商务租赁物业的管理方案-

商务租赁物业的管理方案租金与契约所进行的管理活动.其目的在于保证物业租赁活动的正常顺当进行，维护双方当事人的合法权益。一、租赁物业的管理内容1物业租赁的主体是指物业出租人和承租人，对其进行资质管理,就是要求租赁双方都必需具备各自进入物业租赁市场的条件.(1)物业出租人必需具备的条件管理证件。政管理机关核发的营业执照。(2）物业承租人必需具备的条件有有关机关核发的暂住证。承租人承租物业应以自住自用为主。承租人必需是具有民事行为力量的人。5）承租人必需具备合理使用房屋和支付租金的力量.（3)出租的房屋必需具备的条件规定。1房屋，产权和使用权不清,或产权和使用权纠纷尚未处理完结的房屋不能出租；2）自管房单位和私房业主出租的必需是自住、自用有余的房屋，私3房屋不得出租。4）能够确保在租赁期内使用的房屋，已被证明即将被拆迁的房屋不得出租。租金的管理有重大影响。(1）做好租金的评定工作出租物业不论规模大小，数量多少以及何种方式，都要做到合理精确     评定租金。这是保证租金收入,搞好租金管理的首要条件.租金的评定，必需符合国家政策、规定，以物业价值为基础，适当考虑城镇居民的支付力量、市场供求状况、房屋质量水公平因素，同时要兼顾企业的经济利益，有利于物业经营活动的开展。实现的。（2)建立租金底帐 物业经营管理单位对出租的物业都要以承租户为单位建立租金底帐将每月每季和每年应收租金全部登记入帐每期收入的租金，均要逐户与底帐进行核对,发觉未交租户要准时催交上来。努力提高收租率，清理拖欠租金。（3)按时收取租金 物业经营管理单位要坚决按租赁契约规定的时间收取租金为此必需建立健全规章制度有效调整与租户之间关系,保证租金收交活动的顺当开展。坚持专款专用 为了保持物业的使用价值与增值保值防止国有资产流失,对收取的租金必需专户存储、专款专用。经营单位对收取租金中的修理费和管理费,应全部用在房屋及其附属设施的修理管理方面，以提高房屋的完好率和使用功能。租金中的折旧费和利息应用在翻建危旧房屋和增加新居上,以增加国有资产的数量和总值.租金中的房产税和地租应上缴财政只有经营利润可以由经营者自己把握使.租赁关系的管理租赁关系即租赁契约关系,是出租者与承租者之间的经济合同关系。租赁关系管理就是对体现这种关系的各项活动所进行的组织、指导、监督和调整活动，以保证租赁关系的建立和正常进行。有：(1）按规定的条件和程序组织签订租赁契约，建立租赁关系。（2）组织落实租赁契约中应有出租方享有的权利和履行的义务。(3）监督检查承租者行使租赁契约中规定的权利和履行应尽的义务.（4)处理租赁双方在履行租赁契约过程中消灭的冲突和纠纷以及其他意外状况。（6）4．衡量物业租赁经济效果的指标衡量物业租赁经济效果的指标主要有以下几个：（1）租赁房屋总量就是投人出租经营的房屋数量，可以用面积力量，是考察经营单位经营水平的基础性指标。（2)租赁房屋结构 就是投入租赁经营的房屋中各类房屋所占比重类别可有按使用性质划分的住宅与非住宅房屋构成按使用功能与质量划分的别墅、花园公寓、一般住宅、简易房屋的构成;按地理位置划分的中心地段、繁华地段、一般地段和偏远地段的构成等。指标反映了经营单位满足社会不同层次不同目的需要的状况是经营单位保持整体平衡的重要指标。（3)房屋完好率 就是租赁经营房屋中使用功能与质量完好或基本完好房屋占租赁房屋总量的比重.该指标反映某一时期内经营单位营单位对房屋建筑的修理保养状况。房屋租出率就是实现出租的房屋占投入租赁经营的房屋的比重，租出房屋是租赁效益的前提,它以投入租赁经营的房屋总量和竞争力量，因而是衡量租赁经营效果的最主要指标之一。租金收缴率就是某一租赁期内实收租金总额占同期内应收利税额及其增长率就是经营单位在肯定时期内上缴税金，及自身的经营状况和进展潜力。效益,也反映其内部人力资源的利用状况。二、租赁物业的管理程序1．捕获潜在租户(1）通过广告捕获潜在租户 要挖掘和查找到最好的潜在租户,物业管理者就必需使用广告。广告有多种形式，如做标志牌、在报纸刊上做宣扬，或通过广播电视，或用信函、宣扬手册、传单和网址参观时间和联系方式等。①标志牌广告。物业的类型不同，潜在租户不同，通过标志牌查找的效果也不同。如大型的工业、商业物业就经常使用户外广告牌，来吸引潜在租户.③广播电视广告.尽管广播电视的听众和观众较多，但这些广告的费用高,而且这些听众和观众都是没有经过选择的，这些人多并不意味着潜在租户多，所以这个方法会受到限制。使“免费噱头捕获潜在租户 物业管理者可接受类“免费”噱头来查找潜在租户，比如物业管理者可以供应一次免费旅行免费游泳或网球课程免费使用俱乐部的机会等为了刺激和吸引更多的潜在租户光顾，广告中还可以声明:头六位签约者可免收第一个月的租金，或在一个特定的时期内有某种优待。引导参观捕获潜在租户 物业管理者要通过引导潜在租户参观来使其对待租的物业产生爱好和需求物业管理者应能够估量潜在租户的爱好在潜在租户对某地段某单元感爱好时就应当带领参.千万要留意避开潜在租户在参观现场时绝望的状况发生如发觉一些与从前的广告内容截然不同的地方等.因此，物业管理者要留意应从最佳线路带领他们参观沿途宣扬令人开心的设施和服务例如参观工业区,物业管理者可宣扬其交通的便利;参观综合办公楼或购物中心的路(如车)就可以说一说其他租户的状况使其了解周边租户的素养，信任周边没有直接的竞争者;在车上可以回答关于公交车辆的状况参观中物业管理者不仅要突出不同物业的优点并且要说明他们所能供应的服务，如保洁方面、便利服务方面、设备的修理保养和常规操作状况以及管理的方针和行为规范等。（4）建立租售中心捕获潜在租户 对于大型综合住宅和商业物业来说，建立一个组织健全、有专业人员的租售中心是必要的.租售后物业的状况。2．租户资格的审查的。潜在租户的登记 每一个前来询问或参观物业的潜在租户都填写一份来客登记表。潜在租户的身份证明 核对居住或商业物业租赁者的身份证很重要，尤其是零售性的商业物业,如混合租赁的零售购物中心。由于在商业物业中租户做何种生意是很重要的它关系到与其他租户能否协调，如有些租户就要求同在一个购物中心中限制有竞争性的租户。（3)租赁经受 由于经常转变租户的花费较高再加上一般家庭或公司频繁地更换租凭场所的缘由大多是陷入了经济逆境因此业主或物业管理者为不冒险,就会了解潜在租户的过去租赁历史，尽量查找租赁史稳定牢靠的租赁期较长的租户对于有改造物业要求的租户其以往租赁是否稳定则更为重要假如潜在租户有多个物业管理者或业主在选择时,往往会不考虑那些规模业务快速膨胀的公司。由于假使现有的物业对这些租户目前来说正合适的话那么过不了一两年就会显得太小而不能再租用当然这得排解业主有富有的物业可以供应的状况.（4）资信状况 业主或物业管理者可以从租户以往的拖欠记录中谈判过程就开头了.谈判的目标就是要签署租赁双方都满足的、公正合理的租约，物业管理公司往往要监控谈判的全过程。把握签约进程 要使谈判有所进展，物业管理者就要有能够驾驭谈判局面把握签约进程的力量物业管理者要设法避开业主租户的冲突和租赁业务无果而终的状况发生物业管理者可通过不业主和租户过早接触等方法来规避可能消灭的冲突一般的技巧当谈判快要结束预备签约时，再让双方见面.成功的物业管理者总是在开头谈判前拟订谈判策略，使业主不至于太早进入面对面的谈判中。利用经纪人 在办公物业、零售及商业物业和工业物业的租赁谈判中,业主为了满足专业学问的需要往往会聘请第三方——专业学问与阅历都丰富的租赁经纪人加入进来这时除非物业管理者能够很好地与这类经纪人协作，否则,他们的介入会使谈判更加简单。在谈判开头前，物业管理者与经纪人应已商定好由谁直接去面对租户一般状况下由物业管理者去面对租户,由经纪人在幕后提出建议和策略.由于在谈判中与租用者建立良好的忠实关系是格外重要的，而物业管理者就比租赁经纪人更能建立这种关系.谈判妥协妥协的目的是为了让潜在租户成为真正的租户,有价值的妥协会使租协。2）谈判妥协的小技巧。在谈判中不管妥协的大小，都要让租户感到是在业主不情愿的状况下作出的，是来之不易的.值得留意的是，有时候妥协对业主影响很大，但对租户却无价值;而有时租户认为作出的需求是格外必要的。妥协的程度.租约中几乎全部的条款都有谈判的余地，关键在于双因素有三:一是业主的财务和战略目标，二是该地区物业租赁市场竞这是比物业空置还要糟糕的事。21142～32②居住物业的租价折扣。居住物业的租价也接受分级定价，使全部的单元在价格和价值上取得平衡。如一幢无电梯的六层公寓楼,顶层单元的月租费可能就要比楼下同样单元的月租费廉价些;同样一幢高层住宅楼,高层视野广、风景美丽 的单元确定要要比底层包围在中间的单元的租价贵.行,而不是在租期开头的第一个月免租。如租赁期是一年，则在最终出，对新租户的资格审查要花费成本，谈判要花时间和费用,而每次1）居住物业的租期。对居住物业，假如租金随时间推移而增长，租期才会超过一年,否则一般不超过一年。当然也有例外，如对新建或新改造的物业，业主为提升物业的声望，25～1010～25当然对那些声誉很高的大型商业企业租户可以例外。在租期结束时,赐予续租也是一种优待，有较高声誉或经营业绩好的为适应其租用要求而改造的费用，则要求租户退租时补缴齐。关于物业改造的谈判 新租户在入住前，一般总会提出这样或那样的改造或改进物业的要求改造费用一般通过租金的形式收回但物业管理者要向租户申明的是,全部超标改造装修费用或由租户自负，或由业主供应并在租金中收回。在市场疲软或租户需要的时候，用应由租户负担。假如租户要求业主无法满足的豪华昂贵的装修改造,业主可以直接给租户按每平方米计算的补贴。但物业管理者要监督租户的装修过程，使其按约完成.在租约中还要明确租户的任何改造都是物业不行分割的一部分，租户对其没有全部权。有的建筑设备设施的标准；而律师事务所则因业务缘由,需要单人的办公间和豪华的装饰，这往往会超过原有设备设施的标准;医疗机构对设备设施的要求则可能更高。扩租权的谈判扩租权就是指允许租户在租用一段时间后依据限制竞争租户条款的谈判 限制竞争租户条款就是指租户在物业中享有排他的从事某一行业的经营垄断权该附加限制条款经常消灭在商业物业尤其是零售物业的租约中有时也在服务业的物业租赁中消灭.物业管理者在谈判中要留意假如这一限制条款不致影响业主的利益，或租户情愿为此交付额外的补偿，就可以考虑接受；假如这一条款会影响其他有价值的大租户或有声望的租户的进入则就不能同意。存,从而开放竞争，刺激商业和商场的进展。4．缔约技巧一些问题：这是否是一个正确的决策?并会反复问自己：要租赁的物的吗？”租户查看物业和洽谈过程中始终反复强调，以显示该物业格外理想。5租约签定就意味着租赁业务的开头。在租赁伊始,物业管理者应伴随一旦双方签署了租赁合同，租赁关系即告成立。租户搬进，物业管理者就要与租户建立良好的关系。由于对物业的修理和管理来说,与租户建立良好的关系，是成功的一半；另一方面，租户假如满足物业管理的服务，一般多数都情愿续签合同。建立租赁共识 要与租户建立良好的关,物业管理者在租之初就要让租户对租赁条约的方方面面有一个清楚的了解,对包括业管理条约制度处理修理的要求租金缴纳程序租约中止时间修理储备基金存款和有关罚款制度及业主委员会等内容都要有一个清楚的交代，从而使双方在有关的租赁问题上基本达到共.（2)建立联系途径 物业管理者可以通过电话或私人访问等途径与租户保持联系，要设法抓住一切机会并制造机会与租户面谈,广征求他们对舒适、服务、修理、管理等方面的意见。（3）开展租赁服务 物业管理者在所开展的租赁服务中要最重视和最为关键的是修理服务由于租户对修理服务的好坏最为敏感因此在租赁初始,物业管理者应确保租户了解修理程序,如向谁和怎样提出修理服务要求等以及由谁——业主还是租户担当责任等为此物业管理公司必需建立一个快速有效的服务系统使租户要求能够精确     地反馈给相应的部门与租户建立良好关系主要依靠于业主或物业管理者对租户要求反应的程度因此无论什么服务要求物业管理者都应当马上反馈给租户,假如答案是否定的,那物业管理者也要真实地告知租户并进行解释最忌讳的做法是表面应允而实际上却拖延或躲避。物业管理公司在处理租户的各类要求时，要尽量使其满足.音推断物业管理者的热忱与负责态度;此外现场的修理工作人员要穿戴洁净，最好穿制服。收缴租金前收取租金是通行的标准。物业管理者要在签订租约之初,就要友好而严峻 地向租户解释交费要求和罚款制度,要求其生疏交费管理程序（1）租金缴纳时间的管理物业管理者一般在月初开头租金收缴工作.物业管理者的收费政策直接关系到租户上缴租金的速度。假如物业管理者对交费时间不在乎，租户就不会敬重他.(3）收费通知单