房地产基础知识培训10

房地产基础知识培训－－房地产项目开发项目决策→获取土地使用权→征地迁拆→规划设计→建设项目报建→工程建设→工程竣工房地产项目开发总流程一、项目决策阶段1.1公司拟定项目1.2调查研究1.3方案选择与优化1.4财务评价和经济评价1.5编制可行性研究报告二、获取土地使用权的途径5、通过司法裁决取得6、联合开发7、出让方式取得1、征地2、行政划拨3、转让方式取得4、收购重组二、获取土地使用权的途径2.1征地1、用地预审报告书选2、选址、用地规划许可证3、林业证4、环境影响评5、立项2.2行政划拨1、直接由政府批准2、市国土局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续3、国土分局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续二、获取土地使用权的途径2.3转让方式取得——交易所办理买卖过户登记手续2.4收购重组——收购公司资产获得土地2.5通过司法裁决取得

——通过解决银行债务、法院司法裁决解封获取土地2.6联合开发二、获取土地使用权的途径2.7出让方式取得出让方式有三种：协议、招标、拍卖协议：土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式二、获取土地使用权的途径2.7土地出让方式招标：指在指定期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等拍卖：拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式2.7土地出让方式★凡凡属属于于营营利利性性的的商商品品房房开开发发、、旅旅游游、、商商业、、娱娱乐乐等等用用途途的的，，必必须须通通过过市市土土地地交交易中中心心挂挂牌牌出出让让国国有有土土地地使使用用权权，，并并取取得《《成成交交确确认认书书》》，，然然后后签签订订《《国国有有土土地地使使用用权权出出让让合合同同》》2.7土土地地出出让让方方式式二、、获获取取土土地地使使用用权权的的途途径径土地地的的使使用用用用途途：：工工业业、、住住宅宅、、商商住住、、商业业、、绿绿地地、、公公共共服服务务设设施施用用地地（（其其中中包括括市市场场、、文文化化娱娱乐乐、、图图书书、、体体育育、、医医疗、、行行政政办办公公等等））城市市建建设设利利用用总总体体规规划划图图局部部土土地地利利用用总总体体规规划划图图土地地使使用用规规划划图图三、、征征地地拆拆迁迁1、、房房屋屋拆拆迁迁许许可可证证2、、林林业业砍砍伐伐证证3、、土土矿矿开开采采证证四、、项项目目规规划划设设计计1、、三三线线图图，，设设计计要要点点2、、用用地地规规划划许许可可证证3、、勘勘察察4、、方方案案审审查查意意见见5、、方方案案送送审审图图纸纸6、、策策划划销销售售准准备备工工作作开开展展五、、建建设设项项目目报报建建登登记记1、、办办理理工工程程规规划划许许可可证证2、、报报建建批批复复书书3、、施施工工图图纸纸4、、市市政政综综合合管管线线报报建建5、、项项目目开开发发建建设设备备案案登登记记表表6、、施施工工图图审审查查合合格格书书7、项目前期期费用说明7、工程投标标8、施工合同同、监理合同同、白蚁防治治合同9、施工许可可证：安全监督登记记表质量监督申请请表工资保障金工程款支付保保函施工方《履约约保函》散装水泥专项项资金新型墙体基金金五、建设项目目报建登记10、防空地地下室建设核核准单11、公安局局地址证明12、地名办办项目名13、立项14、消防审审核意见书五、建设项目目报建登记六、工程建设设阶段”七通一平“““七通”：给给水、排水、、通电、通路路、通讯通暖气、通天天燃气或煤气气“一平”：平平整土地2.施工图纸纸及施工资料料准备3.临时用地地或临时占道道手续办理4.施工许可可批文及办理理开工手续5.放线技术术报告、工程程验线批复6.试桩、打打桩、排放污污染物临时许许可证六、工程建设设阶段7.组织图纸纸会审、设计计交底8.编制工程程进度计划9.设计、施施工、监理单单位的协调六、工程建设设阶段七、工程竣工工阶段1、测绘公司司提供《预售售面积》2、物业公司司接管———签定物业业管理合同3、办理预售售证申请预售报告告（必须确定定竣工交付使使用的时间和和写明目前工工程进度）*工程进度要要求：7层以下（含含7层）要全全部封顶；7层以上要完完成三分之二二的结构工程程↓网上登记备案案→签定买卖合同同4、单体验收（实测面积）——（1）工程竣工测量图（2）管线竣工测量图5、工程质量监督报告6、消防设施验收文件7、防雷验收文件8、环保验收文件9、城区项目绿化验收文件七、工程竣工工阶段10、人防专项验收文件11、供电验收文件12、供水验收文件13、通讯验收文件14、电梯验收文件15、锅炉验收文件16、工程档案验收证明文件17、