宏观经济形势下产业地产发展趋势解读

郭巍宏观经济形势下产业地产发展趋势解读中国整体投资环境与产业地产开发投资没有出口就没有经济增长四十年中国经济发展四代模式与产业地产开发21978年-2000年-黑猫白猫、发展硬道2000年-2008年-入主世贸、融入全球2008年-2014年-黄金时代、百花齐放2014年-2020年-腾龙花鸟、凤凰涅槃基建要稳-PPP与地方债利率要稳-LPR、降准汇率要稳-管住资本项股市要稳-审核到注册房产要稳-房住不炒、因城施策我国的货币、财政、税收、金融政策走势分析与产业地产开发宏观经济政策-科学稳健、逆周期调节、供给侧结构改革、动态平衡货币政策-流动性充裕、信贷规模扩张、降成本、缓小微财政政策-提质增效积极的财政政策、压支出、保民生区域经济-都市圈城市群、京津冀、长三角、粤港澳资本市场-创业板、新三板汇率政策-人民币走势区域分析金融风险防范-稳健适度房地产-城市更新与旧改、都市圈房地产崛起国企改革-三年行动方案投资政策-加大外资引进产业政策-设备更新技改投入、文体旅产业发展、产业消费双升级3产业地产三本账-具体落实到EXCEL三张表4政府高附加值的产业与技术更新解决就业的效率税收的稳定与效率固定资产投资与GDP贡献政治稳定、降低支出、土地出让金收入开发企业投资规模与回报率融资达成可行性短期利润与长期收益交易模式简单标准回收周期短招商客户企业客户-成本降低、收入增加、配套完善、劳动力充足稳定、市场广阔居民客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医疗养老最科学产业地产开发过程及各过程环节在整体开发中的作用产业地产开发原理-新型城镇化、产业转移、产业集聚、产业关联、产业升级产业地产开发战略-产业（一产、二产、三产）+土地（一线城市、二线城市）产业地产选址模型-5有模型产业地产产业规划-优势产业、前瞻性产业及招商产业方向产业地产产业定位-产业门类一级二级名录产业地产用地规划-用地规划、产业规划、产品规划三结合产业地产经济分析-产业产出、产业投入、产业效率、产业拉动人口、就业、投资产业地产投入产出-总投资、资本金、融资模式、分期滚动循环开发、收益率产业地产产品设计-产业综合体模式、总部综合体模式、土地规划模式产业地产交易结构-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二级联动模式产业地产协议设计-股权模式、权力设定、政府与企业分工、回购、资金回笼路径5中美贸易战对于中国产业发展影响意识形态的不同-真正的市场化观点分析关于国有企业关于市场换技术关于农产品关于资本项的开发关于外资企业东南亚及日本在历次对美贸易战中的经验借鉴美国本轮经济的崛起-设备投资周期产业转型升级过程中不可避免的阵痛中美贸易战发展趋势预判与企业应该做好的准备6产业地产与新型城镇化理论城镇化的定义城镇化（或称为园区化）一词起源于拉丁文Urbanization的概念，最早源于1867年西班牙工程师A.Serda的著作《城镇化基本理论》，这一概念被用来大致描述乡村向园区演变的过程。城镇化是指伴随着工业化进程的推进和社会经济的发展，人类社会活动中农业活动的比重下降，非农业活动比重上升的过程，与这种经济结构变动相适应，使得乡村人口与城镇人口的此消彼长，同时居民点的建设等物质表象和居民的生活方式向城镇型转化并稳定，这样的一个系统性过程被称为城镇化过程。7国家发展改革委关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知发改规划〔2019〕0617号国家发展改革委关于培育发展现代化都市圈的指导意见中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见未来五年中国产业地产行业发展趋势展望以都市圈和城市群的为主的产业地产发展格局未来五年中国城镇化趋势与格局世界三大湾区与粤港澳大湾区的对标都市圈定义国家发改委关于都市圈的定义粤港澳大湾区开发建设六大思路都市圈发展模型解析2020年新型城镇化建设重点任务都市圈城市群发展趋势产业发展政府发展区域发展都市圈产生的必然性分析及投资机遇全球贸易分工下的湾区产生的必然性城镇化发展导致人口与产业聚集导致都市圈形态土地与房地产增值与时间的关系产业集聚的机遇8国家发展改革委关于城市群和都市圈的定义城市群是新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。粤港澳大湾区由“9+2”组成，即广东的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆，以及香港特别行政区、澳门特别行政区。土地面积合计5.6万平方公里，占全国的0.6%；2017年经济总量10万亿元，占全国的12.2%；常住人口6858万，占全国的4.9%。我国大陆海岸线约1.8万公里，自北向南主要有渤海湾、胶州湾、杭州湾、粤港澳大湾区、北部湾等湾区。其中，渤海湾区的范围太大，且湾区内联系不够紧密；胶州湾区的覆盖范围太小，仅覆盖山东半岛城市群的很小一部分；杭州湾区属于长三角城市群；北部湾的发展水平相对较低。粤港澳大湾区是我国最有条件建设“湾区经济”的先行区，外向型程度最高，内部联系也日益密切，未来有望与纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区等世界级湾区竞争，成为国家高水平参与国际经济合作的新平台。91.22全球范围内的五次产业转移101、第一次产业大转移18世纪60年代，英国通过用机器山寨中国的纺织技术，开始了轰轰烈烈的工业革命。工业革命让英国逐渐成为“世界工厂”，它需要从全球掠夺廉价资源，也需要开辟广阔的市场。19世纪40年代，英国开始向外转移产业，英国是输出国，美国是被输入国。这是第一次产业转移。2、第二次产业大转移发生在第一次和第二次世界大战的大背景下。20世纪50年代，冷战如火如荼，美国为了培育自己的盟友，遏制共产主义阵营，开始向日本和原联邦德国实施产业大转移。而朝鲜战争的爆发，形成了“特需经济”，不仅加快了美国对日本产业转移的步伐，也优化了所转移产业的结构，成就了日本和原联邦德国的发展，让日本和原联邦德国成为了新的“世界工厂”。3、第三次产业大转移日本经济发展到一定程度的时候，遇到了当年英国同样的困惑：资源不足而且市场狭小。这引发了新一轮产业大转移。20世纪60年代，日本开始将劳动密集型产业向香港、台湾、新加坡和韩国转移，随着产业转移的升级，又逐步扩展到了汽车、电子等资本密集型和技术密集型产业，这使得“亚洲四小龙”成为新的世界工厂。4、第四次产业大转移“亚洲四小龙”都面临着资源不足、市场狭小的问题，随着它们的迅速崛起，迫切需要廉价资源与广阔的市场。而中国改革开放，正好提供了这种机遇。这使得美国、欧洲、日本、“亚洲四小龙”都向中国转移产业尤其劳动密集型产业，由此让中国成为新的“世界工厂”5、第五次产业大转移这次产业转移始于2012年后（2012年是中国经济的一个重要转折点），是从中国向美国、欧洲、日本、东南亚等国转移。根据产业大转移的规律，将持续20到30年甚至更长的时间。尤其从1992年到2002年，中国抑制房地产投资，促使资源向制造业里聚集，使得大批优秀的制造业企业脱颖而出。2003年把房地产定为支柱产业以后，中国的产业结构发生了天翻地覆的变化：产业地产开发产业规划-产业转移模型构建-产业转移动力系统1、企业对利润最大化的追求企业追逐利润的本性是产业转移的内在动力。在经济发达的产业转出区，随着产业的集聚，在资本、劳动力、技术这些基本生产要素有限流动的使企业生产成本上升，获得的边际收益递减，而土地、水、电等其他生产要素成本增加，资本、技术等要素与它们结合的难度增大；产业承接地由于经济发展水平低，产业经营成本也相对较低，存在成本的比较优势，出现潜在的产业利差。另外，产业的市场需求由于各地区经济发展水平的不同而存在差异，进而存在潜在的产业利差。而产业地产之间的贸易壁垒，导致直接的跨区贸易难以完全实现市场的扩张，企业对利润的追求，致使产业向存在着比较收益的欠发达地区转移。2、产业地产经济结构的变迁产业地产经济结构的变迁是产业转移的外在动力。产业地产经济结构的变迁，导致随着产业生命历程中兴起、发展、成熟和衰退周期性的变化，产业所获取的利润呈倒“U”字形变化。3、生产要素供给结构的变迁生产要素在产业地产间所具有的比较优势是一个动态变化的过程，随着经济的发展，特定产业地产在生产要素供给方面的相对优势会不断发生改变。虽然产业地产间要素的流动在一定程度上能够延缓这一相对优势的改变程度，但由于市场的不完善性、社会制度的约束以及交易成本的增加，生产要素供给比较优势的转变难以根本扭转。11产业地产开发产业规划-产业转移模型构建-产业转移动力系统4、产品市场需求结构的变迁各产业地产对产品市场的需求结构也是动态变化的。对于某一特定的产业地产，随着经济的快速发展，生产要素的成本不断提高，该产业地产对产品的市场需求结构也会由低到高逐渐发生演化。5、政府政策影响在产业转移过程中，不同地区政府颁布的法律法规、制定的政策、配套服务以及产业地产的基础设施等条件对产业转移的速度、转移的方式以及转移的方向都可能产生重要影响。6、地域文化产业地产的人文环境和风俗习惯等非正式制度对产业的顺利转移也起着至关重要的作用。具有与产业转出地相近或相同的人文环境和风俗习惯能够加速产业转移的进程。

因此，当存在产业转移的基本条件时，产业动力系统会促使产业或企业竭力调整自身的行为，寻找合理的转移方式，实现产业转移行为。12开发理论基础逻辑-产业集聚理论产业集群在一个特定的一个特别领域，集聚着一组相互关联的公司、供应商、关联产业和专门化的制度和协会，通过这种集聚形成有效的市场竞争，构建出专业化生产要素优化集聚洼地，使企业共享公共设施、市场环境和外部经济，降低信息交流和物流成本，形成集聚效应、规模效应、外部效应和竞争力。13产业聚集产生三大效益外部规模经济交易费用与效率提高

创新效益新工艺、新技术的传播竞争效益

聚集引起的竞争加速创新产业地产现有开发企业特点及分类14产业性物业开发租售收益商业综合体工业厂房总部项目前店后厂农业综合体主题乐园物业服务性收入垃圾清扫清运物业装修施工水电气暖楼宇广告产业投资回报土地入股厂房入股产业股权投资园区公共设施或服务平台建设收入教育医疗养老工商注册代记账配套的住宅和商业开发收益低成本住宅项目低密度商业项目酒店及其他物业开发

改造提升或一级开发收益PPP模式土地一二级联动模式棚改模式三旧改造税收奖励与政府产业补贴地方税收留存部分奖励土地收益分成新产业、高技术税收特惠产业扶持基金中国最牛保安与产业投资的故事15产业地产行业综述企业名称企业类型企业核心优势企业敏感性分析华夏幸福基业土地+产业（一线周边、二线周边）产业导入45%服务费与城镇化土地增值招商房地产销售联东U谷标准厂房及衍生（一线、二线）产业导入一线产业从核心区的外溢投资属性招商区域经济环境增速天安数码2-6万平写字楼（一线周边）一线办公需求外溢土地选址土地价格招商引资华侨城一线二线（文旅开发）央企资金深圳起步品牌房地产销售宏泰发展土地+产业（河北）仿华夏幸福模式同华夏幸福招商局核心港口城市（前港中去后城）依托港口片区开发土地增值+房地产招商引资房地产销售总部基地一线二线（中端写字楼）中型企业的办公诉求第三产业发展情况产业地产的开发模式类似于万达广场模式，其核心是产业发展带来的一系列产业生态生长一二三级产业地产开发的全产业链协同效应上海天成山禾选址有限公司的存在是依托于产业发展的转移升级理论而得出的基本服务业务并辅以大数据咨询业务产业链供给品牌效应中介整合聚集效应大数据协同效应厂房招租业务物业服务二房东业务金融及衍生业务获取数据：企业开办倒闭数据企业金融服务需求企业税收数据企业用工数据企业选址数据企业用电水气数据企业供应数据企业老板信息数据企业升级要素数据业界龙头、布局全国、利润丰厚、模式为王-华夏幸福基业解读华夏幸福基业发展历程理想国固安-天南门正南50公里的故事正南模式向东发展-大厂异地崛起环京布局-都市圈战略凸显突破京津-谋划全国折戟江浙-湾区突围抢占区域-PPP助力纵向深入-布局西部18华夏幸福基业的委托运营模式及架构设计始于一二级联动-中国片区开发的鼻祖模式变于委托运营-轻资产圈地模式成于PPP模式-最合规的片区开发模式投资拓展“四菜一汤”-让地方政府欲罢不能的产业吸引产业发展服务的千亿价值19华夏幸福的合法锁地与开发瑕疵片区开发第一要务-圈地锁地、分期开发片区开发终究是政府付费片区开发致命弱点-现金流片区开发的优势-躺着赚钱片区开发可持续-产融结合财金21号文终结片区开发的PPP模式20华夏幸福基业融资方法大全与融资创新债券类融资信托借款公司债债务重组债权转让关联方借款银行承兑委托贷款银团贷款短期融资券夹层类融资售后回族融资租赁特殊信托计划夹层资管计划销售输血法股权类融资战略引资资产支持证券（ABS）特定收益权转让定向增发股票质押对外担保21华夏幸福开发核心竞争力总结项目成功与否的90%在于选址无所不用其能的招商数据采集产业转移才是招商引资的核心新型城镇化与四万亿投资让华夏幸福躺赚人才战略促进行业寡头做大紧靠中央政策分享政策红利公关与舆情的监控设定行业壁垒四大上市平台塑造独一无二的资金王国22华夏行幸福选址模型-5有模型产业发展有动力GDP与人口比值优势产业集群数量3年内主导产业增长速度配套产业规模与全产业链完善程度配套产业辐射范围主要产品市场占有率政府招商有压力产业招商规划与方法产业发展规划招商部门人员数量和行政级别招商奖励政策招商介绍和宣传册制备程度商住开发有市场人均住房数量人口增长数量人口净流入与净流出小学生比例增长SUV销量人均收入与房价比土地供应量与人口数量比土地供应节奏与时序年去化住宅数量与存量比市场供应类型齐备程度产业地产与房地产价格变动趋势基础设施有根基人均道路高度公路出行时间高速、机场、车站、码头等交通设施是否齐备基础设施维修率九通一平齐备成都是否有基础设施优势与政府近年来基础设施投入同比与周比增速产业地产基础设施发展规划土地供应有保障土地储备是否满足规划要求土地指标获取能力是否有特殊的土地政策政府整理土地入市的周期土地供应价格增速与增幅23专注产品、现金为王、发迹唐山、京沈崛起-联东U谷解析联东集团创立于1991年，已发展成为集建筑模板、和投资业务为一体的集团公司，拥有5000多名员工，资产90多亿元，下辖十多家子公司，分布于北京、上海、天津、沈阳、无锡、西安、成都等地。住宅地产看万科、商业地产看万达、看联东24总部综合体业态：总部独栋、高层办公、公寓、商业及酒店为一体的综合业态价值：支持发展第三产业，培育总部研发、设计创意为核心的服务型经济选址：园区的中心或副中心已有项目：联东U谷·天津总部大观联东U谷·无锡总部商务园产业综合体业态：低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业为一体的综合业态价值：支持发展第二、三产业，发展高端制造、研发中试和总部经济选址：园区的开发区或者新区已有项目：北京联东U谷，沈阳联东U谷，天津·北方耀谷联东U谷·南上海国际企业港运营为王、现金充沛、多元投资、整合产业-上海宋乔25一级业务：产业地产开发全过程咨询产业地产开发企业从项目产业定位、产业规划、产业布局、用地布局、经济计量、开发模式、开发时序、招商保障体系设计、建筑形态设计、推广策略、协议体系咨询服务。二级业务：工业厂房招租、政府园区招商厂房招租，政府园区招商委托、产业地产商项目合作中的招商运营部分、PPP类企业园区运营托管服务。三级业务：工业厂房二房东厂房获取后的改造升级与再次出租物业服务：垃圾清扫清运、保