水平投影影面积的一半半。【第四节：销售售知识与案例例分析】销售专业术语语——面积篇公用建筑面积积=全幢建筑面积积-全幢各套套内内建筑面积之之和-单独具备使用用功能的独立立使用空间的的建筑面积（（如地下车库库、仓库、人人防工程等））另外，购房人人所受益的其其他非经营性性用房，需要要进行分摊的的，要在销（（预）售合同同中写明房屋屋名称，需分分摊的总建筑筑面积。公用建筑面积积不包括仓库库、机动车库库、非机动车车库、车道、、供暖锅炉房房、用于人防防工程的地下下室、单独具具备使用功能能的独立使用用空间、售房房单位自营自自用的房屋，，以及为多幢幢房屋服务的的警卫室、管管理（包括物物业管理）用用房不计入公公用建筑面积积。【第四节：销售售知识与案例例分析】销售专业术语语——面积篇分摊的公用建建筑面积计算算：根据建设部《商品房销售面面积计算及公公用建筑面积积分摊规则（（试行）》规定，各套（（单元）分摊摊的公用建筑筑面积计算公公式如下：1）分摊的公用用建筑面积=各套套内建筑筑面积*公用用建筑面积分分摊系数2）公用建筑面面积=整幢建筑的面面积-各套套内建筑筑面积之和已已作为独立使使用空间（如如租售的地下下室、车棚、、人防工程地地下室）的建建筑面积3）公用建建筑面积积分摊系系数=公用建筑筑面积/各套套内内建筑面面积之和和【第四节：：销售知知识与案案例分析析】销售专业业术语——面积篇7、面积计计算公式式汇总：：商品房销销售面积积=套内建筑筑面积+分摊公用用面积套内建筑筑面积=套内使用用面积+套内墙体体面积+阳台建筑筑面积使用面积积：建筑筑物各层层平面中中直接为为生产生生活使用用的净面面积的总总和辅助面积积：建筑筑物各层层平面楼楼梯、走走道、所所占净面面积的总总和结构建筑筑面积：：建筑物物各层中中，外墙墙、内墙墙、垃圾圾道、通通风道、、烟囱(均为投影影面积)等所占面面积的总总和。【第四节：：销售知知识与案案例分析析】销售专业业术语——面积篇使用率：：使用面面积与建建筑面积积之比。。实用率：：套内建建筑面积积和住宅宅面积之之比。板板楼：80%；塔楼75%；写字楼楼70%；商场65%。使用率率与人流流量密切切相关，，人流量量大的地地方，使使用率低低。套内墙体体面积：：公用墙墙为水平平投影面面积一半半计入非非公用墙墙为水平平投影面面积计入入套内使使用面积积为室内内各居室室面积，，如壁橱橱等，以以及不包包含在结结构面积积中的烟烟囱、通通风道、、管道井井。公摊的公公用建筑筑面积=套内面积积×公用建筑筑面积分分摊系数数公用建筑筑面积分分摊系数数=公用建筑筑面积÷套内建筑筑面积总总和【第四节：：销售知知识与案案例分析析】销售专业业术语——面积篇