张家口市场调查报告

张家口市房地产市场分析项目提案张家口房地产市场调研报告张家口市房地产市场分析序言

本次研究主要目的是希望通过对张家口市宏观经济状况研究、张家口城区房地产市场发展状况和发展规律的研究，分析张家口市经济发展规律、商品房市场供求情况，整体预测其房产市场的变动趋势，同时结合供求状况寻找项目的市场机会点，结合当地城市规划对项目进行整体定位，确定项目总体发展规模、开发进度，并对其进行经济测算，为以后项目的营销策划等提供客观依据。

本房地产市场研究之一手资料主要是通过我公司对当地供应市场实地调查及对消费者需求的问卷调查取得，二手资料主要来源于当地统计局、国土局等相关政府部门。张家口市房地产市场分析资料来源张家口市房地产市场分析通过对项目方案的投资成本预算、售价分析，建立资金流量模型，整体预测其综合投资回报水平。研究方法基于张家口市房地产市场供应与潜在客户需求的深入调查分析，通过对供应和需求两方面变化趋势的研究，为本项目的功能布局、物业配比等提供客观依据。通过对本项目地块特征、市政规划等的分析，确定未来客户群、用地布局、建筑类型、开发进度等计划。张家口市房地产市场分析研究框架张家口市房地产市场分析第三步，项目市场分析。在项目市场的层次上，根据以前对市场潜力的估计，进行竞争对手的分析，估计本项目的市场占有率；同时进行消费者的研究，以确定本项目的竞争特点。研究框架第一步，地区市场分析。将专业市场（房产市场）在张家口市整个地区经济中，考察其地位和状况，找出影响这个市场变化的主要因素。并通过直接或间接资料分析，对地区经济发展进行预测，从而发现它对专业物业市场的影响，例如通过人口、收入等资料，推算对专业物业的需求增量。第二步，专业市场分析。在专业市场的层次上，进行市场细分，然后对各子市场的物业的供给量和需求量进行对比预测，从而发现各子市场的需求潜力及分布情况。在本研究中主要分析住宅子市场。张家口市房地产市场分析研究模式研究目的确定目标客户群面积户型配比房产价格定位GDP变化及其预测物业供需状况物业需求量预测土地供应量经济增长刺激需求人口及其发展规划人均居住面积变化价格预测消费者需求调查物业供应市场调查SWOT分析项目定位供需对比分析项目测算项目销售节奏销售进度预测人口增长新增的住宅需求求目录张家口市房地产市场分析张家口市概况当地经济分析土地情况分析项目位置及SWOT分析张家口市房地产市场分析当地居住环境分析总结张家口市概况张家口市房地产市场分析区位张家口市地处河北省西北部，总面积36873平方公里。张家口有优越的地理位置和区位优势。张家口地处京、晋、蒙交界处，东临首都北京仅有200公里，西连煤都大同180公里、北靠内蒙古草原、南接华北腹地，面向沿海，背靠内陆，是沟通中原与北疆、连接中西部资源产区与东部经济带的重要纽带。人口张家口市下辖7区,13个县,总面积36829平方公里，拥有人口449万。市人民政府驻桥西区。张家口市房地产市场分析交通运输输张家口的的交通四四通八达达。京包包铁路通通过市区区、大秦秦铁路从从城市南南部横贯贯东西；；公路四四通八达达，八达达岭高速速公路、、宣大高高速公路路、丹拉拉高速公公路支线线、110、112、207国道穿过过市区。。发达的的路网框框架，构构成了张张家口市市独特的的立体交交通格局局。张家口四四季分明明，气候候宜人。。盛夏干干湿适中中，凉风风送爽；；严冬冰冰封雪飘飘，粉雕雕玉琢。张家口市市房地产产市场分分析自然气候候张家口市市房地产产市场分分析人口规模模2006年末，张张家口市市人口总总户数为为158.96万户，户户籍总人人口453.61万人，农农业人口口312.36万人，占占总人口口的68.9%，非农人人口140.35万人，占占总人口口的30.1%，人口自自然增长长率为5.83‰资料来源源:张家口市市统计局局张家口市市房地产产市场分分析城区规划划张家口市市以纬一一路为分分届线，，纬一路路以北为为旧城区区，以南南为高新新开发区区。（1）旧城区：：以清水水河为分分届线，，清水河河以东为为桥东区区；清水水河以西西为桥西西区。桥桥西区是是张家口口市中心心,是市政府府的所在在地.桥西区长长青路为为主,是张家口口市经济济、政治治文化中中心。（2）新城区：纬一路以以南为张张家口市市高新开开发区，，建筑较较新，发发展速度度较快。。张家口市市房地产产市场分分析张家口经经济分析析张家口市市宏观经经济张家口市市房地产产市场分分析宏观经济济状况是是一个城城市或地地区房地地产市场场的总体体背景，，是房地地产业发发展的基基础，也也是影响响一个项项目定位位和成败败的重要要因素。。因此，，要真正正把握一一个城市市或地区区的房地地产市场场前景，，不能脱脱离对宏宏观经济济形势的的正确认认识。张家口市市国民经济济主要指指标分析析张家口市市房地产产市场分分析国民生产产总值2006年，张家家口市国国民经济济仍然保保持了较较快的发发展，2006年张家口口全市实实现国内内生产总总值484.17亿元，比比2005年增长16%。以下是是历年张张家口市市国内生生产总值值增长情情况：484.17415.79400.1单位:亿元资料来源源:张家口市市统计局局张家口市市国民经济济主要指指标分析析张家口市市房地产产市场分分析国民生产产总值预预测本预测以以年平均均增长率率9%进行预测测，根据据预测至至2010年张家口口国内生生产总值值有望达达到683.45亿元。683.45415.79484.17575.25张家口市市人均GDP张家口市市房地产产市场分分析2006年，张家家口市人人均GDP达到11581元人民币币，根据据张家口口历年统统计数据据表明，，张家口口市社会会财富正正在迅速速增加，，居民的的购买能能力在逐逐步增强强。8889994511581张家口市市房地产产市场分分析三大产业业增长情情况及第第三产业业所占比比重的变变化从上图中中我们可可以发现现自2004年以来最最为明显显的特征征是张家家口市第第一产业业的比重重始终处处于主导导地位，，而第二二产业\第三三产产业业则则处处于于一一种种比比较较平平稳稳的的状状态态中中，，而而纵纵观观河河北北省省其其他他一一些些城城市市在在近近几几年年由由于于房房地地产产业业的的快快速速发发展展大大大大带带动动了了其其第第三三产产业业的的发发展展，，使使第第三三产产业业的的比比重重不不断断上上升升，，反反过过来来讲讲，，所所以以张张家家口口市市第第三三产产业业发发展展缓缓慢慢其其中中一一个个很很重重要要的的原原因因便便是是房房地地产产业业的的发发展展相相对对缓缓慢慢。。另一一个个方方面面根根据据张张家家口口城城市市总总体体规规划划，，不不但但要要以以第第一一产产业业为为依依托托，，更更重重要要的的是是发发展展第第三三产产业业来来加加快快城城市市进进程程，，发发展展房房地地产产产产业业无无疑疑是是加加大大第第三三产产业业发发展展的的绝绝好好的的机机遇遇。。张家家口口市市房房地地产产市市场场分分析析全社社会会固固定定资资产产投投资资和和房房地地产产投投资资情情况况固定定资资产产投投资资额额的的加加大大，，形形成成了了一一个个稳稳定定增增长长的的内内需需，，产产生生了了一一大大批批新新增增的的生生产产能能力力。。2006年,张家家口口市市限限额额以以上上固固定定资资产产投投资资继继续续保保持持快快速速增增长长态态势势，，完完成成投投资资223.85亿元元，，比比2005年同同期期增增长长33%。其其中中房房地地产产开开发发投投资资完完成成35.06亿元元，，同同比比增增长长64%；从固固定定资资产产与与房房地地产产投投资资的的比比例例来来看看:虽然然与与上上年年相相比比都都有有了了很很高高的的增增长长点点,尤其其是是房房地地产产开开发发的的投投资资,比上上年年相相比比,有了了很很大大的的增增长长,足以以证证明明张张家家口口的的房房地地产产市市场场正正处处于于一一个个急急速速上上升升的的态态势势.但房房地地产产投投资资在在固固定定资资产产投投资资所所占占比比重重始始终终不不高高。。2005年,房地地产产投投资资比比例例为为固固定定资资产产的的13%,到2006年房房地地产产投投资资占占固固定定资资产产投投资资的的16%,所以以说说张张家家口口的的房房地地产产开开发发市市场场存存在在着着一一定定的的潜潜力力和和优优势势.张家家口口市市房房地地产产市市场场分分析析社会会消消费费品品零零售售总总额额近年年来来张张家家口口市市社社会会消消费费品品零零售售总总额额处处于于逐逐年年递递增增的的趋趋势势，，2005年社社会会消消费费品品零零售售总总额额达达到到146.14亿元元,而2006年则则达达到到了了165.22亿元元,其平平均均增增长长率率达达到到了了13%。当当然然这这不不能能排排除除全全国国物物价价上上涨涨因因素素的的影影响响,但其其增增涨涨的的主主要要原原因因还还在在于于张张家家口口市市经经济济水水平平的的逐逐步步提提高高.张家家口口市市房房地地产产市市场场分分析析张家家口口市市居居民民收收入入和和消消费费比比例例分分析析城市市居居民民可可支支配配收收入入情情况况由于于张张家家口口市市近近年年来来宏宏观观经经济济发发展展较较为为稳稳定定，，2004年以以来来GDP年增增长长率率基基本本保保持持在在14%以上上，，所所以以城城市市居居民民的的可可支支配配收收入入也也呈呈现现出出大大幅幅增增长长的的态态势势。。2006年城城市市居居民民人人均均可可支支配配收收入入达达8940元，，比比上上年年增增长长16％，，比比2005年增增加加1226元。。按按照照这这一一增增涨涨幅幅度度计计算算,估计计2008年城城市市居居民民人人均均可可支支配配收收入入可可达达到到11618元，，而而到到2010年城城镇镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入将将达达到到15099元，，收收入入的的增增加加同同时时也也刺刺激激着着消消费费的的增增加加,人民民生生活活水水平平将将进进一一步步提提高高,从长长期期来来看看有有利利于于刺刺激激当当地地住住宅宅消消费费市市场场。。张家家口口市市房房地地产产市市场场分分析析张家家口口市市居居民民收收入入和和消消费费比比例例分分析析居民民消消费费支支出出与与可可支支配配收收入入比比例例分分析析2006年2005年以以前前张张家家口口市市城城市市居居民民的的实实际际消消费费支支出出占占到到可可支支配配收收入入的的比比例例较较高高，，实实际际比比例例数数都都在在77%左右右，，而而自自2006年开开始始其其比比例例略略微微有有所所下下降降，，约约为为73%,另一一方方面面我我们们从从其其可可支支配配收收入入来来看看，，这这两两年年也也正正是是其其可可支支配配收收入入增增幅幅较较大大的的两两年年，，从从这这里里也也可可反反映映出出当当地地居居民民在在消消费费观观念念上上日日趋趋理理性性化化，，已已经经逐逐步步从从盲盲目目型型消消费费向向理理性性投投资资转转变变。。张家家口口市市房房地地产产市市场场分分析析张家家口口市市居居民民收收入入和和消消费费比比例例分分析析张家口市市居民人人均消费费支出构构成情况况居住2007年1-5月份,张家口城城市居民民人均可可支配收收入2657.54元，比去去年同期期增长12.9%。城市居居民人均均消费支支出2145.37元，比去去年同期期增长16.2%。居居民民消费支支出增长长强劲受受收入入增长的的拉动，，1-5月人均消费支支出保持了16.2%的强劲增长势势头。从八大大类消费看：：增长的占七七类。食品人人均支出868.36元，同比增长长12.2%;衣着支出307.97元，同比增长长34.6%；医疗保健支支出204.05元，同比增长长17.0%；交通和通讯讯支出166.52元，同比增长长5.2%；教育文化娱娱乐支出202.92元，同比增长长3.8%。居住支出219.34元，同比增长长40.9%;杂项商品和服服务人均支出出73.23元，同比增长长41.4%。张家口市居民民的居住性消消费涨幅居各各项涨幅的首首位,居消费观念正正逐步加强,由此可见可见见张家口的住住宅市场正处处于一个迅速速上升的良好好状态下,具有很好的发发展空间和升升值潜力.当地居住状况况分析张家口市房地地产市场分析析张家口市房地地产市场分析析张家口市城区区现状以纬一路为届届,以北为旧城区区旧城区以清水水河为届,为桥西区和桥桥东区,旧城区的建设设以上世纪80年代的建筑为为主,相对陈旧,整个城区给人人以落后、破破旧的感觉.目前市政府把把城区建设的的重点放在了了纬一路以南南的高新区,市政府也即将将从原来的长长青路搬至高高新区.清水河是08年张家口市政政府重点改造造工程,清水河沿岸的的两旁建筑已已被列入拆迁迁范围,胜利路的改造造已经在建设设过程中。钻石路，也就就是工业路，，因张家口卷卷烟厂的钻石石香烟而命名名，是一条以以工业为主的的街区，钻石石路两边多为为规模较大的的企业。目前前，多数企业业经营不景气气，面临转型型或转产。从以上的分析析可以总结出出，张家口市市的住宅市场场正处于改旧旧换新,迅速发展的阶阶段，当地居居民对小区定定位高档,物业配套齐全全,物业管理水平平高档的新的的居住社区有有强烈的愿望望。旧城区的住宅宅多为90年以前的建筑筑,风格较陈旧,内部设施老化化,社区配套不齐齐全,物业管理水平平较差,正处于旧城改改造的规划中中.新城区住宅建建筑规模虽然然在逐步加大大,但开发商水平平都还停留在在初级水平.结论：张家口市房地地产市场分析析张家口土地价价格张家口市房地地产市场分析析张家口市房地地产市场分析析张家口市2007年最新土地价价格情况平均价格：在在70~80万左右最高价：在180万，在新城区区拍得注：根据地段段不同，土地地价格不同，，新城区价格格较高，一般般在100万以上；旧城区价格在在70万左右，需拆拆迁的生地，，政府给15%左右的费用。。2007年，纬二路路，商业用用地在126万/亩，商住两两用在114万/亩左右；张家口市房房地产市场场分析张家口市2007年最新土地地价格情况况我们的竞拍拍目标土地地位置位于于钻石路与与纬一路交交叉口，属属于新旧城城区结合位位置，其价价格应在150万以上；第五毛纺厂厂根据当地的的新建项目目情况,多数为10层到13层之间的板板式高层,以容积率2.5计算,本地块的建建筑面积大大概为16.68万平方米,那该地块的的土地成本本为800~900元/平米.该地块的位位置位于钻钻石路,属于比较稳稳定的商业业街区,市场较为成成熟,所以开发部部份的沿街街商铺,利润会更大.土地情况SWOT分析张家口市房地地产市场分析析weakness劣势opportunity机会threat威胁优势stength位于张家口主主要工业街区区上，地理位位置具有一定定优势，有助助于品牌推广广；项目所在位置置处于老的商商街商圈之内内，拥有先天天的客户资源源；地处张家口市市新旧城区结结合位置，邻邻近清水河，，开发潜力大大。属于倒闭工厂厂改造，易于于拆迁建设；；优势：张家口市房地地产市场分析析张家口市房地地产市场分析析劣势：钻石路属于工工厂较密集的的地段，环境境较差；周边建设陈旧旧落后，需要要投入较大的的配套设施；；土地价格较高高，成本大，，投入大；张家口市房地地产市场分析析机会：新城区的建设设；发展已成趋势势；对面大型商场场正在建设中中，开发潜质质巨大。可同同时进行住宅宅和商街的建建设，回报丰丰厚；张家口市房地地产市场分析析威胁：距铁路距离不不足300米,将是对项目运运作的最大影影响;清河湾\新东亚时代广广场对本项目目造成直接威威胁。张家口市房地地产市场分析析竞争楼盘分析析张家口市房地地产市场分析析住宅类位置建筑类型住宅价格商业价格销售率奥林星城纬一路牛奶厂址处由部份多层及小高组成,多层均价2600元，小高均价3200元未定价多层基本售完,小高层刚刚起售新东亚时代广场纬一路以南，经三路与经四路之间总建面23.8万平米,小高层加商场加沿街商铺及商街均价3200元未定价多层基本售完,小高层已售60%.清河湾高新区清水河南路11层、10层小高，加沿街商业均价3350元/未定价一期基本售完,二期正在热销中.岸尚·清城桥西区南城壕6号11层小高，加底商和商业街均价3400元均价5500元/m2住宅已售90%,还有部份商铺,未售,体量在40%容辰庄园胜利北路欧式西班牙建筑风格起价在4100元,均价4300元均价15000元/m2住宅在80%左右,商铺全部售完在售物业情况况：张家口市房地地产市场分析析在售物业情况况：张家口市房地地产市场分析析张家口正处于于一个房地产产迅速发展的的时期,旧城改造造,新区建设,政府会在近年年内投放出很很大的土地,会鼓励企业投投入市区建设设中;张家口在售物物业多数为本本地开发商,在建筑设计上上,项目定位及后后期的销售管管理上,大多存在着不不成熟因素,有个别委托代代理公司,即便这样,效果一般;根据前期调研研分析，显示示出当地的住住宅市场正处处于逐步上升升的状态，商商业街的建设设正在形成规规模，从整个个张家口房地地产的市场来来看,在”五毛”投资是具有一一定的价值的的,无论是从住宅宅市场,还是商业市场场,张家口的房地地产的可开发发性较强,具有可开发价价值.总结：嘉福地产运营营机构项目提案JIAFUESTATEOPERATINGAGEUCY瞄准张家口,撬动张家口市市场新板块张家口市场调调研报告建议:张家口市房地地产市场分析析本报告在进行行三天的初步步市调研下完完成,数据全面性有有待完善,请相关领导,进行反复考察察后,进行投资!谢谢观看9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Thursday,December8,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。15:01:2315:01:2315:0112/8/20223:01:23PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2215:01:2315:01Dec-2208-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。15:01:2315:01:2315:01Thursday,December8,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2215:01:2315:01:23December8,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。08十十二二月月20223:01:23下下午午15:01:2312月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:01下下午12月-2215:01December8,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/815:01:2315:01:2308December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。3:01:23下下午3:01下下午15:01:2312月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Thursday,December8,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。15:01:2315:01:2315:0112/8/20223:01:23PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2215:01:2315:01Dec-2208-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。15:01:2315:01