山东济南天业-奥体项目策划竞标提案课件

天业展翅东部腾飞——天业·奥体项目竞标提案2010年5月2009中国华南房地产策划代理公司品牌TOP10（品牌价值2.48亿）谨呈：山东天业恒基股份有限公司天业展翅东部腾飞2010年5月2009中国华南房地产策报告逻辑结构设定目标提出问题解决问题三、实现目标需要解决的核心问题四、项目发展战略及定位一、企业愿景/项目目标

二、现状梳理：面临的机遇与挑战五、案例借鉴六、整体规划及物业发展建议报告逻辑结构设定目标三、实现目标需要解决的核心问题四、项目愿景/目标企业解读项目解读项目目标愿景/目标企业解读项目解读项目目标企业解读作为上市企业集团，现金流量对企业筹资决策、企业投资决策、企业资信、企业盈利、企业价值等有直接影响。一个以房地产开发为主业，涉足地产、矿业、能源、会展、物业管理、金融、酒店等行业的多元化企业集团。一个在房地产领域呈现出跳跃式发展，得到了社会各界的广泛认可和赞誉的明星企业。一个总资产近30亿元大型上市企业集团。企业解读作为上市企业集团，现金流量对企业筹资决策、企业投资决企业解读天业房地产在济南已开发多个知名项目，树立了较好的企业形象，项目开发已经站在了较高的起点上。新东方花园天业翠苑盛世花城天业国际广场一步一个台阶，天业房地产以上市公司为平台不断发展壮大，所做项目无论是在形象还是品质方面都在逐步提升。企业解读天业房地产在济南已开发多个知名项目，树立了较好的企业愿景/目标企业解读项目解读项目目标愿景/目标企业解读项目解读项目目标项目区位本案所在奥体文博片区是东部新城的核心---城市副中心，也是济南未来的城市行政中心所在地。本项目政务中心奥体中心项目区位本案所在奥体文博片区是东部新城的核心---城市副中心项目区位区域交通方便，随着大型企业总部和高端人群的陆续落户，区域居住价值、商务价值和商业价值不断提升。奥体文博片区内，有奥体中心、政务中心、文博中心、全运村、奥体酒店、山东省立医院东院区、省成套局安置办公楼、省法院审判综合楼、武警边防总队大楼、省国资委办公楼、交通信息管理调度中心、草山岭旧村改造项目、燕山新区、安置房、伟东智远国际新城等重点项目落户。项目区位区域交通方便，随着大型企业总部和高端人群的陆续落户，项目交通项目北临经十路，南临旅游路，奥体东路和龙奥北路经过项目将经十路和旅游路联通，区域交通非常便利地块北侧为经十路，经十路是济南最重要的东西向交通干线。地块南侧为旅游路，旅游路向东西延伸，分别到达东部和南部高端住宅区。奥体东路经过地块，连接经十路和旅游路龙奥北路连接地块和龙奥大厦、奥体场馆。奥体东路龙奥北路经十东路旅游路项目交通项目北临经十路，南临旅游路，奥体东路和龙奥北路经过项周边配套周边市政、文化、体育、教育、医疗设施齐全,商业配套设施逐步完善。奥体中心五星酒店省立医院、武警医院、妇幼保健院超市博物馆周边配套周边市政、文化、体育、教育、医疗设施齐全,商业配套设项目四至项目北邻经十路、西邻奥体中心和奥体东路，南邻龙奥北路、海尔绿城和奥龙观邸，具备独特的奥体人文景观资源。项目四至东面：施工工地南面：海尔绿城西面:奥体场馆北面：经十东路项目四至项目北邻经十路、西邻奥体中心和奥体东路，南邻龙奥北路地块现状地块与路面有10米左右的高差，地块西侧为奥体东路绿化带。地块现状地块与路面有10米左右的高差，地块西侧为奥体东路绿化项目解读项目规划面积16万平方米，在大型项目遍布的奥体片区属于中等规模。建设用地面积32022平米规划建筑面积16万平米地上容积率≤5.0地下容积率≤2.0建筑密度≤30绿地率≥30建筑主体高度100米左右车位配比≥一个/百平米建筑面积地块基本技术指标项目解读项目规划面积16万平方米，在大型项目遍布的奥体片区属项目解读项目基本情况小结济南东部新城的核心区片区规划主要功能有政务、体育、文化、卫生、金融、住宅及商务办公等。区域本体前景16万平方米城市综合体，中等规模体量。具备得天独厚的奥体人文资源。随着大型企事业单位的陆续东迁及区域高端人口的不断聚集，区域商务价值和居住价值越来越高。项目解读项目基本情况小结济南东部新城的核心区区域本体前景16愿景/目标企业解读项目解读项目目标愿景/目标企业解读项目解读项目目标企业目标规避风险，快速回现是首要目标企业目标排序利润最大化规避风险快速回现通过项目带动企业品牌提升企业愿景树立区域地标建筑提升城市功能和城市形象企业目标规避风险，快速回现是首要目标企业目标排序利润最大化规报告逻辑结构设定目标提出问题解决问题三、实现目标需要解决的核心问题四、项目发展战略及定位一、企业愿景/项目目标二、现状梳理：面临的机遇与挑战五、案例借鉴六、整体规划及物业发展建议报告逻辑结构设定目标三、实现目标需要解决的核心问题四、项目东部新城按照济南东拓城市发展规划，东部将成为济南新的城市中心。东西两翼发展的城市规划，为城市由单核向多核发展，在城市空间方面提供了机会。东部借产业东移、全运会举行和政府东迁之机，正在快速发展成为城市的另一核心.东部新城按照济南东拓城市发展规划，东部将成为济南新的城市中心新城模式下的地产发展机遇关于新城发展模式12新城模式下的地产发展规律新城模式下的地产发展机遇关于新城发展模式12新城模式下的地产关于“新城”（NEWTOWN）新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市社区。成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，新城不只是一个“卧城”。Asuccessfulnewtownprovidesdailyrequiredsocial,cultural,educational,commercial,andpublicorprivateservicestosatisfythecommunityandtominimizecommutingbehavior.------NEW-TOWNPLANNING:PRINCIPLESANDPRACTICE/GideonGolany关于新城发展模式关于“新城”（NEWTOWN）新城的定义：位于大城市郊区，依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城发展模式新城发展模式田园新城产业新城边缘新城行政中心新城国际案例Stevenage（英国，伦敦）MiltonKeynes

（英国，伦敦）新城发展模式TOD交通导向新城PortSunlight（英国，利物浦）筑波科学城（日本，筑波）Radburn（美国，纽约）Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）千里新城（日本，大阪）多摩新镇（日本，东京都）沙田新市镇（中国，香港）Canberra（澳洲，堪培拉）Brasilia（巴西，巴西利亚）副中心新城东京临海副中心新城（日本，东京）拉德芳斯副中心（法国，巴黎）关于新城发展模式依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城开发关键影响因素规划注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并预留待发展用地立法和政策政府在立法和政策上对新城建设给予支持交通新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性产业结构产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备功能具备生活、居住、工作、休闲等多重功能配套高标准、完善的各类配套环境环境优美，能够吸引中心城的人口过来居住资金大量的资金投入以保证新城的前期建设，资金来源于政府部门和其他私企关于新城发展模式新城开发关键影响因素规划注重规划的合理性，充分参考社会各界的济南东部新城的发展模式：行政中心新城是应政府需求所新建的,以政府和相关产业为主的，集居住、工作、生活为一体的新城模式。承担城市中心区的部分功能，以解决城市中心区功能过度集中，减轻经济活动对城市造成的副面影响；城市副中心的发展与城市中心区域存在很强的依附关系。副中心新城模式行政中心新城模式在“一体两翼”城市发展规划导向下，奥体文博片区定位于济南东部的城市副中心。其先期启动及区域发展拉动工程为新政务中心、奥体中心、省博物馆新馆和档案馆新馆、省立医院东院区、省高院、武警总队、奥体酒店、鲁商国奥城、全运村等，当前阶段拉动主力为政府及政府企事业单位。具有副中心新城模式和行政中心模式新城的双重特点。关于新城发展模式济南东部新城的发展模式：行政中心新城是应政府需求所新建的,以地产市场运作与新城发展阶段密切相关新城模式化的地产发展规律不同新城可以有不同的启动模式，但最终都将历经右表的三个阶段。对于一个成熟的副中心新城及行政中心新城，其最终必然会成为城市中心，承担城市功能。阶段起步期发展期成熟期发展状态主要道路畅通主导工程，如政府办公大楼等形象工程启动；以政府投资为主体的重点项目相继启动；简易商服配套；住宅开发启步；大量住宅投用，居民迁入，人气上升；社区普通商业增加；医院、学校公建配套投用；公交体系逐步完备；产业拉动、政府拉动，办公氛围开始萌动;行政中心或商务中心形成；星级酒店和写字楼；艺术馆、美术馆；大型综合性商业；特色商业街；各式公寓、小户型；地位演变人气低迷，市场认可度低，观望。区域具雏形，区域中心确立，开始认知。城市新的中心市场全面追捧周期2年左右2－3年2－3年市场价值市场进入意愿度低低价值价值开始提升价值充分实现不断升值地产开发的机会住宅具有开发机会，以性价比占领市场；但写字楼、商业等销售困难；写字楼市场开始启动；商务办公需求增加；商业地产开始启动，酒店、公寓等物业市场具备；地产市场运作与新城发展阶段密切相关新城模式化的地产发展规律不区域发展济南东部正处于新城发展期政府东迁，完善的道路交通网络，全运场馆、公共配套设施和商业配套设施的相继投入使用。重汽、黄金、鲁信、国电等龙头企业的总部陆续东迁，大型企业总部不断涌入奥体片区，总部经济中心雏形开始呈现。名士豪庭、全运村、奥龙观邸等大型社区交付，高端人群开始聚集，人气上升。区域发展济南东部正处于新城发展期政府东迁，完善的道路交通网络新城发展地产运作的一般规律新城模式化的地产发展规律1、国内城市的新城发展从启动完成到基本成熟，往往要经历起步期（2年左右）、发展期（2－3年）、成熟期（2年以上）三个阶段。2、国内新城发展的速度及各阶段所需时间与城市的经济发展水平、政府支持力度等水平有关；3、国内新城的地产开发一般遵循“住宅—商务—商业”的顺序，在起步及发展期住宅产品消化量大，价格上升较快；在发展期，写字楼开始放量，市场形成，价格快速稳步提升；进入成熟期后，商业大规模发展，商业气氛日趋成熟。1、国内城市的新城发展从启动完成到基本成熟，往往要经历起步期（2年左右）、发展期（2－3年）、成熟期（2年以上）三个阶段。2、国内新城发展的速度及各阶段所需时间与城市的经济发展水平、政府支持力度等水平有关。新城发展地产运作的一般规律新城模式化的地产发展规律1、国内城区域房地产开发以奥体场馆为中心，以经十路为轴线，形成了以综合体开发为主体的房地产发展模式。区域房地产开发以奥体场馆为中心，以经十路为轴线，形成了以综合整个区域集中了众多品牌开发商，开发起点高，规模大，综合体定位同质化严重。区域房地产开发项目名称开发企业规划指标物业类型及面积中铁汇展国际中铁十局集团房地产开发有限公司占地面积:45381平方米；总建筑面积:192342平方米项目规划为商业步行街、soho办公、商务公寓、酒店、大型超市、地下车库等。鲁商国奥城山东省鲁商置业有限公司占地面积:50600平方米；总建筑面积:350000平方米规划有6栋高层建筑，是以甲级写字楼为主，同时涵盖高级公寓、星级酒店及品牌商业的多功能、复合性建筑组群。黄金时代广场山东黄金地产有限公司占地面积:99800平方米；总建筑面积:427400平方米涵盖甲级写字楼、高级公寓和商业物业等多种物业形态，写字楼面积约17万㎡，公寓面积约12万㎡，商业物业约1万㎡，地上地下停车位高达3069个。玉兰广场济南海尔绿城置业有限公司规划建筑面积15万平方写字楼、商业、公寓、五星级酒店中润世纪广场山东中润置业有限公司占地面积:46620平方米；总建筑面积:330000平方米涵盖了办公、商业、酒店、高级公寓等方面，是一个具有国际先进理念，集多种功能为一体的现代化建筑综合体，中润世纪广场由七幢写字楼、十幢住宅楼组成整个区域集中了众多品牌开发商，开发起点高，规模大，综合体定位区域写字楼分布

东部写字楼主要分布在燕山片区、奥体片区和高新片区，项目位于奥体片区。高新片区大卫奥体项目总部基地齐鲁软件园玉兰广场项目中润广场黄金时代广场鲁商国奥城楚天燕山盛世名士杰座鲁邦项目中铁汇展国际奥体片区燕山片区区域写字楼分布东部写字楼主要分布在燕山片区、奥体片区和高新区域在售项目总供应量近60万平方米，潜在项目总供应量近135万平方米。在售项目名称写字楼总体量中铁汇展国际20万平米鲁邦国际广场7万平方米鲁商国奥城12万平米黄金时代广场17万平米中润世纪城3万平方米在售供应量总计约59万区域写字楼市场潜在项目名称写字楼总体量大卫国际10万平米玉兰广场15万平方米全运村公建10万平米鲁班项目20万平米总部基地南区80万平方米潜在供应量总计约135万区域在售项目总供应量近60万平方米，潜在项目总供应量近135

高新区写字楼市场以较低的拿地价格、政府支持、政策优惠和低廉的价格，吸引了大量科技型企业的入住怡科产业园，一期14万平米已经销售完毕，均价3500（鲁银集团等）；二期B1座12万平米，B2座14万平米售中铁十局；B3座1万平米；B4，4万平米，售黄金集团，均价近4000；已售总面积约45万平米，怡科产业园总规划达100万平米，继续向东、向南（越过经十路）。区域写字楼市场高新区写字楼市场以较低的拿地价格、政府支持、政策优惠和低廉

燕山片区中润广场依托于优越的地理位置和较高的产品品质，吸引了大量企业客户和投资者，价格较高高层：A1（约3万余平米）被平安保险所购高层：A2（约2.7万平米）被中石化所购高层：A3（除5-7层为散售，其他均为整层销售1260平米）5层：共4套房源（220平米、369平米－2间、300平米）6层、7层：各4套房源（300平米、442平米、519平米）高层：A4约（2万余平米）半栋（2－14层）集中销售给一家企业，目前正在进行大客户洽谈。15层以上中润集团留作自用。小高层：A5（近1万平米）被太平洋保险所购小高层：A6（近1万平米）小高层：A7（近1万平米）散售。三星、三菱等公司以整层或半层的方式购买。区域写字楼市场燕山片区中润广场依托于优越的地理位置和较高的产品品质，吸引

奥体片区项目大部分由品牌开发商开发，档次和品质都定位较高。黄金时代广场鲁商国奥城大卫奥体项目玉兰广场区域写字楼市场奥体片区项目大部分由品牌开发商开发，档次和品质都定位较高。

区域项目写字楼开发主要以定向开发和大客户整层出售为主，这种开发模式风险小，但周期长，价格低。项目名称顾客类型中铁汇展国际贤文庄投资，外贸，科技等公司，多为整层购买的客户，投资占30％，自用70％总部基地写字楼团购为主鲁商国奥城写字楼团购为主黄金时代广场省国资委、省安全生产监督管理局、省企业联合会等海尔绿城玉兰广场整栋出售给山东高速大卫奥体中心大的企业集团正在洽谈，根据企业要求定制写字楼区域写字楼市场区域项目写字楼开发主要以定向开发和大客户整层出售为主，这种

区域写字楼市场小结1、区域市场供应量大，市场竞争激烈。2、区域以定向开发模式为主，写字楼市场不成熟。区域写字楼市场小结1、区域市场供应量大，市场竞争激烈。2、济南公寓(在售、售罄)项目主要集中在中部和二环东到高新区板块,老城中心区项目产品档次较高。中齐未来城九城尚都彩世界香港国际蓝调国际正大时代广场诚基中心鑫苑金座香格里拉腾骐・冠宸发祥1号公馆万达达人界万豪国际居易香桔市中铁汇展国际名士豪庭Mini公馆银座中心玉兰公寓东领尚座大舜天成青年会金光旺角在售项目售罄项目潜在项目御景城盛世名门济南公寓项目分布情况济南公寓(在售、售罄)项目主要集中在中部和二环东到高新区板块在售、潜在项目目前公寓物业，40年商业用地性质的项目约占50%；目前在售公寓项目市场存量约5万㎡，潜在供应约20万㎡。中部板块鑫苑金座：50年产权，3栋（1栋15层、2栋18层）高层；约6.4万平米，销售率100%。另有商铺九城尚都：50年产权，1栋小高层；约1.4万平米，销售率100%。另有商铺彩世界：40年产权，8栋小高层，约15万平米，销售100%。另有商铺东部板块西部板块1.534.567.5万达达人界：40年产权，1栋高层，约2万平米，销售100%。另有商业/住宅居易香桔市：70年产权，6栋小高层、高层；约8万平米，销售率100%。另有商铺东领尚座：50年产权，1栋12层Loft商务公寓，1.6万平米,销售率100%。另有写字楼、住宅售罄项目香格里拉：40年产权，2栋高层；约12万平米，销售率90%。1.534.567.5香港国际：40年产权，4栋高层，约4万平米；销售80%。另有住宅和底商诚基中心：70年产权，6栋公寓。约6万平米，销售率99%，另有商铺/住宅物业正大时代广场：40年产权，1栋高层；约3.4万平米，销售率90%。另有商铺/写字楼物业中齐未来城：50年产权，2栋17、18层高层；约3万平米，销售率90%。另有商铺/住宅蓝调国际：40年产权，4栋(1栋23层、1栋26层、2栋31层）高层；4万平米，销售率90%。另有商业腾骐・冠宸：70年产权，2栋小高层，6栋多层；约2万平米，销售90%

。另有住宅发祥1号公馆：40年产权，1栋小高层，约3万平米，销售70%。另有商铺万豪国际

：40年产权，高层，约2万平米，销售74%。另有商业/住宅名士豪庭Mini公馆：38年产权，高层；约2.63万平米，销售75%。另有商业大堂中铁汇展国际：40年产权；约3万平米，预计2010.5-6开盘。另有商业、写字楼玉兰公寓：40年产权，1栋25层酒店式公寓；约4万平米，预计上半年开盘。大舜天成青年会

：40年产权，约3.26万平米，预计2010年年底开盘。金光旺角

：40年产权，约2.5万平米，预计2010年5-6月开盘。银座中心：40年产权，写字楼、公寓、商业综合体，约55万平米，其中公寓2.2万平米，2栋高层，360套，2010年开盘。济南公寓概况分析在售、潜在项目目前公寓物业，40年商业用地性质的项目约占50自09年6月以来，公寓成交量大幅攀升，除今年春节2月成交低迷外，其余月份成交量保持700套左右。成交较好的区域主要是因为房源较为充足，有新房源推出。南部区域无供应。公寓市场成交量及区域分析自09年6月以来，公寓成交量大幅攀升，除今年春节2月成交低迷市场均价基本保持稳定，小幅度上涨，4月份平均价格为8008元/平米。数据来源：信立怡高房地产市场月报注：不包括loft公寓市场总体价格分析市场均价基本保持稳定，小幅度上涨，4月份平均价格为8008元毛坯精装在售公寓毛坯交房占7成，价格集中在7500-9000元/平米；简装修交房装修标准在600-800元/平米，精装2500元/平米。说明:1.数据来源：实地调研;2.诚基中心、万豪国际为层高5.6米，5.9米loft；

3.发祥1号公馆为酒店式公寓（精装）；4.香格里拉仅剩几套房源，朝向位置差。在售公寓项目价格分析毛坯精装在售公寓毛坯交房占7成，价格集中在7500-9000诚基中心香港国际彩世界鑫苑金座腾骐・冠宸中齐未来城蓝调国际九城尚都正大时代广场香格里拉万达达人界发祥巷2030405060708090100一室二室及其他

公寓主力户型主要是30-40㎡、50-60㎡的一室；二室较少，面积为80-90㎡。户型供应分析诚基中心香港国际彩世界鑫苑金座腾骐・冠宸中齐未来城蓝调国际九项目客户特征诚基中心居住、投资各占五成，首次置业与改善型居住客户比例相当，客户来源较为广泛正大时代广场客户以办公、投资型客户为主，区域来源主要为历下区中齐未来城主要为首次置业的年轻人，以自住为主，客户主要来自高新区蓝调国际客户主要年轻群体首次置业自用者为主，自用客约为70%，投资客占到30%。客户主要来自项目周边区域，主要辐射以高新、历下、历城区域。香格里拉偏商的小户型公寓产品，soho办公属性较为明显，因此客户以办公、投资型客户为主，其比例分别为40%、30%，自住客户为30%，客户以周边小企业、小公司及其他区域的年轻置业者为主香港国际周边客户为主，自用型客户约70%，投资客户30%发祥1号公馆多为二次置业；办公、投资客占65-70%，自住客比例较小，约30%；客户主要来自槐荫、市中、历下、天桥区，项目周边企事业单位高端客群万豪国际投资客户占主体，约到70%，自住客户约30%；loft产品投资办公占主体；多为二次置业。彩世界成交客户主要以私营民营企业基层员工、个体业主为主；年龄35岁以下占70%，成交客户中首次置业者占55%，投资客户占40%，其余的占5%。成交客多来自周边地区，天桥区占60%，槐荫区20%，其他区域20%鑫苑金座25—45岁首次置业者过度型客户，以自住客户为主，占到65%，因其总价较低，吸引了大批首付能力较低的刚性需求客户九城尚都居住型公寓以办公自用型客户为主，约为60%；SOHO商务公寓，投资客户居多，自用投资比例约为80%；客户以经十路以南、项目周边的中小型企业为主。万达达人界高端的公寓产品辐射整个济南区域，客户以投资为主约为73%；客群为35岁以上有一定经济基础的高端人群，其中在周边办公或居住的金融、电力行业的高收入人群占到65%；客户中约有7%是购买本项目住宅和商业的客户。首次置业、投资客户占主体；自住客户多为过渡房，投资客多为个体私营企业主、企事业单位高收入者。公寓客户分析项目客户特征诚基中心居住、投资各占五成，首次置业与改善型居住公寓市场2009年6月以来，公寓成交量大幅攀升，除今年春节2月成交低迷外，其余月份成交量保持700套左右；目前市场存量较少（5万平），潜在供应20万平，公寓市场还有一定开发空间。供应成交多为40、50年产权，中部产品档次较高；面积集中在30-40，50-60平米的一房及少量的80-90平米的两房。产品中部高档项目辐射区域广泛，东、西部项目的购房者多为周边辖区的客户；首次置业、投资客户占主体，约占7成；自住客户主要是购买南向“小户型”，作为过渡房，购房者多在25-35岁之间；投资客多为30-45岁的个体私营企业主具有一定经济实力的客户。客户价格市场均价基本保持稳定小幅度上涨；目前在售公寓毛坯交房占7成，价格集中在7500-9000元/平米，精装修交房装修标准在600-800元/平米，精装2500元/平米。（首付5成，10年还清）济南公寓项目主要集中在中部和二环东到高新区板块,南部、北部目前供应不大。区域分布济南公寓市场小结公寓市场2009年6月以来，公寓成交量大幅攀升，除今年春节2区域公寓市场

项目周边在售公寓为海尔绿城玉兰公寓和名士豪庭MINI公馆总体量售价销售状况总建筑面积38740平方米均价13000元/㎡103/339套总体量售价销售状况总建筑面积26000平方米均价10000元/㎡120/342套区域公寓市场项目周边在售公寓为海尔绿城玉兰公寓和名士豪庭M户型面积户型特征数量比例A88.30m2 一室两厅一卫一厨42套11%B73.91m2一室两厅一卫一厨231套57%C111.20m2两室两厅一卫一厨42套11%D138.81m2两室两厅两卫一厨42套11%F146.69m2两室两厅两卫一厨21套5%G208.43m2 三室两厅两卫一厨21套5%海尔绿城玉兰公寓以73平米户型为主名士豪庭MINI公馆以40-56平米小户型为主A户型40平米B户型46平米C户型56平米D户型43平米玉兰公寓面积区间在73平米-208平米之间，总价区间在90万-300万之间；MINI公馆面积区间在40平米--56平米之间，总价区间在40万-60万之间区域公寓市场户型分析户型面积户型特征数量比例A88.30m2 一室两厅一卫一厨4客户多为项目区域人群，玉兰公寓总价较高，客户多为财富阶层，投资比例高；名士MINI公馆总价相对较低，客户以年轻白领和企事业单位中高层为主，且自住比例较玉兰公寓高。客户情况海尔绿城玉兰公寓名士MINI公馆来自区域及比例历下区68%、历城区32%、市中区19%、高新区1%周边客户，如政府单位年龄结构及比例20-30岁10%、31-35岁6%、36-40岁21%、41-50岁58%、50岁以上5%30-40岁职业构成及比例私营业主50%、国营企业31%、矿业10%、金融业7%、教师2%个体为主约占80%购房目的及比例自住33%、投资62%、自主兼投资5%办公、投资各占一半付款方式及比例一次性45%、按揭55%一次性75%、按揭25%区域公寓市场客户分析客户多为项目区域人群，玉兰公寓总价较高，客户多为财富阶层，投区域公寓市场研判符合区域客户需求的小户型公寓有巨大市场机会公寓产品得到本区域的企事业单位白领和中高管理层的认可。市场机会研判小户型居住和投资价值高，而项目周边小户型公寓稀缺。项目周边公寓仅有玉兰公寓和名士豪庭MINI公馆，供应量不大。符合区域客户需求的小户型公寓有巨大市场机会区域公寓市场研判符合区域客户需求的小户型公寓有巨大市场机会公诚基中心济南核心地段城市综合体项目位置：济南市和平路与历山路交叉口技术指标：占地面积110000平方米，总建筑面积：33万平方米容积率：3总户数：4000个规划设计：规划有住宅、公寓、商业、写字楼、商铺开发周期：分四期开发项目特色：复式，小户型，投资地产诚基中心济南核心地段城市综合体项目位置：户型套数配比面积（平米）两室135035%80—100三室265065%90—120全部为挑高复式结构，户型以90-120平方米三室为主。诚基中心24栋点式小高层住宅，公共区域精装，室内毛坯层高5.2、5.4米两种公建化外立面户型套数配比面积两室135035%80—100三室26506分析角度客户情况年龄年轻人居多，年龄在25-50岁置业目的60%为二次置业，年轻人居多，或者三代同住的家庭，独居老人一般不购买本项目。职业个体很少，80%有固定收入区域以项目周边为主购买因素位置，居住性价比，复式户型，建筑品质公共部分精装修付款方式80%为首次贷款客户主要为年轻人，项目位置、建筑外观和复式户型受青睐。诚基中心分析角度客户情况年龄年轻人居多，年龄在25-50岁置业目的61、年轻群体较偏爱LOFT公寓；2、项目投资价值是客户主要购买因素。3、公建化的建筑外观对年轻群体有较高的吸引力。诚基中心对本项目的启示1、年轻群体较偏爱LOFT公寓；诚基中心对本项目的启示万达广场济南中心大型城市综合体项目位置：位于市中区，经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东围合区域。技术指标项目占地：333333平方米规划总面积：102万平米容积率：3车位：约2500个规划设计：15栋高层住宅、1栋高层公寓、1栋五星级酒店、4栋高层写字楼万达广场济南中心大型城市综合体项目位置：高端精装修公寓，40-50㎡户型为项目主力户型，占比70%。户型/面积套数（套）比例A：4515625%B：5031250%C：61528.3%D：64528.3%E：46528.3%万达广场层数：28层，3-28层为精装公寓总套数：624户，5梯24户，26层采暖：地板采暖精装修，墙面乳胶漆，木地板，厨浴卫生间全装，无家具，装修造价800元/平米。高端精装修公寓，40-50㎡户型为项目主力户型，占比70%。万达广场客户主要来自项目周边人群，看重项目升值潜力，投资者占大多数。客户来源周边办公或居住的金融、电力行业的高收入人群；公寓客户中约有7%是购买本项目住宅和商业的客户。购买目的投资65%，自用35%，以投资为主客户关注因素地理位置优越，升值潜力较大；万达品牌万达广场客户主要来自项目周边人群，看重项目升值潜力，投资者占万达广场对本项目的启示1、高端公寓有市场空间；2、公寓客户主要来自项目所在的区域，投资客户看重区位、升值潜力和品牌。3、40-50平方米小户型因其总价低受到投资客户欢迎。4、精装修对客户具有较大吸引力。万达广场对本项目的启示1、高端公寓有市场空间；万豪国际城市文化核心区综合体项目位置介绍项目东至省艺术学院宿舍，南至山师大附中，西至省化工研究所，北到文化东路，项目所处位置人文自然环境优越，教育资源丰富，交通便利，生活配套齐全，性价比较高。物业类型住宅、商业、SOHO、LOFT、豪宅占地面积40亩建筑面积约100,000㎡容积率2.13绿化率35%建筑类型高尚住宅,板楼,小高层,高层项目特色小户型，投资地产装修状况毛坯总户数约2300户（住宅约400户、公寓473户、商铺约1400户）万豪国际城市文化核心区综合体项目位置介绍项目东至省艺术学院宿万豪国际万豪国际采用奢华金黄色外立面，主力户型63平米，热销户型为78平米。建筑风格：为欧式现代风格，奢华金色玻璃幕墙外立面层高：5.6mA户型，63平米，55万左右价位，首层与夹层效果图（主力户型）G户型，78平米，70万左右价位，首层与夹层效果图（热销户型）万豪国际万豪国际采用奢华金黄色外立面，主力户型63平米，热销分析角度客户情况年龄年轻人居多，年龄在25-50岁置业目的60%为二次置业，年轻人居多，区域以项目周边为主，附近中高收入的年轻白领、企业中层。购买因素位置，居住性价比高付款方式80%为首次贷款客户主要为年轻人，购房以自住为主，看重项目较高的居住性价比。万豪国际分析角度客户情况年龄年轻人居多，年龄在25-50岁置业目的61、年轻群体较偏爱LOFT公寓，追求居住在市中心的较高性价比；2、精美的建筑外观提升了客户的购买欲望；3、地段的稀缺性是投资型客户的核心购买因素。万豪国际对本项目的启示1、年轻群体较偏爱LOFT公寓，追求居住在市中心的较高性价比项目位置：位于济南市槐荫区振兴街片区,由经十路、经七路、纬十二路三条城市主干道围合而成技术指标项目占地：约90000平方米规划总面积：约55万平方米容积率：4.2车位：约2500个规划设计12万平米购物中心、大型商业街区、2栋150米超高甲级写字楼、2栋独栋办公楼、2栋商务公寓及四星级酒店。银座中心济南核心区首席体验式城市综合体项目位置：银座中心济南核心区首席体验式城市综合体层数：各16层，单层建筑面积：约740.4平米、层高：4.95米、户型面积：40-70平米。总套数：384套银座中心公寓由两栋高层LOFT公寓组成，层高4.95米，户型面积区间为40--70平方米银座中心公寓由两栋高层LOFT公寓组成，层高4.95米，户型银座中心银座中心的客户主要来自项目所在的槐荫区。自住客户比例明显大于投资客户，40-50平方米小户型最受客户欢迎。需求户型占比40-50㎡36.7%50-60㎡12.9%60-70㎡28.6%70㎡以上9.9%未知12%购买用途占比自用63.4%投资34.2%未定2.3%40-50平方米小户型最受客户欢迎70平米以上户型客户接受程度较低购买客户以投资为主，占比63.4%客户区域占比历下区5.9%市中区16%槐荫区66.4%其它11.7%项目所在的槐荫区客户最多，项目区域客户认可度较高银座中心银座中心的客户主要来自项目所在的槐荫区。自住客户比例银座中心1、城市核心区LOFT公寓以其较高的价值得到客户认可；2、公寓客户主要来自项目所在的区域。3、40-50平方米小户型基本功能完备，总价低，最受客户欢迎。对本项目的启示银座中心1、城市核心区LOFT公寓以其较高的价值得到客户认可区域商业分布项目周边5公里内现存商业以底商为主；未来两年，工业南路以及奥体片区将出现数个体量在3万㎡以上的大型集中商业现有商业：现有商业主要分布在不临主干道的居住区内，为生活服务类商业。沿二环东路有数个大型综合超市。在售商业：在售商业主要分布在沿工业南路和经十路的商品房底商。规划商业：除一部分商品房底商外，沿工业南路、奥体和软件园周边均规划大体量商业。区域商业分布项目周边5公里内现存商业以底商为主；未来两年，工项目名称建筑面积（平方米）中铁汇展国际35,000海尔绿城大商业63,700鲁商国奥城65,000奥体商业100,000总计约26万主要竞争沿经十路未来出现的几个大型潜在商业项目，商业面积近26万方，规划多为综合性购物中心加商业街，大型购物中心竞争激烈。项目名称建筑面积中铁汇展国际35,000海尔绿城大商业63,区域典型商业项目位置位于东部新城区，北起经十路，南至龙奥北路，东起奥体东路，西至奥体西路开盘时间正在招商规模有1.8万平米的中心商业区，1.2万平米的大众消费餐饮区和1.3万平米的商务办公区，1.16万平米的汽车销售区和其他健身游泳区域商业建筑面积10万平米业态规划一层：咖啡厅、体育用品、高档家具、石玩店、汽车店二层：餐饮价格/租金日租0.8-1.2元每平米客户类型外贸公司，汽车超市，个体商户租售情况已租70%奥体场馆商业区域典型商业项目位置位于东部新城区，北起经十路，南至龙奥北路项目名称全运村商业中铁汇展国际鲁商国奥城位置旅游路以南，龙洞隧道以西经十路奥体中心对面经十路奥体中心对面开盘时间2011年2010年6月2010年5月定位集写字楼、商务公寓、大型商业于一体的商务综合体项目高新区集高端写字楼、商务公寓、大型商业于一体的商务综合体项目。建成后将成为集甲级写字楼、星级酒店、商业步行街、休闲、娱乐，及银座商城于一体的大型综合标志性城市建筑组群。商业建筑面积6万平米3.5万平米6.5万平米业态规划大型购物中心有面积为1.2万平米的银座购物广场，两个旗舰店和商业街项目的地下一层为项目的商业部分，银座将进驻其中中铁汇展国际、鲁商国奥城、全运村商业区域典型商业项目项目名称全运村商业中铁汇展国际鲁商国奥城位置旅游路以南，龙洞1、区域商业物业市场供应量大；2、在建项目已规划多家大型购物中心，竞争非常激烈3、区域商业环境短期较差，大型商业物业销售速度慢，启动难，不易存活。市场商业物业供应量大，大型购物型商业竞争激烈，销售速度慢，启动难、不易存活。商业市场小结1、区域商业物业市场供应量大；市场商业物业供应量大，大型购物本项目体量大，必须宏观把握区域人口发展规律，研究其消费习惯、能力以及对物业的需求情况。建设期快速发展期政府前期造势住宅用地出让基础设施建设公共设施建设人口特征规划期、启动期：稳定繁荣期阶段无人气标志时间产业工人、住宅客户商务人士、住宅客户以及投资客城市白领为主、商务人士、流动人口、居民政府公建建设政府部门搬迁产业物业集中住宅和写字楼商业用地出让公众对新区前景不确定写字楼大量开发大型商业开发区域基本成熟区域内土地出让完毕公众对区域确立信心区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活项目建设基础设施住宅、基础设施写字楼、商业大型综合体大型的MALL本项目体量大，必须宏观把握区域人口发展规律，研究其消费习惯、未来2-3年，项目所在区域新建商品住宅可容纳37万人；2020年片区规划人口将达到69万性质商品住宅建筑面积已入住约200万在建约800万潜在约100万合计1100万平米居住人口人口规模：2年内37万；2020年规划人口69万。消费水平：城市白领、财富阶层，消费水平较高需求：生活服务，餐饮、百货、休闲娱乐特点描述：人口基数庞大，收入稳定，区域消费的主力商品房总建筑面积1100万人均面积30平米/人未来将有37万居住在本区域数据来源：信立怡高数据库（截止2009年12月31日）未来2-3年，项目所在区域新建商品住宅可容纳37万人；202商务人口新郎大厦（原永安大厦）华能大厦区域商务办公规划总量约300万㎡。目前入住写字楼面积约73万㎡，入市在售及潜在供应写字楼面积约215万㎡。商务人口新郎大厦（原永安大厦）华能大厦区域商务办公规划总量约东部片区规划写字楼面积约300万㎡，将提供约15万的商务消费人口人口规模：至少15万人。消费水平：收入高，消费水平较高。需求：高档餐饮，商务配套、酒店住宿特点描述：人口基数庞大，收入稳定，区域消费的主力标准等级人均办公面积（平米）本项目人口一般标准6-10约38万成熟标准10-20平米约20万高档标准20平米以上约15万东部片区规划写字楼面积约300万㎡，人口规模：至少15万人。流动人口人口规模：参观人数约200万人次。消费水平：消费水平较高，随机性强。需求：高档餐饮，百货、酒店住宿特点描述：人流量大，拉动力强。数字一：2009年上半年，济南市共举办展会63场，占年计划的52.5%，展位数3万个，参观人数310万人次。数字二：全运场馆数字三：公务商务流动人口流动人口人口规模：参观人数约200万人次。数字一：2009产业人口人口规模：超过15万人消费水平：收入水平高于城市一般水平，消费水平较高。需求：百货、餐饮、休闲娱乐特点描述：人流量大，拉动力强。区域内企业：5343家世界500强企业19家中国500强企业，45家上市公司:17家储备企业上市后备资源119家从业人员：直接从事高新技术产业的有6万多人，硕博1500多人，累计承担国家火炬计划项目100多项，省部级火炬计划项目300多项。注：信息来源于高新政府网（2009）知名企业：浪潮集团、齐鲁制药、博士伦福瑞达、齐鲁电机制造、山东华为通信、积成电子、华能气动、胜利生物、元隆生物、天辰集团、华光电子、法因数控、十方圆通、山大科技产业园、将军烟草，青岛啤酒、轻骑标致、同欣电子。产业人口人口规模：超过15万人区域内企业：5343家知名企业区域人口类型规划人口数收入水平消费水平需求业态进入时间特点描述产业人口超过15万2-8万为主消费水平一般中档餐饮、综合超市、休闲娱乐、生活配套启动期高新技术等产业人群，消费水平明显高于城市整体产业人口水平。商务人口至少15万4-20万消费水平高中高档餐饮、商务配套快速发展期总部经济催生大量中高端商务人群。公职人员--4-10万消费水平高中高档餐饮和商务配套建设期大量机关单位进驻，全面拉动消费档次。流动人口200万--消费水平较高中高端餐饮娱乐等快速发展期人流量大，带动整条消费链。居住区居民69万2万以上消费水平较高生活配套为主，百货、餐饮、娱乐等启动期数量最多，消费需求多元。未来东部新城人口规模大，消费能力高于全市平均水平，将形成以企事业单位青年白领和中高层为主的多元人口结构。区域人口规划人口数收入水平消费水平需求业态进入时间特点描述产报告逻辑结构设定目标提出问题解决问题三、实现目标需要解决的核心问题四、项目发展战略及定位一、企业愿景/项目目标二、现状梳理：面临的机遇与挑战五、案例借鉴六、整体规划及物业发展建议报告逻辑结构设定目标三、实现目标需要解决的核心问题四、项目企业目标：规避市场风险，快速回现是首要目标企业目标规避风险>快速回现>利润最大化>通过项目带动公司品牌企业设想所有物业尽可能变现，不打算物业的自我持有核心问题为实现目标，本项目该如何规划？问题：如何实现低风险、快速销售的综合体规划？核心问题构建企业目标：规避市场风险，快速回现是首要目标企业目标规避风险>物业形态的确定产品组合的确定体量比例的确定总体规划布局各产品如何做？核心问题：如何实现低风险、快速销售的综合体规划？核心问题分解物业形态的确定核心问题：核心问题分解本项目综合体物业可能的产品组合形式写字楼+商业公寓+商业写字楼+公寓+商业酒店物业在短时间内无法变现，本项目产品不作考虑。核心问题分解本项目综合体物业可能的产品组合形式写字楼+商业酒店物业在短时从目标出发，本项目的物业形态定位低风险综合体快速销售多产品组合综合体全分拆销售物业形态均衡发展模式综合体市场热销产品销售型均衡发展模式综合体核心问题分解从目标出发，本项目的物业形态定位低风险综合体快速销售多产品组写字楼产品有没有空间？写字楼市场竞争异常激烈。区域市场写字楼已有国奥城、黄金时代广场、汇展国际等市场供应约60万方，后续将有绿城玉兰广场、鲁班项目、总部基地南区、大卫项目约135万方，本项目目前处于前堵后追的局面。写字楼物业风险较大。如果采取市场零售的方式，由于本项目楼面地价较高，在市场上将没有价格优势，存在较高风险。如果采用定制的方式，虽然风险较低，但周期长，利润低。本项目做写字楼不是最优选择。从供给的角度分析：写字楼产品有没有空间？写字楼市场竞争异常激烈。区域市场写字楼本项目产品选择公寓的理由区域大量办公人群的涌入。随着区域中心的逐渐成熟，政府、事业单位的进驻，总部经济的形成，将会吸引大量的办公人群，其中年轻白领、外企高管、高新技术人才等将会是公寓的客户基础。小型企业的进驻。依附于政府事业单位和大型企业生存的小型企业，由于其资金实力较弱，一般不会购买租金较高的写字楼，公寓是这部分企业的合适选择。本项目做公寓是较优的选择。从需求的角度分析：公寓总价低，优势明显。与写字楼相比，单套公寓面积要远小于单套写字楼的面积，总价低，客户群基数大，且具有宜商宜住宜投资的优势。本项目产品选择公寓的理由区域大量办公人群的涌入。随着区域中心本项目商业的发展策略放弃购物型的商业，选择销售速度快的商业类别和业态1、不可做大体量购物型商业2.商业体量中等3.可做抗风险性强、新区启动易存活的业态。1.新区启动时，餐饮为抗风险最强的商业业态。2.小规模体量无法达到商业积聚的效果3.加快销售速度需要多个临街面，和商业的主题定位。4.价值最大化的实现，销售速度的实现1.城市商业竞争：老城区的商业地位不可动摇2.区域商业竞争：区域有多家大型购物型商业启动3.区域的商业环境短期较差4.本项目的规模条件不够做大型商业5.开发商目标：不持有体量：中等规模（2万左右）业态：餐饮、娱乐、购物本项目商业的发展策略放弃购物型的商业，选择销售速度快的商业类本项目在整个大区域的角色定位本项目奥体文博片区功能完备的紧缩城市承担紧缩城市配套功能的综合体本项目在整个大区域的角色定位本项目奥体文博片区功能完备的紧缩报告逻辑结构设定目标提出问题解决问题三、实现目标需要解决的核心问题四、项目发展战略及定位一、企业愿景/项目目标二、现状梳理：面临的机遇与挑战五、案例借鉴六、整体规划及物业发展建议报告逻辑结构设定目标三、实现目标需要解决的核心问题四、项目整体战略导出项目概况企业目标我们面临着哪些市场机会与挑战？我们有什么样的条件？我们希望得到什么？根据现状及目标拟合，我们需要通过什么来形成本项目的核心竞争力发展战略整体定位市场现状整体战略导出项目概况企业目标我们面临着哪些市场机会与挑战？我打造市场差异化产品形成项目的核心竞争力；充分整合资源，从规划、产品、推广全方位打造满足客户需求的高品质社区。

寻找差异房地产开发模式的差异潜在客户群体的差异强调新标准强调产品特色和价值市场领跑者区域影响者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙和需求点企业影响力弱强市场实现能力弱强领导者挑战者补缺者跟随者产品物业类型的差异核心战略——差异化产品的领先和形象超越形成项目核心竞争力。整体战略定位打造市场差异化产品形成项目的核心竞争力；充分整合资本项目客户辐射5个圈层范围；对不同圈层的客户牵引力分析：对本片区的年轻白领、中低管理层级公务员进行深度挖掘；其次为济南市其他区域年轻置业者、首次置业者；最后为即将入伙的写字楼白领客户；不同圈层内部也会因为客户类型的不同而使得本项目对其牵引力存在差异；54321本案第1圈层：目前周边白领、中高层管理者；第2圈层：济南市其他区域年轻置业者、首次置业者；第3圈层：未来将要入伙的写字楼白领及投资客户；第4圈层：已购买周边项目的投资客；第5圈层：外地投资客客户定位本项目客户辐射5个圈层范围；54321本案第1圈层：目小小的包，装着大大的梦等待选择工作的日子，很慢很长；达到理想的位置，也许做比说强；人生计划完美，也有甜蜜意外；市中区、历城、历下、高新区……它想知道，每次搬家会是最后一次；有了车，城市小了，生活大了两个人的城成城市，一路爱的风景!客群素描小小的包，装着大大的梦等待选择工作的日子，很慢很长；达到理想东部新城城市劲中产锐意进取／追求个性／品位生活／时尚动感东部新城以区域发展前景、客户需求依托，实现发展商快速回现预期目标。本体机会CBD核心区奥体片区配套优势明显区域市场中写字楼、商业竞争激烈，项目找准公寓产品作为突破口奥体片区内城市办公商务人群的顶级居住配套客户机会以精致小户型为主力精致：精装修、高品质、时尚小户型：以40平米为主力户型以80%现金牛产品快速走量，LOFT产品拉升价值产品定位市场机会以区域发展前景、客户需求依托，实现发展商快速回现预期目标。本公寓产品定位奥体政务中心顶级国际化纯板式小户型公寓行政办公、总部基地城市群，顶级国际化配套型居住项目，是济南第一个国际生活体验式生活区。商业产品定位服务于社区的、创意的、休闲的、现代的体验式街区商业产品定位LOFT产品定位国际化引领城市的精品LOFT公寓产品定位奥体政务中心顶级国际化纯板式小户型公寓行政核心战略：差异化领先体系整体布局时尚主题领先科技融街区精髓，以建筑融合都市功能，汇集LOFT公寓，MINI公寓，商业等诸多产品形态为一体，整体建筑布局合理。凸显建筑立面时尚、动感风格、精细化打造和前卫化布局纯板式公寓的精心打造，户型紧凑合理布局。时尚、潮流、国际化的社区主题所引领的新的居住方式、居住理念。实现精品公寓高科技智能化，各项家居智能引进，切合时尚、科技定位。核心竞争力：小户型发力、特色主题引领是最易被感知的升级动作。优秀产品产品体系核心战略：差异化领先体系整体布局时尚主题领先科技融街区精髓，站立于城市CBD新核；

打造溢出室外的完整生活系统；

晶钻空间，乐居体验；城市新区核心国际化潮流公寓形象定位站立于城市CBD新核；

打造溢出室外的完整生活系统；

晶钻空形象定位案名建议建议2：微·BLOG建议3：BLOG公寓建议4：锐词法则案名解析：在这里，有完整纯粹的自我空间；在这里，有众享向上的生活状态；所以，可以行走于城市之上，所以，可以接受未来的仰望。首推案名：布洛格空间形象定位案名建议案名解析：首推案名：布洛格空间报告逻辑结构设定目标提出问题解决问题三、实现目标需要解决的核心问题四、项目发展战略及定位一、企业愿景/项目目标二、现状梳理：面临的机遇与挑战五、案例借鉴六、整体规划及物业发展建议报告逻辑结构设定目标三、实现目标需要解决的核心问题四、项目研究目的：市场对典型小户型公寓产品的青睐，小户型价值挖掘与推广借鉴。日本集合式住宅典型案例借鉴研究目的：日本集合式住宅典型案例借鉴日本小户型开发建设有近60年的历史，目前此类住宅设计已趋于成熟，中小户型是日本集合住宅的主流户型。采用NLDK型方案，即以L(起居室)、D(餐厅)和K(厨房)为住宅的基本要素，以起居室为中心，布置各房间，连接n卧室。由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同的类型来满足不同家庭的需求，这一形式是日本城市住宅的主流。日本集合式住宅是当前日本城市住宅的主流。LnDKn日本集合式住宅日本小户型开发建设有近60年的历史，目前此类住宅设计已趋于成合理的面积规划

日本集合住宅一般一居在40平米左右，二居在60平米左右，三居一般在80平米左右。此面积相当于中国的套内建筑面积。适合工薪阶层和青年家庭的2-3口之家。实用功能性强

日本的集合住宅由于外廊式结构，多从北侧入户，户门往后退2m左右，与公共外走廊中间形成一个小院子。

户型平面呈“十字形”，即：户型中间为走廊，入户后设鞋柜、衣柜；卧室靠近住宅入口附近，沿走廊两侧布置，并不强求南向；中部为卫浴空间和厨房(厨房不要求必须对外开窗)；起居室则位于最南端，一般与餐厅相连，共同构成餐起空间；和室作为日本特有的第二起居空间，一般与起居室相邻设置，推拉门可打开、摘下，其空间可间接采光而不必直接临窗。鞋柜、衣柜卧室卫浴空间厨房起居室餐厅和室户型面积规划设计合理，功能性强，实用性强。日本集合式住宅合理的面积规划鞋柜、衣柜卧室卫浴空间厨房起居室餐厅和室户型面日本的集合住宅主要为框架结构，基本形式以外廊板式为主，也有一定比例的高塔，但最常见的是外廊内廊式住栋。室内较少承重墙；轻质的隔墙、推拉门与壁柜等储藏空间结合设置，灵活且能充分利用空间，能够从不同角度满足居住者的需求。推拉门壁柜轻质隔墙外廊日本集合住宅主要为框架结构，基本形式以外廊板式为主，内部空间灵活。日本集合式住宅日本的集合住宅主要为框架结构，基本形式以外廊板式为主餐厨相连餐起相通日本集合式住宅开发注重舒适，餐厨相连、餐起相通，小卫生间能放洗衣机、浴盆，但都有各自的独立空间。洗浴化妆如厕日本集合式住宅餐厨相连餐起相通日本集合式住宅开发注重舒适，餐厨相连、餐起相处处可见的人性化设计地下车库的入口。儿童游乐场日本集合式住宅，注重人性化设计。日本集合式住宅处处可见的人性化设计地下车库的入口。儿童游乐场日本集合式住宅车库入口处防滑处理不同材料的组合打破单调的感觉花池与路面的交接所有的垃圾均装袋、处理，并按时拖走。日本集合式住宅讲究对局部、对细节的处理。日本集合式住宅车库入口处防滑处理不同材料的组合打破单调的感觉花池与路面的交启示一客户启示二产品启示三细节创新：引领一种先进的国际化的生活模式，要全力打造一种全新的产品；合理设计：建筑外观要新颖，时尚。户型合理布局，优化功能分区，体现功能复合型，满足各种使用需求；新的生活理念：通过利用高科技、家具组合等方式高度利用空间，功能集成。细节决定品质：细节的处理影响产品品质，在细节上一定做足功课，打造精致的高品质与高舒适度产品；启示四居住理念日本集合式住宅借鉴意义：室内功能的向外转移，一种居住生活方式的革命！启示一启示二启示三创新：引领一种先进的国际化的生活模式，要全报告逻辑结构设定目标提出问题解决问题三、实现目标需要解决的核心问题四、项目发展战略及定位六、项目产品规划建议一、企业愿景/项目目标二、现状梳理：面临的机遇与挑战五、案例借鉴报告逻辑结构设定目标三、实现目标需要解决的核心问题四、项目总体规划建议总体布局四栋板楼裙房设计二层地下室地上建筑Loft公寓小户型公寓商业（2层）地下建筑-1F部分集中式餐饮主力店-2F停车场、设备层建筑风格：后现代夸张Loft公寓：标准层面积玻璃幕墙层高4.9米小户型公寓：标准层面积类玻璃幕墙层高3米街区规划：共享空间、后现代风格曲径-1F规划：通过下沉式广场与采光井采光总体规划建议总体布局建筑风格：后现代按照土地价值高低进行物业排布，地块最南侧排布最优产品地块价值排序：A>D>C>B价值越低的地块排布面积越小的户型；最优质的产品排布在A地块；A地块布置价值较高的LOFT的产品，其余地块布置公寓产品；底商布置在公寓和LOFT底层，规划2层各物业比例规划建议物业类型面积（㎡）比例LOFT6072037.67%公寓7980049.51%底商2067012.82%合计160110100%地块解读奥体北路北：尚未开发土地西：特种设备与质量检测中心南：奥龙官邸奥体东路东：奥体场馆ADC主入口车行入口B按照土地价值高低进行物业排布，地块最南侧排布最优产品地块价值通过集约化的排布，使公共空间面积

最大化，营造小社区大园林在成本控制基础上尽量拔高建筑；集约化排布，按照价值优劣势排布相应产品；土地集约化规划设计LOFT，23层公寓，38层底商，2层通过集约化排布公共空间可达10000㎡奥体北路奥体东路小社区大园林主入口LOFTLOFT公寓底商LOFT公寓地块集约式规划通过集约化的排布，使公共空间面积

最大化，营造小社区大园林在项目规划详解围合式布局，薄透板楼设计公园式景观园林充分利用中心空地，打造公园式园林景观，为客户停工最惬意、悠闲的景观空间围合式排布、薄透板楼百米建筑、气势恢宏整体布局呈围合式，肃穆庄重，给人以尊贵感；通透板楼设计，最大化享有景观、通风、采光项目规划有四栋百米高建筑结合成建筑群，气宇非凡，极具标志性项目规划详解围合式布局，薄透板楼设计公园式景观园林充分利用中公寓物业产品体系整体定位关键词都市化时尚感集约式都市化意向配套产品打造立面印象公共空间户型设计装修细节商业会所地下车库园林物管服务公寓产品物业发展建议公寓物业产品体系整体定位关键词都市化时尚感集约式都市化意向配都市化意向产品打造配套[外立面]：时尚现代的立面形成城市的标志性建筑关键词：

公建化

时尚感

现代感

标志性都市化意向产品打造配套[外立面]：时尚现代的立面形成城市的标都市化意向产品打造配套[公共空间]：1.集中入户大堂向客户传达了最有效的品质化概念我们不要——又一个充满土豪气息，镶金戴银的“豪门”，朋友会觉得我太俗气我们要——一个充满品位和设计感的会客主场，同时又可以满足些许商务需求入户大堂休憩场所大堂商务功能中心都市化意向产品打造配套[公共空间]：1.集中入户大堂向客户传都市化意向产品打造配套[公共空间]：2.高档电梯间设计，带给业主身份的尊贵感高标准装修：与其他公共空间统一的装修，保证整体的高品质。弧形造型：体现项目的豪华、居住的情调、业主的身份。细节装饰：壁画的装饰及移动电视的安装使空间感觉更加舒适、温馨。都市化意向产品打造配套[公共空间]：2.高档电梯间设计，带给都市化意向产品打造配套[公共空间]：3.车库人性化设计能令客户获得最直接感知地下车库要求：分栋分区、颜色灯箱提醒、人性化设计都市单元体车库人性化（灯箱区分）都市化意向产品打造配套[公共空间]：3.车库人性化设计能令客都市化意向产品打造配套[户型设计]：户型创新，通过产品户型的创新，实现高性价比，提升产品竞争力都市化意向产品打造配套[户型设计]：户型创新，通过产品户型的都市化意向产品打造配套[户型设计]：小户型公寓户型配比户型面积定位原则：面积区间填补市场空白档；目标客户价值趋向；由于项目定位高档，价格较高，为了控制总价，户型面积适当缩小；借鉴案例中户型比例规划户型面积定位：单套建筑面积户型结构预计套数套数比例建筑面积面积比例40㎡mini一室79850％31920㎡40％60㎡Mini二室79850％47880㎡60％总计1596100％79800㎡100％都市化意向产品打造配套[户型设计]：小户型公寓户型配都市化意向产品打造配套[户型设计]：公寓户型建议——40㎡MiNi一室40㎡一房一厅——面积紧缩，功能齐备，布局合理，并具备一定的拓展空间可采用玻璃隔断、布艺形式拓展空间户型实用率较高，空间较完整，并有较好采光通风；餐厅可与客厅合并，开阔空间；在此户型基础上赠送阳台。客厅开间2.9m,主卧开间3m,次卧开间2.3m，保持基本舒适度可采用面积赠送，打造室内花园都市化意向产品打造配套[户型设计]：公寓户型建议——MiNi二室60㎡都市化意向产品打造配套[户型设计]：公寓户型建议——60㎡二房一厅——强调实用性，主要功能空间具备一定舒适性，基本无升级空间可采用玻璃隔断、布艺形式拓展空间户型实用率较高，主要房间尺度舒适，次要房间面积较为紧缩，房间数量无法升级，可考虑赠送阳台及飘窗；客厅开间3.8m，主卧开间2.8m，次卧开间2.2m，舒适性有保证层高4.95米可采用面积赠送，打造室内花园MiNi二室都市化意向产品打造配套[户型设计]：公寓LOFT藏酷空间空间自由分割LOFT公寓体现空间自由度大空间格局，自由定义使用功能都市化意向产品打造配套[户型设计]：LOFT藏酷空间空间自由分割LOFT公寓体现空间自由特点一：高性价比：LOFT产品通常是一层的价格，两层的面积；在有限的面积内通过建筑和户型的创新设计来实现上下两层楼的居住功能，给客户更加实惠的感觉。特点二：灵活、个性：

LOFT其两倍于普通住宅的层高，赋予空间组织有更多的可能性，业主有机会选择更加现代感和艺术性地家居生活，以彰显自我特色，很受年轻置业者的青睐