开发产品计税成本概述

第二部分

房地产开发企业计税成本讲解......2开发产品计税成本概念

是指房地产开发企业在开发土地，建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费。3开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为:

期间费用和开发产品成本开发产品会计成本与计税成本已销开发产品与未销开发产品计税成本完工开发产品与未完工开发品计税成本开发产品计税成本分类4

成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有6个原则:(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。成本对象的确定原则5

（二）定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（三）产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。成本对象的确定原则6

（四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。（五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。成本对象的确定原则......7

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象的确定原则8

根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为4类成本对象分别核算。计税成本的种类9

（一）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

1．为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。

2．为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品成本。计税成本的种类10

（二）房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。

1．为销售而开发的商品房，其完工后直接列为开发产品。

2．为出租经营而开发的房屋，其完工后视同销售的，则按固定资产进行税务处理；未视同销售的，按开发产品进行税务处理。计税成本的种类11（二）房屋屋开发成本本3．为安置拆拆迁居民而而开发建造造的周转房房，其完工工后应按房房屋类固定定资产折旧旧年限摊提提的费用，，直接在税税前扣除(目前在会计计核算上是是计入开发发产品成本本)。计税成本的的种类12（三）配套套设施开发发成本。指指房地产开开发企业开开发的为主主体建筑物物配套服务务的各项辅辅助设施而而发生的各各项支出。。1．能够有偿偿转让的商商业性配套套设施，其其完工后按按开发产品品进行税务务处理。2．不能有偿偿转让的公公共配套设设施所发生生的各项支支出，应按按规定摊入入可售开发发产品成本本。计税成本的的种类......13（四）代建建工程开发发成本。代代建工程是是指开发企企业接受委委托单位的的委托，代代为开发、、建造的各各种工程。。上述四类成成本对象的的进一步划划分，由开开发企业在在开工之前前按照税收收规定自行行确定。成成本对象一一经确定，，不能随意意更改或相相互混淆。。计税成本的的种类14开发产品计计税成本支支出项目有有6个:（一）土地地征用费及及拆迁补偿偿费。指为为取得土地地开发使用用权（或开开发权）而而发生的各各项费用，，主要包括括土地买价价或出让金金、大市政政配套费、、契税、耕耕地占用税税、土地使使用费、土土地闲置费费、土地变变更用途和和超面积补补交的地价价及相关税税费、拆迁迁补偿支出出、安置及及动迁支、、农作物补补偿费、危危房补偿费费等。计税成本项项目15（二）前期期工程费。。指在取得得土地开发发权（或开开发权）之之后、项目目开发之前前发生的水水文地质勘勘察、测绘绘、规划、、设计、可可行性研究究、筹建、、场地通平平等前期费费用。计税成本项项目16（三）建筑筑安装工程程费。指开开发项目开开发过程中中发生的各各项建筑安安装费用，，包括开发发企业以出出包方式支支付给承包包单位的建建筑安装工工程费和以以自营方式式发生的列列入开发项项目施工预预算范畴内内的各项费费用。主要要包括开发发项目建筑筑工程费和和开发项目目安装工程程费等。计税成本项项目17（四）基础础设施建设设费。指开开发项目在在开发过程程中所发生生的各项基基础设施支支出，主要要包括开发发项目内道道路、供水水、供电、、供气、排排污、排洪洪、通讯、、照明等社社区管网工工程费和环环境卫生、、园林绿化化等园林环环境工程费费。计税成本项项目18（五）公共共配套设施施费：指开开发项目内内发生的、、独立的、、非营利性性且产权属属于全体业业主的，或或无偿赠与与地方政府府、政府公公用事业单单位的公共共配套设施施支出。主主要包括居居委会、派派出所、岗岗亭、电站站、热力站站、水厂、、文体场馆馆、儿童乐乐园、自行行车棚等。。计税成本项项目19（六）开发间间接费。指开开发企业为直直接组织和管管理开发项目目所发生的，，且不能将其其归属于某一一特定成本对对象的成本费费用性支出。。主要包括管管理人员工资资、职工福利利费、折旧费费、修理费、、办公费、水水电费、劳动动保护费、工工程管理费、、周转房摊销销以及项目营营销设施建造造费等。计税成本项目目......20计税成本核算算的一般程序序分为5步:（一）对当期期实际发生的的各项支出，，按其性质、、经济用途及及发生的地点点、时间区进进行整理、归归类，并将其其区分为应计计入开发产品品计税成本对对象的成本和和应在当期税税前扣除的期期间费用。同同时还应对当当期尚未发生生但应由当期期负担的预提提费用和当期期已经发生但但应按受益期期分摊的待摊摊费用，按税税收规定进行行确认。计税成本核算算的一般程序序21（二）对当期期应计入开发发产品成本中中的各项实际际支出、预提提费用、待摊摊费用等合理理的划分为直直接成本、间间接成本和共共同成本。计税成本核算算的一般程序序22（三）对当期期已完工成本本对象的计税税成本进行结结算，并按房房地产主管部部门核定的可可售面积计算算其单位工程程成本。可售面积单位位工程成本=成本对象总成成本÷总可售面积。。计税成本核算算的一般程序序23（四）对当期期已实现销售售的可售面积积，按其单位位工程成本计计算出已销产产品开发产品品的计税成本本，并在当期期纳税申报时时进行扣除。。已销开发产品品的计税成本本=已实现销售的的可售面积×可售面积单位位工程成本。。计税成本核算算的一般程序序24（五）对前期期已完工开发发产品本期应应负担的成本本费用按已销销开发产品和和未销开发产产品进行分配配，其中应由由已销开发产产品负担的部部分，在当期期纳税申报时时进行扣除。。计税成本核算算的一般程序序25开发企业发生生的应计入开开发产品成本本中的费用其其直接成本和和能够分清成成本负担对象象的间接成本本，直接计入入成本对象。。共同成本和和不能分清负负担对象的间间接成本，应应按受益的原原则和配比的的原则分配至至各成本对象象，具体分配配方法有5种。计税成本项目目的结转方法法26（一）占地面面积法指按已动工开开发成本对象象占地面积占占开发用地总总积面的比例例进行分配。。计税成本项目目的结转方法法......27（一）占地面面积法1、一次性开发发的计算公式式按某一成本对对象占地面积积占全部成本本对象占地总总积面的比例例进行分配。。某一成本对象象应分配的成成本=该成本对象占占地面积÷全部成本对象象占地总面积积×应分配的开发发成本计税成本项目目的结转方法法28（一）占地面面积法2、分期开发首先按期内全全部成本对象象占地面积占占开发用地总总积面的比例例进行分配，，然后再按某某一成本对象象占地面积占占期内全部成成本对象占地地总积面的比比例进行分配配。计税成本项目目的结转方法法29（一）占地面面积法2、分期开发的的计算公式期内全部成本本对象应负担担的成本=期内成本对象象占地面积÷开发用地总面面积×应分配的开发发成本期内某一成本本对象应分配配的成本=该成本对象占占地面积÷期内全部成本本对象占地面面积×期内全部成本本对象应负担担的成本计税成本项目目的结转方法法30（一）占地面面积法2、分期开发期内全部成本本对象应负担担的占地面积积为期内开发发用地占地面面积减除应由由各期成本对对象共同负担担的占地面积积。计税成本项目目的结转方法法31（二）建筑面面积法指按已动工开开发成本对象象建筑面积占占开发用地总总建筑积面的的比例进行分分配。计税成本项目目的结转方法法32（二）建筑面面积法1、一次性开发发的计算公式式按某一成本对对象建筑面积积占全部成本本对象建筑积积面的比例进进行分配。某一成本对象象应分配的成成本=该成本对象建建筑面积÷全部成本对象象建筑面积×应分配的开发发成本计税成本项目目的结转方法法33（二）建筑面面积法2、分期开发首先按期内全全部成本对象象建筑面积占占开发用地计计划建筑积面面的比例进行行分配，然后后再按某一成成本对象建筑筑面积占期内内全部成本对对象建筑积面面的比例进行行分配。计税成本项目目的结转方法法34（三）直接成成本法指按期内某一一成本对象的的直接开发成成本占期内全全部成本对象象直接开发成成本的比例进进行分配。该该仅适用于于一次性开发发或同一期内内的成本分配配。计税成本项目目的结转方法法35（三）直接成成本法计算公式：某一成本对象象应分配的成成本=该成本对象直直接开发成本本÷期内全部成本本对直接开发发成本×应分配的开发发成本计税成本项目目的结转方法法36（四）预算造造价法指按期内某一一成本对象预预算造价占期期内全部成本本对象预算造造价的比例进进行分配。该该仅适用于于一次性开发发或同一期内内的成本分配配。计税成本项目目的结转方法法37（四）预算造造价法计算公式：某一成本对象象应分配的成成本=该成本对象预预算造价÷期内全部成本本对预算造价价×应分配的开发发成本计税成本项目目的结转方法法38（五）预定售售价法指按期内某一一成本对象预预定售价占期期内全部成本本对象预定售售价总额的比比例进行分配配。该该仅适用于于一次性开发发或同一期内内的成本分配配。计税成本项目目的结转方法法39（五）预定售售价法计算公式：某一成本对象象应分配的成成本=该成本对象预预定造价÷期内全部成本本对预定售价价×应分配的开发发成本计税成本项目目的结转方法法40下列共同性成成本项目或不不能分清成本本对象的间接接成本项目必必须按以下方方法进行分配配：（一）土地征征用及拆迁补补偿费（或自自用土地开发发成本），应应按占地面积积法进行分配配。如果确需需采用预定售售价法的，应应事先和主管管税机关按预预约定价的方方式进行协商商。计税成成本项项目的的结转转方法法41下列共共同性性成本本项目目或不不能分分清成成本对对象的的间接接成本本项目目必须须按以以下方方法进进行分分配：：（二））公共共配套套设施施开发发成本本（或或公共共配套套设施施开发发成本本费））按建建筑面面积法法在可可售计计税成成本对对象间间进行行分配配。计税成成本项项目的的结转转方法法42下列共共同性性成本本项目目或不不能分分清成成本对对象的的间接接成本本项目目必须须按以以下方方法进进行分分配：：（三））其他他成本本项目目的分分配法法由开开发企企业自自行确确定。。计税成成本项项目的的结转转方法法43自用的的土地地和公公共配配套设设施：：作为独独立成成本对对象进进行核核算的的，在在结算算已完完工可可售成成本对对象时时，按按以下下规定定进行行分配配：（一））自用用土地地和公公共配配套设设施已已完工工的，，可将将其实实际发发生的的计税税成本本按前前条规规定分分配至至可售售成本本对象象。特定事事项的的税务务处理理44自用的的土地地和公公共配配套设设施：：（二））自用用土地地和公公共配配套设设施未未完工工的，，可将将其预预算造造价按按前条条规定定分配配至可可售成成本对对象。。特定事事项的的税务务处理理45土地使使用权权成本本：开开发发企业业以非非货币币交易易方式式取得得土地地使用用权的的，分分两种种情形形进行行处理理。特定事事项的的税务务处理理46（一））其投投入方方以换换取开开发产产品为为目的的，将将土地地使用用权投投资开开发企企业的的，按按下列列规定定进行行处理理：1．换取取的开开发产产品如如为该该项土土地开开发、、建造造的，，接受受投资资的开开发企企业在在接受受土地地使用用权时时暂不不确认认其成成本，，待首首次分分出开开发产产品时时，再再按应应分出出开发发产品品（包包括首首次分分出的的和以以后应应分出出的））的市市场公公允价价值和和土地地使用用权转转移过过程中中应支支付的的相关关税费费计算算计算算确认认该项项土地地使用用权的的成本本。如如涉及及补价价,土地使使用权权的取取得成成本还还应加加上应应支付付的补补价款款或减减除应应收到到的补补价款款。特定事事项的的税务务处理理47（一））其投投入方方以换换取开开发产产品为为目的的，将将土地地使用用权投投资开开发企企业的的，按按下列列规定定进行行处理理：2．换取取的开开发产产品如如为其其他土土地开开发、、建造造的，，接受受投资资的开开发企企业在在投资资交易易发生生时，，按应应付出出开发发产品品市场场公允允价值值和土土地使使用权权转移移过程程中应应支付付的相相关税税费计计算确确认该该项土土地使使用权权的成成本。。如涉涉及补补价,土地使使用权权的取取得成成本还还应加加上应应支付付的补补价款款或减减除应应收到到的补补价款款。特定事事项的的税务务处理理48（二））企业业、单单位以以股权权的形形式，，将土土地使使用权权投资资开发发企业业的，，接受受资的的开发发企业业应在在投资资交易易发生生时，，按该该项土土地使使用权权的市市场公公允价价值和和土地地使用用权转转移过过程中中应支支付的的相关关税费费计算算确认认该项项土地地使用用权的的取得得成本本。如如涉及及补价价,土地使使用权权的取取得成成本还还应加加上应应支付付的补补价款款或减减除应应收到到的补补价款款。特定事事项的的税务务处理理49代建工工程成成本和和提供供劳务务成本本：代建工工程和和提供供劳务务不超超过12个月的的，可可在合合同完完工之之日按按实际际发生生的支支出计计算确确认相相关的的成本本并准准予在在当期期税前前扣除除；代代建工工程和和提供供劳务务持续续时间间超过过12个月的的，可可采用用完工工百分分比法法按季季确认认相关关的成成本并并准予予在当当期税税前扣扣除。。特定事事项的的税务务处理理50利息支支出：：包括各各类借借款利利息支支出、、发行行债券券的利利息支支出及及其相相关的的折价价或溢溢价摊摊销、、安排排专门门借款款所发发生的的辅助助费用用、与与借入入资金金相关关且作作为利利息费费用调调整额额的外外币借借款产产生的的差额额等项项。特定定事事项项的的税税务务处处理理51利息息支支出出：：开发发企企业业为为建建造造开开发发产产品品借借入入资资金金而而发发生生的的符符合合税税收收规规定定的的借借款款费费用用，，属属于于成成本本对对象象完完工工前前发发生生的的，，应应计计入入成成本本对对象象；；属属于于成成本本对对象象完完工工后后发发生生的的，，可可作作为为财财务务费费用用直直接接扣扣除除。。应计计入入成成本本对对象象的的借借款款费费用用按按下下列列规规定定进进行行税税务务处处理理:特定定事事项项的的税税务务处处理理52利息息支支出出：：(一)能直直接接归归属属于于某某一一成成本本对对象象的的，，直直接接计计入入该该成成本本对对象象。。(二)属于于不不同同成成本本对对象象共共同同负负担担而而不不能能直直接接归归属属于于某某一一成成本本对对象象的的，，按按期期内内各各成成本本对对象象直直接接开开发发成成本本占占期期内内全全部部成成本本对对象象直直接接开开发发成成本本的的比比例例进进行行分分配配;也可可按按期期内内各各成成本本对对象象预预算算造造价价占占期期内内全全部部成成本本对对象象预预算算造造价价的的比比例例进进行行分分配配。。特定定事事项项的的税税务务处处理理53利息息支支出出：：(三)上述述以以外外的的借借款款费费用用,首先先应应在在未未销销开开发发产产品品和和各各类类在在建建成成本本对对象象之之间间进进行行分分配配,然后后再再将将应应由由各各类类在在建建成成本本对对象象负负担担的的借借款款费费用用分分配配至至具具体体成成本本对对象象。。各类类在在建建成成本本对对象象应应负负担担的的借借款款费费用用按按其其预预算算造造价价占占未未销销开开发发产产品品与与各各类类在在建建成成本本对对象象预预算算造造价价之之和和的的比比例例进进行行分分配配。。特定定事事项项的的税税务务处处理理54利息息支支出出：：（四四））一一般般借借款款发发生生的的辅辅助助费费用用不不入入开开发发产产品品成成本本，，可可在在实实际际发发生生时时作作为为财财务务费费用用直直接接在在当当期期税税前前扣扣除除。。（五五））在在建建成成本本对对象象发发生生非非正正常常中中断断、、且且中中断断时时间间连连续续超超过过3个月月的的，，其其当当应应分分摊摊子子的的借借款款费费用用不不入入该该成成本本对对象象，，可可作作为为财财务务费费用用直直接接在在当当期期税税前前扣扣除除。。特定定事事项项的的税税务务处处理理55政府府收收费费预预提提：：政府府规规定定须须缴缴纳纳的的报报批批报报建建费费用用、、物物业业完完善善费费用用等等所所有有按按规规定定应应当当收收取取但但还还未未收收取取的的费费用用允允许许在在当当期期预预提提。。特定定事事项项的的税税务务处处理理56停车车位位：：单独独建建造造的的，，应应作作为为独独立立的的成成本本对对象象进进行行核核算算，，利利用用地地下下基基础础设设施施建建造造的的，，不不进进行行成成本本核核算算，，待待实实际际销销售售时时再再作作税税务务处处理理。。特定定事事项项的的税税务务处处理理57质量量保保证证金金：：开发发产产品品完完工工后后，，如如果果因因保保证证质质量量需需要要而而未未全全部部付付款款给给施施工工单单位位，，没没能能取取得得全全部部工工程程款款发发票票的的，，可可凭凭有有关关合合同同、、协协议议在在全全部部工工程程款款的的10%以内内预预提提，，计计入入相相关关成成本本对对象象，，至至保保质质期期满满后后再再行行调调整整。。特定定事事项项的的税税务务处处理理58物业管管理费费：开发企企业支支付给给物业业管理理公司司的费费用，，如果果约定定给业业主并并专款款专用用的，，可据据实税税前扣扣除。。特定事事项的的税务务处理理59回迁房房：开发企企业按按规定定补偿偿给拆拆迁户户的，，其建建筑成成本可可作为为共同同性成成本进进行税税务处处理，，超过过补偿偿标准准的，，则正正常销销售进进行处处理。。特定事事项的的税务务处理理60境外支支付销销售费费、设设计费费问题题：开发企企业境境外支支付销销售费费、设设计费费的，，不得得税前前扣除除。境境内支支付境境外销销售费费、设设计费费的可可按关关联企企业之之间业业务往往来进进行税税务管管理。。特定事事项的的税务务处理理61新企业业所得得税法法出台台后，，内外外资所得税税房地地产业业税收收衔接接处理理。谢谢！！ThankYou!9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Thursday,December8,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。14:51:2214:51:2214:5112/8/20222:51:22PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2214:51:2214:51Dec-2208-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。14:51:2214:51:2214:51Thursday,December8,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2214:51:2214:51:22December8,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。08十十二月20222:51:22下午午14:51:2212月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222:51下下午午12月月-2214:51December8,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/814:51:2214:51:2208December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2:51:22下下午2:51下下午14:51:2212月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Thursday,December8,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。14:51:2214:51:2214:5112/8/20222:51:22PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2214:51:2214:51Dec-2208-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一