物业管理课件3章(yb)

第三章

前期物业管理第三章

前期物业管理主要内容1、早期介入2、前期物业管理3、物业管理的招标投标4、物业管理的竣工验收与接管验收5、入伙与装修管理主要内容

第一节前期物业管理概述一、早期介入

1早期介入的含义

是指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便于建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。费用:开发商承担物管企业在接管物业以前的各个阶段就参与介入并不是物业管理具体工作的介入，而是请物业管理企业的主要技术人员参与即可。第一节前2早期介入的必要性完善物业的使用功能有利于后期物业管理工作的顺利进行为验收接管、保证物业正常运行打下基础设计人员：只是从设计技术角度考虑问题早期介入：从业主和管理者的角度2早期介入的必要性3早期介入的工作内容（P57）

投资立项阶段规划设计阶段施工建设阶段3早期介入的工作内容（P57）投资立项阶段二、前期物业管理

1前期物业管理的含义最早：1994年施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第24条规定：开发建设单位应当从住宅区开始入住前6个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期物业管理，管理费用由开发建设单位自行承担。1997年施行的《上海市居住物业管理条例》第41条规定：前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。二、前期物业管理《物业管理条例》规定：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。2前期物业管理的工作内容(P59)草拟物业管理方案，承揽物业管理任务签订物业管理合同，建立与业主和使用人的联系进驻工程建设现场，提出合理化建议设计物业管理模式，草拟管理制度建立服务的系统与网络办理移交接管与入伙事宜《物业管理条例》规定：草拟物业管理方案，承揽物业管理任务三、早期介入与前期物业管理区别主要区别：是否已签合同具体如下：是否拥有对物业的经营管理权前者：以咨询顾问角色提出意见和建议后者：与开发商签订了委托合同，有经营管理权是否承担相应的民事责任前者：决策权开发商后者：受开发商全权委托，承担相应的民事责任三、早期介入与前期物业管理区别第二节物业的竣工验收与接管验收一、竣工验收含义：承建单位把物业交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。分类隐蔽工程验收分期验收单项工程验收全部工程验收二、竣工验收的依据、标准、应提交的资料P81第二节物业的竣工验收与接管验收分类隐蔽工程验收二、三、物业接管验收含义：是指物业管理企业根据标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理工作。应具备的条件：（一）新建房屋：1工程已施工完毕，并已竣工验收合格2各种设备设施能正常使用3房屋幢、户编号已经有关部门确认（二）原有房屋：1房屋所有权、使用权清楚2土地使用权范围明确三、物业接管验收四、物业保修期

按建设部2000年6月26日发布的《房屋建筑工程质量保修办法》正常情况下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1地基基础和主体结构工程工程的合理使用年限2防水、防渗漏工程5年3供热与供冷系统：两个采暖期、供冷期4电气系统、给排水管道、设备安装:两年5装修工程：两年保修期：从工程竣工验收合格之日起计算四、物业保修期以主体结构确定建筑合理使用年限分为四级：

1耐久年限100年以上的重要建筑和高层建筑；

2耐久年限50—100年的一般性建筑；

3耐久年限25—50年的次要建筑；

4耐久年限15年以下的临时性建筑。物业管理课件3章(yb)五、物业的接管验收与竣工验收的区别：1验收所处的阶段和目的不同竣工验收是为了取得物业进入市场的资格，检验是否达到设计要求；接管验收是在竣工验收之后的再验收，标志着物业可正式使用。如下图：承建单位竣工验收建设单位移交接管验收移交物业管理企业五、物业的接管验收与竣工验收的区别：承建单位竣工验收建设单位2验收的性质不同

竣工验收是政府行为验收主体：房地产行政主管部门（监理部门）

接管验收是企业行为

验收主体：物业企业3交接对象不同

竣工验收：承包商移交开发商接管验收：开发商移交物业企业2验收的性质不同竣工验收：承包商移交开发商接管验收：开发商第三节物业入伙与装修管理一、入伙流程P87二、入伙手续文件入伙通知书收楼须知缴费通知书入伙手续书楼宇交接书住户手册第三节物业入伙与装修管理入伙通知书三、装修管理1依据：建设部1995年颁发的《建筑装饰装修管理规定》1997年4月颁发的《家庭居室装饰装修管理试行办法》包括房屋装修的申请与审批三、装修管理2申请装修提交的资料：1）房屋所有权证

2）申请人身份证件3）装修方案4）变动主体结构或者承重结构的，需要提交原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案5）需提交有关部门对设计方案或施工方案的批准文件6）装修企业的资质复印件7）非业主使用人还需要提供业主同意的书面证明。3填装修申请表P93

2申请装修提交的资料：业主装修申请表业主姓名施工单位住址进场人数负责人电话电话装修施工项目内容约定事项施工队签字（章）业主签字（章）管理处签字（章）备注年月日年月日年月日业主装修申请表业主姓名施工单位住址进场人数负责人电话电话装修4装修申请的批准——接到申请表10日内审批确认装修设计对物业的正常使用不会造成影响时，予以批准。5装修管理的要求内容：1）不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。2）不得凿穿地面和屋顶的水泥层。3）不得封闭前阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观统一。4装修申请的批准——接到申请表10日内审批5装修管理的4）装修垃圾的清运与处理（自己处理或请物业处理）。5）空调要安装在统一位置。6）允许的施工时间。（不得妨碍他人正常休息时间）7）高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。8）施工人员应办理临时出入证。9）未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。10）底层住户装修，不得在前阳台违章搭建。4）装修垃圾的清运与处理（自己处理或请物业处理）。11）临平台的阳台、窗户不能改装。12）防盗窗的安装要求。案例:防盗窗的设计装修管理案例：P208解析11）临平台的阳台、窗户不能改装。

第四节物业管理招标、投标概述一、招标、投标的概念

招标和投标，是一个过程的两个方面。

是指由招标人发出招标公示，由若干个投标人同时投标，最后由招标人通过综合比较，确定其中条件最好的投标人为中标人，并与之最终订立合同的过程。招标方:开发商或业主委员会

投标方：物业管理企业第四节物业管理招标、投标二、物业管理招投标的必要性P60

1是物业管理市场发展的需要2是房地产管理体制改革的需要3是提高物业管理水平，促进行业发展的需要三、物业管理招投标的原则（一）招标原则1不规避法定招标原则

任何单位或个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或以其他方式规避招标二、物业管理招投标的必要性P60如广东省建设厅规定：凡新建的建筑面积在10万平方米以上的物业，必须以招标的方式选聘物业管理企业。2公平原则

注意:

（1）采用统一的招标方式

（2）招标文件中所规定的内容，对所有投标者要求要一致P621）招标文件必须在同一时间、同一地点公开发售

2）招标文件中的要求，每一个投标者都要接受如广东省建设厅规定：凡新建的建筑面积在10万平方米以上的物业3）对招标文件中的问题澄清应在同一时间，对所有投标者公开进行标前会议公正原则

评标准则应具有一贯性和普通性

4合理原则国际惯例：“业主不约束自己接受最低标价”3）对招标文件中的问题澄清应在同一时间，对所有投标者公开进行

（二）投标原则1真实性原则投标A投标书B投标保证书（押金）2合理竞争原则四、招标、投标组织机构的设置开发商（或业主委员会）自行招标委托招标代理机构招标投标物业企业开发部财务部工程部（二）投标原则投标A投标书2合理竞争原则四、招标、投标主要有公开招标邀请招标协议招标

1公开招标:又称“无限竞争性招标”特点：竞争的充分性招标公告通过报刊、广播、电视等发表招标广告或通告，够条件均可参加。五、物管项目的招标方式主要有公开招标1公开招标:又称“无限竞争性招标”五、物管2邀请招标:又称“有限竞争性招标”特点：招标对象是特定法人邀请书被邀请单位的数目通常在3—8个3议标

特点：

协商谈判适用：A物业的使用在保密或安全方面有特别要求的。如军事基地B捐款建设，并明确要求采取议标方式的。

2邀请招标:又称“有限竞争性招标”案例分析：P188

我公司日前接到成都某开发商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向我公司发出中标通知书，通知我公司中标。我公司依照约定前往成都与该发展商签订物业管理委托合同。到达成都之后，我公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了中标通知书，我公司要求依照招投标书的内容签订物业管理委托合同，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业管理公司签订正式合同，请问，该发展商的做法是否合法？案例分析：P188

第五节物管招标程序和招标文件的书写一、物业管理招标的程序（一）招标准备阶段1成立招标机构2编制招标文件3制定标底（绝密）主要职责：拟定招标章程和招标文件；组织投标；评标和定标;签订物管合同。

第五节物管招标程序和招标文件的书写1成立招标机制定合理的标底，应遵循两条：

1工作量计算准确报价与实际工作量误差5%2以先进的物业管理方案为基础

（二）招标实施阶段1发布《招标公告》或《投标邀请书》公告渠道：报纸、期刊、信息网络公告时间:公告内容：至少有45天准备，通常为60–90天购买招标文件的时间、地点、价格；接受标书的最后期限；开标的时间、地点；保证金数额；单位地址、联系电话等。制定合理的标底，应遵循两条：公告渠道：报纸、期刊、信息网

2资格审查

投标者的第一轮竞争粗筛1）发出资格评审通告（邀请书）惯例：不少于45天2）出售资格预审文件3）组织评审分三步3召开标前会议通知预审合格投标人，进行标前会议

内容：澄清问题宣布开标日期4开标、评标和定标（1）开标

招标单位将各单位投标文件正式启封

2资格审查1）发出资格评审通告（邀请书）惯例：不开标程序公开开标程序秘密开标程序唱标：合格者公开宣读其投标文件（2）评标(P75)1）、评标委员会——由5人以上（含5人）的单数组成。2）、评标原则:质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好。3）、评标程序：初步评审；详细评审；询标；编写评标报告。开标程序公开开标程序唱标：合格者公开宣读其投标文件（2）评方式发出问题清单澄清问题会议（3）定标询标：在评标的过程中，对部分标书中有不清楚、不确切的内容或未响应招标文件的地方、应专门组织人员对投标方进行询标。发出中标通知书；谈判；正式签订合同方式发出问题清单（3）定标询标：在评标的过程中，对部分标书中

（三）招标结束阶段

签合同；资料的整理归档二、物业管理招标文件主要内容1

招标书2具体要求和初步设想3投标须知1招标书主要内容（P69）1）物业概况介绍2）物业的规划设计图纸3）物业管理的范围（三）招标结束阶段主要内容1招标书1招标书主要内

4)物业管理模式5）维修基金的收缴与使用管理6）经营管理的质量标准7）考核标准与奖惩办法8）标前会议及现场勘查、答疑时间9）评标、定标的标准如:价格合理、管理技术水平高、经验丰富、资信良好等2具体要求和初步设想本物业管理服务档次级别、人员数量的控制、管理特色等3投标须知

1）投标企业的条件或资质等级4)物业管理模式

2）填写、递送投标书的有关规定3）投标单位对招标文件中有关内容提出建议的方式4)递送投标书的要求5）投标、开标、评标、定标的时间和地点6）招标单位的权利

7）招标单位“不约束自己选择最低标价”的申明

8）投标单位出具投标保证书和履约保证书的要求保证金5%9）投标文件保密要求10）合同的格式及内容的说明11）招标单位对未中标单位义务的说明12）招标单位的名称、联系人和联系方式13）物业管理委托的期限14）其他需要说明或约定的事项

投标文件范文2）填写、递送投标书的有关规定

第六节物业管理投标

一、投标步骤（一）购买阅读招标文件

重点1）全貌2）设计图纸、方案3）合同4）物管模式、管理费收取、维修基金5）时间:开标、评标、定标6）投标保证书、履约保证书第六节物业管理投标重点1）全貌（二）考核物业现场（P70）

1若前期介入2若已竣工

3主要业主情况4气候、地质、地理条件（三）制定管理服务方法及测算工作量

种类、性质

住宅小区：重点房屋、设施的维护和修缮

写字楼：清洁、安全保卫工作商业楼宇：保安、清洁工作

工业厂房与仓库：各项保障材料物资的供应保障、工作条件的安全保障（二）考核物业现场（P70）（四）制定资金计划

确定单价、估算管理费总额物业经营中的主要现金流入、流出列表（五）标价试算（六）办理投标保函

为防止投标单位违约给招标单位带来经济损失，要求投标单位出具一定金额和期限的保证文件。投标保函一般由投标单位开户行出具（四）制定资金计划投标保涵所承担的主要担保责任：投标人在投标有效期内（投标截止日期起至中标通知书签发日期止）不得撤回标书及投标保涵。

投标人被通知中标后，必须按时签约。3在签约后的一定时间内，投标人必须提供履约保涵或履约保证金。

（七）编制、封送标书1编制

按招标文件的要求正式编制标书2封送

派专人或邮寄投标保涵所承担的主要担保责任：

二、物业管理投标书的编写

主要包括投标致函正文附件

（一）投标致函

主要内容：1表明投标者完全愿意按招标文件的规定承担物业管理服务；并写明自己的总报价金额。2表明投标者接受该物业整个合同委托管理期限。3表明本投标如被接受，愿意按招标文件规定提供履约保证金。

二、物业管理投标书的编写主要包括投标致函（一）投标致函

4说明投标报价的有效期

5表明本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律约束力。6表明对招标者接受其他投标的理解。

（二）正文

主要内容物业管理要点物业管理服务内容服务形式和费用4说明投标报价的有效期（二）正文主要内容物业管理要

1介绍本物业公司的概况和经历

（1）公司概况（2）以前管理或正在管理的物业的名称、地址、类型和数量（3）同类物业的管理经验和成果（4）主要负责人的专业、物业管理的经历和经验1介绍本物业公司的概况和经历2分析投标物业的管理要点如：住宅小区：突出1)房屋、设备的修缮管理2)环境管理：卫生、绿化3)治安管理4)便民服务2分析投标物业的管理要点突出1)房屋、设备的修缮管机电设备的管理：供水、供暖、消防、电梯、发电机、空调2）治安管理3）卫生、清洁管理4）保养维护高层住宅：机电设备的管理：高层住宅：

3介绍本公司将提供的管理服务内容（1）前期介入管理顾问服务内容

A)图纸

B)设施C）建筑施工

D）特别管理建议（2）物业竣工验收前的管理顾问服务内容

A)员工培训计划

B）制定租约条款、管理制度和租用户手册

C）列出财务预算方案3介绍本公司将提供的管理服务内容（3）用户入伙及装修期间的管理顾问服务内容

解释：

A)入伙手续、收费办法及阅读《收楼须知》

B）规定装修时应注意的问题及应提交的文件C）说明搬迁时安全服务应采取哪些措施（4）管理运作服务内容A)物业管理人力安排：编组织机构图B）保安服务C）清洁、绿化服务D）维修保养服务E）财务管理服务F）租赁服务（3）用户入伙及装修期间的管理顾问服务内容（5）说明将提供的服务形式、费用和期限

A)管理顾问服务期限

：

B)管理运作服务期限：接受委托–楼宇验收合格楼宇验收合格–合同到期（三）附件

1物管项目的主要负责人及工程技术人员简介2管理费预算方案3各种证书的复印件4其他有益于中标的文件、材料、说明

投标文件范文（5）说明将提供的服务形式、费用和期限接受委托–楼宇验三、编写物管投标书应注意的问题P731填写无遗漏2不得任意修改填写内容3不能改变标书的格式4计算数字必须准确无误5报价合理三、编写物管投标书应注意的问题P73四、物管投标策略和技巧（P76）（一）原则

1）集中实力、重点突破2）客观分析、趋利避险3）合理估算标价4）加强调查，了解市场(二)标价估算技巧估算过程资料收集标价估算标价调整四、物管投标策略和技巧（P76）（一）原则1）集中实力、1资料收集

1)编制疑问清单

2)确定分包清单

3)获取信息，澄清问题直接与招标方联系b)现场考察c)参加澄清问题会议2标价估算

询价多比较询价：即寻找物业管理服务中所需设备的报价

列出工作量及资金计划表1资料收集3标价调整单价调整：价格类比加价调整：管理费、利润、风险加价的原则

A)在各项特殊服务上具有较大优势时，投标可稍微提高报价。3标价调整单价调整：价格类比加价的原则B)当竞争者较少且自身竞争优势较大，可适当增加加价幅度。C)同一项目报价，如估计以后市场需求会上升的项目，单价可适当提高。

B)当竞争者较少且自身竞争优势较大，可适当增加加价幅度。

五、物管招投标中存在的问题开发商刻意规避法规假招标地方保护主义严重行业不正之风泛滥五、物管招投标中存在的问题开发商刻意规避法规案例1：业主装修影响他人，物业公司应否协调?

业主刘某投诉：隔壁装修施工噪音过大，一天到晚不停地打墙、锯木、噪音很大，请物业管理公司尽快处理。物业管理公司赶忙派人去查看，发现刘某反映的情况属实，于是提醒施工单位注意文明施工，不要影响他人工作。次日，刘某又打电话来，说打墙声音小了，但锯木声音不停，而且还不停传来施工人员的吵闹声，简直令他们无法正常生活与休息。如果再这样下去，他们将拒交以后的管理费，并且将向有关行政管理部门投诉。物管公司回话说，已经告知他们了，但装修单位现在要赶工，没办法。装修噪音肯定会有的，新入住的住户都有这样的经历，谁也没有办法！刘某听后很生气，业主装修影响他人，物业公司就不能有效协调或制止吗？案例1：业主装修影响他人，物业公司应否协调?

业主刘某投案例2：徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但徐先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？案例2：徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户案例分析：1．楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任案例分析：3．楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。4．物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。3．楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权案例3：早期介入越早越好。案例4：华达物业管理公司参加了一个住宅项目的物业管理服务投标活动。投标满分为100分，实际评标结果如下表：企业名称 评委打分 评委l 评委2 评委3 评委4 评委5 平均分数华达 65 69 70 63 73 68创业 7l 73 69 76 78 73.4欣维 82 78 76 77 86 79.8

评委们对华达物业管理公司的综合评价为：对公建项目管理较有经验，在现有管理项目中没有住宅类项目，对住宅项目的管理经验不足。请问：如何评价华达物业管理公司的这次投标活动?案例3：早期介入越早越好。①华达公司在住宅小区物业管理方面经验不足，而决定参加此次投标活动，在决策定位方面只能起到练兵的作用。②从评分表可以看出，华达公司得分最低，说明其在决定参加投标前可能对其竞争对手研究不够。①华达公司在住宅小区物业管理方面经验不足，而决定参加此次投标第三章

前期物业管理第三章

前期物业管理主要内容1、早期介入2、前期物业管理3、物业管理的招标投标4、物业管理的竣工验收与接管验收5、入伙与装修管理主要内容

第一节前期物业管理概述一、早期介入

1早期介入的含义

是指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便于建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。费用:开发商承担物管企业在接管物业以前的各个阶段就参与介入并不是物业管理具体工作的介入，而是请物业管理企业的主要技术人员参与即可。第一节前2早期介入的必要性完善物业的使用功能有利于后期物业管理工作的顺利进行为验收接管、保证物业正常运行打下基础设计人员：只是从设计技术角度考虑问题早期介入：从业主和管理者的角度2早期介入的必要性3早期介入的工作内容（P57）

投资立项阶段规划设计阶段施工建设阶段3早期介入的工作内容（P57）投资立项阶段二、前期物业管理

1前期物业管理的含义最早：1994年施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第24条规定：开发建设单位应当从住宅区开始入住前6个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期物业管理，管理费用由开发建设单位自行承担。1997年施行的《上海市居住物业管理条例》第41条规定：前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。二、前期物业管理《物业管理条例》规定：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。2前期物业管理的工作内容(P59)草拟物业管理方案，承揽物业管理任务签订物业管理合同，建立与业主和使用人的联系进驻工程建设现场，提出合理化建议设计物业管理模式，草拟管理制度建立服务的系统与网络办理移交接管与入伙事宜《物业管理条例》规定：草拟物业管理方案，承揽物业管理任务三、早期介入与前期物业管理区别主要区别：是否已签合同具体如下：是否拥有对物业的经营管理权前者：以咨询顾问角色提出意见和建议后者：与开发商签订了委托合同，有经营管理权是否承担相应的民事责任前者：决策权开发商后者：受开发商全权委托，承担相应的民事责任三、早期介入与前期物业管理区别第二节物业的竣工验收与接管验收一、竣工验收含义：承建单位把物业交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。分类隐蔽工程验收分期验收单项工程验收全部工程验收二、竣工验收的依据、标准、应提交的资料P81第二节物业的竣工验收与接管验收分类隐蔽工程验收二、三、物业接管验收含义：是指物业管理企业根据标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理工作。应具备的条件：（一）新建房屋：1工程已施工完毕，并已竣工验收合格2各种设备设施能正常使用3房屋幢、户编号已经有关部门确认（二）原有房屋：1房屋所有权、使用权清楚2土地使用权范围明确三、物业接管验收四、物业保修期

按建设部2000年6月26日发布的《房屋建筑工程质量保修办法》正常情况下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1地基基础和主体结构工程工程的合理使用年限2防水、防渗漏工程5年3供热与供冷系统：两个采暖期、供冷期4电气系统、给排水管道、设备安装:两年5装修工程：两年保修期：从工程竣工验收合格之日起计算四、物业保修期以主体结构确定建筑合理使用年限分为四级：

1耐久年限100年以上的重要建筑和高层建筑；

2耐久年限50—100年的一般性建筑；

3耐久年限25—50年的次要建筑；

4耐久年限15年以下的临时性建筑。物业管理课件3章(yb)五、物业的接管验收与竣工验收的区别：1验收所处的阶段和目的不同竣工验收是为了取得物业进入市场的资格，检验是否达到设计要求；接管验收是在竣工验收之后的再验收，标志着物业可正式使用。如下图：承建单位竣工验收建设单位移交接管验收移交物业管理企业五、物业的接管验收与竣工验收的区别：承建单位竣工验收建设单位2验收的性质不同

竣工验收是政府行为验收主体：房地产行政主管部门（监理部门）

接管验收是企业行为

验收主体：物业企业3交接对象不同

竣工验收：承包商移交开发商接管验收：开发商移交物业企业2验收的性质不同竣工验收：承包商移交开发商接管验收：开发商第三节物业入伙与装修管理一、入伙流程P87二、入伙手续文件入伙通知书收楼须知缴费通知书入伙手续书楼宇交接书住户手册第三节物业入伙与装修管理入伙通知书三、装修管理1依据：建设部1995年颁发的《建筑装饰装修管理规定》1997年4月颁发的《家庭居室装饰装修管理试行办法》包括房屋装修的申请与审批三、装修管理2申请装修提交的资料：1）房屋所有权证

2）申请人身份证件3）装修方案4）变动主体结构或者承重结构的，需要提交原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案5）需提交有关部门对设计方案或施工方案的批准文件6）装修企业的资质复印件7）非业主使用人还需要提供业主同意的书面证明。3填装修申请表P93

2申请装修提交的资料：业主装修申请表业主姓名施工单位住址进场人数负责人电话电话装修施工项目内容约定事项施工队签字（章）业主签字（章）管理处签字（章）备注年月日年月日年月日业主装修申请表业主姓名施工单位住址进场人数负责人电话电话装修4装修申请的批准——接到申请表10日内审批确认装修设计对物业的正常使用不会造成影响时，予以批准。5装修管理的要求内容：1）不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。2）不得凿穿地面和屋顶的水泥层。3）不得封闭前阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观统一。4装修申请的批准——接到申请表10日内审批5装修管理的4）装修垃圾的清运与处理（自己处理或请物业处理）。5）空调要安装在统一位置。6）允许的施工时间。（不得妨碍他人正常休息时间）7）高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。8）施工人员应办理临时出入证。9）未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。10）底层住户装修，不得在前阳台违章搭建。4）装修垃圾的清运与处理（自己处理或请物业处理）。11）临平台的阳台、窗户不能改装。12）防盗窗的安装要求。案例:防盗窗的设计装修管理案例：P208解析11）临平台的阳台、窗户不能改装。

第四节物业管理招标、投标概述一、招标、投标的概念

招标和投标，是一个过程的两个方面。

是指由招标人发出招标公示，由若干个投标人同时投标，最后由招标人通过综合比较，确定其中条件最好的投标人为中标人，并与之最终订立合同的过程。招标方:开发商或业主委员会

投标方：物业管理企业第四节物业管理招标、投标二、物业管理招投标的必要性P60

1是物业管理市场发展的需要2是房地产管理体制改革的需要3是提高物业管理水平，促进行业发展的需要三、物业管理招投标的原则（一）招标原则1不规避法定招标原则

任何单位或个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或以其他方式规避招标二、物业管理招投标的必要性P60如广东省建设厅规定：凡新建的建筑面积在10万平方米以上的物业，必须以招标的方式选聘物业管理企业。2公平原则

注意:

（1）采用统一的招标方式

（2）招标文件中所规定的内容，对所有投标者要求要一致P621）招标文件必须在同一时间、同一地点公开发售

2）招标文件中的要求，每一个投标者都要接受如广东省建设厅规定：凡新建的建筑面积在10万平方米以上的物业3）对招标文件中的问题澄清应在同一时间，对所有投标者公开进行标前会议公正原则

评标准则应具有一贯性和普通性

4合理原则国际惯例：“业主不约束自己接受最低标价”3）对招标文件中的问题澄清应在同一时间，对所有投标者公开进行

（二）投标原则1真实性原则投标A投标书B投标保证书（押金）2合理竞争原则四、招标、投标组织机构的设置开发商（或业主委员会）自行招标委托招标代理机构招标投标物业企业开发部财务部工程部（二）投标原则投标A投标书2合理竞争原则四、招标、投标主要有公开招标邀请招标协议招标

1公开招标:又称“无限竞争性招标”特点：竞争的充分性招标公告通过报刊、广播、电视等发表招标广告或通告，够条件均可参加。五、物管项目的招标方式主要有公开招标1公开招标:又称“无限竞争性招标”五、物管2邀请招标:又称“有限竞争性招标”特点：招标对象是特定法人邀请书被邀请单位的数目通常在3—8个3议标

特点：

协商谈判适用：A物业的使用在保密或安全方面有特别要求的。如军事基地B捐款建设，并明确要求采取议标方式的。

2邀请招标:又称“有限竞争性招标”案例分析：P188

我公司日前接到成都某开发商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向我公司发出中标通知书，通知我公司中标。我公司依照约定前往成都与该发展商签订物业管理委托合同。到达成都之后，我公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了中标通知书，我公司要求依照招投标书的内容签订物业管理委托合同，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业管理公司签订正式合同，请问，该发展商的做法是否合法？案例分析：P188

第五节物管招标程序和招标文件的书写一、物业管理招标的程序（一）招标准备阶段1成立招标机构2编制招标文件3制定标底（绝密）主要职责：拟定招标章程和招标文件；组织投标；评标和定标;签订物管合同。

第五节物管招标程序和招标文件的书写1成立招标机制定合理的标底，应遵循两条：

1工作量计算准确报价与实际工作量误差5%2以先进的物业管理方案为基础

（二）招标实施阶段1发布《招标公告》或《投标邀请书》公告渠道：报纸、期刊、信息网络公告时间:公告内容：至少有45天准备，通常为60–90天购买招标文件的时间、地点、价格；接受标书的最后期限；开标的时间、地点；保证金数额；单位地址、联系电话等。制定合理的标底，应遵循两条：公告渠道：报纸、期刊、信息网

2资格审查

投标者的第一轮竞争粗筛1）发出资格评审通告（邀请书）惯例：不少于45天2）出售资格预审文件3）组织评审分三步3召开标前会议通知预审合格投标人，进行标前会议

内容：澄清问题宣布开标日期4开标、评标和定标（1）开标

招标单位将各单位投标文件正式启封

2资格审查1）发出资格评审通告（邀请书）惯例：不开标程序公开开标程序秘密开标程序唱标：合格者公开宣读其投标文件（2）评标(P75)1）、评标委员会——由5人以上（含5人）的单数组成。2）、评标原则:质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好。3）、评标程序：初步评审；详细评审；询标；编写评标报告。开标程序公开开标程序唱标：合格者公开宣读其投标文件（2）评方式发出问题清单澄清问题会议（3）定标询标：在评标的过程中，对部分标书中有不清楚、不确切的内容或未响应招标文件的地方、应专门组织人员对投标方进行询标。发出中标通知书；谈判；正式签订合同方式发出问题清单（3）定标询标：在评标的过程中，对部分标书中

（三）招标结束阶段

签合同；资料的整理归档二、物业管理招标文件主要内容1

招标书2具体要求和初步设想3投标须知1招标书主要内容（P69）1）物业概况介绍2）物业的规划设计图纸3）物业管理的范围（三）招标结束阶段主要内容1招标书1招标书主要内

4)物业管理模式5）维修基金的收缴与使用管理6）经营管理的质量标准7）考核标准与奖惩办法8）标前会议及现场勘查、答疑时间9）评标、定标的标准如:价格合理、管理技术水平高、经验丰富、资信良好等2具体要求和初步设想本物业管理服务档次级别、人员数量的控制、管理特色等3投标须知

1）投标企业的条件或资质等级4)物业管理模式

2）填写、递送投标书的有关规定3）投标单位对招标文件中有关内容提出建议的方式4)递送投标书的要求5）投标、开标、评标、定标的时间和地点6）招标单位的权利

7）招标单位“不约束自己选择最低标价”的申明

8）投标单位出具投标保证书和履约保证书的要求保证金5%9）投标文件保密要求10）合同的格式及内容的说明11）招标单位对未中标单位义务的说明12）招标单位的名称、联系人和联系方式13）物业管理委托的期限14）其他需要说明或约定的事项

投标文件范文2）填写、递送投标书的有关规定

第六节物业管理投标

一、投标步骤（一）购买阅读招标文件

重点1）全貌2）设计图纸、方案3）合同4）物管模式、管理费收取、维修基金5）时间:开标、评标、定标6）投标保证书、履约保证书第六节物业管理投标重点1）全貌（二）考核物业现场（P70）

1若前期介入2若已竣工

3主要业主情况4气候、地质、地理条件（三）制定管理服务方法及测算工作量

种类、性质

住宅小区：重点房屋、设施的维护和修缮

写字楼：清洁、安全保卫工作商业楼宇：保安、清洁工作

工业厂房与仓库：各项保障材料物资的供应保障、工作条件的安全保障（二）考核物业现场（P70）（四）制定资金计划

确定单价、估算管理费总额物业经营中的主要现金流入、流出列表（五）标价试算（六）办理投标保函

为防止投标单位违约给招标单位带来经济损失，要求投标单位出具一定金额和期限的保证文件。投标保函一般由投标单位开户行出具（四）制定资金计划投标保涵所承担的主要担保责任：投标人在投标有效期内（投标截止日期起至中标通知书签发日期止）不得撤回标书及投标保涵。

投标人被通知中标后，必须按时签约。3在签约后的一定时间内，投标人必须提供履约保涵或履约保证金。

（七）编制、封送标书1编制

按招标文件的要求正式编制标书2封送

派专人或邮寄投标保涵所承担的主要担保责任：

二、物业管理投标书的编写

主要包括投标致函正文附件

（一）投标致函

主要内容：1表明投标者完全愿意按招标文件的规定承担物业管理服务；并写明自己的总报价金额。2表明投标者接受该物业整个合同委托管理期限。3表明本投标如被接受，愿意按招标文件规定提供履约保证金。

二、物业管理投标书的编写主要包括投标致函（一）投标致函

4说明投标报价的有效期

5表明本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律约束力。6表明对招标者接受其他投标的理解。

（二）正文

主要内容物业管理要点物业管理服务内容服务形式和费用4说明投标报价的有效期（二）正文主要内容物业管理要

1介绍本物业公司的概况和经历

（1）公司概况（2）以前管理或正在管理的物业的名称、地址、类型和数量（3）同类物业的管理经验和成果（4）主要负责人的专业、物业管理的经历和经验1介绍本物业公司的概况和经历2分析投标物业的管理要点如：住宅小区：突出1)房屋、设备的修缮管理2)环境管理：卫生、绿化3)治安管理4)便民服务2分析投标物业的管理要点突出1)房屋、设备的修缮管机电设备的管理：供水、供暖、消防、电梯、发电机、空调2）治安管理3）卫生、清洁管理4）保养维护高层住宅：机电设备的管理：高层住宅：

3介绍本公司将提供的管理服务内容（1）前期介入管理顾问服务内容

A)图纸

B)设施C）建筑施工

D）特别管理建议（2）物业竣工验收前的管理顾问服务内容

A)员工培训计划

B）制定租约条款、管理制度和租用户手册

C）列出财务预算方案3介绍本公司将提供的管理服务内容（3）用户入伙及装修期间的管理顾问服务内容

解释：

A)入伙手续、收费办法及阅读《收楼须知》

B）规定装修时应注意的问题及应提交的文件C）说明搬迁时安全服务应采取哪些措施（4）管理运作服务内容A)物业管理人力安排：编组织机构图B）保安服务C）清洁、绿化服务D）维修保养服务E）财务管理服务F）租赁服务（3）用户入伙及装修期间的管理顾问服务内容（5）说明将提供的服务形式、费用和期限

A)管理顾问服务期限

：

B)管理运作服务期限：接受委托–楼宇验收合格楼宇验收合格–合同到期（三）附件

1物管项目的主要负责人及工程技术人员简介2管理费预算方案3各种证书的复印件4其他有益于中标的文件、材料、说明

投标文件范文（5）说明将提供的服务形式、费用和期限接受委托–楼宇验三、编写物管投标书应注意的问题P731填写无遗漏2不得任意修改填写内容3不能改变标书的格