房地产基础知识培训修改版

房地产基础知识目录一、房地产二、土地及综合类三、规划与设计类四、销售类

房地产房地产，包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。房地产的特性不可移动性；独一无二性；寿命长久性；数量有限性；用途多样性；相互影响性；易受限制性；价值高大性；难以变现性；保值增值性。房地产的类型按程度划分；按建筑物的使用性质分类；按层数和高度的分类；高层建筑的国际分类；按程度划分生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；

毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的按建筑物的使用性质分类居住建筑工业建筑公共建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。按层数和高度的分类此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。建筑类型层数或建筑高度低层建筑1-3层多层建筑4-6层高层建筑总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑超高层建筑总高度超过100M高层建筑的国际分类建筑类型层数建筑总高度（M）低高层建筑9-1625-50中高层建筑17-2550-75M高层建筑26-4075-100M超高层建筑40层以上100M以上

房地产市场分类一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）；二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(房地产存量市场)；三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场。二、土土地及及综合合类土地用用途包包括哪哪些种种类？？土地分分为农农用地地直接用用于农农业生生产的的土地地，包包括耕耕地、、林地地、草草地、、农田田水利利用地地、养养殖水水面等等建设用用地指建造造建筑筑物、、构筑筑物的的土地地，包包括城城乡住住宅和和公共共设施施用地地、工工矿用用地、、交通通水利利设施施用地地、旅旅游用用地、、军事事设施施用地地等未利用用地。。农农用用地和和建设设用地地以外外的土土地。。各类用用途的的土地地使用用权出出让最最高年年限是是多少少？居住用用地：：70年工业用用地：：50年教育、、科技技、文文化、、卫生生、体体育用用地：：50年商业、、旅游游、娱娱乐用用地：：40年综合或或者其其他用用地：：50年加油站站、加加气站站用地地：20年年。土地使使用权权出让让合同同包括括哪些些内容容？双方当当事人人的姓姓名或或者名名称、、地址址出让土土地使使用权权的宗宗地号号、面面积土地使使用年年期及及起止止时间间土地使使用权权出让让金的的数额额、币币种、、交付付方式式及时时间；；交付土土地的的时间间规划、、市政政设计计要点点项目竣竣工提提交验验收时时间市政设设施配配套建建设义义务使用相相邻土土地和和道路路的限限制建设附附属、、附加加设施施的项项目及及义务务违约责责任当事人人认为为必要要的其其他条条款出让合合同应应附上上宗地地图，，作为为出让让合同同的组组成部部分。。土地使使用权权的出出让方方式有有哪些些？拍卖是指在在指定定的时时间、、公开开场合合，在在土地地管理理部门门授权权的拍拍卖主主持人人的主主持下下，竞竞投者者按规规定的的方式式应价价，由由出价价最高高者获获得土土地使使用权权的行行为。。招标是指由由土地地管理理部门门公开开招标标或邀邀请符符合条条件的的投标标人投投标，，经评评标后后确定定的中中标人人取得得土地地使用用权的的行为为。协议是指由由土地地管理理部门门代表表市政政府与与土地地使用用者以以土地地的公公告市市场价价格为为基准准，经经过协协商确确定土土地价价格，，并将将土地地使用用权让让与土土地使使用者者的行行为。。什么叫叫宗地地？宗宗地号号代表表什么么意思思？宗地是是地籍籍的最最小单单元，，是指指以权权属界界线组组成的的封闭闭地块块。深深圳市市的土土地，，以宗宗地为为基本本单位位统一一编号号，叫叫宗地地号，，又称称地号号，其其有四四层含含义，，称为为：区区、带带、片片、宗宗，从从大范范围逐逐级体体现其其所在在的地地理位位置。。如：：B107—24这这个地地号表表示福福田区区第1带07片片第24宗宗地。。什么叫叫宗地地图？？什么么叫证证书附附图？？宗地图图是土土地使使用合合同书书附图图及房房地产产登记记卡附附图。。它反反映一一宗地地的基基本情情况。。包括括：宗宗地权权属界界线、、界址址点位位置、、宗地地内建建筑物物位置置与性性质，，与相相邻宗宗地的的关系系等。。证证书附附图即即房地地产证证后面面的附附图，，是房房地产产证的的重要要组成成部分分，主主要反反映权权利人人拥有有的房房地产产情况况及房房地产产所在在宗地地情况况。三、规规划与与设计计类什么是是建筑筑覆盖盖率（（建筑筑密度度）？？建设用用地范范围内内所有有建筑筑物基基底面面积之之和与与建设设用地地面积积的比比率（（%））。基底面面积覆盖率率（%）＝—————————用地面面积什么是是建筑筑容积积率？？在建设设用地地范围围内所所有建建筑物物地面面以上上各层层建筑筑面积积之和和与建建设用用地面面积的的比率率（%）。。总建筑筑面积积容积率率=———————————建设用用地面面积①容容积率率<1别别墅墅（独独栋、、并立立式、、联排排、叠叠层））②容积积率1-2.4多多层③容容积率率2.5-4小小高层层④容容积率率>4高高层层什么是是绿化化率？？在建设设用地地范围围内各各类绿绿地面面积之之和与与建设设用地地面积积的比比率（（%））。绿绿地面面积的的计算算不包包括屋屋顶、、天台台和垂垂直绿绿化。。各类绿绿地面面积绿化率率（%）=—————————用地面面积什么是是绿化化覆盖盖率？？在建设设用地地范围围内全全部绿绿化种种植物物水平平投影影面积积之和和与建建设用用地面面积的的比率率（%）。。实用率率实用（（套内内建筑筑面积积）面面积实用率率(%)建筑面面积常规物物业实实用率率多层住住宅：：80%以以上高层住住宅：：75%以以上临街独独立商商铺：：80%以上上大型商商场内内商铺铺：50%以以上写字楼楼：60%左右右平方米米与平平方尺尺的换换算国内：：平方方米香港：：平方方尺1平方方米=10.765平方方尺1公顷顷=15亩亩1公顷顷=10000平方方米1亩=666.67平平方米米“三通通一平平”路通、、水通通、电电通场场地平平整。。“七通通一平平”道路通通、水水上通通、排排污通通、排水通通、电电力通通、通通讯通通、煤气通通、土土地平平整。。什么是是房屋屋的基基底面面积？？房屋的的基底底面积积是指指建筑筑物底底层勒勒脚以以上外外围水水平投投影面面积。。什么是是房屋屋的建建筑面面积？？房屋的的建筑筑面积积是指指建筑筑物各各屋外外墙(或外外柱)外围围以内内水平平投影影面积积之和和。房屋建建筑面面积如如何计计算？？套内建建筑面面积+分摊摊的共共有建建筑面面积套内建建筑面面积部部分为为独立立产权权分摊的的共有有建筑筑面积积部分分为共共有产产权，，买受受人按按照法法律、、法规规的规规定对对其享享有权权利，，承担担责任任。房屋的的建筑筑面积积包括括哪些些部分分？套内(单元元)建建筑面面积按规定定应分分摊的的公用用建筑筑面积积套内建建筑面面积由由哪些些部分分组成成？套内房房屋使使用面面积+套内内墙体体面积积+套套内阳阳台建建筑面面积三三部分分组成成。什么是是套内内房屋屋使用用面积积？是指套套内房房屋使使用空空间的的面积积，以以水平平投影影面积积按下下列规规定计计算：：（1））套内内使用用面积积为套套内卧卧室、、起居居室、、过厅厅、过过道、、厨房房、卫卫生间间、厕厕所、、贮藏藏室、、壁柜柜等空空间面面积的的总和和；（2））套内内楼梯梯按自自然层层数的的面积积总和和计入入使用用面积积；（3））不包包括在在结构构面积积内的的套内内烟囱囱、通通风道道、管管道井井均计计入使使用面面积；；（4））内墙墙面装装饰厚厚度计计入使使用面面积。什么是是套内内墙体体面积积？套内墙墙体面面积是是套内内使用用空间间周围围的维维护或或承重重墙体体或其其他承承重支支撑体体所占占的面面积，，其中中各套套之间间的分分隔墙墙和套套与公公共建建筑空空间的的分割割以及及外墙墙(包包括山山墙)等共共有墙墙，均均按水水平投投影面面积的的一半半计入入套内内墙体体面积积。套套内自自由墙墙体按按水平平投影影面积积全部部计入入套内内墙体体面积积。目前深深圳市市对套套内墙墙体面面积的的执行行规定定如下下：（1））建筑筑物外外墙（（含山山墙））的墙墙体面面积全全部计计入与与其相相邻的的套内内建筑筑面积积或外外墙内内侧的的公用用建筑筑面积积中；；（2））分户户建筑筑面积积之间间的共共墙、、公用用面积积与公公用面面积（（电梯梯井除除外））之间间的隔隔墙，，以墙墙中线线为界界分别别计取取分户户套内内建筑筑面积积的边边长和和公用用面积积的边边长；；（3））电梯梯井（（不含含其周周围的的其他他公用用面积积）与与套内内建筑筑面积积或电电梯井井之外外的其其他公公用面面积之之间的的隔墙墙，以以墙轴轴线为为界分分别计计取边边长；；（4））套内内建筑筑面积积与电电梯井井之外外的其其他公公用面面积之之间的的隔墙墙，其其墙体体面积积全部部计入入套内内建筑筑面积积。本本处所所指的的“其其他公公用面面积””包包含了了电梯梯井周周边的的过道道、走走廊，，也包包含了了建筑筑物外外墙外外侧的的阳台台、走走廊、、檐廊廊、雨雨蓬、、车棚棚、货货棚、、站台台、骑骑楼等等。什么是是套内内阳台台建筑筑面积积？套内阳阳台建建筑面面积均均按阳阳台外外围与与房屋屋外墙墙之间间的水水平投投影面面积计计算。。其中中封闭闭的阳阳台按按水平平投影影全部部计算算建筑筑面积积，未未封闭闭的阳阳台按按水平平投影影的一一半计计算建建筑面面积。。什么是是房屋屋的共共有建建筑面面积？？房屋共共有建建筑面面积是是指各各产权权业主主共同同占有有或共共同使使用的的建筑筑面积积。。包括括：电梯井井、管管道井井、楼楼梯间间、垃垃圾道道、变变电室室、设设备间间、公公共门门厅、、过道道、地地下室室、值值班警警卫室室等，，以及及为整整幢服服务公公共用用房和和管理理用房房的建建筑面面积，，以水水平投投影面面积计计算。。还包括括套与与公共共建筑筑之间间的分分隔墙墙，以以及外外墙(包括括山墙墙)以以水平平投影影面积积一半半的建建筑面面积。。独立立使用用的地地下室室、车车棚、、车库库、为为多幢幢服务务的警警卫室室，管管理用用房，，作为为人防防工程程的地地下室室都不不计入入共有有建筑筑面积积。房屋的的公用用建筑筑面积积是如如何分分摊的的？每户(或单单位)应分分摊的公用用建筑面积积按如下原原则进行计计算：(1)有面面积分割文文件或协议议的，应按按其文件或或协议进行行计算；(2)如无无面积分割割文件或协协议的，按按其使用面面积的比例例进行分摊摊。即：每每户应分摊摊的公用建建筑面积=(应分摊摊公用建筑筑面积/各各套(单元元)建筑面面积之和)×各套(单元)建建筑面积。。从事房产测测绘的机构构有哪些？？深圳市目前前从事房产产测绘的机机构是深圳圳市地籍测测绘大队及及中队。墙体裂缝和和裂纹的区区别、成因因？区别：裂缝：表现现为水平、、竖直、八八字型裂缝缝裂纹：表现现为一种细细微的无规规则裂纹成因：裂缝：新型砌块块材料受温温差变化，，材料的干干缩性大；；裂纹：有抹抹灰空鼓，，抹灰过厚厚，温度变变化造成墙墙面失水，，腻子干燥燥过快引引起表层裂裂纹。铝合金门窗窗和塑钢门门窗的区别别、优缺点点、外观区别：铝合合金门窗是是用铝合金金型材及配配件组成的的门窗，塑塑钢门窗是是将衬钢型型材装入PVC型材材的衬钢型型腔内，再再组装而成成的门窗。。优缺点：铝铝合金门窗窗使用方便便、不易变变形、经济济实惠，耐耐久性高，，便于回收收利用；塑塑刚门窗密密闭性、隔隔音、隔热热性能好，，耐腐蚀性性和装饰性性能好，但但不能回收收利用；在在外表面上上，塑料有有它特殊的的塑料质感感及明亮的的色彩；而而铝合金的的金属光感感也是塑料料无法达到到的，二者者各有所长长，目前市市面上所售售的塑钢窗窗基本只限限于纯白色色一种，而而这种白色色窗框+黑黑色边缘+透明白玻玻璃的配套套使得窗体体看起来对对比强烈、、纯净高雅雅，也是塑塑钢窗吸引引用户的一一大特点。。外观：高高级铝合金金型材质感感比较丰富富，从传统统的自然银银白色、古古铜色，到到表面更加加平整的压压光磨砂、、抛光质地地，及光亮亮如镜的香香槟色仿不不锈钢、电电泳涂漆，，甚至与塑塑钢窗外观观、性能一一致却更为为轻巧的表表面喷塑。。上水位和下下水位的位位置、材料料位置：上水位即给给水管道及及给水点，，下水位即即排水管道道（如浴缸缸、马桶、、洗面盆、、地漏），，给水管道道一般位于于厨房和卫卫生间墙面面，排水管管道位于卫卫生间、厨厨房、阳台台、花池楼楼地面；材料：给水水管采用钢钢管、铝塑塑管、铝塑塑复合管、、PPR管管。复合地板和和实木地板板的区别1、实木地板是以木材为为原料，不不经过人为为拼粘而加加工成的。。2、复合地板是以一层或或多层专用用纸浸渍热热固性真氨氨基树脂，，覆盖在在高密度板板等基材表表面，背面面加平衡层层，正面加加耐磨层，，经热压而而成的地板板。复合地板和和实木地板板的优缺点点1、复合地板的优点是经经济高效地地利用木材材资源并且且美观典雅雅，花花色品种多多，易保养养，安装简简便；缺点点是耐磨性性差，含有有甲醛污染染；2、实木地板的优点是耐耐磨性好，，色泽柔和和、自然、、木纹优雅雅及富于变变化，它不不存在有害害气体散发发的问题，，缺点是资资源有限；；外观：复合合地板有明明显的拼接接痕迹，实实木地板有有天然的木木纹。烟道的位置置、作用、、标准规格格及烟道中中油烟倒灌灌现象的处处理方法烟道：即为集中排排烟的一种种管道，具具体位置根根据设计而定。。位置：一般位于厨厨房或与厨厨房相近的的阳台、管管井作用：因利用烟道道将油烟集集中从屋顶顶排出，可可以避免油油烟污染墙墙面及环境。规格：标准为320X300。处理方法：：为了避免油油烟倒灌现现象，在开开口处设设有油烟止止回阀。道路噪音对对住宅的影影响和住宅宅的楼层之之间的联系系及影响噪音影响：根据声波的的传递原理理来进行的的。声波是疏密密波，在空空气中传播播时，它使使空气时而而变密———压强增高高；时而变变稀——压压强降低。。这种在大大气压上起起伏的部分分就是声压压。声音越强，，声压就越越大；反之之，声压就就越小。由由于空气分分子是杂乱乱无序的，，当它受压压后，它就就会成辐射射状进行传传递，根据据声源的大大小，空气气分子传递递的动能也也有大有小小，传递的的范围和距距离也有大大有下。结论：不是是楼层越高高就越吵，，有绿化带带情况一般般低层噪音音小楼栋之间的的合适间距距楼栋之间的的合适间距距间距（消防防要求）：：高层间距不不小于13米，多层层间距不小于于6米。楼栋间距离离（日照要要求）：楼栋间南北北向距离与与楼高的比值为为1：1；；要求依据：：消防防火、、通风、日日照、卫生生等方面的要求来确确定的。一般来说，，楼栋间的的间距是越越远越好，，主要是有有利于采光光、通风、、卫生以及及环境绿化化，但由于于土地资源源的贫乏，，楼栋间距距满足消防防要求即可可。建筑知识门窗：

分类名称分类方法

窗木窗、钢窗、铝合金窗按所用材料平开窗、推拉窗、上、中、下悬窗，固定窗按开启方式侧窗、天窗（硅谷别墅）按布置位置

门木门、钢门、铝合金门按所用材料平开门、推拉门、弹簧门、转门、折叠门、卷帘门、上翻门、升降门、中分式微波自动门等按开启方式防盗门、安全门等按功能分建筑物构成成与受力过过程房屋的建筑筑构造一般般是由基础础、墙体、、梁、柱柱、楼盖、、屋顶、楼楼梯（高层层设电梯））和门窗、、阳台、雨雨蓬等部位位组成；板梁梁柱柱基基础墙体构成一一览表1序号墙体名称划分方法1外墙、内墙、纵墙、窗间墙按墙体所处位置划分2三七墙、二四墙、一八墙、一二墙按墙厚度划分3女儿墙、围墙、隔墙、围护墙、山墙按功能划分4承重墙、非承重墙按受力情况划分5砖墙、石墙、砌墙、钢筋砼墙按所用材料划分电梯：等待待时间和速速度等待时间：：住宅60~80秒酒店、旅馆馆30~40秒写字楼30秒速度度：：低速电梯45米/分分钟以下中速电梯60~105米/分分钟以下高速电梯120米/分钟以上上四、销售类类什么是商品品房预售？？商品房预售售，是指房房地产开发发企业将正正在建设中中的商品房房预先出售售给买受人人，并由买买受人支付付定金或者者房价款的的行为。《房地产预预售许可证证》包含哪哪些内容？？预售许可证证编号发展商名称称项目名称项目坐落地地点土地使用权权出让合同同书号、地地块编号《房地产证证》编号、、栋数批准预售的的建筑面积积，其中包包含的各类类建筑面积积和套数、、间数发证机关、、有效期附注内容等等。当商品房达达到何种形形象进度时时，才可以以办理预售售许可证？？七层以下的的达到主体体工程封顶顶；七层以上的的，主体工工程须建到到工程预算算投资总额额的三分之之二以上层层数。商品房预售售需要具备备哪些条件件？预售人已取取得房地产产开发资质质证书、营营业执照按照土地管管理部门有有关规定交交付土地使使用权出让让金，已取取得土地使使用权证书书持有建设工工程规划许许可证和建建设工程施施工许可证证，并已办办理建设工工程质量和和安全监督督手续已确定施工工进度和竣竣工交付使使用时间七层以下的的达到主体体工程封顶顶；七层以以上的，主主体工程须须建到工程程预算投资资总额的三三分之二以以上层数；；已在项目所所在地商业