海林馨香雅苑销售及执行策略

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页海林·馨香雅苑销售及执行策略鼎嘉企划海林项目服务组０８年８月前言在前面一段比较长的时间，我司与贵司致力于项目的整合推广工作而终于达成一致，最终确定海林·馨香雅苑“中式人文居所，徽派庭院人家”的项目属性描述及“馨香徽派，雅苑生活”的项目整体推广方向定位。同时，对于项目项目的整体推广执行工作细节也做了相关安排。接下来，则将在围绕项目整体形象推广的前提基础上，进行项目的销售执行工作安排，以将推广与销售互相配合起来，组合发力，以达到１＋１＞2的目的。本报告将主要以项目销售基础、整体销售策略、销售阶段安排、阶段销售策略及详细执行任务的逻辑基础进行项目的整体销售工作报告文稿组织。不正之处，请予以指正。第一部分前奏<项目销售基础>一、整体市场预判国家的宏观调控政策终于发挥了强大的作用，给予了地产市场宏大的影响。１、银行紧缩银根，开发商融资困难，地下钱庄活动频繁；２、受国家地产政策影响，投机性及投资性需求都受到一定打击，市场反映强烈，房地产泡沫正在被吹去，市场由此呈现低迷；３、刚性需求虽然依在，然整个消费群体的信心已然受到严重打击；４、由融资困难导致诸多地产开发商资金链衔接困难，从而导致越来越多的变相降价等促销手段出现；５、“拐点论”、变相降价、整个市场的不良发展状态、市场的“救市”声音……相关的声音，给予市场始终是不佳的影响、市场将持续观望。６、近期出现的“退地”报道、无论真实还是炒作，无疑给予市场的影响将是雪上加霜。７、由地产业给予政府经济的支持力，中央及各级地方政府部门将不会对似乎日趋“疲软”的地产市场“坐视不理”。相当部分政府出台了相关的支持策略，以声援市场存在的“救市”呼声，然相对于整个中央地产市场的严格限制政策来说，显得“杯水车薪”，力量远远不够，持续的只是开发商与市场博弈的时间、而不能完全恢复市场信心；８、由通货膨胀、物价上涨、股市跌落严重、人民币升值等确定的中国经济过热严重以及受美国疲软经济的联动影响，今后很长一段时间的国家经济政策将是：由保持持续快速的经济增长转为保持快速稳定的经济增长。从而判定，如地产这样的过热产业将得到持续的整顿调整；９、整个地产市场将从暴利时代走向理性利润期；１０、令人欢欣鼓舞的北京奥运会可将人们暂时忘却暴冰雪灾、悲伤的大地震、洪灾等，然对于中国内部的长远经济发展来说，其影响力究竟有多大？一个国家的经济增长将由其固有的经济结构与制度决定，某些外因能只产生加速／减速或仅仅在某一时期在数量多少产生效果，从而可以判定，如果将房地产的胜利之神寄托在奥运会上，将是一叶障目。１１、结论▽在最近甚至一段较长的时间里，整个地产将延续目前的低迷状态，市场将不会有很大的波动，某些时段如秋交会、春节等可将出现一定的高峰，然不能撼动整个市场趋势。▽到明年春交会后，由各种政策的效力发挥极致、市场明朗化、消费群体的观望心理将开始融化，从而导致需求开始增多。秋交会春交会秋交会春交会春节期０８年０９年时间段▽市场将走向个别的楼盘的“英雄”时代那些高性价比（高品质、相对较低而在市场可接受范围内价格的产品）将通过有效的推广而一举成为“市场英雄”。▽消费群体将更趋理性，由此在置业之前将犹豫不决，除非实在认为物超所值。▽高性价比的产品将成为刚性需求群体的“宠物”，由而占领相当部分的市场份额。二、产品分析▽项目简介海林·馨香雅苑是由富玺登集团湖南海林房地产开发有限责任公司投资开发建设、位于长沙大河西岳麓先导区的约13万平米的大型中式人文社区。项目总占地面积51050㎡，总建筑面积136334㎡（含地下部分20458㎡），容积率低（2.74），绿化率高（40%），由8栋18层徽派风格的小高层建筑、续以中式园林的精致小巧，按照中国传统“四水归堂”的形式布局构筑而成。项目以拥占长沙山水洲城特别是河西的人文与生态资源，同时引荐国内外先进的建筑科技及造园手法，从而以为湖南人民打造一个和谐、宁静、安详、舒适、芳香的宜居之所。顺天时、选地段、建庭院、筑芳园、传文脉，海林·馨香雅苑皆显示出大智圆成的魄力：睿智的内敛气质，淡定的栖居精神，致力于为知富公民打造隶属于一个阶层的人文栖居之所，以铸就中式徽派特色的标杆楼盘，代言一座城市的时代人居理想――海林·馨香雅苑――馨香徽派，雅苑生活。▽项目定位中式人文居所徽派庭院人家▽项目传播口号馨香徽派雅苑生活▽项目核心卖点馨香运时：雄踞大河西，掌控“两型社会”先导区资源优势，据天赋时运之先机馨香择地:临岳麓山、咸嘉湖；紧靠纵贯东西的城市新动脉，享地段升值之无限馨香传文:萃采徽派建筑“粉墙黛瓦”、“马头山墙”之雅风，现古今交融之气象馨香开园：五大景观组团风月无边，宗法自然，颐养身心，拥2万㎡园林之清雅馨香游庭:泛会所弘养生之道，1700㎡中央湖面聚四方财源，成四水归堂之大美▽项目产品归纳（以1-7#计算）楼栋（948套）户型建筑面积套数建筑面积面积占该栋比例每栋总建筑面积占总面积百分比合计：四舍五入90203.63㎡1栋（148套）两房两厅一卫89—139.22㎡837567.73㎡52.72%14355.48㎡15.91%三房两厅一卫83.85—133.93㎡656787.75㎡47.28%2栋（148套）两房两厅一卫89—139.22㎡837567.73㎡52.72%14355.48㎡15.91%三房两厅一卫83.85—133.93㎡656787.75㎡47.28%3栋（115套）一房两厅一卫87.98㎡161407.68㎡10.03%14093.28㎡15.62%两房两厅一卫89.95—102.12㎡171541.32㎡10.98%三房两厅两卫126．97—205.24㎡678764.2㎡62.43%四房两厅两卫152．80㎡142193.20㎡15.24%五房两厅两卫186.88㎡1186.88㎡1.33%4栋（117套）一房两厅一卫87.98㎡161407.68㎡9.85%14293.93㎡15.85%两房两厅一卫89.95—102.12㎡171541.32㎡10.78%三房两厅两卫126．97—205.24㎡699018.85㎡63.10%四房两厅两卫152．80㎡142139.20㎡14.97%五房两厅两卫186.88㎡1186.88㎡1.31%5栋（140套）一房一卫36.42㎡682476.56㎡27.59%8975.62㎡10.00%两房两厅一卫90.12㎡706308.4㎡70.28%一房两厅一卫95.28㎡2190.562.12%6栋（140套）三房两厅两卫135.28㎡689199.04㎡60.7%15154.22㎡16.8%两房两厅一卫93㎡605580㎡36.82%复式：四房两厅两卫187.59㎡2375.182.48%7栋（140套）一房一卫36.42㎡682476.56㎡27.59%8975.62㎡10.00%两房两厅一卫90.12㎡706308.4㎡70.28%一房两厅一卫95.28㎡2190.562.12%（第8栋暂不做分析）分析：1-7#中，1#与2#，3#与4#，5#与7#，只有位置差别，户型配比基本一致；１、２＃以两种户型完全覆盖，即两房两厅一卫与三房两房两厅一卫，户型结构比较单一，除高差外，主要差异来自于户型本身如：位置、通风、采光等。３、４＃户型则比较丰富，面积范围也比较宽，从一房到五房；从89.98平米到186.88平米,户型结构丰富,可选择范围大.然在其享受其优势的同时也将面临着需要寻找的客户也将比较宽泛的缺陷,市场细分多,不利于营销的集中突破。５、７＃则主要以小户型占主要部分，绝大部分在９０平米，比较适应目前的政策要求。６＃则集中在以大于９０平米的两房与三房之间，户型面积大小比较适中。８＃暂时没有包括在内，其主要户型则亦集中在小户型。在１、２＃与８＃中的临街部分，规划了部分商业门面。三、竞争分析今年（０８年）与明年（０９年）无疑将是市场竞争更激烈的两年。除新盘外，前些年开发导致的大批存量盘集中在这两个年度推出，从而导致供求严重失衡。竞争层面包括：商业地产竞争——区域板块竞争——各类性质主题型商业——同类性质商业——地段、发展前景、价格、商业气氛等住宅地产竞争——区域板块竞争——各类性质、不同风格的住宅产业——同类产品、同类风格——地段、品质、价格等对于本案来说，则主要存在区域板块之间的竞争；同类性质、不同风格的竞争；同类产品、同类风格的竞争三个层次。区域竞争层面：岳麓区做为长沙发展“两型”社会先导区，存在明显的区域优势，未来发展前景良好。项目周边生态与人文环境良好：咸嘉湖水上公园、岳麓西湖文化公园、岳麓山、望岳公园等交通方便：一横：金星大道横穿岳麓市府区；三纵：咸嘉湖西路贯通后通过地下隧道可联结东西二环、枫林路通过湘江一桥、潇湘大道通过湘江二桥连接东西城区人文浓厚：学府林立、学脉流传、书香缭绕同类性质、不同风格的竞争：在项目区域上，目前存在大量的楼盘来与本项目争夺顾客：从东往西的江景盘、金星大道两旁的各个品质楼盘、二环内外的其他楼盘，这些楼盘将成本项目的主要竞争者，以而在有限的顾客群中夺取顾客。同类产品、同种风格的竞争：本项竞争主要集中在与本案相邻的西子湖畔·沃府以及位于星沙的盛世华章，三者同为中式楼盘，西子湖畔为新中式建筑风格：主要传播语为：建筑中国，诗意生活；而盛世华章则与本案同为徽派建筑风格，两者一东一西。比较而言：▽相对盛世华章，本案则具有相对的地理位置竞争力，同时本案将占据着宣传徽派特色生活的首要位置，从而在消费者心理可以让目标群体认同本案为长沙徽派建筑生活的“正宗”。▽相对西子湖畔，本案将以更大的性价比成为制胜的因素——相对更低的价格而以更高的产品品质，从而让消费群体信服。第二部分战略<项目整体销售策略>在第一部分基础之上,根据市场状况、目标群体消费心里及状况、竞争状况及自身产品特征，我司认为：对于海林•馨香雅苑来说，项目的核心销售点应聚焦在“超高性价比”上，以相对较低的价格——通过有效的途径传播——给于目标群体超值的产品价值回报，从而，以在这样的行情下占据到一定的市场份额。这主要是基于以下几点的思考：一、基于贵公司持续经营发展的需要考虑，在争取更多数字的资金回报时，如果资金链滚动快，同样可以收到非凡的投资效果；通过快速去化产品，可取得快速回笼资金的效用；二、基于目前整体市场行情的考虑，在市场比较冷清，而产品又无特殊的差异化竞争价值点时，“沽名钓誉”似的追求高额的单位利润实在不可取；三、基于目标群体消费心理的考虑，日益高涨的房价将许多真实需求拒之门外，更多的刚性需求者希望房价再低一点，以而使得自己能够购买到一处安身之所；四、基于项目自身综合特征的考虑，整体审视本项目，相对而言，本案实在亦无突出的差异化竞争优势，从而无法走高端市场道路；五、基于市场竞争的考虑，在整体行情不佳，各处楼盘以各种措施变相降价，反不如一开始以较低的价格入市、以而形成前期火爆的市场气氛，继而待项目建设等各项配套走向成熟时，以平开高走之势，一而获得项目的整盘胜利。六、基于项目工程进度及入市时机的考虑，本案由于资金原因，导致工程方面严重落后，这将在目标群体心里产生较大的负面影响，同时，项目在目前的市场行情下，要想获得一开盘即受到市场追捧的局面，必须走一条不平常的销售策略，从而，在考虑以何种手段获得目标群体的兴趣的同时，更要考虑目标群体最关心的问题——价格。从而，我司对于本案的整体销售策略归纳为：高性价比相对较低的价格——相对超值的产品相关策略包括：价格策略：以４２００元／平米均价起价，日后随着市场的变化根据项目销售需要以相关手段进行价格调动。推盘策略：首先推出１、２＃。推广策略：主张以诚挚的态度诉求产品，一定注意产品的人居品质，将产品的特征落到实处，“一分钱一分货”；在包装用语上以适当修饰；销售策略：在本案高性比价比的基础上（特别相对周边比较低的价格入市），不主张采取大幅度地优惠手段；主张巧妙地采取相应的优惠方法，从而促动消费者买单，同时考虑到目标群体的缴款形式，可在一次性／分期／按揭等付款形式上再采取一定的优惠。促销策略：主张以品牌联盟合作的形式采取各种相关促销手段，既以此增加项目的目标群体消费价值点，同时也可促进消费者行动，更是与合作品牌取得多方共赢，何乐而不为。如组织参加车博会，买得起房的人一般都可以买得起车。第三部分节奏<项目整体销售阶段划分及销售控制策略>在由贵司提供的工程施工进度安排基础上，我司根据项目的优势特征、市场状况以及我司对该项目的操盘策略所做的思考上，对本案的营销阶段划分。▽推盘顺序安排贵司提供的工程进度安排为：1、2#在09年2月底达到8F、3-7#在09年3月底达到8F;1、2#在09年4月底封顶，3-7#在09年5月底封顶，8#不确定。图1贵司提供之工程进度安排表从而可认为：1、2#与3-7#分别同时动工，而1、2#相对3-7号栋先期动工。结合以上第一部分的产品归纳，考虑到型户配比、景观资源协调及分批推售，从而,在推盘方面,我司建议：1#与2#可先期推出；4#、6#、7#则作为第二批推出；余下３＃与５＃及日后的８＃则作为第三批一起发售；商业部分则将在第二批与第三批中进行搭带推出。112573468由工程原因，1#与2#先期开发推出已不容置疑；4#、6#、7#作为第二批推出则一来考虑彼此之间的户型搭配，以及景观优势搭配，同时考虑这三栋作为沿路房源，可给于消费者树立良好印象，最后推出３＃、５＃与８＃，同时也是考虑到其户型、景观环境之间可进行良好配比。由此，在推盘顺序上，我司根据工程进度及分批推盘的策略：将安排首先推出1、2#，然后在3-7#中选取3个单体组合进行第二批推售，接着推出剩下的2栋及沿街商铺，第8栋将根据具体情况再做确定。▽营销阶段划分（考虑推盘顺序、市场环境及重要节点日）881091112312456781091112前期准备期强势蓄水期一批开盘1、2#全面清仓、扫底形象耀世丰满形象主盘推售二批（4、6、7#）开盘全面发售住宅三批（3、5#）|商铺车位推销海林·馨香雅苑营销阶段安排注：、以上阶段划分乃是参考工程进度的基础上，以０９年底为期所进行的项目销售阶段划分，落实到执行上可根据具体情况进行调整。（我司与贵司的协议是在贵司取得预售许可证后的12个月内完成预定的销售任务）▽营销阶段销售目标与蓄客要求由我司与贵司协议之总销售任务指标要求：第一阶段：于取得预售许可证后三个月完成项目总住宅面积４５％的销售任务；第二阶段：于取得预售许可证后六个月完成项目总住宅面积６５％的销售任务；第三阶段：于取得预售许可证后九个月完成项目总住宅面积８０％的销售任务；第四阶段：于取得预售许可证后十个月完成项目总住宅面积９５％的销售任务；同时，根据各楼栋套数及其面积占整个面积的百分比，如下表：（１－７＃）1栋2栋4栋6栋7栋3栋5栋合计套数（148套）（148套）（117套）（140套）（140套）（115套）（140套）（948套）面积㎡14355.4814355.4814293.9315154.228975.6214093.288975.6290203.63面积百分比15.91%15.91%15.85%16.80%10.00%15.62%10.00%分组合计31.8％42.6%25.6%一位小数如果以09年3月拿到预售证,,按照相关要求计算VIP及以各阶段的积蓄意向客户的35%来计算可发售的VIP数，同时根据项目的销售阶段划分,那么,我司预判各阶段的蓄客任务如下：（N:意向客户）月８９１０１１１２１２３４５６７８９１０１１１２１２３备注协议目标本月需销售４５％本月需销售６５％本月需销售８０％本月需销售９５％预定目标本月需销售５０％本月需销售７５％本月需销售９０％提前完成任务发放VIP３５０个２００个２１０个强销期N*35%１０００个１５７１个２１７１个本表仅为计划目标，实际操作以实际情况为准。因为３５％的比例可以由实际情况而更变；未发完及退卡及未能顺利选房可转到下一期，相关优惠幅度不变。重点问题解决：各阶段如何蓄客？除有效的广告宣传及与组织有效的情景活动外，在销售优惠上进行相应的配合实施是非常有必要的。除情感外，理性的人往往更看中实际的所得。在综合全盘考虑营销进程的基础上，我司建议采用如下进程进行项目的销售优惠蓄客：月８９１０１１１２１２３４５６７８９１０１１１２１２３备注前期任务订单５００万VIP卡返乡亲情卡贺岁置业卡老带新优惠老带新优惠蓄客“团购”日进金置业优惠计划第一季日进金置业优惠计划第二季VIP卡蓄客五一优惠周及徽洲游VIP卡普通蓄客延续或在五一优惠上进行调整其他优惠付款方式上的再优惠说明前面阶段即从现在到明年６月是项目的主盘推售期，将面临着较大的蓄客与销售任务，从而，根据项目销售周期、重大节点及相关营销手段，我司建议在前期以加强蓄客力度，以分阶段有节奏地出台相关的优惠置业手段达到强势蓄客并以完成相应销售目标的任务。“团购”与日进金置业优惠操作实施办法将见附件专题阐述。返乡亲情卡、贺岁置业卡优惠则各以５０００抵１万。返乡者可再凭票据报销回返车费。以最终签定合同为准。老带新优惠则以最终签定合同为准，引带一个客户赠送１年物业管理费用，依此类推。VIP卡优惠及操作办法将以专案递交，部分细则见本报告附件１。除老带新外，其他优惠基本不重复，其效果等同相当。▽阶段价格计划1、第一步确定项目的销售价格，根据市场的实际情况，我方建议暂可将项目的起盘底价确定在4200元/㎡；2、针对500万资金的特殊要求,以低1000元/平米的价格进行让利的“团购”操作,具体操作见详细方案；3、在项目开盘时，项目的开盘销售均价将整体上浮50～100元/㎡；4、在项目的销售率达到40%后，项目的整体均价再行上浮100元/㎡；5、在项目的销售率达到50%以后项目的整体销售均价再行整体上浮100元/㎡；6、在项目的销售率达到65%以后项目的整体销售均价再行整体上浮50～100元/㎡；7、在项目的销售率达到80%以后项目的整体销售均价再行整体上浮50～100元/㎡；8、在项目工程进度接近准现房后项目的整体销售均价再行整体上浮100～150元/㎡；9、尾盘销售可采用适当提价的策略，形成旺销的印象，主要强调即买即住、无风险购房的准现房优势。10、我方对项目的整体期望值为保4200元/㎡的保底销售均价，在条件允许的情况下朝更高的销售价位冲刺（具体价格定位结合当时市场情况综合确定）。若市场条件允许，则价格的提升的频率可适当提高，提价的幅度可适当加大。▽、价格公开策略为保证项目开发利润的最大化，在项目销售价格的公开时间上我司建议采用模糊的价格策略，即：在项目前期客户储备和VIP卡发放期间只公开大致的销售价格区间——４０００元左右，具体的销售价格视项目VIP卡发放情况和市场行情综合确定。▽、付款方式建议及优惠设定结合本项目的实际情况我方建议在客户的付款方式上采用三种模式，不同的付款方式给予不同的购房优惠：1、一次性付款：给予9.8折2、银行按揭：给予9.9折3、公积金贷款：因公积金贷款手续比较麻烦，且资金回笼速度较慢，故我司建议对于公积金购房客户不给予任何优惠。第四部分战术<项目各销售阶段具体战略与战术>由第三部分之阶段划分及各阶段任务目标，可以看到，如此任务实在比较艰巨，特别是在目前冷淡的行情下更是难上加难。由此。我们必须采取一些非常规的手段。具体手段有：一、团购优惠的策略；二、日进金优惠策略；三、设置阶段性优惠卡销售策略：如春节设置返乡置业优惠策略／贺岁置业优惠策略等；四、主动走出去的苦办法：主动上门与客户沟通，进行目标客群的扫楼工作；五、在各阶段组织各种中小活动以活跃市场与客户热情，促进销售；六、相关广告支持；七、与其他相关品牌企业合作共赢策略的组织实施，不放走任何一个可能的机会。本部分主要分为六个阶段，并将以上各种手段措施贯穿在各阶段当中，以而将整个项目推向市场。重点阐述各阶段的战略与战术计划，具体各阶段相关操作重点，则将在专文中进行详尽阐述，最终达到使整个项目去化市场，完全消化的目的。第一阶段：前期准备期08年8-9月本阶段为徽派入市，形象亮相期：阶段诉求重点：中式人文居所徽派庭院人家主以内敛含蓄的语调诉求于项目的产品属性。阶段推广与销售目的：扩大项目知名度、美誉度；积蓄意向客户；回笼５００万。考虑目标群体的接受心理程序，即AIDA模式（注意——兴趣——欲望——行动），本阶段将主要集中扩大项目的知名度，以使目标群体对本案产生兴趣，从而，本阶段主以户外广告及车身广告、网络、杂志广告、售楼部投入使用进行项目形象初步亮相，同时开始启动项目徽派与馨香徽派的软文炒作，从而扩大项目的知名度。另一方面，由本案特殊情况下的资金需求，需要在前期寻找到一定的资金流，以而达到500万的资金回笼，故而，经贵司与我司协议，在本阶段进行项目形象推广的同时，进行项目的营销执行：以采取团购或团购联盟及日进金计划，从而达到先期获得占有一定市场分额及回收到500万资金的要求。本阶段工作安排：工作任务时间进度备注8.10131619222528319.1471013161922252830形象推广户外换争取在9.1日更换车身▽▲●401/913路项目网站▽▲●约1万网络▲●0731/搜房网报纸▽▲▲晨报/晚报杂志▲●长沙楼市/新周刊物料配合楼书▽▲●28号前印制完毕海报▽▲●22号前印刷完毕三维动画●催促尽快完成展板设计●通程展板团购适需要进行物料设计制作配合日进金适需要进行物料设计制作配合巡展展板适具体情况进行物料设计制作配合易拉宝社区广告牌试具体情况而定其他符号表示：▽开始▲进行●完成其他推广渠道及涉及到的物料依具体情况需要进行补充设计制作。销售计划：本阶段主要以完成500万的回款计划及蓄积一定数量的意向客户。推广执行：本阶段主以完成相关物料的到位确定，并寻求能够找到大型社区内的广告位置，以进行深入渗透的广告策略：如望月湖小区等成熟社区。具体回款计划及策略将以专题形式进行陈述，本节不以罗嗦。第二阶段：强势蓄水期08.10-09.2本阶段为形象丰富深入及强势蓄水期。阶段诉求重点：馨香徽派雅苑生活／VIP公售蓄客在前期以诉求产品属性的基础上，进一步升华项目主题。阶段推广与销售目标：本阶段将深入项目形象炒作|徽派雅苑，馨香同享，达到深化项目形象，让消费群体深刻认同项目的目的；同时开展各项营销活动、进行VIP客户强势蓄客及开展第一批选房活动。阶段累积蓄客意向客户：１０００人／次1、形象方面：将出台系列报广及结合软文进行“徽派”“馨香”的深入剖析；同时进行相关传播媒介的信息内容更换。2、活动方面：以秋交会、车展、套餐装修及项目馨香徽派，雅苑生活产品说明会丰富项目形象，将项目影响力深入渗透，并进行VIP客户的强势蓄水，为选房开盘作好准备。3、销售拓展活动：持续团购工作及日进金计划，在原来的优惠基础上进行优惠下调，以反映项目价格平开高走之势；4、价格方面：项目1、2#价格体系出台（根据与贵司的合作合同，甲乙双方一致同意在项目全面开工建设、主体工程达到6层时，结合项目的实际情况和周边房地产行情综合确定项目的车位、车库、门面、住宅的保底销售均价（底价）、在甲乙双方达成一致并签章后生效。５、销售手段：▽在前期团购及日进金计划的基础上，本阶段将进一步采取VIP卡的发卡蓄客制度．．“日进金计划”作为个体意向客户蓄客、VIP卡作为集体蓄客，并将意向客户向VIP客户转换。▽结合本阶段组织的各项公关活动，为达到以活动促动目标群体消费行动的目的，在组织具体活动的同时亦需出台相关优惠政策．▽、由本阶段将涉及到一年一度的春节，建议届时根据相关情况出台返乡置业亲情优惠政策与贺岁置业优惠政策，两者互不相融。优惠幅度可为：返乡置业，缴纳订金并最终完成在本项目购买房源，可享受５０００元优惠一万的优惠置业手段并报销回乡旅途差费。置业者须提供回乡的相关凭证：如火车票、飞机票等贺岁置业：缴纳订金并最终完成在本项目购买房源，可享受在其他优惠的基础上，享受优惠五千。另外可参加贺岁抽奖活动，赢取2008岁末大奖。阶段工作安排为：工作任务2008——————————时间进度———————————2009备注10.110203111..110203012.110203.11.11020312.11028形象推广户外更换换以进度更换主题车身广告▽▲换401/913路网络根据需要更换主题0731/搜房网报纸根据需要发布，以推广确定为准晨报/晚报电梯框架广告节日短信祝福围墙广告●推广活动秋交会●名车名宅展●拼盘套餐装修●馨香雅苑产品说明会暨VIP卡发售●销售1、2#价格体系出台●3-7#价格体系出台●1、2#VIP认购选房●巡展推广泛营销—海报发放回乡置业策略贺岁置业策略社区巡展巡展易拉宝适具体情况进行物料设计制作配合背景展板社区广告牌试具体情况而定其他符号表示：▽开始▲进行●完成其他推广渠道及涉及到的物料依具体情况需要进行补充设计制作。第三阶段：开盘强销09-3月，本阶段1、2#开盘消化期。阶段诉求重点：一片馨香醉千里／徽派雅苑馨香开启。让目标群体真正地认同项目形象。到本阶段及与下一阶段累积蓄积意向客户达到：１５７１人／次。推广方面：▽在开盘前可进行项目地段升值前景炒作,以加速目标群体行动，确保打好海林馨香雅苑首批开盘站，以首战告捷，从而为接下来的大部分房源做好市场心里准备。▽更换相关广告媒介信息内容及配合开盘活动制作相关物料▽必要情况下甚至进行海报的派发▽派发一本《馨香汇》内部刊物，将海林·馨香雅苑项目的进展情况、发展趋势、团队精英力量、项目社区文化等做一个系列的传播，从而加深目标群体对项目开发的雄厚实力判断，坚定目标群体的置业信心及为日后的“口碑”传播打好基础。销售方面：▽本阶段主要进行项目的1-2#开盘销售,消化08年的积蓄的VIP及选房客户。▽为即将在接下来的第二批４、６、７＃开盘做好充分蓄客准备。本阶段主要工作安排如下：工作任务时间进度备注３.１３.５３.１０３.１５３.２０３.２５３.３１形象推广活动开盘报广●具体炒作计划根据推广方案定地段升值炒作●户外更换换车身广告换广播销售广告●电梯框架开盘广告●楼宇电视●节日短信祝福以具体节日进行安排活动销售１、２＃开盘活动●《馨香汇》发布开盘当天发布社区巡展巡展跟进社区广告牌其他符号表示：▽开始▲进行●完成其他推广渠道及涉及到的物料依具体情况需要进行补充设计制作。第四阶段：09.４-５月本阶段为二批开盘主盘热销期阶段诉求重点：开盘热销、二批加推，徽洲梦幻之旅与您相约到本阶段及与上一阶段累积蓄积意向客户达到：１５７１人／次。形象方面：则主要以维护项目形象为主，以梦幻徽州、馨香之旅的体验活动进一步加强与目标群体及市场的情感沟通，从而达到深层次的心灵共鸣。活动方面：本阶段主以参加春交会及徽洲“徽派建筑体验游”活动进行项目的促销推广。广告方面：更换相关传播媒介的信息内容；不再大体量发布形象广告，主要广告以实质性销售为主。销售方面：继续沿用以往优惠，以促销性活动进行项目主楼部分的４、６、７＃销售，进行二批开盘。客户蓄积方面：继续储备客户。加强以往老客户的联系，可出台“以老带新”的客户深层次挖掘营销策略，激发老客户的积极性。同时此阶段应开始蕴量项目商业部分的推盘蓄客工作，进行目标群体的有效推盘工作。具体工作安排：工作任务４.１４.１５４.３０５.１５.１５５.３１备注形象推广活动开盘报广●具体炒作计划根据推广方案定户外更换换电梯框架广告车身广告换广播销售广告●节日短信问候●销售信息报广●活动销售春交会参展／蓄客／销售老带新活动发动全民营销二批选房●具体时间适蓄客情况而定二批开盘●徽州游●促进行动／加强沟通交流社区巡展巡展跟进继续拜访重点社区社区广告对徽州游与二批开盘进行信息发布其他符号表示：▽开始▲进行●完成其他推广渠道及涉及到的物料依具体情况需要进行补充设计制作。第五阶段：０９年６－９月。全面推售期。持续宏大攻击／促销、优惠活动绵绵本阶段主要销售３、５＃栋及沿街商业部分阶段诉求重点：庆封顶，馨香成！馨香居所全面推售/金牌商铺盛妆起航到本阶段及累积蓄积意向客户达到：２１７１人／次。到此阶段，住宅已推出5栋，前面５栋必然仍有部分房源未能销售，同时在前期也将积蓄有不少客户，本阶段段将持续宏大攻击，加大促销力度，以规模营销，适当举行活动，如端午尝粽茶会，进行项目全面推销。一方面对以往老客户进行深度消化；另一方面则继续蓄积客户，以将整个项目消化待尽。形象方面：树立项目品牌：馨香徽派，中式标杆活动方面：本阶段主以端午尝粽茶会及教师节书画展及优惠购房活动等小型活动进行项目促销。广告方面：更换相关传播媒介的信息内容；以实质性销售信息内容为主。销售方面：斟酌沿用以往优惠，加强以往老客户的促销力度，以促销性活动进行项目主楼部分的３、５＃销售。客户蓄积方面：继续储备客户，为尾盘强力扫尾作好客户储备。阶段工作安排：工作任务６.１５６.３０７.１５７.３１８.１５８.３１９.１５９.３０备注广告推广户外更换换具体根据阶段详尽推广方案及实际情况而定电梯框架广告换车身广告换广播销售广告▲节日信息问候▲销售信息报广▲活动组织端午尝粽茶会●具体试实际情况举办各种小活动及实行相关优惠政策教师节书画优惠周●第三批住宅选房●第三批住宅开盘●庆封顶红酒会销售组织住宅、商铺销售住宅商铺将在本阶段同期进行，商业部分甚至可以更早开始。老带新等优惠政策住宅商铺组合优惠销售政策巡展巡展跟进社区广告配合活动物料配合其他符号表示：▽开始▲进行●完成其他推广渠道及涉及到的物料依具体情况需要进行补充设计制作。第六阶段：09年10-12月。本阶段属封顶清盘期。阶段诉求重点：徽派建筑、馨香园林实景呈现本段属收尾期，但也不能过冷。形象上已属于品牌建立之后，对于尾盘销售来说，如体量稍大，还是需要组织集中购买，同时需要实行相关的优惠政策。即品牌之后，看中折扣。可多举行小活动，如邀请意向客户品茗座谈等，在中小活动中与目标群体加深情感，促进销售。推广层面：更换相关传播媒介的信息内容；主以实景园林+珍藏进行市场冲击，以实质性销售信息内容为主。活动方面：本阶段主以国庆优惠周、摄影比赛、元旦答谢会及相关优惠购房活动等进行项目促销。销售方面：斟酌沿用以往优惠，继续加强以老带新活动。客户蓄积方面：主要以消化已积累之老客户，同时务求发挥老客户的作用。工作任务10.110.1510.3111.111.1511．3012.112.1512.31备注广告推广户外更换●具体根据阶段详尽推广方案及实际情况而定电梯框架广告▲车身广告▲广播销售广告▲节日信息问候▲销售信息报广▲活动组织国庆优惠周●具体试实际情况举办各种小活动及实行相关优惠政策摄影比赛●元旦答谢会●销售配合景观通道完成配合销售进行优惠清盘政策配合社区广告活动物料配合其他符号表示：▽开始▲进行●完成其他推广渠道及涉及到的物料依具体情况需要进行补充设计制作。关于商铺、车位推售在项目正式开盘后项目的销售氛围大大加强，为本项目商业铺面和地下车位的销售创造了条件，在项目住宅部分销售达到或接近50%时铺面、车位顺势推出，也即是在本项目住宅推出第二批时即可进行商铺销售.凭借强劲的销售氛围，最大限度的去化上述两类物业，以确保项目各项销售任务的完成。1、销售准备：在房屋销售的过程中即开展上述两类物业的意向客户储备工作。2、商铺销售前提：在商铺销售前期即向客户阐明不能从事的经营活动（如：餐饮、舞厅、建材加工等），以方便后期的管理，避免因商铺的经营活动影响小区业主的日常生活，进而实现项目商业氛围与小区整体氛围的协调。3、车位销售手段：根据长沙车位销售的尴尬局面，我司建议在车位的销售过程中采取恰当的销售策略和手段，以实现促进和带动车位销售的目的，具体操作策略建议如下——A、只售不租，杜绝业主对租赁存的可能性，以达成强迫购买的效果；B、在条件允许的情况下可将车位款打入总房款内，实现车位的变相贷款，以充分化解消费者可能存在的资金压力，促进车位的销售。C、在实际的销售过程中不公开临时访客户车位，使消费者产生不购车位就无法停车的印象，以达到强制购买的目的。附：VIP发卡操作总体策略在VIP发卡阶段，仅进行VIP认筹，只确定VIP客户的可享受的优惠和折扣标准，可以“日进金置业优惠计划第Ⅱ季”优惠方式进行意向客户蓄客，不公开具体的销售价格，不确定具体的房号，项目的整体销售均价及价格体系在选房前7天左右公开，房号的确定则在选房活动中予以落实。前期以“日进金”形式进行意向客户蓄积,后期则以VIP常规形式发卡锁定，卡片优惠与日进金优惠可重合进行操作，意向客户可以累计进行获利。一：“日进金”形式进行意向客户蓄积目标:配合VIP蓄客,蓄积大批量意向客户。意义：让客户早早下定，从而蓄积大批量意向客户，为项目选房开盘做足客源准备。时间：０8.１1.１——０8.１２.３１方式:结合平常发放VIP卡蓄客的方式，以一种新颖的形式蓄积客户。客户在缴纳一定数额的准订金后，即可从即日起享受到“日进金置业优惠计划”相关优惠及权利。“日进金置业优惠计划第Ⅱ季”优惠计划如下:日进￥100金——到开盘时（估计明年３－４月开盘）——150天——享受15000元——缴纳500－1000元准订金。客户只需缴纳少量准订金即可获得日进￥100金的优惠，准订金可退，但需扣除卡费及在项目开盘时方可办理退款手续.客户将除享受到优惠外，还可享受到项目进展的及时信息通知的权利及其他权利。日进金意向客户届时必须转化为项目VIP客户，即在项目的VIP集中发放日按照本项目的VIP卡发放制度缴纳相关费用，方可顺利享受到“日进金第Ⅱ季”计划的相关优惠，否则，只能办理退款手续。二、VIP卡发售操作执行时间：（200９年１月中旬）执行地点：“海林•馨香雅苑”营销中心执行方式：在积累５００名以上意向客户资源后可以活动的形式集中发放。执行目的：通过VIP活动稳定销售前期积累的客户资源，通过活动营销的手段达到刺激市场的目的，为项目的持续销售积累足够的销售势能和人气，便于项目实际有效销售力的形成。※VIP活动执行方案——实施规则1）VIP发卡数量：３００张（约占项目总户数的３０％左右）；没有认领的客户可持续保持“日进金”计划相关权益而自然滚动到下一期认购。2）VIP卡种类：共发行三种VIP卡，分别为A卡、AA卡、AAA卡（采用该操作方法主要是考虑推盘节奏及优势房源【环境景观位置较好、具有户型优势的房源】的销售控制，为项目销售价格的提升奠定坚实的基础）；3）房源的分类：将项目所推区域的房源划分为三个类别，分别为A区、AA区、AAA区；4）房源区域划分的依据：主要是根据各户型环境景观位置的优劣作为房源区域划分的主要依据；5）各个区域对应的房源：A区——环境景观相对处于劣势位置的房源；AA区——环境景观相对适中位置的房源；AAA区——环境景观极好位置的房源（四房全部划分在AAA区）；上述三个区域不同的区域实行不同的销售价格（因项目的设计方案尚在调整中，具体的房源区域划分我方将在项目的规划设计方案最终确定后以专案的形式提交贵方）；6）VIP卡和房源区域划分的对应：A卡——A区；AA卡——AA区；AAA卡——AAA区；（三）VIP卡发放（执行）规则1）一个客户限购一张VIP卡2）VIP卡收取20000元/户的认购诚意金（采用该策略存在一定违规的风险，若开发商无资金压力，则可采用开发商指定一家银行由客户自行开户，在其私人账户上存入20000元的办法证明其购房的诚意和对本项目的接受和认可度，客户可凭借新开户的存折参加本项目的VIP活动，采用该方法可在不违反相关法律法规的前提下，顺利的开展本项目的VIP活动）；3）认筹所享受的优惠及折扣仅限购房使用，不能在开发商处兑换为现金，若客户退卡，则客户不再享有VIP卡所享受的一切优惠及折扣；4）VIP卡实行实名制（含姓名、身份证号码等），VIP卡不得由客户私自转让；5）VIP卡不得更名，在签订《商品房买卖合同》时，签订买卖合同时业主姓名必须与VIP卡持卡人姓名一致；6）根据项目的实际情况，我方建议上述三种卡同时发售，均享受同一折扣及优惠标准，根据目前的市场行情，我方建议将VIP客户的购房优惠折扣界定在2%左右（具体优惠在贵我双方沟通后确定）；7）VIP活动发卡分配：A卡100张，AA卡120张，AAA卡80张；8）所有VIP卡均设定有效时段，若选房活动开始后四天内客户仍未确定房号，则其所持VIP卡自动作废，不再享有本项目的VIP优惠资格；9）VIP卡以活动的形式集中发放，不接受零星的认筹、不追加发卡量。10）客户购买VIP卡后，不同类别VIP卡（A、AA、AAA）之间不得随意转换，若客户意向较强，确实需要换房的则经项目销售经理和开发商相关负责人协调后予以解决。（四）VIP活动执行前的准备工作1）准备VIP认筹协议（含协议内容、印刷等）2）VIP卡的设计和制作3）活动场地的选择和确定（具体另行确定）4）优惠及折扣标准的确定（包两个方面：VIP优惠政策和正常的优惠政策）5）工作人员配置（主要以销售和开发方人员为主，同时应配置一定的安全保卫人员及客服人员）6）活动费用预算（在确定具体的地点及活动内容后我方将以专案的形式提交贵方）鼎嘉企划海林项目工作组０９年８月DATE\@"M.d.yyyy"10.12.2022DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"10.12.2022DATE\@"HH:mm"18:25DATE\@"HH:mm:ss"18:25:08TIME\@"yy.M.d"22.10.12TIME\@"h时m分"18时25分TIME\@"h时m分s秒"18时25分8秒DATE\@"MMM.d,yy"Oct.12,22DATE\@"dMMMMyyyy"12October2022DATE\@"h:mm:ssam/pm"6:25:08PMDATE\@"HH:mm:ss"18:25:08TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2022年10月12日星期三DATE\@"HH:mm:ss"18:25:08附录资料：不需要的可以自行删除怎样提高电脑系统运行速度HYPERLINK""WindowsXP的启动速度比Windows2000要快30%左右，但相对于Windows98仍然要慢了不少，不过，我们可以通过优化设置，来大大提高WindowsXP的启动速度。加快系统启动速度主要有以下方法：尽量减少系统在启动时加载的程序与服务；对磁盘及CPU等硬件进行优化设置；修改默认设置，减少启动等待时间等。这些方法大部分既可减少系统启动的时间，又可以节省系统资源，加快电脑运行速度。1.加快系统启动速度WindowsXP的启动速度比Windows2000要快30%左右，但相对于Windows98仍然要慢了不少，不过，我们可以通过优化设置，来大大提高WindowsXP的启动速度。加快系统启动速度主要有以下方法：尽量减少系统在启动时加载的程序与服务；对磁盘及CPU等硬件进行优化设置；修改默认设置，减少启动等待时间等。这些方法大部分既可减少系统启动的时间，又可以节省系统资源，加快电脑运行速度。(1)MsconfigWindowsXP的启动速度在系统安装初期还比较快，但随着安装的软件不断增多，系统的启动速度会越来越慢，这是由于许多软件把自己加在了启动程序中，这样开机即需运行，大大降低了启动速度，而且也占用了大量的系统资源。对于这样一些程序，我们可以通过系统配置实用程序Msconfig将它们从启动组中排除出去。选择“开始”菜单中的“运行”命令，在“运行”对话框中键入“Msconfig”，回车后会弹出“系统配置实用程序”对话框，选择其中的“启动”选项卡(如图1)，该选项卡中列出了系统启动时加载的项目及来源，仔细查看每个项目是否需要自动加载，否则清除项目前的复选框，加载的项目越少，启动的速度就越快。设置完成后需要重新启动方能生效。(2)BootvisBootvis是微软提供的一个启动优化工具，可提高WindowsXP的启动速度。用BootVis提升WindowsXP的启动速度必须按照正确的顺序进行操作，否则将不会起到提速的效果。其正确的操作方法如下：启动Bootvis，从其主窗口(如图2)中选择“工具”菜单下的“选项”命令，在“符号路径”处键入Bootvis的安装路径，如“C:\ProgramFiles\Bootvis”，单击“保存”退出。从“跟踪”菜单中选择“下次引导”命令，会弹出“重复跟踪”对话框，单击“确定”按钮，BootVis将引导WindowsXP重新启动，默认的重新启动时间是10秒。系统重新启动后，BootVis自动开始运行并记录启动进程，生成启动进程的相关BIN文件，并把这个记录文件自动命名为TRACE_BOOT_1_1。程序记录完启动进程文件后，会重新启动BootVis主界面，在“文件”菜单中选择刚刚生成的启动进程文件“TRACE_BOOT_1_1”。窗口中即会出现“CPU>使用”、“磁盘I/O”、“磁盘使用”、“驱动程序延迟”等几项具体图例供我们分析，不过最好还是让BootVis程序来自动进行分析：从“跟踪”菜单中选择“系统优化”命令，程序会再次重新启动计算机，并分析启动进程文件，从而使计算机启动得更快。(3)禁用多余的服务WindowsXP在启动时会有众多程序或服务被调入到系统的内存中，它们往往用来控制Windows系统的硬件设备、内存、文件管理或者其他重要的系统功能。但这些服务有很多对我们用途不大甚至根本没有用，它们的存在会占用内存和系统资源，所以应该将它们禁用，这样最多可以节省70MB的内存空间，系统速度自然也会有很大的提高。选择“开始”菜单中的“运行”命令，在“运行”对话框键入“services.msc”后回车，即可打开“服务”窗口。窗口的服务列表中列出了系统提供的所有服务的名称、状态及启动类型。要修改某个服务，可从列表双击它，会弹出它的属性对话框(如图3)，你可从“常规”选项卡对服务进行修改，通过单击“启动”、“停止”、“暂停”、“恢复”四个按钮来修改服务的状态，并可从“启动类型”下拉列表中修改启动类型，启动类型有“自动”、“手动”、“已禁用”三种。如果要禁止某个服务在启动自动加载，可将其启动类型改为“已禁用”。WindowsXP提供的所有服务有36个默认是自动启动的，实际上，其中只有8个是必须保留的(见下表)，其他的则可根据自己的需要进行设置，每种服务的作用在软件中有提示。4)修改注册表来减少预读取，减少进度条等待时间WindowsXP在启动过程中会出现一个进度条，我们可以通过修改注册表，让进度条只跑一圈就进入登录画面。选择“开始”菜单中的“运行”命令，在“运行”对话框键入“regedit”命令后回车，即可启动注册表编辑器，在注册表中找HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\PrefetchParameters，选择其下的EnablePrefetcher键，把它的键值改为“1”即可。(5)减少开机磁盘扫描等待时间当Windows日志中记录有非正常关机、死机引起的重新启动，系统就会自动在启动的时候运行磁盘扫描程序。在默认情况下，扫描每个分区前会等待10秒钟，如果每个分区都要等上10秒才能开始进行扫描，再加上扫描本身需要的时间，会耗费相当长的时间才能完成启动过程。对于这种情况我们可以设置取消磁盘扫描的等待时间，甚至禁止对某个磁盘分区进行扫描。选择“开始→运行”，在运行对话框中键入“chkntfs/t:0”，即可将磁盘扫描等待时间设置为0；如果要在计算机启动时忽略扫描某个分区，比如C盘，可以输入“chkntfs/xc:”命令；如果要恢复对C盘的扫描，可使用“chkntfs/dc:”命令，即可还原所有chkntfs默认设置，除了自动文件检查的倒计时之外。2.提高系统运行速度提升系统运行速度的思路与加快启动的速度类似：尽量优化软硬件设置，减轻系统负担。以下是一些常用的优化手段。(1)设置处理器二级缓存容量WindowsXP无法自动检测处理器的二级缓存容量，需要我们自己在注册表中手动设置，首先打开注册表，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”，选择其下的“SecondLevelDataCache”，根据自己所用的处理器设置即可，例如PIIICoppermine/P4Willamette是“256”，AthlonXP是“384”，P4Northwood是“512”。(2)提升系统缓存同样也是在“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”位置，把其下的“LargeSystemCache”键值从0改为1，WindowsXP就会把除了4M之外的系统内存全部分配到文件系统缓存中，这样XP的内核能够在内存中运行，大大提高系统速度。通常来说，该优化会使系统性能得到相当的提升，但也有可能会使某些应用程序性能降低。需要注意的是必须有256M以上的内存，激活LargeSystemCache才可起到正面的作用，否则不要轻易改动它。(3)改进输入/输出性能这个优化能够提升系统进行大容量文件传输时的性能，不过这只对服务器用户才有实在意义。我们可在中新建一个DWORD(双字节值)键值，命名为IOPageLockLimit。一般情况下把数据设置8~16MB之间性能最好，要记住这个值是用字节来计算的，例如你要分配10MB的话，就是10×?1024×1024，也就是10485760。这里的优化也需要你的机器拥有大于256M的内存。(4)禁用内存页面调度在正常情况下，XP会把内存中的片断写入硬盘，我们可以阻止它这样做，让数据保留在内存中，从而提升系统性能。在注册表中找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”下的“DisablePagingExecutive”键，把它的值从0改为1即可禁止内存页面调度了。(5)关闭自动重新启动功能当WindowsXP遇到严重问题时便会突然重新开机，可从注册表将此功能取消。打开注册表编辑器，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\CrashControl\”将AutoReboot键的Dword值更改为0，重新启动后设置即可生效。(6)改变视觉效果WindowsXP在默认情况下启用了几乎所有的视觉效果，如淡入淡出、在菜单下显示阴影。这些视觉效果虽然漂亮，但对系统性能会有一定的影响，有时甚至造成应用软件在运行时出现停顿。一般情况下建议少用或者取消这些视觉效果。选择桌面上“我的电脑”图标，单击鼠标右键，在弹出的快捷菜单中选择“属性”命令，打开“系统属性”对话框。选择“高级”选项卡，在其中的“性能”栏中单击“设置”按钮，会弹出“性能选项”对话框(如图4)，可选择“调整为最佳性能”单选框来关闭所有的视觉效果，也可选择“自定义”然后选择自己需要的视觉效果。(7)合理设置页面虚拟内存同样也是在“性能选项”对话框中，选择“高级”选项卡，在其中的“虚拟内存”栏中单击“更改”按钮，接下来选择虚拟内存为“自定义大小”，然后设置其数值。一般情况下，把虚拟设为不小于256M，不大于382M比较合适，而且最大值和最小值最好一样。(8)修改外观方案WindowsXP默认的外观方案虽然漂亮，但对系统资源的占用也多，可将其改为经典外观以获得更好的性能。在桌面空白位置单击鼠标右键，从弹出的快捷菜单中选择“属性”命令，会打开“显示属性”对话框，在“主题”选项卡选择主题为“Windows经典”，即可将外观修改为更为经济的Windows经典外观。(9)取消XP对ZIP支持WindowsXP在默认情况下打开了对zip文件支持，这要占用一定的系统资源，可选择“开始→运行”，在“运行”对话框中键入“regsvr32/uzipfldr.dll”，回车确认即可取消XP对ZIP解压缩的支持，从而节省系统资源。(10)关闭Dr.WatsonDr.Watson是WindowsXP的一个崩溃分析工具，它会在应用程序崩溃的时候自动弹出，并且在默认情况下，它会将与出错有关的内存保存为DUMP文件以供程序员分析。不过，记录DUMP文件对普通用户则毫无帮助，反而会带来很大的不便：由于Dr.Watson在应用程序崩溃时会对内存进行DUMP记录，将出现长时间硬盘读写操作，要很长一断时间程序才能关闭，并且DUMP文件还会占用大量磁盘空间。要关闭Dr.Watson可打开注册表编辑器，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SOFTWARE\Microsoft\WindowsNT\CurrentVersion\AeDebug”分支，双击其下的Auto键值名称，将其“数值数据”改为0，最后按F5刷新使设置生效，这样就取消它的运行了。同样，我们可以把所有具备调试功能的选项取消，比如蓝屏时出现的memory.dmp，可在“系统属性”对话框中选择“高级”选项卡，单击“启动和故障恢复”栏中的“设置”按钮，并在弹出的“启动和故障恢复”对话框中选择“写入调试信息”为“无”(如图5)。(11)启动硬盘/光驱DMA模式打开“系统属性”对话框，选择“硬件”选择卡中的“设备管理器”按钮，打开“设备管理器”窗口，在设备列表中选择“IDEATA/ATAPI控制器”，双击“主要IDE通道”或“次要IDE通过”，在其属性对话框的“高级设置”选项卡中检查DMA模式是否已启动，一般来说如果设备支持，系统就会自动打开DMA功能，如果没有打开可将“传输模式”设为“DMA(若可用)”。(12)关掉不用的设备WindowsXP总是尽可能为电脑的所有设备安装驱动程序并进行管理，这不仅会减慢系统启动的速度，同时也造成了系统资源的大量占用。针对这一情况，你可在设备管理器中，将PCMCIA卡、调制解调器、红外线设备、打印机端口(LPT1)或者串口(COM1)等不常用的设备停用，方法是双击要停用的设备，在其属性对话框中的“常规”选项卡中选择“不要使用这个设备(停用)”。在重新启动设置即可生效，当需要使用这些设备时再从设备管理器中启用它们。(13)关闭错误报告当应用程序出错时，会弹出发送错误报告的窗口，其实这样的错误报告对普通用户而言几乎没有任何意义，关闭它是明智的选择。在“系统属性”对话框中选择“高级”选项卡，单击“错误报告”按钮，在弹出的“错误汇报”对话框中，选择“禁用错误汇报”单选项，最后单击“确定”即可。另外我们也可以从组策略中关闭错误报告：从“运行”中键入“gpedit.msc”，运行“组策略编辑器”，展开“计算机配置→管理模板→系统→错误报告功能”，双击右边设置栏中的“报告错误”，在弹出的“属性”对话框中选择“已禁用”单选框即可将“报告错误”禁用。(14)关闭自动更新“自动更新”功能对许多WindowsXP用户而言并不是必需的，可将其关闭以节省系统资源。在“我的电脑”上单击鼠标右键，从快捷菜单中选择“属性”命令，选择“系统属性”对话框中的“自动更新”选项卡，勾选“关闭自动更新，我将手动更新计算机”单选框，单击“确定”按钮即可关闭自动更新功能。如果在“服务”已经将“AutomaticUpdates”服务关闭，“系统属性”对话框中的“自动更新”选项卡就不能进行任何设置了。(15)去掉菜单延迟去掉菜单弹出时的延迟，可以在一定程度上加快XP。要修改的键值位置在“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”。修改其下的“MenuShowDelay”键，把默认的400修改为0，按F5刷新注册表即可生效。(16)清除预读文件WindowsXP的预读设置虽然可以提高系统速度，但是使用一段时间后，预读文件夹里的文件数量会变得相当庞大，导致系统搜索花费的时间变长。而且有些应用程序会产生死链接文件，更加重了系统搜索的负担。所以，应该定期删除这些预读文件。预计文件存放在WindowsXP系统文件夹的Prefetch文件夹中，该文件夹下的所有文件均可删除。(17)关闭自动播放功能在WindowsXP中，当往光驱中放入光盘或将USB硬盘接上电脑时，系统都会自动将光驱或USB硬盘扫描一遍，同时提示你是否播放里面的图片、视频、音乐等文件，如果是拥有多个分区的大容量的USB硬盘，扫描会耗费很长的时间，而且你得多次手动关闭提示窗口，非常麻烦。这种情况下我们可以将WindowsXP的自动播放功能关闭。运行“组策略”程序。在组策略窗口左边栏中，打开“计算机配置”，选择“管理模板”下的“系统”，然后在右边的配置栏中找到“关闭自动播放”并双击它，会弹出“关闭自动播放属性”对话框。在其中“设置”选项卡中选择“已启用”，“关闭自动播放”下拉列表中选择“所有驱动器”(如图6)。这样以后就不用担心WindowsXP的“自动播放”功能带来的麻烦了。如果你只是想禁止系统扫描某个驱动器(如USB硬盘)上的文件，可采用下面的方法。先连上你的USB硬盘，让系统将它识别出来。然后打开“我的电脑”，选择USB硬盘上的某个分区，按鼠标右键，会弹出磁盘属性窗口，选取“自动播放”选项卡，将所有内容的类型都选择为不执行操作。如果USB硬盘有多个分区，对所有分区都进行同样的操作，这样当你将USB驱动器拔掉再重新接上时，系统会将USB硬盘识别出来，而不会反复问你是否播放USB硬盘中的文件了。3.加快关机速度WindowsXP的关机速度要慢于启动速度，特别有些任务还需要手工结束，更加延缓了关机速度。因此，要加快关机速度，首先要开启WindowsXP的自动结束任务功能。具体步骤是：从注册表中找到“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”，把“AutoEndTasks”的键值设置为1即可。然后再修改“HungAppTimeout”为“4000(或更小)”(预设为5000)，该键值同样也在“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”下；最后一步再找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\System\CurrentControlSet\Control\”，同样把WaitToKillServiceTimeout设置为“4000”；通过这样设置后的关机速度明显要加快了。够全面吧~~◆二、硬件优化设置◆1、关掉不用的设备在设备管理器中，将PCMCIA卡、调制解调器、红外线设备、打印机端口(LPT1)或者串口(COM1)等不常用的设备停用，在要停用设备属性对话框中的“常规”选项卡中选择“不要使用这个设备(停用)”。当需要使用这些设备时再从设备管理器中启用它们。◆2、内存性能优化

WindowsXP中有几个选项可以优化内存性能，它们全都在注册表下面位置：HKEY_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession

ManagerMemory

Management

1）禁用内存页面调度（Paging

Executive）XP会把内存中的片断写入硬盘，我们可以阻止它这样做，让数据保留在内存中，从而提升系统性能。256M以上内存才使用这个设置。把“DisablePagingExecutive”的值从0改为1就可以禁止内存页面调度了。

2）提升系统缓存必须有256M以上的内存，才激活它。把LargeSystemCache键值从0改为1，一般来说，这项优化会使系统性能得到相当的提升，但也有可能会使某些应用程序性能降低。

3）输入/输出性能内存大于256M才更改这里的值，这个优化只对server（服务器）用户才有实在意义，它能够提升系统进行大容量文件传输时的性能。建一个DWORD（双字节值）键值，命名为IOPageLockLimit，数值设8M－16M字节之间性能最好，具体设什么值，可试试哪个值可获得最佳性能。这个值是用字节来计算的，比如你要分配12M，就是12×1024×1024，也就是12582912。◆3、启动硬盘/光驱DMA模式“系统属性”－“硬件”－“设备管理器”，在设备列表中选择“IDE

ATA/ATAPI控制器”，双击“主要

IDE

通道”或“次要

IDE

通道”，在其属性对话框的“高级设置”选项卡中检查DMA模式是否已启动，一般来说如果设备支持，系统就会自动打开DMA功能，如果没有打开可将“传输模式”设为“DMA（若可用）”（在BIOS里也应该要先设为支持DMA）。

◆4、关闭自动播放功能

运行“组策略”程序,在组策略窗口左边栏中打开“计算机配置”，选择“管理模板”下的“系统”，然后在右边的配置栏中找到“关闭自动播放”并双击它，会弹出“关闭自动播放属性”对话框，在其中“设置”选项卡中选择“已启用”，“关闭自动播放”下拉列表中选择“所有驱动器”。

◆5、设置二级缓存容量WindowsXP有时无法自动检测处理器