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房地产基础知识京海实业2022/12/162房地产基础知识及常用名词1、房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不可分。上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。京海实业2022/12/1632、土地的所有权种类：国有土地，集体土地。3、土地使用权的获取方式：征用、划拨、出让。其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。4、生地与熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。京海实业2022/12/1645、房地产按用途划分的类型:a.居住房地产（普通住宅，高级公寓，别墅等）；

b.商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等）

c.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等）

d.工业房地产（厂房，仓库，）

e.农业房地产（农场，林场，牧场，果园）

f.特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等）6、土地使用权出让的使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育，科技，文化卫生，体育用地50年；商业，旅游，娱乐用地40年；综合或其他用地50年；京海实业2022/12/1657、拆迁补偿的方式：货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货币补偿方式。8、在什么情况下，国家可以收回有限制出让的土地使用权：a.土地使用届满（如果在土地使用权届满以后，再重新交纳规定金额的土地出让金，出让金视该地段标的收取，就可以继续使用）b.根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回c.因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回京海实业2022/12/1669、土地出让金：指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。10、产权及房产种类：

房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房地产权利人：指依法享有土地使用权、房屋所有权的自然人、法人和其他组织。京海实业2022/12/167产权证书：指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图大产权证：即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。小产权证：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。商品房：

是指房屋开发建设中专门用作商品销售的住宅房屋或商业物业。京海实业2022/12/168公房：

也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。集资房：

改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权京海实业2022/12/169五证（预售条件）:

《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、和《商品房预售许可证》，简称“五证”。一证三书（楼房交付使用条件）：

一证：《房地产建设项目竣工综合验收合格证》

三书：商品房质量保证书、商品房使用说明书、收楼通知书商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。京海实业2022/12/1610现房：已经交付使用的商品房﹐客户交付部分或全部房款后即可入住。开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。期房：尚未交付使用的商品房。指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。京海实业2022/12/121111、价格：：价格的种种类很多多，如均均价、起起价、最最低价、、最高价价、一口口价等。。其中的两两种。最低价﹕指目前销销售中最最低的单单价﹔最高价﹕指目前销销售中最最高的单单价﹔均价：指指各单位位的销售售价格相相加之后后的和除除以单位位建筑面面积和。。可以反映映一个楼楼盘整体体价格。。起价：指指物业各各楼层销销售价格格中的最最低价格格。多层层一般以以顶层的的销售价为为起价，，高层以以低楼层层的售价价作为起起价，不不能真实实的反映楼楼盘的价价位。一口价﹕指不分楼楼层﹐不分方向向﹐一次性付付款的价价格京海实业业2022/12/121212、定金与订订金的区区别：定金是当当事人约约定由一一方向对对方给付付的，作作为债权权担保一一定数额额的货币币。它属属于一种种法律上上的担保保方式，，目的在在于促使使债务人人履行债债务，保保障债权权人的债债权得以以实现。。定金应应当以书书面形式式约定，，当事人人在定金金合同中中应约定定定金交交付的期期限。定定金合同同自实际际交付定定金之日日起生效效，定金金的数额额由当事事人约定定，但不不得超过过合同标标的额的的20%。如果购房房者交了了定金后后改变主主意，决决定不买买了，开开发商有有权以购购房者违违约为由由不退定定金。如如果开发发商未经经定金缴缴纳者许许可将房房屋卖给给他人，，应向购购房者双双倍返还还定金。。这里需要要注意定定金与订订金之间间的区别别：法律律规定，，订金不不具有法法律效力力，只是是双方的的一种约约定，无无论哪方方违约，，订金必必须退还还购房者者。京海实业业2022/12/121313、违约金金:指违约方方按照法法律规定定和合同同的约定定，应该该付给对对方的一一定数量量的货币币。违约约金是对对违约方方的一种种经济制制裁，具具有惩罚罚性和补补偿性，，但主要体体现惩罚罚性。只只要当事事人有违违约行为为且在主主观上有有过错，，无论是否给对对方造成成损失，，都要支支付违约约金。14、房地产产一级市市场:房地产一一级市场场又称土土地一级级市场，，是土地地使用权权出让的的市场，，即国家通过过其指定定的政府府部门将将城镇国国有土地地或将农农村集体体土地征征用为国有土地地后出让让给使用用者的市市场，出出让的土土地，可可以是生生地，也也可以是经过开开发达到到“七通通一平””的熟地地。房地地产一级级市场是是由国家家垄断的市场。。京海实业业2022/12/121415、房地地产二二级市市场:房地产产二级级市场场，是是土地地使用用者经经过开开发建建设，，将新新建成成的房房地产进行行出售售和出出租的的市场场。即即一般般指商商品房房首次次进入入流通通领域域进行行交易而形形成的的市场场。房房地产产二级级市场场也包包括土土地二二级市市场，，即土土地使使用者将达达到规规定可可以转转让的的土地地，进进入流流通领领域进进行交交易的的市场场。16、房地地产三三级市市场:房地产产三级级市场场，是是购买买房地地产的的单位位和个个人，，再次次将房房地产产转让让或租租赁的的市场场。也也就是是房地地产再再次进进入流流通领领域进进行交交易而而形成成的市市场。。房地地产三三级市市场也也包括括房屋屋的交交换。。京海实实业2022/12/121517、预售售的条条件：：商品房房预售售实行行许可可证制制度，，开发发经营营企业业进行行商品品房预预售，，应当当向城城市、、县市市房地地产管管理部部门办办理预预售登登记，，取得得《商品房房预售售许可可证》。开发发经营营企业业进行行商品品房预预售，，应当当向承承购人人出示示许可可证。。其商商品房房预售售广告告、售售房宣宣传资资料和和说明明书均均应载载明预预售许许可证证的批批准文文号。。其许许可证证应在在售楼楼场所所显著著位置置悬挂挂。未未取得得预售售许可可证的的，不不得进进行商商品房房预售售。京海实实业2022/12/1216内销商商品房房预售售：开发经经营企企业预预售内内销商商品房房须持持以下下证件件或资资料：：开发经经营企企业的的《营业执执照》；有市计计委、、建委委批准准的商商品房房项目目建设设计划划文件件；已取得得国有有土地地使用用证或或土地地使用用权来来源证证件，，并已已交付付全部部土地地使用用权出出让金金；取得建建设工工程规规划许许可证证和建建设工工程开开工证证；有纳入入市建建委销销售计计划的的证明明文件件；按申请请预售售的商商品房房计算算，投投入开开发建建设的的资金金达到到工程程建设设总投投资的的25％以上上，或或达到到相应应的工工程进进度，，并已已确定定施工工进度度和交交付日日期；；本市《商品房房预售售许可可证》。京海实实业2022/12/1217外销商商品房房预售售：开发经经营企企业预预售外外销商商品房房须持持以下下证件件或资资料：：开发经经营企企业的的《营业执执照》；付清地地价款款（包包括市市政基基础设设施建建设费费、拆拆迁安安置补补偿费费和土土地使使用权权出让让金）），取取得土土地使使用证证；市或区区县建建委颁颁发的的建设设工程程开工工证，，建筑筑施工工合同同，采采暖、、给排排水、、供电电、燃燃气、、电视视接收收、电电梯安安装等等工程程已确确定交交用日日期的的证明明材料料；已完成工程建建设总投资额额的25％；工程施工进度度和竣工交付付日期已经确确定；《外销商品房预预售许可证》。京海实业2022/12/12181、建筑面积:住宅的建筑面面积是指建筑筑物外墙外围围所围成空间间的水平面积积，如果计算多、高高层住宅的建建筑面积，则则是各层建筑筑面积之和。。建筑面积包含了房屋居居住的可用面面积、墙体柱柱体占地面积积、楼梯走道道面积、他公摊面积等。。2、使用面积：：住宅的使用面面积，指住宅宅各层平面中中直接供住户户生活使用的的净面积之和。计算算住宅使用面面积，可以比比较直观地反反应住宅的使使用状况，但在住宅买卖卖中一般不采采用使用面积积来计算价格格。3、套内建筑面积积:套内使用面积积和套内墙体体面积与阳台台建筑面积之之和规划术语及相相关规定京海实业2022/12/12194、公用面积：：住宅的公用面面积是指住宅宅楼内为住户户出入方便、、正常交往、、保障生活所所设置的公共共走廊、楼梯梯、电梯间、、水箱间等所所占面积的总总和。开发商商在出售商品品房时计算的的建筑面积存存在公共面积积的分摊问题题。5、竣工面积：：指竣工的各幢幢房屋建筑面面积之和。房房屋建筑的竣竣工应是按照照设计要求全全部完工，经经验收合格的的建筑.6、共有建筑面面积房屋系指各产产权主共同占占有或共同使使用的建筑面面积京海实业2022/12/12207、分摊面积﹕公共场所(如楼梯)及公共设施(如供电房)所占的面积按按一定比例分分配给每户的的面积。商品房分摊的的公用建筑面面积主要由两两部分组成：：1．电梯井、楼楼梯间、垃圾圾道、变电室室、设备室、、公共门厅和和过道等功能能上为整楼建建筑服务的公公共用房和管管理用房的建建筑面积；2．各单元与楼楼宇公共建筑筑空间之间的的分隔以及外外墙（包括山山墙）墙体水水平投影面积积的50％公用建筑面积积分摊系数：：将将建筑筑物整栋的公公用建筑面积积除以整栋楼楼各套套内建建筑面积之和和，得到建筑筑物的公用建建筑面积分摊摊系数。即公公用建筑面积积分摊系数＝＝公用建筑面面积／套内建建筑面积之和和。京海实业2022/12/12218、容积率：：项目总建筑面面积与项目总总用地面积的的比值。※容积率=总建建筑面积÷总总用地面积多层容积率一一般控制在1.3以下，，小高层的容容积率可以达达到2左右，，高层视情况况一般在4或或5左右。对对于开发商来来讲，容积率率越高，出的的建筑面积就就越多，土地地成本就越容容易摊薄，利利润空间自然然就越大。而而对于购房者者来讲，则正正相反，容积积率越低，说说明楼与楼之之间的空地越越大，视野、、采光就越好好。9、建建筑密密度:在居住住区用用地内内各类类建筑筑的基基地总总面积积与居居住区区总用用地的的比值值。建筑密密度可可以反反映出出一定定用地地范围围内的的空地地率和和建筑筑密集集程度度。※建筑密密度=小小区全全部建建筑地地基面面积÷÷小区区总占占地面面积××100%京海实实业2022/12/122210、、绿化化率：：项目规规划建建设用用地范范围内内的绿绿化面面积与与规划划建设设用地地面积积之比比。绿化率率自然然越高高越好好，一一般在在40%左左右。。※绿化率率=绿绿化面面积÷÷总用用地面面积××100%11、、实用用率：：是指套套内建建筑面面积与与套（（单元元）建建筑面面积之之比。。也称称之为为“K”值。※实用率率=套套内建建筑面面积÷÷建建筑面面积京海实实业2022/12/122312、用地地面积积：规划地地块划划定的的面积积。是指产产权人人使用用土地地的范范围包包括其其土地地上建建筑物物包括括天井井、通通道、、庭院占地地面积积的总总和，，即占占地面面积。。13、用地地红线线：指经城城市规规划行行政主主管部部门批批准的的建设设用范范围的的界线线。在在规划划图中中一般般用红红线标标示，，故称称之为为用地地红线线。14、道路路红线线：城市道道路用用地的的规划划控制制线，，即城城市道道路用用地与与两侧侧建筑筑用地地及其其他用用地的的分界界线。。15、日照照间距距系数数：指根据据日照照标准准确定定的房房屋间间距与与遮挡挡房屋屋檐高高的比比值。。京海实实业2022/12/122416、建筑间间距：两栋建筑筑物外墙墙之间的的水平距距离。17、日照标标准：根据各地地区的气气候条件件和居住住卫生要要求确定定的，居居住建筑筑正面向向阳的房间子子规定的的日照标标准日获获得的日日照量。。1994年2月1号执行的的《城市居住住区规划划设计规规范》中规定，，住宅建建筑日照标标准：冬冬至日住住宅底层层日照时时间不少少1小时或大大寒日住住宅底层层日照时间不少少于2小时。京海实业业2022/12/122518、居住区区用地：：住宅用地地、公建建用地、、道路用用地、公公共绿地地的总称称。住宅用地地：住宅宅建筑基基地占地地及其四四周合理理间距内内的用地地。含宅宅间绿地和宅宅间小路路。公建用地地：与居居住人口口规模相相对应配配建的，，为居民民服务和和使用的的各类设施施的用地地。包含含建筑基基底占地地及其所所属场院院、绿地地、和配配建停车场等。。道路用地地：居住住区道路路、小区区路、组组团路及及非公建建配建的的居民小小汽车、单位位通勤车车等车辆辆的停放放场地。。公共绿地地：满足足规定的的日照要要求，适适合于安安排游憩憩活动设设施的、、供居民共享享的游憩憩绿地，，包括居居民区公公园、小小游园和和组团绿绿地及其其他块状、带带状绿地地。京海实业业2022/12/122619、配套设设施：指与住宅宅规模或或与人口口规模相相对应配配套建设设的公共共服务设设施、道道路和和公共绿绿地的总总称。20、建筑小小品：指既有功功能要求求，又有有点缀、、装饰和和美化作作用的，，从属于于某一建建筑空间环环境的小小体量建建筑、游游憩观赏赏设施和和指示性性标志物物等的统统称。京海实业业2022/12/1227建筑基础础知识1、定义：：广义：人人工建筑筑而成的的所有东东西。狭义：即即指房屋屋。是指指有基础础、墙、、顶、门门窗等，，能够遮遮风挡雨雨，供人们们在内居居住、工工作、娱娱乐、储储藏物品品、纪念念或其他他活动的空空间场所所，不包包含构筑筑物。构筑物：：指房屋屋以外的的建筑，，人们一一般不直直接在内内进行生生产和生生活活动。。如烟囱囱、水塔塔、水井井、隧道道等。一、建筑筑物京海实业业2022/12/12282、分类：：房地产行行业对于于建筑物物的分类类方式较较多，标标准也不不尽相同同，现仅介绍绍其中的的几种分分类方式式。按使用性性质分：：居住建建筑、公公共建筑筑、工业业建筑、、农业建建筑按层数分分：低层层（1～3层）多层（4～6层）小高层（（7～15层）高层（15层以上至至建筑高高度100米）超高层（（建筑总总高度超超过100米，不含含单层建建筑超过过100米）。按结构分分：砖木木结构、、砖混结结构、钢钢筋混凝凝土结构构（分框框架、剪剪力墙等）、、钢结构构。一、建筑筑物京海实业业2022/12/12291、基基础础：：定义义：：建建筑筑物物的的组组成成部部分分，，是是建建筑筑物物地地面面以以下下的的承承重重构构件件，，它它支撑撑其其上上部部建建筑筑物物的的全全部部荷荷载载，，并并将将这这些些荷荷载载及及自自重重传传给下下面面的的地地基基。。按构构造造形形式式不不同同分分类类：：条条形形基基础础、、独独立立基基础础、、箱箱型型基基础础（（高高层层常用用））、、桩桩基基础础。。2、地地基基：：定义义：：不不是是建建筑筑物物的的组组成成部部分分，，是是承承受受由由基基础础传传下下来来的的荷荷载载的的土层层或或岩岩层层。。二、、建建筑筑构构造造京海海实实业业2022/12/12303、建建筑筑物物的的结结构构类类型型：：钢筋筋混混凝凝土土结结构构：：主要要承承重重构构件件是是由由钢钢筋筋和和混混凝凝土土制制成成的的结结构构。。钢钢筋筋主要要承承受受拉拉力力，，混混凝凝土土主主要要承承受受压压力力。。又又可可依依结结构构布布置置情情况况分分为为排排架架结结构构、、框框架架结结构构、、剪剪力力墙墙结结构构、、框框架架—剪力墙结结构、筒筒体结构构等。优点：A.耐久性好好：强度度不随时时间增长长而降低低，反而而略有提提高B.耐火性好好：水泥泥保护钢钢筋受热热，使之之耐高温温C.整体性好好：节点点的连接接强度高高，提高高其刚度度和稳定定性D.可模性好好：根据据模具浇浇筑成任任意形状状E.就地取材材：其粗粗、细骨骨料产地地普遍，，降低造造价F.节约钢材材二、建筑筑构造京海实业业2022/12/1231砖混结构构：主要是砖砖墙承重重，部分分是钢筋筋混凝土土屋面板板和梁承承重的结结构。砖木结构构：主要承重重构件是是用砖和和木两种种材料制制成的结结构。其他结构构：凡不属于于上述结结构的建建筑物都都归此类类，如竹竹结构、、石结构构、砖拱结构构、窑洞洞、木板板房、土土草房等等。框架结构构与混合合结构的的区别框架结构构是由钢钢筋水泥泥的梁、、柱及楼楼板组成成，墙体体无承重重任务，，只起间隔与与维护的的作用，，故可以以拆除。。混合结结构是由由砖墙和和钢筋水水泥楼板板构成，墙墙体是承承重构件件，不能能随意拆拆除。二、建筑筑构造京海实业业2022/12/12324、墙墙体体和和柱柱：：竖向向承承重重构构件件，，支支撑撑屋屋顶顶、、楼楼面面等等，，并并将将这这些些荷荷载载和和自重重传传给给基基础础。。墙体体分分类类：：外墙墙、、内内墙墙；；纵纵墙墙、、横横墙墙；；承承重重墙墙、、非非承承重重墙墙。。承重重墙墙：：直接接受受外外力力作作用用和和自自重重的的墙墙体体。。非承承重重墙墙：：一般般情情况况下下仅仅承承受受自自重重的的墙墙。。结构构墙墙：：主要要承承受受侧侧向向力力或或地地震震作作用用，，并并保保持持结结构构整整体体稳稳定定的的承重重墙墙，，又又称称剪剪力力墙墙，，抗抗震震墙墙等等。。二、、建建筑筑构构造造京海海实实业业2022/12/1233剪力力墙墙———————高层层建建筑筑因因为为其其高高度度的的原原因因，，将将承承受受较较大大的的水水平平荷荷载载（（风风力力、、地地震震力力）），，从从而而产产生生剪剪切切力力，，用用于于抵抵抗抗剪剪切切力力的的墙墙体体称称为为剪剪力力墙墙。。它是是承承受受垂垂直直及及水水平平力力设设计计的的墙墙体体，，起起承承重重的的主主力力，，由由钢钢筋筋砼砼捣捣制制而而成成，，墙墙内内设设有有双双层层钢钢筋筋网网。。墙墙上上的的门门、、窗窗洞洞在在设设计计时时已已经经按按力力学学的的要要求求进进行行设设计计，，洞洞口口的的四四周周还还另另外外埋埋设设有有钢钢筋筋进进行行加加固固。。因因剪剪力力墙墙钢钢筋筋网网密密集集、、难难于于开开凿凿、、若若开开洞洞后后则则难难以以加加固固洞洞口口四四周周的的被被破破坏坏部部分分，，并并且且会会直直接接破破坏坏剪剪力力墙墙的的整整体体性性和和受受力力体体系系，，故故建建成成后后极极少少再再于于剪剪力力墙墙上上开开洞洞。。京海海实实业业2022/12/12345、门窗窗：门的分分类：：平开开门、、推拉拉门、、转门门、卷卷帘门门、弹弹簧门门；；木门门、塑塑钢门、、铝合合金门门等。。窗的分分类：：平开开窗、、推拉拉窗、、旋转转窗、、固定定窗、、悬窗窗；；木窗窗、塑塑钢窗、、铝合合金窗窗等。。6、地面面、楼楼板和和梁：：地面：：通俗俗指每每层楼楼的人人脚踏踏的楼楼面。。楼板：：分隔隔层与与层之之间的的水泥泥混凝凝土板板。梁：跨跨过空空间的的横向向构件件。京海实实业2022/12/12357、楼梯梯：一般由由三部部分组组成：：楼梯梯段、、休息息平台台、栏栏杆扶扶手。。楼梯的的宽度度一般般在1.2米左右右。住宅楼楼梯的的倾斜斜度一一般在在15～20度台阶分分踏步步和踢踢步两两部分分，踏踏步宽宽度在在20～25cm、踢步步在15cm时人们们的感感觉最最舒适适。8、屋顶顶：屋顶分分平屋屋顶和和坡屋屋顶。。建筑物物的构构造另另外还还有散散水、、阳台台、雨雨篷等等部件件。二、建建筑构构造京海实实业2022/12/12369、开间间：住宅设设计中中，住住宅的的宽度度是指指一间间房屋屋内一一面墙墙皮到到另一一面墙墙皮之间的的实际际距离离。因因为是是就一一自然然间的的宽度度而言言，故故又称称开间间。住住宅开间一一般不不超过过3.0米--3.9米，砖砖混结结构住住宅开开间一一般不不超过过3.3米。规定较较小的的开间间尺度度，可可缩短短楼板板的空空间跨跨度，，增强强住宅宅结构构整体体性、稳稳定性性和抗抗震性性。开间5米以上上，进进深7米以上上的大大开间间住宅宅可为为住户户提供供一个个40——50平方米米甚至至更大大的居居住空空间，，与同同样建建筑面面积的的小开开间住住宅相相比，，承重墙墙减少少一半半，使使用面面积增增加2%，便于于灵活活隔断断、装装修改改造。。二、建建筑构构造京海实实业2022/12/123710、进深深：在建筑筑学上上是指指一间间独立立的房房屋或或一幢幢居住住建筑筑从前前墙皮皮到后后墙壁之间间的实实际长长度。。进深深大的的住宅宅可以以有效效地节节约用用地，，但为为了保保证建成的的住宅宅可以以有良良好的的自然然采光光和通通风条条件，，住宅宅的进进深在在设计计上有一定定的要要求，，不宜宜过大大。目目前我我国大大量城城镇住住宅房房间的的进深深一般般要限定在在5米左右右，不不能任任意扩扩大。。11、层高高：指下层层楼地地面至至上层层楼地地面的的垂直直高度度。12、净高高：层高减减去楼楼板厚厚度的的净剩剩值。。注：一般楼楼层规规定净空应应为2.8米高，，连楼楼板在在内应应为3米高。。二、建建筑构构造京海实实业2022/12/123813、过道道：住宅套套内使使用的的水平平交通通空间间14、走廊廊：住宅套套外使使用的的水平平交通通空间间15、格局：：指一户户房屋屋之房房型，，方正正或属属长型型，不不方正正，异异型16、私密密性：：指私生生活之之隐私私性（（动静静分区区，栋栋距要要宽））17、采光：：指光线线日照照之明明亮度度18、通风：：风之来来源，，去路路二、建建筑构构造京海实实业2022/12/123919、标准层层：指平面面布置置相同同的住住宅楼楼层，，单制楼楼宇的的一层层，其其层面面平整整，没没有特特殊设设计计工艺艺。20、跃式：：室内不不同功功能区区楼地地面不不在同同一平平面，，楼层层的几几部分分之间间地面面高低低错开开，高高度差差约为为40～60cm之间，，以实实现动动静、、公私私的分分离。。一般般在设设计当当中把把客厅厅、餐餐厅、、厨房房、公公共卫卫生间间等公公共活活动区区域的的楼层层面与与房间间等私私密性性强的的楼层层面通通过3级踏步步楼梯梯级相相对错错开，，形成成高低低两级级楼层层平面面。二、建建筑构构造京海实实业2022/12/124021、错层层：一般指指一套套住宅宅内有有三个个层面面，房房间大大门走走进去去是客客厅，，楼高高一般般是3.6米以上上，在在进去去会分分开上上下两两层，，走下下去下下层一一般会会安排排厨房房，卫卫生间间，走走上去去上层层一般般会安安排卧卧房，，书房房，形形成三三个平平面楼楼层。。22、复式式：是一套套住宅宅占两两个楼楼层，，有内内部楼楼梯联联系上上下层层，（（一般般在首首层安排起起居室室，厨厨房，，卫生生间，，二层层安排排卧室室，书书房，，）二、建建筑构构造京海实实业2022/12/124123、地下下室：：地下室室是指指房间间地面面低于于室外外地平平面的的高度度超过过该房房间净净高的的1／2者。24、半地地下室室：半地下下室是是指房房间地地面低低于室室外地地平面面的高高度超超过该该房间间净高高的1／3，且不不超过过1／2者25、住宅的的楼梯梯有否否规定定为几几宽？？住宅的的楼梯梯一般般净宽宽不应应少于于1米，梯梯级为为3015（宽高）二、建建筑构构造京海实实业2022/12/12421、给水水、排排水系系统给水的的方式式有：：直接接供水水（在在水压压水量量稳定定的情情况下下采用用）、、设置置水箱箱供水水（水水压在在一天天内定定期高高低变变化的的情况况下采采用））、设设置水水泵、、水箱箱供水水（水水压经经常性性的低低于所所需水水压的的情况况下采采用））、分分区分分压供供水（（多用用于多多层、、高层层建筑筑。当当室外外的配配水管管网的的水压压仅能能供下下面楼楼层用用水，，不能能满足足上面面楼层层用水水时，，通常常分成成两个个供水水区，，下层层直接接供水水，上上层采采用设设置水水泵水水箱供供水。。）给水的的管材材目前前多采采用PVC管、铝铝塑管管。排水系系统主主要指指排放放生活活污水水、废废水及及雨水水。多多采用用ф100～150的铸铁铁管或或PVC管材。。三、建建筑设设备京海实实业2022/12/12432、采暖暖系统统：采暖系系统可可分为为两类类，一一是独独立采采暖；；二是是集中中采暖暖。集中采采暖又又可分分为两两种：：热水供供暖：：采用用热水水进行行供暖暖，供供水温温度一一般95度，回回水温温度一一般70度。这这种方方式的的特点点是热热得慢慢，凉凉得也也慢，，多用用于住住宅等等不间间歇采采暖。。蒸气采采暖：：采用用水蒸蒸气进进行供供暖。。这种种方式式的特特点是是热得得快，，凉得得也快快。多多用于于间歇歇性采采暖建建筑，，如剧剧院等等。集中供暖暖国家目目前提倡倡采用分分户计量量式采暖暖方式，，但是由由于计量量价位的的不确定定，大多多开发商商都没有有采用。。当前使使用最多多的是分分户控制制采暖。。无论是分分户计量量还是分分户控制制，现在在都没有有达到““谁用谁谁交费，，不用不不交费””的状态态。三、建筑筑设备京海实业业2022/12/12443、通信和和空调系系统包括电话话系统、、网络系系统、有有线系统统等。4、电气设设备：包括导线线、配电电箱、电电开关、、电表、、防雷装装置（接接闪器（（避雷针针、避雷雷带、避避雷网））、引下下线、接接地装置置）。5、燃气供供应系统统燃气目前前常用的的有三种种：人工煤气气：工业业尤其是是炼钢及及石油加加工产业业的副产产品，其其主要成成分是CO，比重与与空气相相近。使使用不当当极易发发生煤气气中毒。。三、建筑筑设备京海实业业2022/12/1245天然气：：蕴藏于于地下的的可燃气气体，主主要成分分是CH4，比空气气轻，一一旦发生泄漏漏，天然然气会飘飘于上层层，不会会发生煤煤气中毒毒的现象象。而且天然气气燃烧后后不会产产生污染染性气体体，属绿绿色环保保燃料，，全国正大力推推广。液化石油油气：石石油产品品，成份份较复杂杂，热值值高。液液化石油油气与上上述两种燃气的的供应系系统不同同，液化化石油气气是一个个居住区区一套加加压系统。。液化石石油气一一般用于于市政燃燃气管网网尚未达达到的地地区。6、设备层层、管道道井：设备层一一般用于于放置建建筑运行行机械。。多用于于高层住住宅、写写字间等等。三、建筑筑设备京海实业业2022/12/12461、砖：普通砖的的尺寸为为235*115*55mm，因为砖砖的尺寸寸，所以以才出现现了12墙、24墙、37墙等的说说法。每512块普通砖砖组成1立方米。。为保护耕耕地，目目前已禁禁止使用用粘土砖砖，提倡倡使用矿矿渣砖、、粉煤灰灰砖。2、水泥：：水泥的种种类很多多，目前前大多采采用硅酸酸盐水泥泥。四、建筑筑材料京海实业业2022/12/12473、钢筋混混凝土：：混凝土是是用水泥泥、砂、、石子等等材料调调和而成成。采用混凝凝土与钢钢筋进行行搭配，，主要是是考虑到到两者的的膨胀系系数相近近，可以较好的的粘合到到一起。。而且混混凝土可可以补充充钢筋的的刚性不不足的缺缺点，使得建筑筑物更加加稳定。。4、防水材材料：目前常用用的主要要是SBS（改性卷卷材）、、JS（防水涂涂料）。。四、建筑筑材料京海实业业2022/12/12485、隔热层层采用什什么材料料？平常常有几厚厚？隔热层最最普遍用用膨胀珍珍珠节省省制成的的五脚砖砖，厚度度约15~20公分。无无人为损损坏一般般寿命为为15年。6、条形砖砖、铝塑塑板和玻玻璃马赛赛克各有有什么优优点？均为外墙墙贴面，，条形砖砖色泽较较多，贴贴面光滑滑整齐，，有韵律律感；铝铝塑板便便于安装装，颜色色选择面面较广，，但不耐耐新不耐耐用且档档次较低低；玻璃璃马赛克克只能用用作外墙墙贴面，，因有玻玻璃质，，并有锋锋利菱角角，故不不宜用贴贴内墙，，避免擦擦伤，在在高层建建筑中不不宜采用用，因每每粒玻璃璃马赛克克粘结面面小，受受震动的的话容易易脱落。。7、外墙喷喷涂有什什么优点点？外墙喷涂涂色泽较较多，颜颜色比较较柔和，，能与园园林绿化化景观相相融合，，并且施施工方便便。缺点点：寿命命较短，，一般5年左右须须翻新。。四、建筑筑材料京海实业业2022/12/12498、三三大大材材、、四四小小材材：：三大大材材：：钢钢材材、、水水泥泥、、木木材材。。四小小材材：：汽汽柴柴油油、、玻玻璃璃、、沥沥青青、、油油毡毡。。9、图图纸纸名名称称：：平面面图图、、立立面面图图、、剖剖面面图图建施施图图、、结结施施图图、、水水施施图图、、电电施施图图、、暖暖施施图图、、通通施施图图四、、建建筑筑材材料料京海海实实业业京海海房房地地产产———测绘绘概概论论京海海实实业业2022/12/1251目录一、房产面面积测算一一般规定二、房屋建建筑面积测测算的有关关规定三、用地面面积测算四、成套房房屋的建筑筑面积和共共有共用面面积分摊京海实业2022/12/1252房产面积测测算一般规规定房产面积测测算的内容容：面积测算算系指水平平面积测算算。分为房房屋面积和和用地面积积测算两两类，其中中房屋面积积测算包括括房屋建筑筑面积、共共有建筑面面积、产权权面积、使使用面积等等测算。房屋的建筑筑面积：房屋建筑筑面积系指指房屋外墙墙(柱)勒脚以上各各层的外围围水平投影影面积，包包括阳台、、挑廊、地地下室、室室外楼梯等等，且具备备有上盖，，结构牢固固，层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建建筑。房屋的使用用面积:房屋使用面面积系指房房屋户内全全部可供使使用的空间间面积，按按房屋的内内墙面水平平投影计算算。京海实业2022/12/1253房产面面积测测算一一般规规定房屋的的产权权面积积：产权权主依依法拥拥有房房屋所所有权权的房房屋建建筑面面积。。房屋屋产权权面积积由直直辖市市、市市、县县房地地产行行政主主管部部门登登记确确权认认定。。房屋的的共有有建筑筑面积积：各产产权主主共同同占有有或共共同使使用的的建筑筑面积积。面积测测算的的要求求：各类类面积积测算算必须须独立立测算算两次次，其其较差差应在在规定定的限限差以以内，，取中中数作作为最最后结结果。。量距应应使用用经检检定合合格的的卷尺尺或其其他能能达到到相应应精度度的仪仪器和和工具具。面面积以以平方方米为为单位位，取取0.01m2。京海实实业2022/12/1254房屋建建筑面面积测测算的的有关关规定定计算全全部建建筑面面积的的范围围a)永久性性结构构的单单层房房屋，，按一一层计计算建建筑面面积；；多层层房屋屋按各各层建建筑面面积的的总和和计算算。b)房屋内内的夹夹层、、插层层、技技术层层及其其梯间间、电电梯间间等其其高度度在2．20m以上部部位计计算建建筑面面积。。c)穿过房房屋的的通道道，房房屋内内的门门厅、、大厅厅，均均按一一层计计算面面积。。门厅厅、大大厅内内的回回廊部部分，，层高高在2．20m以上的的，按按其水水平投投影面面积计计算。。d)楼梯间间、电电梯(观光梯梯)井、提提物井井、垃垃圾道道、管管道井井等均均按房房屋自自然层层计算算面积积。京海实实业2022/12/1255房屋建建筑面面积测测算的的有关关规定定e)房屋天天面上上，属属永久久性建建筑，，层高高在2．20m以上的的楼梯梯间、、水箱箱间、、电梯梯机房房及斜斜面结结构屋屋顶高高度在在2．20m以上的的部位位，按按其外外围水水平投投影面面积计计算。。f)挑楼、、全封封闭的的阳台台按其其外围围水平平投影影面积积计算算。g)属永久久性结结构有有上盖盖的室室外楼楼梯，，按各各层水水平投投影面面积计计算。。h)与房屋屋相连连的有有柱走走廊，，两房房屋间间有上上盖和和柱的的走廊廊，均均按其其柱的的外围围水平平投影影面积积计算算。i)房屋间间永久久性的的封闭闭的架架空通通廊，，按外外围水水平投投影面面积计计算。。j)地下室室、半半地下下室及及其相相应出出入口口，层层高在在2．20m以上的的，按按其外外墙(不包括括采光光井、、防潮潮层及及保护护墙)外围水水平投投影面面积计计算。。京海实实业2022/12/1256房屋建建筑面面积测测算的的有关关规定定k)有柱或或有围围护结结构的的门廊廊、门门斗，，按其其柱或或围护护结构构的外外围水水平投投影面面积计计算。。l)玻璃幕幕墙等等作为为房屋屋外墙墙的，，按其其外围围水平平投影影面积积计算算。m)属永久久性建建筑有有柱的的车棚棚、货货棚等等按柱柱的外外围水水平投投影面面积计计算。。n)依坡地地建筑筑的房房屋，，利用用吊脚脚做架架空层层,有围护护结构构的，，按其其高度度在2．20m以上部部位的的外围围水平平面积积计算算。o)有伸缩缩缝的的房屋屋，若若其与与室内内相通通的，，伸缩缩缝计计算建建筑面面积。。京海实实业2022/12/1257房屋屋建建筑筑面面积积测测算算的的有有关关规规定定计算算一一半半建建筑筑面面积积的的范范围围a)与房房屋屋相相连连有有上上盖盖无无柱柱的的走走廊廊、、檐檐廊廊，，按按其其围围护护结结构构外外围围水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算。。b)独立立柱柱、、单单排排柱柱的的门门廊廊、、车车棚棚、、货货棚棚等等属属永永久久性性建建筑筑的的，，按按其其上上盖盖水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算。。c)未封封闭闭的的阳阳台台、、挑挑廊廊，，按按其其围围护护结结构构外外围围水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算。。d)无顶顶盖盖的的室室外外楼楼梯梯按按各各层层水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算。。e)有顶顶盖盖不不封封闭闭的的永永久久性性的的架架空空通通廊廊，，按按外外围围水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算。。京海海实实业业2022/12/1258房屋屋建建筑筑面面积积测测算算的的有有关关规规定定不计计算算建建筑筑面面积积的的范范围围a)层高高小小于于2．20m以下下的的夹夹层层、、插插层层、、技技术术层层和和层层高高小小于于2．20m的地地下下室室和和半半地地下下室室。。b)突出出房房屋屋墙墙面面的的构构件件、、配配件件、、装装饰饰柱柱、、装装饰饰性性的的玻玻璃璃幕幕墙墙、、垛垛、、勒勒脚脚、、台台阶阶、、无无柱柱雨雨篷篷等等。。c)房屋屋之之间间无无上上盖盖的的架架空空通通廊廊。。d)房屋屋的的天天面面、、挑挑台台、、天天面面上上的的花花园园、、泳泳池池。。e)建筑筑物物内内的的操操作作平平台台、、上上料料平平台台及及利利用用建建筑筑物物的的空空间间安安置置箱箱、、罐罐的的平平台台。。京海海实实业业2022/12/1259房屋屋建建筑筑面面积积测测算算的的有有关关规规定定f)骑楼楼、、过过街街楼楼的的底底层层用用作作道道路路街街巷巷通通行行的的部部分分。。g)利用用引引桥桥、、高高架架路路、、高高架架桥桥、、路路面面作作为为顶顶盖盖建建造造的的房房屋屋。。h)活动动房房屋屋、、临临时时房房屋屋、、简简易易房房屋屋。。i)独立立烟烟囱囱、、亭亭、、塔塔、、罐罐、、池池、、地地下下人人防防干干、、支支线线。。j)与房房屋屋室室内内不不相相通通的的房房屋屋间间伸伸缩缩缝缝京海海实实业业2022/12/1260用地地面面积积测测算算用土土地地面面积积测测算算的的范范围围以丘丘为为单单位位进进行行测测算算，包包括括房房屋屋占占地地面面积积、、其其他他用用途途的的土土地地面面积积测测算算，，各各项项地地类类面面积积的的测测算算。。下列列土土地地不不计计人人用用地地面面积积：a)无明明确确使使用用权权属属的的冷冷巷巷、、巷巷道道或或间间隙隙地地。。b)市政政管管辖辖的的道道路路、、街街道道、、巷巷道道等等公公共共用用地地。。c)公共共使使用用的的河河滩滩、、水水沟沟、、排排污污沟沟。。d)已征征用用、、划划拨拨或或者者属属于于原原房房地地产产证证记记载载范范围围，，经经规规划划部部门门核核定定需需要要作作市市政政建建设设的的用用地地。。e)其他他按按规规定定不不计计人人用用地地的的面面积积。京海海实实业业2022/12/1261套内内房房屋屋使使