德思勤深圳中航苑街区改造思路与鼎诚国际推广策略2

中航项目营销纲要

—中航苑街区改造思路与“鼎诚国际”推广策略德思勤置业有限公司如何确立“中航苑街区”在深圳城市中的优势地位？如何进行“鼎诚国际”项目的市场推广？如何树立中航地产卓越的企业形象？序言今天，我们的报告将围绕这三个问题进行阐述.因时间所限，个别篇章未能全面展开，但德思勤置业会以不懈的努力，随时为中航地产提供全面、优质、专业的地产服务。第一篇对城市街区升级改造的思索

第二篇中航苑街区升级改造方案

第三篇“鼎诚国际”的市场推广策略

第四篇关于中航地产品牌建设的思考第一篇

对城市街区升级改造的思索第一章

对现行城市建设的反思一、现行城市建设存在的问题（一）过分强调片区功能划分，忽视了人们需求的多样性，以及获取城市资源的效率低下；（二）片面强调人造环境，造成了自然生态资源的缺失；（三）过分依赖现代交通系统，造成了步行邻里空间的失落；（四）规划、设计和建设的粗制滥造，使城市失去个性和美感。二、香港的城市建设经验

规划合理；

功能空间的有机复合；

良好的管理——效率、繁荣三、新加坡的城市建设经验强调自然环境与人工环境的和谐；社区空间规划、设计以人为本，强调生活的舒适性和便利性；——美丽、怡人注重社会公平，强调“居者有其屋”第二章二十一世纪城市宣言对中航苑街区进行升级,将其从一一个传统的的商务街区区,改造成一个规划划合理、密密度适中、、功能丰富富、交通便便捷、运作作高效、生生活舒适的的现代都市市人居环境境,是我我们在新世世纪的城市市建设指导导思想,即即21世纪城城市宣言。。一、21世世纪城市宣宣言的理论论基础（一）简简.雅各各布斯：城城市多样性性理论（二）马马斯洛人人的需求层层次理论（三）生生态经济济学与生态态建筑理论论保持较高的的居住密度度，从而产产生复杂的的需求;增加沿街的的商业（商商铺），从从而丰富街街道的活动动;缩小街区面面积，以增增加街道数数量，从而而增加人们们相互接触触交往的机机会;保留老房子子，从而增增强城市的的历史价值值与地标（一）简.雅各布布斯“城市市多样性理理论”（二）马斯斯洛“人的的需求层次次理论”1、人具有多层层次的复杂杂需求,它它们的满足足过程遵循循着一种依依次递进和和交互提升升的关系。。2、人类需需求的五个个层次:基本的生理理需求;安全需要;情感归属感感;尊重感;自我实现感感（三）生态态经济学与与生态建筑筑理论生态资源是是一种宝贵贵财富，其其在人类的的生存\发发展过程中中，具有不不可替代的的重要作用用;生态建筑是是一种最适适于人的生生产和生活活的人居环环境二、21世世纪城市宣宣言的主要内容容城市是一个个可以满足足人们多种种需求的复复杂人居空空间环境;城市街区的的价值，取取决于其满满足人们需需求的功能能复合程度度以及人们们满足自身身需求的效效率;都市生活社社区的价值值，取决于于其所拥有有的城市资资源丰富程程度，获取取资源的偏偏利程度、、自然生态态度以及三三者之间的的相互关系系.三、21世世纪的“新新城市”特征3、便捷的交通通系统对外交通网网络四通八八达;街区区内部步行行系统非常常完善,所有的功能与生活活设施,均可以步行到达.1、复复杂多样的的功能结构:居住区、写写字楼、酒酒店、学校校、影院（（艺术馆））娱乐、零售售商业、餐餐馆、休闲闲2、良良好的生态态环境苍翠的森林林，大片的的绿地，多多样性的生生物，使人人与自然和和谐共存城市运营商商四、21世纪城市市宣言要求发展商商的社会角角色定位五、21世纪城城市宣言的城市开发理念追求效率、和谐与繁荣——符合人人性的人居居环境六、21世纪城城市宣言的生活理念——追求繁华与与便利;——追求人人与建筑、、环境及自自然之间的的和谐;——爱精彩生活活、爱都市文化七、21世世纪城市宣宣言的生活模式式·构筑步行街区的生活邻里空间;·拥有丰丰富多彩的的城市资源源;·与自然然和谐共存存第二篇中航苑街区升级改造方案第一章中航苑街区现状中航苑的现现状功能,主要是是宾馆酒店店业、百货货商业、商商务办公和和居住四个个方面。一、中高档宾宾馆\酒店店上海宾馆（（三星级））、格兰云云天大酒店店（四星级级）二、百货商业业天虹商场、、华润超市三、商务办公公航都大厦、、南光大厦厦、飞亚达达大厦、航航城大厦等等四、普通居住住中航公寓大大厦、中航航公寓（多多层）、航航苑大厦第二章中航苑街区价值分析中航苑位于华强北商商圈的西南部部，西面紧邻邻市中心公园园，东、北、、西、南分别别被中航路、、振华路、华华富路和深南南路围合。整整个街区占地地面积约11万平方米。。中航苑街区地段独特，，具有巨大的的商业价值、生生态价值、生生活价值和地地标价值。中航苑街区位于华强北商商圈范围之内内，是华强北北商圈的有机机构成部分。。街区不仅可以共共享整个商圈圈的城市商业业资源，并且且对商圈的繁繁华起着巨大大的促进和提升作用，因此此地块商业价价值巨大。一、商业价值在繁华都市，，绿色生态资资源往往是最最为缺乏的一一种宝贵资源源；而中航苑街区的位置却得天天独厚，将商商业资源和生生态资源两者者完美地结合合在一起。街区西面147万平方米的的城市中心公公园，仿佛是是为本街区特特设的后花园园，其生态价价值无与伦比比。二、生态价值中航苑（华强北商圈圈）的四周，，分别是通心心岭、白沙岭岭、中心区北北区和福华片片区，周边方方圆1000米范围内,汇集了行政政办公（市政政府）、学校校（深圳实验验学校、外国国语学校）、、医院（市妇妇儿医院、市市中医院、福福田医院）、、图书馆等公公共行政、文文化及生活配配套设施，生生活资源十分分丰富。三、生活价值中航苑街区位于华强北商商圈的西南部部，既是整个个商圈的“龙龙头”，又是自城市西西部进入繁华华东部的门户户，因此其地地标价值非常突出。这这一点，可以从“上海宾馆”在市民心目中中的高知名度度,得到充分体现。四、地标价值第三章中航苑升级改造方案一、街区功能定位集宾馆酒店、、商务办公、、大型超市、、都会居住、、康体娱乐和和商业文化等等六大功能于于一体的、综综合性高档商务街区。二、街区市场形象定定位深圳城市发展展的目标之一一,是建成成现代化、国国际性城市。。而深圳的国国际化特色,将由代表表深圳发展水水平和特征的的具体街区（（社区）来体体现，如蛇口口、华侨城、、中心区、华华强北和人民民南等街区等等国际商务港精彩生活圈三、街区发展目标目标之一———华强北商圈的的核心和“灵灵魂”商圈的核心,不一定是地地理上的中心心，而是最能能体现商圈特特色、水平和和内涵的地方方。华强北商商圈目前最缺缺乏的,是是体现都会商商业文化的硬硬件和软件;而中航苑街区最有条件去去担当这一重重任。像华侨城、天天安数码城一一样，成为深深圳的城市名名片目标之二———深圳最有特色色的街区（社区）之之一目标之三———国际性综合商商务街区四、升级改造方案案符合华强北商商圈（上步工工业区）的总总体规划条件件依托街区现有的建筑筑及功能定位位状况遵从前述新的的街区功能定位、、档次定位、、市场形象定定位和发展目标定定位（一）升级改造原则则（二）具体措施1、保持现有的宾宾馆酒店业功功能建筑上海宾馆和格格兰云天大酒酒店，均为中中高档酒店，，且在深圳市市民心目中具具有良好形象象，因此宜保保持现状。2、提升商务务办公楼档次次、扩充办公公空间现有的航都大大厦、南光大大厦均为中、、低档办公楼楼，市场形象象欠佳。宜扩扩建、改建新新的商务办公公楼宇，以提提升街区的形形象和档次。。4、强化康体体娱乐功能利用中航健身身会、21世世纪演艺中心心等康体娱乐乐资源,扩扩充运动、娱娱乐、休闲设设施，扩大经经营规模，提提高经营水平平和档次，从从而强化街区区的综合商务务功能。可借鉴人民南港港逸豪庭的““国际美姿城城”等康乐休休闲设施运作作经验。现有的中航公公寓、公寓大大厦及航苑大大厦等住宅楼楼，均为普通通住宅,宜宜对其进行改改造，挖掘街街区商务、生生态、地标和和生活价值，，提高居住的的档次和质量量。3、提升住宅宅档次5、增加商业业文化交流、、展示和传播播功能在新建楼宇中中，辟出一定定的面积，设设立全国第一一家“都会文文化馆”，集集中展示现代代都市文化(如建筑、雕塑、绘画、文学等)，促促进深圳都会会文化发展，，同时提高街街区的品味和和价值。文化建筑对街街区价值的提提升，具有极极大的促进作作用。如华侨侨城的超然价价值和地位，，与何香凝美美术馆、华夏艺术中心等文文化设施密不不可分。五、街区推广广名称策划（一）中航城其优点是嵌入入了企业商号号，易于塑造造企业品牌（二）中航·世纪新城嵌入了企业商商号，易于塑塑造企业品牌牌体现街区在二二十一世纪（（新世纪）的城市开发理理念。（三）城市坐坐标寓意中航苑街街区的升级改改造方案，将将代表深圳城市建设设将要达到的一个新高度；体现街区在二二十一世纪的的城市开发理理念，中航苑苑街区将成为为新世纪城市开发建设设的方向和典典范；与本街区的地标特征征相一致，体现街区的城城市坐标价值值。第四章现行街区改造规划方方案评析从二期总平面面图看,现现行街区规划从整整体上看比较合理。与与现状相比,具有如下优优点：一、规划方案的优优点（二）街区规划极具现现代风格，体体现了现代都都市的生活情调；（一）规划基本体现现了街区发展的目标定位与街街区功能，创创造了一个多样化的的人居环境；（三）街区形象、档次次有了较大的的提升；（四）绿化与公共活活动空间明显显增大，街区容积率提高高，但建筑密密度降低；（五）增设了小学、、停车位等配配套设施，完完善了街区的服务功能；（六）街区内部形成了了立体的步行行交通系统，，且与各个公公共活动空间间、绿化景观观之间的联系更为便便捷。街区规划街区规划的步行系统二、街区规划存在的的问题（一）街区公共活动空空间面向深南南大道，受深深南大道车辆辆噪音干扰比比较严重，街街区内环境不不够安静；（二）街区的绿化景观规划划,对深圳圳中心公园这这一生态景观观价值的利用用不够充分，，二者之间缺缺乏有机联系系；（三）贯通街区南北的步行行道要穿越小小学，学校和步行道之间易易形成干扰。。第三篇“鼎诚国际””的市场推广策略第一章“鼎诚国际””项目的市场场形象定位一、地块位置及规规模中航城区以振中路为为界,分成成南北两个部部分。南部地地块主要以宾宾馆酒店、商商务办公和百百货超市为主主，分布有天天虹商场、格格兰云天大酒酒店、上海宾宾馆、南光大大厦和航都大大厦等建筑；；北部以居住住为主，分布布有中航公寓寓、中航公寓寓大厦和航苑苑大厦等建筑筑。“鼎城国际””项目位于北北部居住区，，振中路与中中航路交叉的的西北部。地地块规则方正正，呈长方形形，东西稍短短，南北略长长。总用地面面积8548.9平方米米二、地块价值值分析地块周边一公公里范围内,云集了众众多的商业超超市(天虹商商场、铜锣湾湾广场、万佳佳百货等)，，名牌中、小小学校（深圳圳实验学校中中学部、小学学部、幼儿部部，市外国语语学校），医医疗卫生机构构（市妇儿医医院、福田人人民医院、市市中医院）,文化科技设设施（市图书书馆、科技馆馆、博物馆）,行政办公公机构（市政政府）,饮饮食娱乐场所所（振华路美美食街、华强强北商业街））和金融证券券机构（振华华路证券一条条街）,生生活资源应有有尽有，尽享享都市的繁华华与便利。（一）都市生活资源源十分丰富（二）交通异常便捷捷地块四周500米范围内内,是深南南中路、华富富路、红荔路路、华强北路路等城市主次次干道，且上上海宾馆站是是公共交通枢枢纽路站。200米范围围内是振华路路、中航路、、振中路等城城市支路，距距地铁华强路路站也只有举举步之遥。因因此，无论是步行还是驱车，出入都十分方便。（三）生态资源得天天独厚地块西边一街街之隔（华富富路）,便便是市中心公公园。中心公公园占地面积积达147万万平方米，里里面绿树成荫荫、百花争艳艳，不仅是城城市的天然绿绿肺，而且是是市民休闲、、赏景的理想想场所。其优优美的环境，，全市绝无仅仅有。（四）商务资源十分分丰富地块位于华强强北商圈之内内，周边商业业贸易、专业业市场、金融融证券、商务务办公、宾馆馆酒店等商务务资源十分丰丰富，商务气气息浓郁，居居住可以尽享财富富先机。（五）地标性较强上海宾馆地段段（中航苑街街区）的地标标性，在全市市独一无二；；而“鼎诚国际”项目位位于本街区之之内，因而具具有较强的地地标性质。地地块的标志性性，可以使居居住在此的人人，具有强烈烈的身份识别别感，进而产产生出居住优优越感。三、“鼎诚国国际”住宅项项目所具有的的特征在大都市的繁繁华地段，有有时会耸立着着一些商界成成功人士或社社会名流居住住的尊贵府邸邸。如上海霞霞飞路上的哈哈同公馆．杜杜公馆等。本项目目是一一种品品质出出众的的特殊殊住宅宅，它它具有有如下下三个个方面面的典典型特特征：：占据着着大都都市的的最显显赫地地段，，既尽尽享都都市繁繁华，，又具具有良良好的的生态态居住住环境境。（一）地段尊尊贵（二）空间大大气建筑大大气而而阔绰绰，尽尽显主主人尊尊贵身身份。。不仅仅室内内建筑筑空间间宽敞敞开扬扬，而而且有有自己己的大大花园园（市中心心公园园），犹如往时都都市里里的公公馆，，如哈同公公馆，，《金金粉世世家》》里面面的金金公馆馆等。。（三）建筑富富有品品味本项目目建筑设设计出出自名名家之之手，，典雅雅精致致,内内涵涵丰富富。建建筑不不仅仅仅是一一种居居住空空间，，同时时还给给人美美感，，给居居住者者以成成就感感和自自我实实现感感。花花园则则尽显显园林林之美美，人人行其其中，，感受受到的的不仅仅仅是是草木木的芬芬芳，，而且且可以以吮吸吸到翰翰墨之之香。。四、项目的目标客客户客户群群体大大致分分为三三类：：第一类类：城城市财财智一一族随着经经济持持续、、高速速的发发展，，逐渐渐造就就了阵阵容庞庞大的的管理理阶层层和专专业技技术阶阶层。。诸如如职业业经理理人、、高级级白领领、律律师、、艺术术家、、技师师等。。这一一类人人群大大多出生在在六、、七十十年代代，受受教育育程度度普遍遍较高高，思思想活活跃，，吸收收新事事物能能力强强，是是现代代城市市人的的代表表。由于职职业关关系，，这类类人对对城市市生活活环境境有较较大的的依赖赖性，，对居居所的的独立立性、、私密密性要要求较较高，，渴望望拥有有完全全的自我空空间，，追求求高品品味且且与众众不同同的生生活方方式。。第二类类：社社会名名流阶阶层这类人人群选选择代代表身身份的的楼盘盘，可可以证证明自自己价值和和地位位的楼盘盘，可可以投投资的的楼盘盘。他们收入高高，素素质高高，有有多处住房，看看重生生活质质素。。第三类类私营企企业主主及个个体户户（以华华强北北商圈圈企业业主居居多））这类人人群大大都白白手起起家，，靠勤勤劳而而逐渐渐致富富，在在尝尽尽生活活的酸酸甜苦苦辣后后，他他们比比前两两类人人群更更多了了一份份追求舒舒适生生活的的迫切感感，对对工作作的城城区更更有一一份认认同感感。非非常希希望在在自己成长的的城区区里拥有自己的的家园，在改改变自自己命命运的的同时时，同时也希望改变下下一代代的命命运。。这几类类人群群，一一方面面喜爱都市生生活的的方便便、舒舒适；；另一一方面面又向向往环环境的的宁静静、幽幽雅，，并以以居住住区具具有鲜鲜明的的文化化特质质而自豪。中航苑街区得天天独厚厚的人人文、、自然环境，，完善善的配配套设设施，，优良良精致致的兼建筑筑品质，，以及合理的的价格格，正正是为为满足足这些些人群群的需需求而应时而而生。。五、目标客客户的的生活活方式式（一）讲究生活品品味和和文化化素养养，对居居住环环境和和居住住质量量要求求较高高；（二）公、私私社交频频繁，对街街区的的交通通便利利程度度要求求很高高；（三）生活阔阔绰，内容容丰富富多彩彩，对对街区区的繁繁华程程度和和都市市生活活资源源的丰丰富程程度要要求很很高。。六、物业市场形象象定位国际都会会名邸在大都市市的繁华华地段，，有时会会耸立着着一些商商界成功功人士或或社会名名流居住住的尊贵贵府邸。。第二章“鼎诚国国际”市市场推广广策略一、确立项目目推广主主题在一个市市场发育育充分、、产品竟竟争激烈烈的房地地产市场场，房地地产产品品（住宅宅）必须须具有宝满的物物业形象，具具有明确确的市场场推广主主题。只只有这样样,产产品在推推广过程程中，才才会形成成自己的的差异化化优势，，从而在在产品林林立的楼楼市中,增加加自身的的可识别别性。二、本项目推广广主题国际的、、时尚的的、贵族族的都市市名邸通过各种种方式，，将项目的这种特定定住宅特特征,全全面而充充分地在在社会公公众（特特定人群群）中展展现出来来。三、本项项目所体体现的生活模式式不同种类类的住宅宅，本质质上体现现着不同同人群的的居住模模式和生生活方式式。在本本项目推推广中，，我们宣宣传、演演绎出一一种全新新的生活活方式——“国际都会会名邸””生活方式式，并激激起特定定人群对对该种生生活方式式的憧憬和向往往。从房地产产产品升升级和营营销的演演变历史史来看，，人们对对住宅的的认识经经历了从从卖建筑筑本身，，到卖环环境（园园林、景景观），，再到卖卖生活方方式、文文化品味味和社会会氛围的的过程。。因此，在在本项目目推广过过程中，，我们不不能拘泥泥于卖产产品本身身，就楼楼卖楼，，而应创创建出一一种新的的生活方方式和价价值观念念。以街区价值带带动项目目居住价价值四、项目目推广策策略（一）推广策略略之一———由于该项项目的居居住价值值，主要要依托了了中航苑苑街区的的价值。。因此在在市场推推广中，，应充分分整合中中航苑街街区及华华强北商商圈的街街区价值值，从而而顺理成成章地带带出“鼎鼎诚国际”的的独特居居住价值值。本项项目所依依托的街街区价值值,可从下面三三个层次次进行挖挖掘。整合街区区资源时时,应应围绕项项目市场场推广的的主题来来进行，，而不能能杂乱无无章地拼拼凑。1、整合合中航苑街区的商务务资源、、生活资资源和地地标资源源；2、整合合华强北北商圈的的商务资资源、生生活资源源；3、整合合华强北北商圈周周边地区区的各类类城市资资源（中中心公园园的生态态资源、、周边学学校教育育、医疗疗卫生、、文化科科技、行行政办公公等公共共配套资资源和生生活资源源）（二）推广策略略之二———以文化价价值提升升居住价价值产品（住住宅）竞竞争的最最高境界界,是是街区(社区)文化和和建筑文文化的竞竞争。因因此优质质的居住住区,都都是以以文化做做为有力力支持。。最典型型的例子如华侨城城。在关于深深圳的未未来发展展定位中中，市政政府提出出了要把深圳圳建设成成“文化化城市““和“生生态城市市“的战略,这充充分反映映了政府府和社会会对城市市质量与与居住质质量的一一种全新新认识。。由此可见，通过营造文化氛氛围打造高高素质社区区，已成为人们们的共识。“鼎诚国际”要达达到提高售售价的目的的，必须建建构出项目目的核心价价值，即文文化价值。。构建文化化价值的具具体措施,可从如如下三个方方面入手。。1、明晰项项目的建筑筑风格，丰丰富建筑本本身的文化化内涵建筑风格是是一种文化化的积淀和和体现，是是一个地区区、一个民民族在长期期发展过程程中，在建建筑领域所所创造出的的一种文化化成果。另一方面,任何建建筑(包括括园林)，，又都是根根植于一定定文化土壤壤的产物。。因此,把把握建筑筑风格的精精髓，将其其运用到具具体的建筑筑项目之中中，可以大大大提高项项目的品质质和价值。。2、规划．．预留出足足够的文化化硬件设施施如将裙楼的的第三层，，设为”都会文化馆”,开创国国内”都会文化”收集集、展览、、交流的先先河;并并与国家有有关政府部部门和文化化机构合作作，将其建建成”都会文化”文化化传播、交交流基地。。3、从”软软件”上营营造文化氛氛围定期并办各各类“城市市主题文化化”展览、、研讨、交交流活动，，不断提高高街区的影影响力和辐辐射力。如如华侨城的的华夏艺术术中心与何何香凝艺术术馆，便经经常举办各各类艺术活活动；天安安数码城则则经常举办办民营企业业及高科技技方面的交交流活动。。（三）推广策略之之三——以风情营销销方式促进进客户购买买从住宅营销销的模式来来看，主要要有风情营营销、感情情营销和激激情营销三三种模式。。由于本项项目所处的街区非常常成熟，生生活资源异异常丰富，，并且具有有一定的规规模，因此此可以采用用风情营销销为主要营营销模式，，同时辅以以感情营销销。在具体的风风情营销方方法上，我我们可以采采取如下措施，来体体现项目的的“国际都会名名邸“生活方式。。1、现场体体验通过对街区区各类城市市资源的整整合，形成成“精彩生活圈”，将与生活相相关的社交交、休闲娱娱乐（21世纪演艺艺中心）、、饮食、运运动健身（（中航健身身会）、文文化、购物物（天虹商商场）和办办公等资源源串连起来来，让业主主亲身体验验舒适、方便和尊贵贵。在形式上，，可以借鉴万科创创办“万客客会“，华华侨城创办办“侨城会会“的做法法，创办““中航会““，从而建建立起公司司长期而稳稳定的客户户资源网络络。2、活动营营销可以举办如如下活动，，让媒体以以新闻报道道的形式，，向社会公公示展示出出中航苑的的街区价值值和”国际都会名名邸“的住模式二十一世纪纪城市建设研讨会”国际都会名名邸“生活方式研研讨会都会文化专题展中航苑街区升级改造造报告会（四）其它营销策略综合运用价格策略，，媒体运用用策略，时时间节点策策略，工程程节点策略略等营销策略略，从而实实现项目较较高的售价价和理想的的销售进度度。第三章导入大盘营营销理念一、大盘营销的的核心要点点确立鲜明独独特、符合合市场需求求的社区主主题概念构筑支撑这这一主题概概念的技术术与服务体体系树立社区品品牌形象，，使业主拥拥有舒适感感和自豪感感营造社区文文化和生活活方式，使使业主获得得归属感和和亲和感上面一横是是纲，是理理念、是灵灵魂，是整整个中航城城区改造和和整合资源源的总谱中间一竖是是具体操作作，包括规规划、产品品打造，是是功能化、、程序化的的工作下面一横是是市场引爆爆，包括整整合传播与与营销二、鼎诚国际“工””字型营销框架【鼎城国际际营销模式式】项目价格卖场包装销售策略口碑现场广告—物业管理理—服务—入伙住宅宅实景展示示—社区文化化活动例：风和日日丽整体运运作营销曲曲线A组团C组团D组团B组团时间轴数值轴营销费用率曲线现场展示度曲线社区美誉度曲线销售价格曲线和谐的民风风亮丽丽的日子美丽小城亲亲爱一一生和谐亲爱善美真实真平常故事生生活社社区A组团C组团D组团中航街区再造鼎诚国际开发中航资源重重组舆论造势，，引导大盘盘概念理念规划，，塑造人文文社区形象象模式创新，，聚焦市场场热点中航城区与与鼎诚国际的营销互动第四章项项目完完善建议一、裙楼功能定定位及空间间利用建议议根据中航苑苑的街区功功能定位，，需要强化化街区的康康体娱乐和和文化展示示功能；同同时从提升升”鼎诚国际”的品品质和营销销推广角度看，本项目目也需要安安排一定的的文化及休闲娱娱乐场地。。因此建议议将底层裙裙楼的第三三层，用作作以下两种种用途。（二）和中中航健身会会联动，设立“中航航健康中心”为业主及周周边客户提提供健身、运动、美容美姿、休闲娱乐服服务。（一）设立“都会文化馆”从市场情况况看，这样样做并不影影响裙楼的的利用价值值。目前市市场上，住住宅商业裙裙楼的空置置率较高，，如都会100三层层裙楼目前前仅利用了了两层，富富怡雅居、、阁林网苑苑的裙楼至至今尚未利利用起来。。因此开辟辟“中航健健康中心””和“都会文化馆”，，将不仅丰丰富裙楼的的使用功能能，提高裙裙楼的利用用率，而且且会提升项项目的品味味和价值。。二、明晰建筑风格（一）鲜明的建筑筑风格可以以提升项目目形象和品品味这一点，最最典型的案案例莫过于于本街区的的上海宾馆馆。上海宾宾馆的名气气之所以如如此响亮，，除了地段段因素之外外，与其独独特的建筑筑造型和鲜鲜明的欧式式建筑风格格密不可分分。（二）项目建筑风风格建议由于“鼎诚诚国际”以以国际化、、时尚性为为建筑特色色，因此可可以采用清清新明快的的现代建筑筑风格,立面以轻快明朗朗的色彩（（如银灰色色、白色））为主，体体现强烈的的现代气息息。（三）建筑风格的的表现形式式由于本项目目的建筑设设计已经完完成，因此此在不改变变已确定的的设计方案案和增加建建筑成本的的情况下，，可以在以以下三个方面对建建筑风格进进行演绎。“鼎诚国际际”建筑筑立面现状状北立面南立面东立面西立面1、屋顶造型型上作些变化化，增强建筑筑的轮廓感和和每栋建筑的的可识别性2、在建筑立立面上增加一一些现代建筑筑符号，打破破立面线条的的单调感，丰丰富立面层次次3、通过局部部色彩的变化化，使建筑立立面层次丰富富多彩（一）设计原则：精致、典雅，，让人体验到到一种“文化化”和“品味味”三、园林设计建议议建筑与园林相相互融合，增增大了空间尺尺度感（二）园林效果参考考怡人的空间尺尺度悦悦目的视觉效效果亲近自然、强强调质感的环环境小品（一）B户型（如右右图）(1)入入户门正对主主卧门，客户会认为风风水不好；(2)主主卧房门与卫卫生间门（W8）相互干扰，建建议将卫生间间门开设于与卧室室交接的隔墙处。四、部分户型修改改建议（二）D户型（如右右图）D户型本身面面积较小，图图中所示部位通道过长长，浪费了使使用面积。建议将厨房、餐厅合合二为一，从而减少交通通面积。（三）G户型（如右右图）从入户门到客客厅、卧室,必须经经过厨房、餐餐厅，交通组组织存在问题题。建议直接接经入户花园园进入客厅，，减少不必要要的绕行。第四篇关于中航地产品牌建设的思思考以中航苑街区区改造为舞台台，以“鼎诚诚国际”市场场推广为契机，扛扛起实践““二十一世纪纪城市宣言的的大旗”第一章2003，中中航“城市年年”·中航资源源重组·中航街区改造·中航·鼎诚国际入市第二章中航地产品牌塑造的三大机遇第三章企企业形象塑造造方向建议“城市运营商商”——二十一世纪新新城市的建设设者城市建筑是城城市的名片，建筑将载入历历史。今天我们在缔缔造百年后深深圳的面貌，中航地产以城城市运营商为己任，以今天的创新和努力，铸造明天的辉煌和历史！！结束语房地产营销，，基本层面的的竞争是推销销产品的品质质和价格；深深层次的竞争争，则是推广生活观观念和文化价值，即企业的思想、文化、品牌。谢谢大家！深圳德思勤置置业2007年5月9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December8,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。15:38:2415:38:2415:3812/8/20223:38:24PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2215:38:2415:38Dec-2208-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。15:38:2415:38:2415:38Thursday,December8,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2215:38:2415:38:24December8,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。08十二二月20223:38:24下下午15:38:2412月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:38下下午12月-2215:38December8,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/815:38:2415:38:2408December202217、做前，能够够环视四