建筑规划设计对房屋建设成本的影响

建筑规划设计

对房屋建设成本的影响目录房屋建设成本的构成控制建筑造价的具体方法规划产品的定位和布局

对规划设计条件的把握施工图设计阶段的控制对建筑单体设计方案的把握关于建筑材料的选定

随着房地产市场做大做细，对开发商的综合实力以及对房屋建设成本的把控要求越来越高。若能有效控制房屋造价，在目前竞争激烈的房地产价格战中，严控成本的开发商将有更大优势和能力迎接市场的挑战。

房屋建设成本的构成首先让我们剖析一下房屋建设成本的构成:1土地成本即楼面地价，计算法则依据拍卖所得土地总款除以建筑容积率得出2建安工程成本a基础设施b公建配套c建筑单体土建成本d质检、安检费用e地块勘察费f监理费g设计费h招投标、预算测定委托费i报批、建费j环评、立项等一些不可预见费3营销费用a楼盘广告b宣传c代理销售、广告费用d其它费用4公司管理费主要包括该项目相关开发人员的工资，办公等费用5税费a房屋销售营业税、附加费、城市建设税b房屋销售增值税c企业所得税6财务费用贷款利息房屋建设成本构成表（表一）

下面以惠州某住宅项目的成本构成为例说明：房屋建设成本构成可售面积单方造价（元/平方米）占成本比例土地成本83618.62%建安工程成本259557.81%营销费用1593.54%公司管理费1342.99%税费3718.26%财务费用3948.78%合计4489100%（表二）

从上表可以看出，土地成本和税费成本在已获得土地和销售价格不变的情况下基本为固定费用，而营销费用、公司管理费和财务费用对成本有一定影响，建安工程成本比例最高，影响最大。当然各个地区因为楼面地价相差较大，上述比例并不固定，但在楼面地价较高地区，建安成本比例也至少占40%～60%。

对房屋建设成本的控制应该从土地获得，建筑设计，报批、报建，开工建设，预售和竣工验收等各项开发环节全面把控，以及全员参与成本控制，从项目开始到结束均能达到良好成本控制效果。而建筑规划设计主要控制建安工程成本，对整体建设成本起到重要作用。建筑规划设计可以有效地在项目前期规划、单体方案设计、施工图三阶段严格控制建安工程成本，根据各阶段不同特点采取不同方式将建设成本降到最低，从而对整个房屋成本控制起到重要作用。

开发商首先在选定设计单位时，要充分考虑设计单位的综合实力以及为项目所配备的设计人员个人素质，从规划方案、单体方案到施工图应从不同阶段挑选不同设计单位，同时应下达详细的设计任务书。从下面几个方面分别阐述一下控制建筑造价的具体方法：控制建筑造价的具体方法规划产品的定位和布局①开发商在取得国有土地使用权前后，一般会对该地块进行可行性研究，同时结合地块地理位置、周边环境、面积大小等进行规划产品的定位。而建筑产品中含低层建筑（一~三层）、多层建筑（四~六层）、中高层建筑（七~九层）、高层建筑（十层以上）等各种不同类型，各种不同的类型决定了建筑产品建设造价的差异，从同种结构造型的角度，上述几种产品造价从低到高依次为低层、多层、中高层、高层，若采用不同结构形式（如钢结构、混凝土结构、木结构等等），又不可一概而论。同时每个单元户数（即一梯几户），越少成本越高，但越高使用功能越不理想，须结合地块规划定位情况综合考虑。下面从不同规范规定角度说明建筑高度层数对成本的影响：不同高度电梯、楼梯设置(表四)建筑类别表（表三）建筑类别名称一类二类居住建筑十九层及以上的普通住宅十层至十八层的普通住宅注：十~十一层间可像中高层住宅设普通电梯，但防火要求满足十二层以上规范要求。类别层数电梯、楼梯1~6层仅布置公共楼梯即可7层以上设置普通电梯和消防楼梯12层以上设置消防、普通电梯和消防楼梯封闭或防烟楼梯间自主喷水系统防、排烟设施11层及以下可不设封闭楼梯，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且楼梯间应靠外墙，并应直接采光和自然通风；12层至18层单元式住宅应设封闭楼梯间；19层以上单元式住宅应设防烟楼梯间。一类高层建筑及其裙房的下列部位，除普通住宅和高层建筑中不宜用水扑救的部位外，均应设喷水灭火系统。大于100m建筑除面积小于5㎡的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。一类高层建筑和建筑高度超过32m的二类高层建筑的下列部位应设排烟设施：长度超过20m的内走道，面积超过100㎡，且经常有人停留或可燃物较多的房间和地下室、中庭。消防设设施对对比表表（表表五））高层建筑室内、外消防栓给水量表（表六）建筑类别建筑高度消火栓用水量（L/s）每根竖管最小滴量（L/s）每支水枪最小流量（L/s）室内室外普通住宅≦501510105﹥501520105建筑高度超过50m或每层建筑面积超过100㎡的商位楼≦503030155

注：建筑高度不超过50m，室内消火栓用水量超过20L/s，且设有自动喷水灭火系统的建筑物，其室内、外消防用水量可按本表减少5L/s。从上述述表三三~表表六可可以看看出，，不同同高度度的建建筑，，其楼楼梯、、电梯梯、消消防喷喷水灭灭火设设施等等的要要求完完全不不同。。楼越越低，，设备备要求求越少少，设设备投投资占占总成成本比比例越越低，，两者者为正正比关关系。。但随随着建建设土土地资资源的的减少少，会会出现现越来来越高高的高高层建建筑，，低层层、多多层建建筑则则在不不断的的减少少，建建设成成本则则在不不断的的增加加中。。②建筑筑产品品布局局方式式不同同带来来造价价的差差异，，平面面布局局对称称规则则：高高宽比比<6，基基本不不扭转转，长长宽比比<4，平平面现现浇楼楼板连连续，，竖向向荷载载、刚刚度均均匀，，此类类建筑筑产品品造价价成本本为最最低，，但随随着地地块大大小影影响，，功能能布局局影响响，并并不能能做到到尽善善尽美美，只只能在在建设设造价价与规规划功功能上上取得得一个个相对对理想想的平平衡点点。L、l、l’的的限值值（表表七））抗震设防裂度L/b’L/Bb/ll’/B6度和7度≤6≤5≤2≥18度和9度≤5≤4≤1.5≥1③地块块初勘勘的重重要性性直接接影响响产品品的布布局和和房屋屋基础础造价价。规规划设设计前前一般般须对对本地地块进进行初初步勘勘探（（布点点间距距40～100米）），初初勘目目的就就是查查明地地块下下土质质好坏坏情况况及岩岩石层层分布布高低低和走走向，，从而而在项项目规规划时时尽量量结合合本地地块的的地质质情况况布置置不同同的建建筑产产品，，对较较好的的地质质情况况利用用到位位。如如浅埋埋土层层地质质较好好，地地基承承载力力较高高，应应尽量量在该该区域域内布布置低低层和和多层层建筑筑，基基础考考虑采采用天天然基基础形形式（（如条条形基基础，，筏板板基础础，独独立柱柱基础础等））。其其它地地质情情况不不太理理想区区域，，尽量量布置置中高高层建建筑，，基础础考虑虑采用用桩基基础等等形式式。政府规规划建建设局局在开开发商商取得得土地地使用用权后后，会会针对对该地地块下下发规规划设设计条条件告告知书书，主主要内内容包包括：：a、规规划用用地面面积；；b、容容积率率；c、建建筑密密度；；d、建建筑层层数、、高度度；e、总总建筑筑面积积和商商业建建筑面面积；；f、配配套要要求（（雨、、污水水排放方式式和处处理方方式等等）；；g、停停车位位配建建标准准及消消防车车道要要求；；h、建建筑间间距要要求；；i、绿绿化率率；j、、套型型建筑筑面积积比例例；k、配配套公公建（（如幼幼儿园园、居居委会会等））。对规划划设计计条件件的把把握从开发发商的的角度度而言言，在在满足足建筑筑布局局、功功能美美观的的前提提下，，尽量量采取取上述述指标标的上上限或或下限限，主主要有有以下下几点点体会会：（1））停车车位尽尽量满满足地地面允允许停停车位位上限限要求求，而而地下下停车车位满满足下下限要要求，，则可可以节节省地地下室室的面面积，，直接接减少少公摊摊造价价；（2））对雨雨、污污水排排放采采取就就近与与市政政管网网接口口；（3））结合合地块块地理理位置置和区区域优优劣势势，考考虑合合理的的商业业建筑筑面积积，同同时对对套型型建筑筑面积积也可可根据据市场场需求求采取取不同同比例例；（4））尽量量减少少专用用消防防车道道，应应与小小区道道路结结合，，同时时采用用环绕绕等交交通组组合，，有效效减少少道路路长度度；（（5））对配配套公公建尽尽量布布置于于小区区偏、、拐角角处，，让出出较好好位置置布置置其它它类型型物业业增加加销售售收入入；（（6））结合合市场场定位位将容容积率率用够够用足足，当当然也也要结结合市市场销销售情情况看看，寻寻求降降低使使用容容积率率后对对产品品造价价、规规划和和销售售前景景影响响的平平衡点点；（（7））建筑筑层数数和高高度也也可以以灵活活运用用，越越高建建筑，，造价价越高高，同同时带带来电电梯数数量、、消防防设施施等造造价提提高，，应结结合地地块规规划定定位具具体平平衡。。建筑筑高度度小于于50米和和50～100米之之间的的建筑筑造价价相差差较大大，可可尽量量结合合定位位标准准就低低不就就高。。建筑单体体设计方方案是在在规划局局对规划划设计方方案批准准同意过过后开始始实施的的，建筑筑平面布布局、层层数、高高度已经经定位，，此阶段段更需要要结合建建筑结构构选型、、设备配配置等功功能进行行造价控控制的进进一步完完善。①①尽尽量减少少建筑外外立面构构筑物（（如装饰饰线条、、公共花花园、花花台、楼楼顶装饰饰附属物物等），，这些东东西不仅仅加大建建造成本本，同时时带来安安全隐患患。②②合理理的窗墙墙比，既既减少造造价又可可节省将将来家庭庭电费损损耗，起起到环保保节能效效应。对建筑单单体设计计方案的的把握③对高层层建筑中中电梯前前室和消消防楼梯梯尽量采采用自然然通风和和采光，，不仅可可减少住住户分摊摊面积，，同时减减少强排排烟等设设备投资资。④④严格格控制公公摊面积积大小，，按设计计规范要要求尽量量采取下下限值，，直接提提高住房房使用率率，同时时减少建建筑造价价。⑤⑤结合合建筑功功能要求求，尽量量少做转转角窗、、半空凸凸窗、过过长悬挑挑构件、、大跨度度构件等等，这些些对结构构梁高，，含钢量量等有较较大影响响。⑥配电房房尽量集集中布置置于小区区的居住住中心，，可减少少电缆长长度和电电能损耗耗，同时时集中配配电设施施较分批批建设也也可直接接节省造造价。⑦人防地地下室可可结合实实际情况况考虑，，就地结结合地下下室建设设还是交交钱异地地建设，，若小区区以多层层建筑为为主，同同时要求求建设速速度较快快，不妨妨异地建建设为好好，否则则另当别别论。⑧⑧污污水处理理设备可可结合建建筑布局局尽量集集中排放放，同时时布置相相对居中中，减少少土建分分批建设设造价和和管道埋埋设长度度。⑨⑨从建建筑竖向向功能而而言，上上下层卫卫生间、、厨房、、客厅、、卧室、、阳台等等尽量对对齐，减减少给水水、雨、、污水、、电线等等管线、、管道的的长度。。⑩⑩高层住住宅剪力力墙、框框架柱尽尽量直接接落地，，避免结结构转换换层的设设置，结结合地下下室、半半地下室室、架空空层等功功能合理理布置柱柱网，既既方便停停车、休休闲等使使用功能能，又可可减少土土建造价价。地下下室、半半地下室室可结合合景观方方案综合合考虑，，合理覆覆土，以以及通风风口排布布，能有有效减少少投资。。随着社会会经济的的发展，，设计单单位的设设计任务务越来越越多，个个人年产产值可达达到50万～100万万元，同同时忙于于应付各各种职称称注册考考试，有有些设计计人员为为追求效效益而快快速出图图！不注注重分析析研究如如何节省省造价，，相当多多的设计计任务都都是在连连续熬夜夜的情况况下完成成的，不不要说优优化设计计，就是是能够避避免少出出严重错错误就已已经很难难得，势势必造成成一些可可以节约约的设计计被忽略略。开开发商商在选定定施工图图设计单单位时，，要充分分考虑设设计单位位的综合合实力以以及为项项目所配配备的设设计人员员个人素素质，同同时应下下达详细细的设计计任务书书。现从从以下几几点控制制可起到到一定作作用：施工图设设计阶段段的控制制①基础选选型。同同一地块块上不同同的地质质情况决决定了不不同的基基础形式式，同样样3—5层的建建筑在不不同区域域基础造造价可相相差30%以上上。如果果用天然然条形基基础和桩桩基造价价截然不不同，同同样采用用桩基，，灌注桩桩和预制制管桩、、方桩又又有很大大不同，，只能结结合本地地块地质质实际情情况，根根据上部部结构形形式，合合理选用用地基处处理方式式，基础础大小和和配筋量量。在广广东惠州州，普通通高层住住宅基础础造价约约占整体体建安成成本的5%～10%,而在上上海地区区，由于于地质情情况普遍遍较差，，此比例例可至10%～～20%，控制制基础造造价相当当关键。。②上部结结构选型型。不同同建筑总总高度和和层高要要求不同同的结构构形式，，以达到到安全、、适用、、经济、、美观的的原则。。如市政政桥梁、、公共大大跨度天天桥、无无梁楼板板、办公公建筑、、住宅等等均须配配以不同同的结构构形式（（如斜拉拉钢索结结构、钢钢结构、、预应力力混凝土土、框架架、剪力力墙等形形式）来来实现。。这就要要求设计计单位对对应不同同的建筑筑规划设设计提出出不同类类型结构构形式的的研究理理论，如如规则、、方正的的多层住住宅也可可采用砖砖混结构构，还可可以选用用框架、、短肢剪剪力墙、、钢结构构等不同同形式，，但造价价明显砖砖混结构构形式为为最低。。当然，，前提是是满足国国家规范范规定的的抗震要要求。要要求设计计单位针针对不同同建筑业业态用心心研究，，争取以以最经济济的形式式选用结结构类型型。③上部结结构梁、、板、柱柱、剪力力墙等构构件中，，含钢量量和混凝凝土含量量的控制制也非常常重要。。各种板板的厚度度，梁的的高度、、宽度，，剪力墙墙厚度及及长度，，柱边长长尺寸等等选取的的差异直直接影响响构件含含钢量和和混凝土土含量，，两者之之间有一一个平衡衡点，超超越或低低于平衡衡点，都都会形成成正比或或反比的的关系。。即若各各构件尺尺寸选取取较大者者，总钢钢筋用量量会上升升，混凝凝土含量量也会上上升，但但含钢量量不一定定上升；；若各构构件尺寸寸选取尺尺寸较小小，总钢钢筋用量量可能不不变，但但混凝土土含量会会下降，，则含钢钢量可能能上升。。所以说说开发商商应根据据所处区区域不同同，结合合当地定定额站含含钢量和和混凝土土含量经经验值，，要求设设计单位位达到此此标准以以下，即即限量设设计，一一来提高高设计单单位精心心对比和和研究的的积极性性，二来来为工程程造价控控制好成成本。④各各结结构构构构件件尺尺寸寸的的选选取取。。尽尽量量减减少少大大跨跨度度梁梁布布置置，，避避免免上上下下柱柱位位不不对对齐齐，，板板厚厚可可根根据据规规范范取取下下限限同同时时进进行行抗抗裂裂缝缝计计算算，，达达到到低低含含钢钢量量、、低低混混凝凝土土量量目目标标。。剪剪力力墙墙肢肢长长度度（（满满足足墙墙肢肢长长边边大大于于其其短短边边4倍倍以以上上））在在满满足足结结构构计计算算结结果果前前提提下下，，反反复复减减短短，，反反复复验验算算，，达达到到合合理理长长度度，，同同时时针针对对小小高高层层建建筑筑（（9层层以以下下）），，不不妨妨建建议议设设计计单单位位采采取取短短肢肢剪剪力力墙墙结结构构，，能能有有效效减减少少墙墙肢肢长长度度，，大大大大减减少少混混凝凝土土含含量量。。应该该按按照照总总体体规规划划、、建建筑筑单单体体设设计计的的理理念念选选用用不不同同的的建建筑筑装装饰饰材材料料，，但但因因为为同同类类型型材材料料中中因因功功能能不不同同价价格格差差异异过过大大，，同同时时各各种种材材料料的的实实际际效效果果对对建建筑筑形形象象也也影影响响较较大大，，如如何何在在选选取取材材料料和和效效果果中中寻寻求求一一个个平平衡衡点点至至关关重重要要。。下下面面仅仅以以几几种种材材料料为为例例来来说说明明：：关于于建建筑筑材材料料的的选选定定①分分隔隔墙墙、、填填充充墙墙材材料料，，如如红红砖砖、、混混凝凝土土砌砌块块、、灰灰砂砂砖砖、、混混凝凝土土空空心心砌砌块块，，混混凝凝土土空空心心墙墙板板等等等等，，各各种种材材料料有有不不同同特特性性和和模模数数，，若若考考虑虑结结构构计计算算减减少少建建筑筑总总重重量量，，达达到到减减少少配配筋筋量量为为主主，，材材料料选选取取以以质质量量轻轻型型产产品品（（如如混混凝凝土土空空心心砌砌块块））为为主主，，若若以以材材料料价价格格优优先先，，则则以以灰灰砂砂砖砖为为主主，，并并不不能能一一概概而而论论，，因因为为建建筑筑总总重重减减少少多多少少，，影影响响的的含含钢钢量量有有多多大大变变化化，，而而价价格格低低的的材材料料减减少少的的总总价价，，相相比比选选取取轻轻型型墙墙体体引引起起钢钢筋筋含含量量减减少少的的总总价价，，相相差差多多少少，，这这需需要要设设计计单单位位反反复复验验算算，，多多方方比比较较，，才才会会得得出出一一个个合合理理、、经经济济的的平平衡衡。。②外外墙墙装装饰饰材材料料。。如如面面砖砖、、涂涂料料等等等等。。在在选选取取外外墙墙材材料料时时应应充充分分结结合合建建筑筑外外立立面面风风格格要要求求选选定定，，既既要要考考虑虑美美观观大大方方，，又又要要经经济济耐耐用用。。作作为为涂涂料料和和面面砖砖各各有有自自己己特特长长，，中中低低端端涂涂料料耐耐久久性性差差，，而而面面砖砖若若挂挂贴贴不不牢牢靠靠存存在在安安全全隐隐患患，，同同时时还还有有环环保保不不利利的的影影响响，，只只能能结结合合规规划划设设计计