XXXX年5月长沙汇一东业项目思路沟通报告课件

二零一一年七月汇一东业项目思路沟通报告二零一二年五月二零一一年七月汇一东业项目思路沟通报告二零一二年五月前言很荣幸为贵司服务！随着星沙经济发展的提速，星沙房地产市场也迎来一片欣欣向荣的景象。城市每发展到一个不同的阶段，总会出现更高层级的产品。既是城市衍生了高等级的建筑，也是建筑使得城市有了更大的变化，两者相互依存。城市综合体，这个最高等级的建筑形态，已经在星沙初露端倪。我们尊敬的发展商计划打造星沙最具影响力的城市综合体。我们相信发展商一定能够实现宏伟的目标，并且，有了我们的协助，相信发展商能实现得更为轻松！前言很荣幸为贵司服务！PART1：城市综合体的开发意义PART2：项目本体属性分析PART3：各物业市场机会研判报告提纲PART4：项目整体定位PART5：项目物业发展建议PART1：城市综合体的开发意义PAPART1：城市综合体的开发意义PART2：项目本体属性分析PART3：各物业市场机会研判报告提纲PART4：项目整体定位PART5：项目物业发展建议PART1：城市综合体的开发意义PA物业特征价值比较单一功能物业功能单一使用者单一建筑综合体相对于单一功能物业和功能混合体：物业功能众多，能为周边区域提供服务，吸引更广泛的使用者各物业功能之间相互补充，有效降低各种活动的时间和交通成本物业在一天中的使用时间更长，能充分利用土地的价值功能混合体功能相对复合使用者来源范围较窄建筑综合体功能多元化使用者来源更广泛建筑综合体的出现能够为城市或社区带来更多的人流、提供更多的服务以及创造更多的就业机会等等在政府或市场的推动下，越来越多的建筑综合体项目出现在国内外的城市中。单一功能物业功能混合体功能单一的单体建筑或建筑群由两种不同功能的建筑组成的单体建筑或建筑群建筑综合体由三种以上不同功能的建筑组成的建筑群城市综合体是什么？由三种以上不同功能的建筑组成的建筑群物业特征价值比较单一功能单一建筑综合体相对于单一功能物业和功城市综合体开发理念通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体。城市综合体中可能包括的物业功能多种不同的功能空间进行有机组合，空间依存，价值互补城市综合体开发理念通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益巨大的社会效应城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响巨大的增值潜力各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及周边区域土地的升值作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益巨大的社会效应标志的中心的多功能的高价值的……综合体意象标志的综合体意象城市综合体的物业组合模式——分核心功能型和均衡发展型两种核心功能型：在项目的整体定位、物业规模比例、物业经营状况、建筑布局设计等方面凸显以某种功能物业为核心、带动其他功能物业发展的组合模式

均衡发展型：各种功能物业相对均衡发展的模式物业组合类型案例核心功能型以写字楼为核心广州中信广场以酒店为核心上海商城以商业为核心深圳华润中心均衡发展型香港朗豪坊城市综合体的物业组合模式——分核心功能型和均衡发展型两种核广州中信广场：定位为广州最顶级的超高层写字楼物业三种物业类型的建筑面积比例约为7：2：1，写字楼物业占主体地位。在空间布局和建筑设计上突出写字楼的核心物业地位。高档公寓和购物广场为写字楼提供高端的配套，进一步提升写字楼的形象和价值，同时也充分利用写字楼带来的高端商务客源。物业类型建筑面积具体情况中信商业大厦约20万m280层高的中信商业大厦是甲级智慧型商厦，是广州的顶级写字楼中信公寓约5.8万m2由两幢38层的大楼组成中天购物广场约3.2万m2位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米，以经营世界品牌精品和流行、时尚的品牌为主广州中信广场：定位为广州最顶级的超高层写字楼物业三种物业类型上海商城：以五星级酒店为核心物业，带动整个项目的发展项目占地约1.7万m2，建筑面积约18.5万m2，定位为上海顶级国际化综合体五星级酒店是项目的核心物业，通过引入国际品牌管理公司打造成当地酒店行业的强势品牌物业类型面积比例具体情况五星级酒店45％五星级的波特曼酒店是上海最高档的酒店，内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享豪华公寓30％位于两栋辅楼的服务式公寓只租不卖办公大楼15％办公面积达3万多平方米，能迎合不同种类、不同规模公司的需要商业体10％建筑面积25000平方米，上海最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅会议、娱乐、餐饮和零售等商业活动的引入有利于完善五星级酒店配套，共同成为区域的活力中心上海商城：以五星级酒店为核心物业，带动整个项目的发展项目占地华润中心：深圳万象城的成功运营迅速提升项目整体的认知度和形象项目占地约8万m2，建筑面积约55万m2，是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能为一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群万象城拥有一流的国际管理运营团队，准确的商业功能规划和整体定位营造项目的特色物业名称建筑面积具体情况万象城（商业体）18.8万平方米华润中心最核心的部分，业态丰富，功能齐全，囊括世界各类商品与商业服务以及丰富多彩的购物和娱乐设施商业步行街是一期万象城的延续与补充，业态包括奢侈品名店、高级餐厅、酒吧、茶屋等华润大厦（写字楼）4.2万平方米甲级写字楼其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅君悦酒店5万平米左右包括491间豪华客房及套房，设有全新概念多元化餐饮，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，中式和意式等应有尽有酒店式公寓//住宅11万平米由3栋49层的超高层住宅组成，楼高165米华润中心：深圳万象城的成功运营迅速提升项目整体的认知度和形象核心功能型的城市综合体的发展特征总结核心功能以写字楼、酒店和商业三类为主，核心物业建筑规模最高能占到60%-70％以上；核心功能是项目定位和推广围绕的中心；核心物业的形象突出，标志性和昭示性非常强烈；核心物业往往拥有一流的管理团队，出色的经营状况带动其他物业的发展核心功能型的城市综合体的发展特征总结核心功能以写字楼、酒店和香港朗豪坊：各功能配置合理，物业之间紧密联系，形成有机整体项目占地面积约1.6万m2，建筑面积约17.3万m2，是九龙地区的城市标志建筑三种物业皆定位为九龙地区最高档次的商用物业，且各种功能之间紧密联系、相互补充，形成有机的空间系统物业类型建筑面积具体情况朗豪办公大楼7.4万m2共59层，是区内最高级的甲级办公室大楼，九龙最高的商业大厦朗豪酒店4.3万m2共42层，是旺角区唯一的五星级酒店，有665间房间，由朗廷酒店集团管理朗豪购物商场5.6万m2高15层，汇集年轻时尚品牌，最大特色是连接4A字楼与8字楼的“通天电梯”，这可算是香港最长的商场扶手电梯之一朗豪购物中心入口朗豪购物“通天电梯”朗豪坊办公大楼朗豪酒店香港朗豪坊：各功能配置合理，物业之间紧密联系，形成有机整体项不同价值的用地布局不同的物业，整体建筑与周围城市肌理充分融合商业零售和办公高层部分布置在A地块，以求达到与九龙整体商业的有机结合，吸引人流的进入；将酒店部分布置在相对较为适合酒店功能的B地块。朗豪坊合理的建筑布局避免了建筑对旺角地区原有条状、零碎的城市肌理的破环，很自然地与周边环境相融合，减少了周边居民和游客对其的心理抗性不同价值的用地布局不同的物业，整体建筑与周围城市肌理充分融合均衡发展型的城市综合体发展特征总结各类物业的建筑规模保持在50％以内项目定位和推广更注重整体均衡性项目在建筑形态上也显得更加稳重和均衡产品及管理和服务水平都处在较高的档次，各类物业的经营状况良好均衡发展型的城市综合体发展特征总结城市综合体的特征及价值总结

城市综合体作为“有机功能体”,其核心理念主要表现在以下四个方面：物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合土地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性建筑与空间设计：建筑空间具备统一性、连续性及标志性有机整体的价值>个体价值的叠加城市综合体的特征及价值总结城市综合体作为“有机城市综合体开发前期策略需要解决的核心问题1、项目物业功能如何确定：发展什么物业？如何组合？2、在物业确定的前提下，项目整体价值如何最大化：如何构建项目核心竞争力，提升项目形象，实现开发价值最大化？物业2物业n物业3物业1物业4建议组合1建议组合2建议组合3优选组合备选组合市场可行分析技术可行分析物业组合1物业组合2物业组合3物业组合n经济可行分析综合权衡与甲方沟通与甲方沟通与甲方沟通物业功能组合建议工作流程由于城市综合体开发的复杂性，本次沟通我们先从市场需求角度出发，提出建议，聆听开发商对开发目标更进一步的阐述。详细研究工作与物业建议将在后续合作中深入展开。本项目首先需要解决的是第1点——产品组合问题，是均衡发展型还是核心功能型？城市综合体开发前期策略需要解决的核心问题1、项目物业功能如何报告提纲PART1：城市综合体的开发意义PART2：项目本体属性分析PART3：各物业市场机会研判PART4：项目整体定位PART5：项目物业发展建议报告提纲PART1：城市综合体的开发意义本案位于长沙市芙蓉区隆平高科技园，园区科研人才集中，经济实力强劲，根据“十二五”规划，园区将建设成为都市工业的示范区、高新产业的集聚区、和谐稳定的新城区。

长沙高新技术产业开发区隆平高科技园位于“三湘第一区”芙蓉区东部，园区东起长沙县，南临浏阳河，西抵京珠高速，北接长沙经开区，规划面积18平方公里。园区有湖南农业大学、湖南省农业科学院等30多家科研院校，科研人才和科研成果非常集中。2006年园区被国家发改委认定为“长沙国家级生物产业基地”。2007—2009年分别实现技工贸总收入102亿元、130亿元、165亿元，2010年突破200亿元，工业总产值达195亿元，产值规模跻身湖南省78个省级以上工业园区前十位。园区连续六年获长沙市工业园区目标管理考核一等奖（推进新型工业化红旗单位）。项目认知1:区域价值隆平高科技园长沙经济开发区长沙县县城本案本案位于长沙市芙蓉区隆平高科技园，园区科研人才集中，经济实力本案紧邻长沙经开区，是长沙市乃至湖南省的经济核心，经开区开发已进入成熟期，工业发达，汇聚纵多高端人才，带来高端消费的迅速发展，为片区住宅及商业开发提供良好发展机会项目认知2:区域价值本案星沙经开区发展历程：规划总面积60平方公里，总人口20万人，与国内开发区发展类似，规划建设期为4年左右，目前已进入成熟期，汇聚纵多高端人才。2010年底，全区有企业437家，规模以上企业128家，年产值亿元以上企业48家，过10亿企业10家，上市公司20家，世界500强企业21家。星沙工业总产值占了全市的29%，进出口总额占全市的55%。星沙经开区发展轨迹本案紧邻长沙经开区，是长沙市乃至湖南省的经济核心，经开区开发区域规划：大东新城以长沙县城，长沙经济技术开发区（星沙）为中心的经济圈，与隆平科技示范区、高铁-空港城区域共同整合，打造成国家级交通枢纽、工业示范区、适宜人居的长沙市大东新城区。项目认知3:区域价值本案50多亿元为大东新区“铺路”按照大东新区的有关规划，长沙县和长沙经济技术开发区下达了2008年度重点工程建设项目计划。在该计划中，长沙县和长沙经开区共安排重点建设项目107个，重点服务项目21个，共计划投资54．4亿元。将重点新建特立西路、博览路、湘龙路西延线、人民东路、博雅路等5条主要道路，续建火星北路、水渡河路、星沙大道南延线、长沙饮水及水质环境工程等多个项目。将长沙县县城、经开区、隆平科技示范园、高铁－空港城所覆盖的区域打造成长沙市大东新城，将其建设成为“三区一枢纽”—国家级交通枢纽、新型工业的聚集区、资源节约的示范区、适宜人居的新城区。区域规划：大东新城以长沙县城，长沙经济技术开发区（星沙）为中发展趋势：星沙未来发展格局“一心三镇六组团”，一心主要指中心区长沙县城及经开区，意味着星沙中心南北片区并重发展，也即为本案所处的经开区大片区内发展提供良好的机遇。项目认知4:区域价值本案星沙中心北片区星沙中心南片区《长沙县城乡一体化规划（2005－2020）》，规划形成“一心三镇六组团”的城镇空间布局结构。“一心”：中心区长沙县城及长沙经济技术开发区，规划面积95.5平方公里，全县的政治、经济、文化、信息中心，工业发展的龙头。长永高速以南规划为大型电子、工程机械制造等新型工业区，以北为行政、商业服务区。“三镇”：暮云镇、江背镇和金井镇。结合自身产业特色明显，规划独立成团，其中暮云规划总面积30平方公里，江背10平方公里，金井4平方公里。“六组团”：县城周边的6个乡镇，与县城及长沙市区联系便利，基础设施能与县城及市区共享，发展条件良好。规划将其配套建设成为与县城产业联系紧密的，能形成产业链条的上游及下游加工工业基地，形成稳定的产业生态。本案处于星沙中心南片区重点发展区域发展趋势：星沙未来发展格局“一心三镇六组团”，一心主要指中规划区远景轨道交通规划图（2020年）未来3条轨道交通连通星沙地铁东西走向：■3号线（2020年）星沙张公塘至坪塘镇，东面沿开元路抵达星沙■6号线（2020年）沿万家丽路南北延伸，北至星沙；南北走向：■7号线（2030年）北起星沙大道，南至暮云，横穿整个星沙新城未来规划有三条轨道交通通往星沙，轨道交通将快速带动区域发展，本案距离最近的6号线隆平路站约1.6公里本案距离最近的轨道交通6号线隆平路站约1.6公里。项目认知5:区域价值本案隆平路站规划区远景轨道交通规划图（2020年）未来3条轨道交通连通星中等规模、中等容积率项目，地块较平整，无自然景观，商业比重大，意向打造成商业综合体项目总建设用地：119950.42㎡，合179.926亩净用地面积：97827.7㎡，合146.74亩总容积率：≤2.8建筑面积：27.39万㎡其中商业建筑面积比例：占比30-50%，约8.22-13.70万㎡用地性质：R容积率≤2.8，商业占比30%-50%，商业比重大，住宅性质用地，将可能出现的物业：（1）高层地块项目认知6:项目指标中等规模、中等容积率项目，地块较平整，无自然景观，商业比重大项目四至及交通：以原住居民为主，周边环境及形象不佳，两面邻主干道，交通通达性较好。地块西：主干道星沙大道，昭示性好，紧邻商品房才子佳郡及东业苹果社区，目前已有部分业主入住；东：支路，目前主要为原居住区，形象破旧；南：临远大二路，交通便利，规划为60米，主要通往长沙市区，南面临农科院研究所。北：城市规划道路纬九路，为支路，目前还未开始修建。项目认知7:四至交通才子佳郡星沙大道远大路60米80米项目四至及交通：以原住居民为主，周边环境及形象不佳，两面邻主周边配套：区域内拥有各类学校，教育氛围浓厚，科研人才集中，生活配套主要来自于临街底商，有待改善。项目认知8:周边配套酒店：东四线与盼盼路交界暂定一家五星级酒店学校：东业晨曦小学、泉塘小学、泉塘中学、水电小学、现代物业学院、湖南信息工程学校等超市：兴盛等便利店金融：芙蓉区农村信用社医疗：第三人民医院泉塘小学泉塘中学第三人民医院本案芙蓉农村合作社周边配套：区域内拥有各类学校，教育氛围浓厚，科研人才集中，生项目本体重要价值点提炼：长沙大东新城区域，星沙中心南片区重点发展区域，其次隆平高科技园与经开区交汇区域，高端人才集中、高端消费迅速发展，为区域住宅及商业提供良好基础。汇聚各类学校，浓厚的教育氛围，其次科研人才集中区域价值配套价值两面临主干道，通达性强，商业价值高交通价值高层次综合体项目，形象标杆支撑价格标杆形象价值项目本体重要价值点提炼：长沙大东新城区域，星沙中心南片区重点29核心问题分析

在区域价值未完全释放的背景下，本案作为长沙东南部区域，首个大体量商业的高品质项目，各类物业在区域内市场机会如何？哪种组合才能实现利润最大化和可持续盈利？我们所有研究将围绕以上核心问题进行展开29核心问题分析在区域价值未完全释放的背景下，我们报告提纲PART1：城市综合体的开发意义PART2：项目本体属性分析PART3：各物业市场机会研判PART4：项目整体定位PART5：项目物业发展建议报告提纲PART1：城市综合体的开发意义PART3：各物业市场机会分析商业公寓写字楼酒店高端住宅PART3：各物业市场机会分析商业公寓写字楼酒星沙商业格局：单一核心商圈，位于星沙镇中心地段，占据核心统治地位，以通程、易初莲花等大型超市为主，分布在星沙大道、板仓路两侧。城市中心的核心商圈，目前主要由1个购物广场，1个大型超市、1条步行街、1个复合商业中心、1条商业主轴1个购物广场：通程商业广场1个大型超市：易初莲花1条步行街：星沙步行街1个复合型商业中心：星沙商业乐园1条商业主轴：板仓路卜蜂莲花通程商业广场星沙商业乐园星沙步行街核心商圈板仓路本案处于核心商圈外围区域本案约5公里星沙商业格局：单一核心商圈，位于星沙镇中心地段，占据核心统治核心商圈业态特征：整体以中档为主，主要满足大众日常生活消费，以大型超市+百货经营状况最好，其次为餐饮休闲和专业电器卖场。项目通程商业广场卜蜂莲花星沙商业乐园星沙商业步行街星沙板仓路商业区规模11万平方米3万平方米4.77万平方米2万平方米约10万平方米业态超市百货精品店电器卖场特色小吃超市百货电影院银行家具广场中大型餐饮店休闲娱乐小餐饮店小型超市小型服装店小型宾馆小型棋牌室超市专业卖场银行餐饮娱乐休闲档次中档+中高档中档+中高档中档中低档中档+中高档消费群体星沙消费力较强的中青年消费者、周边居民、上班族及周围乡镇客户。星沙及周围乡镇客户星沙片区消费力较强的中青年周边居住的中低收入者。星沙消费力较强的中青年消费者、周边居民、上班族及周围乡镇客户。位置开元大道与板仓路交汇处开元大道与星沙大道西北角开元大道与星沙大道西南角星沙凉塘路与星沙大道交汇处板仓路主力店通程电器新一佳超市通程百货卜蜂莲花超市老树咖啡家具广场无主力店带动。国美、苏宁步步高百货KFC经营状况非常好较好较差较差好核心商圈业态特征：整体以中档为主，主要满足大众日常生活消费，区域商业现状：以临街商铺为主、业态以低档餐饮、小型超市、便利店汽修店等为主，分布零散，档次低、昭示性差；中高档的大型生活超市、娱乐休闲餐饮等商业缺乏。明城国际大酒店锦和连锁超市星沙大道远大路红旗路步步佳超市美特好创业连锁超市漓湘路红顶活鱼馆大草原驴肉馆山西晋胜铁艺蓄电池总汇芙蓉区农村合作银行远大门窗汽车美容护理板桥农贸市场老邻居超市大汉建材城锦湘美度酒店东方红超市报刊亭中粮盖码老王家庭厨房郑民手工面长星路人民路翔天酒店中国联通东四线区域商业现状：以临街商铺为主、业态以低档餐饮、小型超市、便利商业潜在供应量：据不完全统计，未来3年星沙商业潜在供应量至少达110万㎡以上，而项目所在区域潜在货量约27万㎡，大部分项目为社区底商，满足社区日常消费，本案商业体量在区域内具备发展优势。区域项目名称商业潜在供应量（万㎡）预计入市时间备注项目所在区域(2公里范围以内)90公馆0.62012年底2012年初三层集中式商业旭辉华庭0.82012年社区底商才子佳郡2开发商自持社区临街商铺长房东岸锦城0.132012年社区底商中房瑞致国际约102013年大型集中式商业本案8-13.7//小计21.53-27.23

其它区域（2公里范围以外）新长海广场162014年以后百货、超市等集中式商业星隆国际广场12012年1-4层划铺销售，每层约划分4个商铺。恒广国际景园约502013年以后大型购物中心、游乐场等深业睿城3.42014年以后超市、百货等华润凤凰城约102014年以后华润万家超市、百货、屈臣氏等宁华星湖湾一期0.62013年社区底商

总计116.06-121.76

商业潜在供应量：据不完全统计，未来3年星沙商业潜在供应量至少项目区域辐射人口：现阶段长沙经济技术开发区7万人，隆平高科技术园13万人，根据人均商业服务面积测算，本案纯商业适宜开发5万平方米，2020年经开区规划20万人，未来前景规划好。现阶段：经开区辖目前企业职工约7万人，隆平高科技术园区231家企业，建设用地22.14平方公里，人口规模约13.0583万人(含3.1万大专院校学生)。长沙县县城总体规划简介：长沙县县城人口规模至2020年为50万人，建设用地60平方公里。其中长沙经济技术开发区20万人，30平方公里。区域人口对商业需求：20*0.7OR20*0.91≈14-18.2万㎡，但区域潜在商业不完全统计有近13万㎡，按此计算，本案纯商业面积为5万㎡左右本案长沙经济开发区：7万人，2020年达20万人隆平高科技园：13.05万人《城市居住区规划设计规范》一般城市居住区商业设施指标类别居住区人均商业服务建筑面积0.7-0.91㎡/人合理服务半径800-1000m数据来源：长沙人口网项目区域辐射人口：现阶段长沙经济技术开发区7万人，隆平高科技商业规划：星沙未来商业发展重心依然以星沙中心板块为核心商圈，定位为市级商业副中心，本案所在区域重点发展工业产业。商业规划：重点建设“一商圈，八大商业街”“一商圈”即由松雅湖高端商务区、长永创意文化街和星沙片区原有商业区提质改造构成的星沙核心商圈，主要发展商务服务、文化娱乐、家庭服务、商贸餐饮等；八大商业街主要指：星沙步行街、泉塘综合商业街、商业乐园国际风情街、长永创意文化街、滨湖路特色餐饮休闲娱乐街、龙角南路电子产品特色街、凉塘东路服饰小商品特色街、经八路综合商业街项目所处区域：重点建设长沙经济技术开发区及其产业配套基地，充分发挥国家级经开区的核心辐射与带动作用。一商圈：星沙商业副中心松雅湖高端商务区长永创意文化街提质改造星沙步行街，商业乐园国际风情街本案项目所处区域：重点建设长沙经济技术开发区及其产业配套基地泉塘综合商业街：北起漓湘路、南至远大路的区域范围内规划建设1000米，定位为集购物、餐饮、文化、休闲娱乐于一体的综合性商业街

星沙通程商业广场商业规划：星沙未来商业发展重心依然以星沙中心板块为核心商圈，评判指标评判备注商圈成熟度★★★业态零散、档次低、以生活小超市、便利店、小型餐饮为主，缺乏中大型超市、娱乐休闲主力店交通便利性★★★★临两条城市主干道，交通通达性好建筑昭示性★★★★★昭示性强，将成为区域首席商业地标停车便利性★★★★人流量★★★★目前经开区及高科技园人口20万人，规划至2020年经济技术开发区人口20万，前景规划好，但现状不足。规划前景★★★区域仍以发展产业为主。发展商实力★★★★竞争影响★★★★2公里范围内商业潜在供应量约27万㎡，大部分项目以社区底商为主，但本案体量在区域内商业有发展优势；商业发展机会研判1）具备开发大型商业的条件，但并不是城市综合体出现的最佳时机，建议本案商业不可过度冒进规划，适度超前，并尽量避免高风险大商业开发，如百货或大型购物中心。2）根据现状人口测算，本案纯商业体量适宜开发5万㎡左右评判指标评判备注商圈成熟度★★★业态零散、档次低、以生活本案具备开发大型商业的条件，但商业档次及业态应该如何定位？怎样组合才能在业态互不冲突的情况下，形成联动性消费，达到商业价值最大化？本案具备开发大型商业的条件，但商业档次及业态应该如何定位？商业业态分析——超市：大型超市分布在核心商圈，经营状况好，超市也是较易存活的业态，一般新区商业大多由超市开始发展，本案2公里范围内缺乏大型超市，可考虑引进一家品牌超市作为业态补充。大型超市等集中分布在星沙核心商圈内，分布集中；本案2公里范围内大型超市缺乏，本案可开发中大型超市满足区域居民生活需求，填补商业空白。项目卜蜂莲花超市新一佳超市步步高超市超市面积（万㎡）1.50.80.8配套面积1.50.40.4配套业态中档和中高档百货、精品、餐饮、电影院等中高档百货、精品中档百货经营状况良好良好良好备注//共2家步步高超市新一佳超市卜蜂莲花超市步步高超市本案商业业态分析——超市：大型超市分布在核心商圈，经营状况好，集中式商业定位：大型品牌超市+配套型商业（零售服饰/箱包类、电影院）面积：集中式商业面积约1.2-2.4万㎡，其中单店超市面积在0.8-1.5万㎡之间，配套商业面积在0.4-0.9万㎡之间。服饰箱包类集中式商业定位：大型品牌超市+配套型商业（零售服饰/箱包类、商业业态分析——步行街：目前仅星沙步行街，业态以小型超市、麻将馆、服饰等为主，业态散乱，经营状况差。未来规划以提质改造为主，项目所处区域以中档及中高档消费需求为主，可考虑主题商业街，吸引人气。项目建筑面积业态经营状况星沙商业步行街2万㎡小餐饮店小型超市麻将馆小型服装店小型宾馆差，约50%空置率星沙仅一条商业步行街，位于核心商圈，业态以小型餐饮店、小型超市等社区型商业为主，各业态分布杂乱，无法形成互补，经营状况差；本案所在的星沙南部人流量大，中高档消费需求为主，本案可考虑特色潮流商业步行街。商业业态分析——步行街：目前仅星沙步行街，业态以小型超市、麻参考项目——万科城市花园（长沙市岳麓区）万科城市花园地址岳麓区枫林三路899号（湖南涉外学院对面）交通状况紧邻枫林路，西接湖南第一师范校区，北临市政广场，与涉外经济学院一路之隔，距汽车西站约4.7公里，距离溁湾镇约8.8公里基本指标占地：4.6万㎡，建筑面积15.8万㎡容积率：3.5绿化率：33.39%产品及规模全精装住宅5栋13.1万㎡，公寓1栋1.2万㎡，独立商业1.5万㎡，城市广场1.1万㎡商铺情况河西首条情景式校园商业街区——“万科芒果coolpoark”商业街为休闲、娱乐、购物、饮食为主的一站式情景商业街区，商铺空间布局合理，面积多样：16-58㎡独立小铺，二层露台街区商铺，及大空间loft产品，全框架结构，可分可合参考项目——万科城市花园（长沙市岳麓区）万科城市花园地址岳麓河西首创“万科芒果COOLPARK街区”——临涉外经济学院，定位为情景式校园主题商业街创新商业街区产品：极大化提升2层商业产品价值2层商业通过LOFT、赠送平台等提高附加值的方式，增强2-3层商业产品的价值诱惑力参考项目——万科城市花园河西首创“万科芒果COOLPARK街区”——临涉外经济学院，万科芒果COOLPARK街区产品创新：街区形态，2&3楼LOFT买一层送一层；业态定位：精品铺（1F），餐饮娱乐（2&3F）；面积：以20-40平为主数量面积开间（m）进深（m）层高（m）价格（万/㎡）规划业态一层9020㎡及以下28个；20-40㎡57个；41㎡以上5个4-64-83.5-4.64.2/2.9/3.2-3.4潮流生活馆、时尚文具精品、数码、个性情调吧二层59（LOFT产品27个）20-30㎡21个；31-40㎡36个；40㎡以上2个4-64-83.5-5.51.9品牌风情餐饮、娱乐、休闲、影音三层27（全为LOFT）20-30㎡22个；31-40㎡4个；40㎡以上1个4-64-85.51网络会所、个性酒店、美容会所、综合超市、艺术与语言培训学校商业产品亮点：1、主题风情街区形态升级现有商业消费环境2、创新LOFT产品买一层送一层附加值高3、业态定位准确，销售产品面积紧缩控制总价增强客户购买的吸引力。万科芒果COOLPARK街区产品创新：街区形态，2&3楼LO开盘销售率达98%，商铺整体均价2.5-3万元/㎡。销售蓄客期：1年零2个月（推迟销售因与政府沟通确定商业街前广场2011年6月份建成）推售情况：2010年10月商业街推售，开盘推出商铺176间，销售173间，销售率98%。均价：整体均价2.5-3万元/㎡一层：临市政广场4.2万元/㎡，内街2.9万元/㎡，临住宅3.2-3.4万元/㎡。总去化率99%。二层（loft)：均价1.9万元/㎡，去化100%；三层(loft)：11月整体出售，均价1万元/㎡8月29日，万科高调启动VIP诚意登记，当天登记客户达300组持续登记芒果VIP卡，同时利用围挡、大型广告牌、道旗等营销手段强势打造“芒果街”概念10月28日，万科城市花园一期推售“芒果街”商铺，开盘销售173间，实现销售率98%09年8月10年10月万科芒果COOLPARK街区开盘销售率达98%，商铺整体均价2.5-3万元/㎡。销售蓄客万科芒果街项目小结：20-40平米紧凑型小铺由于总价较低，更利于销售；二楼、三楼商铺在一般情况下很难销售，但采用连廊式LOFT形式，买一层送一层，部分赠送露台，增加产品附加值，便能很大程度上增加客户购买兴趣，且提升二、三层产品单价。万科芒果街项目小结：20-40平米紧凑型小铺由于总价较低，本案商业步行街定位——特色潮流商业街区产品设计：通过loft、买一层送一层、连廊设计等提高产品附加值；主题风格：潮流的、前沿的、时尚的、特色的……客群定位：主要为区域内各大学校师生、产业园区及周边区域中高档消费群体；业态定位：服饰、精品、特色餐饮、娱乐、休闲经营业态：潮流服饰（日韩、外贸、港行）、美容美发、卡通玩具、KTV、特色小吃、咖啡厅、茶楼、中式酒楼、西式餐厅等本案商业步行街定位——特色潮流商业街区产品设计：通过lo星沙中大型餐饮、休闲店主要分布在核心商圈板仓路和星沙大道两侧；拥有庞大的中高消费群，消费能力较强，经营情况普遍较好。主要商业业态分析——中大型餐饮、休闲娱乐业中大型餐饮、休闲娱乐业消费力强，拥有庞大的中高端消费人群。星沙中大型餐饮、休闲店主要分布在核心商圈板仓路和星沙大道两侧通过市场得知，星沙中大型餐饮、娱乐休闲业经营状况普遍较好，消费力强；本案所在的星沙南部区域，中高档消费群体集中，却少有成规模的休闲和餐饮主力店存在；随着本项目的开发，对配套的需求也将升级！

建议引进多家中大型品牌主力店通过市场得知，星沙中大型餐饮、娱乐休闲业经营状况普遍品牌主力店业态定位——餐饮、足浴、KTV、银行、休闲会所经营业态建议品牌品牌连锁快餐、中大型品牌餐饮快餐：麦当劳、肯德基、德克士、罗莎、台北豆浆、四喜馄饨等；中大型品牌餐饮：花之林、大蓉和、谭鱼头等中大型品牌餐饮、足浴、KTV、休闲会所足浴：家富富桥、天之道等KTV：温莎、钱柜、歌乐迪等银行、通讯建行、农业银行、招商银行、中国移动、中国联通等品牌主力店业态定位——餐饮、足浴、KTV、银行、休闲会所经营大型品牌超市+配套型商业特色潮流商业街品牌主力店沃尔玛、家乐福等大型超市+零售服饰箱包类+电影院等，满足片区生活消费需求，同时部分配套商业作为业态补充。以潮流服饰、美容美发、KTV、spa美容馆、特色餐饮、咖啡厅、茶楼、中式酒楼、西式餐厅等为主的特色潮流时尚街区，快速吸引区域消费人流，同时商业街能全部销售回现。++引进多家中大型品牌主力店，可考虑餐饮、足浴、KTV、银行、休闲会所等。本案商业发展方向初判：大型品牌超市+特色潮流商业街品牌主力店沃尔玛、家乐福等大型超长沙东南部·首席一站式购物休闲中心项目商业市场定位长沙东南部·首席一站式购物休闲中心项目商业市场定位项目商业租售建议集中式商业全部自持，商业街全部销售回现，建议最大化规划商业街区，减少集中式商业体量，具体体量根据物业规划排布确定。项目商业租售建议集中式商业全部自持，商业街全部销售回现，建议PART3：各物业市场机会分析商业公寓写字楼酒店高端住宅PART3：各物业市场机会分析商业公寓写字楼酒高星级酒店市场分析：星沙五星级酒店仅明城国际大酒店1家，准四星级酒店仅华天大酒店1家，本案所在区域无高星级酒店；酒店星级地址开业时间规模客房数标间价格明城国际大酒店五星级星沙漓湘西路19号2007年2月7万㎡410高级双间528豪华双间608商务双间708星沙华天大酒店准四星级（未挂牌）漓湘路与东六路交汇处2011年4月2.6万㎡278门市价388协议价298明城国际大酒店华天大酒店本案3公里4.5公里高星级酒店市场分析：星沙五星级酒店仅明城国际大酒店1家，准四高星级酒店入住率：日常入住率高达95%以上，经营状况良好，客户主要以工业园区的高管及业务伙伴为主，其次广电明星。序号酒店名称客户情况入住率1明城国际大酒店工业园区高管和业务伙伴占70%以上；其它主要为广电明星。日常95%以上2星沙华天大酒店三一重工等工业园区高管和业务伙伴占80%以上；日常95%以上高星级酒店入住率：日常入住率高达95%以上，经营状况良好，客专业人士访谈：区域内五星级酒店发展潜力大，目前五星级酒店严重不足，有强大的工业园客户支撑，建议本案可考虑开发五星级酒店。访谈对象：华天大酒店管理人员李总问：我们准备在星沙大道与远大路交汇处开发五星级酒店，您认为发展如何？答：肯定做得起来。1）星沙是中国百强县，而且排名非常靠前，经济实力是非常强的。2）而且你们应该也看到了，这边工业园里面那么多企业，如可口可乐、百事可乐、菲亚特、远大、三一重工等，光是世界五百强企业就是好多家。那么强的消费能力，目前整个星沙却只有一家五星级酒店，很多客户都流失到喜来登等其它酒店了。3）星沙距离广电很近，交通方便，星沙也不堵车，而这一片只有明城国际这么一家五星级酒店，所以很多广电的明星也到明城来了，明城很火爆的。华天主要是档次还不高，准四星级，没挂牌，稍微偏远了一些，但是入住率也很高，主要是工业园区的客户，你们那个位置不错，交通也方便。专业人士访谈：区域内五星级酒店发展潜力大，目前五星级酒店严重未来高端酒店供应：未来星沙共3家五星级酒店，具备一定竞争压力。酒店星级区域地址洲际酒店5星级星沙其它区域（2公里范围以外）板仓南路新长海广场附近新长海广场酒店5星级星沙其它区域（2公里范围以外）板仓南路26号三九项目酒店5星级区域内东西线与盼盼路交汇处东西线与盼盼路交汇处未来高端酒店供应：未来星沙共3家五星级酒店，具备一定竞争压力对发展商要求开发回报资金要求开发经验要求回报效率形象建筑面积至少在3万平米，造价约7000-10000元/平米，则总造价至少在2-3亿对酒店运营能力要求强，若无经验，则需选择委托知名品牌酒店进行运营，须支付高额费用，而采用特许经营（品牌使用+指导）须支付5%-6%。年回报较好一点的7%-10%，10-14年回收成本，若采用委托经营，则回现速度要延长。容易树立品牌，可提升项目住宅、商业等物业价值。五星级酒店开发资金沉淀及回报效率：资金沉淀量大，回报年限长。与知名品牌酒店合作可节约资金。合作开发模式：与知名品牌酒店合作开发，共同负担开发费用，发展商可节约资金。具体出资比例由发展商与酒店协商。如华远华中心项目与香格里拉酒店合作，出资比例按照2：8分配（华远2，香格里拉8）发展商独立开发模式：发展商独立开发模式：资金沉淀量大，酒店运营能力要求强，若采用委托方式，则须支付高额费用，可取的方式为前2-3年采用委托经营，培养自已的团队，后续采用特许经营，提高自身营利率。回现速度慢，但容易树立品牌形象，提升整体可售物业价值。合作开发模式：与知名品牌酒店合作开发，共同负担开发费用，发展商可节约资金。对发展商要求开发回报资金要求开发经验要求回报效率形象建筑面积评判指标评判备注物业租售可能★★★开发商自持/和品牌酒店合作开发市场情况★★★★★1）市场上高星级酒店日常入住率高达95%以上，经营状况良好。2）工业园区内存在对高星级酒店较大的消费需求。区域潜在竞争★★★星沙未来潜在五星级酒店3家资金沉淀★★所需资金为2-3亿左右，回报年限达10-14年区域地块契合程度★★★★规模中等，容积率3.0，可开发五星级酒店。项目形象树立★★★★★容易树立项目品牌形象市场发展机会研判本案具备开发五星级酒店的市场条件与机会，但考虑到五星级酒店的资金沉淀大，并对发展商经验要求高，建议本案与知名品牌合作或直接出售部分地块，节约资金投入。评判指标评判备注物业租售可能★★★开发商自持/和品牌酒本案酒店发展方向初判：建议与知名品牌酒店合作或直接出售部分地块至品牌酒店，按照五星级酒店标准打造，体量在4万㎡左右本案酒店发展方向初判：建议与知名品牌酒店合作或直接出售部分地PART3：各物业市场机会分析商业公寓写字楼酒店高端住宅PART3：各物业市场机会分析商业公寓写字楼酒公寓市场分析：本案项目周边片区（2公里）尚东板块星沙中心片区东岸城邦长房东方人家90公馆新长海广场时代星城2期爱都IDO水岸世景龙华科鑫泊林尊邸芙蓉国里星隆国际广场蝴蝶谷待售项目在售项目市场格局：目前区域内公寓主要分布在星沙中心板块，对地段的依赖性强，项目所在片区公寓项目较少。在售项目：东安城邦、长房东方人家、新长海广场、时代星城2期、爱都IDO、水岸世景待售项目：龙华科鑫、芙蓉国里、蝴蝶谷、鑫泰丽都中央公馆、泊林尊邸、星隆国际广场中房瑞致国际公寓市场分析：本案项目周边片区尚东板块星沙中心片区东岸城邦长公寓市场分析：大多项目设置1栋公寓，体量3-4万㎡左右，以居住型公寓为主，通煤气管道，电梯大多为知名品牌。所处区域项目名称物业类型公寓类型梯户比电梯品牌总建筑面积（万㎡）公寓建筑面积（万㎡）套数项目所在工业区长房东方人家（三期）小高层、1栋公寓居住型（70年产权）2T30户（5层）/5.350.8150星沙中心板块水岸世景高层、1栋公寓居住型（70年产权）5T24户三菱16.172.77696爱都IDO1栋公寓居住型（70年产权）6T22户东芝4.042.79572时代星城2期小高层、2栋公寓居住型（70年产权）6T24户4T14户永达14.479.891538新长海广场综合体项目、2栋公寓商住两用（70年产权4T20户三菱1006.411018尚东板块东岸城邦高层、1栋公寓商住型（40年产权）5T20户芬兰11.414.29440公寓市场分析：大多项目设置1栋公寓，体量3-4万㎡左右，以居公寓市场分析——供销：区域内以时代星城项目销售最快，年销售量达4.78万㎡，主要因为其公寓价格优势明显，其次为综合体项目新长海广场，年销售量达3.1万㎡。所处区域项目名称开盘时间推货量（㎡）销售量（㎡）销售率年去化量项目所在工业区长房东方人家（三期）未正式开盘，暗卖806550.340.6%/星沙中心板块水岸世景2011-727848511818%0.69万㎡爱都IDO2011-5276811249945%1.36万㎡时代星城2期2011-5542504383481%4.78万㎡新长海广场2011-8640922067632.3%3.1万㎡尚东板块东岸城邦2011-104288300/合计1607276150138%数据来源：0731房产网，截止于2012年4月26日公寓市场分析——供销：区域内以时代星城项目销售最快，年销售量公寓市场分析——价格：公寓高出同项目住宅200-500元/㎡，可见，公寓具备提价能力。项目所处区域项目名称类型装修情况毛坯销售均价（元/㎡）同项目住宅均价（元/㎡）差价（元/㎡）项目所在工业园区长房东方人家（三期）居住型（70年产权）毛坯5300//星沙中心板块水岸世景居住型（70年产权）精装（1200元/㎡）57005500200爱都IDO居住型（70年产权）毛坯6680区域住宅价格：4600-6500时代星城2期居住型（70年产权）毛坯5100新长海广场商住两用（70年产权毛坯5700-5800尚东板块东岸城邦商住型（40年产权）毛坯65006000500公寓市场分析——价格：公寓高出同项目住宅200-500元/㎡公寓竞争压力：公寓潜在货量集中在星沙中心板块，约16.11万㎡，按照片区年销售量9.93万㎡计算，1年半将消化完毕，而项目片区内公寓潜在货量约9.37万㎡，竞争压力不大。所处区域项目名称项目销售情况潜在货量入市时间项目所在工业园区长房东方人家（三期）在售8014.66㎡2012年90公馆待售1.92㎡2012年下半年芙蓉国里待售约1万㎡预计2012年5月份开盘中房瑞致国际/商业总量20万㎡，公寓约3万㎡2013年后龙华科鑫//2014年才子佳郡2.65万㎡2013年小计9.37万㎡星沙中心板块水岸世景在售2.27万㎡2012年爱都IDO在售1.52万㎡2012年时代星城2期在售1.04万㎡2012年新长海广场在售4.34万㎡2012年星隆国际广场待售4.44万㎡2012年下半年蝴蝶谷待售2.5万㎡2013年泊林尊邸///小计16.11万㎡尚东板块东岸城邦在售4.29万㎡2012年合计29.77万㎡公寓竞争压力：公寓潜在货量集中在星沙中心板块，约16.11万市场发展机会研判具备开发公寓的良好机会和条件。评判指标评判备注物业租售可能★★★★★可出售市场情况★★★★★1）项目所在区域内在售项目仅1个2）销售：公寓年销售量最快达4.78万㎡其次为3.1万㎡，销售速度较快溢价能力★★★★★公寓最高高出住宅500元/㎡，溢价能力强区域潜在竞争★★★★项目所在的工业园区公寓潜在量仅9.93万㎡，竞争压力小。资金沉淀★★★★资金沉淀小区域地块契合程度★★★★城市东扩，芙蓉生态新城区域，公寓具备较好的开发条件。项目形象树立★★★无市场发展机会研判具备开发公寓的良好机会和条件。评判指标评判备本案公寓发展方向初判：公寓体量控制在3.5万平米以内功能定位商住功能型公寓商住公寓年销售量按照中间速度可达3.1万平米。户型设计兼顾办公与居家的双重功能；本案公寓发展方向初判：公寓体量控制在3.5万平米以内功能定位PART3：各物业市场机会分析商业公寓写字楼酒店高端住宅PART3：各物业市场机会分析商业公寓写字楼酒写字楼市场特征：星沙主要以企业厂房、制造业为主，写字楼市场的发展尚处于起步阶段，目前已入驻企业的写字楼项目仅湘商·世纪鑫城，潜在项目规划有3个。本案项目周边片区（2公里）星沙中心片区新长海广场湘商·世纪鑫城潜在项目在售项目中房瑞致国际三九项目写字楼市场特征：星沙主要以企业厂房、制造业为主，写字楼市场的案例：湘商世纪鑫城——位于星沙绝版地段的专业写字楼，年销量约1.39万㎡，销售较慢，大部分企业现处于装修阶段，入驻率10%左右。基本情况：位置：长沙经济开发区开元路17号总建筑面积：5.373万㎡写字楼建筑面积：3.5万㎡停车位：600个电梯：上海三菱，载重1200kg标准层面积：约1194㎡；层高：1—3层层高5米，4—15层层高3.3米，16-46层层高３米，建筑总高度为155米左右物业管理费：2.2元/㎡/月企业入驻情况：开盘时间：2009年4月销售价格：开盘均价3450元/㎡，目前剩余尾房9800元/㎡销售情况：共推3.5万㎡，销售2.79万㎡，销售率80%，年销售量约1.39万㎡入驻时间：2012年4月入驻率：企业入驻率约10%，大部分处于装修阶段，入驻企业主要以房地产相关行业为主；租金：1.2-1.8元/㎡/月公共部分装修现代感外立面案例：湘商世纪鑫城——位于星沙绝版地段的专业写字楼，年销量约区域潜在竞争压力：项目所处区域潜在写字楼至少20万㎡以上，根据写字楼销售速度来看，写字楼竞争压力非常大。项目位置写字楼建筑面积（万㎡）入市时间档次新长海广场星沙经济技术开发区板仓南路26号

202014+高端中房瑞致国际芙蓉区人民路与望龙路交汇处商业总体量20万㎡，写字楼待定2014+待定三九项目东四线与盼盼路交汇处2栋专业写字楼，体量待定2013+待定合计20区域潜在竞争压力：项目所处区域潜在写字楼至少20万㎡以上，根本案所处区域规划发展：定位为国家经济开发区，以生产型企业为主，多为自建办公厂房，商务办公氛围较薄弱。长沙经济开发区分布格局主要分为两大部分，北部为城区主要的商业、住宅集中区域，南部主要为其工业园区。经开区规模：总控制面积60平方公里。主导产业：工程机械、汽车及零部件。优势产业：电子信息及家电、新材料、食品饮料、轻印包装四大产业。发展情况：2010年底，全区有企业437家，规模以上企业128家，年产值亿元以上企业48家，过10亿企业10家，上市公司20家，世界500强企业23家。

星沙工业总产值占了全市的29%，进出口总额占全市的55%。一类住宅用地二类住宅用地商业金融用地一级工业用地二级工业用地主要商业、住宅区主要工业园区本案所处区域规划发展：定位为国家经济开发区，以生产型企业为主评判指标评判备注物业租售可能★★★★★开发商自持/可出售市场情况★★★1)写字楼处于起步阶段，已有的专业写字楼集中在星沙绝版地段，中心区域；2)中心地段的专业写字楼年销售量仅1.39万㎡，销售速度较慢。区域潜在竞争★★潜在写字楼项目有3个，至少20万㎡以上，竞争压力大。资金沉淀★★★资金沉淀较大区域地块契合程度★★★区域商务氛围淡薄，以生产型企业为主项目形象树立★★★★容易树立项目品牌形象市场发展机会研判考虑到综合体各物业价值有机循环，本案若开发高端写字楼，销售风险大，若低档次写字楼，对项目形象不利，因此，建议在五星级酒店中预留部分楼层作为写字楼办公，如长沙通程大酒店。评判指标评判备注物业租售可能★★★★★开发商自持/可PART3：各物业市场机会分析商业公寓写字楼酒店高端住宅PART3：各物业市场机会分析商业公寓写字楼酒说明：本案容积率≤2.8，考虑到利益最大化，尽量做满2.8的容积率，商业占比30-50%，商业比重大，因此住宅方面，充分考虑其舒适性，可能出现的物业即为高层。接下来主要对区域内高层住宅项目进行分析。说明：本案容积率≤2.8，考虑到利益最大化，尽量做满区域住宅各板块物业特征：区域内以高层、小高层供应为主；部分别墅及洋房分布在松雅湖片区；星沙中心片区开发热度高，本案所处区域在售项目较少。

星沙中心片区：区域认知度高，配套齐全，房地产开发热度高，尤其随着华润、中国铁建及碧桂园等品牌发展商的进驻，片区知名度也随之提升；项目周边片区（经济开发区）：目前，项目周边房地产项目少，配套亦不完善，但随着地块陆续推出，市场开发力度逐步加大，加上区域交通较为便利，其发展空间较大；。尚东板块：西部，房地产项目较多，开发已比较成熟，东部项目较少，开发处于初级阶段，但是整体来看，区域配套尚有欠缺，但是交通较为便利。威尼斯城深业睿城区域住宅各板块物业特征：区域内以高层、小高层供应为主；部分别各板块典型项目华润凤凰城恒基凯旋门中国铁建国际城蝴蝶谷旭辉华庭才子佳郡辉煌国际城东岸城邦典型项目选定原则：1、本案所在板块内典型高层、小高层项目2、竞争区域内典型高层、小高层项目。根据以上原则，选取典型项目为：各板块典型项目华润凤凰城恒基凯旋门中国铁建国际城蝴蝶谷旭辉华典型项目物业特征及价格：主要以高层为主，以尚东板块项目销售价格最高，均价6000-7400元/㎡，其次为星沙中心板块，均价为4600-6500元/㎡，本案所处区域均价4600元/㎡所处板块项目名称物业类型发展商占面（亩）建面（万㎡）容积率价格星沙中心板块华润凤凰城高层、小高层华润地产6001203.0两房5100三房4800恒基凯旋门多层、小高层、高层恒基兆业地产14616.631.436500中国铁建国际城高层、小高层中国铁建地产集团39069.163.05000蝴蝶谷小高层、公寓新金鸿置业有限公司94355.34600经济开发区板块旭辉华庭高层旭辉集团5118.314.434600才子佳郡小高层、公寓长沙才子房地产开发有限公司127202.04600尚东板块辉煌国际城高层湖南辉煌嘉城房地产436973.146800-7400东岸城邦高层、公寓湖南金基投资置业45.1611.424.56000典型项目物业特征及价格：主要以高层为主，以尚东板块项目销售价典型项目供销情况：80-90㎡的两房为市场供销主力，其次为80-100㎡的2+1房，120㎡以上的三房销售速度较慢。数据来源：0731房产网网签数据，此数据为2011年到2012年4月27日80㎡以下两房：以70-80㎡为主，少量70㎡以下房源供应配比销售配比典型项目供销情况：80-90㎡的两房为市场供销主力，其次为8典型项目销售情况：2011年至今，个盘年销售量最高为华润凤凰城，年销售15.73万平方米，其次为中国铁建国际城，10个月销售6.63万㎡。项目选定：区域内2011年至今有新推货量的典型项目数据来源：0731房产网网签数据，此数据为2011年到2012年4月27日开盘时间：仅指2011年新推货量的开盘时间所处板块项目名称开盘时间总推货量(万㎡)总销售量（万㎡）去化率月均去化量（万㎡）销售情况星沙中心板块华润凤凰城2011.322.0415.7371%1.8最快恒基凯旋门2011.22.021.5979%0.2较慢中国铁建国际城2011.67.576.6388%0.63较快蝴蝶谷2011.45.222.5950%0.6一般尚东版块东岸城邦2011.64.451.738%0.5一般典型项目销售情况：2011年至今，个盘年销售量最高为华润凤凰区域项目名称潜在总供应量（万㎡）未来一年潜在供应量（万㎡）星沙版块蓝山郡41.934.4泊林尊邸10.610.6家和院36.24.4楚天世纪城11.18.0高林仕家16.23.5海德公园37.412.4新蕾.品阁居小区3.63.6康桥长郡18.216.0紫云阁住宅小区12.38.6中国铁建国际城51.19.0三景国际6.16.1四季星城8.06.2华润凤凰城601.9

总计312.7124.7潜在供应量：未来一年区域潜在供应量达124.7万㎡，但相比区域内项目销售情况来看，竞争压力不大。数据来源：好房子网区域项目名称潜在总供应量（万㎡）未来一年潜在供应量（万㎡）星评判指标评判备注本体景观资源★★★本身无景观资源本案规模★★★★中等规模发展商经验要求★★★★★前期已开发东业苹果社区等政策因素★★★二套首付提高及三套及以上停贷，对二次及以上置业客户影响大；竞争影响★★★★虽然住宅市场后续供应存在一定竞争压力，但普遍热销。住宅产品需求潜力（销售速度）★★★★80-90㎡两房为主力供销，其次为90-100㎡的2+1房。价格提升能力★★★★具备一定的提升能力，但还有较大提升空间本案发展机会研判具备开发住宅的有利条件，但从政策影响、销售速度以及本案住宅体量考虑，建议以80-90㎡两房、80-100㎡的2+1房为主，提高硬件配套等附加值，向品质型高端住宅方向打造。评判指标评判备注本体景观资源★★★本身无景观资源本案规通过以上定位分析：已基本明晰本案物业组合为大型品牌超市+特色潮流商业街+主力品牌店+五星级酒店+商住型公寓+品质住宅，下面我们将来进一步明确本案的定位方向通过以上定位分析：PART1：城市综合体的开发意义PART2：项目本体属性分析PART3：各物业市场机会研判报告提纲PART4：项目整体定位PART5：项目物业发展建议PART1：城市综合体的开发意义PA城市层面：具有复合型、多功能商业区域的综合性地标级商业中心！企业层面：星沙标志性建筑，将成为东业企业跨入综合体时代的转折点！项目层面：在市场可实现，企业可操作的基础上，对最大利润的追求，重点关注项目持续盈利问题。项目定位原则城市层面：具有复合型、多功能商业区域的综合性地标级商业中心品牌超市+主力品牌店+潮流时尚商业街区长沙东南部，一个高起点、高成长性的、以商业为主要功能的城市综合体开发项目构建区域商业价值新高度长沙东南部＋商业核心区+复合赢利商业＋五星级酒店+写字楼+公寓+住宅以特色主题商业街区+大型品牌超市+主力品牌店为商业核心，以五星级酒店为项目形象标杆，以住宅、商住型公寓、写字楼开发为补充的优质城市综合体。发展模式定位品牌超市+主力品牌店+潮流时尚商业街区长沙东南部，一个高起点项目市场定位长沙东南部，最具标志性高端城市综合体项目市场定位长沙东南部，最具标志性高端城市综合体项目体量及租售建议公寓：建议开发3.5万平米以内的高档商住型公寓产品酒店：建议与知名品牌酒店合作，按五星级酒店标准打造，4万㎡左右商业：大型品牌超市+特色潮流街区+主力品牌店；品质住宅：建议以主流产品80-90㎡两房、80-100㎡2+1房为主，提高硬件配套等附加值说明：大型品牌超市+配套型商业规模在1.2-2.4万㎡，特色潮流街区根据实际规划布局确定。写字楼：酒店预留部分楼层做商务办公使用项目体量及租售建议公寓：建议开发3.5万平米以内的高档商住型刚谈成了一笔大生意，累得一塌糊涂，幸亏早就定好了客房，一天的劳累轻松放下。刚谈成了一笔大生意，累得一塌糊涂，幸亏早就定好了客房，一天的看中这里的位置，随手买了几套公寓，没想到很快就升值了。有朋友要办个小公司，便出租了2套给他。女儿长大了，说想要有自己的空间，经常跑到公寓来小住，直说有“个人小窝”的感觉真好。看中这里的位置，随手买了几套公寓，没想到很快就升值了。时尚个性的潮流街区，让我不必再赶往长沙或香港，一样穿出大牌的感觉。时尚个性的潮流街区，让我不必再赶往长沙或香港，一样穿出大牌的最爱的美食啊，中西餐，应有尽有！最爱的美食啊，中西餐，应有尽有！3D影院视听，想看就看，随时随地观赏最新时尚大片！3D影院视听，想看就看，随时随地观赏最新时尚大片！下班后和家人一起逛逛超市，工作的疲惫，被幸福感取代下班后和家人一起逛逛超市，工作的疲惫，被幸福感取代投入精品与美食的怀抱精彩的生活源于放松的心情抛弃都市的烦嚣多姿多彩的一站式购物生活，完美呈现。投入精品与美食的怀抱精彩的生活源于放松的心情抛弃都市的烦嚣多PART1：城市综合体的开发意义PART2：项目本体属性分析PART3：各物业市场机会研判报告提纲PART4：项目整体定位PART5：项目物业发展建议PART1：城市综合体的开发意义PA酒店集中商业公寓风情商业街高端住宅业态面积（平方米）住宅建筑面积160000酒店建筑面积40000集中商业建筑面积24000商业街建筑面积30000公寓建筑面积35000物业布局参考建议布局说明：在兼顾住宅品质的同时，将商业价值最大化，以集中商业为引擎，通过引入品牌主力店，带动商业街的商业氛围，减少自持商业部分，将可售商业面积最大化。酒店的引入不仅满足项目周边市场的需求，也为项目树立高端形象提供重要筹码。酒店集中商业公寓风情商业街高端住宅业态面积（平方米）住宅建筑酒店集中商业公寓风情商业街商业流线城市道路商业广场商业流线分析沿城市道路设置多个商业集散广场，以集中商业为龙头，将商业人流引入风情商业街。酒店集中商业公寓风情商业街商业流线城市道路商业广场商业流线分高端住宅高端住宅住宅用地主要布置在地块东北面，远离西南面的城市主干道，保证居住小区优质的环境。物业示意高端住宅高端住宅住宅用地主要布置在地块东北面，远离西南面的城酒店高级酒店位于地块西面临星沙大道设置，保证其通道性和昭示性的。同时酒店拥有配套的餐饮场所，先进的会议中心，为客人提供一种难忘的体验和奢华享受。高级酒店物业示意酒店高级酒店位于地块西面临星沙大道设置，保证其通道性和昭示性集中商业遵循交通便捷性原则，商业主要布置在地块西南侧，位于星沙大道与远大路的十字交叉口。对项目开发起推动作用。可引进大型品牌超市、配套型商业等发展集中商业。物业示意集中商业集中商业遵循交通便捷性原则，商业主要布置在地块西南侧，位于星风情商业街地块中部临规划道路设置风情商业街，可规划为集餐饮、购物、休闲、娱乐为一体的风情商业街。物业示意风情商业街风情商业街地块中部临规划道路设置风情商业街，可规划为集餐饮、公寓地块南面临城市主干道远大路，地理位置极佳，周边现有配套设施齐全。是公寓用地的首选位置。物业示意公寓公寓地块南面临城市主干道远大路，地理位置极佳，周边现有配套设2012年5月

Thanks!2012年5月二零一一年七月汇一东业项目思路沟通报告二零一二年五月二零一一年七月汇一东业项目思路沟通报告二零一二年五月前言很荣幸为贵司服务！随着星沙经济发展的提速，星沙房地产市场也迎来一片欣欣向荣的景象。城市每发展到一个不同的阶段，总会出现更高层级的产品。既是城市衍生了高等级的建筑，也是建筑使得城市有了更大的变化，两者相互依存。城市综合体，这个最高等级的建筑形态，已经在星沙初露端倪。我们尊敬的发展商计划打造星沙最具影响力的城市综合体。我们相信发展商一定能够实现宏伟的目标，并且，有了我们的协助，相信发展商能实现得更为轻松！前言很荣幸为贵司服务！PART1：城市综合体的开发意义PART2：项目本体属性分析PART3：各物业市场机会研判报告提纲PART4：项目整体定位PART5：项目物业发展建议PART1：城市综合体的开发意义PAPART1：城市综合体的开发意义PART2：项目本体属性分析PART3：各物业市场机会研判报告提纲PART4：项目整体定位PART5：项目物业发展建议PART1：城市综合体的开发意义PA物业特征价值比较单一功能物业功能单一使用者单一建筑综合体相对于单一功能物业和功能混合体：物业功能众多，能为周边区域提供服务，吸引更广泛的使用者各物业功能之间相互补充，有效降低各种活动的时间和交通成本物业在一天中的使用时间更长，能充分利用土地的价值功能混合体功能相对复合使用者来源范围较窄建筑综合体功能多元化使用者来源更广泛建筑综合体的出现能够为城市或社区带来更多的人流、提供更多的服务以及创造更多的就业机会等等在政府或市场的推动下，越来越多的建筑综合体项目出现在国内外的城市中。单一功能物业功能混合体功能单一的单体建筑或建筑群由两种不同功能的建筑组成的单体建筑或建筑群建筑综合体由三种以上不同功能的建筑组成的建筑群城市综合体是什么？由三种以上不同功能的建筑组成的建筑群物业特征价值比较单一功能单一建筑综合体相对于单一功能物业和功城市综合体开发理念通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体。城市综合体中可能包括的物业功能多种不同的功能空间进行有机组合，空间依存，价值互补城市综合体开发理念通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益巨大的社会效应城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个